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攸關機場競爭力的新跑道仍在紙上作業階段，但桃園航空城一帶的土地行情，卻早已一飛沖天！ 九月十八日，行政院長陳沖拍板，總統馬英九黃金十年政見中的「桃園航空城」核心計畫，將比照十大建設規模，官方與民間共同投資四千六百三十億元，並同步啟動廣達三千二百公頃，地政史上最大範圍的區段徵收案。 依規畫，桃園航空城計畫分為「蛋黃」和「蛋白」兩區，前者涵蓋機場第三航站、第三跑道與擴大自由貿易港區，由中央負責開發，須徵收民地的面積為一千四百餘 公頃；地方政府則負責周邊產業園區，及配套的都市計畫商業用地，徵收範圍逾一千七百公頃，約近十二個台北市信義計畫區面積。 農地價格狂飆》大戶到菜籃族，都搶進場 儘管整個航空城計畫，開發進度最快的，屬蛋黃區內無用地取得問題的第三航站，可望於二○一八年完工啟用，蛋黃區內其他區域以及所有蛋白區，尚停留紙上作業 階段，開發時程變數尚多，然而，等著被徵收的區域內上千公頃農地，過去兩年行情卻早已翻漲數倍，儼然成為投資客的炒地樂園。 實際走一趟航空城預定地的大園一帶，除主要幹道兩旁，房子沒幾棟，但各大房仲品牌卻都已到齊，店門口掛的出售物件十之八九是農地。 「這裡是投資客最愛的炒地樂園，」長期經營當地市場的台灣房屋青埔領航店范瑀芳說，過去兩年，當地農地成交行情從一坪一萬二千、一萬三千元，飆漲到目前約 四萬五千元價位，平均上漲近三倍，交易熱、轉手快，是投資客相中的原因。「一塊農地，一年交易、過戶五、六回的，很常見。」范瑀芳指出，跟緊航空城計畫議 題，轉手農地套利，已成為大桃園人盡皆知的投資活動。農地投資門檻低，除上億元資金的投資大戶，手頭上百來萬元的菜籃族，也一個拉一個進場，大炒農地占半 數的蛋白區。 按地方政府區段徵收的遊戲規則，未來農地一旦被畫入航空城用地，地主每一百坪「農地」，可換回五十五坪都市計畫內用地（市地）的「抵價地」，該「抵價地」依抽籤配發，若抽到臨近馬路或角地，如中樂透般幸運，這是鎖定農地的投資客，估算獲利的期望值基礎。 當地土地仲介業者彭成貴表示，以現在每坪不到五萬元的農地行情，換算日後換回市地，持有成本每坪不到十萬元，對照同樣也是農地變市地的桃園青埔高鐵特區， 目前至少約二十萬元的土地成交行情，只要放得夠久，還有很大的獲利空間，「過去兩、三年進場買農地的，幾乎都賺到！」他表示。 內線消息四竄》財團獵地，已遍及桃竹苗 看準農地變更市地賺取倍數差價的空間，一群由民代、地主和投資客組成的炒地高手，儘管過去兩年航空城計畫只聞樓梯響，一度還傳出地方政府財源不足，恐跳票破局，卻依舊敢進場重壓。 一位不願意具名的土地代書表示，和買股票一樣，一般進場買農地的投資散戶，看的是報紙上官方公告的政策利多，但真正的炒地高手，看到的都是關起門來密商的 內線消息，搭配財團大戶，有節奏的拉抬農地行情，賺的不只是航空城這波甜頭，凡桃、竹、苗有重劃議題的區域，都可看到這批人介入。 然而，這回航空城計畫最不一樣的，是不只聚集職業級炒手，更多是資金無處去的投資人。由於農地買賣不必繳土增稅、契稅，繼承和贈與享有免稅待遇，頻繁轉手 也沒有奢侈稅的問題，甚至閒置任其荒廢，還能領休耕補助金，加上有航空城議題加持，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的。 范瑀芳說，因為農地交易有以上特點，且自二○○○年之後，農地開放自由交易，持有農地不須自耕農身分，因此，奢侈稅打房後，不動產投資客明顯偏好購買農地，「在桃園一帶，農地買賣十筆，有八筆是投資行為，買來種稻的不到兩筆，這個比例恰和十年前顛倒。」 地方政府帶頭炒作》為拚財政，把良田變荒地 對於攸關國家糧食自給率的農地，成為服務投資客和地方民代的禁臠，政大地政系教授徐世榮指出，不只桃園縣政府，從南到北地方政府，個個財政困難，都在打農 地變市地的主意，因為地價稅和土增稅是地方政府最重要的財源，但農地課不到稅金，只有農地變市地，才能把財政來源的餅做大。 再者，縣市首長透過土地利益分配，更能再次鞏固並掌握地方派系，這也可以從這回航空城計畫，地方政府比開出施政支票的中央政府還要心急，可以看出究竟。徐 世榮表示，開發論者認為航空城遲早要發展，農地變荒地是必然的，這更犯了只重經濟發展，把永續發展拋到腦後的謬誤。另外，苗栗大埔、新竹二重埔等地區段徵 收，造成社會激烈衝突殷鑑不遠，史上最大的航空城區段徵收，能否真能如官方預估五、六年內完成，顯然充滿問號。 當一片前途未定的農地裡，種的是白花花銀子，而不再是纍纍稻穗，這樣的風景，真是有為政府的亮麗成績嗎？ 【延伸閱讀】「蛋白區」農地，每坪漲破4萬——桃園航空城興建大事紀 2009/1 立法院通過「國際機場園區發展條例」2010/3 桃園縣政府成立「桃園航空城公司」，公告航空城區域計畫（農地成交行情每坪約12,000元）2011/4 交通部核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」2012/5 行政院通過一個都市計畫分蛋黃、蛋白兩區方式開發2012/9 行政院宣布桃園航空城計畫正式啟動（農地成交行情每坪約45,000元） |
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