羅傑斯：股市或跌75%
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GS(14)@2016-08-09 07:27:00【本報綜合報道】金融大鱷唱淡全世界！「商品大王」羅傑斯日前於《Daily Reckoning》網站撰文表示，英國脫歐使各國央行加快印鈔，將令經濟進一步惡化。羅傑斯認為，現時全球債務情況較2008年金融海嘯時更嚴峻。他又指，於過去15年，股市曾兩次下跌逾50%，不久之後將出現第三次，屆時股市或暴跌75%。
儲局理事憂美長期低增長
美國聯儲局理事鮑威爾日前接受《金融時報》訪問時稱，美國陷入長期低增長困境的風險正上升，儲局須放慢加息步伐。鮑威爾今年在美國利率決定上具投票權。對於儲局9月會否加息，他表示，儲局須見到就業數據連續兩個月表現出色，才就加息展開討論。美國勞工部上周五公佈的上月非農就業職位增加25.5萬份，再次遠勝預期。據聯邦基金利率期貨市場最新顯示，市場認為美國9月加息機會率為28%。中國貿易數據勝預期，加上美國就業數據續振奮市場，美股周一早段微漲，道指升25點，報18569點。納指跌1點，報5220點；標普500指數升1點，報2184點。至於歐洲市場，英、法及德股漲幅介乎0.1%至0.6%。另外，日本央行昨日公佈的7月議息會議摘要顯示，該行官員們觀點存嚴重分歧，有官員支持無限制放鬆貨幣政策，但亦有官員認為日央行已加大市場波動及抽乾債市流動性，毋須再推出新措施。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160809/19728565
滙豐：人幣年底或跌至6.9
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GS(14)@2016-09-01 06:17:32【本報訊】聯儲局官員近期對美國加息展望頻頻「放鷹」，滙豐環球銀行及資本市場環球研究高級外滙分析師王菊表示，人民幣短期走勢仍相對疲弱，但即使包括市場對今年的加息預期，該行維持之前預測，即今年底滙率只會跌至每美元兌6.9人幣水平的估計，未來1、2年，料人幣兌一籃子貨幣的名義滙率，每年保持平均貶值約3至5%的幅度。她引述傳統智慧指，美元強勢周期一般橫跨5年，人幣自2014年開始結束單邊升值開始轉弱，倘依此軌跡推算，人幣還會再有2、3年走貶趨勢。但隨着10月份，人幣正式獲納入為特別提款權（SDR）籃子貨幣名單，加上內地加快資本賬項下跨境資金流動的開放措施等正面因素，「當美元貶值周期完結，人民幣也有回到升值的可能性」。尤其5月份中國開放境內銀行間債券市場（CIBM），讓境外機構直接參與，王菊認為，在目前全球利率偏低及負利率環境下，海外投資者對內地債券需求殷切，內地開放債市將令全球資本流向重建，並產生重要意義。深港通開通，短期內對人幣走向或資金流動影響不大，但她相信中長期而言，深港通以至滬港通每日交易額度也會取消，未來1、2年間，人幣在外滙市場的需求及發展，可能「有爆炸性增長」。滙豐環球資本市場董事總經理兼人民幣業務發展環球主管何嘉儀表示，今年初人幣滙市較為波動，在穩定性與滙率改革之間取捨上，當局較傾向重視穩定；不過入第2季，開放資本賬的政策重啟，她相信目前當局面向央行或機構投資者開放的措施，會逐步擴展零售投資者層面，如放寬合格境內個人投資者境外投資（QDII2）計劃，以至擴濶開放的產品種類，至衍生工具及大宗商品投資等，會陸續見到。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160901/19756153
富達：日圓明年或跌至6.45
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GS(14)@2016-10-26 07:56:42■美元兌日圓昨曾升0.4%。
【本報綜合報道】日圓滙價或見6.45！富達國際投資總監丸山隆志接受彭博社訪問時表示，由於美日兩國貨幣政策背道而馳，美元兌日圓明年底可能見110至120，每百日圓兌港元即介乎7.05至6.45。美元兌日圓昨日曾升0.4%至104.61，每百日圓兌港元報7.41。自日央行上月21日承諾將長債孳息率維持於零水平至今，美元兌日圓累積升逾4%。丸山表示，日本央行將政策重心轉移至調控國債孳息率曲線，將有助防止日圓升值損害經濟，若海外通脹預期升溫，及美國經濟實現2%增長率，為聯儲局創造加息條件，日圓可能大幅貶值，美元兌日圓明年甚至或短暫漲破120水平。彭博社調查結果顯示，分析員普遍預計明年第4季美元兌日圓報105，而投資銀行美銀美林則料美元兌日圓明年底見115。另外，日本前經濟財政大臣竹中平藏周二接受彭博社訪問時表示，儲局加息將為日央行提供進一步放鬆貨幣政策機會，繼而推動日圓貶值。由於日圓轉弱，日股昨日收升0.76%，創5月以來的新高。日本政府在10月經濟報告中上調工業生產評估，乃今年首次，但維持整體經濟評估。當局表示，日本經濟雖仍在溫和復蘇，但近期顯露疲態。
韓圜坡幣本月累跌逾2%
除了日圓之外，其他亞洲貨幣本月亦錄得跌幅，韓圜月初至昨日為止累跌2.8%，新加坡元亦累跌2.1%。日央行下月1日公佈議息結果，儲局同日召開一連兩日議息會議。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161026/19812435
套息帶動 港元一度跌穿7.81 分析﹕或跌至7.83 大量走資機會微
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GS(14)@2017-07-04 08:03:53【明報專訊】港匯繼上周跌穿7.8後，昨日午後一度跌穿7.81，再見逾17個月新低。不過與去年因全球走資潮引發港匯急跌不同，市場意見多認為此次是由套息交易所致，惟料港美息差繼續拉闊可能不大，港匯今年最低或跌至7.83的歷史阻力位，但跌穿機會不大。至昨晚11時，港匯報7.8099。
明報記者 尉奕陽
港匯昨日於午盤前突然急跌至最低7.8116水平，連跌5日的同時，由今年初至今已貶值0.67%。港美銀行間1個月同業拆息息差，繼續逼近2008年底後的新高，於6月中時息差曾一度擴闊至0.82厘。聯儲局進入加息周期而港府卻遲遲未有動作，引發市場憂慮加息，因為市場擔憂港匯續跌至7.85的弱方兌換保證，將引發金管局入市購入港元，迫使香港銀行加息（見表）。
拆息回升 港元「水浸」情况稍紓
交銀香港環球金融市場部首席經濟及策略師羅家聰表示，港美拆息息差擴大一方面因美國加息，另一方面反映本港資金充裕，包括北水及外資湧港令本港資金池水浸，推低拆息並催谷套利交易頻現。不過隨着美國於今年6月中旬再次加息，銀行水浸狀况似略有緩解，港元1個月銀行間同業拆息（HIBOR）過去半個月已升約0.1厘，昨日再微升0.38%，報0.46679厘。
遠期成交 反映套利開始減退
港匯曾於2016年初時急跌，惟當時是因為全球走資潮令投資者恐慌拋售港元。今次匯價下跌，市場多歸因於套利交易，但認為未來剩餘的獲利空間不大。事實上，這一觀點部分在港匯遠期市場得到支持，儘管1年期美元兌港元遠期折讓仍為負數百點子（1元等如10,000點子，折讓等同買入遠期的人士願意一年後以較現價為高的匯率買入港元），但過去半個月間遠期點數於-515點上下反覆，至6月30日再升至-465點，反映市場對為實現即期套利而在遠期高價買入港元的意願開始減退。
羅家聰﹕跌至7.83金管局或出手
上海商業銀行財資市場部研究主管林俊泓表示，預計下半年HIBOR升幅或將快過倫敦銀行間市場拆息（LIBOR），港美息差已處多年高位難再繼續拉闊，預料今年下半年港匯將跌至7.83至7.84水平，但跌至7.85機會不大，本港息口亦不會有變。羅家聰認為，引入聯匯制度後港匯從未跌穿7.84，預料跌至7.83時市場會自行調節，且金管局亦有可能暗中出手挾息，套利者或會因憂慮於匯市損手而有所收斂。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8770&issue=20170704
卓百德：樓價或跌兩成 仍買地產股 銷售單位增 利龍頭發展商盈利
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GS(14)@2017-09-07 11:00:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2604&issue=20170907
【明報專訊】摩根士丹利前董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市逾30年的卓百德（Peter Churchouse）預測，中央在下月的「十九大」閉幕後料加快收水，以致本港樓價有可能下跌一至兩成。惟他認為，長實（1113）及新地（0016）今年賣樓豐收，已鎖定不少利潤，加上日後可靠售出單位數量的增長，保持盈利表現，即使樓價看跌，這些龍頭地產股仍有投資價值。
明報記者 葉創成
卓百德在2015年8月初曾接受訪問，當時內地A股大跌，港股亦跟隨急挫，本港樓市有山雨欲來、轉勢向下的迹象。不過，卓百德當時卻獨排眾議看好，並且從實質利率、供宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析，指對港樓後市充滿信心。雖然樓價於2015年8月至去年3月曾回落逾一成，惟過去17個月已掉頭回升，目前不單已完全收復失地，而且較2015年8月高位升逾一成，可見卓百德測市準確。
在目前樓價處於歷史高位，大部分人對後市樂觀，逾千名買家去搶購某新盤4個撻訂單位之際，記者再次訪問卓百德請教樓市後向，他再次提出非主流的觀點，料中央於下月「十九大」閉幕後將加大為內地經濟去槓桿的力度，影響所及，本港樓價料從現時高位回落10%至20%，認為目前並非買樓的好時機。
中央料下季收水 調整期或重現
卓百德解釋，過去10年中國整體債務佔GDP比率不斷上升，他相信中央已意識到這趨勢是不可持續的，料在「十九大」人事任命問題麈埃落定後，便會着手解決債務問題。至於具體去槓桿的政策，人行料採取相對偏緊的貨幣政策，尤其是加強監管影子銀行，控制市場流動性，不少缺乏競爭力的「僵屍企業」料因此倒閉，內銀不良貸款比率料大幅攀升，個別中小型銀行更可能出現問題，人民幣亦有機會再次重啟貶值之路。
根據卓百德的分析，若內地經濟再度步入調整期，本港樓市亦會受負面影響，「即使本港經濟本身沒有問題，始終也會受外圍影響，你想想，在1997年金融風暴席捲亞洲時，本港經濟基本面也不差，但由於泰國率先將貨幣大幅貶值後，其他國家亦跟隨，引發連鎖效應，本港股市及樓市亦跟隨大跌。過去20年本港與內地經濟聯繫愈來愈緊密，一旦內地經濟出現波動，本港樓價料亦會出現調整」。他舉例說，於2015年8月至去年3月期間，本港樓價曾從高位回落逾一成，正正便是內地因素所引致，故此，「若有人認為本港樓價只會直線上升、不會下跌，是一個錯誤的想法」。
料美加息周期快完 港樓價難大跌
不過，卓百德預測，美國通脹將繼續保持在低位，料聯儲局即使今年底加息，明年最多再加息一至兩次，加息周期便暫告一段落，故本港現時實質負利率的情况，在可見將來也不會改變，這是支持樓價的重要因素；另外，雖然未來3、4年本港私人住宅年均供應量料較過去10年回升，但與1972年至2003年每年約2.7萬伙的平均數比較，供應緊張的情况其實未有明顯改善；而且本港住宅按揭總額與物業價值的比率低於五成，銀行不存在過分借貸，借錢買樓者具備防守力。綜合上述利好因素，他相信即使內地收水，本港樓價下跌一至兩成後便有支持，不會重演1997至2003年大跌七成的樓災。
發展商已在高位鎖定利潤
既然港樓料有調整無大跌，卓百德相信，龍頭地產股仍有投資價值。他分析，長實及新地今年賣樓豐收（編按：長實今年首8個月料售出逾2750個單位，套現逾405億元；新地期內料售出逾2200個單位，套現逾260億元），已在樓價高位鎖定不少利潤，日後即使樓價略為回落，有關股份藉着出售單位數量的增長，可望力保盈利表現，相信其股價升浪未完，「龍頭地產股股價今年已上升逾三成，估計未來一年仍可錄得單位數增長」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-09-07 11:00:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3446&issue=20170907
【明報專訊】住宅不只是投資工具，有瓦遮頭，港人才可有尊嚴地生活。根據研究機構Demographia統計，截至去年9月底，本港住宅樓價對比居民收入的中位數為18.1倍，屬全球最難負擔的城市。卓百德表示，本港個人所得稅最高稅率為17%，按揭利率低至2.15厘，均在全球主要經濟體屬最低，作為比較，英國個人所得稅稅率高達40%，按揭利率介乎4厘至4.5厘。他曾計算，考慮上述稅率及利率因素後，某一英國居民的收入要比本港居民高四成，才可應付相同金額的按揭供款。
質疑土地供應小組成效
惟卓百德強調，即使在考慮低稅率及低利率的因素後，目前本港樓價之高仍屬港人所難以負擔的；而即使樓價如他所料將出現一至兩成調整，調整後的樓價對很多港人來說仍屬高不可攀。他認為，解決高樓價問題的最佳方法，是港府應該排除阻力，加快增加住宅土地供應。港府近日成立土地供應專責小組，將制定覓地方案，最快明年第三季提交報告，但卓百德認為，該委員會商議需時，而且最終成效亦存疑，惟覓地其實屬刻不容緩。他建議，港府應該引用《土地收回條例》，收回目前在新界被非法霸佔、更改作貨倉、停車場或其他用途的棕地，這是短期最有效增加住宅土地供應的方法。
[名人樓市論壇]
3 :
GS(14)@2017-09-07 11:01:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3524&issue=20170907
【明報專訊】卓百德在2015年8月的訪問中，指內地樓市實際需求強勁，加上政策鬆綁，料將出現由跌轉升的拐點，並且推薦買內房股。結果過去兩年內地一線及二線城市樓價普遍勁升三至五成，而今年以來三四線城市樓市則價量齊升，內房股股價基本上全線向好，個別股份升幅更達數倍。
憂明年市况 今年加快套現
在是次訪問中，卓百德強調，內房股股價表現強勁，有基本因素支持，「基本上，最好的內房股都是在本港，而非在A股上市。我個人認為，內房股管理層也預期今年第四季以至明年市場將出現變化，希望在今年首三季盡快賣樓套現，而至今銷售收入亦非常強勁。內房股今年上半年盈利向好外，下半年業績料也不會差，而且隨着賣樓收入回籠減債，估值亦可以提升」。不過，他透露，由於上述利好因素亦已在強勁的股價表現中有所反映，故他已將內房股評級降至「中性」。
[名人樓市論壇]
瑞信：A股十九大後或跌
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GS(14)@2017-09-17 17:32:31【本報訊】瑞信昨日發報告指，即將在10月18日舉行的十九大是中國近期最重要事件，由於投資者相信中央會在會前維穩，過往十六大、十七大、十八大前A股均保持上升，但會後就下跌。瑞信指，今次十九大後投資者可能獲利回吐，A股將有調整壓力，建議投資者轉向防禦板塊，包括消費必需品、醫療健保、金融股。
開幕前料資源股強勢
瑞信認為，在十九大開幕前，投資者預計華北將限制有色金屬、鋼鐵、水泥及煤炭生產，以確保空氣質量，令原材料價格上漲，預計9月資源股有望維持強勢，而十九大後，原材料股升勢或會終結。報告亦指，會後投資者應重點關注房地產政策，預計在9月底披露的雄安規劃，其房地產政策也可能會在全國範圍內推廣，另中國更多地方可能會開始實施「租售同權」計劃，該政策是否會寫入中央經濟工作會議內容，將對房地產企業帶來重要影響。
A股昨日先跌後升，滬綜指收市升43點或0.1%，報3384點；深成指低開後，收市倒升47點或0.4%，報11091點。滬深兩市成交5,397億元人民幣。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170914/20152499
卓百德：明年上半年樓價或跌10%
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GS(14)@2017-09-25 04:17:01【明報專訊】美國聯儲局在10月開始縮減資產負債表，每月減少重購債券100億美元，摩根士丹利前董事總經理卓百德（Peter Churchouse）認為，減少流動性的規模甚微（absolutely tiny），一季內只從現時4.5萬億美元減少數百億美元。他預期聯儲局繼續加息，美國國債收益率上升，債價因此下跌，但不會因此影響整個市場。
市場早已消化縮表 利率急升機會微
卓百德認為，市場已經預料縮表至少一年，亦已經消化今年再加息一次，利率不太可能急升。他又表示，利率因素不足以令香港物業市場崩盤，今年聯儲局加息也沒有使美債收益率上升；即使兩個月前香港銀行上調按揭利率，樓市亦沒有大跌。金管局在最近兩次增發外匯基金票據共800億元，卓百德認為會推高港元拆息，或增加按揭利息0.5至0.75厘，升幅溫和，對供樓人士的額外負擔並不多。不過，隨着樓市穩定供應，預期利率上升，加上政府收緊地產商貸款和美元上升，預計今年餘下時間樓市的升幅會減緩，明年上半年或向下調整10%至15%。
王震宇：今年下半年仍續升
房地產投資公司Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇亦認為，縮表和加息步伐與市場預期沒有分別，短期對樓市影響輕微，即使縮表令流動性減少，日後也可調整加息幅度。今年美國加息兩次，但本港樓價照樣上升，王震宇解釋是因為銀行按揭減價競爭，按息減幅亦足以彌補樓價上升的成本。不過他表示，因為現時樓價高企，一旦香港開始加息，影響將比以前的加息周期更大。樓價踏入今年下半年升勢放緩，他預料下半年還有單位數升幅，中原指數或見170點至175點。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7314&issue=20170922
陸振球：港息倘升1厘 樓價或跌一成
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GS(14)@2017-11-04 13:44:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6155&issue=20171104
【明報專訊】本周最矚目的地產新聞，自然是長實（1113）宣布以402億元售出持有的中環中心75%業權。有趣的是，對於這宗新聞巿場有截然不同的解讀，有指這宗香港歷來最大金額的物業成交，買家中佔55%權益為來自內地的中國國儲能源化工集團股份公司，代表北水仍是源源不絕地流入香港地產巿場，為重大的利好消息，但也有相反的意見認為，這宗交易反映「李超人」看淡後巿，沽貨絕不手軟，中資要伙拍另一批香港炒家（佔45%）才能啃得下，其實反映縱使是中資，也不是水喉話開就開。
中原樓指跌 反映樓市9月已轉弱
到底樓巿會繼續火熱，還是要唞唞氣？差餉物業估價署周初公布最新數據顯示，9月份本港私宅售價指數為340點，雖然按月升幅0.26%，比對之前錄得的按月升幅0.53%卻收窄，但指數連升18個月、即約1年半，並屬連續11個月破頂，樓巿看似氣勢如虹；不過，差估署的指數是計算截至9月底的成交數據、有滯後，昨日公布的中原城巿領先指數按周下跌0.70%，跌幅為近5個月最大，按月計更跌了0.81%，且是連錄兩個月錄得跌幅，較8月中的高位161.36跌了約1.6%，和差估署的數據似有差距，為何會如此？主要原因是中原昨天公布的指數是根據今年10月23日至10月29日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算（當中有逾六成的交易是在2017年10月9日至10月15日簽臨時買賣合約），即指數反映的巿况較貼巿，或顯示樓巿在9月中以後已轉弱。
二手樓價整體受壓，相信其中一個原因是香港的H按按息開始攀升。事實上，美國已先後加息4次，香港銀行未有跟隨，不過在聯繫匯率下卻令到港匯轉弱，金管局為了維持港匯穩定便要發行票據吸資，令到銀行體系結餘由高峰的4000多億元跌至現在只有1700多億元，加上近期新股上巿令到銀根更緊張，以致香港銀行的1個月拆息昨升至0.8厘以上，較5月中時的只約0.35厘升了1倍有多（見圖1）。
拆息續升 P按封頂或跟升
這亦令到採用拆息按揭的按息攀升，估計每100萬元的借款額，每月要供多100多元，雖然對業主的實際影響未算太大，但打算買樓的人便可能會想想，供樓的息口會否到此水平便行人止步，還是有耐未升完？
還有的是，以往做拆息按揭，會有P按的利率「封頂」，但如拆息續升，往後新做的拆息按揭，銀行仍會繼續以「舊價」封頂嗎？
同事早前訪問了星展唯高達（香港）研究部董事兼香港房地產業分析師丘卓文，原來根據該行研究，假若其他因素不變，按揭利率每上升0.5厘，香港樓價需要跌5%，借按揭買樓者的每月供款才能維持不變，以此推算，假若港息在明年底前上升1厘，港樓就有一成的下跌空間。
內地需求萎縮 港經濟景氣趨弱
除了息口，筆者覺得分析香港樓巿，應要密切留意日經香港採購經理指數（PMI）走向，因10多年來，每逢該指數跌破50並較長時間低於此水平，如在2007年中以後、2011年中，及2015年中以後（見圖2），香港樓價都曾出現較明顯的同步調整，該指數10月份報50.3，略低於 9月份的51.2，最新數值低於歷史平均值。
公布指數的機構表示，繼第三季尾適度擴張後，10月份的產出接近持平，整體訂單量則報跌。香港經濟景氣趨於疲弱、建造業工程項目減少，以及銷售競爭加劇等現象。值得留意的是，來自中國內地的需求進一步萎縮，縮減率為 4 月份以來最嚴峻。需求減少，企業得以清理手頭未完的工作量，積壓工作連續第二個月萎縮，縮減率錄7個月以來最快。產能寬裕對企業招聘的影響持續，就業數字已連跌3個月，惟跌幅尚微。
姑勿論香港樓價是否已見頂，現時香港樓價確已高至不少人負擔不起水平，開始出現要求限制外國人，甚至內地人來港買樓的聲音。原來，新西蘭新任總理阿德恩（Jacinda Ardern）日前也宣布將限制外國人買樓，以遏止當地樓價上升。立法程序將於12月底展開，預料明年起實施，屆時外國人將不能購買新西蘭現樓（existing homes），但澳洲投資者將不受新例所限。新政策與澳洲近似，澳洲政府早在2011年禁止海外買家購買現樓物業。
阿德恩表示：「外國投機者明年初起將不能在新西蘭購買房屋。我們決心讓新西蘭人更容易首次置業。」新西蘭樓價近年大幅上漲，首都威靈頓的房價，在過去5年升了約31%（見圖3），全國平均樓價達64.6萬紐元（約345萬港元），較2007年樓價升56%，令當地很多年輕人買不起樓，國民擁有自置物業的比例降至1951年以來最低。
倘限外地人買「現樓」 一手更旺
其實，近期也有聲音說香港也應進一步限制境外人士，尤其內地人到香港買樓，以遏抑狂熱的樓價。筆者就覺得，如香港仿效如澳洲和新西蘭一樣不准境外人士買「現樓」，能否有效遏抑樓價未知，但香港的發展商一定很開心，因會這將驅使有關資金集中流入一手巿場，就如政府收緊按揭，儲不到首期的唯有去買能提供高成數按揭的一手樓，發展商生意只有更好，拍爛手掌，一手樓價更因此被扯高！
[陸振球 樓市解碼]
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