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造车廿载广汽终诞“亲生仔” 传祺领衔品牌战略三部曲

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三成家庭未來廿載難買樓 理大研究 港夾心階層首當其衝

1 : GS(14)@2011-02-01 21:53:36



【明報專訊】英國皇家測量師學會(RICS)委託理工大學進行研究，評估香港樓價負擔及中長期住屋需求，發現本港樓價除了是亞洲地區中最貴，嚴重超出可負擔水平外，更有高達三成香港家庭屬於買不起私樓的夾心階層家庭，若然未來供應無大變化、息口持續偏低，樓價將繼續上升，預計未來20年都改變不了此現象！

香港理工大學建築及房地產學系教授及首席研究員許智文指出，本港未來5至10年私人住宅市場每年平均需求2.2萬伙，至2031年(未來20年)需求約1.95萬伙。但以目前來看，未來兩年每年的實際供應僅約1.12萬伙，遠差政府每年2萬個目標。

樓價負擔亞洲之首

許氏認為，供應嚴峻，今年樓價在低息環境下，料最少有10%升幅。事實上，本港住宅愈來愈難以負擔，據研究引述Numbeo物業數據顯示，本港基本住房的樓價負擔是亞洲區之首，本港樓價與收入比率達到22.72(比率愈高愈難負擔)，即一般中價住宅與家庭年收入中位數比率最高，比上海之20.68、新加坡14.35及東京11.64 有明顯差距。

本港樓價過熱，有達30％夾心階層家庭(收入不足以購買私樓但高於公屋入息水平上限)負擔不起昂貴私樓。如政府無制定長遠而穩定的房屋及土地供應政策，市場缺乏廉價私樓，該批夾心階層會依舊負擔不起私樓，情或持續未來20年。

除樓價高企，住宅單位亦出現供應不均，甚至錯配現象。據差餉物業估價署資料，整體住宅空置量4.3%，其中大單位10.8%，中小型單位僅 3.8%。RICS國際理事會理事及香港分會房屋政策工作小組主席謝建華認為，大小單位供應不均，主要源於2003年停建居屋，採取勾地表制度及鐵路沿線物業招標所致。

地皮多建大戶 細單位渴市

「豪宅地皮及發展商勾地後主要興建大單位，令小型單位供求不衡。」他促請政府正視有關問題，如恢復定期拍賣官地、限制地皮大小單位的供應量、考慮復建居屋、加快土地用途轉換成住宅的程序、參考內地公租房(流轉公屋)、新加坡及馬來西亞的先租後買等。

雖然2010年至11年施政報告中公布了「置安心」資助計劃，每年提供1000個住宅單位予夾心階層，但根本不足以應付市場所需。民主黨議員李永達認為，政府必須立即增加供應，不計公營房屋，每年至少有2萬至3萬伙私樓供應，另外每年增加5000個居屋單位，才能真正紓緩供應嚴重不足問題。

(明報記者郭楣報道)

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2 : abbychau(1)@2011-02-01 23:54:38

原來東京只係11.64

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3 : GS(14)@2011-02-02 23:38:49

東京人工都唔低ga

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年距廿載 各自精彩 副校不倫戀 主角情史揭秘

1 : GS(14)@2016-01-20 23:32:41

2016-01-13 EW

已婚中學副校長背妻暗撻校內中六女生，兩人的親密照及露骨情慾對話，近日在網上瘋傳，且意外揭發男主角為討好女生，疑濫用考評局委員身份的職權。

有知情人士透露，女生由深圳來港定居，私生活精彩且高調，「收兵」經驗豐富，且非首次搭上有婦之夫；至於較女生年長二十歲的涉事副校長，多年前已有情挑女學生的傳言，故校內不少師生對其大搞不倫戀不感意外。

據悉校方早前已知悉事件，並在今個學期前低調地將男主角調到其他學校，以為就此了事；可是紙包不住火，事件被公開後，該副校長涉嫌洩露考評局機密資料，即使已辭去委員一職，仍要接受相關機構調查，隨時教師資格不保。

「樣子甜美的她今年十九歲，汕頭人，本來與父母和一妹住在深圳，一一年才移居香港。」與師生戀女主角相熟的知情人士向本刊說：「她向來貪靚又姿整，每當化妝後必定騷首弄姿玩自拍，又常到影樓拍攝造形照。過時過節或生日，她最愛跟一大班男男女女去唱K飲酒狂歡，甚至公然在大家面前跟男仔攬攬錫錫，顯得十分開放。」

知情人士續說：「雖然她在內地時已有不少男性朋友，但大部分關係比較單純，直至來港後，感情生活即變得相當複雜。」據悉，該女生喜歡四出「收兵」，習慣一腳踏幾船，不論對方年齡多大、是否單身，只要她喜歡就不會放過。另有指女生來港不久，為了賺取零用錢，到快餐店做兼職收銀，但未幾便背着男友，搭上快餐店的已婚經理。

「她的觀音兵分布深、港兩地，一名曾跟其拍拖的男生透露，兩人一起時，她經常要求送上貴價禮物，例如手機及手提電腦等，男生都盡量滿足，最終正正因揭發她極度用情不專，忍痛分手。」知情人士稱。

消息指，捲入今次師生不倫戀風波的已婚副校長，亦是瞞着另一半與女生發展地下情。兩人多張對話截圖及在酒店房間的親密自拍照，上周五起在網上瘋傳。按兩人對話日期及時間顯示，副校長與女生的關係早在去年六月已展開。

副校長在對話中毫不忌諱情挑女生說：「我呢一刻無諗過要同你做愛呢」，女生回覆一個讚好圖示，副校長食住上表明「呢一刻only」。其後的對話更露骨，副校長大膽明言：「同你做愛一定好開心啦，你咁靚。」並哄對方會在上牀後對她「或多或少」承擔責任。

二人明知行為踩界

去年七月，女生向副校長發放一幀側身躺下、露出低胸及輕咬手指的自拍照，並語帶暗示地問男方「來我家嗎？」。其後女生向副校長提到因月經遲來擔心懷孕，打算去驗孕，副校長便安撫她，指未必是懷孕，從而推斷兩人已發生性關係。

另一段對話則揭示副校長疑利用其考評局委員會委員身份，獲得機密資料，替女生評估數學評級，他更為此表示「又要坐牢了」、「要坐一百年」；女生亦回應「加埋師生戀罪」，可見二人明知有關行為踩界。

知情人士指，兩人的激情維持不久，即因女生不斷苛索金錢及禮物而降溫，女生更要求對方拋妻棄子與她遠走高飛，並以公開戀情作要脅，副校長因此發千字文訊息指斥她，「你想『光明正大』，但這份激情本身就是源自地下激情……我給你制服了，你就希望完全佔有我。我理解你的渴望，連我也覺得跟你相逢恨晚……我說我最放不低兒子，這也是我的心結。若我擁有的不是一個家庭，而只是一個伴侶，我想事情會簡單得多……你常常說我講一套做一套，滿口假話，雙面人，我能理解你恨我有多深，對我有多不滿。一切就是源於我不願放棄家庭和事業，跟你遠走高飛……」。

有指最終令事件曝光的，其實並非女生本人，而是她一名內地親密男友。據悉女生去年八月曾向他承諾不再與副校長聯絡，但直至上周三，男友發現兩人仍有約會，妒火中燒下，偷偷將兩人的親密照及手機對話截圖，然後放上社交網站公開，並聲言要他們身敗名裂。

涉事副校長年約四十歲，在大角咀保良局莊啟程預科書院任教，月入約八萬元，已婚並育有一名六歲兒子。他畢業於中文大學歷史系，其後在中大文化及宗教研究系修畢碩士課程，主要教歷史及通識科，過去多年曾在不同報章，就教學經驗及課程指引撰寫文章，也有指他曾是中大課程與教學學系的名譽專業顧問，早前獲考評局委任為「公開考試委員會」委員。

在莊啟程就讀的一名男生透露，不少師生對光頭副校長被揭跟女生搞婚外情不感奇怪，「多年前校內已傳出他在網上向女生留言，話好掛住對方云云。」

另有學生指男主角教書很用心，頗受學生歡迎，女主角則跳舞十分出色，初中時更是啦啦隊隊長。他認為二人既然已不同校，女主角亦已超過十八歲，發展師生戀問題不大。但亦有學生批評女生一腳踏多船，還搭上已婚的副校長，絕對不能接受，事件亦已令校譽受損。據悉，學校在去年九月開學前，已揭發這宗師生地下情，並低調地把副校長調到另一學校任教，希望就此了事。

可被吊銷教師牌照

教育局局長吳克儉回應說，校方已將事件通知教育局，局方正展開調查，以了解是否有人違規，才決定如何處理。涉事學校亦確認，他們所屬的辦學團體在今個學年已將該副校長調職，並且會進行內部調查。

教育人員專業操守議會主席鄒秉恩表示，雖然教師守則沒有列明禁止師生戀，但有四條條文，闡明教師與學生的關係，指導教師不能越界，該四條文為：應尊重法律及社會接受的行為準則；不應利用與學生的專業關係以謀私利；應與學生建立互相信任、互相尊重的關係；及應努力保持教育專業的榮譽、尊嚴與情操。若有人投訴，經聆訊後裁定屬實，涉事教師可被吊銷牌照。

保良局莊啟程預科書院副校長與校內中六女生被揭大搞不倫戀，男方更涉洩露考評局機密資料，正接受調查。

去年校方低調安排副校長（左）轉到另一學校工作，他離開前還特意與涉事女生（右）合照。

女生（左）與家人原居於深圳，五年前才來港定居，圖為她在內地讀書時與同學合照。

女生在網上發放與男生接吻的自拍照，行為十分開放。

樣子甜美的女生喜愛扮靚後騷首弄姿自拍。

網上瘋傳兩人在酒店房間自拍的親密照，以及多幅露骨情慾對話截圖。

師生孽緣易惹官非

2009年3月四十一歲姓張小學教師，被揭三度送十四歲小四女生回家時，在梯間攬鍚對方，被裁定三項非禮等罪成，判監兩個月。

2010年5月三十二歲姓潘已婚小學教師，被揭與十二歲小六女生在校內雜物房攬錫，以及在私家車內熊抱摸胸，被裁定五項非禮罪成，判監二十一日。

2011年5月二十七歲姓梁已婚中學教師，被揭約會十四歲中三女生回家發生親熱行為，梁承認非禮及向十六歲以下兒童作出猥褻行為罪，被判二百四十小時社會服務令。

2012年11月至2013年5月三十七歲姓黃小學體育教師，被揭相約十二歲小六女生到教員室及其家中，涉及四項非禮罪，被裁定罪成，判監四年半。

2013年8月二十七歲姓彭中學教師，報稱與十五歲中四女生相戀，卻被揭數度向對方上下其手及要求口交服務，彭承認三項非禮罪，判監三個月。

副校長在向女生情人所發的千字文中，表明不會拋妻棄子。有學生指出，副校長經常把兒子掛在嘴邊。

涉事副校長在莊啟程預科書院任教歷史及通識科多年，校方表示已就事件進行調查。

已被調到另一學校工作的副校長（中），在學校開放日與家長講解學校情況。

撰文：吳少峰︱攝影：楊耀文︱設計：美術組

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揭半山舊樓收購內幕 「釘王」持貨廿載不相讓

1 : GS(14)@2016-01-20 23:46:12

2016-01-13 EW

近期樓市確立轉勢下，部份高齡舊樓依然有運行，變身搶手貨。

港島半山羅便臣道豪宅地段，近日有個單位高價易手，樓齡六十二年，毗鄰高廈屹立，缺乏重建價值，仍然不愁買家，成交價創同廈新高。原來，當中大有內幕，該單位所位處物業，相當有來頭，早年已被發展商恒基斥資購入一伙，為收購揭開序幕，業界俗稱「儲樓」，投資者更聞風而至，紛在此「落釘」，博取日後高價收購。

不過，基於「釘王」不相讓，加上當年須集齊百分百業權，才能拆樓重建，遠較現時困難得多，收樓最後功虧一簣。但持貨逾廿載仍未離場，舊樓至今仍受追捧。同樣例子，亦見於九龍旺角彌敦道核心段，一幢「迷你舊樓」，恒基曾着手收購，眼明手快的投資者，更如火如荼進駐，但最後收購不成，恒基在毗鄰發展全幢寫字樓，放棄這個迷你地盤，並意興欄柵蝕讓所購入的單位。雖然如此，該舊樓現時已變身「樓上舖」，收租可觀，買賣亦有價有市。

港島半山羅便臣道四十九B一個低層唐樓單位，近期透過黃開基拍賣行推出，物業於一九五三年落成，實用約一千一百零一呎，開價一千五百八十萬元，雖然多次拍賣，皆未到業主意向價，拍賣場上賣不成，惟準買家極具誠意，私下透過代理與業主協商，最終單位減價一百萬元成交，作價一千四百八十萬元，成交價及呎價皆創下同廈歷史新高。

名人業主星光熠熠

現場所見，羅便臣道四十九B舊樓，與四十九C共用同一條樓梯，樓高四層，共有八伙。舊樓保養得宜，體面地在這豪宅區屹立着，盡管毗鄰高樓林立，旁邊慧豪閣樓高廿九層，不過，基於附近植有樹木，由該易手的舊樓單位外望，窗外一片綠，環境清幽。

該舊樓高價沽出，吸引區內代理注意力。有代理透露，買家並非收購財團，而是對舊樓情有獨鍾的用家。

過往，該幢舊樓曾被財團吼準，發展商恒基曾於一九八八年購入四十九C低層單位，作價三百三十萬。區內代理透露，是次收購價屬無溢價交易，以市價吸納，現已持貨逾廿年。

「當年，恒基希望將四十九B、C連同後面的華麗閣（干德道二十六至二十八號）捆綁式收購，合併羅便臣道四十三號至四十七號（現址慧豪閣）發展，擴大地盤，但因為收唔齊，最終被迫放棄。」

「住得起該地段，非富則貴，大多數專業人士，包括資深投資者及測量師，他們計算重建地積比，知道發展商獲利幾多，開價時爭取最大利益，大家傾唔掂數。」區內地膽說。收樓未竟全功，恒基於是將羅便臣道四十三至四十七號地盤自行發展，所落成的慧豪閣，一及二座，分別均高二十九層，於一九九四年入伙，涉三百三十六伙。

慧豪閣最新成交為二座高層E室，實用六百九十八方呎，去年十月以一千五百四十八萬元成交，呎價逾二萬二千元。「呢度係半山，越高景觀越靚，自然越值錢。慧豪閣設有兩個入口，一個羅便臣道，另一個干德道，由於後者較高，項目落址干德道，馬上升值不少。因此，慧豪閣登記地址為干德道二十二號。」

於區內重建慧豪閣後，恒基再沒有繼續收購毗鄰的羅便臣道「舊樓遺孤」，惟所持有的四十九C一個低層單位，至今仍未脫手。區內代理表示：「呢度舊樓單位間隔實用，樓底高逾十一呎，一向好好租，只要執得企企理理，月租可收四萬元。但租客很長情，住開唔捨得搬，起碼四、五年沒有盤源放租。」

由於租賃市場暢旺，資深投資者關秩安於二○○八年以公司名義購入四十九C高層單位，成交價七百萬元。關氏活躍於樓市，不但是投資者，還晉身物業發展，更於一二年參與汀九金臻十三幢洋房發展。

該幢舊樓亦吸引名人，歌星李玟（本名李美林） ，皆同姐姐李思林等人，於二○一一年以聯名方式，購入羅便臣道四十九號B單位，作價一千三百九十八萬元。李氏姐妺八五年由港移居美國，當年李玟才九歲，二千年她因為演唱《臥虎藏龍》主題曲，成為首位在「奧斯卡金像獎」頒獎典禮獻唱的華語歌手。區內代理表示：「外藉人士特別鍾情半山唐樓，李氏姐妹洋化，當然不例外。」

旺角舊樓「釘王」落戶

旺角彌敦道區內商廈林立，旺段地鋪更聚集珠寶店，包括周大福於該地段有三分店，舖址很接近，分別是彌敦道五百八十號、五百九十四號及六百○一號，六福及周生生亦有分店，還有近日才開張、來自上海過江龍老鳳祥。在此黃金地段卻有碩果僅存的舊樓，分別為位處彌敦道五百八十一、五八一A至五百八十三號，三小幢「迷你舊樓」樓高各五層，沒有電梯。

記者現場所見，彌敦道五八一號地舖，由中興表行承租，樓上住宅都變「樓上舖」，租戶包括眼鏡店、潮流服飾店，健身室、食品公司及紋身店等。區內代理說：「該地段地舖動輒月租數十萬元，小商戶都上樓去，該舊樓單位每個約一千呎，月租兩至三萬之間，容易負擔。」至於彌敦道五百八十三號地舖，面積一千呎，連七百呎閣樓，現時交吉，以三十萬招租。

恒基罕見蝕讓離場

該兩幢舊樓共有十六個單位，根據土地註冊署紀錄，當中十五個，於一九七七年來陸續由個人名義，改為由公司持有，「落釘」意味濃厚。買家皆是地產界的「明星」，代理對他們啷啷上口：「楊渭生除了好買舖，更專吼舊樓，有時『落釘』，有時則大手購入，然後高價賣予發展商；還有盧華，專收舊樓，幾乎舊樓都見他的踪跡，去年還申請強拍石硤尾舊樓。還有何伯陶來頭勁，他曾是周大福董事，亦頻頻買舊樓。」

消息人士續說，恒基亦早於八十年代吼準彌敦道五八一至五八五號舊樓，佔地約七千呎，由於舊樓「釘王」聚集，最後只成功併購其中的五八三A及五八五號，佔地約四千方呎，於一九九六年落成商廈富時中心。

在富時中心落成前，恒基曾於一九九○年三月，購入五八三號二樓單位，惟持貨十六年，最終於二○○六年，以一百四十六萬蝕讓，買家豐協發展有限公司，董事為何伯陶及家人。

雖然恒基早已退出收購，根據土地註冊處及公司註冊署資料顯示，近年，五八一至五八三號舊樓已「貨源歸邊」，由何伯陶及家人持有的四間公司，包括銘才發展及彩霸發展，自從一九八九年，直至最近的二○一三年，多番收購舊樓，目前持有十個單位，佔業權逾六成。當中亦不乏高價購入。二○一三年八月及九月，一口氣以二千萬元，購入五十三號兩個單位，「該舊樓每個市值約六百萬元，成交價遠高於市價。」區內代理說。原業主則為楊渭生，於二○○八年以約七百萬元購入兩單位。

羅便臣道49B及49C資料

建成年份 1953年 單位數量 8個 單位面積 約1101方呎

落釘投機者成本倍增 強拍下調門檻至八成

自從一○年四月，政府降低強拍門檻，將樓齡逾五十年的舊樓，強拍門檻由逾九成降至逾八成，令財團收樓難度大為減少。

雖然如此，以目前的狀況，半山羅便臣道及旺角彌敦道舊樓，依然不符合強拍要求。羅便臣道四十九B及C，八個單位業權各佔八分一業權，假如要達致強拍門檻，財團需購入任何七個單位，不過，現時該舊樓業權分散，分別由八名業主持有。

旺角彌敦道五百八十三號，地舖佔比七分之二，其餘單位各佔七分之一，現時何伯陶等人已持有四個樓上單位，即近六成半權，即使再購入一個樓上單位，亦未到達強拍門檻，必須購入地舖，方可成事。

至於彌敦道五百八十一號地舖，業權比例重，該地舖由宏安集團有關人士持有，佔全幢五成業權，樓上十個單位各佔二十分之一。消息人士透露，地舖業主與何伯陶關係好，不排除合作發展，何氏現時持有全幢三成半業權，不排除日後繼續收購，日後或有統一業權的時候。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博

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逾廿載研究突破　有效清除疑致病蛋白治腦退化新藥或數年面世

1 : GS(14)@2016-09-02 05:49:29

俗稱「老人癡呆」的腦退化症令人失去記憶及認知能力，最終將至親視作陌路人，教人心酸。經過逾廿載奮鬥，科學界終於迎來重大突破，成功以一種抗體藥物清除相信致病的問題蛋白，若往後的更大型研究能確認成效，新藥可望數年內面世，令科學界雀躍不已，形容是25年相關研究「最好消息」。



腦退化症中最常見的是阿茲海默症（Alzheimer's disease），今次參與研究的165名對象全都是輕度阿茲海默症患者。此病成因醫學界至今仍眾說紛紜，其中一個說法，是類澱粉蛋白斑（amyloid plaque）在腦內生成，積聚成屏障防礙腦細胞溝通，令人喪失記憶及認知力下降。研究正是以此為前設，結果前天於英國《自然》期刊發表。患者每月接受一次抗體藥物「Aducanumab」注射，按用藥劑量多少分組，另有患者接受安慰劑治療作為對照組。一年之後，腦掃描顯示對照組患者的類澱粉蛋白斑積聚情況沒有改善；但接受「Aducanumab」注射的患者，蛋白斑明顯消散，而且注射劑量越多，消散情況越明顯，其中注射最多劑量的一組，早在用藥半年後病情已再無惡化，一年後蛋白斑更是全部消失，但要留意這不代表患者能恢復所失去的記憶，只是情況不會再惡化下去。今次由美國生物科技公司Biogen及瑞士公司Neurimmune進行的研究，原意其實是想測試「Aducanumab」用藥的安全性，但數據分析已顯示該藥可有效控制阿茲海默症，亦間接引證到類澱粉蛋白斑的影響，獲形容是25年相關研究中的「最好消息」。


料對早期患者特別有效

英國阿茲海默症協會首席研究員皮克特指：「目前的治療方法沒一個是直接干預這個病的進度，如果此藥真的能透過消除蛋白斑阻慢病情惡化，確實是大躍進。」科學界相信此藥或對早期患者特別有效。但醫學界同時對研究有保留，始終165名研究對象規模太少，之前都有抗體藥物測試初期傳出振奮消息，惟進入大型研究階段就觸礁。令次研究即將進入第三階段，正在全球20個國家招募2,700名研究對象，預料屆時將面對更多挑戰，如副作用問題。



20人難忍副作用退出

今次研究有40人要中途退出，當中一半正是難忍頭痛等副作用。研究見到用藥越多副作用越嚴重，而擁有一種相信跟阿茲海默症相關的遺傳基因APOE的人，測試中出現腦液積聚，有較高機會中風。雖然變數多多，但英國蘭開斯特大學神經科學教授阿爾索普相信「若更大規模研究證實到能阻截記憶力衰退，將是轉捩點」；愛丁堡大學神經科學教授莫里斯亦指「這只是第一步，尚未能好大喜功說找到阿茲海默症治療方法，但絕不能忽視這一步的重要性」。若往後大規模研究仍有振奮消息，「Aducanumab」療法在可望於數年內面世。英國廣播公司/《衞報》/《每日電訊報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160902/19757620

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