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邊度都有陽光 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/10/blog-post_30.html
承蒙當年董伯伯的「建華八年」，替香港這個資本市場引入房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REIT)這一種玩意。筆者當年拙文《奇貨可居 - 當心REIT陷阱》曾以冠君產業信託(02778：HK)為例拆解REIT財技乃當年於1997年房地產高位過度拓張的中小型地產商「掛磚頭，賣鉅債」的絕世財技。

「⋯REIT一般是由地產商分拆旗下的物業注入REIT上市，其行動猶如把業權賣出。因此，個別地產商注入REIT上市的物業可能是質素次佳的不動產。通常該地產商亦同時擁有該REIT的主要業權，以便日後市況轉變時另有打算。 在1997年金融風暴前夕，香港一些中型地產商舉債以天價買入了一些不動產。金融風暴爆發後，其營運曾出現了困難。數年前的REIT熱令他們藉機以注入優質商廈作為幌子，同時把地產商的債務注入REIT，令大股東乘機套現還債。 地產商的大股東在旗下的REIT上市前以低價發行地產母公司認購期權，待REIT上市後，母公司便因減債業績大好，股價井噴，其認購期權便大賺特賺。 更絕的是，由旗下的REIT上市而分給母公司的紅利，由地產商的大股東以巨額股息乘機套現。 即使該負債纍纍的REIT保證在上市頭數年派發高息，其實只是地產商的大股東以利率掉期及其他財技把日後的利潤提前套現以粉飾廚窗而已！某REIT(冠君產業信託(02778：HK))自二零零六年上市至今，股價下跌超過五成，與同期香港樓市比較真是跑輪一條街。且看某REIT與希慎的債項對股東權益比率分別是11.92%和62.25%，某REIT如此高槓桿又怎會不影響其股價的表現呢。⋯」
人有盲點，兼有偏見。曾經是「籮底橙」亦有飛上枝頭變鳳凰的一天。近日財爺再推「辣」招打擊樓市措施，那麼在「磚頭」上升至天價之際，對於仍看好地產的博友來說可有蒼海違珠呢？也許陽光房地產基金(00435：HK)是一個可能的選擇。
2012年9月28日拙文《多拉A夢大戰強國人》指出「⋯1999年1月香港島、九龍和新界舖位(私人零售樓宇)每月每平方米租金由分別港幣776元、799元和551元，上升至2012年7月每月每平方米租金分別港幣2,046元、1,426元和1,413元，升幅分別是163.66%、78.47%和156.44%，可見以租金升幅計新界絕對不遜於香港島。同一個時期內每平方米售價，香港島、九龍和新界舖位由分別港幣145,982元、136,973元和140,446元，上升至2012年7月每平方米分別港幣444,456元、438,149元和272,221元，升幅分別是204.46%、219.88%和93.83%，以售價升幅計竟然九龍跑嬴大市而新界則大落後⋯。」根據2012年8月差餉物業估價署的數據，香港島、九龍和新界舖位租值分別是3.64%、3.94%和4.44%，似乎新界舖位仍畧為低水。
由2007年至2012年業績可見，寫字樓物業租用率由91.90%上升至98.90%；而同期零售物業租用率則由97.70%上升至98.60%。至於同期內寫字樓物業租金由17.60港幣/平方呎上升至23.30港幣/平方呎，複合增長4.79%；零售物業租金由41.80港幣/平方呎上升至50.80港幣/平方呎3.30%，複合增長4.79%。
期內總負債/權益由117.43%減至51.77%；每股資產淨值由3.19港幣上升至5.62港幣，複合增長9.90%。槓桿減少動力除源自「磚頭」升值外，尚有管理層把總負債由港幣55.84億元減至港幣46.71億元。
雖然陽光房地產基金(00435：HK)缺乏甲級旗艦「磚頭」，但其物業組合散佈在香港島、九龍和新界各區，正是「邊度都有陽光」。以2012年10月30日收市價計，陽光房地產基金(00435：HK)收報港幣3.15元，息率6.38%，市帳率僅得56.05%，點計都比「磚頭」現貨平。

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