導讀 : 思路的轉變,業務的升級是商業地產的轉型之路。

當下,越來越多的傳統行業面臨進行深入互聯網化的過程,催生了所謂的“互聯網+”。地產行業,作為國民經濟發展的重要支柱,其轉型升級的願望十分的迫切。

一方面,是因為地產行業在國民經濟有著重要作用,特別是整個上下遊產業占GDP比例的高企;另一方面,多年來過熱發展 的地產行業造成大量房產庫存,給整個產業提出了一個消化庫存產品的巨大難題。

所謂“屋漏偏逢連夜雨 ,船遲又遇打頭風”,正當產業本身發展面臨困境之時,又殺出了互聯網這個程咬金來搗亂。互聯網對傳統商業解構和重組的過程,讓商業地產不得不從曾經的存量產品一次性銷售轉向產品的深度運營,讓商業地產正從產品導向模式進入運營導向模式。

而在探索運營模式的過程中,“雙創”浪潮的到來,讓急不可耐的商業地產從業者仿佛看到了救命稻草。於是,各種借助雙創概念而生的創意產業園、孵化器、聯合辦公空間等應運而生,都在不斷嘗試著可能真正拯救商業地產行業的一劑劑“良藥”,苦中有樂。

然而,互聯網能真正為商業地產帶來些什麽?以對當下互聯網發展局面的基本認知及發展趨勢的淺薄觀察,道哥認為當下的互聯網對於商業地產的轉型升級至關重要,不僅僅是利用所謂的互聯網元素、互聯網思維、互聯網概念,更多時候是一個系統化的,從宏觀戰略、中觀路徑最終到微觀執行細節的全方位影響和滲透。

互聯網+地產的基本邏輯

“互聯網+地產”的基本邏輯無非就是在剔除絕對過剩供給因素外,在不做結構性調整的情況下,將因受到互聯網沖擊而失去線下實體商鋪需求的業務進行升級體驗,用服務代替銷售,轉商鋪銷售鋪為服務體驗鋪,從而實現升級以及存量市場的更新換代。

另一方面,開放地吸收完全由互聯網線上而生的互聯網品牌,用其拓展線下業務以獲取線下業務增量市場。如將“韓都衣舍”等完全的電商品牌、“黃太吉”等互聯網餐飲品牌吸引到線下開展各項業務,盤活線下商業地產。

總結而言,一方面將互聯網拿走的部分升級為承接互聯網線上業務的線下落地,另一方面又將在互聯網線上產生的增量品牌和業務拉到線下來,實現地產承載業務的增量註入,最終實現互聯網手段方法以及優秀成果的善用。

按照這樣的基本邏輯,除增量互聯網商業品牌的線下增量註入外,創業孵化器、聯合辦公空間等的伴隨互聯網“雙創”大潮而生的新事物,也需要一個載體和平臺去實現更大的價值,這也為商業地產的轉型提供了一條路徑清晰的發展道路。

善用杠桿享盡市場紅利

各種創業孵化器和聯合辦公空間,無論從商業地產本身的功能定位,還是從互聯網對於商業地產發展的貢獻層面,都是商業地產轉型升級過程中必經的一條發展路徑。

然而,按照目前商業地產,特別是商鋪和CBD寫字樓的租售價格比及投入產出回報比例參數,即使將存量的商業地產改造成為創業孵化器和聯合辦公空間,也無法改變整體成本高企不下的基本事實。

這也意味著,雖然概念和大勢都將發展的突破口指向了創業孵化器及聯合各辦公空間這樣的“新生”事物,但是行業存在的現實狀況又困擾著這個行業,無法真正放下現實的“價格”優勢,灑脫投入其中,特別是擁有眾多行業資源的巨頭,更是難以做到。

商業地產轉型的核心困境在於,存量產品的過量供應以及之前的價格泡沫,使得當下存量產品的市場價格無法降低,也導致了市場剛性需雖然存在,卻因為高企的存量“硬”成本而無法真正投入到市場中。

因此,地產行業的當務之急是解決“硬”成本的去泡沫化,讓商業地產成本價格之上的利潤空間和價格回歸到理性區間,同時投入到互聯網增量市場需求之中。

因此,要真正解決商業地產投入到互聯網新生商業模式的實體線下落地問題,必須打破困擾其中的成本高企問題,而唯一的解決方法或許就是通過杠桿的方式。

立體使用綜合手段降成本

1.集約化的運作方式

在技巧上,改變地產使用的方法,將按每平方定價的模式改為集約化的整體承包定價。整體承包定價通常比最小單元定價的總價要便宜很多,本質上這樣做雖然降低了地產的租金價格但承租方也因成本的大幅度降低,有積極性進行承接運營。

2.借助政策紅利進行冷啟動

在操作中,2015年多數冒出來的所謂創業孵化器,更多時候是因為國家對於創業孵化器(眾創空間)的扶持補貼政策而來,利用所謂的政策紅利。雖然多數創業孵化器都是曇花一現,但也有不少孵化器借助政府扶持資金的力量,在經歷了摸索期後,走上了真正的正軌。

3.借力綜合杠桿,去除市場化、小操作技巧上的創新和政策紅利的借力

真正要解決問題,必須綜合運用更加健康的市場化手段,各種綜合杠桿的使用是必須的。

1)資本杠桿

在資本實力足夠雄厚的前提下,可以通過規模化的采購或者租賃,在全國布局地產物業,從而形成租賃采購過程中的規模效應。再通過全國連鎖聯合辦公或創業孵化器的方式招募會員,適當放大一定量的用戶規模杠桿,綜合運用全國範圍的連鎖資源,最終減低運營成本。

比如,創立一個全國的聯合辦公品牌,通過足夠的資本助力,在主要城市的核心區域拿到相應的辦公卡位,5個城市共計10000個辦公卡位,則意味著可以通過開放20000個會員資格的方式進行全國連鎖經營。這樣一方面降低了聯合辦公空間的硬成本,另一方面又最大限度地提高資源利用效率,進一步提升了運營效率。

2)品牌杠桿

雖然,未必需要如此規模大的資本實力同時展開多城市布點,但是可以運營一個城市的樣板空間(創業孵化器或者眾創空間)打造自主品牌,通過最小化實驗確立運營能力品牌,使得自身可以運營更大量物理空間的能力得到社會認可,最終確立以運營能力為核心的品牌價值。

品牌價值的確立,有助於形成媒體杠桿效應,擁有地產資源的地產商、政府物業、閑置物業主等可通過品牌認知主動將自有的物業交由其運作。一方面有助於提高資源的吸聚效率,另一方面也容易將品牌價值變現,變成真正意義上的免費或遠低於市場價的物業資源,則進行商業地產創新模式運營所需的規模化、標準化的物業資源就可以解決。

稍縱即逝的市場機會

享盡市場紅利的前提,一方面是能夠發現這種紅利,如雙創浪潮下政府對於創業孵化器(眾創空間)的扶持政策,另一方面是能在短時間內把握機會。

以創業孵化器(眾創空間)的補貼為例。目前,最早實行的北京和深圳已經完成了相關扶持資金的發放,補貼政策已經失效。而接下來,廣州以及更多的一線城市和二線城市的補貼政策,也將迅速結束。

而在諸多的投入到商業地產互聯網化轉型升級的主體中,能夠遊刃有余的活躍分子,往往是那些能夠在市場紅利萌生的瞬間發現機會、並善用杠桿手段享盡市場紅利的人,而不是跟風而行之士。

在市場紅利耗盡之前,借助靈活的反應速度享盡紅利。當行業發展處在全領域、全開放競爭之時,曾經的紅利價值或許將被最大限度地放大,保證了競爭的領先局面。

群雄逐鹿地產+”市場

目前,投入到創業孵化器和眾創空間中的主要是兩類人群:

1.純正的互聯網從業者,如36氪、3W這樣的媒體;

2.擁有一定地產行業從業經驗的傳統地產行業從業者,如優客工場的毛大慶、SOHO中國的潘石屹以及華夏幸福等。

其品牌之下的3W孵化器、氪空間、優客工場、3Q、太庫等,正在嘗試一種全新的發展路徑。

其中,缺乏傳統地產行業從業經驗的互聯網從業者,通過提供創業服務的方式,打造品牌,形成品牌效應,吸聚更多商業地產資源進行綜合化的地產運營,實現低成本切入商業地產領域,進行真正的品牌價值變現。

而擁有行業從業經驗的毛大慶,通過運營北京等核心城市的旗艦店,打造了優客工場的品牌,形成了聯合辦公空間的運營能力和品牌效應。目前,越來越多的商業物業資源正在向其品牌匯聚,規模化運營才剛剛開始。

而太庫則采取資本杠桿和規模效應的方法,通過大規模的資本投入,在美國矽谷、以色列以及中國核心一線城市瞬間布局完整的世界級網絡,直接向規模要效益。其財大氣粗的做法,一方面得益於其在資本市場的回報能力,另一方面也源自於金融手段——資本杠桿的有效使用。

無論是互聯網從業者,還是傳統地產行業的從業者,進入“地產+”領域的創新創業過程中,無疑都選擇了品牌化運營,綜合利用資本、品牌、媒體等的杠桿,善於把握政策和市場的紅利期,向規模要效益、用品牌價值變現的方式,發揮杠桿作用,最終形成了第一批進入到這個領域的業務梯隊。

隨著第一梯隊創新嘗試成果的固化,巨頭企業想投入其中,要麽借力綜合杠桿,要麽綜合運用資本杠桿等金融手段,開始真正意義上地產行業的整體互聯網化升級轉型。

而那些擁有傳統地產行業運營經驗的巨頭企業,諸如萬科、萬達、SOHO等,也註定會在其列,而其采取的方式方法或許更加多元,除了運用金融杠桿和品牌杠桿外,或許其本身就是物業資源的擁有方,其議價的能力將非常強,甚至是定價權的掌控者,此時的“地產+”才真正會熱鬧起來。

此時,作為金融手段的資本方,也會從中選擇適合的代言主體,深度地投入其中,用手中的資本真正回歸地產作為金融產品的本源屬性。

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地產不僅是金融家的地產,還將是互聯網巨頭的地產,當然也是創業者的沃土,讓創新創業者進行一次以小博大的天機。