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本月中，由政務司司長唐英年家族持有的美維（3313）公布中期業績，純利大幅倒退九成八，令市場嘩然。

美維今年二月才上市，至今股價仍潛水，雖然今次盈利暴跌，全因派股獎勵員工所致，在招股書亦已寫上，偏偏所有分析員走漏眼，無做足功課的散戶，更被殺個措手不及。

其實，招股書及年報往往能揭示公司問題，本刊找來會計師及學者，教你從公開資料找出警號，避開有爆煲嫌疑的問題公司。

美維在未來五年，仍有大額僱員開支入賬，盈利繼續受壓。左二為唐英年父親唐翔千，右一及右二分別是其妹唐英敏及弟唐慶年。

警號1：核數師

保留意見上市公司每年必須找獨立核數師來審核賬目，年報內亦會設有一頁「核數師報告」，由核數師負責撰寫，若核數師認為賬目冇問題，會寫上「真實而公平」（true and fair）。

有十多年核數經驗的資深會計師林智遠表示，「如果核數師在這部分並非寫『真實而公平』，而是有保留意見的話，代表佢同公司管理層，對盤數有不同爭議。例如核數師覺得存貨要減值，但管理層覺得唔需要，拒絕採用核數師的辦法。」核數師便會在報告內交代事件。

中文大學工商管理學院副院長蘇偉文指出，核數師保留意見肯定是壞徵兆，意味公司的賬目未能令核數師確信，「舉例某豬場明明只有一隻豬，但管理層話有十隻，原因係話隻母豬會生九隻豬仔，核數師唔同意，就會保留意見。」

近期例子：德發（928）指聯營公司貢獻盈利逾億，卻未能向核數師提交聯營公司賬目，因而被保留意見，股價即挫三成。

高危一族：榮康（745）七月底公布業績時，被核數師保留意見，理由是一筆逾億元的賬目未必能追討，股價應聲由一元二角，下挫至七角三仙，跌近四成。但近期隨着細價股再度起飛，股價反升至一元三角。

爆煲指數：☆☆☆☆（最高五粒☆）

警號2：更換核數師

「上市公司更換核數師，都要出公告交代，理由多數賴核數師收費太貴。呢個只係表面原因，但冇細心諗清楚點解個價會傾唔啱呢？」林智遠認為，劣質公司會企圖隱瞞部分賬目，但核數師職責卻要尋找真相。當發現賬目有問題，會要求公司提交更多資料，工序增加了，收費自然大增，「有些公司覺得核數師又煩又收得貴，會威脅轉換其他公司來核數。但係大型核數師會覺得商譽更重要，情願唔接生意，都唔會妥協，所以上市公司換核數師，通常係越搵越細間。」

蘇偉文解釋：「如果公司有十個豬場，一向每個場每年生產十隻豬，今年突然話十個場都產一百隻豬，核數師就要去晒十個豬場實地考察，收費自然貴啲。」他指上市公司為免投資者懷疑，寧願多付費用而不換核數師，「換核數師是極壞訊號。」

近期例子：去年中，海域（1220）更換核數師後，被新核數師質疑附屬公司的賬目真確性，及後更發現有八億資金不翼而飛，主席葉劍波避走內地。海域由臨時清盤人德接管，上星期入稟追討葉劍波等多名高層一億二千萬元失款。

高危一族：中國投資基金（612）及嘉利福（8029），由○四年至今，共換了四次核數師。

爆煲指數：☆☆☆☆☆

警號3：應收賬不合理增加

從上市公司年報翻看資產負債表，若發現流動資產內的應收賬大幅增加，可能是爆煲的徵象。很多行業做生意買賣，會讓買方先取貨，日後才找數，應收賬便是指賣方日後收到的款項。

「如果一間公司，連續幾年都盈利大增，但無現金流入，應收賬又大幅增加，投資者便要小心，因為呢啲錢可能永遠收唔番。有啲公司，專門同相熟公司拍膊頭做生意，製造生意大增的假象，其實唔使對方俾錢，全部撥入應收賬內，夠期就話收唔到錢要撇賬，間公司實際是有生意無現金，好難持續經營下去。」林智遠說。

簡單來說，若公司是開豬場的，無良公司把豬賣給老友開設的餐廳，然後無需餐廳找數。餐廳有免費豬肉供應，自然發達，無良老闆便發放消息指公司生意大增，藉此推高股價後靜靜減持，然後任由公司死活。

近期例子：聯洲（48）被David Webb批評逾十億元的應收賬有問題，股價蒸發五成。

高危一族：華聯國際（969）○四及○五年的營業額升幅均不夠半成，但應收賬卻按年上升一成半及三成；去年營業額倒退一成八，應收賬卻照樣上升百分之二。

爆煲指數：☆☆☆

鏞記爭產案發展至今，隨著甘健成離世及清盤案於上週三被駁回，身為鏞記創辦人甘穗煇的第三房、甘老太一家人四分五裂，輸盡親情。塞翁失馬，焉知非福。鏞記的正牌大少、亦即甘穗煇的「真正」長子，是二房的甘琨華。他早年是鏞記股東，但被父親安排接掌名氣遠遜於鏞記的鑽石酒家，讓鏞記徹底由三房掌管。○二年鑽石酒家結業，他移居溫哥華，閒時與太太釣魚、寫字唱曲，與世無爭。本週日，記者找到回港探親的甘琨華，說起當年如何抽身而退，他以蘇東坡名詩中其中兩句回應：「日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人。」說罷，哈哈大笑。沒有失望，他教路：「知足常樂呀！」

七十三歲的甘琨華，眉毛生得長，與其父甘穗煇十分像樣，經常笑意盈盈。上週六晚，偕妻女剛由溫哥華回港的他，出席同父同母的妹妹甘秀玲娶新抱的婚宴。當晚大部分已移民外地的二房及四房兄弟姊妹都回港出席，獨欠爭產的三房。甘秀玲說：「同佢哋都親密，不過較少聯絡；爸爸一直希望我哋兄弟姊妹和睦共處，每逢有咩喜慶，我哋都會一齊出席，我哋一家人真係好開心o架。」說到鏞記，大家只會想起甘健成及甘琨禮；其實甘穗煇有四位太太及十八名子女，元配麥女在訂婚不久後離世，未正式入甘家。三九年，甘穗煇娶了麥玉珍，兩人屬父母之命，共生有甘琨華等七個仔女。甘琨華說，當年其母和父親一齊捱，搞起鏞記，「我阿媽係揹住我整燒鵝，又幫鏞記啲員工車衫。」直至他五歲，爸爸認識了三房麥少珍，即大家熟悉的甘老太。甘秀玲說：「雖然三房都姓麥，但無關係的。爸爸同姓麥嘅人真係好有緣，當年鏞記上手老闆叫麥鏞，又係姓麥！」他們說，媽媽是傳統女人，非常吃得開，而阿爸亦非常「識做」，甘秀玲說：「阿爸買一隻戒指，會人人有份o架。我哋下午飲茶，佢哋（三房）就上午飲囉。」其後甘穗煇再娶四房何雪瑩，這名字由二太太麥玉珍所改，甘秀玲說：「佢正式斟茶入門做我阿媽嘅妹妹，仲成為麻雀腳添！」

由鏞記到鑽石

甘穗煇四二年在上環搞鏞記，四七年又與兩位朋友，在皇后大道中開設鑽石酒家。六十年代再在西洋菜街開分店，由二房打理。直至七四年，甘穗煇與拍檔、龍記企業及新會商會合資於上環德輔道中興建廿多層高的龍記大廈，底下七層作鑽石酒家。琨華被父親安排到新鋪，與四房長子琨廉並肩作戰。而鏞記就全權交由三房的甘健成、甘琨禮及甘琨岐打骰，然而翻查公司註冊處，七、八十年代的鏞記，由甘穗煇持七成股份，其餘三成由甘琨華、甘健成及甘琨禮平分。直至九○年，甘琨華於鏞記的股份突轉手予三房幼子甘琨岐。甘琨華笑笑口說：「呢啲係爸爸嘅安排，佢話點就點囉！」鑽石酒家的名氣一直不及鏞記，會否不是味兒？說到這裡，甘秀玲搶答：「媽媽教我哋做人要知足。」甘琨華望著妹妹，又大笑起來：「係呀，知足常樂！」八十年代中，中英談判期間，鑽石酒家其餘兩位股東有感前途不明朗，欲離開香港，故部分鑽石酒家相繼結業，只剩下上環龍記大廈分店，甘琨華一直在那兒做總經理。直至九三年，他亦開始擔心回歸問題，故於五十四歲之齡提早退休：「我每個細佬妹都去外國讀書，有外國護照，我就一直喺酒樓做嘢。咁啲仔女要去外國讀書，我咪走囉，我爸爸同意o架！」其實，甘琨華於皇仁預科畢業後，曾去香港電台跑了三年新聞，才被父親召回幫忙。他也挺懷念在外打工的日子：「出去打工，一個月有四日假。我返鑽石酒家做，同事年尾收爐，但我係太子，人哋放假，廚房要維修，我都要睇住，幾十年無休息。」

百五萬龍鳳大禮堂

除琨華外，二房的兄弟姊妹皆沒有沾手飲食業，這或許解釋了為何沒有大家族典型的兄弟相爭。二弟琨強在三、四歲時已去世；已故的三弟琨偉是律師，四弟琨得曾在科威特當研究博士，五弟琨泰做資訊科技，大妹秀玲是藥劑師，而細妹惠玲則做酒店管理。琨華退休後，鑽石酒家由四房的大哥琨廉一人打骰，直至○二年結業。甘琨廉說：「咁大間酒樓，我唔想一個人做。」秀玲說：「我哋諗，幢大廈轉為收租都唔錯吖！」他們其後把大廈租予喜悅皇宮，據知每月為甘氏兩房人帶來約四十萬元租金收入。直至去年，更以二點一億元沽出龍記大廈由他們持有的七層，秀玲說：「收租都要管理呀！」公司註冊處資料顯示，持有龍記大廈部分業權的創業有限公司，兩房人共十二個股東，其中三名成員以海外註冊公司持有；決定是否出售，過程難免有爭拗，美玲說：「我哋做每一個決定，都好理解每一個兄弟姊妹感受o架。」她指由於大家都「無咩所謂」，「最終幾個電郵問嚇大家，好快有共識。」

二房及四房一起搞鑽石酒家，即使酒家已結業，仍經常聯絡。本週二，鑽石酒家的雕塑及餐牌等於沙田文化博物館展出，他們齊出席。左起為四房的琨亮、淑玲、愛玲及其丈夫、琨廉；二房的琨華及太太、琨偉太太Susan、琨得、秀玲、惠玲及琨泰。

甘氏家族表

雖然鑽石酒家名氣不及鏞記，但食物質素卻不下於後者。《香江知味：香港的早期飲食場所》一書的作家鄭寶鴻說：「其實我當時都唔知兩間嘢係同一個創辦人，不過嗰時食鑽石酒家隻燒鵝，都覺得味道同鏞記有得揮喎。」甘琨華說，他們用的是鴻基煤，是正宗明爐燒味，父親興建龍記大廈時，起了一條煙囪：「全港只有我哋同鏞記係有煙囪嘅酒樓，之後政府無再批牌喇。」他憶述，雖然鑽石是中式酒樓，但也創造不少西式菜，如沙律煙熏魚及梳乎釐布甸等。但最令人印象深刻的，是鑽石酒家的龍鳳大禮堂，「嗰時都有啲酒樓有龍鳳，但係塑膠嘅，我哋係搵上海師傅人手造，手工好仔細，同埋真係用金箔鋪o架。」琨華指酒家其中三層是大禮堂，七四年興建這些龍鳳雕塑共花一百五十萬元，而每年保養亦是數十萬。鑽石酒家結業後，他們把這些物件連同菜牌、紙袋等近二百件物件收藏，今年二月捐予沙田文化博物館，本週二率先展覽二十件，讓從外地回來的弟妹一起預覽。現時甘琨華在溫哥華樂得清閒，過去曾有傳他打算以鏞記的名義在外地開分店，他說：「根本無可能，你幫我澄清嚇。」然後繼續侃侃而談他的退休生活：「我鍾意釣魚、寫毛筆字。仲喺溫哥華參加咗合唱團，叫溫馨（Vansing）合唱團，出年仲會去上海表演添。」塞翁失馬，最重要可以繼續逍遙自在。

甘家二房物業

金融海嘯第二波，隨着牛年殺到，首當其衝的，是過往深受香港股民追捧的滙豐，股價在今年初七十元水平下滑兩成至五十七元。這間百年老店，陪伴着不少植根香港的商家由零到億萬富豪，他們對這間銀行都有深深的情意結，可說是滙豐的「死硬粉絲」，持有滙豐的股票達數十年之久；當中包括澳門第一代賭王傅老榕嫡孫傅厚澤、工廈大王楊耀松長子楊國佳以及嘉華主席呂志和等等，這班從口袋中掏出真金白銀，投資滙豐股票的富豪，原來對滙豐以及當前的投資環境有另一睇法及心得，可作為小投資者的參考。傅厚澤大市差不多見底

二、三十年代在澳門以賭業起家，累積豐厚財富的澳門賭王傅老榕家族，資產遍布世界各地，估計逾百億元，其嫡孫傅厚澤自八十年代尾，便從父親傅蔭釗手中接棒管理家族事業，每每能在市場低買高賣的他，被視為家族的「基金經理」，其中於九七回歸前以六十九億天價，將富麗華酒店賣予麗新集團林建岳一役，最為人津津樂道。

近期滙控被大行唱淡，股價狂瀉，總結整個鼠年更大跌五成，而港股亦慘被拖累，踏入牛年亦未能沖走熊市氛圍，恒指只能徘徊在萬二點水平，一眾坐艇股民愁眉不展，但善於睇市的傅厚澤則另有睇法。

上週四早上，港股踏正十點開市，六十二歲的傅厚澤步履輕快、精神抖擻地步入家族大本營金鐘東昌大廈上班。記者表示欲訪問他的投資心得，他面帶笑容地說：「我今日已經遲咗返工啦，其實我都唔會成日睇住部股票機嘅，我只睇大勢，又唔係炒。」

力撐滙控抵買

對於滙控連跌八日，一度失守五十五元創逾十年低位，不少投資者開始質疑應否跟大藍籌做人世，傅厚澤反而認為是入市時機。「我覺得港股跌到一萬點嘅機會唔大，現時已差不多見底。

「滙控唔使英國政府幫，好多人就話咁樣令佢嘅資本壓力加大，加上無人睇到壞賬嘅黑洞有幾大，令股價喺一段時間之內都會受壓，起碼要年中公布咗業績之後先至明朗。不過我私人認為而家幾抵買，滙控我哋一向揸長線，由一九四七年阿爺嗰時已經持有至今，幾十年來佢嘅派息高，回報可以話係全港最好。你睇其他銀行有邊隻可以比滙控更穩陣？佢哋嘅管理層亦一向做得比其他銀行好。」

訪問當日傳出這隻大笨象擬以每股三十三元、四股供一股，集資超過一千億元，傅厚澤說如果滙控要供股，他一定會支持。「供股價平梗係供啦。其實而家都差唔多可以再入貨，分階段一、兩次咁入安全啲，永遠唔會摸到底o架。」

首選大藍籌

一如大多數以謹慎理財為原則的老牌家族，傅厚澤揀股首選大藍籌：「當大市一起動，一定係大藍籌起先，市值細嘅次要。行業方面，以香港區來說我哋主要買銀行、地產及公用股。新地、長江、九倉隻隻都有，都揸咗幾十年；公用股都係港燈、煤氣呢啲，雖然升市時起得慢，但防守性亦比較強。」

由於家族資產遍布多個國家，因此進行投資時，傅厚澤都喜歡將不同地域的貨，放在同一把天秤上稱一稱。「買股票我睇佢嘅P/E（市盈率）幾多，如果升到太高，就要以世界水平去比較吓。英國嘅金融股危險性最高，因為英國市場好窄，佢哋又唔夠美國嘅公司又或者滙控咁全面同國際化，所以我好少掂。」就算他去年曾買入過RBS（蘇格蘭皇家銀行）及BNP Paribas（法國巴黎銀行），亦已統統放掉。「當時係趁歐洲同英國股市升過一輪買嘅，不過計算好有利潤就要放。」

樓市寒暑表

在物業投資上戰績彪炳的他，每次出貨都被市場認為是樓市見頂指標。○七年初，傅厚澤又開始出貨，包括賣出壽臣山道東一號其中一間洋房，兩個多月間大賺過千萬；到十月底恒指升至三萬一千九百點歷史高峰水平，傅家持貨十一年的銅鑼灣世貿中心十七樓，即以一億四千萬賣出，賺了三千三百萬。而最和味的，要數○七年底豪宅急升之際，傅氏連同其他散業主，出售山頂加列山道Kellett Grove兩幢豪宅物業，最後由南豐以十六億五千萬買入，估計傅氏淨賺逾五億元。

以「有一定利潤便要放售」為投資原則的傅厚澤，似乎預早聞到樓市燶味，更加快放貨速度，其家族位於筲箕灣的四層海安商業中心，便在去年初賣出，雖然蝕了一千五百萬，但樓市在去年第一季即見頂回落，可見傅家的放售行動早有玄機。

英國地產伺機放售

傅厚澤現仍持有的十二幢壽臣山洋房，於○六年十月至十二月間購入，平均呎價一萬一千元，他坦言本港豪宅下半年市況會更差。「金融海嘯對樓市嘅影響起碼持續多兩年，豪宅影響最大，而家好多租約開始到期，空置率會攀升，原本三萬幾蚊呎嘅，隨時跌到兩萬幾都唔出奇。」他表示，現時壽臣山的洋房租約一般為兩年，但部分租約將於今年到期，「我哋有三成租客係銀行同金融公司，一幢洋房月租十幾萬，而家一係退租一係減租，再傾租約時起碼要減租兩、三成。」問到何不索性全部賣掉套現，他說：「物業唔可以賣晒淨揸現金，點都要有啲收租，才有現金流入。」

本刊追蹤其交易，發現除香港外，過去十多年在英國商廈買賣中，起碼賺了七億七千萬港元，當中位於倫敦的Centurion House於去年初售出，持貨兩年多勁賺一千二百多萬英鎊，以當時匯價計算，即相當於兩億三千萬港元。

傅厚澤說，位於英國倫敦的物業已於過去幾年間陸續售出，只保留蘇格蘭愛丁堡Caledonian Exchange及位於格拉斯哥的The Equinox兩幢商廈，現時分別由標準人壽及按揭銀行Halifax租用。「當地金融機構都要裁員，佢哋只要大業主同意，就可以將租用嘅地方自行分租出去，咁對我哋無咩影響，只係佢哋再分租出去，租金一定更平，租客嘅質素亦次一級，對幢物業嘅整體評級唔係太好。」

而他在日本市值約十億港元的服務式住宅，亦已沽出八成；美國的酒店及公寓，更在三年前已全部賣清，避過一場美國次按風暴。「當時覺得美國嘅潛質已盡，再做落去都無upside（上升空間），反而開始睇吓中國市場。但當時中國好多熱錢，個勢升得太快，無咩平貨，而家就平啦，有機會可以再睇吓。」

揸現金為上策

現時由傅厚澤打骰的家族基金廣興置業（未計傅家各家族成員的私人資產），總資產達八億美元。在金融海嘯之下，「cash is king」，傅厚澤透露，目前公司的資產組合以現金為主，其次是地產業務及債券，各佔約三成，風險較高的股票投資則最少。「原本地產比重佔一半以上，不過好多物業已經放售，而家無買貨，所以持現金多啲。現時通脹回落，所以持債券比例亦大，無得選擇嘛。」

一場金融海嘯，累不少富豪身家大縮水，傅厚澤坦言家族基金的市值比一年前縮水兩成。但比起恒指一年跌了近五成，算是跑贏大市。但他似乎並不滿意：「輸少當贏嘅人係阿Q精神啫。我哋有自己嘅風險管理，我有相當嘅權力去做決定，因為有時機會來到反應要快；但當投資銀碼超過一個限額，就要同股東匯報，一起做決定。」

○九見雙底楊國佳小注怡情

與傅厚澤相若，今年五十二歲的楊國佳背負着管理家族資產的大任。其父楊耀松早年與新地創辦人郭得勝的鴻昌行，聯合獨家代理YKK拉鏈。後來，在七、八十年代搞地產，專門發展工廈，如在觀塘及九龍灣一帶多幢楊耀松工業大廈，仍屬其家族所有，連同其他的商業大廈，楊氏家族一共最少有十多幢物業收租，資產保守估計也有過百億。

族長楊耀松於○三年過身，長子楊國佳負責打理家族的收租物業及股票投資。早於去年中秋前夕，他聽取私人銀行家建議，在滙豐股價一百二十元的水平，盡沽手頭的滙豐，上週四，當滙豐跌至五十七元時，他得戚地向記者說：「唔少世叔伯揸滙豐，腳仔都軟埋，打電話來同我傾偈，知道我百二蚊沽咗條氣幾唔順。其實我都未沽晒，中長線及短線的滙豐就賣晒，仲保留住一啲係棺材本。」喜歡搞笑的他不肯透露仍持有多少滙豐股票，還說：「棺材本可以係四塊板或者一張蓆嘅！」

滙豐被各大行狂質，楊國佳的看法是：「啲基金佬掟定先，預計會供股，到時供股個價一定有折讓，所以套番啲錢先，唔係邊有錢供？咁樣叫以戰養戰！」

但他並沒有打算現階段瞓身買滙豐，要等到業績公布後才決定。「依家個大市好容易做落去，搏滙豐反彈，倒不如去空期指，我所知道，唔少大戶咁樣做賺到嘔。」

他承認還有「點」棺材本，那些服侍開他的大行銀行家，對他的戶口一目了然，於是趁着新一年開始邀他出席○九年投資展望，有些更在四季酒店舉行，備有美酒佳餚，他說：「呢個時候啲銀行佬想我哋開單，買accumulator、derivatives（衍生工具），依家開單，咪即係搵老襯！羊毛出自羊身上，去四季食一餐聽講座，咪以為有着數，其實即係食自己。恒指由三萬點到家吓萬二點，每個階段啲banker都話抵買o架啦！」

信人不如信自己，楊國佳認為二月及三月份是業績期，市況將會很差，但公司也只是反映去年九月至年底金融海嘯的影響，七、八月份另一次業績期，加上暑假到失業率會勁升，到時才全面反映金融海嘯的威力，所以○九年將出現雙底。他又引用微軟發盈警來睇市說：「現在的市況是『無得估』，你睇，連微軟咁大間公司發盈警，都無話projection（展望）利潤會跌幾多，這個時候買乜都係，細細注就算了！」

趙世曾滙豐升穿二百元

活躍「Ball場」，出入都有美女相伴的卓能集團主席趙世曾，父親趙從衍是上海四大船王之一，與滙豐關係源遠流長，他指六、七十年代已經開始買入滙豐股票，當時股價約是每股二、三元，而他現時手頭八十多隻股票當中，大部分是一兩年前抽新股得來，不少是中資銀行股，但大部分都「坐艇」。而多隻股票中，以滙豐最重磅，「我喺百三蚊又入過、一百蚊又入過、七十幾蚊又入過，拉上補下都有賺啦。就算而家跌成咁，我都唔會放o架，一日未放即係未結算，即係未輸啦。而且呢隻股票，以前咩災我都唔放，我睇長線會升到二百蚊，就算我睇唔到，都可以留俾孫呀。」

趙世曾指出他買股票有三大宗旨，第一、不會借錢買股票；第二、不賺不放；第三，不聽別人意見，他說：「點知人哋講啲嘢啱唔啱，可能累你蝕，要靠自己。股票幾時先放呢？就我覺得賺咗好多嘅時候，就會沽出手頭上百分之二十嘅股票。」如月初，中交建旗下子公司，被指涉嫌在競投貨櫃碼頭項目時，向孟加拉前總理的兒子行賄，趙世曾就是以五元價位獲配股的，於二十元時已經沽出所有中交建股票。但其餘「坐艇」的股票，就仍然持有不賣。

雖然睇好滙豐升穿二百元（注：他指是十年），但趙世曾對後市仍然相當審慎：「而家唔沽，亦都唔會買住，再等吓先，其實現階段最好咩投資都唔好做，賺一蚊使三、四毫子好喇。最緊要咩都慳，好似我咁，喺出面食剩啲嘢最好打包，我知好多人譏笑我，但唔怕喎，咁先可以儲到錢。唔好好似啲美國佬咁，先使未來錢，就係佢哋咁嘅習慣，先搞到個經濟咁。」

「撈底王」吼低位入貨

年屆八十五歲的協成行集團董事總經理方潤華，是名副其實的老香港，父親方樹泉在筲箕灣曬芝麻起家，後來進軍地產界，協成行至今單在香港有超過二十幢物業收租，市值逾七、八十億元，而自言屬保守派的方潤華，與呂志和一樣，是滙豐的「死硬粉絲」，去年初，本刊曾訪問過他，當時滙豐跌至一百二十三元水平，但他對滙豐仍充滿信心，並說：「做生意要講長遠，公司基本因素好，中東油元前排就買咗，今年佢可能繼續差落去，但它和交行有合作，內地經濟起飛，次按蝕掉的好快會在內地賺回。」如今滙豐跌至五十元水平，已經長揸廿五年滙豐的他說：「無邊隻股票好似佢咁穩陣。佢個價升跌唔會話差好遠，遲早會升番上嚟，而且我主要係收息，所以唔怕。」

曾自稱膽小的方潤華對股票的投資策略是：「我堅持只會把資產的百分之五放在股票上，其餘都是投資物業比較穩陣。」而縱觀協成行旗下的物業，與他投資滙豐一樣，一直是長線持有，如中環威靈頓街六十八號及安慶台安慶大廈，就持有超過四十五年；在地產場上多次成功「撈底」的方潤華，於○一年科網爆破，他以一點八億元購入佐敦道協成行，至今巿值已翻了一番；於○三年沙士，他又以三億元入標中環的金城銀行大廈。這次「撈底王」說：「等滙豐再跌定啲，我就會入貨。」

總結多位投資老手，在金融海嘯第二波殺到之際，他們的策略暫時都是持盈保泰，忍手為上。

呂志和揸滙豐坐艇

嘉華國際及銀河娛樂主席呂志和，早於五十年代在香港發跡，投得石礦經營權後，繼而涉足地產及酒店業，生意遍布海外，而滙豐亦是他的主要往來銀行之一，對滙豐股票情有獨鍾，但這次亦逃不過「坐艇」厄運。

上週五早上八時多，在深水灣俱樂部打完高爾夫球的呂志和，向記者透露他在高位時已買入滙豐，並正在「坐艇」：「唉，我自己都喺高位入咗貨呀。（幾多錢入？）唔好提，總之係好高嗰時，而家仲揸住。」不過，他就仍然看好滙豐前景，他說：「呢隻股票唔怕買，揸長線嘅，遲早升番，而家個價位夠低，有錢嘅不妨買入。有大鱷想整死佢，不過佢好強嘅，整唔死。」對於大市，呂志和就叫香港人要小心，「要持盈保泰，喺現階段最好唔好亂使錢。」

香港一屋難求，連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態，奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」，被踢爆在農地非法起屋，最終遭政府收回土地，小業主變苦主，隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近，本刊收到新界居民報料，指錦田大江埔村，有地霸劏農地，建屋出售。記者深入調查，發現大江埔村不少農地，已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸，原來都是附近的地產經紀行老闆，他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法；聽落「極筍」，其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落，本刊逐一將幕後地霸起底，踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎，以及瞞騙地政等蠱惑招。

錦田大江埔村位置偏僻，由元朗市中心搭小巴入來，班次疏落，車程約半小時。這裡曾以養雞聞名，雞棚處處，禽流感肆虐後，雞欄丟空，村落變得破舊。直至年初，因附近高鐵工程出現延誤，才再次被關注。不過，真正為該村帶來變化的，並非高鐵，而是農地發展。如今的大江埔村，破爛的雞棚、豬欄、寮屋，已改建成一幢幢別墅、平房，背後原來有多個地霸橫行，炮製新玩法。

牌照屋變豪宅

近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」，由長條木板及水泥牆圍起，中間的黑色大閘長及闊各兩米，襯托金色巨型把手，甚有大戶氣派。記者到訪時，聽到門內有水聲及狗吠，透過門縫，看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現，戒心甚高，只表示自己於半年前買入此地，並建屋自住，對於是否合法、向誰人購買、買入價等，都三緘其口。

一條龍買地送屋

翻查土地註冊處資料，上址連同附近六個地段，共一萬二千多呎地皮俱為農地，由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入，並在去年三月將地皮分割兼分契，現售出六個地段，套現六百八十五萬，賬面計，已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮，售價分別為一百七十萬及二百萬元，呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」，但都裝上冷氣，相信是讓地盤工人休息所用。據知，大業主為逃避法律責任，度出新招，買入農地後劏細出售，再以買地送屋為招徠，吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地，再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來，交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身，法律責任卻轉移至小業主身上。

起高牆耍地政

地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現，上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河，及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔，記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人，發現該處為「龍軒地產」，職員承認兩人是「老闆」，但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告，買賣村屋及農地。之後，另一記者以投資者身份到龍軒地產，指要投資大江埔村一帶的農地，並詢問有關法律問題，楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」，「有啲地上面有牌照屋，係俾工人、俾雞或豬住，一般係唔可以拆，而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起，你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇，一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋，有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記，不能轉讓及出售他人，也不得改建。而各牌照屋的具體資料，地政署並沒有公開。楊大派定心丸：「拆屋重建，多數會收到地政署警告，勒令拆遷僭建物，但若無其他居民投訴，地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫，他再教路，指地主只要在起屋前，興建石牆圍起土地，就神不知，鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物，所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈，好多時係涉及刑事，但呢啲（農地起屋）唔係，所以地政都無辦法，呢個係法律罅。」楊笑說，圍起農地，起屋再出售的玩法，近幾年才興起，「本身啲地主都唔識，賣塊地俾人搞就算，但見啲經紀因而豬籠入水，所以依家搞埋一份。」他指，農地屋太搶手，整個大江埔村的地已售罄，暫時沒有「放盤」。

雞棚建屋苑

經紀行變地霸，一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信，正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地，先割細，再美化農舍轉售。信中所指的地盤，就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地，面積達萬六呎，並火速割成十五塊地，預計可建九間寮屋，是村內最大的項目。

兩百萬有地有屋

至今，莊氏已賣出九塊地，合共套現九百萬元。現場所見，已建好五間平房，大多是一層高平房，當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」，由木板及水泥牆圍起，由木門縫可看到裡面擺放了建築物料，並有工人在施工。記者上門找業主，有工人指業主身在內地，該屋為半年前買入，估計是自住。講到買農地建屋，工人爆出一句：「呢度好多農地有屋，一兩百萬就有啦，其實就咁買地再自己起屋都得，建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指，地盤前身是雞棚，現非法改建為住宅，他表示：「一層高嗰啲，我聽啲街坊講，係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產，記者以買家身份到訪，鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時，聲線低沉的莊，即時提高防備，推得一乾二淨：「嗰度淨係可以買賣土地，唔可以起屋改建，如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信，但繼續「你有你勸，我有我起」。

「池畔」大宅

外人食「大茶飯」，村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近，有一水池，地政總署於水潭前豎立通告牌，警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是，就在此牌旁，一幢豪華白色平房正在興建中，而且接近完工。屋內不見工人，但一起風，就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料，該地地主為羅玉基，去年以二百萬買入此臭水潭地段，他報住在大江埔村內，記者兩次上門，都無人應門。白色平房旁，還有一地盤正動工，面積甚大，已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租，惟各部門均未見有其入則紀錄，該土地現由兩名鄧姓人士持有。

僭建偷雞遍地開花

大江埔村如此猖狂，而非法改建、僭建，亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋，亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村，發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍，十分神秘。其中一個地盤，包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地，地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧，在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋，放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元，買下此處六千呎地皮，由於是農地無法套丁，不能起屋買賣。他表示：「牌照屋唔郁得，但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指，玻璃屋都是僭建，「早前收過地政嘅通知，除非再有人投訴，否則佢哋（地政）唔會理，官地會緊張啲，私人地唔理o架。」更大膽謂：「呢度除咗放嘢，想住都得，裝修嚇就得，用嚟養老都唔錯，你老闆係咪有興趣？一千萬賣俾佢！」至於另外兩個地盤，都涉嫌違規將農地當倉地用，當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定，將農地當作倉地使用，均是要向地政署申請，批准後還要補地價，但資料顯示，兩個地盤均沒有入紙申請。

地政變無牙老虎

對於新界愈來愈多地主違規，甚至變身發展商再大玩買地送屋，本身是新界原居民的律師林國昌提醒，買家要有孭上責任的準備，「地上嘅嘢都係業主嘅，不過，近年多了人願意賭一鋪，搏地政多嘢做，唔得閒，咁住多幾年，就當成事實，就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同，「近一、兩年，係多咗好多割細農地個案，以前投資者買農地係搏被發展商收購，但近年有不少是做埋發展商，起埋僭建物，搏唔會有事，亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地，都由幾百蚊一呎，炒到依家過千元一呎！」陳超國指，二手農地價會否繼續炒上，要視乎政府的行動，「如果對僭建違規視而不見，即係鼓勵人哋繼續。」事實上，地政署作為執法機關，但其處理投訴個案的速度，經常為人詬病。是次調查期間，記者多次以市民身份致電元朗地政署，往往未能直接聯繫負責職員，到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序，地政接到投訴後，地區主任會到涉事地段觀察求證，再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信，每次等候更正時間有多長，都沒有規定。以大江埔村為例，曾有居民將豬欄改作劏房出租，兩年前已收到地政的警告信，但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關，原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露，負責每個分區的地政專員，與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷，他透露：「專員呢個位每兩三年換一次，我哋會搞歡送會、迎新會，大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇，以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」

地霸搵銀絕橋

寮屋劏房煉獄

唔好以為住新界，就可以住平啲，住大啲，出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮，寫明一房一廳月租二千五，隔天記者致電業主沈小姐，她承認剛改建寮屋，劏出兩個單位，分別是一房一廳及兩房一廳，月租二千五到三千五不等，廚房、廁所要共用，不過已全數租出。新界區經紀蔡生指，因新移民數量龐大，不少寮屋已出租，他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺，看租金約二千的「示範單位」，走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠，到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二，業主武先生指，其中一間已租予一家三口，空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊，盡頭突然有一個兒童版蹲廁，整個單位滿地沙塵，「裝個冷氣就住得，最多送你兩把風扇！」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房，由鐵皮砌成，烈日當空單位儼如火爐，而唯一的窗，對著另一劏房的「廳」，無風亦不見天日。