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五至八年內有兩間樓收​租 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5211

大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)

 

我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000   沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中

 

因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C

 

現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…

 

對不起遲覆了，諗樣同大家一樣，希望盡用每一天，休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況，係想運用借貸力時都唔想見到既，情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了，係呢個三高一低情況下點攪呢?

首先如將唐樓賣比姐姐，先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔，即將47年唐樓賣比家姐，假設借一百萬，每月都要還近5000蚊，恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%，即個人總債項超過總收入的50%。

你賣左間樓比姐姐，就當租金係八千，冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交，係做按揭時提供租約，但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親)，諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金，個租值可以同市場價差好遠，所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一，未必可行。

另一點要注意，係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓，47年既自住樓有兩個諗法，一係趁高售出，但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」，谷高回報。除非你間樓有機被人收購，或有可能整做樓上鋪，否則你要諗諗趁高出貨。

或者唔駛諗得咁複雜，其實手上約一百萬港元現金可等時機，過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左，賣唔成就算。不過為長遠計，你自己一定要整番d收入，用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬，如父母超60歲更可埋父母免稅額，有祖父母免稅額亦可報埋上去，計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府，睇下佢有冇建房福利惠及你啦，請你自己暫不要做業主，看政府有何「梁策」!

買樓收租過埋下半世?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5799

答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆，仲有就係自己得番幾年野做，都唔想去買入較大額資產。係讀者個案，過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會，可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字，新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期，則要月供$16000，對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年，則月供$9300，超出讀者自己月入的一半，一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名，只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬，分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬，諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租，貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人，搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少，你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳，除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己，要比幾千蚊印花稅加幾千律師費，按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會，而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊，唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批，又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會，只不過第二買多數只批到借七成，咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產，佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快，你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔，到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓，而你加阿仔做擔保人可以，但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人，你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手，實在需要有間樓收下租食過世，如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧，又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨，請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房，新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭，淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見，希望大家可多發表。

置業信箱(48)：加按買樓收租一定掂？ 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍（付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95）自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。

答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬（要扣大約5-6萬駛費）。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：

物業價格	最高按揭成數
400萬港元或以下	90%
	(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下	80% - 90%
	(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元	80%
	(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給佣金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：

出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。

筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？

陳志雲擬買樓收租當長俸

1 : GS(14)@2012-09-10 22:28:04

2012-9-10 MP
受母親感染磚頭較股票保值 陳志雲擬買樓收租當長俸   
陳志雲小時候的志願，原來不是要叱咤電視業，而是要當上英國首相。雖然他的志願暫未實現，但他亦是不少打工仔的典範，不論當政務官還是任職電視廣播（TVB，0511），職級都步步高陛，並深得每位上司器重，相信是與他為人處事謹言慎行有關。他的理財策略亦然，現金是王，購物多用現金，買股票以大藍籌為主。不過，近年為累積飛行里數，也多簽了信用卡。有感漸近退休年齡，他正積極考慮多添置一層樓作出租之途，實行自製私人長俸。明報記者龍彩霞、魏嘉儀
陳志雲自小受母親影響，投資方面偏向磚頭，以往置業只用作自住。他半開玩笑地說： 「我就快近退休之齡，為退休後繼續有穩定入息，又可以作長線投資，磚頭是不錯的選擇，所以我打算買多層樓用作收租。」他認為樓價不會大調整，現時價格雖然偏高，但只要財政實力足夠，仍是置業的時候。
樓價不會大跌夠財力仍可置業
由於他的投資一向保守，以往不會擁有多過一個物業，他首次置業是1987年，地點是畢架山花園，當年以160 多萬元購入，遠眺維港景色。他慨嘆如果當初沒有賣出，怎會只賺區區10 萬元。後來他被調派香港政府駐倫敦辦事處，負責推廣商務工作時，也有在英國置業。後來回港，曾租給前運輸及房屋局副局長邱誠武， 「都是被邱誠武住到殘晒，結果平手沽出。」他笑着說。
陳志雲現在擁有自住物業，並想物色多一個單位作長線收租。「磚頭始終較股票保值。」他已在睇樓，希望買得心頭好，退休後也可提供穩定收入。
曾遲找卡數被罰息早年戒卡袋現金
談到現時大學生未畢業已破產，他一本正經地說，理財一定要審慎，量入為出十分重要。他曾經因遲交卡數而被銀行罰款，自從該次事件後便不用信用卡，平日消費多以現金支付，所以十分清楚自己的財政狀况。訪問當天他拿出自己的銀包，裏面有「金牛」、「紅衫魚」等，粗略估計有數千元， 「其實今日帶少了，平日會更大疊。」不過，近年由於想換免費機票，故身上多了張信用卡。
掌握說話技巧靠多年鍛煉
如果閣下與陳志雲相處過，你一定會佩服他，因為他說話不慍不火，面面俱圓。與人溝通，是他的強項。「我教員工，會強調溝通與表達，語言的掌握很重要，語言較好的一定佔了優勢，我有少少天分在說話表達方面，但無論天分有多高，沒有後天的準備也不會做得好。不要以為做脫口秀的沒有想過就可讓觀眾笑，不要以為邱吉爾（英國首相）沒有準備便能隨意演講得這樣漂亮，其實每句每字都經過準備，隨意的不過是當場的執生，讓演辭更生動吧了。」
「從前我在大學辯論，一聽到不合意的，便覺得對方一定錯，但陳耀南教授說，辯論的過程中最重要的不是贏，是學習一份包容的態度，要靜心聽對方的意見，才能冷靜知道自己的缺點或對方的錯處。後來跟俞琤做事，又學多一點，她真的很棒，開會時可以完全放低自己，包容別人，心清地聽取所有意見，從一大堆垃圾中找到有用的地方。」

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買樓收租 非為收回樓價 周顯

1 : GS(14)@2014-06-25 10:53:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


2014年6月25日





【明報專訊】昨天說起買殼的殼價，這令我想起了一名老闆問過我一個問題﹕「家陣的殼價幾億銀一個，如果買了，能不能賺回這筆錢呢？」


這名老闆是財技高手，如果連他都認為賺不回殼價，這應該是一個事實了。然而，如果買殼賺不回殼價，誰去買殼呢？

我的回答是﹕「如果你買樓，會不會希望有一天，收租可以收回樓價呢？」

「打劫」又升值 殼股兩邊賺

他說﹕「當然不會！租金回報只是3厘，幾時收得回樓價！如果樓價不升，要收幾十年租先得。買樓，梗係希望樓價升啦，咁先至係最緊要的事。」

我說﹕「對呀！買殼都是一樣，如果靠用隻殼來在市場「打劫」，要收回殼價，破產未得天光。但是，買了一隻殼之後，年年打劫番二、三千萬回來，旺市時可能劫得更多。但是，當藉隻殼賺錢之餘，隻殼仍然在你的手裏，換言之，打劫回來的錢，是淨賺的利潤。如果殼價再升，就是賺雙重了。」

昨天又說到在San Sebastian的Maria Cristina酒店，這其實是我最愛的兩大酒店之一，百去不厭。它的房間寬大而舒適，最重要的是，不過度豪華，也沒有過分殷勤的服務(很多頂尖的酒店就是服務太好，反而令人不慣)，function room常常有藝術品展覽(其實多半是出售的)，酒店的唯一店舖賣的不是騙遊客的記念品，而是高級食材，皆因這裏的居民是有名的愛吃民族。也許最重要的，是這裏沒有強國人，也沒有那些cheap到痺，在外國連狗都不聞，只有港女和大陸妹才會趨之若鶩的窮鬼，在這裏度假，當然是天堂了。

又﹕我最愛的另一間酒店，是杭州的富春山居，酒店倒還罷了，餐廳的菜真的是百吃不厭，我從來不會在一間餐廳連吃幾餐，就只有這裏是例外。

[周顯 投資二三事]

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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買樓收租 籌謀退休生活

1 : GS(14)@2014-09-05 17:53:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140905/news/ec_ecv1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】黎小姐是一名31歲的單身女士，每月收入約為4萬多元，扣除一般支出及供樓的費用，每月可儲蓄約2.5萬元。現有一已供完的收租物業及一尚在供款的自住物業，流動資金有150萬元。\r\n \r\n\r\n假設黎小姐的退休年齡為55歲，退休年期為30年。扣除供樓費用，黎小姐每月的支出約1.2萬元，我們可以從表1中得出，如果要維持退休後的生活水平，她的退休儲備需要400多萬元，扣除退休金，尚差200多萬元。\r\n \r\n三個計劃 均可達成目標\r\n \r\n黎小姐在一年後將會儲夠175萬元，打算依以下其中一個方案而行：\r\n \r\n計劃A：斷供自住樓，再儲蓄5年再買第三項物業收租；\r\n \r\n計劃B：以現有儲蓄作首期，再買另一物業；\r\n \r\n計劃C：賣出自住樓，再買600萬至700萬元的自住物業。\r\n \r\n假設按揭利率2.15厘，供款期為20年，黎小姐現在的收入連兼職達4萬多元，將能通過壓力測試。而三個計劃的優缺點如表2，可見各個方案均有其優點和缺點。黎小姐應考慮自身工作的穩定性，從而作出選擇，以免出現無力償還供款的狀。\r\n \r\n在金管局的辣招打壓下，若然黎小組以個人名義購買額外物業，一般最高做50%按揭。當然，按揭比率也會受到買家的收入、供款方式、利率及承按物業類型、負債而有所差別。其次，已擁有住宅物業的買家，亦不能以自住為理由，以獲得更高的按揭比率。若黎小姐有家人尚未置業，並有足夠的入息證明，可考慮以家人名義置業，從而獲得更高的按揭比率，可達七成至九成。\r\n \r\n張佩儀\r\n \r\n美國萬利理財 控股有限公司 亞太區總裁\r\n \r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n \r\n讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。\r\n \r\n來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收\r\n \r\n傳真：2558 3964\r\n \r\n電郵：[email protected]\r\n \r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n \r\n[張佩儀 理財信箱]

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投資基金 可代替買樓收租

1 : GS(14)@2014-10-24 09:20:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141024/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】由於數年前沈先生投資失利，欠下多筆私人貸款，上月趁樓市暢旺，將手持的出租物業沽售，清還所有貸款後，尚餘100萬元(表1)。他表示，父母有經濟能力，所以不用付家用，並且可與他們同住。由於女朋友已自置物業，兩人計劃4年後結婚，並以該物業作新婚居所，所以沈先生不用為居住煩惱。


父母女友均有物業 無家庭負擔

首先，沈先生年紀輕輕，之前已涉足投資，從投資理財角度看，他算是一個有經歷的人。沈先生最大的有利條件是他和父母同住，而且他父母有經濟能力，不用負擔父母的生活，而且女友亦已置業，這一切都並非人人能擁有。

儘管表面上沈先生因投資失利而賣樓，但其實今時今日香港樓價居高下，賣了也沒有壞處，反正結婚用的自住單位在，我覺得如果真想結婚，也不用等4年後，隨時可結，既然條件成熟，何需再等？結婚是人生大事！投資的事情長遠做，不必等這等那，反正用作結婚的20萬元小數目，沈先生隨時拿得出，現在將那100萬元也好，80萬元也好，開始投資，應該沒有問題。

投資失利賣樓 塞翁失馬

我認為沈先生現在把屋賣了，並非壞事，4年後再買樓，很可能樓價已下跌了。當然，是不是4年後樓價最低，這個說不準。其實沈先生的如意算盤是買一層新樓作投資用，像他以前，這個觀點沒有錯，人人如此想，此乃香港人的慣性思維，其實買樓求什麼？求升值？求租金？還會升嗎？至於租金，不外是一種收入罷了！難道就沒有別的方式代替？我們就循沈先生思路去為他策劃理財，100萬元可投資基金(表2)，並建議投資金融及科技板塊(表3)。

黃濬

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港人赴英買樓收租回報高達10厘

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:11

【海外樓市】英國是港人海外置業熱門地點之一，近日備受「脫歐」公投與政府推出額外印花稅等影響。惟英鎊滙價回軟和低息環境持續，樓價企穩。兩位專家教路，倫敦市中心外，東南區與蘇格蘭均有「筍盤」，租金回報接近4厘，蘇格蘭更高達10厘。記者：伍詠雯


英國土地註冊處資料顯示，今年2月倫敦樓價按年升13.9%，平均樓價達53萬英鎊（約586萬港元），較英格蘭和威爾斯平均樓價高逾六成。英國樓價穩步上揚，因當地樓房供不應求。市場預期兩年後開通的橫貫線鐵路（crossrail），鐵路線沿樓價現新景象。





■鄭嘉瑋指脫歐公投對英樓市有一定影響。　馬泉崇攝

■這幢位於蘇格蘭的物業，樓齡已有40年。　受訪者提供

■蘇格蘭這個單位大廳四正，每月以900英鎊租出，回報達10厘。　受訪者提供



伊利沙伯沿線盤樓價勁升





據Zoopla統計資料，由鐵路線施工起計，過去6年半來漲幅超過一半。這條鐵路不只打通樓價稍遜的倫敦東區，更將市區與希斯路機場連接。當中英女皇伊利沙伯命名的伊利沙伯線（Elizabeth line）沿途站樓價勁升，倫敦東區申菲爾德樓價累升四成，著名商業區包括Bond Street，樓價累升逾六成。仲量聯行國際住宅物業服務部主管黃嘉欣指，過去兩年，港人到英國置業仍集中倫敦，主因該區為港人熟悉，且保值能力佳。倫敦核心區住宅租金回報率約2至3厘，倫敦其他區的租金回報率約4厘。除倫敦外，近日到曼徹斯特買樓的港人亦越來越多。1994年到英國置業的港人盧小姐（Lucy），主攻倫敦約百萬港元的細價樓。盧小姐目前持有10個物業，其中一個自住，其餘放租。盧小姐稱當初決定遠赴英置業，是為留學兒子提供住宿，「第一次買樓係94年，係倫敦東南區Canada Water嘅700幾呎兩房單位，用咗7.2萬英鎊。當時英鎊兌港紙有12、13算，港紙都要90萬。現時倫敦周邊地區已升值到50萬英鎊」。上述單位每月叫租約1,600英鎊，租金回報3.84厘。越來越多投資者留意蘇格蘭樓市。縱然當地樓價升幅較溫和，但大學區住宿需求殷切。《買起英國樓》作者鄭嘉瑋（Ricky），2007年隨家人移民蘇格蘭。



110萬買入　月租9,810元

年僅23歲的Ricky與家人合資在阿伯丁（Aberdeen）購入7項物業收租，每月合共收租約6,000英鎊。四年前，他游說家人合資買入一間樓齡40年的兩房單位，連計律師費、保險和雜項等開支共3,000英鎊，合共投資約110萬港元。他在買入單位約一個月後以每月900英鎊（約9,810港元）租出，若按買入價計，租金回報約10厘。
Ricky提醒大家做好心理上適應，蘇格蘭樓齡好大，幾十年甚至幾百年樓齡都有。他建議買家選擇物業，應留意屋內配套包括暖氣、熱水爐和水喉等是否完善，因蘇格蘭天氣比香港冷，當地維修費亦較本港高。而港人較忌諱的「凶宅」，在蘇格蘭樓市影響不大，銀行均接受該項物業作抵押貸款。









來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543928

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亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-09-07 22:19:53

2016-09-02 HJ  

「鐵哥們」應該都知道，中國自古以農立國，農夫有多少付出，就有多少收成，所以有「一分耕耘，一分收穫」、「誰知盤中飧，粒粒皆辛苦」等說法。

然而，亞洲果業（00073）近年來種橙業務慘淡收成，擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業，聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易，嘗試尋找背後可能動機。

亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品， 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場，包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場，佔地合共約103方公里。

鮮橙產量急跌75%

受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響，集團部分種植場產量持續急跌，信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運，單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣，而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣，令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。

集團8月中就發出盈利警告指出，截至2016年6月底止年度，鮮橙總年產量將大幅下跌，由2015年度約13.02萬噸，減少至約3.19萬噸，減幅高達75.5%；加工水果業務錄得的產量亦低於上半年，並承受持續的利潤壓力；因此，預期2016年度營業額將較低，期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。

亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗，只好考慮開拓其他收入來源，嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子（買樓），也成為集團的投資項目目標。

亞洲果業於8月底宣布，擬以總代價6億元，向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益，其中3億元以現金支付，餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。

賣家將成大股東

另外，亞洲果業與配售代理訂立協議，將按竭誠基準配售最多6.1億股新股，予不少於6名承配人，每股配售價同為0.5元，較前收市價0.62元折讓19.35%，淨集資3億元全部用作上述收購項目。

據悉，該物業包括兩座各8層高的樓宇，目前出租率超過90%，2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區，而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長，故此集團認為收購可產生穩定租金收入。

戴Sir認為，亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益，相當於整個物業估值約為10億元，以去年租金收入4437萬元人民幣（約5191萬港元）計，租金回報率達5.19%，可以說是相當不俗。

但要留意的是，賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司，現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議，但未來其佔用物業比例及續租租金變化，都有可能會影響租金回報率。

從亞洲果業角度來看，集團可能不需分文就收購了一項內地物業，以提供穩定的租金收入；但賣家龔澤明收取部分代價股份，持股量一舉躍升至24.39%，成為最大股東，原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此，亞洲果業收購內地物業，到底是為了業務轉型，還是大股東股權易手，不妨拭目以待。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 亞果橙業慘淡 買樓收租

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