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邊度都有陽光 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/10/blog-post_30.html
承蒙當年董伯伯的「建華八年」，替香港這個資本市場引入房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REIT)這一種玩意。筆者當年拙文《奇貨可居 - 當心REIT陷阱》曾以冠君產業信託(02778：HK)為例拆解REIT財技乃當年於1997年房地產高位過度拓張的中小型地產商「掛磚頭，賣鉅債」的絕世財技。

「⋯REIT一般是由地產商分拆旗下的物業注入REIT上市，其行動猶如把業權賣出。因此，個別地產商注入REIT上市的物業可能是質素次佳的不動產。通常該地產商亦同時擁有該REIT的主要業權，以便日後市況轉變時另有打算。 在1997年金融風暴前夕，香港一些中型地產商舉債以天價買入了一些不動產。金融風暴爆發後，其營運曾出現了困難。數年前的REIT熱令他們藉機以注入優質商廈作為幌子，同時把地產商的債務注入REIT，令大股東乘機套現還債。 地產商的大股東在旗下的REIT上市前以低價發行地產母公司認購期權，待REIT上市後，母公司便因減債業績大好，股價井噴，其認購期權便大賺特賺。 更絕的是，由旗下的REIT上市而分給母公司的紅利，由地產商的大股東以巨額股息乘機套現。 即使該負債纍纍的REIT保證在上市頭數年派發高息，其實只是地產商的大股東以利率掉期及其他財技把日後的利潤提前套現以粉飾廚窗而已！某REIT(冠君產業信託(02778：HK))自二零零六年上市至今，股價下跌超過五成，與同期香港樓市比較真是跑輪一條街。且看某REIT與希慎的債項對股東權益比率分別是11.92%和62.25%，某REIT如此高槓桿又怎會不影響其股價的表現呢。⋯」
人有盲點，兼有偏見。曾經是「籮底橙」亦有飛上枝頭變鳳凰的一天。近日財爺再推「辣」招打擊樓市措施，那麼在「磚頭」上升至天價之際，對於仍看好地產的博友來說可有蒼海違珠呢？也許陽光房地產基金(00435：HK)是一個可能的選擇。
2012年9月28日拙文《多拉A夢大戰強國人》指出「⋯1999年1月香港島、九龍和新界舖位(私人零售樓宇)每月每平方米租金由分別港幣776元、799元和551元，上升至2012年7月每月每平方米租金分別港幣2,046元、1,426元和1,413元，升幅分別是163.66%、78.47%和156.44%，可見以租金升幅計新界絕對不遜於香港島。同一個時期內每平方米售價，香港島、九龍和新界舖位由分別港幣145,982元、136,973元和140,446元，上升至2012年7月每平方米分別港幣444,456元、438,149元和272,221元，升幅分別是204.46%、219.88%和93.83%，以售價升幅計竟然九龍跑嬴大市而新界則大落後⋯。」根據2012年8月差餉物業估價署的數據，香港島、九龍和新界舖位租值分別是3.64%、3.94%和4.44%，似乎新界舖位仍畧為低水。
由2007年至2012年業績可見，寫字樓物業租用率由91.90%上升至98.90%；而同期零售物業租用率則由97.70%上升至98.60%。至於同期內寫字樓物業租金由17.60港幣/平方呎上升至23.30港幣/平方呎，複合增長4.79%；零售物業租金由41.80港幣/平方呎上升至50.80港幣/平方呎3.30%，複合增長4.79%。
期內總負債/權益由117.43%減至51.77%；每股資產淨值由3.19港幣上升至5.62港幣，複合增長9.90%。槓桿減少動力除源自「磚頭」升值外，尚有管理層把總負債由港幣55.84億元減至港幣46.71億元。
雖然陽光房地產基金(00435：HK)缺乏甲級旗艦「磚頭」，但其物業組合散佈在香港島、九龍和新界各區，正是「邊度都有陽光」。以2012年10月30日收市價計，陽光房地產基金(00435：HK)收報港幣3.15元，息率6.38%，市帳率僅得56.05%，點計都比「磚頭」現貨平。

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指建制狂谷致選情一面倒　葉劉諷林鄭「瞓喺度都入到閘」

1 : GS(14)@2017-01-25 07:34:48

■林鄭月娥自稱參選是「上帝旨意」，其競選辦放有聖母像（箭嘴示）。



【特首戰開打】【本報訊】林鄭月娥宣佈參選特首以來，連番離地言論及表現頻頻失分，曾經因為特首梁振英讚揚林鄭有擔當而激動哽咽的新民黨主席葉劉淑儀，昨出席電台節目時「寸爆」林鄭，自稱「一定唔會唔識搭地鐵」、「冇廁紙會用紙巾」，更指盛傳獲西環支持的林鄭「瞓喺度都入到閘」，但票源過份集中只會拖累其公信力，向同樣有意成為香港首位女特首的林鄭重點進擊。記者：姚國雄



葉劉淑儀昨出席商台節目時暗寸林鄭，大讚自己是4位參選人中唯一有直選兼有政府工作經驗的人，「我有10年選戰經驗，一定唔會唔識搭地鐵」。她更拿出兩張八達通，指一張用來泊車，另一張是其長者八達通，強調自己懂得入閘，暗寸林鄭連以八達通入閘搭港鐵也不懂。


稱半夜無廁紙會用紙巾


林鄭日前發現「原來便利店係冇廁紙賣」惹全城嘲笑，葉劉被主持人問到若半夜沒有廁紙會如何應對時即說：「全屋都冇廁紙，咪用tissues（紙巾）囉。」她指即使沒有紙巾，也可到通宵營業的超市。葉劉強調部份傳媒鋪天蓋地支持林鄭，但此策略「害咗佢」，因為這導致選情過份一面倒：「對佢（林鄭）都唔係幾好，我諗佢自己都知。」葉劉又指近來少了選委轉軚支持林鄭，「（我）喊完之後少咗啲」。曾經在回應特首梁振英讚林鄭有擔當時激動哽咽的葉劉表示，料不到當日會激動，因當時有感世態炎涼：「我搵好多人都唔應，唔通我真係咁差？我唔係咁差吓嘛，唔通我唔算愛國愛港？我好早就放棄英籍護照，冇講條件，為咗過渡（回歸）。我係咪真係咁差呢？愛國愛港人士都唔騷我呢？當時有啲感觸，不過一時嘅箒，瞓一覺冇嘢。」她直言電影《亂世佳人》女主角的對白「Tomorrow is another day（明天是新一天）」是其格言。


指外界或質疑選舉遭操控

葉劉認為林鄭如今「瞓喺度都入到閘」，但林鄭也深知投暗票時是另一回事，指林鄭獲人大常委范徐麗泰、政協王國強及民建聯張國鈞等支持，為她帶來人大、政協、民建聯的提名票。但葉劉認為即使林鄭獲700提名票，「阻住其他人入閘」，未來管治也有問題：「市民會睇嗰700個人邊度嚟，如果太明顯有某啲組織畀你，靠嗰啲組織，你唔做嘢都攞到，選到對未來執政都有影響……如果係咁DQ對手，你唔好淨係諗當選，係要諗未來管治。」她甚至認為林鄭即使高票當選，未來5年也不一定有良好管治，因外界會質疑選舉結果有人幕後操控，特首公信力定受影響，而她至今仍有信心取得足夠提名入閘，強調會戰至最後一兵一卒，將與不少選委和團體會面，包括僱主聯合會、醫生、會計師、工程師、高教界選委。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170124/19907002
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【逝去的感情...】前度都有展覽？ 一人一個分手故事

1 : GS(14)@2018-02-13 03:42:45

有參加者的展品是鑽石戒指。

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人有不同死法，成為他人的前度或者是其一，永遠消失於對方的生命中。你可以冤魂不散，又或投胎重新做人。人的記憶有限，逝去的感情或會忘記，但留下來的「遺物」，卻不會憑空消失。情人節前夕，有人很浪漫地為它們搞「分手展覽」，30多件展品化身講故佬，坦蕩蕩的告訴你自己的前塵往事。分手展覽 Ex-hibition日期：2018年2月10及11日（星期六及日）時間：下午1時至晚上8時地點：饒宗頤文化館 G座下層活動室2及4場地提供﹕龍華軒咖啡室記者﹕湯珮然攝影﹕徐振國，張志孟



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180210/20300783
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