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陸振球:港息倘升1厘 樓價或跌一成

1 : GS(14)@2017-11-04 13:44:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6155&issue=20171104


【明報專訊】本周最矚目的地產新聞,自然是長實(1113)宣布以402億元售出持有的中環中心75%業權。有趣的是,對於這宗新聞巿場有截然不同的解讀,有指這宗香港歷來最大金額的物業成交,買家中佔55%權益為來自內地的中國國儲能源化工集團股份公司,代表北水仍是源源不絕地流入香港地產巿場,為重大的利好消息,但也有相反的意見認為,這宗交易反映「李超人」看淡後巿,沽貨絕不手軟,中資要伙拍另一批香港炒家(佔45%)才能啃得下,其實反映縱使是中資,也不是水喉話開就開。

中原樓指跌 反映樓市9月已轉弱

到底樓巿會繼續火熱,還是要唞唞氣?差餉物業估價署周初公布最新數據顯示,9月份本港私宅售價指數為340點,雖然按月升幅0.26%,比對之前錄得的按月升幅0.53%卻收窄,但指數連升18個月、即約1年半,並屬連續11個月破頂,樓巿看似氣勢如虹;不過,差估署的指數是計算截至9月底的成交數據、有滯後,昨日公布的中原城巿領先指數按周下跌0.70%,跌幅為近5個月最大,按月計更跌了0.81%,且是連錄兩個月錄得跌幅,較8月中的高位161.36跌了約1.6%,和差估署的數據似有差距,為何會如此?主要原因是中原昨天公布的指數是根據今年10月23日至10月29日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算(當中有逾六成的交易是在2017年10月9日至10月15日簽臨時買賣合約),即指數反映的巿况較貼巿,或顯示樓巿在9月中以後已轉弱。

二手樓價整體受壓,相信其中一個原因是香港的H按按息開始攀升。事實上,美國已先後加息4次,香港銀行未有跟隨,不過在聯繫匯率下卻令到港匯轉弱,金管局為了維持港匯穩定便要發行票據吸資,令到銀行體系結餘由高峰的4000多億元跌至現在只有1700多億元,加上近期新股上巿令到銀根更緊張,以致香港銀行的1個月拆息昨升至0.8厘以上,較5月中時的只約0.35厘升了1倍有多(見圖1)。

拆息續升 P按封頂或跟升

這亦令到採用拆息按揭的按息攀升,估計每100萬元的借款額,每月要供多100多元,雖然對業主的實際影響未算太大,但打算買樓的人便可能會想想,供樓的息口會否到此水平便行人止步,還是有耐未升完?

還有的是,以往做拆息按揭,會有P按的利率「封頂」,但如拆息續升,往後新做的拆息按揭,銀行仍會繼續以「舊價」封頂嗎?

同事早前訪問了星展唯高達(香港)研究部董事兼香港房地產業分析師丘卓文,原來根據該行研究,假若其他因素不變,按揭利率每上升0.5厘,香港樓價需要跌5%,借按揭買樓者的每月供款才能維持不變,以此推算,假若港息在明年底前上升1厘,港樓就有一成的下跌空間。

內地需求萎縮 港經濟景氣趨弱

除了息口,筆者覺得分析香港樓巿,應要密切留意日經香港採購經理指數(PMI)走向,因10多年來,每逢該指數跌破50並較長時間低於此水平,如在2007年中以後、2011年中,及2015年中以後(見圖2),香港樓價都曾出現較明顯的同步調整,該指數10月份報50.3,略低於 9月份的51.2,最新數值低於歷史平均值。

公布指數的機構表示,繼第三季尾適度擴張後,10月份的產出接近持平,整體訂單量則報跌。香港經濟景氣趨於疲弱、建造業工程項目減少,以及銷售競爭加劇等現象。值得留意的是,來自中國內地的需求進一步萎縮,縮減率為 4 月份以來最嚴峻。需求減少,企業得以清理手頭未完的工作量,積壓工作連續第二個月萎縮,縮減率錄7個月以來最快。產能寬裕對企業招聘的影響持續,就業數字已連跌3個月,惟跌幅尚微。

姑勿論香港樓價是否已見頂,現時香港樓價確已高至不少人負擔不起水平,開始出現要求限制外國人,甚至內地人來港買樓的聲音。原來,新西蘭新任總理阿德恩(Jacinda Ardern)日前也宣布將限制外國人買樓,以遏止當地樓價上升。立法程序將於12月底展開,預料明年起實施,屆時外國人將不能購買新西蘭現樓(existing homes),但澳洲投資者將不受新例所限。新政策與澳洲近似,澳洲政府早在2011年禁止海外買家購買現樓物業。

阿德恩表示:「外國投機者明年初起將不能在新西蘭購買房屋。我們決心讓新西蘭人更容易首次置業。」新西蘭樓價近年大幅上漲,首都威靈頓的房價,在過去5年升了約31%(見圖3),全國平均樓價達64.6萬紐元(約345萬港元),較2007年樓價升56%,令當地很多年輕人買不起樓,國民擁有自置物業的比例降至1951年以來最低。

倘限外地人買「現樓」 一手更旺

其實,近期也有聲音說香港也應進一步限制境外人士,尤其內地人到香港買樓,以遏抑狂熱的樓價。筆者就覺得,如香港仿效如澳洲和新西蘭一樣不准境外人士買「現樓」,能否有效遏抑樓價未知,但香港的發展商一定很開心,因會這將驅使有關資金集中流入一手巿場,就如政府收緊按揭,儲不到首期的唯有去買能提供高成數按揭的一手樓,發展商生意只有更好,拍爛手掌,一手樓價更因此被扯高!

[陸振球 樓市解碼]
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