| ||||||
實價登錄制度上線，跟我有關係嗎？這是多數人第一個反應。 若以為只有買賣房子的人才會受到影響，那就錯了！全台灣有七百六十一萬個擁有自有住宅的家庭，都會因為這個制度啟動，荷包大失血。 影響一：課稅基礎拉高》房地產相關四大稅都將大增 雖然實價課稅還沒實施，但地價稅、房屋稅、土地增值稅、財產交易所得稅，這四種與房地產有關的稅金，都可能因實價登錄，而大幅上揚。 表 目前，這四大稅中的物件價格計算基礎值，僅占市價的兩成到五成，一旦物件的價格拉高到與市價接近，要繳付的稅款就會大幅提高。 房仲業者以二○一一年某間位在台北市南港區、二十五年住宅為例。若當年度該戶以一千九百萬元出售，當時的土地公告現值五百萬元，房屋評定現值六十萬元，成交後賣方需繳納土地增值稅約三十四萬元，財產交易所得稅約二二萬元。 同一個物件，設想若等到二○一四年，土地公告現值調升到接近市價時賣出，屆時土地公告現值將提高至一千五百萬元，房屋評定現值約一百八十萬元。若此時賣出，賣方需繳付土地增值稅二百六十萬元，與財產交易所得稅七十六萬八千元。繳納的金額，分別比三年前約增加六．六四倍與二．五倍。 政府推動實價登錄制度除了要讓房地產交易更公平外，還要做為調高土地與房屋價格的依據。當上述兩項價格與市價接近時，擁有自有住宅的民眾，每年五月收到的房屋稅繳納通知單，及十一月的地價稅繳納通知單上面的金額，會逐步增加，每年支付的費用也會跟著提高。 你的荷包會減多少？ 目前土地價格分為公告地價、公告現值與實際交易價(市價)三種。公告地價是政府做為徵收地價稅的依據，地方政府的地價評議委員會，每三年會重新公告地價一次；公告現值，則是買賣房屋後課徵土地增值稅的依據，會在每年的一月一日公告。目前，這三者間的價格由高至低，依序為市價、公告現值、公告地價。 因此，當土地的公告地價與公告現值，與市價逐步貼近時，民眾手中持有的房地產中的土地價值跟著攀升；另一層意義是，每年要繳納的地價稅，與房地產轉移時要繳納的土地增值稅也會提高。 地價稅可能調漲外，房屋稅也蠢動中。 目前，房屋評定現值除了做為房屋稅課徵依據外，也做為房地產轉移時，課徵財產所得的計算基礎。一般來說，房屋評定現值常因房屋折舊導致現值下降。但若影響房屋評定現值中的「地段調整率」(簡稱路段率)幅度調高，房屋評定現值就會逆勢上升，房屋稅與房屋出售時繳納的財產交易所得，就會跟著提高。 二○一一年，台北市與部分直轄市曾針對部分豪宅路段調高路段率，以台北市仁愛路的帝寶為例，路段率從原本的二一○％，調高到二五○％。仁愛帝寶的所有人，今年收到的房屋稅從七萬元，增加到超過三十萬元，多了三．二倍。至於其他地區適用的房屋稅基準，還停留在一九八四年水準。 實價登錄制度上線，讓土地、房屋實際價格全都露，政府可據此做為調高土地與房屋評定現值的標準。所以，當有一天，你坐在家中收到的地價稅與房屋稅稅單的金額增加至少一倍，可別驚訝。 至少增加一倍的金額有多少？以位在台北市士林區、屋齡超過三十年的公寓為例，目前每年要繳交的房屋稅與地價稅接近一萬元。一旦土地公告地價與房屋評定價格調整到接近市值時，未來每年要繳交的金額將超過兩萬元。「高價」一點的地段，金額增幅出現兩倍、三倍都有可能發生。 財政部長張盛和說，實際登錄機制上路後，不會影響到現行的地價稅、房屋稅的計算方式。 但他沒告訴你的是，只有保證計算方式不改變，卻沒說未來各縣市政府，會不會將土地與房屋價格的計算基礎調高。在各縣市鬧窮時，誰能夠保證地價稅、房屋稅不會成了搶錢標的？ 信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例，北市府早從二○一一年就加大土地公告現值調漲幅度。二○一一年調漲一二％，一二年再調漲九．八％，兩年調幅達二一．八％。 影響二：政府跟進調漲》三年內，土地公告價格達市價九成 房仲業者發現，官方公告的數字與市價仍有極大的落差。房仲業者以台北市信義區「國家美術館」建案為例，一間一百三十一坪的房子，官方認定的房屋總價為三千六百四十四萬元，但目前市價達二億三千八百萬元，相差五．五倍。 台北市的房地產動向，向來是全台灣的縮影，持續向市價貼近的良好「示範」，讓內政部訂下三年內，也就是二○一五年，全台土地公告現值由現在的市價兩成至三成，達到市價九成的目標。內政部的政策猶如「助跑器」，會讓繳稅的金額加速提高。也就是說，未來三年，民眾繳納的地價稅與房屋稅，可能至少增加一倍。 二○一一年，政府地價稅稅收六百三十四億元，房屋稅稅收五百九十五億元，只要各地方政府喊跑調漲，二○一五年上述兩項稅收都可能突破千億元。實價登錄重大「貢獻」之一，就是政府增加稅收的依據。 此外，實價登錄上線將對房地產市場與個人帶來四大影響。 影響一：買賣透明度增加，投資客操縱價格空間縮小。知名的房地產投資客「帥過頭」私下對學員說，「實價登錄對投資客的重傷害，比奢侈稅還要大。」投資客利用買低賣高賺取價差，賺的是買方無法得知隱藏在「黑盒子」中的買進成本。如今有實價登錄網可查詢，如果中間的價差過大，買方就有可能放棄。 另一位投資客認為，未來投資房地產要改變想法，要「棄短從長」。揚棄過去短線操作模式，改以視景氣變化做為買賣時點。同時因為成本容易被買方臆測，未來只能獲取合理價差，不容易再出現暴利。 影響二：地價稅、房屋稅與房屋交易所得稅增加。在內政部訂下三年內房屋總價接近市價時，對建商與個人都會帶來影響。 對建商的影響是，房地產出售時地價稅、房屋稅增多，成本提高，成了調高房屋售價的藉口。對個人而言，每年繳納的地價稅、房屋稅增多，稅負增加。 影響三：財產交易所得稅增加。房地產出售時，除需繳納土地增值稅外，房屋交易所得將納入所得稅中計算，有可能使當年度繳納的所得稅稅率，上衝至四○％，影響到售屋利得。 影響四：銀行貸款把關趨嚴。實際登錄上線讓房地產的價值容易計算，《住展》雜誌研發長倪子仁認為，將有助於未來銀行在房貸審核上，加速審核。但也因此，過去屢出現的超貸現象，將因為房產價值容易比價、計算，銀行的貸放人員很難從中「放水」，對投資客與實力不夠強的建商，少了資金活水。 影響三：實價課稅前奏曲？》買賣房產恐讓所得稅率衝上四成 而最讓人擔心的，實價登錄成為實價課稅的「前奏曲」。 目前財產交易所得稅只針對房屋交易所得徵收，未對土地交易所得徵收，土地交易僅需繳交土增稅。採取實價課稅後，政府會將土地與房屋交易價差，全數納入所得計算。屆時賣方出售房地產所得，恐以最高稅率四○％繳交國庫。 勤業眾信聯合會計師事務所會計師陳建宏與經理王瑞鴻曾撰文表示，平均地權條例、地政士法，或是不動產經紀業管理條例，均明訂「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」提醒民眾要留意政府隨時可能會祭出的尚方寶劍。 雖然政府官員用力保證，實價登錄不會做為實價課稅，但面對勞保、健保即將斷炊，政府債台高築，政府一定想辦法開源，民眾可要當心了。 【延伸閱讀】實價登錄上路，衝擊4大族群 效應1 擁房者衝擊每年要繳交的地價稅、房屋稅可能增多，3年內可能增加1倍。 效應2 賣方衝擊出售房產時，房屋所得將納入所得稅中，所得稅稅率可能從最低的5％，在出售的當年度竄升至40％。 效應3 投機客衝擊房地產投資客、投機客減少，房價炒作空間減少。 效應4 首購族衝擊房地產有更多的比價樣本，不容易出現超貸。 | ||||||