Q：房價飆、店租漲，房東要調漲店租，在北市永康商圈經營第八年，今年四月租金已從每月十萬元調為十一萬元，耳聞鄰近的捷運線開通後，房東還要把房租上調至十五萬元，龐大店租成本勢必壓垮店裡財務，該如何面對店租續漲壓力？（麵屋黑平張店長問）

A：精華商圈店面搶手，房東強勢是經營者要面對的現實，對店租續漲問題，除看房東臉色，還要搞清楚房東心理和期待。

房東在乎房子的獲利能力，並期待越賺越多。有的房東很敢開價，追求高於商圈租金水準的報酬，不在乎承租店家，是否一家換過一家；但更多房東重視長期而穩定的報酬，希望承租方信用良好，按時支付租金，永續經營並善待房舍，因此樂於和店家維持良好關係，營造雙方互利局面。

後 者這類房東，談店租協商彈性較大。以你的例子，承租該店面八年，和房東應有一定程度互信基礎，討論租金調整，除採每月固定金額的支付方式外，還可考慮「包 底抽成」方式，亦即每月營業額未達一定金額，付給房東固定租金；超過該金額，則房東按一定比率拆帳，讓房東成為你這家店具股東性質的利害關係人。如此，他 樂見你生意越來越好，你也滿足他獲利極大化的期待。

另外，設法讓一樓黃金店面的坪效極大化。例如麥當勞在基隆夜市旁的門市，因應租金高漲，去年就把廚房遷到二樓，設計摩天輪概念的機械設備，把做好的餐點送到樓下，解決兼顧供餐速度的問題。

還有什麼方法，能替房東創造更豐厚的獲利呢？透過作業流程改造，把部分廚房、倉庫，遷到鄰近的非店面空間或二樓，空出部分店面，供房東再租給另一店家經營，替他創造另一筆租金收入，相對減輕你的租金壓力。

不過，這些方法治標不治本，長期而言，市中心店租漲多跌少，根本解決之道，是效法香港多數餐飲業，把用餐空間移往二樓，一樓只保留入口空間，這樣就能大幅降低租金成本壓力，且帶給顧客舒適的用餐環境。

但把餐廳移到二樓，牽涉到市場定位與品牌策略，你的店不再只吸引過路客，須靠品牌深度，吸引目的型消費者願爬樓梯來吃這頓飯，是關鍵挑戰。

兼具資深租客及房東身分的楊木心，在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗，依循著獨門的心理戰招式，成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴～鈴！」春節過後第一個上班日，剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒，電話那頭傳來殷切的請求，「『殺價女王』，拜託啦！快來幫我跟房東殺殺價啦！」拗不過對方一再的請託，她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面，只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤，楊木心則氣定神閒，悄悄地走入屋內，仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具，並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外，朋友立即向她投以求助的眼神，只見楊木心不疾不徐地說：「房東先生，你實在不應該用同樣的價格租給我朋友，上一位房客是做快炒的，而我朋友租店是要開安親班的，再怎麼說，月租也要降個幾千元！」此時，房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上，「你怎麼知道？」楊木心娓娓道來：「很簡單啊，從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了，而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1：

觀知市況，立於不敗「你想想，租給做快炒的，不但會將你的房子弄得髒兮兮，一不小心還可能會燒掉你的房子，但安親班就單純多了，既乾淨，而且一旦承租了，一經裝潢，沒租個三年五年是不會走的啦！看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧，倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧！」語畢，只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩，壓低聲音說：「那……你們想租多少？」就這樣，磋商了好幾天的租金，在楊木心的三言兩語下就塵埃落定，而最初殺不下來，二萬五千元的月租，最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心，從學生時代就開始租屋，儘管後來結婚生子了，動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活，「租房子，我想住哪就搬到哪，住膩了就換，沒有束縛！」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是，她自住的房子是租的，卻買下好幾間住宅和店面投資，拿來出租或賺差價，等於是資深房客兼包租女王，因此對出租或承租的眉眉角角，她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」，楊木心語帶玄機地說，「要房東心軟，你就要先體貼他的心！」意指要徹底了解房東的想法和困擾，才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同，買賣是一次性的行為，雙方在交易後就老死不相往來，但租屋不一樣，房客一住就是一年甚至好幾年，因此房客素質好不好，遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼，為讓房東留下好印象，儘管透過仲介承租，最好能在簽約時要求和房東見面，以得到降價的機會。

其次，租屋族多半經費有限，大坪數的房子容易超出預算上限，反而乏人問津，因此在租屋市場，坪數越大，加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元，三十坪的房子行情大約只有一萬五千元，在與房東議定租金時，切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外，房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說，房東可分為兩類，一為想長線收租的包租公，二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款，因此會裝潢一下以拱高房租，對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子，可以大致判斷出房東是投資客，價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2：

給利讓利，製造雙贏正因為了解房東的想法，楊木心每次出馬租房子時，都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如，學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心，出社會後租房則要「裝濶」，因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時，由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象，由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時，楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生，她想換大房子，相中同社區一間五十坪住宅，屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公，並探聽出因為上一位房客成夜打麻將，房東被社區釘得滿頭包，所以這次特別小心，挑了好幾組的房客，幾個月都沒租掉，她心想：「這價格就好談了！」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時，跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說，「我們是很守規矩的一般家庭，孩子生了之後，準備讀這兒的學區，所以會租很久！」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑，乘勝追擊，拿出以前租屋時的繳款紀錄，以及老公在公司擔任高階主管的名片，並表明自己從不在別人的房子釘釘子，接著話鋒一轉就大刀砍了五千元，「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客，否則，你的房子也不會一空空了半年。想想看，這一年，表面上你租金月收兩萬元，但全年只收十二萬元，還不如一萬五租我，實實在在地拿個十八萬元！」

殺租密技3 ：

眼光放遠，伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力，立即答應以一萬五千元出租，不但大砍了二成五，更絕的是，相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元，竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗，更讓楊木心確定：「對房東而言，租得穩、租得長比租得高更重要！」因此，質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣，互蒙其利；也可在租約到期時，先去看其他房子，除了預防房東漲價，亦能進一步要求降價。

值得注意的是，有別於買賣市場，房價會增值，在租賃市場，同一房子，隨著屋齡增長，價位則越低，因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例，後來一年到期要續租時，她主動向房東表示可以年繳，但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色，但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處，只是希望能不搬就不搬，這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了，而這一來，等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人，馭人先馭心」，楊木心的議價經，證實了只要多花一點心，就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生：1969年

現職：家庭主婦

家庭：已婚，育有三子

房地產經驗：

20多年的租屋及包租經驗，曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮，使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

七月十五日凌晨，正當太平洋Sogo百貨（以下簡稱太平洋百貨）成都春熙店打烊，員工全部離去後，中資成商集團突然派出保全隊鎖住全部出入口、連夜搶占大樓，掛上停業裝修告示，接著隔天一早將太百員工全部擋在門外，雙方對峙互不相讓，一場宛如攻城拔寨的戰爭劇情竟然活生生出現在中國的黃金商圈。

到目前為止，太百春熙店仍遭「占領」無法營業，每日損失逾人民幣百萬元（約合新台幣五百萬元），太百與成商集團協商破裂，中國公權力、兩岸投資保障協議都無法發揮功效，任由合資雙方上演百貨大樓攻防戰。

當年為了卡位開百貨打擦邊球，假結婚真投資

一九九三年成立，太平洋百貨成都春熙店是台商最早一批登陸的百貨公司，又因地處中國黃金商圈，可算台商最賺錢且最具代表性的百貨公司之一，同時又是遠東集團所經營，如此背景怎麼還發生被中方強占將員工掃地出門的事？

原因一，兩岸法令不成熟卻想搶頭香卡位，只能游走法律邊緣。當年太平洋百貨還是太平洋建設章家所有，章家透過繞道香港模式，向經濟部投審會申請投資三百五十萬美元，跟成都市針織品公司租借辦公大樓經營百貨公司。

但是當時中國尚未加入世界貿易組織（WTO），百貨零售業未開放，外資不能夠獨資經營，想要卡位開百貨就只能利用中外合作企業方式，跟成都市針織品公司一起合作投資「成都商廈太平洋百貨有限公司」，也就是太百春熙店，太平洋百貨總經理李光榮坦承，當年是打擦邊球，真投資假結婚（合資）。

如今為利益分配撕破臉漲五倍房租，擺明要拆夥

法律上，雙方是中外合資，實際上，經營全由台方負責，中方單純扮演房東收租金。雙方合約約定，合作總共二十一年分三階段，在每個階段走完前，雙方將就下階段的合作方式進行磋商，如果達不成共識，下階段的合作就無法繼續進行。

原因二，二十年來物換星移，假結婚的夫妻竟都換人了。太平洋百貨變成遠東集團所有，中方也換了好幾手，現在中方變成了成商集團，但實際上掌握成商集團的是深圳茂業百貨。

問題來了，以往合作對象並了解百貨零售業，且太百春熙店賺錢、從不拖欠房租，甚至會向上調整，所以不致發生糾紛。進一步看，中方每年取得合作收益為人民幣二千六百萬元（約合新台幣一億三千萬元）。

但看在深圳茂業百貨眼裡，這樣的收益就不太合理，成都春熙路可排進中國前十大商業街，但中方收的租金水平比不上周遭，而且成都太百每年淨利超過人民幣一億元，等於台方賺的幾乎是中方四倍，不免質疑台灣人拿走大部分利益。

雙方逐漸貌合神離，還門不當戶不對，特別是成商被茂業控股後，李光榮說，成商集團就是擺明要在原地開茂業百貨，因此到了二○一○年雙方展開最後一階段合作談判時，成商集團開出房租漲五倍的不合理條件，擺明就是要「離婚」中止合約。

太百當然不同意，雙方告上了負責處理中外合作企業糾紛的中國國際經濟貿易仲裁委員會。仲裁時，太百釋善意，每年二千六百萬元的房租照給，還分配稅後利潤五○％給中方。

但成商集團擺明就是要離婚：一是要求太百立即撤出成都商業大廈、其二是要求雙方合作合同在二○一○年十二月三十一日終止。太平洋Sogo代表律師楊政憲說，仲裁委員會最後是駁回了雙方的請求，卻也提不出雙方繼續合作的條件，於是裁示二○一二 年四月二十日終止雙方合作，自該日起依法對合作企業進行清算。

原因三，合資還是承租，雙方各自定義不同，且法律時程曠日廢時。當仲裁委員會裁決後，成商集團進一步向成都法院提出強制清算的請求，要太百交回物業，不租給太百了。

但楊政憲說，就算對方急著要拿回大樓開新百貨，但雙方是合資關係，也必須等成都法院判決下來，把公司清算程序走完。於是從二○一○年雙方鬧分手、二○一二年裁決，不知不覺三年過去了，法院判決還沒下來，清算程序也沒走完。

這段期間太百春熙店生意照做、錢照賺，法律程序繼續走，成商集團只能乾瞪眼乾著急，股價從人民幣三十多元，一路走跌到現在只剩人民幣四塊多，只要春熙店這口肥肉能吃下，獲利幾乎就能馬上加倍。

台商難再享特權登陸投資，分利才能生存

其實二○一四年就快到了，台灣太百不走也不行，成商集團卻等不及了，不讓太百拖到最後一刻，竟然用強制關閉春熙店方式逼太百交出大樓。但沒有法院的合法文件、也沒完成清算程序，就將台資掃地出門，成商集團這一次動作震驚兩岸，更讓遠東集團找到機會大喊「成商是公然強盜」。

這件事情也讓台商圈震驚，因為七月二日新任國台辦主任張志軍才公開說大陸不再百分之百讓利台灣，接著成都太百事件發生了，似乎宣告了台灣人到中國投資不再享有特權，甚至還敢把台灣人踢出去，因此台商未來在中國不能再把錢賺盡，想在中國生存就該分利，甚至還要考慮讓利中國。

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自Q3.住戶享優惠，懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身份。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研髮長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第２棟房子以上交易開始課稅，全台有約200萬人會被課稅；若以第３棟房子以上開始課稅，只有８%的所有權人受影響，因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比（％） 比率（％）擁有１棟 536萬 72.46 48.33 擁有２棟 137萬 18.60 24.82 擁有３棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源：立法院法制局法案評估報告

麥當勞最新轉型計畫：出售直營店、收取加盟店權利金，它師法的不是別人，正是其對手、全球第二大漢 堡連鎖店漢堡王（Burger King）。雖然掛著速食業名義，漢堡王近年來已轉型成出售品牌經營權、坐收加盟店收入的餐飲集團。這個轉變乃是漢堡王被私募基金購併後，財務操作的結 果。

二○一○年，當今巴西首富雷曼（Jorge Paulo Lemann）旗下私募基金「3G資本」（3G Capital），以超過四十億美元購併漢堡王，這是當時史上最大宗的食品業購併案。雷曼當時做兩件事改造漢堡王：砍成本、賣品牌。

換老闆，把老品牌租給加盟店收租

雷曼向來擅長緊縮成本，其模式是「零基預算」（Zero Based Budget）——每部門年初預算歸零，須花錢的項目再提報。過去被雷曼購併的企業，如美國食品公司亨氏（Heinz）等，都曾被他大舉裁員、大砍支出。 「成本就像指甲，要隨時修剪」是雷曼的座右銘。購併漢堡王後，雷曼的砍成本哲學，也貫徹到這家六十年速食業老店身上。

二○一三年，當時年僅三十出頭的史瓦茲（Daniel Schwartz）被雷曼的管理團隊任命為漢堡王第二十一任執行長。史瓦茲之前毫無食品業管理經驗，過去只在投資銀行、私募基金等金融圈工作；一開始進入 漢堡王，只是擔任財務長。六十歲的老品牌，卻找三十歲的青年當家，《彭博商業週刊》的封面故事還譏為「漢堡王找兒童來經營」。然而正是這個「兒童」，啟動 了漢堡王史上最激烈的緊縮成本改革。

在史瓦茲當執行長任內，漢堡王推出「再加盟計畫」，內容是修改加盟協議，把所有權和經營權出售給加盟店，然後按收入抽成。在此思維下，史瓦茲大舉出售漢堡王在全球的直營店，並在中國、巴西等國大開連鎖店，以獲得穩定的加盟金收入。

二○一一年，漢堡王在全球尚有一萬三千家店面，三年內這些店絕大部分已被售出，去年擁有的直營店只剩五十家出頭，地點全在美國邁阿密總部。漢堡王將這些直營店當成試驗新產品，以及培訓主管的基地。

出售直營店的客觀結果，一是降低漢堡王的直接成本，讓公司不必再負擔這些店面的支出；二是讓漢堡王獲得穩定的加盟店抽成收入。這等於是漢堡王不再直接經營速食業，而是把品牌租給加盟店，然後收取租金，就像房東出租房子一樣。

漢堡王的財務結構變化，顯示其改造的效果：二○一一年，漢堡王來自餐廳經營收入占總營收的比重仍有七成，之後一路驟降至二○一三年不到兩成；同一期間來自加盟店和餐廳房地產收入的比重，則從不到三○％，大幅攀升至八○％以上。

砍九成員工，攢出的錢用來購併

除了棄直營、走加盟外，漢堡王也大砍內部成本，首先就是精簡人事。二○一○年十月，漢堡王被購併後，員工數由當時近四萬人，降至去年不到二千五百人。一是 因為許多原本直屬漢堡王的員工，如今都歸各地加盟店管理負責；二是漢堡王也大舉裁員，許多被裁員的甚至還是中高階幹部。二○一○年十二月，漢堡王曾在一天 內一口氣裁掉四百一十三名經理，當中絕大多數都是在邁阿密總部。

不只省「人」，還要省「事」。原本漢堡王高層專用的私人飛機被出售，每年舉辦的豪華城堡宴會也取消——該宴會辦一次要花上百萬美元。辦公室也由奢入儉，管理者鼓勵員工使用免費的通訊軟體或電子郵件，如此就不用花錢在手機和快遞上。

大砍成本使漢堡王財務數字亮眼：從二○一一年，也就是3G資本購併漢堡王後第一個完整年份，到二○一三年底為止，這段期間漢堡王的年營收腰斬一半，但同一時間淨利卻大幅成長約一六五％，關鍵就在於它的成本降更多。

二○一四年八月，漢堡王宣布購併有加拿大「國民品牌」之稱的咖啡連鎖店提姆．霍頓（Tim Hortons），計畫從單一品牌公司，轉型為旗下擁有眾多品牌的餐飲集團。漢堡王由「速食業者」轉向「品牌房東」，被華爾街譏為「只打財務算盤」，因為 全權讓加盟店掛著自己品牌來經營，很難確保產品品質維持一定水準、品牌價值能夠不墜；但換另一個角度看，也可說是換來更多喘息空間。雖然將來結果未知，但 起碼漢堡王做出了抉擇，並大膽前行。

日本優步較不興盛，Airbnb發展落後歐洲2.5年法規沒變通、民間恐懼、同業反彈等，是最大阻礙，要解決困境，歐美城市提供了現成教材。

「價格比飯店便宜又好訂，所以我一開始就只用Airbnb訂房。」到大阪觀光的二十二歲美國人維恩萊特，躺在楊楊米上的棉被裡，露出十分滿意的表情。

根據Airbnb二〇一五年十二月公布的調查顯示，二〇一四年七月到二〇一五年六月，利用Airbnb訪日的外國旅客人數，比前一年度成長五二九％，達五 十二萬五千人，帶來高達二千二百二十億日圓（約合新台幣六百一十億元）的經濟效益，其中包含日本房東的收入約八十八億日圓、旅客直接消費約八百六十六億日 圓。

然而，願意利用Airbnb這種平台當房東的日本人，遠少於其他國家城市。二〇一五年東京透過Airbnb出租房間數超過一萬間，已是前一年度的三倍，卻仍低於巴黎的六萬五千問、紐約的四萬三千間等。

Airbnb共同創辦人兼技術長布萊卡斯亞克（Blecharczyk）指出：「日本約落後歐洲兩年半左右。」究其原因，「旅館業法」是Airbnb發展的最大阻礙。

日本旅館業法明定，住宿設施必須設置櫃檯、留顧客資料等，還得向主管機關申報經營旅館業。像Airbnb這種透過網路，提供一般自用住宅給外國旅客住宿的 新形態短期租賃，稱為「民泊」，在日本原則上也須符合旅館業法規定。但一般家庭不太可能特地設櫃檯，這正是在日本Airbnb無法像海外一樣快速發展的原 因之一。

怕影響房價？阿姆斯特丹定出租日上限

如果想讓Airbnb這種共享經濟（Sharing Economy）普及，必須盡快整頓法規、消除同業（旅館業）的疑慮，改善形勢不明的現況，荷蘭阿姆斯特丹市，正是一個很好的參考案例。

二〇〇八年，當Airbnb在美國崛起，開始在歐洲普及時，阿姆斯特丹並沒有類似日本旅館業法的法規限制，在法律層面沒有阻礙。不過當民泊出現，除了飯店 業者抗議，居民也因為「可能造成租金或房價上漲」、「每天不同的外國人進出很可怕」等因素而反彈。市府在確認Airbnb的經濟效益後，為消除居民不安， 二〇一三年起陸續整頓相關法規。

首先，為了避免影響房價，樹立「要提供民泊服務，必須經房屋所有人許可」、「非自住的房屋一年最多只能出租六十日」等規則，藉此預防Airbnb商機過 熱；此外，「一次最多只能收四位房客」的規定，則將Airbnb房東的責任，限制在可承受的範圍內。只要遵守這些規定，大家都可以自由出租自用住宅。

在建立法規的同時，也整頓監控體制。市府會派員到有登錄Airbnb的房屋檢查，如違反規定就通報Airbnb，Airbnb就會將該房屋下架。

祭出這一連串措施後，實際施行的結果發現沒有任何嚴重違規行為或糾紛，而這也成為Airbnb獲得市民接納的重要原因之一。

針對治安惡化的擔憂，原本Airbnb就是集合「優良住宿客」、自然排除「素行不良住宿客」的系統，這個系統的基礎就是Airbnb亞太區公共政策總監歐吉爾（Mike Orgill）所謂的「值得信賴的社區型市場」。

很多住宿客都會在網站上用大頭照及簡歷自我介紹，也可以連結到臉書等社群網站；再加上系統上有房東與房客互評的欄位，問題房客如亂丟垃圾、深夜喧嘩等，自然得不到好評價，也會越來越難找到願意讓他們留宿的房間。

歐吉爾自豪的表示：「光是二〇一五年夏季，全球就有一千七百萬人利用Airbnb訂房，其中僅三百件需要緊急因應，九九.九九八％的旅客安全無虞。」「民泊很危險」這種想法可說是誤解。

一般民眾沒受惠？

Airbnb繳觀光稅給地方政府

除了幾乎沒違規糾紛，二〇一五年起Airbnb還將造訪阿姆斯特丹的住宿客所支付的部分費用，繳給市府做為「觀光稅」。該公司表示，在歐洲繳納觀光稅給地方政府，阿姆斯特丹是首例，一年達五百五十萬歐元（約合新台幣兩億元）。

現在，全球各地都在整頓類似的法規環境。事實上，很多大都市如英國倫敦和法國巴黎等，都有慢性住宿房源不足的困擾。以倫敦為例，二〇一五年三月已制定讓民泊合法的新法，只要符合一年最多只能出租九十天等一定條件，大家都可以自由出租自用住宅。

安全較沒保障？美國推優步專用理賠保單

除了住宿，美國則有汽車共乘的成功案例。二〇〇八年優步（Uber）問世，因為美國比歐洲更強調自由競爭，當時並沒有相關法規限制優步發展，最主要的阻 礙，來自業界反彈。例如二〇一三年各地計程車業者群起抗議，甚至發生遊行和暴動，優步服務本身並不違法，所以反對者就以安全問題做為攻擊手段。

其實優步和Airbnb一樣，透過IT來管理安全性，兩者原則上都採用「可辨識對象」的系統。一旦接送車輛確定，優步系統就會提供司機姓名、大頭照、車 種、車號等資訊，以及截至目前為止乘客透過五分評價制給予該司機的平均分數，得分低於一定分數就不能營業，所以優步司機除了安全駕駛，也會努力用良好態度 接客。

再加上用GPS來監視、記錄車輛的移動，可即時將所在地資訊傳給他人，確保安全。

然而，部分反對勢力主張：「就算所有優步司機都很善良，但司機的駕駛技術本身就不如專家，車禍有可能因此增加。」

二〇一三年起美國各州開始整頓相關法規，例如業者有義務建立確保安全的架構，以及司機的最低年齡限制、駕駛資歷相關限制等。

優步本身也不斷改善安全對策，例如充實保險制度。萬一司機在營業中發生車禍，賠償金額又超出第三人責任險的保額時，超出部分就可由優步的保險來理賠。美國也有專為優步司機設計的保險商品問世，共乘環境越來越完備。

一連串讓消費者安心的措施，使美國優步用戶越來越多，甚至部分計程車司機也開始提供共乘服務。「只要消費者認同服務的價值，就無法阻止其普及。「這就是全世界的回答。

（Nikkei Business(c) 2015 NikkeiBusiness Publications，Inc.）

譯.李貞慧審稿.張務華博士

台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟，是業界公開秘密，蔡英文的新政從稅制下手，能讓隱形包租公浮出枱面？

美濃大地震衝擊購屋信心，加上房地產景氣疲軟，房市掀起「轉買為租」風氣。然而，租屋這個年產值高達兩千億元的市場，今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制，淪為「地下經濟」；現在，準總統蔡英文的房市政策，首要之務就是揭開這一大黑洞。

根據新政府的房市政策白皮書，未來房地產政策的四大補帖，包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅，每年總產值含金量高達一兆元，約GDP七％。其中，看似無關痛癢的租屋市場，潛藏嚴重漏洞。舉例來說，北市一戶三十坪老公寓出租，租金兩、三萬元，單筆稅收金額小、市場經濟規模不大，卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額，長此以往，貧富差距越大。

過去，缺乏專法國庫稅收每年少約一百億

「這個(租屋政策)影響最大，關係到房東跟房客，有房子、沒房子的，至少一、兩百萬戶受影響，」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。

蔡英文推出的租屋新政，最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。

經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說，台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」，已是業界公開的秘密，除非出租商用不動產，租客必須向政府登記營業使用，房東才會如實申報;否則，這些個體戶房東多半認為租金是淨收入，報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客，發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。

房東坐收租金不報稅，遭殃的除了國庫，還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵，以及部分縣市政府提供租金補貼，若有意申請，須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析，有些不誠實報稅的房東，甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」，若堅持申報，就要漲房租，等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令，若真鬧上法院，房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸，仍可能乖乖就範。

據財政部統計，全台擁多屋者不在少數，擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶，甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租？租金多少？都欠缺管理機制。

未來，擬採租金單獨課稅稅率降至5％，逃稅重罰

地下房東猖獗主因在於，目前租金收入與綜合所得稅合併課徵，所得高的包租公，稅率最高達四五％，但查核機制並不嚴謹，沒被抓到就一毛錢都不用付，讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。

台北市國稅局副局長王階琛畑三口，國稅局在轄區設置有稽核單位，但面對無所不在的個體戶房東，受限人力，實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」，每年五月報稅結束，稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情，或接獲舉報，才會發文要求到局說明。

「沒有人喜歡逃稅，只要稅課得合理。不然一看到這麼高，很多人乾脆不報了，」花敬群表示，未來將釋出租稅優惠，預計將租金從綜合所得稅中分離出來，租金扣除出租成本後，以實際獲利的五％到一0％課稅，比原本併入綜所稅的五％到四五％來得低：但同時提高持有稅，打擊大量囤房者。

此外，未來出租住宅的房屋稅與地價稅，也打算比照自用住宅的稅率課徵，前者與最高稅率相比，只剩原本的三分之一：後者剩原本的五分之一。花敬群表示，這兩項稅收政策改變，都是為了讓房東願意浮出枱面，提高閒置空屋出租意願，以活絡租賃市場，舒緩目前社會住宅供不應求的困境。

「現在房價這麼高，有一群人就是永遠買不起房子，鼓勵愛心房東把房子拿出來租，至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為，此舉若奏效，政府將從原本收不到稅，到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動，提高租稅誘因外，還須搭配重法。他建議，設立房客檢舉獎金，提倡房客主動檢舉房東，逃稅者重罰。

但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險，崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」，但長期仍將回歸供需原則，房東想開高租金，也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面，影響的不僅是稅收，也關係到蔡英文開出的房市第一槍，能不能命中目標，解開租屋市場不合理的「常態」，還給租屋者公道。

撰文者王柔雅