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剛過去的週末，新地（16）以「幫埋」買家付七成樓市印花稅，即變相減價三成的伎倆，一招炮製天璽二千票入市炒風。幾千個千萬富翁，晨早到九龍站環球貿易廣場（ICC）的售樓處逼餐死，左推右擁，場面猶如昔日的難民營。 現場不單有拿枴杖的老人家在排隊，還有坐輪椅的傷殘人士、等至面容扭曲的暴躁中年、以及想打尖的內地人；箍頸、攝位、爆粗，乜都有。發展商終極貼錢賣樓，引來炒家空群而出，二手業主想套現，除非自劈三成以上。 新地堅決劈價賣樓，早有部署；上月業績會上，新地已揚言「月月有新盤」，首炮是入夥已三年的天璽。負責香港賣樓的郭炳聯兒子郭顥澧，雖患有眼疾，出入要用盲公竹，上週六亦在副董事總經理雷霆陪伴下到場瞭解。新地這次「代付印花稅」的舉動，正是立法會要審議辣招的前夕，正好觸動政府神經，雙方角力再現。但無論如何，新地這一招，再加上炒家自度招數，已成功促銷樓盤、炮製炒風。 新地一招：以本傷人 開宗明義，新地今次開價的確夠平。位於九龍站的天璽，是繼恆隆的君臨天下後，九龍站唯一仍有數百伙貨尾的住宅物業。由於最細單位只有四百多呎，售價一千二百多萬，中產都有條件進場。新地不單定價較同屋苑的二手價低近一成四，還巧立其他優惠，如買家加入新地會及不借二按，減百分之五；提前成交，又減百分之三至九。再加上代付七成印花稅，左減右減，最終即劈價三成！曾於大型發展商售樓部工作的投資者張先生，眼見新地劈得起勁，亦匆匆入市：「我睇樓價未來三年會回三成，新地今日一次過就回三成俾我喎！橫掂我都打算長揸，咪決定去馬。」上週一他已到現樓睇示範單位，「當晚就碌卡俾經紀行出本票，但新地話過咗入票時間唔收，我第二日專登再親自去遞票。」一星期新地便儲足二千多張票，成為本年的「收票王」，至上週六賣樓，張先生終感受到氣氛之「澎湃」。入票者連同地產代理，共五千多人逼在ICC多個樓層，大家箍頸、攝位、爆粗乜都有，男女老幼人貼人。張先生由停車場「打蛇餅」排足四小時，才上到ＩＣＣ八十六樓，把自己入票籌號放入抽籤箱，「香港地，有錢搵，有機會，去排隊呢啲事好平常。但新地今次安排真係好差，水都無滴都算，幾千人逼嚟逼去，仲要行幾轉扶手電梯，分分鐘人踩人，我當時簡直覺得生命安全受到威脅呀！」不過張先生最終無暈低亦無離開，千辛萬苦放低票「攪珠」，惜最終沒有「中獎」。 炒家自創：無本生利 抽不中籤、無機會揀樓的當然不忿，「俾新地玩咗一日，再加推都唔嚟啦！」就連中籤十名以內、天璽的忠實捧場客陳太亦有怨言，「我由○九年第一次開盤就買，加推我都想再買，不過今次安排真係好麻麻，我由朝早八點幾至揀樓（近晚上七時），一粒米都無落過肚。」不過，獲幸運之神眷顧，陳太揀樓後便笑到見牙唔見眼。新地今次特別推出二十二個單位，容許以公司名義登記。由於「公司客」可透過賣殼促成交易，變相不用繳交「特別印花稅」（最辣為半年內出售物業，須繳稅達樓價兩成），即帶來無限想像。賣樓前數日，有經紀便瘋傳一條「無本生利」大法。原來，炒家可先以空殼公司入票，抽中籤後可利用參觀現樓的時間，即時搵人接貨並進行股權轉讓，最後炒家才與新買家到售樓處簽臨約及最終簽正式買賣合約。這招變相將「摸貨」重現。市場更傳言，有一組投資者入票達一百張，亦有指部分會計師樓手頭的空殼公司，被搶購一空。熟悉物業買賣流程的鍾卓成律師指：「炒家多向空殼公司代理行買入殼公司，『殼』價連相關手續費雜費，一般要五千至六千元。」賣樓後翌日，市場便放風指已促成摸貨成交，賺二百多萬，但傳言未知是否屬實。 補貼三億「唔入肉」 新地在○○年投得九龍站五至七期項目，計及地價、發展成本及利息等，每呎成本僅約六千元，如今大劈價之後，平均每呎售價仍有約二萬五千元，即利潤仍達三倍！再幫新地計一計數，提供的優惠折扣，現金回贈及印花稅補貼，新地最多只是花了三億，但上週全數售出首批六十伙，已套現十二億元。 三億元的銀彈策略，換來幾千人逼爆ＩＣＣ。這邊廂，怨聲載道，那邊廂，新地今日已加價加推二十伙，縱然加價最多一成，仍有一千五百票搶住買，樓價仍較二手樓便宜。其他發展商，如尚家生活及德祥地產賣yoo Residence，亦增加補貼本地人全數從價印花稅，及非本地人的一半買家印花稅；而由私人發展商持有的屯門Harrow Hill更回贈全數已付印花稅。 嘉裡的黃大仙現崇山，則於天璽上週六賣樓當日，提高經紀佣金至百分之十二點二五再加獎金搶客。眼見一手樓開始變陣出擊，除非二手業主肯自劈三成，否則與發展商，根本無得鬥。 天璽小資料 發展商：新地及港鐵合作發展 樓齡：3年 樓高：270米，是全港最高的住宅物業 單位：825個 設施：會所「d'Oro」耗資5億建造，設施包括泳池及按摩池、宴會廳、健身室及瑜伽室等 | ||||||
今年，是新鴻基地產（16）洗去沉寂的一年。先是上月前主席郭炳江成功申請保釋，提早「放監」；再者是新地的重頭戲、元朗新盤Grand YOHO，於今個月低價開售，數日間已收票逾萬張，成為今年新盤之王。Grand YOHO所在的雞地，數十年前只是賣雞鴨鵝的市集，其後被新地睇中，並由郭炳江為首的收地團隊密密部署收購、補地價，經三十年改造，親力親為，變成現今升價十倍的「金雞地」。毗連的貴重地皮，亦由郭炳江兒子郭基煇拍板，慷慨捐出作慈善用途。據知郭氏對於捐地一向保守，四叔李兆基曾慫恿郭老太一同捐地，但被婉拒；今次則足見誠意及慷慨，而且地理位置比四叔所捐的更靚。郭基煇坦言：「是『官民商』合作的好開始！」無論是樓盤開價取態、又或是與政府的合作關係，新地都進入了新章節。 今年的七月十二日，相信是郭炳江最百感交集的一天。他因為許仕仁案、串謀公職人員行為失當罪成，已在赤柱監獄服刑了一年半。由於成功申請上訴，這一天他獲准許以一千萬元保釋，提早「放監」。滿頭白髮的他，步出法院後真情流露，第一時間激動擁抱兒子郭基煇，坦言能夠出獄如同發夢一樣，「唔信自己喺呢度，當你喪失咗啲嘢時，例如你嘅自由，就發覺對你生命有幾大影響。I can't control myself. So excited！（不能自控，非常興奮）」據知出獄後，他第一時間已歎過越南牛肉河及蛋撻；侍母至孝的他，經常與坐着輪椅的郭老太四圍試菜，「佢去過ICC嘅天龍軒食飯，又去吓四季酒店嘅龍景軒，中餐西餐都試。」該食肆的熟客指。九月份，他會繼續完成其神學碩士課程。他於獄中亦留意到新地於九月舉辦單車節，故他亦曾對外透露，要盡快跟兒子學踩單車。 捐地顯誠意 在郭炳江入獄期間，其子郭基煇除了替代處理公務，對慈善亦不遺餘力，兼且，是有過之而無不及。上年新地與恒基合作，捐出了一幅落馬洲的邊境地皮，讓政府興建邊境購物城，並提供二百零八個鋪位，交由非牟利機構營運，以疏導人流，解決水貨客問題。今年新地更放棄YOHO Midtown及Grand YOHO附近一幅一萬平方呎地皮，該地與港鐵元朗站只距離五分鐘路程，位置極靚，原定興建酒店，提供三百個房間，上月五日宣布捐出予聖公會興建十九層綜合服務中心，服務弱智、殘障兒童、提供安老服務及青年宿舍。郭基煇在新聞稿中坦言：「在市中心找一幅附有配套的地皮捐出作慈善用途，並不容易，期望今次是『官民商』合作的好開始。」捐地一向是四叔的招牌菜，一四年他率先表示要捐出石硤尾大坑西邨，配合政府房屋所需。同年警方不再調查天匯造市案。翌年他再捐出元朗馬田壆一幅六萬三千呎農地，以興建青年宿舍。「早年四叔曾叫過郭老太一齊捐地，但郭氏唔捨得，估唔到今次會捐元朗市中心咁靚地皮出來，比起四叔嗰塊馬田壆農地靚好多！」一名知情人士說。商界傳言，郭氏家族以往捐錢銀碼不合比例，多少受到來自中方壓力，自郭炳江出獄後，「底」「面」都會多多益善。新地淡化地產商賺到盡的霸權形象，今年亦籌辦「香港單車節」、以及「方舟小醫生」長者關懷計劃，都是找來下屆特首熱門人選、政務司司長林鄭月娥，出任主禮嘉賓。 掌管建築部 郭炳江雖然聲稱不再理會新地業務，但集團內部的命脈──建築部，仍然牢牢掌握在其派系手中。一二年廉署拘捕郭炳江，其妻子梁潔芹（Ingrid），仍掌管建築部，甚至內有獨立的會計、人事、電腦部門。一向負責財務的郭炳聯，曾安插兒子在建築部，引起員工「恐慌」。郭炳江的女兒郭曉妍也曾在建築部工作，後懷孕淡出，而郭基煇則臨危受命，成為父親的代替董事。根據年報資料，郭基煇原本是新地項目總監，負責香港及珠三角地區部分住宅及商業項目。一四年十二月郭炳江罪成當日，郭基煇由代替董事正式成為新地執董。其後新地發展元朗錦田北峻巒，並找來妹夫家族的呂元祥建築師事務所設計，可惜第一期銷情慘淡，開售近半年只賣出六成單位。換上老臣子、副董事總經理雷霆重新包裝，改名「PARK YOHO」，再推120%借凸按揭計劃，終超額認購近十五倍，成功沽約七百伙，並套現五十五億元。 三十年雞地夢 而緊接推出、郭炳江「雞地夢」的重頭戲Grand YOHO，亦最快於本週開售。這個盤毗連西鐵站，再加上有一百一十萬呎大型商場，首批價單折實，呎價平均只是萬二蚊，與離西鐵站更遠的YOHO Town及YOHO Midtown二手價接近，而最低呎價也不用一萬元，與廿三年樓齡的新元朗中心睇齊，此開價讓市場跌了一地眼鏡碎。郭炳江極睇重此YOHO系列；YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶，俗稱「雞地」，於上世紀六、七十年代以批發雞鴨家禽為主，原先只是一塊平平無奇的新界地皮，其後被郭炳江看中，陸續收地，希望大規模打造成另一個沙田新城市廣場，YOHO Town原名也就是新時代廣場。○一年他公布將投放一百至二百億元發展雞地，其間他多次親自視察地盤。○三年，第一期項目YOHO Town推出，郭炳江為求先聲奪人，以超筍價每呎千五蚊開售，首批單位中最平一個僅需七十四萬元，當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後，郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。到一○年，第二期YOHO Midtown開售，呎價五千多元。這兩期都吸引鄉紳入市，其中劉皇發家族掃入YOHO Midtown二十四個單位，兩年後放售獲利過千萬，若持貨至今，可能再賺多一倍！ 帶挈埋街坊發達 這塊金雞地，由郭炳江一手湊大，YOHO入伙後，大批中產夫婦、新移民搬入，人口急增帶挈附近商鋪，可謂火乘風勢，附近街坊都有得益，例如是經營地產代理三十年的邱太，九八年已經以一千六百萬買入大馬路同福大廈地鋪，其間多次高峰都忍手不沽，九九年、○四年、一○年，三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒，一○年以八千萬放售，勁賺六千四百萬。邱太現時仍持有十多個鋪位收租，她指自己現已退休歎世界，不再理江湖事。而打冷店老闆許文標，更由經營餐廳，改為全職瞓身炒鋪。家住天水圍嘉湖山莊的他，五年前曾接受本刊訪問。他經常腋下夾個黑皮包，搭西鐵到雞地巡視業務。○四年他睇好YOHO Town效應，當時發現雞地地鋪才二千至三千元一呎，於是把心一橫，將餐廳頂手予鄉里套現，掃入多個只是百多萬元的鋪仔，現時每間鋪仔的市價已肯定多一個「零」。於雞地打滾多年的許文標，已有一段時間沒有再買鋪，「元朗鋪位好貴喇，元朗那些橫街窄巷，而家都要上千萬。大街鋪位五、六萬蚊呎，何況依家買鋪只有兩釐幾息。」他短期內沒有再買，反而賣走了又新街一個鋪位，其他鋪位則等收租。他雖然無入市，但都有留意Grand YOHO開售，認為地段好，今次價單開價略低，「呢個盤搏得過，佢質素好過長實的世宙好多，平均萬二蚊真係抵，所以呢一輪應該收很多票，第二輪就會加價。」 谷盡購買力 連日來，Grand YOHO已吸引大量不同臉孔，前來參觀位於九龍站商廈（ICC）的示範單位。場內人龍要延伸至大廈的下層，入場起碼要等一個鐘，有經紀帶着睇樓客想「搏大霧」打尖，但失敗收場。除有父母推着BB車拖着小孩前來，也吸引了新生代以此入市一圓「上車夢」。「本身我都係住元朗，覺得呢個盤夠貼市又啱價。」年約三十歲的嚴先生目標是兩房單位，望能與女友上車結婚。記者留意到睇樓現場不乏新地的「捧場客」，有現居新地出品的將軍澳天晉居民金小姐說：「預咗六百幾萬，其實都決定咗買o架啦。」她指希望購入三房單位作自住。同場亦有元朗區居民，見證同系樓價多年來只升不跌，望購入一兩伙作投資。住了錦綉花園二十多年的劉太，向記者訴說後悔上次無買YOHO Town如同「走寶」。「之前就係有睇到同系列嘅樓，但最後無買到。」她指有足夠現金在手，俾首期及供樓也絕不成問題。久未露面的內地炒家亦過關「出籠」；住在深圳的內地人莊小姐稱，是首次到香港買樓投資，笑笑口指首期也已準備好，對香港後市極有信心。對於後市，紀惠集團CEO湯文亮認為，Grand YOHO在區內有指標性，對二手市場具影響力，「始終係新樓，佢賣得平，二手單位會賣唔起價。另外新地新價單唔減優惠，無加價，即是個市唔好佢要盡快去貨。」他認為價單亦反映新地對後市不感樂觀。另外，他指新地提供供款計劃有兩個目的，第一當然是出貨，第二若然業主供不起單位，退還給新地，新地便不用遵守一手樓條例，能夠再當二手樓賣！ 睇樓客心聲 「雞地」變新地天下 2001年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布，投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」，翌年完成雞地項目補地價2.465億元，當中以新地兩朝老臣子、前董事陳鉅源的功勞最大。其在收地上為與元朗原居民達致「同聲同氣」，特意找來荃灣鄉紳陳國鉅作「朝中人」向鄉親埋手、連同政府出口地擺平收地問題，成功令新界西北區成為新地最大勢力範圍。 十五年過去，要令街市之地變成遍地黃金，新地於1995年有份興建的大欖隧道也貢獻不少，其成功打通了元朗「經絡」，一改當區交通不便之形象。去年八月，新地更以較估值上限高出25%的93.2億元投得西鐵元朗站項目，並投資約200億元主力發展中小型單位，進一步鞏固其元朗「一哥」之地位。 撰文：孫樂祈、黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：財經組[email protected] | ||