加息初期 股樓最癲 周顯
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GS(14)@2014-10-10 10:18:11http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】在很多時，加息周期的初期，反而是股市和樓市的最高峰時期。所以，也曾經有人因此而認為，加息並不會影響樓價。
對於這種說法，我通常會提出一件事，以作說明。
有一次，我去聖保祿醫院，見到了一張海報，其內容令我印象深刻：「如果你吃了退燒片，但卻沒有退燒，這並非因為退燒片沒效，只是因為如果你沒吃，將會燒得更厲害。」
同樣道理，加息肯定可以壓抑樓價，但是，正如我昨天所說，影響樓價的原因有很多，利息只是其中的一項，所以，加息時，樓價不一定會下跌，甚至還會繼續上升，原因也很簡單：因為如果不加息，樓價將會升得更快。
加息樓價未必跌 至少升得沒那麼厲害
因此，有時候研究投資市場，除了研究有關投資的知識之外，還要有一定的邏輯和方法學知識，才不至於推理有誤。
在幾天前，我去教投資班，其中一位學生居然看過了我的舊作《快樂的18條法則》，而且給予極高的評價。查實這本書印了一千本，居然賣光了，但相信看完這本書的人，不到300個，但是，每個看完了這本書的人，都給它極高的評價，這當然也是一本令我自豪的書，因為，在香港，能夠有能力寫一本原創科普著作的人，似乎沒有幾個。不過，明報出版社的編輯似乎有意把它列入哲學類，所以本來考慮出版，後來又放棄了。
本來我想重新修訂，才再版推出，但是經過這位學生的讚賞，我有點動心，想快速修訂一次，馬上再版了。
[周顯 投資二三事]
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kkk299299(46942)@2014-10-11 23:12:36Thanks for sharing
細價樓熱潮 年頭搶到年尾栢慧最癲 一年升價22%
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GS(14)@2014-12-24 02:19:15
■各區細價樓越搶越貴，天水圍栢慧豪園起標價升至400萬元，不再是容易上車的上車屋苑。 黃耀興攝
【蘋果調查】樓價由年頭升到年尾，細價樓升極都有。荃灣荃景花園四天「跳價」一成，呎價1.1萬元，破盡屋苑入伙16年紀錄。事實上，今年絕對是細價樓之年，多個熱門上車屋苑今年樓價全面爆升，天水圍栢慧豪園年升22%最勁，打低一眾市區藍籌屋苑，威盡今年上車盤。記者：朱連峰 陳東陽
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，明年供應增加及息口因素，不要期望明年樓價升幅會多過今年，料與今年相若，升幅約一成，但細價樓需求會持續。前大學教授曾淵滄認為，在樓價高昂情況下，用家無力購買大單位，購買力轉往細價樓市場，令上車盤成交價今年飛漲。明年樓市處於加息陰影之下，預計樓價將「打橫行」。政府狂谷供應及加息陰影，無阻樓價升勢，上車盤升到癲。本報根據中原數據統計全港十個較熱門上車屋苑，今年全年樓價升幅逾一成的有9個，其中栢慧豪園升幅達22%，平均實用呎價由1月的6,534元，升至本月7,999元，登上今年上車盤之王寶座；不過，區內代理表示，屋苑可能不再是一個容易上車的上車盤，皆因400萬元內放盤已絕迹。
蕭嘉偉表示，同區樓齡較舊的嘉湖山莊，起標價升至330萬元，「仲要冇質素」。屋苑於過去周六及日再錄至少3宗買賣，並錄反價。蕭嘉偉稱，1座中層B室，實用496方呎，一名上車客本月10日曾睇樓，當時業主420萬元已肯賣，惟該買家未有即時決定，昨天翻睇單位時，業主突稱「唔想買」，並即場反價10萬元至430萬元，由於買家很喜歡這單位，逼於追價，最後業主平2,000元，以429.8萬元成交。
荃景花園四日貴一成
至於緊隨其後的九龍灣得寶花園及大圍金獅花園，今年樓價也分別上升20%及19.5%。當中7個屋苑的升幅更跑贏大市。中原城市領先指數CCL今年升幅近13%。市區藍籌屋苑也不敵細價樓，荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城，升幅約15%及13%。細價樓有幾癲，可以幾天跳價一成。美聯物業梁仲維表示，荃景花園10座高層F室，實用380方呎，零議價下以418萬元易手，呎價1.1萬元，破盡屋苑入伙16年以來紀錄。同座一個中層同面積G室單位，本月16日的成交價只是380萬元，兩個單位只有中層及高層之分，但價錢在短短四天貴了一成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977369
Grand Yoho 4個月貴21%2期呎價1.45萬 一房最癲叫646萬
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GS(14)@2017-01-05 08:04:04■Grand Yoho2期開價後，隨即開放示範單位予準買家參觀，售樓處現場亦算墟冚。
【本報訊】2017新盤第一擊、新地（016）元朗Grand Yoho2期昨開價，首批166伙折盡優惠平均呎價近1.45萬元，較四個多月前推售的1期首批單位貴逾兩成，最癲一房戶嗌價近646萬元，挑戰新界西北區紀錄。項目料下周進行首輪銷售，受消息刺激，同區二手業主心雄反價。記者：陳東陽
去年11月初港府加辣後至今，元朗Grand Yoho2期是首個開價的全新盤，定價備受關注。至昨日發展商終公佈首張價單，雖然166伙屬一手新例的最低要求，但戶型涵蓋一房到逾千呎的四房間隔，更出乎意料地晒冷推出全數40伙一房單位。60天即供方案下，發展商提供最高19.5%折扣，首批166伙折實平均呎價14,488元，較去年8月份1期開價時首批呎價11,968元高出逾21%。
新地：有加價空間
最平的一房單位折實價近538萬元，位於8座7樓B室，實用面積416方呎，呎價近1.3萬元，無論總金額抑或呎價都貼近市區樓，如大角嘴帝峯．皇殿，實用面積301方呎一房戶，去年底成交價徘徊570萬至600萬元水平。至於最貴的50樓鳳凰層一房戶折盡優惠，價錢仍逼近650萬元，呎價逾1.56萬元，一旦成交將成為新界西北最癲價一房戶。再仔細對照Grand Yoho兩期的同類型單位。例如今次Grand Yoho2期兩房入場單位折實價661.2萬元，為8座10樓G室實用545方呎，呎價約1.21萬元，同時是首張價單呎價最平單位。比較1期首張價單中毗鄰的9座同層G室，面積間隔景觀均相若，實用543方呎，折實呎價僅約1.07萬元，2期同類單位貴近14%。新地副董事總經理雷霆形容Grand Yoho2期整體條件比1期略佳，而今次2期首張價單與第1期最後一批單位價錢相若，往後有加價空間。集團代理總經理胡致遠補充，項目最快今日開始收票，料下周發售。被問到近期多個新盤之間的競爭，雷霆回應指市場上多盤推出反而會帶旺市況，有利交投。
元朗二手業主反價
Grand Yoho2期高價推盤，同區二手放盤馬上有反價個案。新元朗中心4座中層D室，實用485方呎，業主原叫價570萬元，昨反價廿萬至590萬元。樓齡較新的Yoho Midtown2座低層D室，實用972方呎，原以市價1,100萬元放盤，昨日叫價調高足足一球至1,200萬元，呎價12,345元。新地無懼新辣招高價推盤，署理財政司司長陳家強昨出席立法會財經事務委員會時，仍然堅稱新辣招奏效，樓價指數於去11月升幅放緩，不過，政府仍有密切留意樓市情況，在適當時再推出合適政策，以維持樓市健康平穩發展。
■楊同學
【市民意見】
楊同學：「現讀大學，自己距離30歲不夠10年，但希望30歲前買到樓，仲要靠自己，不想靠屋企人幫手，希望畢業後搵份好少少工作，達成夢想。Grand Yoho2期一房單位超過500萬，甚至是600幾萬，覺得非常貴，好難負擔。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170104/19885792
回歸20年 荃中升逾倍最癲美聯：樓市加幅將放緩
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GS(14)@2017-06-25 10:00:02【本報訊】香港回歸將近20年，樓價目前較1997年高位累升近五成，代理數據顯示，廿年來實用呎價升幅最高的屋苑不是一線屋苑，而是新界西上車盤荃灣中心，由97年7月最高位的5,637元，升至今年5月的11,905元，增幅達1.1倍。美聯預期因樓價升幅高於買家追價能力，料下半年升幅放緩。記者：黃嘉銘
過去20年，97年平均實用呎價高位錄7,767元，2003年沙士期間一度跌至2,309元，而今年5月錄11,509元，綜觀20年樓價升近五成。不過，樓價升不停，仍有97蟹貨未返家鄉。美聯物業統計20個主要屋苑過去20年樓價走勢，期內19個屋苑樓價報升，只有深井浪翠園報跌。97年8月浪翠園實用呎價最高位10,463元，今年5月的9,884元，差幅5.5%。
500萬元以下單位大減
私樓市值由97年6月的4.1萬億元，至今年5月達7.78萬億元，升了近倍。平均每宗二手成交金額由550.2萬元，升至671.9萬元。美聯物業首席分析師劉嘉輝昨表示，樓價於97回歸第一年跌41.2%，03/04年曾急升45%，而16/17年升16.7%。至於市場最關注的細價樓，回歸第一年，500萬元以下的一二手住宅註冊量，佔總註冊量78.6%；時至今日，比例跌至43.5%，大減35.1個百分點。反映樓價上升，令細價樓比例減少。後市方面，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓市現時已有輕微泡沫，料年底美國會再加息一次，而本港都有可能加息一次，加上市場追價能力未及樓價升勢，相信下半年樓價僅升約3%至5%，明年樓市或現波浪式調整，或呈小回再上局面，暫看不出有97年插水式下跌的爆破危機。
關焯照：細單位需求增
另該行就第二季樓市入市情緒作出問卷調查，453份成功收回問卷中，六成受訪者預期今年樓價升，按季多3個百分點；至於看跌有17%，按季少11個百分點。有25%受訪者認為今年是置業時機，較上季多5個百分點，當中四成人是基於自住需要。經濟學者關焯照認為，荃灣中心此類屋苑提供細單位為主，即是差餉物業估價署的A類單位（實用面積431方呎以下）。在近年來樓價高企下，自然成為市場的心頭好，價錢被搶高不足為奇。另一方面，香港家庭規模縮細，令市場對單位面積需求降低，亦是令細單位吸引力大增的原因之一。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170623/20065736
恒指乏力 創52周高位股份反大增中小股熱炒 內房最癲
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GS(14)@2017-09-17 13:47:32【本報訊】大市反彈乏力，資金續炒中小股，近30隻內房創52周高！大市仍未重拾升勢，恒指昨高開204點，以全日最高位27817點開市，其後不斷下挫並倒跌，最終收報27522點，倒跌90點或0.3%，失守20天線（昨處27537點）。不過，主板成交額再度突破千億元，29隻內房股更創52周新高，帶動大市共錄74隻股票價格突破52周高位，為一個半月來最多。記者：莫亦熙 余倩敏
中小價股昨仍受捧，恒生綜合中型及小型股指數繼續跑贏恒指，分別逆市升0.5%及0.3%。跌市下整體股票表現卻有所改善，約770隻股票錄得升幅，升跌比例為5.4比4.6，上升股份比下跌多；同時整體創52周高的股份多達74隻，為一個半月來最多。相反，昨有成交額中有約31.5%來自藍籌股，但累計本月至今藍籌股日均成交佔比只有約32.5%，較上月日均低約6.2個百分點。
內房憧憬金九銀十
投資者近日聚焦「金九銀十」，即九、十月的全年房屋銷售旺季表現，令內房股昨成最熱炒板塊，29隻內房股價創至少52周新高。當中雅居樂（3383）升6.8%，萬科（2202）急彈9.6%破頂，碧桂園（2007）揚6.5%；深港通新貴中國奧園（3883）錄逾8,000萬元北水湧入，股價升8.3%創九年高。反映板塊走勢的恒生中國房地產指數昨升2.9%至5881點，累計過去三日已彈半成。市場對高追內房有分歧，京華山一研究部主管彭偉新表示，內房估值已炒高，但在理想銷售數據支持下仍會有資金捧場，持貨者未到時候沽貨，追貨者則宜以一線股長揸、次線股短炒策略。時富資產董事總經理姚浩然則認為，現時不宜高追內房股，倘散戶有意投資相關板塊，他相對看好賣樓速度較快的大型內房股萬科。
北水交投持續活躍
除內房外，汽車及濠賭股亦有追捧，而紙業股昨亦有炒作，晨鳴（1812）與理文（2314）分別大升4.3%及4.4%，一同破頂；玖紙（2689）則彈7.8%創52周高。另外，H指昨收報11098點，挫0.3%。大市沽空佔比9%，連續四個交易日沽空率不足一成，全日主板成交額1,004億元。值得注意是，北水交投活躍，上海港股通錄超過28億元人民幣資金淨流入，為接近四個多月來最多，連同深圳港股通的6.7億元人民幣，昨共有約34.7億元人民幣北水流入。不過彭偉新表示，多隻股份競價時段被質低，短期下跌風險仍大，恒指或會下試50天線（昨處26977點）。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170908/20146633
新界細價樓今年受買家熱捧嘉湖估值年升24%最癲
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GS(14)@2018-01-07 15:13:10■天水圍嘉湖山莊今年升值高達24%。資料圖片
【本報訊】2017年樓市為歷來最瘋癲的一年，百億地王、豪宅呎售13萬、500萬元車位。今年整體樓價升14%，本報追蹤全港20個屋苑今年估值出爐，六個屋苑升值逾兩成，全為新界細樓價，天水圍嘉湖山莊喪升24%。沙田河畔花園最新估值更驚見呎價近2.2萬元。記者：朱連峰
本報追蹤20個主要屋苑今年估值，以匯豐銀行及中銀網上估價系統作參考。前者較進取，估值全年平均升幅15%，中銀則升12%。中原CCL樓價指數今年升幅約14%，故兩間銀行估值大致與大市升幅接近，惟仍有部份新界細價樓估值升幅大幅拋離樓價實際升幅。
■東涌映灣園細單位估值「一年升一球」。資料圖片
■大圍金獅花園估價急升，一年漲幅22.6%。黃耀興攝
映灣園金獅估值漲逾兩成
以匯豐銀行估值作參考，全年升幅達兩成以上的屋苑有多達六個，全屬新界區上車細價樓，按升幅排序為天水圍嘉湖山莊、東涌映灣園、大圍金獅花園、將軍澳新都城、屯門市廣場，以及大埔中心。這或印證今年細價樓表現癲盡樓市說法。當中嘉湖山莊估值升幅最大，高達24%，並升凸樓價。中原數據顯示屋苑同期樓價升幅只有15.5%。位於賞湖居1座低層B室的三房戶，實用面積633方呎，今年1月估值低見441萬元，但短短一年估值「升足一球」至545萬元，呎價8,610元。東涌映灣園細單位估值更「一年升一球」。單位為2座中層F室，實用面積470方呎，匯豐今年1月估值451萬元，今日最新估值557萬元，升幅23.5%。按金管局指引，樓價450萬至600萬元物業可承造最高八成樓按。意味該單位這年內估值升幅，已夠畀兩成首期有餘。另外，大圍金獅花園金貴閣高層8室最新匯豐的估價達504萬元，較1月漲22.6%。沙田第一城一個兩房單位，去年3月估值一度失守300萬元，低見295萬元，最新估值已反彈41%至417萬元。大埔中心銀行估值及樓價升幅同步，同為兩成。不過，今年仍有屋苑估值近乎原地踏步。升幅少於一成的兩個屋苑，分別是上水中心及鰂魚涌康怡花園，全年估價升幅分別僅4.8%及6.7%，遠遠落後大市。
河畔連天台每呎近2.2萬
銀行估值被視為買家入市價參考，若銀行估值高於市價，有助加強買家入市的信心，相反若估價不足，買家或藉此向業主壓價。不過，目前樓價處於上升階段，二手樓估值通常「有估凸，冇估少」。沙田河畔花園更現「癲價估值」，位於C座頂層一伙連天台單位，實用面積242方呎，匯豐竟估值522萬元，呎價高達21,570元，較屋苑目前最貴成交呎價18,334元貴18%。中銀則對該河畔花園單位估值較保留，最新為472萬元，呎價19,504元，兩銀行估值相差一成。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171218/20248238
老樓周記：沒有最癲只有更癲
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GS(14)@2018-01-22 05:44:35九龍多一幅新地王，本周首幅觀塘安達臣地便會截標，雖然位置不是市區和配套仍然不足，但同區也有一幅市場焦點首置上車盤，必成城市新話題，估值最高28.5億元，樓面地價每平方呎1.1萬元，地價將視為今年底推出港人首置上車盤用地的參考。根據觀塘（北部）分區計劃大綱核准圖提供土地及相關的基礎設施。發展該用地會提供約12公頃土地，為約25,000的規劃人口提供約9,400個私人及資助房屋單位，並在2023至2024年度起開始入伙。截標地皮位於安達臣道石礦場北面社區的最北端，地盤面積約5.763萬方呎，地皮最高樓面面積26萬方呎。政府計劃年底於該區推出港人首置上車盤的地皮，市場相信，今次地皮的招標結果，對首置盤的地皮會有參考作用。市場估值介乎20.75億至28.5億元，折合每方呎樓面8,500至1.1萬元。市區地賣少見少，即使是上水商住地亦賣到天價，大鴻輝集團以1.313億元投得新樂街一幅蚊型地皮，呎價高見1.4萬元，貴絕新界北區。接下來便引發市場搶購現貨樓及新樓，即使西貢區密度高新盤傲瀧一伙特色戶亦開價每呎逾7萬元。「沒有最癲、只有更癲」來形容現時樓市不為過太。政府眼見樓價一發不可收拾，對傳聞放寬按揭不時撥冷水，財政司司長陳茂波認為對於放寬按揭一事必須要審慎行事，避免樓價調整時對買家帶來打擊。樓市升過不停，看來樓市要等到爆煲時先至驚。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180119/20279433
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