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荒地生長的“小豬”：從幫房東刷廁所到月交易額1個億

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1123/159967.shtml

文|周路平

三年前，陳馳的屋子里住進了第一位房客。

這是他租的房子，天通苑的兩層複式樓，6000元一個月。他分享的是一個酒紅色的沙發。第一個訂單很快達成，房客是一個大三的女孩，暑期來北京做義工，用每晚38元的價格，在陳馳的沙發上住了7天。不巧，那一段時間陳馳在外地出差。等他回來，女孩已經走了，給他留了三樣東西：一張感謝紙條，一盤CD，還有一本茶道相關的書。

這是一個特例。當時用戶還對小豬（前“小豬短租”）的品牌很陌生，更對房屋共享心生疑竇，房東和房客最終達成交易需要在線上溝通一個小時，反複咨詢。信息不對稱和信用壁壘橫亙在短租市場的面前。

如今，經過三年時間重度線下運營，小豬總算在短租市場搭建了運營和信用體系，“以前是不存在的，沒有供給、沒有需求、沒有交易規則和環境。”小豬創始人陳馳告訴創業家&i黑馬。

2016年11月，小豬宣布獲得合計6500萬美元的新一輪融資。早在9月份，小豬的單月交易額超過1億元，訂單接近40萬單。

融資跳票

早期住小豬的是兩類人：要麽是天生膽大，要麽是親戚朋友和同學。起初大家不敢訂，房客擔心房源真實性和房東的素質，房東也擔心房客的素質。 

陳馳曾在早期勸說他的母親嘗試。這是一位60多歲的老太太，觀念相對保守，對於把自家房間共享出去難以接受。況且家里來個陌生人，一方面擔心不安全，另一方面看著心里別扭。

考慮到兒子創業不易，老太太答應了。陳馳的父親常年坐在輪椅上，房客來了之後，經常吃完晚飯陪他們出去散步，幫老人家端茶送藥，要是老中醫還幫他父親把把脈，開開方子。老太太也幫著做飯，瞬間整個氛圍回到了他們熟悉的大院生活，變成了熟人關系的社會。

關鍵是老太太也掙到了錢，他們住在成都最好的小區之一，把50多平米的主臥以不到200元/天的價格對外短租，那個月的房租掙了3000多元，老太太的退休金才2000多元。

這件事情對陳馳啟發很大，他沒想到一開始反對強烈的母親，在一個月後態度就發生轉變。但路依舊漫長，“你說服我，讓我改變，是因為你是我兒子，你能逼著我去做。你們做企業，要改變那麽多像我這樣的用戶，需要很長的時間。”陳馳回憶起他母親的話。

確實。一直到2013年底，小豬平臺上的房源不到1000家，集中在上海。他找不到用戶數一夜井噴的招數，信息的鴻溝需要一點一點去填平。而這種慢生長卻讓陳馳遭遇了一次重大的挫折。

2013年的最後一天，小豬談好的某大基金的B輪投資跳票了。陳馳原本以為大基金靠譜，先前拒絕了較小的一家基金。當晚，陳馳抱著老婆哭，那是他創業過程中最脆弱的時刻。後來他硬著頭皮回去找那家被他拒絕的基金，這一次，毫無意外，他被拒絕了。

B輪融資的失利，很多程度上歸因於小豬僅有的數據很難驗證短租可以做到很大的規模。這是一個無法快速爆發的市場。陳馳並沒有打算隱瞞。

艱難的“增信”

在分享經濟里，從0到1需要付出的代價高昂。陳馳在一開始做的時候就有這種認知，不是光做一個APP。房屋共享的首要前提是打破信息壁壘，陳馳將其概括為“增信”，提供對稱的信息讓房東房客去做決策。

Airbnb早期也存在同樣的問題，房東與房客之間存在信息鴻溝。Airbnb采用了一種很巧的方式，房客告訴房東Facebook的帳號，房東通過社交信息了解對方的背景。

這是共享經濟鼻祖Airbnb的玩法。在中國，做這件事情尤其困難。早期的小豬只能獲得單間，整租的房源少之又少。房子放到網上讓房客選擇，房東同樣需要挑選房客。

小豬的第一批房東大部分是自家員工和員工的朋友。早期他們在頤泉匯辦公，兩層的複式小樓，一到上班時間，豬叫的聲音（小豬App訂單提醒的鈴聲）此起彼伏。大家停下來圍觀，訂單成了當時最大的談資，異常興奮。現在已經變成了常態，沒有人會因為接到一個訂單而興奮得在辦公室喊出聲來。

早期，房東是稀缺資源，沒什麽人願意把房屋拿出來共享，“看到有用戶上線發布房源，就像看到大熊貓一樣。”有一個房東願意發布，“恨不得把他抱在懷里”陳馳告訴創業家&i黑馬。

陳馳想盡了各種辦法，比如去挖Airbnb的房東，讓他們把房源信息在小豬上發布。但Airbnb早期在中國的房東數量也非常稀缺，基本是在國外體驗過的人，抱著嘗試的心態。

小豬也跑到58趕集上找房東，看到有人發布長租信息，就打電話過去，問對方願不願意嘗試短租。剛開始有幾個願意，但幾天租不出去，馬上就轉成長租。

有的房子裝修質量差些，小豬幹脆自己找人弄。小豬的員工甚至還幫房東刷過廁所。當時半夜12點，房東剛把軟裝做完，發現廁所的瓷磚上有很多汙漬，小豬的員工用鋼刷和去汙劑刷幹凈。

實在不行，陳馳幹脆在北京國貿租了一套朋友的房子，一個月8000元，平均下來每天對外短租的價格最少要三四百元，陳馳把房子內部裝飾了一番，重新買個沙發，發現很受歡迎。

這種房被陳馳稱為“體驗房”。這種戰術，後來被複制到全國10個城市，最多時有470套體驗房。這種運營策略起到示範作用，吸引了更多的房東共享自己的房子。

如今，小豬的體驗房只剩十幾套，歷史使命結束，房東發布的房子類型和質量遠超過平臺的“體驗房”。

“當時小豬看起來是一家互聯網公司，但是大部分的精力都在做線下信息壁壘打破的事情。”陳馳告訴創業家&i黑馬，小豬與Airbnb不一樣，“我們是在空白的地方建市場，這個市場里的交易環境、道德風險、逆向選擇等問題都是通過我們非常強的運營逐漸解決的。”

這些線下運營包括對房東實名認證，對房子實地察看認證，甚至幫房東做軟裝提升房屋質量，給房子免費安裝門鎖。因為房東拍出的照片昏暗，角度不好，沒吸引力，小豬早期還專門雇傭了六七位全職攝影師，給房屋拍照，現在則通過眾包的模式管理兼職攝影團隊。小豬還鼓勵房東寫房東日記等。

通過種種努力，一開始不願意做房東的人，出現了轉變，主動加入。房客的保守心態也在松動，早期用戶都是一天一天訂，而目前小豬的平均客單價超過1000元，陳馳自己家的房子經常被一個月一個月地預訂。

質變出現在2014年前後。那時，支付寶剛剛獲得國家征信牌照，推出芝麻信用，陳馳第一時間找螞蟻金服，“像蚊子看到血一樣就飛過去了”。

芝麻信用作為第三方數據運用到住房上，是一個具有說服力的場景，目前包括我愛我家在內的租房平臺也在使用芝麻信用分，抵消租房押金。

除了接入征信數據，小豬也在使用支付寶的開放窗進行推廣，效果奇佳。目前，小豬已經在支付寶積累了500萬粉絲。

經過前期的基礎信息完善之後，小豬的房東數量發生質變，房東自主發布房源的比例開始提高。

2015年9月，小豬的個人房東數量達到一兩萬。而如今每天新增的房源數相當於兩到三個中型酒店的數量。早期拓展房源的線下團隊，已經全部轉為了運營和服務。

房東發現通過分享自己的房子能夠賺到錢，有了很大的經濟動力。這個事情被證明有經濟基礎，走通了。

焦慮的婦科醫生

陳馳創業之前在雅虎、奇虎、酷訊、螞蟻短租都待過，但很少人會想到，他最開始是一名婦產科醫生。

1992年，陳馳從華西醫科大學（已並入四川大學）畢業。學醫是家里幫他做的選擇，他母親說家里缺醫生。而進入婦產科是畢業留校後分科室造成的，他也沒有辦法。

當醫生要一級一級往上升，未來的路怎麽走，一眼望到頭，“對比外面世界的變化，你說這輩子怎麽可能在這兒待著。”做了四年婦科醫生後，陳馳決定離開。他遇到了很大阻力。他所在的醫院是全國最好的醫院之一，家里出了一個華西的醫生，在整個西南地區都是拿得出手的事情，他的父母都以他為榮。突然間，陳馳說，他要拋掉這一切，重新進入社會的熔爐，這對父母來說沖擊確實很大。

陳馳去了德國拜耳做醫療銷售，爾後在3721、雅虎、奇虎和螞蟻短租工作。這些都在幫別人打工，直到他創辦小豬。

短租市場的困難讓陳馳吃盡苦頭，但他從來沒有過放棄的念頭，即使在投資人跳票的艱難時刻。

“我沒有想過退縮，但是特別輕松、特別高興的時候很少。”陳馳說，他在不久前聽到春雨醫生張銳的去世消息時也感觸深刻，“因為我知道里面的苦衷，你要說高興，真的是很少。”陳馳一直被緊張、焦慮籠罩著，或許融資敲定，眉頭舒展，也只是一時放下而已。

有一次，陳馳在臺上演講，說未來希望能夠夜夜有好夢，有人勸他，不能這樣，創業應該輕松一點。陳馳很難做到，他的腦子里老是各種問題，他是典型的醫生思維。甚至與VC溝通，陳馳也老是喜歡說面臨的困難和問題。

當創業家&i黑馬記者問他，是否擔心房屋共享的條件不成熟，小豬成了先烈。

陳馳倒不回避，“但是創業有什麽選擇呢，這是創業中不可知或者不確定性的部分，這個問題永遠沒辦法回答。”

小豬在一片原本荒草叢生的地方建立了自己的信任體系，能否最終開花結果依然前路漫漫。

2016年11月，小豬宣布獲得D輪6500萬美元融資。陳馳總算稍稍松了一口氣，不過在他看來，短租市場還在初級階段，前方依然坎坷。而這些錢也主要投入基礎設施建設，“沒有基礎設施的建設，這個坡道再長也會塌陷的。”陳馳預計，短租市場的規模大致和酒店的規模一致，酒店市場規模是5000億元到7000億元。

下一步，小豬也將在海外布局。陳馳發現，每天都有很多用戶在搜索框里面搜國外的城市，他覺得這個需求比較旺盛。小豬也將部分精力花在海外城市的拓展上。

但陳馳也承認，在國內市場還有大片空白的時候，進入國外市場是一種冒險行為，存在精力分散和水土不服的問題。不過國外市場在小豬內部的重要程度不是太高，算是試水，而這其實陳馳已經觀察了一年多時間。

愉悅資本已經連續兩輪領投小豬。但其他基金依然有顧慮，需要等待更長的時間才能進入。陳馳說，完成了這一輪，“後續還會有別人的錢進來，錢的數量還不少，但需要等待長一點的時間。”

目前，小豬已經打算在國外上市，不過還未有具體計劃。陳馳也在觀望，一方面是看市場的天花板有多高，另一方面看Airbnb的上市會是什麽情況，二級市場到底能夠支撐一個怎樣的估值，“還是有一些不確定性，不著急，先看看。”

卷租金跑路、更改房屋結構……“黑中介”坑房東套路多

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-03/1113281.html

記者 趙麗 劉雪

住房和城鄉建設部近日就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。作為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規，旨在“建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全”。不少人認為，這意味著，此前少有提及的出租方的合法權益此次受到重視。在房屋租賃市場，出租方遇到了哪些權益受損的情況？《法制日報》記者進行了深入調查。

自己房子的鑰匙，留還是不留？

這個問題，讓北京市民曾碩最近很糾結。按說，自家房子的鑰匙為什麽不能留？但最根本的原因是，曾碩名下這套位於北京市豐臺區馬家堡西路的三居室目前處於出租狀態。

“租戶不同意我留一把鑰匙，甚至給我拿出了國家規定。”曾碩口中的“國家規定”便是住房和城鄉建設部近日公布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，其中規定“未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。

曾碩也明白，租戶是不放心房東手里拿著鑰匙，也擔心房東隨意進入出租房，但他也有“一朝被蛇咬，十年怕井繩”的經歷，“上個租戶，不經我同意就私自找中介轉租房子，後來是物業找到我，我才知道這件事”。

租房時，房東是否能留鑰匙，只是房屋租賃過程中種種糾結的一個縮影。在不少房東看來，租戶、房東之間的很多不理解乃至沖突，都可以從中介的不規範行為上找到原因。

房東是否該留鑰匙

對於曾碩所糾結的該不該留鑰匙，房東之間也有不同看法。

“就目前我出租房屋的經驗看，每次出租時我都會留一把鑰匙，但絕對不會在租戶不在的情況下開門進去。”北京市民郭林在某企業工作，繼承了父母一套位於北京市複興門一帶的一套房子，這套房屋目前處於出租狀態。

對於堅持要留一把鑰匙的原因，郭林是這樣解釋的，“一次，物業要裝可視對講系統，提出了過期不候的要求，但租戶上班沒法回來。在征得租戶同意後，我就用手里的鑰匙開門，在房子里等物業安裝。在生活中，可能會發生各種情況，房東手里有把鑰匙，方便解決一些事情”。

北京市民谷華也持這種看法，他在北京市西城區有兩套房屋出租。在他看來，“如果不留鑰匙，萬一發生著火、漏水等緊急狀況，而租戶又不能及時趕回，就會很麻煩，可能得破門進入，這樣還得增加換門的費用”。

不過，也有房東明確表示，房屋出租後，房東不應再保留鑰匙。

在北京出租房屋已經10年的周長海對記者說，房屋出租後，他絕對不會留房屋的鑰匙，“要求租戶自己更換鎖芯這一點是明確寫在合同里的。首先，我出租的是使用權，為什麽還要保留鑰匙？房屋所有權體現在房產證上，這與是否留一把鑰匙沒有關系。我不想進入租戶的房間，也沒有權利進入。就算出現跑水等情況，物業可以在經過我許可後破門而入。還有，如果租戶欠房租跑了，我拿著房產證找開鎖公司也可以開門”。

收不上房租的窘境

相較於是否留一把鑰匙的糾結，房東最揪心的是遇到不規範的中介。

曾碩告訴記者，他所經歷的租戶私自轉租房屋，除了租戶自身的原因，也有中介不規範操作的因素。“按理說，中介在發布出租信息前應該核驗房產證。然而，在租戶無法提供房產證的情況下，中介就開始往外租房子了”。

遇到不規範中介的，還有北京市民鄒高傑。

鄒高傑在北京市大興區西紅門附近有一套閑置房屋，出租多時。不過，就在今年端午節前，他決定不再出租了，因為“收不上房租”。

“其實租戶已經把房租付了，只不過是交給了中介。按照租戶的說法，他們租房時是押一付三，給了中介3個月租金外加1個月的租金作為押金。住了兩個月，他們又按中介要求交了3個月房租。可是，我一分錢也沒見著。”鄒高傑說，“我去中介公司討說法，公司負責人說，租戶是把租金交給了公司的工作人員，但這名工作人員拿著錢跑了。”

遇到這種情況的，還有北京市民鄭鵬。去年，鄭鵬將自己位於豐臺區馬家堡西路的一套兩居室出租。“年底的時候，我找中介收房租，中介說租戶資金周轉不靈，沒錢交房租。之後，我直接找到租戶，他們說早就交了房租，而且還有兩個月房租的押金在中介手里。我長期在外地工作，也不知道怎麽維權。朋友說，我可以根據合同強制收房。但是，我強制收房後，租戶怎麽辦？如果中介不給租戶退房租和押金，租戶拒絕搬走，我也是幹著急沒辦法啊”。

對於房東薛麗來說，她的境遇更難。薛麗目前在北京一所高校讀研究生，考慮到北京房價上漲之快，她的家人舉全家之力給她購買了一套20平方米的商住樓小戶型。住在學校學生公寓的薛麗便將這套房子對外出租。

“不幸的是，我遇到了‘黑中介’。”薛麗說，“我把房子委托中介出租後，才從其他渠道了解到，這家中介公司有過兩次更名，經查詢在法院有30多起被起訴判賠的案件，這些案子都涉及坑房東和租戶。了解到這些情況後，我以母親不同意出租為由提出解約，但中介卻威脅我說，按照合同，解約需要付7000多元違約金。考慮到違約金太高，我當時沒敢解約。”

“回來之後，我搜集了很多信息，還找到了法院的民事裁決書，發現這家中介公司涉及的案件大多包含以下情況：租了房東的房子之後打隔斷；把廚房的裝修拆了改造成臥室。按照法院裁決書的描述，有房東提出抗議，但這家公司根本不理，房東只好聯合租戶一起起訴，但是起訴周期太長。”薛麗說，現在我想要止損，寧願賠錢也不願意之後損失更大。

（標題：“黑中介”坑房東套路多 來源：法制日報—法制網）

產業園從“房東”變“股東”

來源: http://www.infzm.com/content/126404

截至2017年上半年，張江高科已累計投資40億元，投資項目100個。（視覺中國/圖）

（本文首發於2017年8月3日《南方周末》）

一些敏感的產業園區意識到，依靠土地財政與房地產開發的園區模式將會受到制約。他們開始試著通過股權投資的方式，與園區企業共同成長。

為了破解國企入股難的問題，張江高科開始采用基金FOF的方式進行投資。通過這種模式，使得股權投資由國企直接投資轉變為國有資本占一定股份的投資基金來投。

近日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩塊地建成後將采取“只租不售”模式，優先為產業園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。

早在三個月前，上海市規劃和國土資源管理局就聯合浦東新區共同發布了《張江科學城建設規劃》（下稱“張江規劃”），其中對房產炒作和買賣行為進行了限制。

這意味著產業園區依靠賣地賺錢的模式受到了約束。不過，一批產業園區其實早就通過股權投資的方式，從“房東”變成“股東”。

中國的產業園區誕生於1980年代，主要承載著地方政府發展產業、振興經濟、增加財政收入的使命。所以在過去很長一段時間，產業園區都是以國企作為開發和經營的主體。

“本質上，國企產業園並不是以市場為主導的工業地產開發商。”戴德梁行產業地產部主管及董事蘇智淵對南方周末記者說，園區型的國企並不看重物業載體上所產生的經濟效益，比如土地收入、租金等，而是希望通過給予稅收減免、地價房租減免等手段來吸引高稅收的企業。正因如此，衡量一個國有產業園區的標準往往只有兩個，一個是招商註冊資本/畝，另外一個是稅收產出/畝。

到了1990年代，一批國有產業園區上市，才為股權投資拉開了序幕。

變身科技投行

張江高科（600895.SH）總經理葛培健向南方周末記者回憶，當年最早上市的一批園區企業，經過多年的基礎設施建設，積累了一批技術研發企業。但當時的資本市場發達程度並不能完全支撐其快速發展的需求，為此，園區上市公司就通過股權融資與園區企業建立了合作紐帶。

“但當時的股權投資更多是園區的‘副業’，甚至是一種招商的手段。”葛培健說，比如在1996年，長春高新（000661.SZ）就募集資金投向了基因工程藥物項目等。巧合的是，該項技術專利就是來自張江高科技園區的研發成果。

時至今日，園區地價、租金仍在節節攀升，吸引了大量民企逐鹿產業地產。但一些敏感的園區已經意識到，國家調控政策的相繼出臺，使得依靠土地財政與房地產開發的園區模式受到制約。

一批產業園試圖通過股權投資的方式，與園區企業共同成長。張江高科就是其中的代表。張江高科是上海浦東新區四大重點開發區之一——張江高科技園區的開發主體，也是張江核心園區最大的“地主”。

2017年5月8日，上海市規劃和國土資源管理局聯合浦東新區共同發布了《張江科學城建設規劃》（下稱“張江規劃”），除了將張江高科技園區繼續擴圍，最重要的政策是，對房產炒作和買賣行為進行了限制。

“準入門檻提高了。”一位熟悉張江規劃的人士告訴南方周末記者，張江規劃出臺後，為標準廠房、研發樓、辦公樓等產業物業的出售加了把鎖。這些物業的買方過去沒有限制，而現在必須是擁有產業背景的終極客戶，像金融機構就沒有購買資格。

此外，根據張江規劃，為了降低人才準入成本，張江科學城將增加居住用地，並且新增住宅全部只租不售。張江高科作為上海人才公寓最大的提供者，實際上賣不出一套房子。

“張江高科的轉型提前了3年。”2014年5月，葛培健成為張江高科新一任總經理。他來的時候，張江高科ROE（凈資產收益率）長期低於6%，在資本市場幾乎失去了再融資的能力。葛培健四處調研，一度走訪矽谷，希望為張江高科找到新的商業模式。

在他看來，浦東幾個園區中，浦東金橋（600639.SH）擁有高端人才公寓，住戶群體是外企高管，中高檔的租金只要按照每年通貨膨脹的速度增長，就能保證上市公司持續增長；陸家嘴（600663.SH）則擁有上海最貴的商務辦公樓，一房難求，資源稀缺。而張江高科的特點就在於產業集聚，未來必須走“科技投行”的道路，“將科技地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源”。

投資更賺錢

“我們已經可以靠投資收益來支撐我們的收入和利潤了。”這是葛培健上任後定下的3年目標。2016年，張江高科的科技地產實現主營租售業務毛利6.69億元，投資收益7.97億元，投資收益占比54%。ROE也提升到了9.18%。

其中，投資收益既包括已經上市的可交易金融資產，也包括未上市企業的股權分紅等。

實際上，張江高科很早就有一些股權投資的布局，但凈資產收益率不高。一位張江高科的高管告訴南方周末記者，股權投資的方向是對的，但後來支持這件事的領導離開了，許多事情就沒有落地執行，“畢竟願意做股權投資的領導是少數，國資流失要終身追責”。

葛培健來到張江高科後，首先處理了一批過去的遺留問題。比如張江高科以前投資的一家企業老總上門拜訪，一被問到商業模式，這位老總就開始談政府補貼，葛培健隨後決定賣出所持股份，回籠資金投資新的項目。從此，張江高科也形成了“知進退”的滾動發展理念。

據他介紹，投資標的來源有兩種，一種是園區內企業，十二五期末，張江高科園區註冊企業1.8萬家，真正落地經營的有3500家，有租賃關系的818家；再有一種就是無論屬地，先進行投資，再拉回園區租賃的。“房東加股東，股東引房東，然後我們跟園區的企業‘結婚’，再到多層次的資本市場去‘生兒育女’。”葛培健總結說。

截至2017年上半年，張江高科已累計投資40億元，投資項目100個，已上市27家，預披露2家，擬上市13家。另外，通過FOF（基金中的基金，以基金為投資標的）模式參與了14只基金的投資，基金投資規模累計17.30億元。投資標的廣泛，包括螞蟻金服、七牛信息、天天果園、喜馬拉雅等獨角獸企業。

究竟地產收益率高還是投資收益率高？葛培健認為，在今後租賃為導向的前提下，地產項目可能要輸給投資項目。比如張江高科最近做的一個地產項目，IRR（內部收益率，用於衡量投資收益）在7%左右，但是股權投資如果選對項目，IRR要遠高於這個比例。

除了張江高科，不少國企園區都在拓展股權投資。如東湖高新（600133.SH）2016年年報顯示，對外股權投資總額8.08億元，同比增長117.62%；南京高科（600064.SH）目前股權投資形成的可供出售金融資產已經達到100億規模，與地產業務的資產規模基本持平。

不過，這些國企園區有一個共同特點，那就是負債率都比較低，張江高科只有58%。實際上，因為被劃進自貿區的關系，張江高科一直是FT賬戶等各類金融創新的試點，能拿到利息極低的貸款。之所以沒有加大杠桿投資，葛培健坦言，根本原因還在於人才不足。

基金操盤

相比民企投資時的自由和靈活，國企園區做股權投資時，要考慮到國有資產的保值、增值，因此需要接受一系列政策約束，客觀上導致有時決策鏈條過長。

一位地方國資監管人士告訴南方周末記者，國有資本在直接投資企業的時候，有具體的投資和風控程序要走，比如非主業投資需要向國資委報批，主業投資超過凈資產一定比例也要審批。國有上市公司除了按照上市公司的管理規定執行以外，還要國資委進行批準。比如在上海，產業投資項目估值在2億以上的標的，需由國資評估中心聘請專家進行評議。

此外，目前A股市場存在一項上市公司國有股劃轉社保的政策，是由財政部、國資委、證監會、社保基金會於2009年下發的《境內證券市場轉持部分國有股充實全國社會保障基金實施辦法》。根據辦法，國資參股企業，發展超過一定規模，上市以後，要將實際公開發行股份數量的10%無償劃轉社保基金，如果國企本身持股比例低於10%，相當於將持有的全部股份劃轉社保基金。

在這種情況下，張江高科曾錯失幾次直接投資的機會。2016年冬天飄雪的時候，葛培健曾帶隊去蘇州拜訪一家國際知名藥企，他看好這家藥企，因為有三個一類新藥都進入了三期臨床試驗。該藥業董事長因為自身持股不高，對國企股東張江高科表示歡迎，但在盡調、審計一概俱全的情況下，其他股東拒絕了張江高科，原因是“張江高科是國企”。

“現在最大的風險不是國資流失，而是市場對國有企業的拒絕。”葛培健在吃過幾次閉門羹後，感受到了沖擊。

為了破解這些問題，張江高科開始采用基金FOF（一種專門投資於其他證券投資基金的基金）的方式進行投資。通過這種模式，使得股權投資由國企直接投資，轉變為國有資本占一定股份的投資基金行為。“戴著腳鐐在市場跳舞。”葛培健說。

2017年5月25日，張江高科發布公告，擬與上海國際集團有限公司、上海國盛（集團）有限公司、上海國際港務（集團）股份有限公司、國泰君安創新投資有限公司、上信資產管理有限公司及上海科創中心股權投資基金管理有限公司（籌）共同發起設立上海科創中心股權投資基金一期基金。上海科創中心股權投資基金目標管理規模為300億元，其中科創母基金一期基金募集規模65.2億元，張江高科擬出資5億元，該基金重點投資區域是上海地區高新科創園區及上海股交中心“科技創新板”。母基金將繼續發起多個子基金，張江高科也有可能繼續跟投。

東湖高新在運營公司下面也設立了兩只基金，其中一只與國內投資機構矽谷天堂聯手，並且引入武漢市政府的引導性基金，優先投資於東湖高新園區的企業和準備進入園區的企業。投資決策依靠專業機構，但東湖高新保有一票否決權。

虧了怎麽辦

國資股權投資一直面臨很高的風險。2015年底，湖北省就轟轟烈烈成立了長江經濟帶產業發展基金，由湖北省政府財政出資400億元作為引導基金，再由引導基金募集社會資金，發起總規模為2000億元的母基金群，再通過下設子基金或直接投資的方式放大到4000億元。預計最終將帶動一萬億資金投向實體經濟。

但到了2017年，據財新網報道，長江經濟帶產業基金已有銀行撤資。主要原因是政府“畫大餅”、項目不明確、產業方向不清晰。

最新消息顯示，長江經濟帶產業基金已另有所投。根據萬科5月份發出的公告，萬科將與專業投資機構共同發起設立商業地產投資基金，其中就包括長江經濟帶產業發展基金參股的一只基金。

國有資產監管部門的一位人士對南方周末記者說，國家整體的政策是鼓勵國有企業開展股權投資的，特別是對新科技、新模式、新業態領域的投資，希望在保值增值的基礎上，形成對新興產業的扶持，但前提是必須要完善決策程序。

“也就是說，不確保每個項目成功，看總體情況。”他表示，具體到某個國企投資時，一個是要按照董事會制定的目標努力，另外就是按照國資保值增值的標準，與國債收益率持平就行，“虧就是虧了，如果不是自身問題導致，問題不大”。

其實，葛培健之所以要做基金，就是希望通過基金投資進行投資組合，可以最大限度規避投資風險。

在張江高科，最先為投資做出決策的，是一個7人組成的投資決策委員會。在投資項目的時候，1個反對、6個贊成的通過；2個反對、5個贊成的暫緩。

委員會成員除了企業內部董事、外部董事，還包括獨立董事，均為投資、會計、審計的知名業內人士，比如獨董李若山，是新中國成立以來國內培養出的第一位審計學博士。

雖然投資決策層層把關，但國資流失風險依然考驗每一位國企負責人。在被問及是否有過擔心，葛培健說“那是自然的”，並表示願意為失敗負責。他有一句口頭禪——對國資的投資人而言，九十九減一不是九十八，而是零。

葛培健在來到張江高科時，離60歲退休還有3年時間。他坦言，在張江高科的盡情發揮，沒有年齡顧慮是其中一個原因，他本來都已經做好從浦東建設（600284.SH）董事長位置上退休的準備，又被組織突然派來了張江高科。另外一個原因則是責任使然，他上任沒幾天，國家主席習近平來到上海考察，提出上海要加快建成具有全球影響力的科技創新中心。

不久前，上市公司公告顯示，這一屆董事會和監事會的換屆延期，葛培健代行董事長職責。

不過，葛培健還是做好了退休的準備，盡管60歲的他依然年富力強，張江高科的股吧里也有股民不希望他離開。

葛培健希望，他的繼任者可以繼續把股權投資放在公司戰略的高度。他讓公司制作了一條宣傳片，時長4分鐘，包含張江高科的商業模式、戰略以及發展理念。片子當中，沒有出現任何一位現任領導的身影。

巴樂兔CEO信件解密 好房東是怎樣煉成的？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0208/167279.shtml

 尊敬的房東合作夥伴： 

感恩您在過去的2017年對巴樂兔平臺的幫助，使巴樂兔平臺已經成為行業領先的移動直租平臺。同時讓我們更高興的是看到您能積極跟隨租住革命的大潮，擁抱新思維，運用新工具，經營方式越來越專業，生意越來越好，為租住市場做出了自己的貢獻。

作為直租行業旗艦，巴樂兔關註趨勢，布局2018，並借此時機，向各位房東夥伴們分享下我們的行業分析見地和預告平臺重要動作，期待更緊密合作，共贏未來！

房東風口是專業運營、精細服務和品牌塑造

從歐美日本成熟市場和國內趨勢來看，能以專業工具進行專業化運營，註重租客服務和租住品牌塑造的從業者將成為市場主角。

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租房春天，與巴樂兔一起共創美好未來！

巴樂兔移動直租平臺 CEO 呂楠

攜巴樂兔全體管理團隊和員工致

2018年02月08日

房企下沈：在一二線做房東，去三四線賣房子

過去一年，三四線的城市人嘗到資產上漲的喜悅，原本屬於一線城市的靠房產增值的財富故事擴圍，成為更廣泛的話題和行動。

以三線城市為例，華創證券給出的百城住宅數據顯示，三線平均房價從2015年底的6740元/平方米上漲到2017年底的8335元/平方米。市場的變幻莫測依然值得敬畏。

一些在三四線城市有廣泛布局的房企成為時代的幸運兒，他們抓住了一波效能爆發的機會。超過一半業績來自三四線城市的碧桂園力壓萬科、恒大，拿下規模第一的寶座，迫不及待地在年報中稱——“感謝這個偉大時代，城鎮化趨勢恰似浩蕩春風，勢不可擋。能在這個大時代奮力拼搏、力爭上遊，實乃碧桂園之幸。”

更多房企希望也能搭上順風快車，2017年，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，同時在一、二線城市拿地面積同比增速回落。

此時，“房住不炒”依然被強調，昔日以開發銷售為主的一二線城市已變成住房租賃事業實踐的主場，即使只重倉深圳的開發商都去一些四線甚至五線小縣城拿地，“包圍”粵港澳大灣區，區域布局的整體下沈既成事實。

從這個角度來看，萬科董事會主席郁亮說的那句“沒有成功的企業只有時代的企業”，是肺腑之言。

也不必噓嘆，房企下沈到三四線不算新事，另一邊萬科要把業務鋪到鄉村了，從“城市配套服務商”轉型為“城鄉建設與生活服務商”。

回到這兩年房企銷售的新戰場三四線城市上，無論是調控還是庫存、棚改，成就三四線城市這一波行情的因素全是變量，而對房價支撐起重要作用的人口和經濟基本面，三四線城市遠不如一二線城市，種種因素綜合作用，三四線房地產市場的未來頗具不確定性。但目前看來，依然是熱鬧非凡。

三四線去化加速

故園東望路漫漫，2018年春節返鄉，不少遊子發現家鄉所在的縣或是地級市商品房價格向上爬升了一個臺階。

以華中城市湖北荊州城區為例，2012年高鐵站開通後，多個開發商進駐，投資加碼，地方庫存在2015年到達頂峰近1000萬平方米之巨。據浙商證券研究所數據，其銷售周期接近5年，但到了2017年下半年，城區商品房庫存已經下降至150萬平方米，庫存去化周期僅5個月。同時，此前賣6000元／平方米的項目均價悄然到達萬元水平。

2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，商品房銷售額133701億元，增長13.7%。銷售面積和銷售金額增速最高的區域出現在中部和西部，這是三四線城市密集的區域。

關於過去一年，一二線城市和三四線城市的銷售增速對比以及庫存，華創證券發表了一份較為翔實的報告。數據顯示，2017年全年一二線房地產銷售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41個樣本城市後剩余612城市(涵蓋絕大多數三四五線城市)房地產銷售同比增速平均值卻達到了18.8%。

此外，華創證券用可售面積除以近三個月銷售面積均值來衡量各線城市庫存去化月數，結果是近幾年一二線城市庫存月數變化不大，基本維持在9～10個月水平；但三線城市房地產庫存去化月數從2014年下半年的37個月下滑到2017年底的14.7個月，下滑幅度達到了22.3個月。

值得註意的是，此輪去化的多數是地方數年前的庫存。

三四線樓市有過沈郁的時候。2014年，多個三四線城市房地產市場表現低迷，不理性投資過後導致庫存高企、去化困難，導致開發商資金緊張，降價甩貨，彼時此類新聞常見諸報端。華南一家著名房企光耀地產便是倒在此輪危機中。

時移勢易，過去一年，三四線市場一掃陰霾，拉動全國銷售面積上揚，整體而言，中國房地產市場表現出鮮明的板塊輪動特征。

不僅是銷售端，土地端也出現同樣的情況。

中國指數研究院的監測數據顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；受結構調整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

這50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%；而在一二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。

布局下沈

拿地是果，調控是因。

根據中原地產研究中心數據，2017年，全國房地產調控政策發布超過100個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數超過250次，北京、深圳等熱門城市更是一年多次出臺不同類型的配套政策。

為了緩解差異化調控政策的影響，越來越多的房企註重全國化布局，向更低能級的城市下沈。世聯行董事長陳勁松便認為，從一二線到三四線，均衡布局是穿越房地產周期和大小年的有效方法。

多年來堅持布局三四線城市，在城鄉接合部拿地、走城郊大盤戰略的碧桂園應是最典型的例子。

縱觀碧桂園年報，來自三四線城市的銷售金額一直占據公司總業績的半壁江山。2015年，碧桂園銷售業績為1401.6億元，其中46%來自三四線城市；2016年，碧桂園銷售業績為3088.4億元，來自三四線城市的比例是41%；2017年，碧桂園銷售業績為5508億元，來自三四線城市的比例是58%。

2016年、2017年，碧桂園業績狂飆突進的兩年，正是三四線城市去庫存的關鍵兩年，碧桂園的成功當然有企業自身的經營作為支撐，但也有運氣的促成。其於2017年年報中稱“是時代成就了碧桂園”，確實如此。

對於未來，碧桂園表示，將繼續深耕各級城市鄉鎮，以發展和加強不同的地區市場的滲透，從而減少對特定市場的依賴，爭取更廣闊的市場。

碧桂園均衡布局的經驗已經得到市場驗證，自然有值得借鑒處，2017年，已有房企調整自身的拿地策略和區域布局。

譬如重倉深圳和粵港澳大灣區的龍光地產，2017年開始走到外圍城市布局，在河源、陽江等城市拿地，也有意進入上海和北京一個小時生活圈。

新城控股中，來自三四線城市的貨量也有所增加。

2017年，新城控股銷售金額突破千億元至1264.72億元，目標完成率149%，行業排名從第15位上升至第13位。1264.72億元的銷售額中，三四線城市占比達到35%，同比上升9個百分點；土地儲備方面，2017年公司新增122塊土地，總建築面積達到3392.8萬平方米，新增布局41個城市，其中三四線城市土地儲備占比達到40%，同比上升9個百分點。

總的來說，加快下沈三四線樓市是多數仍在沖規模的房企的選擇。行業中，一些看重利潤率的房企並不認同這種做法，反而作反向選擇。

深圳控股在2017年以公開掛牌的方式出讓5個項目公司，獲得了33.3億港元的稅後利潤。深圳控股董事會主席呂華告訴第一財經，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二線城市，退出三四線的戰略性安排，目前三四線城市土地的退出計劃已基本完成。”

值得一提的是，接盤深圳控股數個三四線項目的是恒大和碧桂園。

棚改的進退

除了受一二線城市調控影響的被動因素外，房企下沈到三四線還有棚改和貨幣化安置而帶來的新增購房需求這一吸引因素。

從2015年開始，我國實施了棚改三年計劃，在2015~2017年完成棚戶區改造1800萬套。2015年，國家棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。

棚改貨幣化安置是指央行給國開行發放抵押補充貸款，支持國開行向地方政府的棚改工程提供資金，然後由地方政府支付拆遷補償款給被拆遷者，被拆遷者再用此款購買本地的新建住房，隨後政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。

在此過程中，資金定向投往三四線城市，地方房地產領域貨幣寬松，本地需求增加。官方數據顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。目前，2017年棚改貨幣化安置的比例尚未公布，但多家券商均做過預測認為比例超過50%。

官方宣布2018年棚改開工580萬套，高於市場預期的500萬套，成為市場看好三四線城市今年前景的主要因素。

世聯行董事長陳勁松對第一財經表示，行業的主力正逐漸轉移到環一線城市的都市圈範圍和三四線城市上，棚改等政策還將成為三四線城市房地產市場增長的力量。

然而，在討論棚改和貨幣化安置時，業界往往認同其對於三四線城市樓市去庫存的正向作用，並不認為棚改是三四線城市房價上漲的核心原因，因為在2016年“9·30新政”之前，三四線城市房價基本處於下行態勢。

並且，盡管2018年棚改數量高於預期，但政策也要求結合當地庫存情況進行安置，如果庫存較低，實物化安置將取代貨幣化安置。

目前，三四線樓市的增量需求主要為本地的改善性需求以及周邊地區的剛需，但經過了2016年下半年至今的去庫存，當地購買力和需求已被大大消耗，後續是否能維持支撐局面值得懷疑。此外，在一二線城市限購的情況下，不排除有少量的返鄉置業需求，但三四線城市人口流出的態勢並未能得到改變。

也有觀點認為，高鐵經濟、基建發展等為三四線房價上漲提供了較好的外部支撐。原保利地產高管、現任職寶能集團高級副總裁的余英預測，“2018年是中國高鐵城市年，高鐵帶來的區域經濟重構和部分城市異軍突起將是全年的大亮點。”

供應層面，需要註意的是，短期內，棚改貨幣化安置會帶來新增購房需求，但棚戶區原地塊拆遷改造後，相當一部分依然會新建房屋，且容積率必定高於未拆遷前，因而由此帶來的新增供應面積高於未拆遷前的存量住房面積，推高後續庫存。

此外，品牌房企下沈進入三四線城市，帶來更高的周轉速度，將會加快新房的供應效率。

繁榮迷局

對於三四線城市目前的繁榮，呂華指出，“三四線城市的風險還在累積，越來越高。”

呂華對第一財經表示：“城市房價長期看人口，三四線城市人口長期呈現流出趨勢，地方並不具備房價長期上漲的基礎。從剛需角度來看，三四線城市是供過於求的，只是這兩年因為多方面的原因，導致房產的資產屬性增強。”

三四線城市居民普遍缺乏有效的投資渠道,這輪上漲行情中，不少當地居民選擇房產作為投資標的。

華創證券研究所分析師李俊江對此表示擔憂，三四線房地產投資頗具風險。“一方面是三四線房價下跌壓力大，尤其是區位優勢不佳、人口持續大量流出的城市。另一方面，因為庫存水平高和歷史原因，三四線剛需客戶沒有購買二手房的習慣，地方並未形成有效的二手房交易市場，退出機制的缺失意味著三四線城市的房產投資者或將面臨難以脫手的困境。”

呂華認為，三四線的回暖是短暫性的。從企業端來看，“深圳控股聚焦一二線城市的戰略不會改變，由於看好粵港澳大灣區的發展，我們把公司戰略調整為一二線+大灣區。”

對於在三四線城市拿地，另一家有國資背景的房企對土地團隊提出更高的要求，收益率必須高於一二線城市項目，因認為三四線城市項目風險更高所以必須匹配更高的收益率。但眾所周知，一二線城市項目的毛利率和收益率普遍高於三四線城市項目。此要求造成該企業的土地團隊不願到三四線城市拿地。

三四線房地產市場正出現明顯分化，選擇進入城市或投資標的，房企和個人投資者面臨的周期性風險是相似的，下沈到三四線城市也非一概而論。

李俊江認為，部分環一二線的三四線城市因為區位優勢猶在,需求面仍然可以繼續接受溢出效應，因此房價相對較安全，但部分區位優勢不明顯、在本輪行情中上漲較多的三四線城市可能存在下跌風險。

從大邏輯來看，國家強調“房住不炒”，因城施策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，支持居民自住購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。房企做出的戰略和布局選擇均圍繞此邏輯。

2017年起，作為長效機制的關鍵，住房租賃業務已經在一線城市廣泛開展，在深圳，已有多個銷售新項目轉成長租公寓，以租代售。今年，住房租賃業務將深入到二線城市，2月，南京也完成首次出讓純租賃住房用地工作；武漢市2018年住房保障和房屋管理工作會提出，今年將進一步推動租賃住房項目落地，推動集體土地建設租賃住房試點。

行業生態正發生顛覆性的改變，未來在廣泛推廣住房租賃業務的一二線城市如何銷售賣房、下沈到三四線城市過程中如何避開高風險的區域將成為房企的共同命題。或可合理想象，“一二線租售並舉＋三四線城市進行傳統地產開發”模式的到來。

白石洲造富房東：40萬成本5000萬市值，耕樓浮盈124倍

一片舊樓倒下去，一群富翁站起來。

深圳最大的舊改項目白石洲舊改（又稱沙河五村舊改，沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村）的初步補償方案顯示，貨幣補償的標準是2.8萬元／平方米。而實際上，在舊改預期的加持下，白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元／平方米。

家華是新塘村村民，在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋，以4.2萬的市場單價計算，對應的價值將近5000萬元。而在2001年時，這棟出租屋的建造成本約為40萬元，即使撇除這些年賺取的租金不計算，浮盈也高達124倍。

如能順利開拆，在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話，將同樣降臨在白石洲村民／業主身上。

拆遷戶的出身引無數都市奮鬥者競折腰。這種“好命”若用反雞湯話術來形容，傷害值等於，當你在思考怎樣才能不輸在起跑線上時，有的人已經到達終點了；當你上下求索如何一天天建成自己的羅馬時，有的人一出生就在羅馬了。

盡管不勞而獲靠土地暴富，與努力工作創造財富的主流價值觀有所偏離，但無人能否認拆遷獲利的正當性——是時代賦予的運氣，城市化發展而成就的土地及房產增值，投射到小老百姓身上。

財富之外，推土機將碾過舊日家園。開發商負責把低矮密集的握手樓建成高大挺拔的商品房，但新的生活方式、精神家園需要村民自建。城鄉二元化結構深層次的打破，不止物理上的藩籬。

拆賠前夕賣掉一層出租屋

今年3月底，農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即，但他不想等了。

農克慶不是村民，是外地人。他的父親在上世紀90年代，與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房，建成後分得一層。一層又分為數間，出租出去。後來，農克慶母親又在白石洲買下其他房產，“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”

第一財經采訪期間，多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初，白石洲建設的粗放。

“那時候村里的人都沒錢搞建設，很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村里人也回來蓋房子，甚至還有很多別的省份的外地人，你出錢，我出地，建好的房子就拿來分，或者賣出去一部分，什麽形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶，農場出身的白石洲有較為沈重的發展歷程。

家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子，都不敢蓋太多，怕沒人租，當時白石洲還很荒涼，我家最後只蓋了1棟一共1000多平，現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平，而他的親叔叔有三棟。

在曾鎮看來，白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海，而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”

家華回憶，“我上小學的時候，大概是2000年出頭的一段，白石洲到處都在蓋新的房子，地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出，深圳城中村的發展可大致分為三個階段：上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段；90年代至2004年是瘋狂建設年代；而2004年後政府查違，城中村建設基本定容。

深圳市在不同的發展節點針對農村建房出臺後不同法規。

如1993年出臺的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》，允許有農村有直系親屬的華僑和港澳臺同胞在村建房，也鼓勵統建；1999年3月5日頒布的《市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》，雖明確此日期後所建的違建一律查處，但也變相默認此前違建的合法性。時至今日，深圳仍在設法解決農城化歷史遺留建築的問題。

回到農克慶身上，他以4.2萬元／平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格，已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美，除了白石洲的位置良好，當然包含了舊改的預期。

農克慶的考慮是，“談賠償到返遷起碼要十年以上，但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益，到十年後會是個不少的數目。”他認為，“跌不跌不敢說，後面的房子不可能大漲了。”

討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷，說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。

不過更準確地說，農克慶做的是兩手準備，出了父親的一層房子後，他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產，至於數量，他不願透露。

耕樓浮盈124倍

2015年3月，白石洲股份公司獲得更新主體申報的合法身份；2017年6月，沙河五村舊改規劃（草案）正式公示。

第一財經了解到，白石洲舊改的消息，由白石洲股份公司直接通知村民／業主，遵循從多到少的順序，手上擁有一棟以上的村民／業主們先通知，不足一棟的散戶通知在後。

一名深度介入白石洲舊改的人士對第一財經解釋：“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方，不少業主在外地，要把他們叫回來，把權屬理清楚，不容易。”

在權屬較為簡單的新塘村，確權工作已經展開。4月，家華一家便收到綠景派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時，家人拿走他的身份證，“要去確權簽協議用”。

而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊，所以還沒辦法確權，現在還在等通知。”

家華家里有一整棟出租屋，超過1000平方米，如果按2.8萬元／平方米的貨幣補償標準估算，對應的價值近3000萬元，而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話，價值達5000萬元。

家華回憶，這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子，當時建造的成本價是40余萬。17年過去，撇開這些年的房租收入不計，按市場價計算浮盈12400%。

建成後的價格估算將更驚人，隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元／平方米。綠景對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分，2.8萬元／平方米的貨幣補償；或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03－1:1.2之間，單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。

業主們普遍更願意選擇物業補償，也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意，這也正常，爭取個人利益最大化是人性。但這兩年來，深圳頻有舊改相關政策出臺，他們擔心繼續拖下去反而最後不利白石洲舊改。

農克慶感嘆：以前土地不值錢，房子也沒人要，誰會想到現在這樣。

城市發展推進，框架拉大，城市化之流淹沒城中村，此間，以土地為載體的房地產狂飆突進，有土地房產的人士站上潮頭。

食租階層意氣風發，離逍遙生活很近，離經濟壓力很遠。用家華的話來說，“包租婆（公）們有租收的時候查查電表水表，沒租收的時候打打麻將。”

不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區，在福田區上班，他通過網絡收房租，很少去白石洲，打麻將會犯困，過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班，想過充實點的日子，不想行屍走肉。”

家華認為，白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善，陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。

根據深圳市規劃國土委南山管理局發布的消息，白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米，計容建面達348萬平方米，超越此前的大沖舊改，是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米，還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。

家華母親總算有地方跳廣場舞了，但不知她和鄰居們的麻將桌將如何安放？

（文中家華、農克慶、曾鎮為化名）

香港投资者：炒房炒成“房东”？

1 : GS(14)@2010-11-27 14:00:10

http://www.yicai.com/news/2010/11/611850.html

曾

几何时，“炒股炒成股东，就像泡妞泡成了老公”，被内地网民列为中国资本市场笑谈的怪象之一。如今，这一怪象也传到了香港，在房地产市场上得到明显体现。

上周五，香港特区政府年内第四次出招，从提升印花税与降低银行按揭贷款比率两方面同时着手，推出针对楼市短炒的新政。实施几天后，一些香港的楼市短炒专家开始了持久战的准备。笔者附近的一家地产中介蔡小姐半开玩笑地说，今后的炒家得准备放租盘做房东了。

“港版”地产新政

香港特区政府财政司司长曾俊华与金融管理局（下称“金管局”）在19日股市收盘后，先后宣布多项调控房地产的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。

曾俊华的建议是，除了现有最高4.25% 的从价印花税外，会再针对两年内转手的房地产交易征收“额外印花税”：买房子6个月内转售的，将被征税15%；6至12个月的征税10%；在12至24个月之间的，转售税率为5%。

同日，金管局推出新规，所有价值1200万港元或以上的住宅，首付从40%升至50%；1200万港元至 800万港元之间的，首付从30%提升至40%且总贷款额不得超过600万港元；价值在800万港元以下的，则要求最低首付维持在30%水平，但贷款额不可超过480万港元。此外，金管局还要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭，不论物业的价值，首付一律上升至50%。

看起来，香港特区政府这次动真格的了。许多笔者认识的中介说，政府以前是在“挠痒痒”，现在终于出招“打七寸”了。

此政一出，对于香港大批准备靠短炒获利的楼房炒家是个巨大的震撼。在香港最具指标性的大型屋苑太古城一带，一些经常“出没”于物业中介公司的专业炒家已经减少了露面的频率。

不过，在笔者看来，这次香港特区政府打击的主要还是泡沫的推高者——物业中介公司。已经有香港大型物业公司的老板公开宣称，香港特区政府的新政令其名下的地产代理业务损失惨重，交投骤减80%。许多物业中介目前还只是一声叹息，说生意冷清了许多；但如果交投持续下跌，笔者估计他们可能会“哀号”。

炒家“被迫”发财

不可否认，香港特区政府用心良苦，是为了打击泡沫化的房地产市场。但这项措施的长远实际效果笔者仍抱有怀疑态度。

文首地产中介蔡小姐说，接下来炒家恐怕得安心当房东了。但仔细想想，实际情况可能未必如此。上述措施的生效时间是在11月20日，这意味着这之后的买卖合同才会受到影响，而之前的不受影响。

还有一点香港特区政府或许没有留意到，在香港，通常买卖房子是需要先签署临时合约的，该合约基本上是由物业中介公司提供，并无统一的样本。香港特区政府这次的措施留下了一个“灰色地带”，即允许那些在 11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响——这给了物业代理商一个操作的余地。

从炒家角度来说，即使当两年房东，也未必不好。

迄今为止，香港各大银行仍然资金充足，正如曾俊华所说，大量国际资金涌入香港，在QEII之后这个趋势更会加速，这种情况下，各银行仍然保持了低利率的贷款政策，目前香港普遍的实际按揭利率在2%以下。

以一套600万港元的房子来说，即使只能贷到420万港元，如果贷30年，月供仍有可能在15000港元以下（如果用浮息贷款更可能低至13500港元），此类价值的房子，普遍租金在 18000~24000港元之间，对于炒家来说，当两年房东并不亏本。

在香港，连一些最保守的全球宏观对冲基金经理都认为，美元资产已经没有“钱”途。放眼世界，欧洲饱受主权债务问题困扰，日本又外债高筑且经济萎缩，被形容为下一个主权债务危机爆发地。唯有新兴市场仍然欣欣向荣，而香港是新兴市场代表，这里是国际投资者的储水池，同时也是进军内地市场，赌人民币升值的最佳场所。

让炒家当两年房东，无非是变相让他们迟两年赚大钱而已。

值得一提的是，香港特区政府并没有表示额外印花税究竟由买方还是卖方承担，在现实中，这可能会引发炒家把额外印花税的成本转嫁到买家身上，即使打个对折，双方各出一半，也将让买方承担额外近7.5%的价格——换言之，未来房价的跌幅最多可能也只有7.5%至10%（如果考虑到炒家急切出手的心理的话）。

从曾俊华披露的情况来看，今年前九月，楼价便累计上升了15%，可见香港市场的刚性需求强劲。尽管香港的豪宅价格已经超越了1997年高峰期约 10%，但一般住宅市场价格与1997年仍有近12%的距离，这还只是从价格考虑，如果再考虑到1997年时仅按揭利率就高达8%~10%，目前的银行利率还不到2%，以及美国为刺激经济每月近千亿美元的印钞量，笔者真为香港可能出现的房地产泡沫感到担心。

当然，香港特区政府的措施在未来一段时间内肯定会产生一定的震慑效果，至少交投会大量萎缩，对于一些实力不足的炒家，可能会先抛货离场，但那些资金雄厚、存盘较多的炒家，影响实在有限。事实上，如果联系汇率制不改，无法在短期内增加住宅供应，未来准备做业主的炒家可能还会重演1997年的房地产危机。

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賤租客出陰招　害房東燒爛面

1 : GS(14)@2011-12-29 00:40:11

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 4104&category=daily

【本報訊】香港地有樓出租算幾好，但遇着麻煩租客就唔多爽！67歲榮哥，10個月前將村屋房間租予一名女子及兩名肥瘦男子，三人遲交租，又半夜嘈吵，月初榮哥在屋外燒垃圾時又疑被整蠱在垃圾加上易燃液致燒傷面。昨晨肥瘦麻煩友更涉嫌用硬物擲毀榮哥寓所玻璃窗，令榮哥極度苦惱。

榮哥月初在屋外空地（圖右）燒垃圾疑遭整蠱，在垃圾加上易燃液引致爆炸。馮國良攝


榮哥姓陳，是退休建築工人，喜愛種花種菜，兩年前買下沙頭角萊洞北村一所兩層高村屋歸園田居，他把屋外空地闢作農地，一樓及地下後座兩個房間出租，地下後座房間10個月前以4,000元租予一名女子，噩夢亦從此開始。榮哥說，最希望新一年，麻煩租客生生性性，盡快遷出。

紋身漢涉毀窗被捕
據知，女租客事後帶來兩名肥瘦男子入住，瘦男臂有紋身兇神惡煞，肥男則據稱剛剛出獄，十個月來，三男女常常夜半大吵大鬧，又遲交租，更懷疑有人服食藥物致精神有異。無申請生果金，積蓄不多的榮哥全靠4,000元租金作生活費，他多次催租惹來三人不滿。
據知，本月10日凌晨，榮哥寓所離奇失火，事後有人報稱拜神失火所致，但幾日後，榮哥在屋外燒垃圾枯葉竟發生爆炸，火球撲出燒傷榮哥整塊面，事後懷疑有人在垃圾倒入易燃液，怕事榮哥自行求醫無報警，但每日活在惶恐中。
至昨清晨約5時，榮哥寓所突遭人投擲硬物「襲擊」，先後擊毀玻璃窗及屋外水管，據知事件涉及肥瘦麻租客，警員趕至調查後，拘捕涉懷涉案紋身瘦漢，至於肥男則不知所蹤。
據知，肥瘦男過去在區內多次租屋住，但都麻煩事多多。
昨晨榮哥兒子來伴父，他說本月租金仍未收到，昨日又遭襲擊，但老父堅守「家園」，怕遷出後家園遭鵲巢鳩佔。

榮哥整塊面燒傷，現只望麻煩租客盡快遷出。

熟讀三不　放租有保障
【本報訊】香港業主會會長佘慶雲提醒市民放租前熟讀三不政策，（一）不租予無穩定收入人士，業主應要求租客出示收入證明；（二）勿租予太年輕或年長人士，因擔心他們不理解租約條款；（三）不租予有限公司，若租客堅持，業主可要求租客提供擔保人。
他又提醒市民出租前要有四手準備，首先是拍下房間或單位的照片，作為日後租客交還單位時可核對單位有無損毀；其次建議業主放租前可登入業主會翻查租客黑名單，然後是為單位開設獨立戶口，以便記錄交租狀況，若租客欠租可以此作欠租證據；最後是在單位租出後，將水、電及煤氣等費用的戶口轉名，記錄新租客用量。
至於肥瘦男可能找來第三者的女子代為出面租屋，佘慶雲指業主可循民事向立租租客索償。

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東堤小築醒目房東救燒炭男

1 : GS(14)@2012-05-05 00:12:51

好有經驗...
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16307265
【本報訊】 26歲青年疑為情所困，在交友網站 facebook留遺言到長洲燒炭自殺；然後以謊言避開度假屋東主的懷疑，成功在東堤小築租到套房。前晚幸屋主起疑揭發事件，破門入屋將青年救出送院搶救。


燒炭獲救的青年被送往東區醫院搶救，目前情況嚴重。

獲救青年姓陳（ 26歲），事後由長洲送往港島東區醫院搶救，目前情況嚴重。據稱事主仍在讀書，事發後警方聯絡其家人，趕到醫院照料。
前日下午，陳的同學發現陳在 facebook留言，表示為感情問題煩擾，無法解困，生無可戀，言詞間透露要到長洲燒炭，結束生命。同學連忙通知住在長洲的朋友，代為找尋。

以物件卡住門隙折返

同一時間，事主於前日傍晚 6時半到達長洲，他先後在酒店和碼頭沿岸的度假屋檔口租房；不過由於單身，酒店和多名度假屋東主都拒絕。最後事主訛稱朋友隨後到來，終於成功租到東堤小築一間套房。
當時姓杜的屋主信以為真，替他辦理租屋手續，但要求事主與朋友會合，才會交出門匙。惟事主纏繞不休，堅持要放低物件，杜只好給他門匙暫用。不一會兒，事主折返交回門匙，但原來他暗中用物件卡住門隙，隨即返回度假屋燒炭。
至晚上 10時，杜見事主還沒出現感到可疑，於是前往查看，赫見門隙有報紙，內裏傳出燒炭味，馬上伸腳踢開大門，果然見到事主在內燒炭自殺，連忙致電報警。而事主友人輾轉趕至，陪同送院。
長洲的度假屋一度成為自殺熱門地點，房東已經拒絕租屋予單身人士。肇事姓杜的度假屋東主，單位險成凶屋令他感到無奈。杜說：「呢啲人千方百計都要租到間屋，搞啲咁嘅嘢！」慶幸及時揭發，救回一命。

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油漬成寸厚地板發霉華人住客嚇窒房東

1 : GS(14)@2015-07-14 19:24:56

美國兩名華裔屋主，自租屋予同胞後不約而同被嚇怕，因為收回單位後都變了樣：「木地板因為油煙灰塵過多，感覺鞋子都被黏住了。」坦言日後將慎重考慮是否接受華人租客。吳姓包租公表示，原本看在租客也是華人份上，將1,200美元（9,360港元）的月租減至1,050美元（8,190港元），但對方不但沒感恩，還將單位弄得髒亂不堪。他稱進屋時木地板因太髒感覺鞋子被黏住似的，加上洗澡時水花四濺滲出浴缸，不但令浴缸發黃，地板更發霉。他雖然多收一個月按金，但租客搬走後要額外花至少1,000美元（7,800港元）清理裝修，而且無法馬上出租，損失至少半個月租金。在伊利諾大學芝加哥分校附近有六個單位出租的Eric也指，部分華人學生在家寵壞了，完全不懂打掃，直言收樓時感覺是完全沒有清潔過，油煙積了好幾層，地板髒到踩不下去：「真的嚇到了。」美國《世界新聞網》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150714/19219218

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