2010-10-11 ad
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TCL貴為內地 大企業，無論喺深圳市南山區TCL大廈，定喺惠州市嘅廠房，佢個外貌都好宏偉同夠潮，唔講仲以為去咗香港嘅科學園！但集團喺惠州西湖區個總部嘅樣，十足十 改革開放初期嗰啲舊式外資大廈咁，外牆殘殘哋，望落仲好似廢置咗咁，真係估都估唔到！ 華華早幾日同TCL班管理層，上去惠州參觀廠房，華華 梗係把握機會問個究竟啦！佢哋話，咪睇小呢個總部，佢喺正惠州西湖南面，又近深圳去惠州嘅汽車站，佔盡地利優勢，TCL老闆李東生覺得呢度風水好，陪住集 團度過風風雨雨，所以耐唔耐都返去開會。當然，接待華華同啲投行基金經理，就梗係去新大廈啦，總部就畀班管理層辦工。 李華華 |
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Kitty: 你好！我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按)，現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩，覺得地方不夠住，想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了，我今年28歲，儲蓄只有$400000，月入17k，先生20k(自顧人仕沒有報稅)，本人想賣掉單位，先租屋，等兩年後抽居屋，但又擔心抽唔到！你認為可行嗎？請指教還有其它方法嗎？
Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
金獅花園租出去，都係比萬元傭金，月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方，三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬，舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年，到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友，請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人，此乃真心及良心上既建議!
近來越黎越多人問無縫地版，原因不難理解。價錢係主要因素，自政府要向廢物泥頭堆積收費後，你將間樓全部地版起哂再鋪，以一間兩房單位，起地加傾倒要約$12000，買磚(或柚木)平都要$5000，師傅手工都要兩到三萬，淨係個地計埋都要成四萬蚊。如果你係舊有地版蓋層無縫上去，手工連料萬零蚊攪掂! 如果你唔諗住間屋住成世，無縫地版正好合你住幾年貨仔既諗法。
鋪無縫當然有唔好處，持續冷縮熱脹可會令地被谷起，倒水落地有機會藏水，過一排又谷爆。能否避免好睇鋪地師傅有否平均分放夾棉於地版空隙中，以及地被本身個接合位做得靚唔靚。係旺角搵到既多為大陸貨，每呎十幾蚊(好似$12)都有交易。歐洲版要搵代理入貨先會有合理價錢，係旺角見到貴貨都係貴在要加鋪租。相搵又平又靚既料，請bookmark本網，希望homebloggerhk係往後文章會幫到你。
仲有無縫地版有分纖維版同實木版，纖維版唔易吸水，易打理，但係踩上去會令你有些少架空感，始終感覺到地版有兩層。實木令人有實在感，但重量同款式少一點，舊左可以番磨一到兩次。最令人高興既，係無縫地版有不少磚面款比你選擇。
鋪無縫最緊要係個師傅。往後會唔會易突起就靠哂佢。請你搵番專賣地版比地既師傅做。如搵同一師傅做哂咁多項，相信未必個個都搵到識鋪無縫既師傅。係網上見到大家對無縫地版意見不一，其實由於個expectation(一般無縫都係玩五年)，或execution(搵對人鋪)同原意不合而矣。
kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
答:
因天水圍單位尚欠1.75mil，就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月，其中一半還本。由你上文所述方法一，如你再購入一三百萬九龍灣單位自住，你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%，恐怕較難獲批，相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交，證明今次係換樓同埋已賣出舊居，咁先有得傾。所以方法一近乎行不通，除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍，同埋又合時係交吉前送走好租客，咁先乜都唔會上身。
方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%，此乃現時換樓之不便。
見你行文估你都好想賣樓，當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實，今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大，建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓，保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢，咁就放心去做啦，要跌的樓終有一日要跌。
由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好，故在此簡短重覆，應先將自住樓放賣，睇下人地肯出幾錢，你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數，買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙，請自行再就時間，一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌，試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。
諗樣認為讀者投資都屬保守型，兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少，月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期，一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還，減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長，令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富，因收入有限而要養家，投資亦不想進取，唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。
講左咁耐，其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見，頗為堅決。
多謝你提問，做生意會被逼地學到多樣技能，
土地是有形資產、人材係無形資產。如果你有個真心朋友，
但睇讀者profile，工作穩定，人工只屬一般。相信唔係慣常幫公司搵客搵錢一群，既然有公司「磅住」自己去搵客都唔掂，作來自己搞生意?
另外生意是資本定資產? 實在密不可分。
生意之估值即你究竟比幾錢去買盤生意先抵! 筆者之理解是未來一段時間生意能給予你的收入之現值總和，
所以攪生意而想不困身，是高難度動作。