港島缺貨中資覬覦東九千億「筍盤」
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GS(14)@2016-09-08 00:26:372016-08-17 EW
大批紅色資本和海外資金近年橫掃港島區整幢甲級寫字樓，成為升市火車頭。不過港島商廈向來是華資和英資權貴的盤踞地，靚貨買少見少，資金於是轉移目標，炒㷫九龍區的寫字樓。尤其是港府銳意發展成第二個中環的九龍東，過去五年區內商廈買賣呎價狂升逾倍，直逼金鐘，令人咋舌。
乾柴烈火下，手揸「筍貨」的上市公司股價亦跟着狂升。例如會德豐（0020），近年幾乎每年都沽出一幢商廈，每次都破盡呎價紀錄，合共套現超過一百六十億元，相當和味。
就連一些隱形多年的老牌地產商，如鄭翼雄家族的永泰地產（0369），以及早前夥拍大股東吳氏兄弟的基匯資本收購香港洲際酒店的建生國際（0224），亦因手上東九優質商廈價值遠超上市公司市值，而備受矚目。
外資近年蜂擁入市，狂掃港島甲級寫字樓，當中以紅色資本最為癲狂。根據戴德梁行統計，今年第二季中資租用中區甲級商廈比例高達六成，顯示中資企業正紛紛來港插旗。由於掃入整幢寫字樓擁有大廈命名權，兼且有樓面自用，又可博升值，難怪內地資金趨之若鶩。
寫字樓租務和買賣暢旺，帶挈多隻老牌收租股亦上升，如利希慎家族的希慎（0014）、吳光正家族的九倉（0004）、羅鷹石家族的鷹君（0041），甚至是坐擁金鐘花園道三號的房產基金冠君（2778），股價今年閒閒哋勁升兩至五成。
這股炒爆商廈的「鑊氣」，已由港島區吹襲到九龍，尤其是第二個中環的九龍東。芸芸本地發展商中，以已故船王包玉剛女婿吳光正孻仔吳宗權揸旗的會德豐，表現最為進取。
三十八歲的吳宗權在普林斯頓大學建築系畢業，做過投行瑞銀房地產企業融資及基金部門，從事資產併購和管理，二十七歲加入會德豐，負責地產業務。據知他經常親自巡視地盤，相當投入。一三年他晉身董事局，半年後坐正做主席，成為最年輕的華資家族上市公司揸弗人。
過去數年，會德豐幾乎每年都高價沽出一幢商廈，每次都破盡呎價紀錄，套現超過一百六十億元。一一年，集團以超過三十五億元投得觀塘偉業街、順業街及海濱道交界地皮，樓面呎價三千八百五十六元，翌年動工興建One Bay East甲級寫字樓。
會德豐貨如輪轉
誰知到一三年，會德豐火速以四十五億元出售One Bay East西座給宏利金融（0945）做香港總部，翌年再以天價五十四億二千萬元，出售東座全幢給花旗銀行，成為當時本港史上最大宗全幢甲級寫字樓交易。
去年十一月，會德豐再出售位於紅磡的甲級全海景寫字樓One Harbour Gate西座，作價五十八億五千萬元，由中國人壽（2628）承接，近日易名「中國人壽中心」。今年四月，集團又以四十五億元，將餘下東座賣給以天價掃入莊士機構（0367）位於山頂歌賦山道十五號地盤的深圳地產商祥祺集團老闆陳紅天。
連沽四幢甲級商廈後，會德豐目前在東九的項目，剩下海濱道一二三號的「九倉電訊廣場」，打算重建成二十一層樓面面積約六十萬平方呎的甲級臨海寫字樓。以吳宗權「貨如輪轉」的密食作風，相信亦會善價而沽。按同區平均呎價約一萬五千元推算，重建後的九倉電訊廣場保守估值接近九十億元，相等於現時會德豐一成市值。
今年七月，會德豐向吳宗權和副主席梁志堅等四名高層，合共授出逾一千萬份分期行使的認股權，行使價相等於當時市價三十六元六角。以本周一收市價四十三元三角，帳面雖勁賺逾八千萬元，依然未有人捨得換股沽貨，反映管理層對前景信心爆棚。
大發展商密密套現
自從一一年港府批出六幅九龍東商業地皮，加上坐擁土儲的發展商積極補地價重建，東九商業區已逐步成型。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，以東九建築呎價約一萬元，呎租三十至四十元計算，現時平均租金回報介乎兩厘半至兩厘八，「呢區商廈一向好好租。」
近年不少本港發展商出售東九商廈物業，呎價動輒狂升逾倍。例如新地（0016）發展的創紀之城七期絲寶國際大廈，一○年開售時呎價約五千元，四年後毗鄰的One Harbour Square，一手開售呎價已飆升至一萬五千元，升幅達兩倍。
由信置（0083）重建的九龍灣中國建設銀行中心，一二年亦以廿五億元售予建行（0939）。去年信置夥拍億京及資本策略（0497），以約三十億三千八百萬元投得九龍灣祥業街、常怡道及偉業街交界商業地，地皮總樓面面積約四十九萬平方呎，計劃興建甲級商廈，總投資額超過五十億元。
至於太古地產（1972）旗下九龍灣宏照道商業項目，去年亦獲金融機構以八十億元洽購，只因出價「太低」而未能成事，反映不少本港地產商的態度，就如長和（0001）副主席李澤鉅近日爆出的金句︰「沒有任何物業是一定要持有」，完全視乎潛在買家的出價。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，港島中環一帶甲級商廈供應極少，中資和外資惟有轉到九龍區掃貨。「佢哋要嘅係大幢、新淨同埋最好望海景，嚟緊東九仲有唔少新商廈落成，肯定係中資收購目標。」
除大型發展商外，一些隱形多年的老牌地產商亦因持有的東九龍靚商廈「禾桿冚珍珠」，身家隨時勁升幾倍。
例如由「製衣大王」鄭翼雄創辦的永泰地產，坐擁觀塘巧明街一幢雙子塔式甲級寫字樓Landmark East旗艦物業，租客包括安盛保險、友邦保險（1299）等，根據測量師行估計，市值約一百六十八億元，已遠超永泰目前六十四億元市值。
永泰禾桿冚珍珠
翻開年報，去年底永泰的香港投資物業組合，包括一百五十萬平方呎甲級寫字樓，連同灣仔甲廈W Square，以及荃灣和九龍灣共七十萬平方呎工業物業，帳面值已超過一百八十億元。去年底集團每股資產淨值約十七元四角，現股價折讓達七成二。
永泰地產已故創辦人鄭翼雄在香港從事製衣起家，六十年代到新加坡和馬來西亞設廠，七十年代尾轉型發展地產，代表作包括九龍站漾日居、小欖漣山、沙田晉名峰等熱賣項目。
鄭氏家族第二代可說「一門五傑」。永泰大股東為鄭翼雄二子鄭維志和四子鄭維新，前者是馬會董事和港大校董，後者做過市建局主席，現時出任永泰副主席兼行政總裁。長子鄭維健最為港人熟識，做過聯交所主席和前特首董建華年代的中央政策組首席顧問。至於孻仔鄭維榮是新加坡公職王，去年底曾來港推銷永泰的星洲樓盤。
建生活化工廈狂增值
另一坐擁觀塘甲級商廈的老牌發展商，是市值只有十四億的建生國際。位於觀塘開源道三十三號的建生廣場，前身是工廈，其後申請活化做寫字樓，總樓面約二十四萬平方呎，地下至二樓有三層商舖，三樓至十樓為面向郵輪碼頭無敵海景商廈。
今年三月底，建生廣場的出租率為六成五，呎租約廿一至三十元，仍有兩層零售樓面和頂層寫字樓正在洽租，估值約二十四億元。
此外，建生在中港兩地持有不少收租物業，如雪廠街西洋會所大廈、前稱「百利保廣場」的銅鑼灣怡和街六十八號六成權益，以及上環柏庭坊大廈，估值合共達六十三億元。按每股資產淨值四元四角四仙計，現股價折讓約七成一。
建生國際創辦人吳仲燦是緬甸華僑，妻子吳汪靜宜是德昌電機（0179）主席汪穗中的胞姊。他早年因投資泰國盤谷銀行而廣為人識，九十年代勵晶太平洋（0575）曾因垂涎盤谷股權，一度狙擊建生。
九九年吳仲燦去世，由長子吳繼煒和次子吳繼泰接班。兩兄弟○五年共同成立房地產私募基金「基匯資本」。二人近年轉趨高調，去年基匯夥拍建生斥資七十三億元，購入香港洲際酒店，轟動一時。
基匯現時管理的資產規模達九百六十多億元，近年頗多動作，尤其是替長和系及電盈（0008）接貨，包括一三年以三十七億元收購長和系的廣州荔灣區西城都薈。翌年四月，基金再以七十二億元向盈大地產（0432）購入北京盈科中心。
領展九龍灣爭食
自從投行出身的王國龍出任行政總裁後，領展（0823）一改收租佬保守作風。去年初，領展夥拍南豐以高市場估值上限兩成的五十八億六千萬元，投得觀塘海濱道商業地皮，每呎樓面地價達六千六百三十元，創下九龍東新高，令市場嘩然，亦意味領展搖身一變做埋發展商。
領展佔該項目六成權益，總投資額逾一百億元。屋宇署上年十二月批建一幢廿一層高商廈，另加三層地庫，總樓面約八十八萬呎。市傳投資銀行摩根大通正洽租三十萬呎樓面作為香港新總部，呎租約三十元。若然成交，將成為東九龍最大租務交易。
南豐本身在九龍灣亦有一幢三十層甲級商廈倣騰廣場。跟王國龍同樣出身摩根大通的前財政司司長梁錦松，一三年由私募基金黑石集團過檔南豐做行政總裁後，跟領展頻頻拍住上。去年領展掃入的北京歐美匯購物中心，南豐是原股東之一。
牛仔褲大王百億靚貨
除上市公司外，一些資深投資者在東九龍亦持有不少靚貨，當中包括「牛仔褲大王」楊釗。他創立的旭日集團，現時持有九龍灣宏遠街「一號九龍」甲級商廈，市值高達八十四億元。
楊釗七四年創辦旭日集團，初期只是小型製衣廠，其後愈做愈大，成為東南亞最大服裝製造及出口商之一。九三年，旭日旗下品牌「真維斯」（Jeanswest）打入中國市場，極速走紅，九六年將旗下旭日企業（0393）上市，但上市公司並無本港物業。
八一年，楊釗開始踏足地產市場。九八年，他擊敗明珠興業、僑福及鷹君，以十二億四千萬元投得前身為九龍街市的北京道一號地皮，發展成甲級商廈「北京道一號」，現已成為尖沙咀一大地標，辦公室呎租高達八十元。
至於一號九龍的地皮，可說是本港賣地史上一大「趣事」。九七年十月政府首次拍賣，當時由自稱「和黃董事」的黃月鶯與長和主席李嘉誠得力助手、興港集團董事總經理周年茂爭崩頭，最後黃以八億九千萬投得。
豈料黃未能繳付訂金，事後證實她精神有問題，拍賣因此作廢。翌年三月，地皮再次拍賣，價格因金融風暴急跌，楊釗最後以三億六千一百萬元「死雞價」投得。
譯文：李淑賢、裴浩輝 攝影：攝影組 資料：鄭俊祺 設計人：美術組