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換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期，樓市比之前更加淡靜，不單少賣盤，連買盤及睇樓量都減少，
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情：逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數，多數人看到威脅生命的危機，即使是機會那麼小，距離那麼遠，一樣會影響入
市心情，所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影，莫講大多數人作壁上觀，即使希望擇肥而噬者，亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候，往往就是價格偏高遇上突發利淡消息，眼前市況就是一例；為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式，又不見如此看法？筆者以前講過，銀行閂水喉就是樓市罩門，因為此浪樓價上升，供應面固然重要，更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按，雖然影響只是半厘，而P按沒有大變動，但這表示銀行不願多做微利的H按生意，不是變相閂水喉嗎？
今次日本要自救，環球抽資班師回朝，令日圓匯價被炒高，究竟會否令到流動資金減少，甚而提早減息？還是像某些言論所講，日本政府也要量化寬鬆一下，央行不是注資入銀行體系嗎？筆者看到的是，資金泛濫之餘，還要看看究竟流到那裏，目今樓價估值高企，而恆指市盈率只有13倍，正正反映雖有資金，卻只願流入樓市及商品市場，股市遠沒有受惠。正因如此，即使日本也來量化寬鬆，製造出來的流動性也用於重建，對日本經濟或有提振作用，未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃，2011年2月24日以後住宅自住業主，可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位，詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂，樓換樓「應該」是淨換，要額外付出樓價差價，與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司，之所以要改組，就是因為土發當年蝕得太厲害，不得已要變身為半官方機構，換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺，令到市建局大幅盈利，但市建局亦要遵守市場遊戲規則，新舊樓宇有折舊差額，亦有設施上的不同，要求無需補錢就
能舊換新，未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償，被人認為是搵小業主著數，可是數十年樓齡的樓宇，現在以七年同區樓價計算，同樣地因為樓齡與設施上
的出入，達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償，又是另一種的不公平，筆者認為，正正因為沒有選擇是十全十美的，所以才需要多種選擇！接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資，接受換樓的就可以得回一個物業，只是不同的選擇，無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA)，市值八十萬的單位，往往可以收到140-200萬（見附圖），需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例，當年的收購價比同區港灣豪庭還要高，事隔經年，港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股，現在三塊多應否賣，財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多，不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句：「輸oc都輸死！」甚麼是oc？請睇標題。      
    

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四幢舊樓　收購呎價逾$9,000　 五年後市建局原地建165單位

1 : GS(14)@2013-06-29 17:50:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130629/18316420

                              【本報訊】市建局昨日公佈選出兩個由業主主動申請重建的項目，位於大角嘴福澤街與利得街交界，以及深水埗黃竹街，合共四幢五十年舊樓，預料收購價每方呎逾九千元。市建局預計五年後將建成合共165個中小型住宅單位，並會在低層預留單位做「樓換樓」，供受重建影響的業主選擇。
記者︰林樂軒

                今次「需求主導」計劃，福澤街與利得街交界項目，以及黃竹街項目，地盤面積分別只得700方米及500方米，估計受影響的業權分別有54及55個。大部份單位均有殘舊失修問題，出現石屎剝落、喉管破裂。部份單位更被分間成劏房出租，以及有天台僭建。現時大約有196個家庭居住。市建局昨日派出100名職員到兩個重建項目內進行凍結人口調查。

       

居民盼原區上樓

                基於地盤面積所限，市建局預期重建後的住宅單位數目分別有96個及69個，總樓面面積5,100方米及3,400方米，商業樓面640方米及420方米，預計2019至2020年完工，總發展成本13億元。市建局短期內會與業主和租客舉行簡報會，兩個月後提出有條件收購建議，包括初步的收購價，若在75天內獲得不少於8成業權的業主接納，並獲發展局局長批准，市建局便會與業主完成收購程序，業主亦可選擇樓換樓或現金賠償。
張小姐一家四口住在利得街家慶樓劏房，月租4,100元。靠任職裝修散工的丈夫，月入約14,000元，獨力支撐她、4歲及8歲幼子開支。張小姐表示，其中一名天台戶經常「執垃圾食」，又將飯盒棄置在後樓梯，更會有人屎狗糞，引發惡臭。張小姐輪候公屋超過6年，希望今次會獲政府同區公屋安置，「冇就去嘈，一遊行就會有」。
牛仔褲批發公司惠信行是受影響的商戶，扎根於黃竹街十幾年。老闆何先生支持重建，「一落雨就滲水，整濕啲牛仔褲，業主唔肯整，保險又冇得賠」。他表示，附近仍有很多空舖，搬遷沒有困難。但另外兩間服裝批發公司的員工擔心很難在同區找到同類型舖位，或被迫結業。                                                        

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麗展奪新山道市建局項目

1 : GS(14)@2014-04-30 10:26:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140430/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】昨天除港鐵日出康城4期閃電開標外，本月初截標的市建局土瓜灣馬頭角新山道、炮仗街商住項目亦公布中標結果，以便配合政府大增未來住宅供應的大方向。最終中小型發展商麗新發展(0488)，擊敗信置(0083)、會德豐(0020)及內房萬科置業(香港)奪標，投資額逾11億元，計劃發展中小型高級住宅項目。


一如過去市建局項目，市建局未有就項目公布中標價。上述新山道、炮仗街項目，上月共吸引23個發展商遞交意向書，惟市建局僅邀請當中19家發展商入標。該項目本月初截標，最終僅獲8份標書，多達11家發展商縮沙。




投資額逾11億 涉144伙

麗展副總裁潘銳民接受查詢時回應稱，項目將投資逾11億元，發展中小型高級住宅項目，提供200多個單位，地下及1樓將設商舖，由於區內對飲食有殷切需求，舖位料作飲食業發展。

地皮估計市值約5.8億

上述項目可建樓面近11.34萬方呎，涉約144伙，其中不少於一半單位實用面積在500方呎或以下，地價市場估值約5.8億元，每方呎樓面地價約5000至6000元。項目會以價高者得形式出售，若將來賣樓收益在13.3億元以上，即呎價達11,730元時，需按比例分紅予市建局，最高分紅達五成。

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市建局中海外出擊　港島西新盤混戰星鑽一房751萬入場

1 : GS(14)@2015-01-11 20:19:06





■星鑽位於第三街，樓花期長約17個月，料只有高層向北單位可望海景，其餘單位只能望舊樓。　資料圖片



【本報訊】借西港島綫通車效應，市建局及中國海外（688）乘勢推售西營盤第三街新盤星鑽，首批60伙，最高12%折扣優惠。折盡優惠，星鑽入場一房750.5萬元起跳，呎價1.93萬元，貴過英皇（163）望海景新盤維港峰入場一房呎價1.86萬元。恒地（012）亦加入西區新盤混戰，加推同區加倫臺曉譽8伙貨尾下周一開售。記者：陳東陽


西港島綫通車後，西營盤第三街星鑽是第一個推售的全新盤，首張價單推出60伙，戶型涵蓋一房至三房標準單位，售價由852.9萬元到1,948萬元，呎價介乎22,038至25,556元，以定價計算，首批單位平均呎價約2.26萬元。中國海外地產董事總經理游偉光形容開價為合適價錢，定價有參考同區新盤，每人最多認購2伙，不接受公司名義登記，以定價計算，首批單位市值約7億元，部署短期內上載銷售安排。發展商提供多項優惠，包括12天成交6%折扣，3月底前簽臨約2%優惠，以及4%印花稅津貼，累計最高12%售價折扣。以首批最平一房單位2樓F室，實用面積387方呎，折盡88折後750.5萬元起步，呎價1.94萬元。對比英皇同區新盤維港峰，發展商聲稱戶戶望海景，位置景觀明顯較星鑽為佳。發展商上月中推出首張價單，入場單位6樓C室，同為一房單位，折盡優惠後實售974.9萬元，呎價18,605元，入場戶呎價平過星鑽。



AVA128提價2%賣

另外，星鑽昨日開放示範單位，售樓處設兩房間隔連裝修及清水單位各一，以35樓F室（面積764方呎）為藍本，並接受準買家入票，惟市場指星鑽首日收票情況冷淡，僅錄個位數字登記。區內其他新盤亦各有異動，當中全幢物業劏則作開放式單位的AVA128，將5伙A及C室單位提價2%。涉及單位事隔不足一個月已兩次加價，累積加幅介乎4%至5.7%。恒地亦乘機散貨，加倫臺36號曉譽公佈新一張銷售安排，下周一賣8伙餘貨，但據成交紀錄冊顯示，項目上月初推售8伙貨尾單位至今未錄成交。蠢蠢欲動的發展商尚有九建（034），集團旗下堅尼地城加多近山項目尚餘約70伙貨尾待售，市場指項目樓書將於短期內上載，料重推訂價較首次推售有約2成加幅，呎價達約2.5萬元。新地（016）東涌新盤東環明日將進行第二輪銷售，涉320伙，市場指項目昨日截票，累收1.3萬票，超額認購逾39倍，以首輪向隅客重新登記為主。







來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150109/18996345

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市建局首推出資助房屋料年底發售啟德煥然壹居三百伙

1 : GS(14)@2015-01-15 08:48:43





■市建局主席蘇慶和


【2015施政報告　房屋規劃】【本報訊】政府破天荒邀得一向只以市價賣樓的市區重建局出手銷售資助房屋，是市建局成立十四年來首次，一改以往只拆舊樓、賣豪宅的做法，消息指市建局傾向撥出用作樓換樓的啟德煥然壹居約三百個單位，以夾屋形式出售，料單位價格處於居屋與私樓之間，最快今年底推售、明年入伙，不排除將計劃恒常化。現時鄰近啟德的私樓成交呎價約為一萬三千元至一萬五千元，料日後單位呎價仍有機會過萬元。記者：鍾雅宜　譚靜雯　陳家雄



施政報告提出積極探討透過市建局等機構提供資助房屋，市建局主席蘇慶和昨午召開特別董事會與發展局局長陳茂波會面後，下午隨即宣佈將全力支持施政報告增加資助房屋政策，希望可出一分力，未來數月會與政府積極探討政策和執行安排，強調市建局市區更新角色沒有轉變。



或要求政府注資


消息指，為應付急切需求，董事會初步傾向將現時用作樓換樓的啟德樓盤煥然壹居三幢高層大廈中，其中兩幢共三百個單位改作資助房屋出售，包括約二百六十個一、兩房單位，面積介乎四百至五百平方呎，另外四十個為三房單位，售價及入息限額未有定案，但會參考以往夾心階層住屋計劃，初步傾向價格處於居屋之上、私樓之下。以往夾屋由房協推售為主，對象為無力購買私樓而超出居屋入息限額人士。據悉該局管理層稍後會進一步研究建議，待下次董事會會議上作深化討論，料最快2月開會，如能落實，仍需進行更改地契等程序，樓盤預計明年初落成，若一切順利，該局最快於今年底推售單位，明年入伙。消息強調，樓換樓計劃仍剩下一幢高層大廈及一幢低層大廈的單位可供重建戶揀選，是次計劃不會影響樓換樓供應。消息又指，董事會上亦有成員建議將銷售資助房屋計劃恒常化，但擔心財政上會出現問題，需進一步討論，不排除要求政府注資，亦有建議指：「政府係咪可以考慮喺市建局地皮旁，撥出一啲政府土地畀市建局作相連發展？如資助房屋同私樓一齊賣，或可以解決財政問題。」市建局非執行董事、立法會議員胡志偉認為該局出售資助房屋，不能單以個別項目滿足市場需求，而需要長遠政策及後續行動支持，會上成員對於市建局角色定位有不同意見，現階段未討論計劃詳情。公屋聯會主席王坤指，根據以往經驗，九七年樓市高峯期時，夾屋的家庭入息限額為六萬元，按推算以現時樓市水平，有關家庭入息限額約定在六至七萬元，折扣率會少過居屋，即不會低於市價的七折。




同區私樓呎價萬五


現時啟德鄰近私樓成交呎價由約一萬三千元至一萬五千元，中原地產分行經理林耀斌指，該區私樓譽．港灣一個實用面積約一千平方呎單位，最近以一千六百多萬元成交，呎價逾一萬五千元；另一個土瓜灣私樓翔龍灣單位最新成交呎價亦達一萬五千多元，同區居屋采頤花園未補地價的成交呎價亦達七、八千元。自負盈虧的市建局過往常被指摘靠收購舊樓以興建豪宅牟利，現任主席蘇慶和上任時，也不諱言市建局「理論上都係發展商」。今次變做資助房屋的煥然壹居，是林鄭月娥於2011年仍任發展局局長時推出，政府當時預留了一幅啟德用地給市建局進行樓換樓計劃，興建一千個單位，林鄭當時就形容該批單位設計實而不華。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150115/19003621

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林濬暫代市建局行政總監

1 : GS(14)@2015-06-15 01:17:33

【本報訊】市建局前行政總監譚小瑩因與主席蘇慶和理念有分歧，已於本月1日正式離任，政府宣佈特首已委任市建局非執行董事林濬（圖）暫代行政總監一職，下周一（15日）生效，為期10個月，以便當局公開招聘接任人選，但林已表明不會申請正式接任行政總監。



稱無意申請接任


現年69歲的林濬是祥雲策略發展投資管理有限公司執行董事，本身是建築測量師，曾任香港測量師學會會長，2008年12月1日獲委任為市建局非執行董事，林現已辭去非執董職務。林指對巿建局正籌備公開招聘行政總監一職，表明不會申請，亦不會在暫代任期終止後再任非執董，當局未有透露林濬薪酬金額。發展局局長陳茂波及市建局主席蘇慶和均歡迎有關委任。身兼市建局非執董的立法會議員麥美娟認為，林暫代行政總監有助令員工更安心緊守崗位，但她希望林可向董事會交代其私人職務及做好利益申報工作，希望他不要以過客心態擔任此職，應繼續按「以人為本」原則辦事。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150613/19182798

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20財團爭市建局項目　破紀錄

1 : GS(14)@2015-07-22 23:13:49

【本報訊】市區地渴市，劏房專家市建局馬頭角北帝街/新山道重建項目，破紀錄大收20份標書。中港星三地財團均有出手，發展商都表明看中近沙中線的概念，以及看好商業樓面潛力。




馬頭角項目近沙中線

項目早前接獲32份意向書，已經為市建局項目次高，豈料昨日大收20份標書，出席率超過6成，數目創紀錄，比2004年中批出深水埗福榮街項目（即現時的海峯）的舊紀錄16份多4份。綜合現場消息指，莊士機構聯同新加坡鴻福集團合資入標，莊士地產代理副總經理陳慶光指，項目近沙中線，舖位有潛力，看好中小型單位需求。另英皇（163）聯同內房世茂房地產（813）合資。內房龍頭企業萬科置業（香港）則獨資出手。本地財團則有長實（1113）、麗新（488）、新地（016）、新世界（017）、會德豐（020）、遠展（035）、香港小輪（050）、信置（083）、永泰（369）、宏安（1222）、香港興業（480）、K&K Property及金朝陽（878）等，大部份為獨資，另富豪（078）及百利保（617）合資入標。遠展亦表示項目有沙中線概念，又有商業樓面可做餐飲，是入標的原因。項目總樓面約10.5萬方呎，1.76萬方呎為商業樓面，可提供約160伙住宅，最快2019年落成。招標條款中列明，當賣樓收益超過16.8億元便要向市建局分紅，即是呎價1.6萬元，首個4,000萬元分紅20%；每個4,000萬元增分紅10%，若超過1.2億元，分紅就達一半。地皮估值約5.2億至7.4億元，樓面呎價約介乎5,000元至7,000元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150715/19219752

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市建局海壇街項目 批予德祥

1 : GS(14)@2015-12-24 02:17:41

http://property.mpfinance.com/cf ... 1223/paa01/lac1.txt
市建局海壇街項目 批予德祥   文章日期：2015年12月23日
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【明報專訊】市區重建局公布，批出深水埗海壇街205號至211A號需求主導重建項目予德祥地產（0199），項目將來可建69個住宅單位，成為德祥地產繼夥拍資本策略（0497）重建銅鑼灣舊樓為yoo Residence後，系內另一住宅發展新項目。

樓面逾3.4萬呎 可建69伙

德祥地產近年積極參與投地，繼早前於私人市場，成功以7.8億元購入灣仔卓能廣場後，今次再購入市建局深水埗海壇街205號至211A號需求主導重建項目；上址地盤面積約4553方呎，可提供約3.41萬方呎住宅樓面涉約69伙住宅單位，以及4263方呎商業樓面。

另宏基資本（2288）早前斥資1.25億元購入的大角嘴必發道130、132及134號全幢工廈，作價分別為7540萬及4970萬元，公司董事包括宏基資本（2288）主席陳偉倫（圖）及執行董事葉振國。據悉，上址地盤面積合共4477.5方呎，地段為「其他指定用途（商貿）」用地，可按地積比率12倍重建，總樓面約5.3萬方呎。

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市建局推三招防圍標

1 : GS(14)@2016-01-18 17:53:37

【本報訊】施政報告提到大廈維修圍標問題，發展局局長陳茂波在網誌透露市建局將推三招助業主防圍標，包括提供維修工程的採購指引及設電子招標平台。



招標前專家給意見

陳茂波不點名提及大埔新興花園早前被揭發維修工程的承建商入標價，異常地高於獨立專業人士估價逾倍，最終業主以大比數否決招標，反映獨立估價功效。他指現時市建局及房協等機構合作的計劃，如樓宇更新大行動等，已安排獨立專業人士提供項目估價供業主參考。市建局亦將於第二季推出試驗計劃，向業主提供指引文件及「貼士」，讓業主依恰當採購程序委聘專業顧問。市建局亦會安排專業人士在招標前就工程費用預算提供意見，業主可作依據判斷標書價格是否合理。另外，市建局將會設電子招標平台委聘承建商，供業主直接在平台上接收投票意向書和發出招標文件，開標前會保密投標者身份，用以減低招標程序遭操控的風險，稍後會再公佈試驗計劃細節。■記者蕭洛汶





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160118/19456750

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市建局杉樹街項目 邀29發展商入標

1 : GS(14)@2016-04-23 16:36:38

http://property.mpfinance.com/cf ... 0423/paa01/lac1.txt


【明報專訊】早前接獲合共30份意向書的大角嘴杉樹街、橡樹街需求主導重建項目，市建局昨日公布，正式推出項目招標。項目將於下月26日截標，並已邀請29家符合資格的發展商入標，包括長實地產（1113）、新地（0016）、會德豐（0020）等，內房萬科置業亦獲邀請入標。

傳售樓8.6億後分紅

上址地盤面積約8256方呎，重建後料可提供住宅樓面約61936方呎，涉約115伙，商業樓面則約7739方呎。市傳市建局規定，未來中標財團當賣樓收益達8.6億元，即呎價約1.2萬元後，首3,000萬元需分紅20%，而其後按比例遞增至最高50%；同時需交還5層共25伙，或樓面約1萬方呎予市建局，以作樓換樓之用。另項目一半單位，實用面積需介乎260至480方呎。

業界料細山路地反應一般

至於上年度流標的青衣細山路青衣市地段，同樣於昨日開始招標，截標日期為下月27日。地盤面積約66737平方呎，作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。若加上私人住宅用途，可建樓面面積約47.41萬方呎。中原測量師行執行董事張競達估計，由於地皮位置遠離港鐵站，並涉及大範圍斜坡保養，或令發展成本增加，故入標者將會不多，料出價亦將審慎。

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