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租屋篇 攻心為上 讓房東先心軟 殺租高手獨門三密技 月省二成租金


2013-04-08  TWM
 
 

 

兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1:

觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。

其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2:

給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」

殺租密技3 :

眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。

值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生:1969年

現職:家庭主婦

家庭:已婚,育有三子

房地產經驗:

20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

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