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亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-09-07 22:19:53

2016-09-02 HJ  

「鐵哥們」應該都知道,中國自古以農立國,農夫有多少付出,就有多少收成,所以有「一分耕耘,一分收穫」、「誰知盤中飧,粒粒皆辛苦」等說法。

然而,亞洲果業(00073)近年來種橙業務慘淡收成,擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業,聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易,嘗試尋找背後可能動機。

亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品, 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場,包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場,佔地合共約103方公里。

鮮橙產量急跌75%

受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響,集團部分種植場產量持續急跌,信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運,單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣,而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣,令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。

集團8月中就發出盈利警告指出,截至2016年6月底止年度,鮮橙總年產量將大幅下跌,由2015年度約13.02萬噸,減少至約3.19萬噸,減幅高達75.5%;加工水果業務錄得的產量亦低於上半年,並承受持續的利潤壓力;因此,預期2016年度營業額將較低,期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。

亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗,只好考慮開拓其他收入來源,嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子(買樓),也成為集團的投資項目目標。

亞洲果業於8月底宣布,擬以總代價6億元,向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益,其中3億元以現金支付,餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。

賣家將成大股東

另外,亞洲果業與配售代理訂立協議,將按竭誠基準配售最多6.1億股新股,予不少於6名承配人,每股配售價同為0.5元,較前收市價0.62元折讓19.35%,淨集資3億元全部用作上述收購項目。

據悉,該物業包括兩座各8層高的樓宇,目前出租率超過90%,2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區,而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長,故此集團認為收購可產生穩定租金收入。

戴Sir認為,亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益,相當於整個物業估值約為10億元,以去年租金收入4437萬元人民幣(約5191萬港元)計,租金回報率達5.19%,可以說是相當不俗。

但要留意的是,賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司,現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議,但未來其佔用物業比例及續租租金變化,都有可能會影響租金回報率。

從亞洲果業角度來看,集團可能不需分文就收購了一項內地物業,以提供穩定的租金收入;但賣家龔澤明收取部分代價股份,持股量一舉躍升至24.39%,成為最大股東,原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此,亞洲果業收購內地物業,到底是為了業務轉型,還是大股東股權易手,不妨拭目以待。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

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