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三月二十一日，康師傅控股在台灣 與香港同步舉行法說會，董事長魏應州選擇回台，這也是康師傅ＴＤＲ（台灣存託憑證）掛牌之後，魏應州首次回來主持法說會。

「真的很抱歉，無 代無誌(台語：無緣無故)跌到三十多元！」魏應州拿起麥克風就是一陣抱歉！原來去年一整年台股指數漲了九‧六％，但康師傅ＴＤＲ股價卻跌了一七‧二％，從 四六‧五元跌到年底的三八‧五元。魏應州解釋，因為新台幣升值跌掉八％，而另外跌的九％則是「努力不夠」！

去年，康師傅全年營收一九四六‧ 一八億元新台幣、年增率為三一‧五％；淨利上升二二‧三九％、達一七八‧五七億元，每股盈餘為二‧四八元。魏應州對這張成績單雖不滿意，但可以接受，特別 是在非酒精類飲品銷售量上，去年康師傅一舉超越可口可樂，提前達成二○一三年的目標。

被問到是否對股價感到委屈？魏應州忍不住對媒體撥起算 盤，認為在股票本益比不變、每年約成長二○％的條件下，股價在十年內應可成長六倍，達到一二○港元。儘管這只是魏應州的獨門估價公式，但看好中國內需黃金 二十年的他，顯然真的很需要股東長抱力挺。

（林讓均）

台灣羅漢松銷售價格屢創新高，一棵羅漢松價格比一輛賓士車還貴，樹齡五十年的羅漢松行情甚至已飆升至六五○萬元。兩岸富豪掀起種樹熱潮，延伸出另類的長線投資，種對樹等於買對股。

撰文‧梁任瑋

近五年來，在國內豪宅市場需求快速成長的帶動下，高級庭園景觀苗木市場也逐年擴大。過去，只有獨棟別墅才會用得到高檔植栽，現在已成為房地產市場基本配備。頂級豪宅不只比房價、建材，連庭園裡的植栽，也是比拚豪宅身價的基本條件。

「宏盛帝寶」

掀起豪宅中庭「百萬名樹」熱開啟豪宅大手筆購置植栽風氣者，是有「台灣第一豪宅」之稱的北市「宏盛帝寶」，也是台灣目前為止最大手筆花錢買樹的豪宅。

民國九十四年，當時宏盛建設董事長許東隆就斥資三百萬元，從新竹關西移植兩棵樹齡五百年的九芎樹到中庭，後來更掀起國內豪宅中庭種植「百萬名樹」造景熱。隨著國內景觀樹身價水漲船高，這兩棵九芎樹的身價已上漲至千萬元。

規畫高雄豪宅「都廳苑」的隆大營建團隊總工程師楊景行，曾遇到懂樹的客戶來看房子，遇見稀有的樹種，就連問「這是什麼樹、哪裡找的、一棵多少錢」，測試建設公司的品味與用心程度，可見建築要和自然共存，已成為趨勢。

都廳苑共用三十五種樹木，是高雄豪宅植栽樹種最多的建案，其中最珍貴的是兩棵樹幹直徑四十至五十公分的茄苳樹，三年前買進時每棵單價四、五十萬元，如今已上漲至百萬元身價，晉升名樹行列。

近 年推出的建案特別強調庭園景觀的潤泰創新，在中和「曉山青」、萬華「萬囍」案中，也分別砸上千萬元在中庭種樹。潤泰創新總經理簡滄圳說，當建商在硬體設施 競爭到一定程度時，類似植栽這種軟性設施的鋪陳，反倒成為自用型買方對於建案的評判標準，也就是說，消費者對於庭園造景的要求已越來越高。

高 級景觀苗木近年身價狂飆，推案量龐大的建設公司，為了控制成本，乾脆比照過去鋼價大漲，提早採購鋼筋的模式，興起買地「囤樹」風氣，成為房地產市場的另類 奇觀。因此，園藝業這幾年也興起「代客養樹」服務，樹木多半在建案剛動工時，就已被建商選定，經斷根程序後，再移植至苗圃由專人照顧，等到兩年後再搬到豪 宅，這些費用至少上百萬元跑不掉。

北台灣代客養樹的苗圃多位於金山、萬里、陽明山、南港山區一帶，為了怕竊賊盜樹，苗圃多半隱身在鄉間小路，沒有門牌、鐵門深鎖，進入園區內只見大大小小不同品種樹木，要分辨它們的身分，是綁在樹腰上不同顏色的絲巾，代表背後不同建設公司的主人。

田尾園藝產業

見證台灣豪宅興起史

此外，完工兩年的彰化溪州鄉「苗木生產專區」，是很多台中豪宅建商養樹的重要基地。在這片占地五十三公頃的苗木生產專區，規畫得像科學園區，門口有警衛管制，入內後筆直寬敞的道路兩旁，是一塊塊切割整齊的田地，只不過科學園區是蓋了廠房，這裡則是種滿上百棵高聳苗木。

台中某家七期豪宅建商，因每年要用數十棵台灣櫸木裝飾庭園，兩年前就來苗木生產專區租三塊地，種植一百多棵櫸木，一年土地租金就二十幾萬元，還有平常請園藝商幫忙照顧的費用，這樣高檔的服務，一年至少得花五十幾萬元。

場景轉到全國最大的花卉供應市場彰化縣田尾鄉，這裡也是台灣苗木身價最高的聚落。

「現在有錢人不玩古董，流行玩盆栽！」彰化縣景觀商業同業公會理事長張宗仁說，這七、八年因為大陸富豪暴增，大量在台灣、日本收購羅漢松與黑松，田尾每年賺幾千萬元的園藝公司比比皆是，很多農夫其實都是億萬富翁。

羅漢松身價水漲船高的主因，除了天時與地利，中國市場更是最大推手。關稅總局統計，近十年外銷到中國大陸的活樹，每年規模都有一億五千萬元，換算整個苗木市場，產值至少高達數十億元。此外，為了防止病蟲害傳染，台灣苗木只能外銷，禁止進口，使得高級景觀樹的樹量愈來愈少。

中國富豪需求旺盛，但供給卻不及，種植羅漢松也成為田尾全民運動，田尾因日照充足、土壤肥沃適合樹木栽種，田尾花園公路沿路隨處可見造形各異的羅漢松，成樹每棵行情平均五十萬元起跳，已不輸一輛國產汽車。

張宗仁的父親，民國六十年代在田尾帶頭大量繁殖棕櫚樹、酒瓶椰子樹外銷到國外，當時「賣三棵可以換一棟透天厝」；到了七十年代，台灣掀起興建高爾夫球場熱潮，草皮、中東海藻需求大增，當時一棵行情就要三、四萬元，屬於高經濟農作物。

到 了八十年代後期，大陸躍升為台灣園藝業者最大銷售市場，田尾很多園藝商紛紛前進全世界最大的苗木買賣市場｜｜廣東省﹁花卉世界﹂設點，也替田尾創造不少身 價千萬元的新富。在廣東也有公司的張宗仁說，「幾百萬元的樹每天都在賣，日前甚至有人成交一棵兩千萬元的羅漢松，創當地天價。」兩年前，在廣東經營園藝苗 木進出口的台商劉志鏞，就返鄉在田尾蓋豪宅，光庭園面積就達八百多坪，大門口最醒目的就是一棵百年羅漢松，園子裡還種滿各種稀有苗木，儼然是樹木博物館， 還被稱為田尾第一豪宅。「樹是名副其實的活古董！」劉志鏞說，樹比藝術品還有生命力，又抗跌，中國富豪買樹不是為了遮陽，已經演變成尋寶、收集，能收藏幾 千萬元的樹，更成為炫耀個人身分地位的表徵。

「羅漢松最高的種植成本是時間」，一位園藝業者坦言，一棵羅漢松從樹苗長到成樹至少要三十年，等到可以賣至少都是下一代的事。換句話說，如果家裡有一棵百年羅漢松賣到千萬元，就等於中樂透般可一夕致富。

「賣方從來不會說要賣多少錢，都是買方出價，再決定賣不賣。」負責替國內許多富豪找樹的李將園藝董事長李坤坡說，台灣保育意識抬頭，有時候去花蓮替客戶移植一棵樹到台北，還要向林務局官員證明有合法移植程序，更讓稀有的景觀苗木有錢也買不到。

田尾鄉就流傳一則故事：田尾種植真柏最多的達人黃天鶴，十五年前已故前立委曾振農曾開價一千六百萬元，要向他買樹齡上百年、日本時代的大庭園黑松。當時曾振農為了維持樹形，原本要開私人直升機吊走，後來因為黃天鶴不願出售而未成交。

樹的美容師

師 徒傳承成田尾鄉特殊行業因為高級景觀樹隨著樹形、樹齡產生極大價格差異，替樹美容的行業也因此在田尾鄉興盛。從事羅漢松塑形八年的園藝師傅許先生說，愈老 的樹愈值錢，但自然生長的樹形較沒有賣相，所以小樹階段就一定要用人工修剪，長大後才會漂亮。不過，羅漢松塑形在台灣沒有課程可以上，只能靠師徒傳承，全 台灣會做的人不超過五組，目前田尾鄉最多，有兩、三組人馬。

許先生透露，替樹造形比替人理髮還複雜，必須爬到樹上一株株處理，工很細。一位師傅每天工資至少五千至八千元，塑形一棵至少耗時一周，別墅主人請一組師傅來修，平均三至五萬元，塑形羅漢松的師傅，旺季可以月入幾十萬元。

像許先生日前才剛塑形完一棵羅漢松，五年前價值一百萬元，一度有人喊價六五○萬元，最後竟以一千萬元賣給屏東一家飯店業董事長，價格較五年前漲十倍。「種對樹等於買對股」，只要兩岸富豪持續瘋樹，囤樹、養樹衍生出來的另類長線投資，還會持續延燒。

羅漢松大變身！

一 棵羅漢松的身價從5000元變成1000萬元的四步驟1. 苗圃培育 樹農大量種植，生長時間長。 樹齡：6年 行情：5000 元2.手工塑形 園藝師傅造形，塑造成彎曲。 樹齡：10 20年 行情：50 萬元3. 仲介銷售 園藝商介紹，含仲介、斷根、移植、保活費用。 樹齡：30年 行情：100

300 萬元

4. 買賣成交 樹齡愈老、榦徑愈粗、彎度愈彎，價格愈貴。 樹齡：50 100年 行情：1000 萬元身價非凡！—— 台灣景觀樹身價排行榜

第1名

日本黑松

單價：2000萬元

樹齡：100多年

收藏者：田尾黃天鶴

特色：造形多變化，代表富貴

第2名 羅漢松

單價：1000萬元

樹齡：60年

收藏者：田尾上野景觀

特色：招財、風飄樹形展現生氣勃勃意境

第3名 真柏

單價：300 500萬元

樹齡：80年

收藏者：田尾李將園藝

特色：姿態優雅、四季翠綠，代表長壽

台灣羅漢松銷售價格屢創新高，一棵羅漢松價格比一輛賓士車還貴，樹齡五十年的羅漢松行情甚至已飆升至六五○萬元。兩岸富豪掀起種樹熱潮，延伸出另類的長線投資，種對樹等於買對股。

撰文‧梁任瑋

近五年來，在國內豪宅市場需求快速成長的帶動下，高級庭園景觀苗木市場也逐年擴大。過去，只有獨棟別墅才會用得到高檔植栽，現在已成為房地產市場基本配備。頂級豪宅不只比房價、建材，連庭園裡的植栽，也是比拚豪宅身價的基本條件。

「宏盛帝寶」

掀起豪宅中庭「百萬名樹」熱開啟豪宅大手筆購置植栽風氣者，是有「台灣第一豪宅」之稱的北市「宏盛帝寶」，也是台灣目前為止最大手筆花錢買樹的豪宅。

民國九十四年，當時宏盛建設董事長許東隆就斥資三百萬元，從新竹關西移植兩棵樹齡五百年的九芎樹到中庭，後來更掀起國內豪宅中庭種植「百萬名樹」造景熱。隨著國內景觀樹身價水漲船高，這兩棵九芎樹的身價已上漲至千萬元。

規畫高雄豪宅「都廳苑」的隆大營建團隊總工程師楊景行，曾遇到懂樹的客戶來看房子，遇見稀有的樹種，就連問「這是什麼樹、哪裡找的、一棵多少錢」，測試建設公司的品味與用心程度，可見建築要和自然共存，已成為趨勢。

都廳苑共用三十五種樹木，是高雄豪宅植栽樹種最多的建案，其中最珍貴的是兩棵樹幹直徑四十至五十公分的茄苳樹，三年前買進時每棵單價四、五十萬元，如今已上漲至百萬元身價，晉升名樹行列。

近 年推出的建案特別強調庭園景觀的潤泰創新，在中和「曉山青」、萬華「萬囍」案中，也分別砸上千萬元在中庭種樹。潤泰創新總經理簡滄圳說，當建商在硬體設施 競爭到一定程度時，類似植栽這種軟性設施的鋪陳，反倒成為自用型買方對於建案的評判標準，也就是說，消費者對於庭園造景的要求已越來越高。

高 級景觀苗木近年身價狂飆，推案量龐大的建設公司，為了控制成本，乾脆比照過去鋼價大漲，提早採購鋼筋的模式，興起買地「囤樹」風氣，成為房地產市場的另類 奇觀。因此，園藝業這幾年也興起「代客養樹」服務，樹木多半在建案剛動工時，就已被建商選定，經斷根程序後，再移植至苗圃由專人照顧，等到兩年後再搬到豪 宅，這些費用至少上百萬元跑不掉。

北台灣代客養樹的苗圃多位於金山、萬里、陽明山、南港山區一帶，為了怕竊賊盜樹，苗圃多半隱身在鄉間小路，沒有門牌、鐵門深鎖，進入園區內只見大大小小不同品種樹木，要分辨它們的身分，是綁在樹腰上不同顏色的絲巾，代表背後不同建設公司的主人。

田尾園藝產業

見證台灣豪宅興起史

此外，完工兩年的彰化溪州鄉「苗木生產專區」，是很多台中豪宅建商養樹的重要基地。在這片占地五十三公頃的苗木生產專區，規畫得像科學園區，門口有警衛管制，入內後筆直寬敞的道路兩旁，是一塊塊切割整齊的田地，只不過科學園區是蓋了廠房，這裡則是種滿上百棵高聳苗木。

台中某家七期豪宅建商，因每年要用數十棵台灣櫸木裝飾庭園，兩年前就來苗木生產專區租三塊地，種植一百多棵櫸木，一年土地租金就二十幾萬元，還有平常請園藝商幫忙照顧的費用，這樣高檔的服務，一年至少得花五十幾萬元。

場景轉到全國最大的花卉供應市場彰化縣田尾鄉，這裡也是台灣苗木身價最高的聚落。

「現在有錢人不玩古董，流行玩盆栽！」彰化縣景觀商業同業公會理事長張宗仁說，這七、八年因為大陸富豪暴增，大量在台灣、日本收購羅漢松與黑松，田尾每年賺幾千萬元的園藝公司比比皆是，很多農夫其實都是億萬富翁。

羅漢松身價水漲船高的主因，除了天時與地利，中國市場更是最大推手。關稅總局統計，近十年外銷到中國大陸的活樹，每年規模都有一億五千萬元，換算整個苗木市場，產值至少高達數十億元。此外，為了防止病蟲害傳染，台灣苗木只能外銷，禁止進口，使得高級景觀樹的樹量愈來愈少。

中國富豪需求旺盛，但供給卻不及，種植羅漢松也成為田尾全民運動，田尾因日照充足、土壤肥沃適合樹木栽種，田尾花園公路沿路隨處可見造形各異的羅漢松，成樹每棵行情平均五十萬元起跳，已不輸一輛國產汽車。

張宗仁的父親，民國六十年代在田尾帶頭大量繁殖棕櫚樹、酒瓶椰子樹外銷到國外，當時「賣三棵可以換一棟透天厝」；到了七十年代，台灣掀起興建高爾夫球場熱潮，草皮、中東海藻需求大增，當時一棵行情就要三、四萬元，屬於高經濟農作物。

到 了八十年代後期，大陸躍升為台灣園藝業者最大銷售市場，田尾很多園藝商紛紛前進全世界最大的苗木買賣市場｜｜廣東省﹁花卉世界﹂設點，也替田尾創造不少身 價千萬元的新富。在廣東也有公司的張宗仁說，「幾百萬元的樹每天都在賣，日前甚至有人成交一棵兩千萬元的羅漢松，創當地天價。」兩年前，在廣東經營園藝苗 木進出口的台商劉志鏞，就返鄉在田尾蓋豪宅，光庭園面積就達八百多坪，大門口最醒目的就是一棵百年羅漢松，園子裡還種滿各種稀有苗木，儼然是樹木博物館， 還被稱為田尾第一豪宅。「樹是名副其實的活古董！」劉志鏞說，樹比藝術品還有生命力，又抗跌，中國富豪買樹不是為了遮陽，已經演變成尋寶、收集，能收藏幾 千萬元的樹，更成為炫耀個人身分地位的表徵。

「羅漢松最高的種植成本是時間」，一位園藝業者坦言，一棵羅漢松從樹苗長到成樹至少要三十年，等到可以賣至少都是下一代的事。換句話說，如果家裡有一棵百年羅漢松賣到千萬元，就等於中樂透般可一夕致富。

「賣方從來不會說要賣多少錢，都是買方出價，再決定賣不賣。」負責替國內許多富豪找樹的李將園藝董事長李坤坡說，台灣保育意識抬頭，有時候去花蓮替客戶移植一棵樹到台北，還要向林務局官員證明有合法移植程序，更讓稀有的景觀苗木有錢也買不到。

田尾鄉就流傳一則故事：田尾種植真柏最多的達人黃天鶴，十五年前已故前立委曾振農曾開價一千六百萬元，要向他買樹齡上百年、日本時代的大庭園黑松。當時曾振農為了維持樹形，原本要開私人直升機吊走，後來因為黃天鶴不願出售而未成交。

樹的美容師

師 徒傳承成田尾鄉特殊行業因為高級景觀樹隨著樹形、樹齡產生極大價格差異，替樹美容的行業也因此在田尾鄉興盛。從事羅漢松塑形八年的園藝師傅許先生說，愈老 的樹愈值錢，但自然生長的樹形較沒有賣相，所以小樹階段就一定要用人工修剪，長大後才會漂亮。不過，羅漢松塑形在台灣沒有課程可以上，只能靠師徒傳承，全 台灣會做的人不超過五組，目前田尾鄉最多，有兩、三組人馬。

許先生透露，替樹造形比替人理髮還複雜，必須爬到樹上一株株處理，工很細。一位師傅每天工資至少五千至八千元，塑形一棵至少耗時一周，別墅主人請一組師傅來修，平均三至五萬元，塑形羅漢松的師傅，旺季可以月入幾十萬元。

像許先生日前才剛塑形完一棵羅漢松，五年前價值一百萬元，一度有人喊價六五○萬元，最後竟以一千萬元賣給屏東一家飯店業董事長，價格較五年前漲十倍。「種對樹等於買對股」，只要兩岸富豪持續瘋樹，囤樹、養樹衍生出來的另類長線投資，還會持續延燒。

羅漢松大變身！

一 棵羅漢松的身價從5000元變成1000萬元的四步驟1. 苗圃培育 樹農大量種植，生長時間長。 樹齡：6年 行情：5000 元2.手工塑形 園藝師傅造形，塑造成彎曲。 樹齡：10 20年 行情：50 萬元3. 仲介銷售 園藝商介紹，含仲介、斷根、移植、保活費用。 樹齡：30年 行情：100

300 萬元

4. 買賣成交 樹齡愈老、榦徑愈粗、彎度愈彎，價格愈貴。 樹齡：50 100年 行情：1000 萬元身價非凡！—— 台灣景觀樹身價排行榜

第1名

日本黑松

單價：2000萬元

樹齡：100多年

收藏者：田尾黃天鶴

特色：造形多變化，代表富貴

第2名 羅漢松

單價：1000萬元

樹齡：60年

收藏者：田尾上野景觀

特色：招財、風飄樹形展現生氣勃勃意境

第3名 真柏

單價：300 500萬元

樹齡：80年

收藏者：田尾李將園藝

特色：姿態優雅、四季翠綠，代表長壽

做按摩椅的毛利率，竟然比做電腦品牌，高出五倍！這個故事，實際發生在傲勝國際（OSIM）身上。

五月十九日，總部在新加坡的傲勝國際來台舉辦台灣存託憑證（TDR）說明會，以兩項成績單吸引超過百名的法人代表注意。第一，二○一○年營收、稅後淨利、淨利率創下○五年來新高；第二， 中國市場占該公司三成至四成營收，成為集團獲利主要驅力。

其實傲勝去年營收是星幣五億零九百萬元，約合新台幣一百一十五億元，放在台灣上市企業中看，只能算小型公司。它規模雖小，獲利能力卻比多數台股上市公司 好，例如宏?祡鄎洮~牌打國際市場，毛利率不到四％，淨利率約二％，相較傲勝毛利率六○％，淨利率九．八％，兩者相差十五倍及五倍。

此外，中小企業做品牌，常會陷入品牌擴張與經營深度的兩難，但，它卻有能力打大規格的國際品牌戰並兼顧獲利，成為新加坡股市飆股，去年股價上漲超過二○○％！

為何它能做到？創辦人暨執行總裁沈財福在法說會後接受《商業周刊》獨家專訪，以下是訪談摘要。

《商業周刊》問（以下簡稱問）：一九七九年你創立傲勝，從貿易商起家轉型品牌快速擴張，但○七年開始，傲勝有大的企業改造，理由是什麼？

談組織變革》 三大指標，衡量地區績效

沈財福答（以下簡稱答）：二○○八年前，這家公司已經連續十八年高成長，雖然成長快，我們也看到獲利能力的極限，所以從○七年開始，我們開始組織改造，讓組織裡權責分明，衡量績效除了看成長外， 更要看獲利與生產力，這是衡量地區表現三大指標。

我們每個月都檢視淨利、毛利與銷售業績這些財務指標，把數字、圖表都攤在桌上，做為管理依據。二○○六年我們看到銷售額增加，但利潤沒有跟上來（○五年淨利率九．三％， ○七年下滑到○．七％）。

成長久了，大家自然舒服了。（管理）控制點就不夠力，可能出現店開太多、開銷太大、人太多，可能因為庫存，很多細節要往下看。這是場由上往下的變革，但變革要有效，一定要落實到基層。

改變不是一夜之間，它會花兩至三年時間，結果○八年剛好發生金融風暴，那段時間我們滿受挫的，但也因為有（金融）危機，我們可加速改革。

談成本管控》 效益要高，低利潤是等死

問：你怎麼去設控制點？

答：（毛利率）我們訂在六○％以上，對淨利率也有高標準的要求。第一，現在我們的商品線比以前更為齊備，有四十萬的椅子（按摩椅），也有往下入門價格的產 品，一萬、幾千元，這些商品單價不高，但利潤是高的；第二，每個人生產力提高； 第三，成本效益提升，但這不是砍成本，而是說，每一分錢你投資得要有更高的效益。

而各地區總經理也用這三個指標衡量績效。因做品牌與做貿易單純的買賣不一樣，它要投資、承擔風險，不可能穩賺，如果想要穩賺，只維持二％至三％的利潤，其實這是在等死。做品牌沒有包贏的。有時明知是黑洞也還是要進去看看……（眾笑）。

問：問題就是，你看到黑洞，可是你不敢跳！

答：對，但你跳之前你就準備好損失（的可能），你可能真的損失，但你一定會學到東西……這個風險如果沒有傷到根本，損失就是學費。

問：像○五年傲勝投資美國品牌通路Brookstone，○九年認列一億二千九百萬美元損失？

答：雖然損失一億（美元），但我們現在（知識）豐富了，對資本市場、金融市場，對LBO（以較高財務槓桿去購併）， 對M&A（購併）都學會了，銀行可能還沒有我們清楚呢！這就是一個學習的過程。

問：但有的台商可能會質疑， 台商是技術與製造出身，轉品牌有代工利益與品牌的衝突，但傲勝就是貿易商，本來什麼也沒有，較易轉型？

談市場競爭》 不怕抄襲，但創意要夠快

答：（代工或是品牌）這是必須下的決定，有利必有弊，不可能全拿。不可能我又定位賓士（Benz）， 又要做豐田（Toyota），不可能。要投資，要短策，可是也要長策，不能說我都不要損失，哪有這樣的事呢？最後收益大於損失就是賺……。這不是新加坡或 台灣模式的區別，而是心態的區別。

問：中國市場最大風險來自抄襲，○六至○七年傲勝因此在業績上受到重擊。如何解決？

答：樹大招風難免，但重點是你創意要夠快。因為仿冒者，他只是抄，根本是一個迷路的狀態，我要前後左右他不知道。那時中國人比現在輸得起，因為一無所有，沒有什麼好損失的。但現在不一樣，很多中國人有錢有資產， 他跑不掉，完全跟你的，他不敢了。

在中國，我們只聚焦一、二級城市，擴點速度我一樣是看效益，各個單位的毛利、淨利，如果你捉得準，（中國市場）不會爆的。

攸關機場競爭力的新跑道仍在紙上作業階段，但桃園航空城一帶的土地行情，卻早已一飛沖天！

九月十八日，行政院長陳沖拍板，總統馬英九黃金十年政見中的「桃園航空城」核心計畫，將比照十大建設規模，官方與民間共同投資四千六百三十億元，並同步啟動廣達三千二百公頃，地政史上最大範圍的區段徵收案。

依規畫，桃園航空城計畫分為「蛋黃」和「蛋白」兩區，前者涵蓋機場第三航站、第三跑道與擴大自由貿易港區，由中央負責開發，須徵收民地的面積為一千四百餘 公頃；地方政府則負責周邊產業園區，及配套的都市計畫商業用地，徵收範圍逾一千七百公頃，約近十二個台北市信義計畫區面積。

農地價格狂飆》大戶到菜籃族，都搶進場

儘管整個航空城計畫，開發進度最快的，屬蛋黃區內無用地取得問題的第三航站，可望於二○一八年完工啟用，蛋黃區內其他區域以及所有蛋白區，尚停留紙上作業 階段，開發時程變數尚多，然而，等著被徵收的區域內上千公頃農地，過去兩年行情卻早已翻漲數倍，儼然成為投資客的炒地樂園。

實際走一趟航空城預定地的大園一帶，除主要幹道兩旁，房子沒幾棟，但各大房仲品牌卻都已到齊，店門口掛的出售物件十之八九是農地。

「這裡是投資客最愛的炒地樂園，」長期經營當地市場的台灣房屋青埔領航店范瑀芳說，過去兩年，當地農地成交行情從一坪一萬二千、一萬三千元，飆漲到目前約 四萬五千元價位，平均上漲近三倍，交易熱、轉手快，是投資客相中的原因。「一塊農地，一年交易、過戶五、六回的，很常見。」范瑀芳指出，跟緊航空城計畫議 題，轉手農地套利，已成為大桃園人盡皆知的投資活動。農地投資門檻低，除上億元資金的投資大戶，手頭上百來萬元的菜籃族，也一個拉一個進場，大炒農地占半 數的蛋白區。

按地方政府區段徵收的遊戲規則，未來農地一旦被畫入航空城用地，地主每一百坪「農地」，可換回五十五坪都市計畫內用地（市地）的「抵價地」，該「抵價地」依抽籤配發，若抽到臨近馬路或角地，如中樂透般幸運，這是鎖定農地的投資客，估算獲利的期望值基礎。

當地土地仲介業者彭成貴表示，以現在每坪不到五萬元的農地行情，換算日後換回市地，持有成本每坪不到十萬元，對照同樣也是農地變市地的桃園青埔高鐵特區， 目前至少約二十萬元的土地成交行情，只要放得夠久，還有很大的獲利空間，「過去兩、三年進場買農地的，幾乎都賺到！」他表示。

內線消息四竄》財團獵地，已遍及桃竹苗

看準農地變更市地賺取倍數差價的空間，一群由民代、地主和投資客組成的炒地高手，儘管過去兩年航空城計畫只聞樓梯響，一度還傳出地方政府財源不足，恐跳票破局，卻依舊敢進場重壓。

一位不願意具名的土地代書表示，和買股票一樣，一般進場買農地的投資散戶，看的是報紙上官方公告的政策利多，但真正的炒地高手，看到的都是關起門來密商的 內線消息，搭配財團大戶，有節奏的拉抬農地行情，賺的不只是航空城這波甜頭，凡桃、竹、苗有重劃議題的區域，都可看到這批人介入。

然而，這回航空城計畫最不一樣的，是不只聚集職業級炒手，更多是資金無處去的投資人。由於農地買賣不必繳土增稅、契稅，繼承和贈與享有免稅待遇，頻繁轉手 也沒有奢侈稅的問題，甚至閒置任其荒廢，還能領休耕補助金，加上有航空城議題加持，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的。

范瑀芳說，因為農地交易有以上特點，且自二○○○年之後，農地開放自由交易，持有農地不須自耕農身分，因此，奢侈稅打房後，不動產投資客明顯偏好購買農地，「在桃園一帶，農地買賣十筆，有八筆是投資行為，買來種稻的不到兩筆，這個比例恰和十年前顛倒。」

地方政府帶頭炒作》為拚財政，把良田變荒地

對於攸關國家糧食自給率的農地，成為服務投資客和地方民代的禁臠，政大地政系教授徐世榮指出，不只桃園縣政府，從南到北地方政府，個個財政困難，都在打農 地變市地的主意，因為地價稅和土增稅是地方政府最重要的財源，但農地課不到稅金，只有農地變市地，才能把財政來源的餅做大。

再者，縣市首長透過土地利益分配，更能再次鞏固並掌握地方派系，這也可以從這回航空城計畫，地方政府比開出施政支票的中央政府還要心急，可以看出究竟。徐 世榮表示，開發論者認為航空城遲早要發展，農地變荒地是必然的，這更犯了只重經濟發展，把永續發展拋到腦後的謬誤。另外，苗栗大埔、新竹二重埔等地區段徵 收，造成社會激烈衝突殷鑑不遠，史上最大的航空城區段徵收，能否真能如官方預估五、六年內完成，顯然充滿問號。

當一片前途未定的農地裡，種的是白花花銀子，而不再是纍纍稻穗，這樣的風景，真是有為政府的亮麗成績嗎？

【延伸閱讀】「蛋白區」農地，每坪漲破4萬——桃園航空城興建大事紀

2009/1 立法院通過「國際機場園區發展條例」2010/3 桃園縣政府成立「桃園航空城公司」，公告航空城區域計畫（農地成交行情每坪約12,000元）2011/4 交通部核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」2012/5 行政院通過一個都市計畫分蛋黃、蛋白兩區方式開發2012/9 行政院宣布桃園航空城計畫正式啟動（農地成交行情每坪約45,000元）

歐債危機拖垮歐洲經濟，甚至威脅到全球景氣復甦，西班牙、義大利、葡萄牙國內到處是「鬼城」與蓋到一半的建案，但位於歐債危機控管中樞的德國，國內房地產卻是夯到不行，甚至掀起一股「水泥黃金」（Concrete gold）熱（編按：指房地產）。

德國是歐洲最大房地產市場，總產值高達兩兆歐元，據歐盟統計局（Eurostat）報告，以二○○五年當基期來看，德國今年以來建築支出指數已經創下新高，成長力道是歐洲所有國家中最強勁的。

德國央行更發表一個數字，去年德國房價漲幅達五．五％，部分地區像是慕尼黑和柏林漲幅更是驚人。慕尼黑這個德國最受歡迎的城市，同時也是德國房價最高的地方，地價年成長率甚至高達二一．二八％（以今年九月份計）。

而老城柏林也趕上這波炒房風，根據當地房仲機構仲量聯行（Jones Lang LaSalle）估計，柏林當地房價到今年第二季來看，比去年同期上揚了將近兩成。

同時，柏林當地房市去年交易件數，也達到三萬二千件，年成長率達到兩成，總交易金額更是增加二八％，達到一百一十億歐元。

根據國際鑑價顧問公司普華永道（Pricewaterhouse Coopers）針對房地產與財務專家的調查指出，由於強勁需求與房價勁揚，讓柏林的公寓已經成為歐盟主要都市中最受歡迎的投資地。

天時：低利政策十年期房貸利率只有三％

正當歐債壓著歐豬五國難以喘息之際，現在的德國人卻比以往任何時候都要富有。英國《泰晤士報》五月底以「水泥黃金為德國人帶來財富」來形容這股德國房產熱浪潮，十月初德國《明鏡週刊》更報導，柏林正從一個「貧窮卻有魅力的」城市，變成「富有卻住不起」的城市（From 'Poor but Sexy' to Rich and Unaffordable），有許多年輕人因為租不起，被迫搬離柏林。

此刻的柏林，變成房產投資客和房仲的冒險天堂，《明鏡週刊》指出，在金融海嘯前那波的買家，是大型機構法人，講究短期價差，但現在都是來自南歐的有錢人、甚至是當地的居民，看的是長期穩健的投資環境，也就是買家角色從蝗蟲變成螞蟻雄兵，光是過去五年，這類個人投資客人數就增加了三成。

德國房產是泡沫了嗎？英國《金融時報》、《華爾街日報》等都曾撰文駁斥這類說法，強調德國房產是有基本面支持的上漲行情，而是具備了天時、地利、人和的三方條件加持。

天時，就是得利於歐洲央行低利政策，尤其是歐洲央行為了拯救其他歐債國，被迫擴大量化寬鬆，把利率壓在歷史低點，加上避險需求使得德國十年期公債利率今年來創下歷史新低一．一六五％的水準，連帶德國十年期房貸利率也來到只有三％（二○○○年以前平均高達七．七％），但根據德國租金指數統計，房屋租金從二○○九年以來每年平均成長率為四％，這門生意賺頭馬上浮現。

地利：德國招牌不怕歐元倒，房產照增值

地利，就是德國這個招牌！《金融時報》分析，對於歐洲富豪來說，萬一歐元區因為希臘或西班牙倒債而被迫解體，那麼德國被迫恢復使用舊貨幣馬克，德國因對於其他歐元區國家向來享有大量貿易順差，貨幣自然升值。

屆時持有德國房地產等於持有強勢貨幣，當各國因為歐元區崩解，手中歐元或本國貨幣不值錢之際，這些握有房地產的富豪便能同時享有貨幣和資產價格增值兩大護身符。這也是德國房地產被譽為「水泥黃金」的由來！

人和：經濟強勁擁出口利多，失業率也低

最後一項人和，其實就是德國的經濟表現亮麗，由於同屬同一貨幣區，歐元近期雖然貶值，但對德國來說卻是一大出口利多，德國聯邦勞工局公布，九月份經季節調整失業率維持在六．八％（去年底一度低於六．五％，創下四年來新低），不僅優於美國，跟南歐各國逼近兩位數的失業率，更是天壤之別。

此外根據德意志銀行統計，德國房價扣除掉通膨後，從一九九五年到二○○九年之間竟是下滑二三％，基期甚低；而資金面上，德國民間房地產抵押貸款在過去五年內只增加了七％，同時期，西班牙和美國則是超過一倍以上。

從另一個方面來講，德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣，非自住房十年後出售才可免稅，等於保證了房地產市場的穩定。

二○一二年十二月二十六日，義联集團旗下燁興公司公告出售鄰近高雄捷運凹子底站土地，成交金額七十六億三千萬元，創當年度高雄市單筆土地最大交易金額。

南台灣總督林義守賣地節稅，還讓股價漲停

二○一二年來，高雄市土地交易金額約三百億元，超過五成交易金額，由有「南台灣總督」之稱的義联集團董事長林義守，與高雄地王之稱的京城建設董事長蔡天贊，兩位重量級人物創造出來。他們一出手，讓高雄市二○一二年的地價上漲近兩成，並為房價上漲留下伏筆。

林義守以擅長買地、養地著稱；譬如位在高雄市觀音山土地，一養就是二十年，如今變成義大世界，保守估計，光是土地部分的獲利高達二十九倍，是他得意的傑作之一。因此，當林義守旗下的燁興出售土地，立即引起高雄房地產業者討論。

燁興選在此時出售土地，是因這塊土地在二○○九年二月完成重劃登記，依照高雄市政府規定，若未能在二○一三年二月前提出建照申請，須依照程序檢討恢復原土地使用分區，重劃享有的優惠也會一併取消。在稅率與優惠考量，林義守決定，先把燁興名下的土地，出售給百分之百轉投資的義大華都、義大華悅兩家子公司。這筆左手賣給右手的交易案，依照會計處理原則，無法立即認列四十九億六千萬元的土地處分利益，必須等到出售給非關係企業，才能認列，到嘴的肥肉才能吞下肚。

這筆土地換算起來，每坪成交價一百四十萬元，不動產鑑價公司鑑價的金額高於成交價約七％。「目前附近的行情約一百三十萬元，」對高雄地區土地價格瞭如指掌的遠來建設開發總經理顏子傑說。

姑且不論成交價是否貼近市價，至少這筆交易帶來兩個意義。一是土地出現成交紀錄，可做為向銀行貸款的基礎；二是可帶動林義守個人持有附近土地的價值。尤其是，這塊土地的增值稅可以重劃費扣抵，加上重劃時的捐地優惠，使得原本要繳兩億多元的土地增值稅，最後只須付兩千餘萬元。

只要繳交少少的稅捐，換來的好處還不止於此。燁興股價因為這個訊息，連飆兩支停板，前後算起來，股價漲了一八％，同集團企業、持有燁興股票五四．二％的燁輝，股價也漲了八．一％。甚至意外拉高隔鄰的中鴻鋼鐵身價，中鴻的土地占地五千五百餘坪，潛在出售利益五十億元，相當於每股盈餘三．四八元。

單一大戶蔡天贊兩次賣地，墊高五成價格

若說林義守創造了二○一二年高雄市單筆土地最高成交金額，京城建設與蔡天贊個人，就是單一大戶，買賣土地的金額超過百億元；光是高雄美術館區附近，土地成交金額就高達八十八億六千九百萬元，是蔡天贊二○一二年主力操盤地區。

從蔡天贊買賣土地過程中，可以看出他操作土地價格的高超手法。以美術館附近土地為例，二月份，他以高於賣方永信建設買進的一．六六倍價格，以每坪七十八萬元，買回當年高興昌不願意賣給他的土地。

緊接著，他在八月份，把私人持有二千四百餘坪土地，以每坪二百三十萬元天價出售給興富發建設，加上獎勵條例可建築容積增加，換算起來每坪成交價一百一十六萬七千元，一口氣把當地的地價，往上墊高約五成。

九月份，蔡天贊出售京城建設名下，在美術館周邊土地，每坪約一百二十萬元。兩次出售土地，讓價格拉高五成，這種狠準的操作手法，只有土地庫存多的蔡天贊才有能力。

後續效應土地漲多，將再墊高房價

在這兩位重量級人物買賣土地時，旁邊的配角也頗具分量，如興富發建設、永信建設。最讓人眼睛一亮的，莫過於高興昌在十二月二十一日出售美術館周邊一千坪土地，給國內廢棄物回收大王、可寧衛公司董事長楊慶祥。

楊慶祥在三十歲之前，靠著買賣房地產賺進數千萬元，在廢棄物回收領域把事業推向顛峰，如今公司股票掛牌、身價超過百億元，讓他動起重返營建業念頭。

「高雄土地價格與台北相比，有補漲空間，」戴德梁行董事總經理顏炳立說，「美術館區域或是燁興出售的土地價格上來，導致建築成本提高，為房價提供支撐。」

在國內壽險業者到高雄獵地，中資的中遠集團投資高雄港、日月光等企業到高雄設廠，帶動高雄就業機會，有機會創造出住房需求。而土地價格拉高，就是墊高房價的方式。

林義守與蔡天贊，雖然同在高雄卻王不見王，這一次，他們難得隔空合作炒熱高雄土地，更難得的是，隱身的大咖也逐漸躍上檯面，看來高雄的土地交易還會繼續熱烘烘。