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劏房工廈半年賺34% 好炒過住宅　掀拆售潮

1 : GS(14)@2013-07-17 01:36:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336381
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全新裝修　設獨立廁所

                  今日拍賣的B8單位，月租4,200元，實用面積僅250方呎，屬開放式，設有獨立廁所。
樓下1樓及2樓同樣「劏到一間間，仲裝修緊」，不排除翻新粉飾一番後再拆售。
翻查土地註冊處資料顯示，去年9月底，旭日貿易有限公司一擲5,700萬元連環掃入昌泰工業大廈1至3樓，每層9,000方呎，平均呎價2,111元，原則只分間成A及B室。據了解，該三層單位原已打通並連內置樓梯上落，惟新買家購入單位後，隨即逐層單位再拆細摩售。
土地註冊處資料顯示，單位於今年首季才完成分契。以3樓為例，全層拆成16個單位，已悉數「摩出」，套現2,551萬元，以平均每層購入成本1,900萬元計算，半年速賺651萬元，升幅勁過住宅。
                              香港測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟指，在室內分間單位，列入小型工程類別，據去年10月通過的小型工程修訂條例，只要聘請認可註冊人士及結構工程師負責處理，一切間隔設計，如單位跟走火通道的距離，和單位的防火物料等符合消防標準、和分間樓層能承載分間單位所產生的額外負載等；就算工廈每個單位加裝洗手間，都毋須入則，只要有關專業人士在開工前七日通知屋宇署便可。若洗手間需要更改接駁外牆主渠，則須就該部份改動入則。
律師梁永鏗表示，一般商廈及工廈的地契，在符合消防要求下，都容許業主作靈活間隔使用。如欲將分間單位出售，則先取得地政總署的分契同意，並要於土地註冊處註冊。

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2 : GS(14)@2013-07-17 01:37:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議，因成本及條例所限，終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出，工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求，如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定，有關工程費用會很高，且不能盡用所有樓面；工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善，則直接將其土地用途改為住宅，更為合適。因此，該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行，該局會繼續進行工業用地檢討，第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出，以增加出租單位供應，當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察，以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書，獲批免繳容忍費下，將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈，由桂洪集團持有的北角康福臺3號，上月完成改契手續，放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。

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3 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:10:05

旭日貿易股東係鄭振強 同以前福和董事同名 唔知有冇關係

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4 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:19:27

活化工廈最好嘅方法係放寬用途

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5 : GS(14)@2013-07-17 22:44:19

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130717/18337118



【本報訊】環亞拍賣行昨日拍賣兩個荃灣工廈劏房，由一名神秘黑衣阿伯承接開價後，無人出價，最終拍賣行收回物業。
荃灣昌泰工廈大廈3樓已劏出16個單位，其中兩個劏房業主昨日委聘環亞拍賣行進行拍賣，分別是3樓A7室，實用面積326方呎，開價118萬元；另外一個是同層B8室，實用面積250方呎，連租約，月租4,200元，開價105萬元，回報率約4.8厘。
僅得阿伯承接開價

兩項物業被安排在中段拍賣，一開價，均由一名身穿黑色背心的阿伯承接，但之後全場鴉雀無聲，無人再承價，最終拍賣行要收回物業。
拍賣完畢，記者上前追問該名身穿黑衣的阿伯，問他為何對兩個劏房單位有興趣、以及是否兩個劏房的業主等問題時，他都封嘴不答，直至記者向他表示對物業有興趣時，他才回應說：「你去搵拍賣行啲代理啦！」，然後加快腳步離去。
九建統一紅磡兩地段

該拍賣行於下周一（22日）將拍賣該工廈另一個單位，為3樓A5室，實用600餘方呎，開價265萬元。負責該物業的代理陳先生強調：「呢度係唔可以做套房，雖然單位係細，但從裝修間隔睇，都唔係用來做套房。業主原意係俾人做小型工廠、半寫字樓半工廠形式。」
此外，由九建（034）收購發展的紅磡「環字街」多個地段，昨日便再透過強拍，成功統一其中兩個地段的業權。兩地段分別位於環景街19至21號及環順街20至22號，和環順街19至21號及環福街20至22號，面積分別約1,844方呎及1,968方呎，成交價分別為6,070萬元及6,740萬元。
該公司現餘下約8個地段，正待土地審裁處排期審理中，相信最少要大半年才能完全統一所有業權。而整個項目佔地約4萬方呎，可建樓面約35萬方呎。
拍賣官溫偉明表示，受政府辣招影響，早前終審法院就南角道案件的詮釋，都令今年的併購舊樓活動減慢。辣招令樓市交投減少，業界對前景也蒙上陰影下，活躍的發展商已不再逢地必搶，導致最近有土地以較低價售出。

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6 : qt(2571)@2013-07-17 22:59:24

2樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議，因成本及條例所限，終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出，工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求，如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定，有關工程費用會很高，且不能盡用所有樓面；工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善，則直接將其土地用途改為住宅，更為合適。因此，該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行，該局會繼續進行工業用地檢討，第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出，以增加出租單位供應，當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察，以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書，獲批免繳容忍費下，將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈，由桂洪集團持有的北角康福臺3號，上月完成改契手續，放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。

已經搭晒棚

http://finance.sina.com.hk/news/-7829-6013618/1.html

活化工廈申請，上月批出一宗，為金寶集團葵涌葵昌路一百至一百一十號運通製衣大廈，項目可免補地價作辨公室等用途。

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車位熱炒　掀拆售潮　四新盤推近千個　小心盲搶炒爆

1 : GS(14)@2016-11-18 17:20:10

【本報訊】政府加辣後，二手交投死寂，新盤售樓處「拍烏蠅」，地產商變陣谷車位跑數。短期內最少四個新盤排隊拆售車位，涉逾900個，當中以東涌昇薈規模最大，可售車位近700個，售價低至75萬元，平過同區二手。二手車位更癲，觀塘麗港城炒到「兩球」，北角和富中心升破「三球」。全港又再盲搶車位，十足2012年翻版，小心炒爆。記者：朱連峰　程俊華



繼長實（1113）將軍澳峻瀅後，南豐的東涌昇薈、會德豐的將軍澳Savannah，以及永泰（369）與南豐合作紅磡何文田山畔準備短期內拆售車位，四盤涉約931個車位。


昇薈車位75萬入場

入伙大半年的昇薈涉及車位數量最多，共有697個車位，料分批推出。南豐日前已向業主發出車位認購通知書，每個車位售價75萬至85萬元，只供業主認購，明天至下周三（23日）接受認購登記，下周六（26日）發售。昇薈車位定價未算進取，甚至平過二手。同區藍天海岸及東堤灣畔，近期二手車位造價逾100萬元，映灣園亦要80萬元，惟昇薈位置較偏遠。將軍澳Savannah則於下月17日發售117個車位及14個電單車位。車位售價175萬至200萬元，電單車車位7萬元一個。何文田山畔短期內拆售53個車位，售價288萬至318萬元。東九龍指標屋苑觀塘麗港城，車位造價短短半月內搶貴兩成，剛誕下首個「兩球」車位。代理指出，地下雙號A車位，剛以200萬元成交，刷新屋苑歷來最貴車位紀錄。根據土地註冊處資料顯示，原業主2014年1月僅以110萬元買入該車位，持貨短短兩年多，升值82%，賬面獲利90萬元。



■近期二手車位被炒高，其中海逸豪園一個雙號車位3個月內賣貴逾40萬元。　邱仲權攝

海逸3個月獲利20%

代理指，政府加辣後，麗港城本月至今只錄得兩宗住宅買賣，但車位成交已有十多宗，並越炒越貴，由168萬元炒到200萬元。另紅磡海逸豪園B1層雙號車位，投資者今年7月以226.8萬買入，10月以270萬元沽出，3個月賺43.2萬元或近兩成。亞洲地產梁添昌表示，北角和富中心車位升破300萬元，UG層車位以310萬元易手，創屋苑歷史新高。原業主去年7月以257.5萬元買入，持貨1年多賺52.5萬元。車位再錄大手買賣。消息指出，九龍塘嘉林邊道30號地庫停車場，剛以2,800萬元易手。上述物業停車場共有21個車位，以成交價計算，平均每個車位作價133萬元。現時租予停車場公司作時租及月租車位，月租收入共5萬元，回報率約2.1厘。不過，由於該停車場每個車位都已分契，料日後可拆售。該停車場原業主為新龍移動（1362）執行董事林家名及有關人士，於2004年以500萬元購入，持貨12年大幅獲利2,300萬元，升值4.6倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837539

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周一理財：倘險企倒閉　每張單最多賠100萬保險業料掀拆單潮

1 : GS(14)@2018-01-22 06:23:29

■有指一旦出現「拆單潮」，保險公司的行政成本會提高。

買保險有新玩法！保單持有人保障計劃目標明年出台，險企倒閉後，每份保單現金價值及保額，賠償上限為100萬元。有業界指出，市民為拎盡保障，或參考賠償上限買保險，假設300萬元保額大單，將切開成3張100萬元保額保單，食盡政府福利。記者：周家誠


現時若果險企倒閉，保單持有人須等待清盤人處理資產後，才獲得現金價值（Cash Value）賠償，而且未必賠足。

新保障計劃擬明年出台

目標明年出台的保單持有人保障計劃（PPS），將會協助保單轉移至其他險企，並補貼中間差額，最高100萬元；若轉移失敗，或由保障計劃接手。至於賠償額，將會以現金價值及保額為標準，首10萬元賠足100%，餘下賠80%，上限為100萬元。若果保單本身保額為122.5萬元，將可以食盡100萬元賠償上限，不過餘下22.5萬元則要向倒閉險企追討，過程漫長。原本PPS最壞情況是，保單未有同業願意接手之餘，保監局成立公司承接效益不高，市民供款多年的保單，或慘被「強制退保」。保監局執行董事譚偉民向本報指出，多年前PPS諮詢方案中，第三招「強制退保」賠償現金價值之餘，並發放特惠金予投保人，讓他們到過渡至其他險企時更輕易。不過譚偉民認為，支付特惠金或令PPS財務壓力大增，並有機會增加徵費，機制並不合理，故此上月取消這個方案，保單將會獲保管，繼續運行直至期滿或索償。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀認為，由於PPS是以每張保單計，港人將參考100萬賠償額作為投保標準，假設理想保額為300萬元，將會分開3張單購買，以分散風險，食盡監管好處，「尤其係保障死亡、危疾、儲蓄，可以重複理賠，分單潮會一個趨勢」。她又預期，保險公司獲得單數會增多，保額將會貼近100萬元。

保險公司行政成本大增

但值得留意的是，保險公司的行政成本會提高。若果投保人向不同險企分散投保，牽涉多名代理，處理保單情況或會較繁複。星展香港銀行保險業務主管李鴻燊相信，部份精明消費者留意到政策後，或會選擇拆單，但料不會成為主流，原因是消費者對保險業認識尚未成熟，亦會因應險企規模大，只投一張大額保單。譚偉民則認為，「拆單潮」不會出現，原因是風險為本資本（RBC）框架落實後，保險公司基礎更強，更加安全，意味難出現保險公司倒閉情況，故此未必會動用PPS。保險業聯會發言人同樣指出，保險公司財務穩健，相信不會出現拆單潮；但若果出現，或會令保險公司行政負擔增加。





來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180122/20282223

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