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香港啟動都市更新已長達十幾年，歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也歷經數次修正，香港政府設立「市區重建局」主導都市更新，由政府擔負起「公共利益」的責任，創造都更戶、建商、政府三贏，作法值得台灣借鏡。

撰文‧燕珍宜

二○一○年初，九龍馬頭圍道一棟樓齡超過五十年的六層樓老屋，不幸發生崩塌慘劇，震驚全港。根據香港市區重建局統計，香港屋齡超過三十年的房子高達一．六萬棟；而屋齡超過五十年的房子，更超過四千多棟。

都市更新在香港，不單是建築老化問題，更是嚴重的社會問題。許多破落的大樓，住的多是一些外來移民與弱勢居民，居住品質惡劣，更容易衍生治安問題。

公營單位主導 「不以營利為目的」因此，香港啟動都市更新已長達十幾年，迄今共完成五十五個重建項目，共有近三萬四千戶，平均每年推動五個案子。其中歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也數次修正，「香港經驗」的成功與失敗之處，值得我們借鏡參考，並引以為戒。

首先，為何台灣的都更案，建商與都更戶總是糾紛不斷，香港則無此問題，原因與誰來主導都更計畫有關。

台灣都市更新模式，由於政府害怕被扣上「與民爭利」的帽子，因此自動退位、將角色降到最低，由建商來發動都更，讓利益、立場對立的私部門（建商與住戶）， 自行談判所謂的分配問題。這先天利益衝突的雙方，誰的餅畫大一點，另一方的餅就一定會縮小，導致利益分配的糾紛與衝突層出不窮，也引發各界批評，都更的龐 大利益由建商獨攬。

香港的都市更新是由政府出資，設立「市區重建局」（市建局）來主導。市建局成立於○一年，從規畫、收地、賠償、標售、業權，都是由市建局統整後，才公開招標由建商接手。

市建局的最高權力架構是董事會，董事會的成員有政府官員、 立法會議員、專家、學者與社會工作者等，他們的工作都與市區更新有關。市建局啟動的營運資本，來自政府注資的一百億港幣，以及豁免都市重建項目的地價。

由公營單位主導的都更計畫，與建商啟動的都更最大不同在於，「不以營利為目的」。市建局企業傳訊總監邱松鶴解釋：「市建局也會開展一些無利可圖，甚至虧損 的都更專案，這是我們與發展商（建商）最大的分別，這精神也比較符合都更的公共利益原則。」○八年市建局就曾因房價大跌而虧損四十五億港幣，後來則因為房 價回漲，○九年變成六十九億港幣盈餘，盈餘會投入在拆遷賠償以及新的都更項目中。在都更執行過程中，市建局會協助原住戶尋找新住處，至於釘子戶，因為市建 局有強制拆遷權力，因此釘子戶的問題並不嚴重。

補償機制透明化、制度化

由建商主導的都更案，一般不會賠償弱勢的承租戶，但是香港市建局則根據《業主與租客（綜合）條例》，補償額約是租戶三年半租金的總和，補償下限為七萬港幣。對於一些不希望拿錢的租戶，市建局會協助他們申請香港的公共房屋。

台大建築與城鄉研究所所長黃麗玲表示，台灣都市更新中，政府的角色非常弱，讓私部門去談分配問題，政府沒有承擔起審議、保障人民財產等責任。都市重建龐大的開發利益由建商獨享，是否嚴重違反都市更新政策開宗明義所標舉「公共利益」的大旗，值得檢討。

一九九○年代末期，市建局前身「土地發展公司」，即因被批評官商勾結，讓重建的大部分利益落入合作的地產商口袋，而不是給了社會或公營的土地發展公司，最 後，香港政府只好關閉土地發展公司。而今，即使已有由市建局主導，執行不以營利為目的的都更計畫，但若建商可以自行整合改建舊樓，符合雙方利益，並非一定 得由市建局主導，同樣可以進行。

香港另一成功之處是補償機制透明化、制度化。以下是台灣每戶都更戶都會遇到的棘手問題：「建商給的條件是三十五坪實坪加十三坪公設，現在住的坪數是三十三 坪，建商要我們家用一坪四十五萬元的價格買多出來的十五坪……，請問如此這般的條件合理嗎？」「建商給的條件合理嗎？」每戶都更戶都怕被建商占便宜，都想 成為最後一位簽同意書的人，都想談到最好的條件。台灣都更設計，每位都更戶得到的補償利益可能都不相同，似乎只要會吵會鬧就有糖吃，既不透明、又不符合公 平原則，這也是都更案爭端不斷、延宕落後的主因。

香港都更的補償機制是經由立法會（類似台灣的立法院）批准，有一套客觀標準，以達透明與制度化。此補償公式為以「同區七年樓」的單位價格乘以收購面積：是 指在重建區同一或近似的區域內，樓齡約七年樓房的單位平均價，按照此單位價，乘以收購樓房的面積，就可以得出補償金額。此為一樓以上住宅的方式，至於一樓 店面，則再加三五％的面積計算。

這個「同區七年樓」的單位價，不是由市建局估計的，而是以抽籤方式選出七位獨立估價師估價，最後把估值最高與最低的剔除，再把其餘五家估價師的估價除以五，得出平均數。這樣的補償設計，暫且不論都更戶是否覺得「足夠」，但是至少不會有同一樓房不同價格的情形出現。

邱松鶴補充表示，對於都更原住戶，原本，香港︽市區重建策略︾規定一律採取現金補償，但後因許多民眾反映希望能以樓換樓，因此，新法規也開放改建後，原住戶可以簽約當時新樓單位價回購。

積極保存歷史文化

站在香港島的灣仔區或荃灣新天地，放眼望去，一棟棟嶄新的商業大樓與豪宅取代市井小民舊式唐樓，擺滿國際精品的豪華商場取代了街道小商鋪。拆舊樓蓋豪宅，引來香港居民對都市更新最後都簡化成「一切都只為了錢」的批評聲浪。

二○○六年香港政府強硬拆除具歷史意義的天星碼頭與皇后碼頭，引發群眾聚集抗議，香港社會趨向保存具歷史特色建築。香港社會工作人員協會榮譽會長吳水麗表示，不論是政府或私人機構進行市區更新時，對樓房的修復工作及具有保存價值的建築物應給予充分保護。

市建局也從善如流，採納各界的建議，不但展開六十棟具有歷史價值戰前樓宇的保育工作，並透過協商收購與資助修復的方式，展開騎樓式建築保育計畫。其中，位 於灣仔的四棟騎樓式建築──和昌大押，即透過細緻的保育翻新工作，如今成為有特色的餐廳；而香港中環街市大樓，則規畫成為「城中綠洲」，並採納原住戶意 見，拒絕ＬＶ等國際精品進駐。

房地產開發豪宅化，往往就是驅逐當地小的商家，邱松鶴表示他們也注意到這個問題，已開始規畫小商鋪的安置計畫。

台北市長郝龍斌一一年二月參訪香港的都市更新時，即表示要評估成立台北市的都市更新公司。都市更新應是整體都市計畫中的一環，都市更新不能以私人利益為目的，而涉及公共利益的都市更新，政府更不應該缺席。

都市更新

台、港兩樣情

台灣

實施時間 1998年公布《都市更新條例》已拆遷數 122件，共15395戶

都更實施者 私人建商

土地所有權 私人

拆遷補償機制 談判制、金額不透明

釘子戶 不能強制徵收

香港

實施時間 1988（土地發展公司）已拆遷數 55個重建項目，共約3.4萬戶都更實施者 公營機構市建局

土地所有權 政府

拆遷補償機制 補償規定公開透明

釘子戶 強制收回

市建局主席張震遠，在聖誕節送了一份「大禮」給大角咀橡樹街一個地鋪業主。他公開指該業主不肯接受收購出價，影響了附近三百個居民日後的美好生活。相關業主迅即被描繪成「釘子戶」、「貪得無厭」。居於該地鋪樓上的住戶就最憂心，事關這棟舊樓側邊早已重建，物業就如處於夾縫中，只能透過今次機會逃出生天；面對「頂心頂肺」的鋪主，傳聞四周住戶打算號召圍攻該鋪。受着千夫所指，業主無奈接受賠償方案。這名備受公審的業主，原來是行內的「螺絲大王」周啟厚，身家至少八千萬元，近日他再現身開工，不敢向記者埋怨半句。

張震遠在去年十二月二十一日，公開指大角咀橡樹街八十七號地鋪業主周啟厚，不肯接受市建局的重建方案，影響附近三百名居民，甚至可能因此將整個重建計劃擱置，市場嘩然。短短三日後，該業主突然又願意接受市建局方案賣鋪，張震遠風騷形容為「聖誕奇跡」。周啟厚家住紅磡黃埔花園，本刊上週四、五在其住所樓下等候。但由早上八時到下午三時，仍未見周啟厚現身。記者想上樓，管理員指：「周生吩咐落，任何人都要經佢同意先可以上樓探訪。」更甚的是記者想放下咭片都被管理員拒收。記者轉而到周啟厚經營、位於橡樹街的中泉五金鋪等待，直至收鋪仍未見到其蹤影。鋪內一名女收銀員更指：「佢出咗埠呀！」並否認周妻在鋪內工作。

螺絲大王身家千萬

周啟厚一直想避風頭，到本週一早上八時，終見他與老婆到了鋪頭附近的茶餐廳食早餐，他倆邊食邊細閱報紙。記者甫趨前表露身份及來意，他老婆即黑面，三秒後再變笑笑口道：「你食咗早餐未呀？我請你食吖！」記者問到周啟厚賣鋪前後的心情，以及是否因受壓而賣鋪，他都一一禮貌地回答：「我依家唔方便透露。」他更表示，無論賣鋪前後都心情輕鬆：「我哋唔係啲咁嘅人（意指獅子開大口的釘子戶）。」周太見狀幫口道：「你咁問我仲驚啊！」之後就急急埋單離開。街坊都異口同聲指，周啟厚夫婦一向平易近人，而且相當勤力慳儉。周啟厚是隸屬香港中華廠商聯合會轄下的香港螺絲業協會理事，經營中泉五金鋪已經逾二十年。該五金鋪獨沽一味批發及零售螺絲，並以多用於工業、金屬機件裝配的高強度螺絲為主；鋪面約八百呎，放滿各類型螺絲，公司在惠州亦有設廠。這些價格一個幾毫的螺絲，原來足以發大達。周啟厚在大角咀擁有多間地鋪，也有商用單位旺角華比銀行大廈及住宅屯門邁亞美海灣等收租，估計他目前手持的物業值八千多萬，是名副其實的隱形富豪。

出價每呎逾萬

他手上持有、於一○年以六百三十萬元購入的橡樹街八十七號地鋪，成為今次重建風波的關鍵。整個重建範圍，牽涉杉樹街十三至三十一號共十棟相連物業，及橡樹街八十七號一棟舊樓；而橡樹街八十七號的地鋪，正好佔該物業的兩成八業權。只要周啟厚反對收購，該部分同意收購的業權份數便不足八成，無法符合該收購計劃所規定的門檻。市場傳言，周啟厚該四百多呎地鋪，周開價二千萬，但市建局只肯出價千多萬。這時樓上的住戶，一定最着急！事關該物業一邊是樓齡二十年的單棟樓明德閣，另一邊是九層的舊樓，一併重建的機會極低，難有發展商吼中；而夾在當中的橡樹街八十七號，只有五層高，地盤極細，只有連着身後的杉樹街舊樓一併重建，才有「逃出生天」的機會。這個千載難逢的機會，就被該物業內的業主黃太睇中。根據土地註冊處記錄，住在三樓的黃送有及妻子，在八八年以二十九萬元購入該單位，一直自住。有指黃太眼見物業日久失修，於是主動找民建聯，幫忙拉攏身後的杉樹街業主，主動向市建局提出要求重建。而市建局的出價，為每呎約七千元，另加每呎三千五百元的特惠津貼，黃太這類單位，便獲賠四百五十多萬元。故此傳聞在得知周啟厚不肯賣鋪後，附近街坊街里急得號召圍攻該鋪。到周啟厚肯賣鋪，黃太在上週五突然致電港台及接受有線電視訪問，聲言虧欠周啟厚。她聲稱自己與同座其他住宅業主，一直未有將申請重建的消息通知地鋪業主，最終令周啟厚受壓，實在是心存歉疚。不過記者上門造訪，黃太已拒絕接受訪問。

走得甩抹一把汗

本刊找到民建聯大角咀辦事處的李先生，他承認這個收購計劃前後與杉樹街業主開了三、四次會，甚至幫街坊下載申請表，派發予業主簽名，並由各法團主席集齊，由他遞交到市建局。「其間橡樹街業主黃太同我講，佢同杉樹街部分業主傾好一齊申請重建，咁我咪信佢，將橡樹街的申請連同杉樹街一併交去市建局。」市建局人士向本刊透露，「橡樹街八十七號的位置很細，未來重建亦不可能在該地段上起樓，只可以做公園等開放空間。」黃太等八十七號住宅業主「走得甩」，可謂抹一把汗。其中杉樹街二十九及三十一號的業主立案法團主席梁廣基還坦言：「好在今次過到咋，如果唔係我真係去打嗰條友（民建聯李生）呀！」姑勿論如何，市建局主席張震遠在今次「欺凌」事件上，實在難辭其咎。一向以來，市建局出價都「鐵價不二」，小業主無權反價，只有接受與拉倒兩個選擇，絕無如今次般，市建局未曾在收購結果完結前，作出「為大局着想」的呼籲，最終將小業主擺上枱。其後市建局補鑊，並將責任推到傳媒身上，指張震遠只是回應記者提問，才「破例公開呼籲」，希望有關業主可考慮，「是否施壓，見仁見智」。市建局成立十一年，但外界對其運作仍一知半解，而自「梁粉」張震遠○七年五月上任以來，市建局便常獻新猷，時而搞舊區活化，時而推動文物保育，在一一年二月公布新修訂《市區重建策略》後，更先後推出「樓宇維修綜合支援計劃」、協助小業主自行重建的「促進者」及今次出事的「需求主導」重建計劃；去年拿下啟德一塊興建一千伙中小型單位的地皮，還推出「樓換樓」計劃予舊樓小業主揀。

收87號 全棟$4千萬

注：此為橡樹街87號資料；地鋪成交文件尚未上載到土地註冊處，差餉物業估價署亦無其實用面積資料，地鋪資料屬估計。*資料來源：差餉物業估價署^資料來源：土地註冊處#假設一至五樓均為自住，可獲每呎約$3,500特惠津貼；地鋪則為收購價之百分之十。

配合CY政策

身兼六份公職的張震遠，對市建局甚為上心，上任六年以來，市建局共四十九次董事會會議，他僅於去年及前年因為替梁振英助選而各缺席一次，將於今年四月底屆滿的他更有傳因市建局行政總監羅義坤鐵定於二月退休，而分分鐘會破例延任多兩年。作為梁振英的忠實粉絲，又是行政會議成員的張震遠，若再於市建局留任，肯定會全力配合政府大量增加樓宇供應的措施，而地產業界對市建局近年角色轉變，及其僵化制度早有微言，「但邊個夠膽出聲，佢有政府撐腰，直接去搶私樓嘅重建市場，我哋可以點？佢仲惡過啲發展商，好似今次個所謂『鋪王』咁，身家得幾多個億呀，但市建局用三百個居民嚟大佢，呢啲咪大石責死蟹囉，邊個敢同佢鬥。」一名不願透露姓名的測量師說，行家都怕得罪市建局會無生意，敢怒而不敢言。

市建局賠償點樣計？

市建局收購的物業，除會向業主發放市值收購價外，還會有不同的補助津貼，這些津貼動輒幾十至逾百萬元，計算方法相當複雜。住宅市建局會聘請七間測量師行，就物業大細、樓層、地積比率、重建後價值等各因素，為物業估價，剔除當中最高及最低者，計算出單位的收購價。而補助津貼，就是該收購價減去同區七年樓齡的物業平均價，作為資助業主搬遷的費用。以今次收購的杉樹街及橡樹街項目為例，津貼的平均呎價為約三千五百元，呎價乘各單位之實用面積，即是津貼額。自住單位可得百分百的津貼額，出租及空置單位則減半。住宅租戶可獲應課差餉租值的三倍補償，一人家庭最少可獲七萬元，二人或以上家庭則由八萬元起。商鋪計法完全不同，市建局只在兩家測量師行估值中以高者為出價。自用的商鋪可獲該出價的百分之三十五作為特惠津貼；出租的業主亦可獲該出價一成作為溢價津貼。商鋪租戶的補償分為兩部分，一部分是應課差餉租值三倍之金額，另一部分則是以營商年期、商譽等資料作評估，惟此部分的補償金額只由七萬至最高五十萬元。

曾為梁振英競選站台的市區重建局主席蘇慶和，上任近兩年以來爆出最嚴重人事衝突，麾下第二把手、行政總監譚小瑩，上月底以跟蘇氏的理念、使命、方向出現分歧為由請辭，更批評他意圖把市建局變成發展商或僅為發展商提供土地的地產經紀。局內管理層已出現「反蘇」、「挺蘇」兩大陣營，內鬥隨時升級。本刊追查後發現，這場高層內訌背後，牽涉到蘇氏借助顧問報告建議，向這個成立十四年後架構臃腫、職能重疊、管治失衡的機構開刀，尤其把揀選重建項目的權力，交部分非執行董事共享，令以譚小瑩為首的多名高層強烈反彈。接近蘇慶和的知情人士指出，蘇本週四外遊回港後，勢必對之前連串不利指控進行反擊，生劏市建局一幕，指日可待。

引爆今次市建局兵變的火藥引，是今年三月十四日私人顧問公司McKinsey向市建局管理層提交的「Value For Money（簡稱VFM）」及「Organisational Structure Review（簡稱OSR）」顧問研究初步結果，令譚小瑩等高層大為火光的，是報告提出多項建議，大幅削減管理層的權力。本刊取得McKinsey報告的初稿撮要，多項建議明顯衝着市建局管理層而來，包括內部審計匯報對象應由行政總監轉為董事會；讓具專業背景的非執行董事，聯同部分管理層可深入和提早參與重建項目設計、選址等工作，在在分享管理層的權力。有出席McKinsey簡布會議的人士形容，「在場管理層聽完報告後，好多都起晒杠，擺出拒絕接受嘅態度。」

大削譚小瑩權力

McKinsey的報告又指出，市建局重建模式效益低，主因是收購成本高、重建年期拖長，質疑市建局的效率差強人意，譚小瑩及管理團隊更被點名批評。有關機構健康調查的OSR結果，更令管理層及局內員工憂心忡忡。原來研究認為，市建局職位太多層級，人手急速膨脹，架構過分臃腫。「佢哋提出係唔係可以有精簡空間，好似有部門竟然有八層人，係咪四層已經足夠？一啲部門之間工作分得太仔細，根本令運作缺乏效率，一個部門做到，點解要兩個部門存在？」事實上，蘇慶和一三年五月底出任市建局主席後，便極為關注機構人手膨脹及成本效益低落問題，尤其不滿收購部門處理多個項目的進度及效率，他曾否認提出和田生地產合作，惟接近蘇氏的知情人士稱，蘇曾跟田生高層午宴，交流了收樓經驗，包括外判收購程序等，市建局和田生合作「絕無可能」，只是蘇確曾向管理層提及一些看法，近日並成為反對者攻擊的理由。三月三十日晚譚小瑩提出辭職，翌日她出席董事會會議時正式劈炮，更向全體職員發出電郵，公開承認請辭是跟主席理念不同，「曾盡力縮窄分歧，但仍未能達成共識……對將市建局定位成發展商或為發展商收地的經紀，我完全不能接受。」雖獲董事會一致通過公開挽留，但譚堅拒留下，「愈早走愈好。」

蘇慶和本週反擊

備受千夫所指的蘇慶和亦採取連串行動反擊，首先在董事會會議後向全體員工發出電郵，重申「確保市建局繼續履行社會責任」，又特別提及他和譚「只是做事方式不同，並非管理理念出現分歧」。會後他被傳媒追訪，否認曾要求局方和田生合作，「根本唔可能。」同日晚上他發表聲明：「市建局的社會責任與其審慎理財不會相違背。根據《市區重建策略》，兩者可以在政府和其他持份者的支持下雙軌而行。」擺明要為內訌「止血」。據了解，會議後不久蘇慶和已離港外遊，直至本週四才回港，本週五可能出席市建局深水埗醫局街項目竣工儀式，屆時料對連串質疑作出回應。譚小瑩上月底請辭，其實管理團隊早於過去一年，已形成「反蘇」和「挺蘇」兩大陣營，前者以譚小瑩為首，連同執行董事鄭啟華，以及黃偉權、馬昭智等兩名總監；已過檔機場管理局、屬前主席張震遠愛將的前企業傳訊總監邱松鶴，更被局內人視為反蘇中堅分子。挺蘇的高層則有物業及土地總監溫兆華、人力資源總監莫家麟、工程及合約總監林偉能和財務總監韋皙然，其中溫與蘇慶和理念相近，已被視為下任行政總監大熱人選；而韋本被譚小瑩視為清洗對象，料今年約滿後離開，惟最新發展是有機會再獲續約。

六總監變相降職

如果譚小瑩辭職是第一個炸彈，那麼本月內舉行的人力資源及薪酬委員會會議，很大機會出現另一股人事風暴。據了解，當日會議將首次討論顧問報告精簡管理團隊架構的建議，其中一個「最辣」方案，是現有八個總監級的高層人員職位，日後只保留兩個，其餘改為部門主管，變相降職。知情人士透露，總監權力增減及執位的建議倘若落實，隨時出現管理團隊離職潮：「不滿蘇慶和嘅執董鄭啟華，隨時有可能跟住Iris（譚小瑩英文名）劈炮，有啲總監一旦搣柴，唔排除起身走人。」

愈高層愈覺迷失

重組高層架構建議，對市建局無疑極度敏感，但雪上加霜的是，委員會屆時或須一併處理有高層不滿今年薪酬評核的投訴。一名不願透露姓名的市建局非執董透露，本來今年薪酬評核已通過，但譚小瑩辭職前約一星期，突然有一名高層行政人員向委員會發出電郵，投訴評核結果有問題，部分內容更直指譚小瑩。惹人無限聯想的，是人力資源及薪酬委員會主席正是蘇慶和兼任，這兩項議題更可能成為他向反對陣營反擊的最佳時機。 McKinsey的OSR研究過程中，去年底曾向五百多名員工進行機構健康狀況調查（Organizational Health Index，簡稱OHI），結果出人意表。研究發現愈高層的人員，覺得市建局愈無方向，McKinsey過去曾向數以千計公司進行類似調查，甚少出現有關現象；其他調查結果還包括中層士氣低落，基層員工覺得管理層一言堂，下情不能上達。「唔少人提交嘅書面意見，都認為高層唔鼓勵新思維，因循守舊，總之『做開點做就點做』，意見多多就無運行。」經過多年發展，市建局已淪為大白象。顧問報告提及，局內員工由○八年的二百七十五人，倍增至去年的五百六十四人，薪酬支出亦由近一億七千萬元急增至去年的三億四千多萬元。本來只有十層的職級，過去兩、三年忽然加入助理總經理和高級助理經理，報告提出需要作出精簡：「開多咗兩級後，突然有啲部門升咗一批人，但其實做嘅嘢同之前無分別，而且各職級薪酬水平從來不公開交代，員工根本難以知道自己係職級中屬薪高或低水平人士。」知情人士道。冰封三尺、非一日之寒，McKinsey報告只是把蘇、譚兩人的矛盾揭示公眾眼前，但蘇慶和入主市建局不久，便就局方多項政策及重建項目連番「挑機」，包括需求主導項目不應給予七年樓齡賠償；放棄超支逾倍、耗費估計升至十二億元的活化中環街市項目等。最令譚小瑩和管理團隊不滿的，是觀塘市中心二、三期去年七月流標後，相隔兩個月便重新招標。

觀塘重建爆衝突

知情人士憶述，當時譚小瑩一方認為項目流標後，不宜短期內重新招標，因中標價難以達到原來門檻，同時反對修改招標條款；但蘇慶和不滿該項目拖延多年，認為再拖下去，重建成本勢必進一步上漲，此番爭持，亦成為兩大陣營暗鬥轉為明爭的轉捩點。究竟蘇慶和有幾不滿市建局管理層？局內近日流傳，蘇氏上任不久，便在週末為管理團隊舉辦工作坊，他更親自上陣，自備講義向管理層「惡補」機構管理之道，據悉引起部分管理層微言。「以前張震遠只有重大事情先返嚟，但蘇慶和一星期返三、四日，取態完全唔似非執行主席，搞到好多管理層唔妥佢。」 一名與蘇稔熟的市建局非執董認為，蘇上任不久便頻頻表達對多項計劃或政策的不滿，似乎過於急進，形成今天的困局。「佢第一日同傳媒會面，就唔避嫌話市建局都係發展商之一，呢句話已經開壞個頭，好難扭轉捱打劣勢。」

蘇慶和過於急進

但該名非執董強調，大部分非執董都支持市建局改革，加上政府撐腰，相信蘇慶和短期內會還以顏色，「Iris做到六月底先走，但Victor（蘇慶和英文名）肯定會借助顧問報告『做嘢』，呢兩個月一定好戲連場。」市建局非執行董事、本刊專欄作者林智遠指出，蘇慶和及譚小瑩其實可以冷靜地處理彼此的分歧，因為所有法定機構都不是主席及行政總監完全主導，董事會可以擔當調解角色。「我套用之前喺《壹計就明》專欄嘅題目，即『一隻手掌拍不響』，同埋專欄曾寫過『七傷拳未傷人，先傷己』。今次出現（譚小瑩）辭職嘅結果，係咪對市建局最好？我有好大保留。」

昔日被剃頭今日剃人頭

譚小瑩忽然劈炮，各方矛頭直指蘇慶和，認定是他將譚逼走。諷刺的是，今天向人施壓者，原來過去十三年擔任第二把手時，曾兩度受機構主席施壓，黯然退下火線。曾任房屋協會執行總幹事十二年的蘇慶和，多年來因房協主席只屬「掛名」性質，他儼如掌舵人，直至身兼行政會議成員的鍾瑞明出任主席後，積極介入機構事務，風頭完全掩蓋蘇氏，加上港府檢討房屋架構後，決定讓房協淡出房策角色，令蘇意興闌珊，○二年十月離任。蘇慶和另一次被逼走事件更為人熟悉，○七年四月領匯大股東兒童基金（The Children's Investment Fund，簡稱TCI）透過董事局及主席蘇兆明，向時任行政總裁蘇慶和施壓，要求向商戶大幅加租。據悉蘇向港府高層求援不果後，四月底宣布以嚴重痛風為由，同年七月合約屆滿後離任。

香港的搶地戰，無日無之，最出其不意的一場，在市區長沙灣的一排唐樓。這場戰役的矚目處不在價值，在於出招之絕。市建局公布收樓之前三個月，有神秘財團「洞悉」天機，竟密密掃貨。由於所收單位正在地盤中央，雙方展開一場角力戰，財團獲中國銀行借出六億元，軟硬兼施，既指市建局爭食，又放聲氣願合作重建。處於被動的市建局反手出招：申請《土地收回條例》強收單位。市建局在該項目，部分號數其實只收得兩成業權。市建局亮出尚方寶劍有勝無敗，但有業界人士揣測，政府會否因缺地而頻頻「出劍」，令業主毫無保障？

這一排唐樓位於長沙灣東京街和福榮街交界，涉及十三個街號，位置優越，鄰近港鐵站。而且正好是街角的大單邊位，呈「L」形，是每個發展商心目中的肥豬肉，估計重建後有十萬呎樓面，最少可套現十五億元。記者在現場視察，這排唐樓雖然外觀殘舊，部分磚牆外露，但內裡樓梯等保養良好，除部分單位被間成劏房，仍有少量住客留守居住。其中今年八十三歲的余伯，仍住在福榮街240A號，見證着這場土地搶奪戰。他說先由一個神秘財團插旗開始：「佢哋上來敲門，話出每呎七千多元收購我個單位，咁我咪同佢簽出售同意書。過咗無耐，市建局先來，話出每呎九千幾蚊。」余伯其實未能將單位售予任何一方，事關單位原是由他姑姐持有，於八十年代他向姑姐購買，辛苦供了十多年，臨近供斷時，已移民加拿大的姑姐不幸離世。當時單位沒有轉名，余伯雖然已經在單位住了幾十年，但業主身份暫仍未被確認。

攻防戰揭幕

《壹週刊》記者翻查買賣記錄，發現較市建局捷足先登，主要是三個姓譚的兄弟姊妹，另有一人姓趙。根據往績，他們的「腳毛」曾出現在已拆卸重建的九龍灣啟德大廈，以及茶果嶺村等，反映早有前科。一二年底至一三年二月，他們在該排長沙灣唐樓，合共購買了十四個單位。其中在福榮街240號、240A號，兩個號數，更佔了四成業權。由於這兩個街號正位於「L」形的中央。巧妙地取得這個項目的心臟位置。一三年三月，市建局宣布重建該位置的計劃。有前市建局高層指，在該局宣布重建前幾個月竟有人大手掃貨，相當巧合，「我懷疑早已經洩漏了風聲，但內鬼唔易捉。」無論如何，市建局給予公眾兩個月時間提出反對計劃，譚姓業主指責市建局與私人發展商爭飯食，更與市建局討價還價，指他們會嘗試收夠八成單位再強拍，希望將這塊肥豬肉搶回手中。

第二輪搵靠山

同年八月，他們搵來了大靠山，增強實力與市建局對撼。譚姓業主與一間註冊地址在中國廣州的公司，簽訂了重建該項目的合作備忘錄。持有這家廣州公司的股東叫達洋控股，一四年二月，中國銀行證明該公司有達6.1億元的信貸。這家達洋的股東王德雄和王德財，是紮根內地地產商王新興的家族成員。另外，王德雄是內地聯華超市（980）非執董。聯華超市近月更獲阿里巴巴收購一成八股份，成為第二大股東。據知，兩人小時候隨家人居於長沙灣元州街唐樓，並自設幾百呎山寨毛衫廠王新興，八十年代漸見規模，便回家鄉潮陽設廠，發展至全國有逾十間廠房，集團二千年開始轉型搞地產，於深圳、上海、北京都有地產項目，在廣州建有萬菱廣場，亦是一統九龍灣啟德大廈業權的發展商。據熟悉王家的商界人士說，家族大哥王德渭活躍潮州商界，負責對外聯繫及管數；集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任，兼任上市聯華超市非執行董事，女兒王惠貞近年由商界轉戰政界，廣建政商人脈，曾與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

亮出尚方寶劍

雖然財團實力雄厚，但市建局亦不妥協，反駁財團沒有確實時間表，而且市建局重建開價更高，又有更好安置，更合乎「公眾利益」。這兩年間，市建局出價每呎九千四百元收購，共收得六成半業權，但部分街號、尤其地盤的心臟地帶，只收得兩成業權，財團死不放手。記者輾轉聯絡到這財團的代理人陳先生，並相約他到一個單位見面。他說財團對市建局的賠償，根本看不上眼，「賣咗俾市建局，都唔夠佢哋買番個單位，賣嚟做咩？依家做劏房收租，都收十幾萬一個月！如果佢哋收晒其他，淨番我哋阻住地球轉，我哋咪再傾囉！但依家唔係咁。」本來市建局無佢符，最大機會是「肉隨砧板上」或被迫合作，但今年二月，市建局拍板使出「尚方寶劍」，扭轉了形勢。這把寶劍，正是《土地收回條例》。過往政府部門引用這條例，都是用於起公路、基建，又或已收到八成以上業權的舊樓。今次市建局在只收得整體項目六成多業權，以及部分街號得兩成業權下，已引用收回條例，屬香港第一次，而市建局申請後，會交行政會議決定。

強搶民產

財團代理人陳先生向記者激動指，無料到市建局有此一着：「尤其個地盤有啲單幢號數，佢哋只收到兩成業權！真係離晒譜，同強搶民產有咩分別？」他們只能待行政會議的決定再作打算，「梁振英就格硬嚟，林鄭可能唔同。」《壹週刊》記者曾多次到譚姓業主所報地址拍門，希望找他們回應，均無人應門，按公司地址亦找不到他們。而王新興集團王氏家族，則指一向低調，婉拒回應。市建局已經企硬，市建局的非執行董事潘永祥指，市建局不會因此罷手，「咁係唔係項目中間被人落咗重釘，我哋就要左右起兩幢牙籤樓，中間永遠重建唔到？如果有人落咗釘唔重建，我相信唔係業主或者公眾意願，全港亦都唔使做重建啦。」

市建局賺得到

過往極少私人發展商與市建局硬碰，市建局非執董周光暉說，反而不少想在香港立足的內地發展商，都會投標市建局提出的重建項目，只是暫時猛虎不及地頭蟲，「香港發展商熟香港，譬如你話新世界、恒基、信和，做咗幾十年。」市建局招標很公平，會評核所有投標發展商的技術要求，「依家要求smart building，垃圾點處理，點樣節能。另外我哋要求單位面積不少於二百六十呎，有幾多停車位、商場，發展商喺五年、十年內都唔可以賣。」另外是財務安排，發展商估計成本，賺到多少，及分給市建局比例。即是價高者得，難怪市建局的重建項目，售價不會比市價低，亦有大量盈餘。市建局標榜自己重視與平衡社區發展，因此項項工程都會蝕錢，但綜觀過去五年，除了一四年錄得大虧損，盈利都以十億計。翻查年報，其收購不時遇到「釘王」，單是收購裕民坊四個鋪位，已經用了二點八億元，來年市建局與其他發展商合作的項目將會相繼落成，收成期將至，市建局的盈利還會繼續升。周光暉替市建局解畫，「市建局成日俾人鬧官商勾結賺好多錢，其實我哋無預計賺咁多，只不過樓價一直升。即使賺得多，錢都係公眾的，用嚟再收樓。」隨着樓市繼續升溫，內地財團搶佔舊區重建市場時，與市建局出現紛爭，《土地收回條例》這把尚方寶劍或會愈來愈多用。

撰文：孫樂祈攝影：財經組資料：黃敬蓮、方婉婷插圖：詹震寰[email protected]