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80後專吸細價樓 財來有方　元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

　　「年輕人買樓，不一定要揀大屋苑，可以選擇細價樓，元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖（Calvin）今年28歲，是一名正宗的80後置業人士及投資者，現時他以個人及聯名名義共持有5個物業，市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

　　年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓，第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位，購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境，我們住了10多年公屋，兩兄弟年紀都大了，所以父母出首期，由我來供樓，九成半按揭月供約4,000元，一直住到現在。」

　　到了07年，當時股票不斷升，恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓，還借15萬元給我，加上自己15萬元的儲蓄，在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位，當時買入價137萬元，現在市價約值210萬元。」

　　他買入單位後一直用作收租，月租7,000元，供樓約6,000元，每月仍有現金收入，所以兩年後，Calvin已可把15萬元歸還給母親。

　　至去年年底，他見樓價不斷上升，於是到銀行申請加按，套現10萬元，又將借貸年期由原來的20年，加長至25年；每月供款由原本的6,000元，降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期，與弟弟合資，購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位，購入價83萬元，每月供款3,000多元，但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

　　幾個月前，他的朋友認同其投資手法，於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位，價格分別是112萬及148萬元。

　　現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位，為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試，最近購入的3個單位，都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買，為方便日後計帳，負責上會的人，均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

　　現時其持有的5個單位大部分用作收租，租金基本可以支持供樓，每月實質供樓費用，大約佔其工資的三分之一，「所以我仍然可以去旅行、購物等，只是我不會胡亂消費。」

　　好多年輕人只懂埋怨樓價過高，期望政府幫助，但Calvin認為，若未儲夠錢，收入月月清（即現時俗稱「月光族」），即使政府資助他們仍然無能力上車。

　　「我03年畢業後出外打工，由於『沙氏』問題，初初每月人工只有1萬元，但我有儲錢習慣。不過，我不是儲蓄現金，而是以月供股票方式儲蓄，當時主要供中海油，初初供時每股6.3元，到放售時每股升到10多元，使我有錢買第一層樓。」

　　對於後市睇法，他認為現在樓價的確升了很多，但是香港樓跌的機會比股票細，除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住，即使10年內跌了20%，但平均每年只虧損3萬至4萬元，比租樓更划算。

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2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

　　作為80後投資者，李振圖（Calvin）指出，買樓收租最重要的是看回報，現時百餘萬元的細價樓，租金回報約5至6厘，但大屋苑的租金回報只有約3至4厘，若樓價繼續上升，細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

　　被問及選擇細價樓的心得，Calvin表示，細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑，但是隨着市區租金上升，細價樓只要單位間隔四正，不難搵租客。「不過，買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題，最好物色已經進行維修的大廈，因為細價樓伙數少，攤分維修費用較高，每戶3、4萬元，差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

　　他又提醒投資者，買細價樓收租，適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

　　除了維修費用外，Calvin指出，買細價樓收租，最好選擇內籠企理單位，例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴，300呎單位裝修費要近10萬元，相等於2年的租金。

　　另外，若合資投資物業，最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜，以免因帳目混亂而發生爭拗。

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3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

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4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及

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又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

今日好似幾生性

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5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

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6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及

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光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

win many la

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7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

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8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及

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你個樣....

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9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

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10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...

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11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

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12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...

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13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....

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14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及

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10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋

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一幢樓搬剩一戶做一鳳 嫖客光顧被偷四萬元

1 : GS(14)@2011-12-13 22:54:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15887992
【本報訊】觀塘仁愛圍待拆重建的舊唐樓，僅遷剩一戶成為名副其實的「一樓鳳」單位發生盜竊事件。身懷四萬元現金的嫖客，昨凌晨摸上鳳樓尋歡，他報案稱疑鳳姐聯同單位內一對男女偷竊其放在衫袋內的現金，惟警方接報到場時，涉案疑人已匆匆逃離。記者：簡明恩

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2 : 亞力士(1473)@2011-12-14 18:05:18

上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸

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3 : honey(6546)@2011-12-14 20:34:34

2樓提及

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上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸

你真係身經百戰，學會保護自己

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4 : GS(14)@2011-12-14 22:11:42

2樓提及

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上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸

人地可能好好服務

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叫價300萬至400餘萬　單幢樓為主灣仔上車盤大搜尋

1 : GS(14)@2017-02-05 10:52:54

■灣仔享鬧市地利，加上名校網，吸引用家及投資者到來搵樓。



【搵屋指南】在港島搵300萬至400餘萬元的細價盤，只要不嫌物業舊，無論東區北角至柴灣，又或西區西營盤及堅尼地城等都有選擇，但不想一東一西，專注揀中心點繁華鬧市，灣仔這類平價物業極多，九成以上是單幢樓，實用面積200餘至300餘方呎為主，內櫳袖珍但見使。記者：溫潤潔攝影：黃耀興



灣仔上車盤間隔多為開放式及一房戶，兩房較少，通常有個正常浴室，絕對可以閂門如廁，一般都有獨立廚房，基本住宿無問題，到金鐘或中環上班更方便，時間及交通費慳不少，租務有支持，吸引用家及投資者尋寶。灣仔居住密度高，住宅遍佈大街小巷，以大街近港鐵站的物業為買家首選，出名就有雙喜樓，正正在港鐵站對面太原街口，出入就腳，樓齡僅16年，以區內標準算新，昔日以建築面積計價時，被批實用率低於55%，現今最緊要銀碼細，上年11月頂層連天台創新高成交，成交價540萬元，實用面積214方呎，目前最平放盤開價488萬元，實用面積220方呎。


慧賢軒203呎開價430萬

慧賢軒同屬罕有少壯派，樓齡17年，位處灣仔街市東南面堅彌地街，距離港鐵站較遠，特點有小型會所，現有一個平價放盤開價430萬元，實用面積僅203方呎。灣仔區還有為數不少的四五十年老牌洋樓，外觀不討好，部份唐樓甚至要行樓梯上落，物業質素欠佳，但單位較大，實用面積逾300至400方呎，樓價300餘萬至400萬餘元有交易，想平及有多一點空間的買家會搵此類貨色。




區內逾百個上車盤放售

除了樓齡差異外，單位有否裝修，以及會否連平台或天台，亦會影響樓價高低差幅一至兩成不等。對於自住用家怕麻煩，投資者希望盡量將單位出租，所以大家傾向購入已翻新的單位，特色戶則盤量少，純粹個人心頭好，偶爾錄得成交。要留意反而駱克道酒吧林立，晚間旺場品流複雜，未必每個買家都喜歡。中原地產張永泉表示，灣仔區贏地點，校網靚，不愁客路，地區特性好收租，細價樓尤其獲投資者追捧，與用家入市比例各佔一半，以一房戶月租約1.5萬元計，平均租金回報率逾3厘，屬合格線以上。區內每月30餘宗買賣，約兩成半為300至400餘萬元的單位，目前這類放盤約有120個。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170205/19918031

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西半山單幢樓呎租最高105元

1 : GS(14)@2017-06-25 10:00:03

【本報訊】前地監局主席陳韻雲旗下V Group，位於西半山衛城道1號的單幢物業Castle One by V年初開始分階段招租，至今租出10餘伙，平均成交呎租約70元，當中造價最高的30樓單位呎租達105元。陳韻雲指全盤112伙至今約推出三成單位招租，形容對目前出租情況滿意，租客以外籍人士為主，內地客只有1組，覺得集團釐訂的租金水平「均真」。新一批推出招租的單位包括頂層32樓D室連天台單位，實用面積1,050方呎屬全盤最大，三房間隔，上方連873方呎天台，叫租10.8萬元，呎租約103元，每月管理費2,500元。上址屬該樓宇少數有獨立煮食空間的單位，而且大部份單位採用開放式廚房設計。


商廈造價料升兩成

陳韻雲指Castle One by V是集團首個自行興建項目，投資額逾10億元，有別於集團其他服務式住宅由舊樓翻新，希望藉此打造口碑，故只租不賣，至於已獲批入伙紙的山頂道20號項目則傾向明年初發售。對於本港樓市，陳韻雲認為樓價長遠看好，並預期快則3個月、慢則9個月內核心區商廈造價有望升兩成。不過，她認為商廈造價上漲只是「乾升」，因為商務電子化的趨勢下，企業未必需要於核心區租用大面積辦公室。同時間，她指出蚊型單位供應太多是樓市隱憂，但強調樓市無爆煲風險。



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170623/20065754

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沖天火揭27幢樓外牆違消防安全倫敦4廈3,000人　漏夜大疏散

1 : GS(14)@2017-06-25 11:26:44

■查爾科茨邨住戶接到緊急疏散令，深夜要急急帶同物品離開。



英國倫敦公屋大火揭發大廈外牆嵌板消防安全隱患後，倫敦卡姆登區（Camden）議會前晚突然向一個裝了問題嵌板的屋邨，頒下緊急疏散令，4幢大廈共650戶逾3,000人即晚撤走。警方確認上周大火公屋的外牆物料完全不符合安全標準，正研究起訴涉事公司及相關人士誤殺及其他罪名。



社區及地方政府部昨天公佈，檢查已發現有至少27幢大廈的外牆嵌板有安全問題。但暫時只有距離大火公屋約5公里外的查爾科茨邨（Chalcots Estate）緊急疏散。該邨有5幢大廈，樓齡近50年，2006年翻新時外牆鋪上嵌板，跟格倫費爾大廈所用的類似，工程承辦商是同一間。卡姆登議會領袖古爾德前晚稱，接獲消防通知，指該邨消防安全有多項問題並建議居民離開，遂決定安排疏散，後消防指其中一幢問題較少，居民可回去。


住體育館睡充氣床墊

古爾德說：「我們不能冒險……我們要確保居民安全。」當局準備拆除問題嵌板，估計工程要四周。消防局亦指，要疏散大廈的氣體管道未符合隔熱標準，部份防火門亦有違反安全條例之嫌。但議會在下午5時才突然下疏散令，惹來許多人不滿，有居民投訴說要從傳媒報道才得知消息，亦有人認為問題嵌板已經用了十年，「多呆一晚關係不大」，甚至有人拒絕離開。決定遵令的人既要抱孩子和寵物又要拿行李，甚是狼狽。沒有親友可投靠的居民，獲安排到附近體育館棲身，要睡充氣床墊，當局亦訂了約270個酒店房間及100個公屋單位，讓疏散的居民入住。該邨共有約800戶、約4,000居民，當局昨天公佈，指4幢大廈共650戶人已疏散。首相文翠珊在社交網Twitter推文慰問受影響的居民。


涉事公司或被控誤殺

另一方面，倫敦警方前日公佈有關格倫費爾大廈（Grenfell Tower）大火事件的調查進展，發言人指外牆磚塊和隔熱物料等都「不能通過安全測試」，警方正調查涉事的公司，考慮提出起訴，罪名可能包括誤殺及違反健康及消防安全規定等，調查行動可能要持續至明年，並指大廈內所有「完整遺體」已運走，「可怕的事實是我們也許不能找到全部和辨出所有死者」。警方將在大廈外裝設外部升降機方便搜證。至少79人在慘劇中喪生，暫只確認6男3女身份。另外，路透社取得嵌板生產商Arconic Inc.市場部經理2014年跟格倫費爾大廈翻新工程投標商之間的六封電郵，顯示該公司知道該款只適用於10米以下建築物的嵌板，將用於高樓。該公司回應查詢時指，該公司沒責任確認建築商有否遵守建築條例。法新社/路透社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170625/20067881

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大圍逾30年單幢樓 502呎3房首破千萬

1 : GS(14)@2018-08-04 11:55:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3423&issue=20180804
【明報專訊】樓價持續上揚，多個屋苑均錄得新高價成交，其中樓齡逾30年的大圍單幢盤金輝花園一個低層3房戶，以1020萬元成交，實呎逾2萬元，成該廈首宗破千萬元成交。此外，中半山豪宅嘉慧園更有單位以約1.77億元「賣殼」售出，實呎約5.28萬元，成交價及呎價均創屋苑新高。

金輝同類單位 1年賣貴六成

市場消息指，受大圍新盤珀玥帶動，同區樓齡逾30年的金輝花園，錄得首宗逾千萬元成交，有關單位為一伙實用502方呎的低層G室，3房間隔，成交價1020萬元，實呎20,318元，售價及呎價均為該廈新高。原業主2012年403萬元購入，帳面獲利618萬元或1.5倍。資料顯示，屋苑對上一個同類型單位成交，要追溯到去年6月，當時成交價僅630萬元，事隔一年多，今次成交價較去年高出390萬元或62%。

喜韻3房1350萬沽 錄雙破頂

另中原分行經理雷澤麟表示，長沙灣喜韻1座中層D室，實用面積730方呎，3房套間隔，以1350萬元售出，實呎18,493元，成交價及呎價均創項目新高。原業主2014年920萬元購入，帳面獲利430萬元或46%。

嘉慧園1.77億「賣殼」 實呎5.28萬

豪宅方面，嘉慧園實用3349方呎的高層F室，最新以約1.77億元「賣殼」售出，實呎約5.28萬元，售價及呎價均再創屋苑新高。原業主2006年3720萬元購入，帳面獲利近1.4億元或3.7倍。

不過，去年1月叫價9800萬元放售的中半山雅賓利（The Albany）一個低層A室銀主盤，剛以約8800萬元成交，較一年半前的放售價勁減1000萬元或超過一成，單位實用1948方呎，實呎約45,174元。原業主於2003年以約2088萬元購入，現成交價較15年前高出6712萬元或3.2倍。

玩具鄭1950萬沽名鑄1房

利嘉閣助理分區經理王馗維表示，資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪持有的尖沙嘴名鑄低層D室1房戶，實用604方呎，原以2200萬元放售，剛以1950萬元「賣殼」售出，減幅達11%，實呎32,285元，鄭於2009年9月份以約1730.8萬元購入，帳面獲利約219.2萬元或13%。

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「女飛魚」歐鎧淳破頂價入市天后單幢樓

1 : GS(14)@2019-03-14 17:55:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3102&issue=20190314
【明報專訊】部分名人搶先入市，其中香港「女飛魚」歐鎧淳本月初以破頂價580萬元購入天后利景閣一個實用面積307方呎的兩房單位，並帶挈原業主持貨15年，勁賺4.8倍。

利景閣位於天后電氣道與清風街交界。土地註冊處資料顯示，一個實用307方呎的中層A室兩房單位，本月初以580萬元售出，實呎18,892元，成該廈2017年11月以來首宗成交，售價及呎價均創該廈新高。登記買家為歐鎧淳（AU HOI SHUN STEPHANIE），與「女飛魚」歐鎧淳中英文名字相同，料為同一人。原業主2004年以100萬元購入，持貨15年帳面獲利480萬元，賺幅達4.8倍。

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