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人民日報：企業購買住宅不能抵稅 借營改增“炒房抵稅”是誤讀

今年以來，一些城市房價出現快速上漲，備受社會關註，也牽動著人們敏感的神經。有觀點質疑，5月份營改增試點全面推開，把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍，買房能抵扣增值稅，會不會是企業加入了“搶房大軍”，從而助推了房價上漲?針對這一問題，記者采訪了有關部門和專家。

廠房、店鋪、辦公樓等不動產，進項稅可抵扣

不久前，有關上市公司出售房產“保殼”的消息，頗為引人註目。

“這些房產都是企業在多年前購置的，跟營改增關系不大。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建分析，營改增政策規定，企業在5月1日後新購置的生產經營用房，其進項稅額可以進行抵扣，但出售房地產並不能抵稅。

“營改增全面推開後，雖然不動產納入了增值稅抵扣範圍，但企業購買住宅也是不能抵扣的。那種認為營改增會助推房價上漲的觀點，實際上是對政策的誤讀。”

國家稅務總局有關負責人表示，按照營改增政策規定，企業用於生產經營的廠房、店鋪、辦公樓等不動產，其進項稅可以抵扣;而企業購買的住房，屬於用於集體福利和個人消費，其進項稅額不允許抵扣。

記者從有關部門了解到，在一些房價上漲較快的城市，並沒有出現企業大量購進住宅的現象，更沒有企業購住宅抵稅的情況。而且，不少銀行並沒有開展針對企業的住房按揭業務，這意味著企業購住宅一般需要付全款，大量“炒房”也會受到資金限制。

從此輪房價上漲的軌跡看，深圳、上海等城市住宅房價從年初就已經出現快速上漲，商住兩用房從去年開始就已經進入火爆狀態。

“將不動產納入抵扣範圍，是消費型增值稅稅制本身的要求，跟房地產去庫存、鼓勵房地產投資沒有任何關系。”稅務總局有關負責人表示，營改增的最終目標，是建立徹底的消費型增值稅，通過改革進一步完善稅制，有利於企業減負降成本。5月1日全面實施營改增後，今年5—7月全國營改增已累計減稅1260億元。

不動產納入抵扣範圍，利於商業地產活躍

營改增將不動產納入抵扣範圍，對住宅市場影響不大，那麽對商業地產會有怎樣的影響?

5月17日，中廣影視發布公告：決定出資6533萬元購買位於通州區臺湖鎮外郎營村北京民企總部基地14號樓的房產，用於公司經營發展需要。新購置的房產按照11%的增值稅率抵稅，企業可以減輕稅負700多萬元。

“營改增將新增不動產納入抵扣，企業可能會對商業地產重新配置，以更好地利用這一政策紅利。這在客觀上，會促使商業地產市場成交更加活躍。”胡怡建介紹，除了新購置房產外，企業還可以把以前購置的生產經營用房出售，再新租賃一處不動產用於生產經營。這樣，出售房產讓企業資金充裕，新租賃的不動產又能抵稅。

從上市公司公開披露的情況看，今年以來，A股上市公司千萬元購置商業地產方案有近60宗，但同時還有70多家上市公司公告稱要出售自有的房產。比如，禾嘉股份近日發布公告，擬將位於四川省成都市的房屋和土地資產，以及公司持有的中汽成配100%股權，以6.27億元予以出售。這表明，營改增全面推開以來，企業對於房地產的配置表現為有買有賣，並沒有出現“一邊倒”的情況。

“企業作為納稅人，首先考慮的是經濟效益。對於不動產來講，新增不動產可以作為進項稅抵扣，但如果其投資行為對生產經營沒有益處的話，也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產，這是企業自己的投資決策問題。”財政部副部長史耀斌表示。

專家分析，企業炒房轉賣並不“省稅”

“營改增作為一項稅制改革，對企業新購置生產經營用房減稅力度很大，但‘炒房’者並得不到什麽好處。”全國政協委員、瑞華會計師事務所管理合夥人張連起解釋，雖然購買商業地產可以抵稅，但當企業出售這些地產時，需要繳納的稅費也不少，遠遠高於個人銷售住宅的繳稅。

盡管如此，不少企業對房地產投資仍表示出相當的熱情。9月14日，九鼎集團旗下控股公司九鼎投資發布公告，準備將募集到的15億資金全部用於房地產投資。在新三板的企業中，9月份宣布購買商業地產的還有翼捷股份、本貿科技等。相較於新三板企業，保險公司投資房地產更是大手筆。今年7月，國華人壽保險買下上海陸家嘴SOHO世紀廣場，成交總額為32.97億元。

面對企業投資商業地產的熱情不斷上漲，不少人擔心：商業地產會不會“瘋漲”?

對此，張連起認為，新三板企業融資之後，加大投資性房地產的配置比重，主要是因為經濟面臨下行壓力的情況下，好的項目比較難找。至於保險公司投資房地產，則是出於資產安全配置的考慮，使保險資金具有長期穩定的回報。實際上，對金融投資類公司而言，房地產投資基本上都是“標配”。

“受住宅價格影響，一線城市商住房價格也出現了快速上漲，但純粹的商業地產價格還是比較穩的。”張連起說，從會計師事務所了解的企業情況看，既有不少實體企業有自購辦公樓、經營場所等不動產的打算，也有不少開發商在努力推銷商業地產，市場活躍但供應並不吃緊。

財政部：京津冀等地區天使投資可按70%的投資額進行抵稅

5月3日，據財政部網站消息，國家財政部、稅務總局日前發布《關於創業投資企業和天使投資個人有關稅收試點政策的通知》。根據通知，在京津冀、上海、廣東、安徽、四川、武漢、西安、沈陽8個全面創新改革試驗區域和蘇州工業園區，創投、個人天使投資人的投資可以按照70%的投資額進行抵稅。

以下為全文：

關於創業投資企業和天使投資個人有關稅收試點政策的通知

財稅〔2017〕38號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為進一步落實創新驅動發展戰略，促進創業投資持續健康發展，現就創業投資企業和天使投資個人有關稅收試點政策通知如下:

一、稅收試點政策

(一)公司制創業投資企業采取股權投資方式直接投資於種子期、初創期科技型企業(以下簡稱初創科技型企業)滿2年(24個月，下同)的，可以按照投資額的70%在股權持有滿2年的當年抵扣該公司制創業投資企業的應納稅所得額;當年不足抵扣的，可以在以後納稅年度結轉抵扣。

(二)有限合夥制創業投資企業(以下簡稱合夥創投企業)采取股權投資方式直接投資於初創科技型企業滿2年的，該合夥創投企業的合夥人分別按以下方式處理：

1.法人合夥人可以按照對初創科技型企業投資額的70%抵扣法人合夥人從合夥創投企業分得的所得;當年不足抵扣的，可以在以後納稅年度結轉抵扣。

2.個人合夥人可以按照對初創科技型企業投資額的70%抵扣個人合夥人從合夥創投企業分得的經營所得;當年不足抵扣的，可以在以後納稅年度結轉抵扣。

(三)天使投資個人采取股權投資方式直接投資於初創科技型企業滿2年的，可以按照投資額的70%抵扣轉讓該初創科技型企業股權取得的應納稅所得額;當期不足抵扣的，可以在以後取得轉讓該初創科技型企業股權的應納稅所得額時結轉抵扣。

天使投資個人在試點地區投資多個初創科技型企業的，對其中辦理註銷清算的初創科技型企業，天使投資個人對其投資額的70%尚未抵扣完的，可自註銷清算之日起36個月內抵扣天使投資個人轉讓其他初創科技型企業股權取得的應納稅所得額。

二、相關政策條件

(一)本通知所稱初創科技型企業，應同時符合以下條件:

1.在中國境內(不包括港、澳、臺地區)註冊成立、實行查賬征收的居民企業;

2.接受投資時，從業人數不超過200人，其中具有大學本科以上學歷的從業人數不低於30%;資產總額和年銷售收入均不超過3000萬元;

3.接受投資時設立時間不超過5年(60個月，下同);

4.接受投資時以及接受投資後2年內未在境內外證券交易所上市;

5.接受投資當年及下一納稅年度，研發費用總額占成本費用支出的比例不低於20%。

(二)享受本通知規定稅收試點政策的創業投資企業，應同時符合以下條件:

1.在中國境內(不含港、澳、臺地區)註冊成立、實行查賬征收的居民企業或合夥創投企業，且不屬於被投資初創科技型企業的發起人;

2.符合《創業投資企業管理暫行辦法》(發展改革委等10部門令第39號)規定或者《私募投資基金監督管理暫行辦法》(證監會令第105號)關於創業投資基金的特別規定，按照上述規定完成備案且規範運作;

3.投資後2年內，創業投資企業及其關聯方持有被投資初創科技型企業的股權比例合計應低於50%;

4.創業投資企業註冊地須位於本通知規定的試點地區。

(三)享受本通知規定的稅收試點政策的天使投資個人，應同時符合以下條件:

1.不屬於被投資初創科技型企業的發起人、雇員或其親屬(包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，下同)，且與被投資初創科技型企業不存在勞務派遣等關系;

2.投資後2年內，本人及其親屬持有被投資初創科技型企業股權比例合計應低於50%;

3.享受稅收試點政策的天使投資個人投資的初創科技型企業，其註冊地須位於本通知規定的試點地區。

(四)享受本通知規定的稅收試點政策的投資，僅限於通過向被投資初創科技型企業直接支付現金方式取得的股權投資，不包括受讓其他股東的存量股權。

三、管理事項及管理要求

(一)本通知所稱研發費用口徑，按照《財政部 國家稅務總局 科技部關於完善研究開發費用稅前加計扣除政策的通知》(財稅〔2015〕119號)的規定執行。

(二)本通知所稱從業人數，包括與企業建立勞動關系的職工人員及企業接受的勞務派遣人員。從業人數和資產總額指標，按照企業接受投資前連續12個月的平均數計算，不足12個月的，按實際月數平均計算。

本通知所稱銷售收入，包括主營業務收入與其他業務收入;年銷售收入指標，按照企業接受投資前連續12個月的累計數計算，不足12個月的，按實際月數累計計算。

本通知所稱成本費用，包括主營業務成本、其他業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用。

(三)本通知所稱投資額，按照創業投資企業或天使投資個人對初創科技型企業的實繳投資額確定。

合夥創投企業的合夥人對初創科技型企業的投資額，按照合夥創投企業對初創科技型企業的實繳投資額和合夥協議約定的合夥人占合夥創投企業的出資比例計算確定。合夥人從合夥創投企業分得的所得，按照《財政部 國家稅務總局關於合夥企業合夥人所得稅問題的通知》(財稅〔2008〕159號)規定計算。

(四)天使投資個人、創業投資企業、合夥創投企業法人合夥人、被投資初創科技型企業應按規定向稅務機關履行備案手續。

(五)初創科技型企業接受天使投資個人投資滿2年，在上海證券交易所、深圳證券交易所上市的，天使投資個人轉讓該企業股票時，按照現行限售股有關規定執行，其尚未抵扣的投資額，在稅款清算時一並計算抵扣。

(六)享受本通知規定的稅收試點政策的納稅人，其主管稅務機關對被投資企業是否符合初創科技型企業條件有異議的，可以轉請被投資企業主管稅務機關提供相關材料。對納稅人提供虛假資料，違規享受稅收試點政策的，應按稅收征管法相關規定處理，並將其列入失信納稅人名單，按規定實施聯合懲戒措施。

四、執行時間及試點地區

本通知規定的企業所得稅政策自2017年1月1日起試點執行，個人所得稅政策自2017年7月1日起試點執行。執行日期前2年內發生的投資，在執行日期後投資滿2年，且符合本通知規定的其他條件的，可以適用本通知規定的稅收試點政策。

本通知所稱試點地區包括京津冀、上海、廣東、安徽、四川、武漢、西安、沈陽8個全面創新改革試驗區域和蘇州工業園區。

財政部 稅務總局

2017年4月28日