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黃尚仁成功打造田園風 坐穩台灣速食業亞軍 東元小王子 帶領摩斯漢堡拚上櫃

2010-11-15 TWM

因為喜歡吃，十年前，東元集團二少黃尚仁，曾自願向父親黃茂雄要求進入台灣摩斯，衷心地想為這個他熱愛的品牌做一些事。今年，黃尚仁重回台灣摩斯任執行副總，要用他對台灣摩斯的熱情與創新，帶領這家風靡全台的日系漢堡更上一層樓。 撰文．黃筱雯 留 著小平頭，戴著粗框眼鏡，三十五歲的黃尚仁拿起面紙，仔細擦了擦從漢堡麵包邊緣溢出的醬汁，笑了笑說：「不好意思，我比較龜毛，不過這樣拍照不好看。」身 為東元集團二少，黃尚仁選擇進入連鎖速食業，一方面是他愛吃，尤其喜歡吃摩斯漢堡，一方面是他對「摩斯」這個品牌深具信心。 從一九九一年的二月在台北市新生南路上開設第一家店開始，摩斯漢堡對食材採取嚴格的高標準，手工現點現做的堅持，是讓摩斯漢堡舉步維艱，但也是能從同業中脫穎而出的重點原因。 超越肯德基緊追麥當勞 截至今年十月，摩斯漢堡在台店數達一七八家，不但連續第二年超越肯德基，每年業績更持續攀升，穩坐速食業亞軍，僅次於麥當勞。 台灣摩斯二○○九年營收達二十九億元，ＥＰＳ（每股純益）達四元，今年預計營收目標三十三億元，ＥＰＳ要朝六元邁進，已成為東元集團旗下的小金雞，並預計於明年第三季正式上櫃，可望成為速食業者中唯一上櫃公司！ 二○○○年離開美商宏道資訊公司，黃尚仁向父親黃茂雄提出進入台灣摩斯的要求，從基本行銷業務開始做起，但在一年後，因為東元電機承攬健保卡製作，黃尚仁因為本科系專業，被調回東元電機旗下的東元捷德科技協助，直到○五年才又如願重返台灣摩斯擔任協理。 原 本台灣摩斯的做法是尋找適合的食材供應商，但從○五年黃尚仁回到摩斯開始，為了尋找最適合的食材上山、下海，有些特定品種如牛番茄、萵苣等，台灣並沒有栽 種，「所以常常都要拜託農民（契作），一開始沒有人願意，因為農民本身也有自己的作物面積，所以只能退一步，麻煩他們試著幫忙種一點。」隨著台灣摩斯的穩 定成長，對於食材需求量大增，台灣摩斯的契作農場因而發展成熟。 曾留學日本，黃尚仁也學到日本人「龜毛」的態度，台灣摩斯的綠色契作深得信賴，但黃尚仁仍不滿意，「我希望摩斯食材全面都有生菜履歷，未來連紅茶裡的檸檬片都要契作。」黃尚仁口氣雖然溫和，卻是掩藏不住他的雄心壯志。 靈活運用了過去東元做晶片加值卡的經驗，黃尚仁另一項令人津津樂道的便是推出摩斯卡。這一張連鎖速食業界首張加值服務卡，自○七年推出至今，在沒有任何行銷活動加持的情況下，已經發行了超過三十萬張，而這也正是關乎台灣摩斯未來發展的重要武器。 過 去台灣摩斯最為人抱怨的兩點，就是點餐緩慢與餐點製作過程冗長，因為強調現點現做，台灣摩斯嚴格要求連洗菜、刨絲都要由員工親手做，廚房內的工作站高達十 個。於是在店員仔細詢問客人的需求完成點餐後，還要再等待六分鐘到十分鐘，客人才能取得餐點，「其實我們內部也經常反映這一點，因此我們推出了摩斯卡專用 的點餐機。」 領先日本還要超越自己 這台紅色機身，研發近九個月的點餐機，將與廚房直接連線，未來只要持有摩斯卡，將卡片置入感應區塊，再點選需要的餐點組合，所需金額會直接從卡片中扣除，每位客人點餐結帳過程立刻縮短至三分鐘。 不 僅點餐時間縮短，黃尚仁也對廚房進行大動作調整，將整體風格轉換成「田園鄉村」風，也藉此重新規畫廚房動線。「過去廚房單一動線，所以一個點卡住，後面就 無法動作；現在我們雙線並行，並增加工作人員，加快製作。」接任副總經理職位，黃尚仁要做的是深化摩斯這個品牌。「我們是日本品牌，但要做得比日本還日 本，不僅領先日本，還要超越自己。」喜歡創新的黃尚仁要求內部，兩個月就要推出一項新產品，為了照顧吃素族群，黃尚仁推出「速食素食」，成為連鎖速食三大 龍頭中，唯一擁有素食選項者。 曾經有媒體評斷，黃尚仁最大的挑戰就是自己，被同業暱稱為東元小王子，大家都在看黃尚仁會有什麼作為。 根 據資深同業表示，黃尚仁接棒之後，台灣摩斯感覺更「年輕化」，也更積極，並認為此次台灣摩斯申請上櫃，目的是加強在地化品牌形象。連鎖加盟協會祕書長洪雅 齡則認為，台灣摩斯上櫃後財務透明，得以淡化家族色彩，「黃尚仁接手後決策訂定更加快速，這是其他同業所不及的。」將漢堡麵包邊緣溢出的醬汁擦乾淨，黃尚 仁手拿這個擁有契作農場保證的漢堡，對著鏡頭露出滿意的微笑，準備帶領摩斯漢堡，攀登下一個高峰！ 黃尚仁 出生：1975年 現職：台灣摩斯執行副總經理學歷：美國史丹佛大學工程經濟碩士日本慶應大學環境情報學部資訊學士經歷：台灣摩斯協理、東元捷德科技產品經理、 美商宏道資訊軟體工程師 摩斯漢堡（台灣） 公司名稱：安心食品服務股份有限公司 資本額：４億元 負責人：黃林和惠 近３年營收： （年） 10(預計) 09 08 07 營收（億元） 33 29 26 22.5 EPS（元） 6 4 — —

退休圓田園夢　不是有錢買農地就行

2015-05-25  TCW

農委會六月底將公布「新農民」資格，嚴格管理農地買賣，對於想一圓田園夢的退休族來說，條件越來越難。但是上有政策、下有對策，有一個灰色地帶，就是「貨櫃屋」的亂象，目前還處在尷尬不易管理的階段。

「未來農地上的貨櫃屋，可能會變多。」台東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長施順雄說，貨櫃屋現象存在多年，過去是一些經濟能力較低、或並沒有打算定居農村的假日農夫，會購買貨櫃屋，放在農地上；這是游走法律邊緣，政府也無力可管，因為貨櫃屋可以移動，只要政府來查之前拖走，根本查不到。

施順雄認為，未來農民資格取得不易，而退休族嚮往田園夢，加上貨櫃屋越來越創新，內部裝潢像一般住宅，客廳、臥室、衛浴設備應有盡有，價格又低，幾十萬元就有一房一廳，或許會對部分人士有吸引力。在法令嚴格之下，類似的亂象就有可能產生。

過去，農地變炒作商品價格翻漲，遍地豪華農舍

由於資金潮加上退休族田園夢，讓台灣農地變炒作商品，價格一路狂飆。以最熱門的宜蘭縣為例，雪隧通車前，「農地平均每坪一萬元；通車後，一路漲到每坪兩萬元，」宜蘭不動產仲介公會理事長李正賢說，擁有海景的東海岸，更是一地難求。

為遏止農地飆漲、遍地豪華農舍亂象，宜蘭縣政府開第一槍，嚴格規範了「農民」身分，並暫緩農舍申請；中央政府緊跟著加碼，農委會將在六月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」，明確規範買賣雙方的農民身分。

過去，只要年滿二十歲、有一塊農地，就搖身變成「農民」，可蓋農舍，但「新農民」的資格公布後，當農民的條件變嚴格，大大提高退休族當農民的門檻。

現在，政府嚴管蓋農舍宜蘭農地零成交，花蓮跌價

新農民風暴，讓宜蘭成「重災區」。自今年二月暫停農舍申請後，「農地零成交，」李正賢說，過去擁農地自重的地主，近期紛紛降價求售，「感受到地主的緊張。」他說；花蓮也是，「都停擺了，」住商不動產花蓮中山店店長游楊輝說，甚至有地主，原本開價每坪二萬九千元，現在自動降為一萬八千元，降幅近三八％。台東也是如此，「最近有地主主動登門要賣，」施順雄說，以前幾乎不可能。

賣方鬆動，加上農委會嚴格規定買方必須具農民資格（指買賣含農舍的農地），也讓買盤完全觀望縮手，可以預期，農地未來勢必跌價，「（宜蘭）每坪跌到一萬，應該就會有人想買了。」李正賢預估，等農委會正式公布辦法後，半年後價格就會下跌，屆時想買的人，才會進場。

農地價格打回原形，回到起漲點，讓真正想務農的人可以買到價格合理的農地，但想做田園夢的退休族，則要有下列的準備。

首先，買地蓋農舍。要蓋農舍，最重要的是，要取得農民資格。農地之所以漲價，就是因為可蓋農舍，且越蓋越豪華，如今，農委會嚴格規定，要蓋農舍，必須有農民資格，新農民資格有三個條件，具備其一即可：

一、農保。農保資格分兩種：農會會員、非會員。農會會員必須未領軍公教勞保，及國民年金，退休族必須放棄退休金而從農；非會員身分，只要具備年滿十五歲、合法從事農業一年以上等資格，向在地農會申請，就可取得農保，此途徑較易，但目前須經過審查，也有變數。

二、第三類健保。即從事農漁業者才加入的健保，非相關業者，並不容易拿到這種身分。

三、提交經營的實際從農計畫。此點被認為較有彈性，但因為需要實質審查，要提交產銷證明、農業資材證明，做假的空間較小。認定標準是，確實靠農地為生，一位農委會水保局官員說，就是要證明有農業收入。

對真正想從農的退休族，等農委會辦法公布後，根據實際辦法提出申請，應仍有可為。

未來，有利便宜買地不蓋農舍就不須有農民身分

花蓮鳳榮農會總幹事張孟能認為，新辦法對有心要取得農民資格的人，只是「麻煩一點」而已，並不是完全都不行。

取得農民資格後，買地蓋農舍，或是買已經蓋好的農舍，都會相對簡單，但，必須要考慮「退場機制」，即萬一不想務農時，由於草案規定，接手的買方，也必須有農民資格，在買盤相對限制下，價格、時點都不會太好、太快。

但其實新法對真正喜歡當農夫的退休族，壓力較輕。過去農地大家搶，關鍵就在很多人把農地當建地用，大蓋豪華農舍，未來農地蓋農舍變困難，農地價格勢必大跌，要便宜取得農地，並非難事。

如果買農地，不蓋農舍，就不會牴觸「農業用地興建農舍辦法」，農地可自由買賣；如果不蓋農舍，就不須有農民身分，這就像都市農夫、假日農夫一樣，只要沒有居住需要，就不需要農民資格。

如果有人想買塊農地，偶爾享受田園生活，還是可以申請資材室，且面積十三．五坪以下，即不用申請，比起蓋農舍要買農地兩年後才准，資材室是個選項；但目前各縣市政府對資材室申請也日趨嚴格，不容易過關。

退休族的田園夢還是有可為，不過新制通過後，和過去能在田中央蓋房子，被一片綠油油稻田環抱的退休生活，不能相比；但是對後代子孫而言，破壞良田與保護良田，孰者重要，已不言而喻。

【延伸閱讀】想買地蓋農舍，取得農民身分更難了—農民申請資格新舊制比較

舊制（須完全符合）1、年滿20歲2、申請人戶籍及農地均在同一縣市，且取得農地滿2年3、申請人為農地所有權人，且農地農用

新制（須擇一符合）1、參加農保（須放棄過去的軍公教勞保）2、有第三類健保，本身即從事農漁業3、提出實際從農證明，如經營計畫、農產品銷售等

資料來源：農委會 整理：賴寧寧

無錫陽山“田園綜合體”探路： “三生”對接“三產”的複合體

置身桃花盛開之地，一邊呷著咖啡，一邊欣賞著美景，耳畔不時飄來輕柔音樂。這是在無錫陽山鎮的一個鄉村，江南春早，三月這里就“灼灼其華”了。陽山鎮素有“中國水蜜桃之鄉”之謂，四年前，解甲歸“田”的張誠開始在這里打造“田園綜合體”。

為了打破城鄉文化的藩籬，張誠還在陽山開了第一家咖啡店，讓村民不僅可以在自己的土地上看見享受喝咖啡的城里人，更可以感受、體驗甚至加入到喝咖啡的隊伍中來，從而實現不同人群的交融互動。

誰說吃大蒜的就不能和喝咖啡的在一起?但是在陽山，讓桃花和黑咖啡一起飄香，可並不簡單。

隨著今年2月中央一號文件首次提出，“田園綜合體”這一概念引起市場關註。按照這份題為《中共中央 國務院關於深入推進農業供給側結構性改革 加快培育農業農村發展新動能的若幹意見》的文件表述，田園綜合體要“集循環農業、創意農業、農事體驗於一體”。可以說，田園綜合體一頭連著鄉村的美麗和活力，通向都市人的世外桃源和田園夢想;一頭連著鄉村商業價值的提升，能更好地帶動新農村的發展，促進社會就業問題的解決。

“刀下留房”

回歸田園，田園生態不可或缺。

以村落房屋為例，原本“拾房村”是一個完整的村落，在2013年村民全部搬遷後，房屋有的被拆遷、有的倒塌，不過為了最大限度地保留或恢複村落自然形態，張誠告訴第一財經記者，他要“刀下留房”。

張誠是田園東方投資有限公司(下稱“田園東方”)創始人兼董事長、CEO。早年在大型商業地產企業工作的經歷，讓他選擇以商業模式可持續的視角去做項目。

在充分尊重陽山自然生態和項目原址——拾房村的歷史記憶的基礎上，項目按照“修舊如舊”的方式，選取了十座老房子進行修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態。

田園東方在對老房子做規劃、設計、建設的同時，項目把新的業態、活動植入其中，並為不同業態空間進行室內設計，把能想到的樂活鋪子、書院、咖啡、主題民宿等形式都融合進去。

保護鄉村風貌環境，同時提升鄉村商業價值，是“田園綜合體”的一體兩面

這並不是全部。項目通過“三生”(生產、生活、生態)、“三產”(農業、加工業、服務業)的有機結合與關聯共生，涵蓋生態農業、休閑旅遊、田園居住等複合功能，將新型產業與農村發展進行有機結合。

張誠對第一財經表示，田園綜合體的思路源於城市綜合體。

在他看來，田園綜合體是方法論，既可以被視為特色小鎮的一種實現方式，又可以被稱之為一種商業模式。“綜合體”理應是跨產業、跨功能的綜合規劃;具體到項目當中，就是多功能、多業態的綜合運營。

按照張誠的理解，之所以中央會考慮推出“田園綜合體”這一概念，體現的也是由“跨產業、跨功能”所產生的集聚效應，解決三農問題，不能單線思維，不能就農村來談農村。

改造“拾房村”四年多來，他體會最深的就是城鄉文化的融合。他說，農村人向往都市，都市人又想回歸田園，盡管都有迫切的互動需要，但是卻沒有很成功的模式可以一攬子解決好這些問題。

張誠對第一財經表示，在城鄉二元結構的框架下，當一個城里人和一個農村人面對面的時候，他們是很難互相相融無間的——因為身份的不同導致了待遇的不同。要想徹底打破城鄉二元結構，一體化發展，不能簡單停留在“讓農民上樓”這一物化層面上。

他說，雖然現在講新型城鎮化的目標是以人為本，並具體強調要重點解決完善城鄉一致的市政基礎設施以及教育、醫療等公共資源福利，如今農民上了樓、看了病，這只是空間的變化、物質的變化，人卻沒變，文化也沒變。所以，田園東方在物化的東西之外，還要做更多內涵性的東西。城市和鄉村需要文明的融合，才能實現內在思想的融合。

讓村民在自己的土地上品咖啡

在“拾房村”閑庭信步，以咖啡為代表的都市文明撲面而來。

比如田園東方引進了臺灣知名的有機餐飲品牌蕃薯藤·TINA，為村民和遊客提供果汁、咖啡、奶茶等飲品和手工面包。

未來的“田園綜合體”，可能是田園風光與都市生活方式的結合

張誠稱，讓村民和遊客能喝上咖啡不是最關鍵的，而是想以此種方式表明城市的生活休閑方式，在鄉村同樣可以出現。對村民來說，田園綜合體也是接觸外界、打開眼界的窗口，不同文化在此交融互動。

他認為，城鄉二元結構，物質層面上的差異是外在的，更重要的是文化層面的差異。尤為重要的是，文化上的差異，不是誰比誰聰明的問題，只是二者條件不同所決定的。相對前者來說，後者的彌合需要很長的時間。而最好的辦法是城鄉互動，將兩種文明擱到一塊攪和，實現生活、社交、信息的流動，從而實現文明的融合。從這個角度來講，在鄉村開咖啡店，是不是特別有意義呢?

產業是田園綜合體的核心。一號文件表示“支持有條件的鄉村”來建設，所謂的“有條件”，在業內看來，是指當地有特色的產業、有特色的人文景觀，以及生態資源，總歸是有特點在其中。

陽山田園綜合體的項目，可以概括為四大板塊：農業、文化旅遊、地產和園區社區化管理服務，分別由公司化主體運營。

張誠將項目中的房產板塊，視為可以支撐投資的一個載體，同時也是在新產業集聚完成時，鄉鎮人口集聚形成新社區的需要。在他看來，在大部分地區，單純農業、文旅這些實體經濟在商業模式上暫時還難以單獨挑起大梁，需要用時間來換取空間。

當下的農村面臨一個困局，即在不可能完全放開農村土地市場的前提下，金融機構等投資方無法在農村找到一個較快增長的產業板塊。“農村土地市場不敢放，放了怕亂，但是不開放又沒有一個載體可以支撐，從而讓投資有可能發生，這導致農村一直發展不起來。”

不過，農村可用於發掘的要素市場並不多。除了農產品、勞動力，還有土地。他認為，土地這個市場要素必須被一定程度地激活，用於產業開發使用。

跟特色小鎮一樣，一經問世，“田園綜合體”這一概念也受到市場追捧。

“拾房村”綜合體項目的互動遊樂區。

旨在實現激活市場、激活要素、激活主體三大目標的一號文件，給“三區、三園、一體”賦予了“抓手、平臺和載體”的責任。其中，“一體”指的就是“田園綜合體”。中央希望通過這些“抓手”的建設，來優化農村的產業結構，促進三產的深度融合，把農村各種資金、科技、人才和項目等要素聚集在一起，加快推動現代農業的發展。

以張誠的經驗看來，在政策鼓勵下，農村的一些資源會釋放出來，逐利性強的企業只能投資其中的一些環節。但是，鄉村需要精細耕耘、長線經營，並非一個可以短期賺快錢和回報很高的領域。總的來說，政府需要通盤考慮，政策性的資金支持和安排是不可或缺的;當然，借助社會資本搞活“田園綜合體”，也是希望其背後的運營機構，在商業運作和資金回收方面發揮創造性的作用。

黃尚仁成功打造田園風 坐穩台灣速食業亞軍 東元小王子 帶領摩斯漢堡拚上櫃

1 : GS(14)@2010-11-15 23:59:29

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19246

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專題報道：官商聯手毀粉嶺北四村 1330戶星散　田園綠野遭殃

1 : GS(14)@2010-12-20 23:28:20

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14784309

【消失中的村落二之一】
港府銳意在新界東北翻天覆地，打造粉嶺北、古洞及坪輋三大新發展區。逾 2,000戶非原居民被迫犧牲家園，成就豪宅為主、休憩用地和公屋為次的發展大計。
在粉嶺北，四條村落本來住了 1,330個家庭，各大發展商逼遷下，只餘 480戶，田園綠野相繼遭殃。發展藍圖第二階段諮詢結束，施政報告悄悄把動工日期由 2014年推遲至 2016年，死守家園的村民小勝一仗。今天以有限篇幅，記錄粉嶺北四條村從熱鬧到零落的哀愁。
記者：白琳
-惡勢力橫行天平山村-

粉嶺四村之中，天平山村的情況最撲朔迷離，雖然被規劃為私人住宅，但一直沒有發展商公開「認頭」，只派原居民勢力代為收地。記者到現場視察時，更被粗言辱罵及驅趕。
天平山村本來像馬屎埔般綠油油，現被挖土機弄得千瘡百孔，整條村受惡勢力的陰影籠罩。村內的牛軛湖變成唯一恬靜樂土，村民都到這裏偷閒，有人成功釣到人般長的大魚，與村民分甘同味。盧先生幾歲就搬到天平山村，數年前隨子女搬走，經常到牛軛湖釣魚和探望街坊，村裏的屋一直不賣，「政府嚟收都仲心甘命抵，我唔想益地產商。」他憶述，該村 60年代以養神仙魚聞名，其後因地下水井污染，改為養豬和種田，「種西洋菜特別靚，紅頭葱特別大棵， 90年代初一年收成嘅紅頭葱可以賺幾十萬銀。」
地產商靠原居民收地

這村的噩夢由十年前開始，隱形地產商靠原居民廖氏惡勢力收地。村民心姐說，有個農民不肯賣地，周圍被貨櫃「長城」壓着，斷水不能灌溉，農民被迫就範，其後該處變成停車場。天平山村座落發展區邊界，有公司曾接觸其他村民，意圖收購發展區外圍土地，「到時我哋變圍城，沙塵滾滾，老人家想唔搬都難，成條村冇晒。」
本報記者到天平山村被沒收的農地視察，發現有路牌標示的官地佈滿建築廢物，旁邊則是農地建成的私人地盤。該地盤有工人前來驅趕和喝罵記者，「呢度係官地咩？你同我公司啲人講！呢度係私人地方！你要報警就嗱嗱聲報，唔好阻×住我！」
記者拍攝期間，該名工人致電同夥求助，未幾遠處一架私家車駛進地盤，兩名大漢下車，一邊狂奔衝向記者，一邊用粗言痛罵，記者離開現場並報警求助，大漢追至路口才掉頭離去。
-馬屎埔菜田依然滿綠-

走進馬屎埔村口，十多隻小貓迎面走來。牠們曾是家貓，雖然主人陸續被逼遷，卻沒有因此失去依靠。這些年來，搬走的村民堅持每天回老家，耕種不再屬於自己的農田，照顧遺留在那裏的寵物。村裏很多地方沒變，田野翠綠依舊，貓狗健康如昔，只是大部份屋子被砸碎，剩下頹垣敗瓦。
從馬屎埔村口走進去，並列一間間沒有門窗和瓦頂的爛屋，全由恒基陣營的「艇仔」公司拆卸，穿過小路就是一望無際的農田，跟爛屋形成強烈對比。「南番順」式農田設多條水坑，水裏有小魚，夏天種通菜，冬天種瓜；半有機農田有數個足球場般大，滿是不同深淺的綠色。
原主人坐車回來種田

77歲的九叔在馬屎埔住了三十多年，賣了農地搬上公屋，才覺得鬱悶，每天坐車 20分鐘回老家種田，日出而作，日落回公屋。記者探訪時，九叔正在樹下爛梳化休息，住屋拆剩數塊石棉牆。他自稱老了沒力氣耕田，旁邊田野卻種滿菜心，「種少少啫，唔想睇住塊田生雜草。梗係有感情啦，冇都唔返嚟。」他每次巡視蕉樹，總有數隻小貓在旁邊團團轉，「養貓好呀，幫手捉蛇。」
在馬屎埔住了三代人的關先生說，村內大部份農田早被恒基買了。該村大部份土地由原居民持有， 40至 60年代大批內地人走難來港，為馬屎埔開荒，關父是其中之一，以穀付租，「原居民嫌割禾辛苦，就請爸爸做。佢娶老婆，地主就畀佢喺塊田隔籬起屋。」過去十多年，關先生遭無數次滋擾，又與地產商打官司，父親精神健康轉差入住老人院，母親經常受驚，記者問關先生為何不肯搬，他反問「點解要搬？我有居住權！我唔會搬，一直住落去。」
粉嶺北新發展區瀕危四村概況

1.馬屎埔村
面積： 36公頃
原本戶數： 700戶
現存戶數： 90-100戶
主要收地發展商：恆基
新發展區規劃：主要為私人住宅、另有公屋及學校等

2.石湖新村
面積： 35公頃
原本戶數： 250戶
現存戶數： 180戶
主要收地發展商：新世界
新發展區規劃：約一半面積私人住宅，其他為休憩及康樂設施

3.天平山村
面積： 35公頃（發展面積）
原本戶數： 300戶
現存戶數： 120戶
主要收地發展商：地產商只透過上水鄉廖氏原居民勢力收地
新發展區規劃：主要為私人住宅，另有休憩用地及公屋

4.虎地坳村
面積： 25公頃
原本戶數： 80戶
現存戶數： 80戶
主要收地發展商：不適用
新發展區規劃：警察駕駛及訓練場地、政府農地

註：四村約 60至 70年歷史
資料來源：新界東北發展關注組

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2 : GS(14)@2010-12-20 23:28:35

「受害者反俾標籤暴徒」
2010年12月20日

粉嶺北四村之中，石湖新村的羊群和虎地坳的魚塘都是數一數二的美景。林先生是大浪灣原居民，其後一家到石湖新村落戶，見證港府怎樣把新界居民逼到絕路。林父在大浪灣長大，遭魚炮炸傷失明， 70年代港英政府鼓勵村民到英國打工，他與老弱婦孺在村內留守，人手不足無法集體捕魚。政府又以保育為名，不准村民築路，種田養豬都無法運貨，遂舉家搬到石湖新村。林父一直以為買了地，很久以後才發現被騙。
在石湖新村長大的林先生說，鄰里關係好，以前晚上不用鎖門，附近有人牧羊，區內小孩放學就跑來看羊，「條村係我哋嘅心血，原居民乜都係政府畀，我哋連起街燈都要自己夾錢。」
98年港府在梧桐河重整河道，迫使河兩岸居民搬遷，村民用開山刀和鐵通敲打防暴警察盾牌，又企圖引爆石油氣罐，數人遭判監。林先生替他們感到難過，「我哋俾政府逼遷，係受害者，反而俾人標籤係暴徒。家惟有死守，等警察抬。」
居民質疑政府賣地

虎地坳村只有 100戶，幾乎每間屋都連着魚塘，雀鳥從塱原飛來覓食，構成粉嶺難得一見的自然美景。毛先生在這裏長大，一年多前從社福團體口中得知此處將興建警察駕駛學校，「環保城話起又唔起，呢幾年好多村民都修葺間屋，家又話要收地，政府擺明玩我哋。」他又質疑，粉嶺火車站旁邊已有警察駕駛學校，勞師動眾搬到虎地坳，或想騰空靚地圖利。

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3 : GS(14)@2010-12-21 22:12:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14788345
發展新界東北　毀古洞 4000人家園
專題報道︰百年老村連根拔起
2010年12月21日

【消失中的村落二之二】十大基建之一的新界東北新發展區，計劃將上水古洞北改造成 6.5萬人口新市鎮，有近百年歷史的古洞村將被連根拔起， 4,000名村民面臨家園盡毀。村民慨嘆，只因他們是「非原居民」，即使已經扎根於此兩、三代，仍難逃厄運。反觀旁邊的河上鄉，住的是原居民侯氏後人，結果獲政府雙重標準厚待，毋須拆遷。
記者：黃偉駿　白琳

由港鐵上水站轉乘小巴約 10分鐘，便來到古洞村。古洞原分南、北兩村，但南村大部份土地，數年前被新鴻基地產鯨吞建成豪宅「天巒」，現時被一道道高牆包圍，令外人無從窺探。天巒對面馬路的上水培幼幼稚園，校董楊鶴翔也是古洞村村民，每天望着兒時遊玩的地方變成一座座千萬豪宅，萬分無奈，「細個留咗幾多腳毛喺嗰度，家望都望唔到入去」。
推土機不斷開進古洞。規劃署去年底建議，將古洞北打造成「多元化發展中心」。惟村民發現，住宅、商業中心、鐵路及科研教育等設施的選址，全部座落在古洞北村 4,000名非原居民的家園；同是在古洞北新發展區內的河上鄉，卻獲得政府特別優待，現有區域被劃為鄉村式發展地帶，換言之在河上鄉的原居民，日後生活不受新發展任何影響。
古洞村現時隨處掛着「不遷不拆」、「官逼民反」橫額。村民鍾先生三代在村內生活 80多年，去年在規劃署諮詢會上，得悉居所會變成港鐵站，但他指政府至今仍沒有人向他們交代是否要搬，「資訊好封閉，連我哋問（政府）係咪要搬，佢哋都只係話未有定案」。其實規劃署今年初第二階段公眾諮詢結束時，已向傳媒表明不會再作大規模改變，意味着政府早就決定了古洞村的命運。
古洞北村民前路茫茫

培幼幼稚園明年踏入 50周年，楊鶴翔說早於 89年已傳出政府將古洞發展做「無煙城」，但多年來只聞樓梯響，直至去年中才突然「殺出」現有的規劃方案，「我本來同政府申請緊換地擴建校舍，但去年 4月臨門一腳，政府突然叫停」，他始得悉校舍位置將變成住宅。
培幼 1961年由楊母高秀霞創辦，年逾 70歲的高校長憶述， 60年代來到上水教書時，古洞村已經人口繁多，高峯期培幼學生多達五、六百人。現時培幼仍有約 200名學生，除了來自古洞村，不少是河上鄉原居民子弟，包括北區區議員侯金林的子女，但諷刺的是，村民指侯有份贊成政府的發展方案。楊批評古洞北規劃毫不透明，「村民訴求好簡單，想知自己得到乜嘢安排，呢啲係基本人權，但政府一味問村民想呢度點規劃。到時佢哋都唔喺度住啦，仲關佢哋乜嘢事」？
古洞北新發展區
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現時狀況︰古洞村
政府規劃發展︰住宅、商業中心、科研教育設施

現時狀況︰河上鄉
政府規劃發展︰鄉村式發展

現時狀況︰塱原
政府規劃發展︰綜合發展及自然保育區，不足三分一範圍不准發展

《坪輋打鼓嶺新發展區》
現時狀況︰元下村、李屋村、昇平村、大埔田村等
政府規劃發展︰北面發展特殊工業，南面鄉郊低密度發展

資料來源：規劃署

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大學講師為健康護田園

1 : GS(14)@2016-06-06 02:49:34

【本報訊】自收地風波爆發以來，關心的人多，但付諸行動的人卻少之又少，而梁志剛（Michael）屬於當中的少數。自從恒基4月25日突襲馬屎埔村強行收地不果，保安員與示威者的口角和對峙時有發生，村口蕉田巡守塔輪流有人駐守以觀察保安動靜。Michael由第3天起加入成為巡守隊固定成員，一旦衝突爆發，他便戴起四叔李兆基的面具，手持攝錄機錄下保安清場的一舉一動。



棄厚職學養蜂種菜


於倫敦出生及長大的Michael，6年前放棄大公司的高薪厚職，回港進修和任大學兼職講師。他指回流的理由很簡單，「想轉吓環境」，不過根卻慢慢扎在香港。他從報章上看到內地不斷爆發黑心食物醜聞，「大頭奶粉、夜光豬肉……好核突」。香港依賴內地進口食材，眼見港人竟然要把受污染的食材吃下，於是他在市中心種植蔬菜、學養蜂，了解農業如何自給自足，也認識了志同道合的馬寶寶農場成員。6年過去，馬屎埔由當初他覺得「好正」的地方，變為更多鐵絲網、雜草更高之處，樂園不再。自言樂觀的他認為，就算恒基最終成功收地，其收地手法亦引起更多市民關注，「4月28日有好多人嚟撐，好感動」。語畢，他便繼續與同枱的戰友們吃飯，吃下農夫辛苦收成的糧食充飢，儲存能量守衞大地。■記者袁楚雙





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160603/19639199

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天巒 洋溢田園氣息

1 : GS(14)@2016-09-10 13:31:39

【明報專訊】坐擁新界西北不少發展項目的新地（0016），繼推出多個元朗新盤後，半新盤上水天巒亦於早前上載樓書，部署短期內公布銷售安排。天巒入伙約5年，屋苑各處種植各式各樣的植物，配合古洞的恬靜環境，洋溢大自然氣息，適合鍾情田園生活的買家。屋苑目前尚餘約10幢洋房可售，發展商傾向以招標形式發售。

明報記者 方可兒 攝影 劉焌陶

作為新界北的大型洋房屋苑，天巒分兩期發展。I、II期分別提供132幢及198幢洋房，即合共330幢洋房，提供各類屋型，兩期均設會所。為配合新一輪推售，發展商打造兩間連裝修示範洋房，惟只有其中一間會連家具出售。

尚餘約10幢洋房待推

當中位於天巒II期的蘇黎世大道17號洋房，室內設計較為簡約，將不連家具出售。洋房共有兩層，合計實用2487方呎，前後花園實用達2594方呎，甚至較洋房面積更大。大廳設落地玻璃趟門，打通室內外空間，有助引入花園景致。

地下除了大廳，另設書房及廚房，其中廚房配備多項德國品牌家電，另設酒吧枱，住戶除可於此享用早餐輕食，亦可小酌一杯。至於一樓設有3間套房及家庭廳，當中主人套房採雙門設計，打造大宅氣派。套房內浴室備有酒店式「四件頭」設計，並設落地窗戶，住戶可一邊浸浴，一邊欣賞屋外園林美景。

另一間連裝修示範洋房為天巒I期的庫爾大道2號屋，同設兩層，採3房雙套間隔，戶型與上述洋房有所不同。此屋實用2049方呎，設前後花園合共實用1478方呎。室內設計採華麗高貴品調，家具多以深色為主，流露奢華氣派。飯廳放置多人餐桌後，仍有不少活動空間。當中主人套房相連露台，放置有吊籃籐椅，營造休憩空間，衣櫃上的花紋裝飾仿如古典屏風，別具中國風格。

天巒尚餘可售洋房戶型由3房至5房不等，除了以上兩間，還包括面積最大一伙洋房。該洋房為天巒II期伯恩大道1號洋房，前臨雙魚河，料可享河畔景致。洋房實用5417方呎，另連8652方呎花園，共有三層，提供5間套房之外，亦是屋苑唯一設有升降機的洋房。

距落馬洲僅10分鐘車程

天巒距離落馬洲邊境約10分鐘車程，對來往中港兩地的商人而言，可節省平日往來的交通時間。若要到上水港鐵站轉往九龍、港島，或到港鐵站附近商場購買日常生活用品，同樣需約10分鐘車程。

■有片睇

如欲觀賞更多天巒現場環境，可瀏覽明報置業網影片：property.mpfinance.com/

[睇樓手冊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1775&issue=20160910

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【專題籽】兩人+兩兔溫暖的家　日式田園風「屋中屋」

1 : GS(14)@2017-12-10 23:31:05

屋主William（右）與Heidi喜歡親力親為佈置家居，而日式田園風就是他們的至愛。

【專題籽：居安思藝】環顧這個家，沒有過份雕琢，甚或過份簡潔的設計，有的就是透現紋理的木材、屋主William和太太Heidi精心設計的大小家具，還有他們到處搜羅的擺設，一室純樸而貼地的日式田園風，讓人感覺溫暖，這或多或少透露出主人家待人親切，不拘小節的個性。


William和太太Heidi分別是建築師和布藝創作人，喜歡田園風，其中對於日式的田園風更是情有獨鍾，William說：「因為這風格給予我溫暖自然的感覺，它富有細節之餘，亦保留原始感覺，好像木家具只會髹上薄薄一層油漆，讓木紋透現出來，甚或因年月、日光照射而出現裂紋，這些自然的觸感，反而更平易近人。」就像在玄關的一組櫃子，復古的線條、若隱若現的木紋與零星的裂紋，或許有點「不修邊幅」卻充滿生活感。在天花的不同角落都很有田園感覺，裝有以原木製成的層架，展示着Heidi的畫作；牆身半腰處鋪設的條子飾板；居室不同角落的木製懷舊擺設、Heidi親手製作的乾花；William鍾情的燈塔擺設，樁樁件件都讓這個家質感滿滿。


把廚房門拆掉加闊，並加上小簷篷，這到底是咖啡小店還是廚房？

「咖啡店」以Heidi的創作品牌「命名」。

磚牆上設有小窗，到底這是室內定室外，叫人儍儍分不清！


在天花處以原木裝上層架，展示Heidi的畫作和擺設。


廚房門框加簷篷　似咖啡外賣店


看着大門旁，還以為在家中開了家咖啡外賣店，細看之下原來是廚房門，滿腦子都是有趣點子的William把廚房門拆掉，然後把門框從廚房伸延至客廳，又把廚房的文化石往外伸延，再加上門框上的簷篷，店舖門面的感覺就此成形。「室外置室內」的概念，還有睡房與起居室的「交界」，「這裏我想營造在室內的空間，都見到『屋仔』的感覺，我用了文化石從廳伸延到睡房，又在客廳這邊加了一扇窗，及在睡房套廁門上加了盞街燈，令『屋中屋』的感覺更強烈。」說到窩心而實用的設計，就要數家中的兩張桌子，細心的William因應自身需要，將餐桌、鞋櫃和雜誌架集一身，桌子玄關一邊是鞋櫃，而靠近沙發的則是雜誌架，餐桌便可從中間拉出，一物三用的功能設計，小巧家庭必備。而睡房的書桌，亦是愛妻之作，「因為我太太喜歡布藝手作，所以我便盡用窗台位，設計了這張三面環繞的書桌，讓她有更闊落的空間創作。」William滿意的說。


屋主、太太和兩隻免仔居住在這個純樸而貼地的溫暖家居。

睡房由兩房打通而成，把走廊都納入睡房空間，空間開揚、寬敞。

工作間利用了窗台空間設置了一張L形的書桌。


打通書房睡房走廊　空間更寬敞


走進睡房，感覺寬敞開揚，完全不像一個只有四百多呎的家，原來是William巧妙地把原有書房、睡房和走廊的間隔拆掉，繼而把這空間闢作為集寢區、工作間、套廁於一身的私人角落，牆身拆了、走廊亦納入睡房之內，使視線廣闊了，再加上光線全盤引入，空間感自然得到大大提升。工作間旁是寢區，可見睡床一半架在窗台之上，因而可騰出地面空間建造地台，收納兩口子不常用的雜物。而地台用上了木地板，讓主人家與友人可舒舒服服席地而坐聊天，加上床背牆身鋪設了木材，都為二人的私人角落，增添不少暖意。單位資料地區：觀塘面積：約420平方呎間隔：1房1廳居住人數：兩人+兩隻兔子


睡床架在窗台上，騰出更多地方建地台，讓主人家收納不常用的雜物。

餐桌近梳化的一邊設有雜誌架。

浴室門設計也一絲不苟，街燈加上復古門板，感覺像時光倒流。



採訪：羅爽攝影：Mike編輯：施明慧



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171206/20235529

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元朗Napoli 間隔多元 吸上車換樓客 與田園為伴

1 : GS(14)@2018-10-08 08:01:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9438&issue=20181008
【明報專訊】新地（0016）近月接連推售現樓，旗下元朗錦田PARK YOHO系列最近推出期數為PARK YOHO Napoli，為集團逾一年來第3個推出的PARK YOHO系列新盤。Napoli涉712伙，單位面積由最細228方呎開放式戶、為集團2013年一手新例後面積最細單位，至逾1800方呎特色戶，戶型同時滿足上車客及換樓客。項目9月底推出截至上周五，累售逾40伙。

明報記者 謝穎怡

攝影 劉焌陶、曾憲宗

新地自2015年底推售PARK YOHO系列住宅項目，是次推出的PARK YOHO Napoli，是繼2017年6月開售的PARK YOHO Genova、今年7月開售的PARK YOHO Milano後，新地逾一年來第3個推出的PARK YOHO系列新盤，發展商早前表示會保留其中100伙作收租之用。

擬保留100伙收租

PARK YOHO Napoli由8座大廈組成，提供712伙，實用228至1873方呎，提供戶型繁多，如3房戶可細分為3房一套單位、3房一套連儲物室及儲物室連洗手間單位等。可留意的是，是次Napoli提供的實用面積228方呎開放式特色戶，較同系Genova最細一款229方呎開放式戶，再細1方呎，惟此款228方呎特色戶今期僅設一伙。

228呎開放式特色戶僅1伙

PARK YOHO Napoli 2房及3房單位佔全盤超過七成，發展商是次開放相關戶型的連裝修示範單位，其中27B座10樓B室，實用718方呎，屬3房1套連士多房間隔。全屋以啞金色為主調，並以幾何形狀金屬裝飾。單位設玄關位，可讓住戶放置鞋櫃。大門旁為傳統廚房，擺放U形工作枱，提供西門子家電。大廳間隔分明，飯廳擺放六人飯桌；客廳則擺放淺灰色梳化、層架及木色地櫃，外連31方呎露台，增強採光度。3間睡房與大廳坐向相同，主人睡房提供衣櫃及梳妝空間，並設對流窗。另一間睡房改作兒童睡房，擺放動物玩偶，牀邊設有衣櫃。

七成單位採2房3房設計

另一個示範單位為27A座10樓B室，實用461方呎，屬2房間隔。上述戶型單位採用開放式廚房，同類型單位全盤提供114伙，實用介乎461至496方呎。單位以白色、灰色等作主調，配上花紋牆紙，打造時尚家居。大門旁為開放式廚房，放置曲尺形廚櫃，更設有活動枱面，方便住戶用餐或煮食。廚房前方亦擺放一張餐桌，有助劃分客廳及用餐區。主人睡房放置高身衣櫃，睡牀放於窗旁，外望園景。

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2 : GS(14)@2018-10-08 08:01:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6130&issue=20181008
【明報專訊】除了新地（0016）元朗錦田PARK YOHO系列為元朗錦田大型住宅項目外，踏入第四季，元朗同區估計將會再有兩個全新樓盤推售，分別為華懋朗城滙（720伙），以及恒地（0012）和新世界（0017）合作的尚悅．嶺（504伙），兩盤合共涉及1224伙。

華懋恒地或正面交鋒

華懋去年推售荃灣全·城匯銷情理想後，現正部署今季推售集團旗下焦點全新盤朗城滙；項目位於元朗朗屏站南，正待批預售，不過發展商早前表示，定價料參考新地PARK YOHO Napoli首批折實平均實呎約1.52萬元。朗城滙提供720伙，戶型涵蓋1房至3房，當中逾半數為2房單位，預料2020年7月落成。根據6月底政府規管樓花新招規定，新推樓花項目每次必須發售20%單位，即朗城匯每次須推售至少144伙。

至於恒地牽頭的尚悅．嶺，已獲批預售樓花同意書，預計短期內會展開宣傳及上載樓書。項目位於蝶翠峰及尚悅之間，提供504伙，主打開放式至2房單位，實用面積174方呎起，預計2020年9月落成，料每次須推售至少101伙。

[睇樓速遞]

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3 : GS(14)@2018-10-08 08:01:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6208&issue=20181008
【明報專訊】隨着元朗與對外交通日趨完善，元朗近年亦成為玩樂及美食集中地。若要了解本港早期的鄉村生活文化，可到元朗屏山文物徑遊覽。

作為香港首條文物徑，可欣賞多個景點包括三個法定古蹟聚星樓、鄧氏宗祠及愈喬二公祠，亦有一級歷史建築如覲廷書室、清暑軒等，均屬香港碩果僅存的明清時代中式古蹟。

住戶如要接觸大自然環境，可到佔地7.5公頃的元朗公園，內有不少康樂設施如七人足球場、草地門球場等。此外，公園內有樓高7層的百鳥塔，可欣賞元朗景色外，亦可看到多個品種雀鳥。

PARK CIRCLE商場滿足生活所需

購買生活所需，住戶除可到新地PARK YOHO項目商場PARK CIRCLE外，亦可前往元朗市中心的YOHO MALL，商場設有超市、戲院及眾多食肆等。

[睇樓速遞]

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