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牛市逃命錦囊:528巨震過後所有股民必須思考的問題

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本帖最後由 晗晨 於 2015-5-31 20:20 編輯

牛市逃命錦囊:528巨震過後所有股民必須思考的問題
作者:格隆匯 Tung

編者按:剛剛過去的一周,註定是讓所有投資者註定難忘的一周。在5.30八周年前夕,上證指數在周四幾乎複制了8年前5月30日的走勢。稍微清醒一點的投資者都知道,A股正在泡沫化。我們不想討論泡沫會不會破,以及何時破這樣無答案的問題,但有些問題是有答案的,比如,如何在泡沫的大背景下進行投資?該怎樣做一些逃命準備?本周我們就來深度探討投資者到底需要什麽樣的投資哲學、投資邏輯、以及投資思考方式,以及如果A股泡沫破滅了,該如何逃生。每一篇文章都是潛心思考寫就,絕對是一場饕餮盛宴。格隆匯一貫強調“授人以魚,不如授人以漁”,這個世界沒有救世主,只有充分完善自身的投資哲學與方法論,你才能在這個市場真正立於不敗之地。

剛剛經歷了528,仿佛就是07年的530歷史重現。短短兩個交易日,大盤振幅有十幾個點,個股20%振幅的比比皆是,極端的情況甚至達到了30%。這種振幅,足夠一些高杠桿的倉位被強平幾次,足夠讓人在牛市里面傾家蕩產。這不禁提醒我們,該嚴肅而認真的考慮一下牛市逃命的問題了。

歷史總是相似的,只是有很多人不願意相信而已。我身邊經歷過08年金融危機的,最近都越來越謹慎了,隨著大盤的不斷走高而感到惴惴不安。脫離基本面的上漲是不可能長期持續的,現在漲的越高之後只會跌的越痛。很多人覺得股市不是零和遊戲,可以大家一起愉快的賺錢。沒錯,不過那是在公司盈利分紅,存在基本面的前提條件下才成立的。脫離基本面的股市,不光是一個零和遊戲,更是一個負和遊戲,因為在這個遊戲里面大家都還要為參與這個遊戲而付出不小的交易成本。每一筆交易成本看起來都可以忽略不計,但是累計一年來看,創業板的交易費已然超過了其中企業的盈利總和。

很多人看了都會不以為然,因為絕大部分的人都發現自己和周圍的人都賺的滿盆滿缽的,根本就沒有虧損的人,怎麽可能是負和遊戲?因為絕大部分的都只是浮盈而已,就像07年那時一樣,所有人都賺錢,可08年一來,只要經歷過的應該都記憶猶新,那時身邊幾乎已經找不出盈利的人了。

脫離了基本面的股市能漲到哪里,咱們不去預測,也毫無意義。我只知道該來的總會來,泡泡有多大,最後破滅就有多慘烈。只是大多數人都覺得自己是最聰明的,總能先人一步撤離,泡泡越大自己就能賺越多。然而事實卻是殘忍的,雖然的確存在這樣的人,但只是極少數。

有個有趣的博弈小遊戲:老師拿100塊錢進教室,教室里有100個學生,老師說,每個人寫一個0-100的數,然後計算出這100個數的平均值,再乘以2/3,誰寫的數跟這個數最接近,老師就把100塊錢給他。 你會寫哪個數?

正是因為大家都太聰明了,所以最後的答案是很諷刺的0。如果大家都聰明的話,那麽每個人寫得數一定都小於或等於67,因為100*2/3=66.7;所以要想得到100塊錢,那麽我們填的數應該小於或等於66.7*2/3=44;但是每個人都會這樣的想法,於是這個數會變得更小,最後可能就是1或更小了。

當然這個實驗只是基於理論推演,不可能所有人都是聰明理性的人,所以最後肯定是有人能賺到錢的,可惜只是極少數。

就像脫離基本面的股市一樣,如果大家都預測10000點是頂,那麽大家都會選擇9900離場,以此類推,離場的點位就會越來越低。真的到頂的時候,就會發生踩踏,大家不計成本的逃離,到時候就不是你想逃就能逃的了,封了跌停板誰也走不了!剛剛經歷了528預演各位,我想就不需要我多做解釋了吧?

最近公募基金凈申購快速增長,很多人覺得還有源源不斷的資金進入,而我就沒有這麽樂觀了。這可能意味著社會最底層的資金也開始入市,因為他們的單體投資能力太弱,只能將錢投向沒有資金門檻限制的公募基金。大多數人都說公募是活雷鋒,其實還是很冤的。因為股市不行的時候,他們發了基金沒人買,股市越火就越多申購。公募有倉位限制,基本不能低倉位,所以有人申購了就會被動加倉,於是又被動推高了股市。低門檻的資金看見基金賺錢了,就會申購更多,進一步推高股價,然後變成了一個正向循環的上升螺旋。但是資金總是不會無限供應的,這種正向循環的上升螺旋,在下跌的時候也會迅速轉向,變成負向的下跌螺旋。所以公募最輝煌的時候,往往也是大盤見頂的時候,也正是這種機制的存在,公募往往都是頂部站崗的代表。
除了上面說的公募螺旋,還有一種市值擴張螺旋。“泡沫”在朝著最瘋狂的階段演繹,置身其中就很難做到不參與。誠然,伴隨著市場的任性上漲,能夠觀察到的利空因素似乎越來越多。因為在牛市中後期,股市往往會對負面信號做出正反饋,這會摧毀一個理性投資者的正常投資理念,使大部分人陷入瘋狂,從而推升市場進入自我強化的“泡沫”階段。舉例說我們剛調研的一些科技股,他們的當前業績並不好,估值也已經很貴,這些都是負面的信號。但是這些公司往往能講出一個很大的故事,要實現這個故事就一定需要巨大的資本開支,而通過正常的經營收入或銀行信貸是根本不可能支撐如此龐大的資本開支計劃的,唯一的出路只有一條——即市值擴張,通過高估值去股市融得發展所需的資金,從而實現夢想。在這種邏輯下,上市公司的股價越漲,投資者對其的預期越好,進而會推動股價和預期進入一種正循環,而短期的利空反而會被無視——“泡沫”就是這樣形成的,而看到短期利空而選擇離場的投資者身處其中,最終也會被這種“誘人的螺旋”所再次吸引進去,反而推升“泡沫”進入“最後的瘋狂”。

如上面說的,真的到了泡沫破滅的時候極有可能大家都不能幸免。泡沫破的時候往往已經沒什麽利空了,這會麻痹投資者。從國內外經驗來看,泡沫往往是在利空頻繁出現的時候漲得最快,當利空出盡以後反而就真的破了,但等到泡沫真破的時候,大部分投資者已經麻痹,他們會想“之前出利空的時候市場都是漲的,那現在這種沒有利空的下跌肯定沒事,市場還會再漲”,因此基本都不會減倉。但是等到市場真的出現明顯向下調整以後,我們在上文所提到的“市值與預期的正螺旋”會逆轉為“市值與預期的負螺旋”——股價的下跌導致上市公司高估值融資變得困難,因此也就沒錢去實現夢想了,這種預期的惡化又會導致股價的進一步下跌,這時候的下跌往往持續而兇猛,想逃也逃不出來了。

本文並沒有在明確的看空A股,也沒有預測所謂的頂部,只是我覺得時至今日需要謹慎一些了,07年530之後,指數還在短時間里迅猛的上漲了50%,從4000多點到了6124。不過享受盛宴的同時,坐的離出口近一點,或者坐的離格隆匯近一點,總不會是一件壞事,您說對嗎?
小時候最喜歡看三國演義了,文中常常會出現的一幕,到了某個危急時刻,打開諸葛亮的錦囊一看,立馬逢兇化吉!心向往之,忍不住學學諸葛孔明,裝個13,也掏幾個錦囊給大家,希望在未來的某些時刻可以助大夥逢兇化吉。如果沒用,也請不要打我,畢竟是裝13的產物。

指數錦囊(當A股大盤突破6124創出新高後可以打開)

正如前文說的,我們不預測頂部,6124只是根據交易心理學給出的一個數字而已。畢竟現在進入股市的很多新韭菜,對股市的各種指標都是看不懂的,對他們來說唯一最直觀的東西就是價格。這也是為什麽A股總是喜歡玩10送10降股價的遊戲,為什麽A股能喊出消滅5塊錢以下的股票,然後消滅10塊錢以下的股票的奇葩口號,因為對於這些新韭菜來說,價格就是唯一標準。所以對他們來說,6124以前都是絕對的低價,你如果和他們說pe,說基本面,他們就跟你急,還能扯著嗓子說“以前這個票是30塊,現在是15塊,太便宜了。以前指數到過6124,現在還沒到5000,太便宜了。你看這8年以來,什麽都漲了好幾倍,股票還是跌的,太便宜了!”

這麽有道理,我竟無言以對。。。。。。牛市炒股跟大媽,在左側的時候還真是真理啊!

所以如果A股真的到了6214點,那麽就至少請把本金給撤離出來吧,這就是類似於琥珀能源的勝而後求戰!先把自己立於不敗之地再說,後面也就沒有什麽心理壓力了!

如果還有幾倍的利潤(這輪行情參與的早,應該都有吧),那麽就請再撤離1倍的利潤出來。1倍的利潤是什麽概念?3年複合收益率25%,超越了巴菲特,只要你能一直保持這種收益率,那麽超越巴老不是夢啊。鎖定3年收益,在一個中長期的時間段里面確保自己立於不敗之地,可以說之後就沒有任何心理壓力了!接下來要做的就是邊打邊撤,享受牛市的泡沫,至於撤離的節奏請自行把握吧。

如果覺得空倉太低端,你大可以來對沖。反正A股現在工具也基本算是全了,如果還嫌不夠,則可以來香港玩對沖,工具更加豐富。比如說南方東英剛推出的3147,A股創業板ETF,就算你想做空A股創業板都可以。

總之核心的思路就是到了這個位置,一定要開始鎖定收益了。寧可撤離的早,也不要賺最後一塊錢。07年530撤離的人大多都是賺了錢的,盡管沒有享受到4000到6124這波最後的瘋狂。而享受了這一波泡沫的人,最後可能同樣也經歷了2000點的洗禮。就算沒有經歷2000點,極大概率也在3000點腰斬的時候清了倉,4000到6000是漲50%,而6000到3000是跌50%,要知道上漲和下跌永遠是不對等的。

宏觀錦囊(市值/GDP=130%後可以打開)

2015年,股市重回5000點,此時A股兩市市值75萬億,這個時候市值/GDP=117%。

2007年,股市最高6124點,此時A股兩市市值35萬億,這個時候市值/GDP=132%。

美股上一輪崩盤的高峰時150%。

從這個數據對比來看,80%-120%是一個合理區間,股市的本質是一種代際的財富再分配,比重太低說明過於悲觀,太高說明未來生產財富不足以分配。130%以上市場就不太安全了,目前看來距離歷史最高點的瘋狂似乎也不晚了。但還是需要考慮中國經濟金融化水平的提升和國企資產註入。

如果這個比值真的到了130%,那麽就類似指數到了6124。請參考第一個錦囊。

壓軸錦囊(如果沒有滿倉你就會惴惴不安,整天就想著買入更多的股票,那麽請打開這個錦囊吧)

請全倉無腦幹港股!因為這是最後一個擁有安全邊際,和政策紅利的市場!這個全球最主要的國際金融市場,目前的pe水片比其他主要市場落後了50%-100%。也就是說保守再幹50%也就勉強達到一個平均水平而已。資金是逐利的,水往低處流是自然選擇的必然結果。不可能最後全球泡沫爆炸了,卻還會有一個主要戰場是沒有泡沫的。今年港A股的強勢,正好說明了這一點,目前只是追落後而已,隨後而來的還有各種政策紅利。具體我就不展開了,格隆匯有大量關於港股的優秀文章,大家可以自己去看。

總之這個錦囊就一句話“請全倉無腦幹港股”!

最後再曬一下港A100指數與各大股指的對比圖吧,真的太牛了!


安慰錦囊(無論如何,就是想買,打死不願走的,請開這個錦囊)

泡沫”不是你想逃就能逃,但既然大部分人都逃不掉,是不是反而應該放松心態,投入其中呢?我認為A股市場仍將處於“市值與預期的正螺旋”階段,而一旦今後“泡沫”破滅,其實絕大部分人也逃不掉,但考慮到“人最大的痛苦是來自於比較”,因此屆時也許你並不會那麽痛苦(反而現在不參與“泡沫”會更痛苦)。

那麽就請盡情享受這個盛宴吧!


格隆匯聲明:文章系格隆匯會員個人文章,代表其特定立場和看法,不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的海外投資研究交流平臺,並未持有任何關聯公司股票。轉載本文,請務必註明來源“港股那點事”。

牛市 逃命 錦囊 528 巨震 過後 所有 股民 必須 思考 問題
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【生活普查】港人日棄528萬個膠樽 你有冇份?

1 : GS(14)@2016-05-08 01:45:35

2014年港人每日棄置於堆填區的PET膠樽(即回收標誌1號樽)有132噸,按每噸等於4萬個膠樽計,即棄置528萬個膠樽。


膠樽是常見的都市廢物。樽裝水,你可能每日都會買一支,飲完順手會扔掉膠樽。你估香港人每日棄置幾多個膠樽?根據環保署發佈的「香港固體廢物監察報告」,2014年平均每日棄置於堆填區的PET膠樽(即回收標誌1號樽)有132噸,環保團體「綠惜地球」按每公噸膠樽等於40,000個膠樽計,得出528萬這個數據。不過2005年時每日棄置的噸數只有73噸,換算成數字的話,即是說十年間,港人每日棄置量勁升236萬。



德國回收率93.6% 香港無數據

膠樽問題不只香港有,如何解決才是重點。看看德國的例子,根據2013年數據,當地膠樽回收率高達93.6%,當中有三成多做成新的膠樽,有近三成最終製成纖維衣物。當地買樽裝水時有種壓瓶費叫Pfand,購買時會先收按金,回收膠樽後就可取回按金,變相提高市民環保意識。基本上超市門口都設有膠樽回收機,相當方便。香港沒有確切的膠樽回收率數據,環保署只有整體廢塑料回收率數字,2014年是11.8%。香港唯一處理本地廢塑膠的仁愛堂環保園塑膠資源再生中心,雖然亦有回收膠樽,但每日只能處理6噸,而且膠樽只是其中一部份。相比起每日132噸膠樽,這個回收量其實很低,剩下的大多葬身堆填區。要知道膠樽比較難完全壓扁,而且難分解,變相亦令堆填區加速飽和。



德國膠樽回收率高達93.6%,當中有三成多做成新膠樽,近三成最終製成纖維衣物。

仁愛堂環保園塑膠資源再生中心每日只能處理6噸廢塑料,膠樽只是其中一部份。



08年至今 膠樽足以繞地球58圈

況且,處理及堆填膠樽都要成本,7年來累積花費超過1.46億元。雖然相比高鐵工程花費的冤枉錢是小巫見大巫,但搞清楚最終還是用公帑埋單。這筆錢其實應該由生產者支付。許多國家都有生產者責任制,要求飲品商透過「按樽制」、成立回收基金等做法,承擔回收責任,香港政府雖有承諾在2008年立法,不過一直只聞樓梯聲,而膠樽就繼續倒在堆填區淪為垃圾。如果由2008年開始計,港人一共棄置超過120億個膠樽,如果將樽身連接起來,足以繞地球58圈,再多一年,就繞多地球8個圈。唔想越來越多膠樽,作為個人又可以怎麼辦呢?不是叫你不飲水,而是要自備水壺,減少使用膠樽,相信每個港人都識得做。



香港沒要求飲品商透過「按樽制」、成立回收基金等做法,處理及堆填膠樽成本都由政府公帑埋單,7年來累積花費超過1.46億元。

香港政府雖有承諾就生產者責任制立法,不過2008年以來一直只聞樓梯聲。如果由2008年開始計,港人共棄置120億個膠樽,連接起來足以繞地球58圈。

想減少膠樽圍城,個人可由選擇自備水壺做起。



資料來源:
https://www.wastereduction.gov.h ... es/msw2014tc-r2.pdf
http://greenearth-hk.org/download/pr_plasticbottle20160429.pdf
http://www.foodbev.com/news/pet- ... cycling-in-germany/記者:劉東佩





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160506/19599976
生活 普查 港人 日棄 528 萬個 個膠 膠樽 你有 有冇 冇份
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Grand YOHO實呎1.2萬搶二手客 兩房折實528萬入場 勢凍結區內二手

1 : GS(14)@2016-08-18 05:40:20

【明報專訊】樓市轉旺,多個新盤接連登場。涉逾千伙、下半年重頭盤新地(0016)元朗Grand YOHO昨以折實實用呎價11,968元推出首批226伙,開價貼近同區二手。有代理認為,Grand YOHO首批定價具競爭力,預料勢搶二手購買力,並將凍結區內二手市場。

呎價與區內6新盤相若

坐落西鐵元朗站沿線的Grand YOHO為新地YOHO系列最新一員,預料明年3月入伙,樓花期約8個月。事實上,毗鄰Grand YOHO的姊妹盤YOHO Town及YOHO MIDTOWN,本月交投已放緩。區內代理指,二手買賣雙方均觀望Grand YOHO開價,兩個屋苑逾半個月以來僅錄約3宗成交,平均呎價介乎1.15萬至1.2萬元不等。

更值得注意的是,向來為供應重鎮的元朗區,Grand YOHO已為區內去年11月以來第7個登場新盤,相對過往6盤首批折實介乎10,138元至11,950元,Grand YOHO與去年11月底開售、毗鄰西鐵朗屏站的世宙首批11,950元相若。

雷霆:有機會加價加推

新地副董事總經理雷霆表示,首批定價市值約19億元,最快今日收票,每張本票10萬元。他又表示,Grand YOHO首批定價較為吸引,稍後很大機會加價加推。

Grand YOHO共提供1128伙,分四座發展。首批226伙全部位於第2座及第9座,2房及3房各佔75%及25%。扣除最高18.25%即供折扣優惠,折實呎價介乎9931元至14,334元,折實售價由528.9萬至1109萬元。

是次入場單位為第2座7樓H室,屬實用514方呎2房戶,面向新元朗中心,料景觀以開揚樓景為主,定價646.9萬元,折實售528.8萬元,折實實呎10,289元。

推30月逾九成樓價免息貸款

是次發展商提供多項付款計劃予買家選擇,除了沿用同系PARK YOHO 120%樓價貸款計劃,亦推出「YOHO伸引力付款計劃」,迎合無即時居住需要的買家,設58個名額。買家先於簽署臨時買賣合約後90天內繳付8%樓價,餘下92%樓價可申請30個月免息貸款,物業落成後分9期繳付,每3個月償還2.5%樓價,9期共償還22.5%樓價。

不過,該30個月期間買家不可居住或出租單位,變相先付30.5%樓價,在物業落成兩年半後(30個月)才可入伙。買家選用此計劃的最高折扣優惠為5.5%,較即供最高折扣18.25%為低。

明報記者 方可兒


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4421&issue=20160818
Grand YOHO 實呎 1.2 萬搶 二手 兩房 房折 折實 528 入場 凍結 區內
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Grand Yoho貼市價呎售1.2萬528萬入場 元朗二手寧封盤拒減價

1 : GS(14)@2016-08-18 05:59:07

【今日新地王國】 昔日的元朗雞地,搖身一變成為新地的物業「王國」。



【本報訊】新地(016)打造的元朗「Yoho王國」,最新一期以貼鄰港鐵元朗站及大型商場作賣點的Grand Yoho,貼市價搶客。昨公佈首張價單共226伙,折實平均呎價11,968元,較同區新盤及二手價略低,最平單位呎價1萬元,入場費528萬元。元朗二手即錄多宗封盤個案,業主寧封盤也不減價,短期二手交投料陷冰封。記者:朱連峰 陳東陽


【當年雞地】 六、七十年代的元朗雞地(現時的鳳琴街)是買賣雞鴨鵝大笪地,如今這個家禽墟已銷聲匿迹,雞地的名字已成為元朗人的集體回憶。 資料圖片

元朗過去一年已售出近2,800伙新盤,屬新地今年重頭戲、兼是規模最大的新盤Grand Yoho,已是區內過去一年多以來推出的第9個新盤。單計今年,Grand Yoho已是新地今年推出的第5個元朗盤。


首批單位兩房佔75%

市場預期Grand Yoho勢高開之際,新地卻以略低價開售。首批226伙折實平均呎價11,968元,與長實(1113)去年底開售、至今已賣出逾千伙的世宙整體平均呎價約12,400元略低約3%。宏安地產(1243)今首度開售的馬鞍山薈朗,呎價亦要13,300元,Grand Yoho亦低約一成。業界認為論位置及質素,Grand Yoho有條件賣貴過世宙。Grand Yoho首期總數逾千伙,加上以兩房起步,入場費最少500萬元以上,「求量」下惟有拉低呎價。Grand Yoho首批單位兩房佔75%,三房佔25%。發展商表示,折實平均呎價11,968元,新地副董事總經理雷霆形容是「熱切期待價」。售價最平為第2座7樓H室兩房戶,實用514方呎,以即供最高18.25%折扣計,折實528.87萬元,呎價約1.03萬元。呎價最低為9座7樓G室,實用543方呎,兩房單位,折實呎價9,931元。鄰近Grand Yoho一帶的元朗二手屋苑,同屬新地系的姊妹盤Yoho Town及Yoho Midtown,二手平均呎價約11,500元及12,000元;至於同是新地的新元朗中心,平均呎價10,500元。而Grand Yoho屬短期樓花項目,呎價非常貼近二手價。


新地:有較大加價空間

雷霆續稱,Grand Yoho首批屬吸引價,集團一向貼市價開盤,稍後有較大加價空間。新地代理助理總經理胡致遠稱,Grand Yoho今正式開放示範單位,料即日收票,本票10萬元,視乎反應,最快下周開售。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,Grand Yoho開價比市場預期低一成,預計將鎖起全港購買力。代理表示,元朗二手錄多宗封盤,包括Yoho Town、Yoho Midtown及尚悅。其中Yoho Town1座中層C室,原叫價438萬元,業主寧封盤也不減價。



■余先生

【元朗街坊意見】

余先生:「本身係住喺元朗數十年嘅老街坊,其實我覺得做乜一定要買新樓呢,而且同樣銀碼(新樓價錢計),喺元朗區可以買到面積更大嘅二手樓。」



■鍾小姐

鍾小姐:「自己住緊Yoho Town,覺得屋苑物業管理唔錯,住客普遍較後生。覺得Grand Yoho折實呎價1.2萬好貴,首期較難負擔,所以唔會考慮買。」




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Grand Yoho 市價 呎售 1.2 528 入場 元朗 二手 封盤 減價
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大角嘴銀行舖蝕528萬

1 : GS(14)@2016-09-02 05:32:16

【本報訊】舖位蝕讓蔓延到民生舖,今次更是以為極穩陣的鐵約銀行舖,原業主持貨4年,慘蝕528萬元離場。旺角二線舖位業主4年前買舖,現蝕住118萬元都照放盤。大角嘴埃華街1號A地舖,面積約380方呎,業主2012年年底見舖位由恒生銀行租用做銀行放置櫃員機,行內堪稱鐵約,即租約穩陣,遂以2,228萬元買入,其後加租至5萬元,租約至明年6月底,回報率2.7厘。持貨幾年,去年想出貨,叫價2,700萬元,但無人吼,數月前減至2,100萬元蝕放,仍賣不出,終於狠減400萬元至1,700萬元甩手,賬面慘蝕528萬元,舖位跌價24%。美聯旺舖石修賢表示,旺角廣華街1號潮流地域22號舖,面積約172方呎,2014年放盤叫價2,200萬元,放盤兩年未沽出,現減至1,600萬元,叫價比2012年買入價1,718萬元低6.9%,叫價賬面已蝕118萬元。中原(工商舖)黃新宇表示,深水埗青山道349號地下,面積約650呎,由年初2,800萬元減至2,080萬元成交。據悉,買家是專業旅運。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757361
大角 銀行 舖蝕 528
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將軍澳寶盈528萬易手 10年升值2.7倍 新界居屋綠表呎價首破萬

1 : GS(14)@2017-03-22 00:45:29

【本報訊】新盤大賣,除私人市場樓價升溫外,資助房屋都突破高位。將軍澳居屋寶盈花園有高層向海單位,以綠表價528萬元成交,呎價10,909元,成為新界史上首次有居屋綠表呎價衝破1萬元大關,呎價更貴過港島區居屋。記者:程俊華 陳家雄



中原地產伍錦基表示,寶盈花園5座高層G室,實用484方呎兩房單位,向南兼有海景,業主今年2月以第二市場價485萬元放盤,隨後見樓市上升,加價43萬元,至528萬元;於近日獲買家承接,呎價10,909元,打破屋苑綠表呎價紀錄。原業主2007年以約142.8萬元購入,持貨10年獲利約385.2萬元,升值2.7倍。



屯門富健綠表見「4」字頭

上月屋苑4座高層G室,實用484方呎,以478萬元成交,呎價9,876元,已膺新界綠表呎價居屋王。但一個月後,呎價紀錄已大幅推高1,033元或逾一成。現時全港居屋綠表呎價最貴的大角嘴富榮花園,有兩個實用592方呎的三房單位,分別在今年1月及3月以第二市場價650萬元成交,呎價10,980元,與寶盈花園呎價僅相差0.6%,但已取代香港仔雅濤閣綠表呎價10,905元,全港排第3。各區居屋成交熾熱,祥益地產黃慶德表示,屯門富健花園10座高層A室,實用592方呎,有裝修,可即住,放盤一個月,於第二市場以400萬元成交,呎價6,757元,首度觸及「4」字頭;短短一個月再度雙破頂,打破上月份4座中層G室所創綠表392萬元的紀錄,而今次成交呎價更刷新屯門居屋綠表呎價新高。若以成交價計,屯門最高綠表成交價居屋為兆麟苑K座高層9室,實用645方呎,今年2月以第二市場價415萬元成交,呎價6,434元。沙田區方面,世紀21奇豐周淑萍表示,居屋愉田苑A座低層6室,實用483方呎,兩房間隔,放盤5日,自由市場開價540萬元,經議價後以526萬元易手,實用呎價10,890元,成交價創屋苑兩房新高。原業主2011年9月以273萬元買入單位,持貨至今沽出,賬面獲利253萬元,5年半升值93%。市區公屋亦錄成交,黃大仙下邨7座中層6室,實用241方呎,開放式間隔,放盤4個月,以第二市場價165萬元易手,呎價6,846元。世紀21富山劉倩彤稱,原業主2002年一手向房委會購入,作價14萬元,獲利151萬元離場,單位15年間升值逾10倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964824
將軍 澳寶 寶盈 528 易手 10 升值 2.7 新界 居屋 綠表 表呎 呎價 價首 首破 破萬
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328167

第一城2房連天台戶528萬破頂

1 : GS(14)@2017-07-30 16:58:00

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9336&issue=20170729

【明報專訊】二手交投雖然疏落,但仍不時出現新高成交。沙田第一城有望河景的兩房連天台特色戶,以528萬元易手,破屋苑兩房做價紀錄。

沙田第一城4月才錄2房戶首破500萬元做價紀錄,新近再有2房戶將紀錄推高近4%,再創屋苑新高。世紀21分行經理李嘉文表示,沙田第一城3座頂層連天台特色戶,實用327方呎(建築395方呎),享河景,528萬元成交,實呎16,147元(建呎13,367元),較舊紀錄509萬元,推高19萬元或近4%,做價創屋苑2房新高。原業主於2011年以250萬元購入,帳面獲利278萬元或1.1倍。

新港城凶宅同層715萬易手

另馬鞍山新港城有凶宅同層3房戶沽出,做價較3個月前同類正常單位低7%。市場消息稱,新港城B座高層4室,實用568方呎(建築687方呎),以715萬元成交,實呎12,588元(建呎10,408元)。

原業主於1997年以419萬元購入,轉手帳面獲利296萬元或七成。據悉,同層另一伙3房單位,上月才有住戶跳樓。資料顯示,同類單位4月份以768萬元易手,上述凶宅同層單位做價,較3個月前同類正常單位做價,低53萬元或7%。

俊民苑持貨39年大升42倍

樓價續處高位,誘使一手業主沽貨勁賺離場。市場消息指,東半山嘉雲臺7座中層B室,實用1507方呎(建築1907方呎),以3980萬元成交,實呎26,410元(建呎20,870元)。原業主於1987年7月以268.8萬元一手購入,帳面獲利3711.2萬元或14倍。另中原副分區聯席董事張仲偉表示,何文田俊民苑H座低層4室,實用519方呎(建築623方呎),原則3房間隔,以600萬元(已補地價)易手,實呎11,561元(建呎9631元)。張續稱,新買家為同區分支家庭客。

原業主早於1978年僅以13.9萬元一手買入(已補地價),持貨39年轉手帳面獲利586.1萬元或42倍。
一城 連天 臺戶 528 萬破 破頂
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康樂園4,528萬沽創同類洋房新高

1 : GS(14)@2018-02-13 03:46:35

【本報訊】新春將至,豪宅市場錄買家偷步入市個案。傳統老牌豪宅大埔康樂園,錄單號屋以4,528萬元成交,呎價1.75萬元,創同類洋房新高。跑馬地禮頓山錄低層戶7,700萬元成交。剛易手的康樂園洋房為27街單號屋,中原地產吳啟業表示,洋房建築面積3,500方呎,實用面積2,579方呎,以4,528萬元成交,實用呎價17,557元,創同類型單位歷史新高。買家購入自用,原業主2007年以3,320萬元購入洋房,持貨約11年,是次沽售,賬面賺約1,208萬元,升值36.4%。此外,跑馬地禮頓山錄大額成交,禮頓山6座低層A室,實用面積1,724方呎,建築面積2,238方呎,屬四房雙套房間隔,望馬場景。業主以7,700萬元沽出單位,實用呎價44,664元,低層戶成交價近乎高層造價。有消息指,是次購入買家乃同層毗鄰B室業主。另雲暉大廈B座高層1室,實用面積1,513方呎,四房雙套間隔,望馬場景,以5,980萬元成交,實用呎價39,524元,創屋苑呎價新高成交。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180209/20299669
樂園 528 萬沽 沽創 同類 洋房 新高
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環海‧東岸迷你戶528萬「摩貨」開拍

1 : GS(14)@2018-10-04 08:03:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4404&issue=20181004
【明報專訊】九建(0034)旗下3年前開售的紅磡環海.東岸,預計下月入伙,市場首現項目拍賣盤。據黃開基拍賣行資料顯示,環海.東岸1C座高層D室,實用230方呎,屬開放式間隔,現開價528萬元,實呎22957元,將於下周三拍賣。

上述單位原業主2015年9月以487.2萬元一手買入,3年額印鬆綁期已過,現開價較買入價高出8.4%,有機會以摩貨(未成交前轉讓)轉手。

翠華花園不足400萬 重返5月價

此外,二手市場續錄減價成交,沙田翠華花園一伙中層戶成交價低於400萬元,做價重回今年5月份水平。市場消息指,翠華花園C座中層5室,實用215方呎,原則兩房間隔,新近以395萬元易手,實呎18,372元。同類單位近月做價由420萬至425萬元不等,實呎均逾1.9萬元,如A座同層同面積1室,8月份時以425萬成交、實呎19,767元,現新成交單位做價低7%。上述單位原業主早於1983年以17.64萬元買入,持貨35年,帳面獲利逾377萬元或21倍。

嘉湖97貨500萬沽 21年升1倍

天水圍嘉湖山莊有97貨減價一成易手。中原副區域營業經理伍耀祖表示,樂湖居3座中層F室,實用449方呎,兩房間隔,8月中放盤叫價560萬元,近日累減60萬元,以500萬元沽出單位,實呎11,136元,減幅逾10%。原業主1997年5月以250萬元買入單位,持貨21年,帳面獲利250萬元或1倍。近期屋苑部分低層戶叫價回落至500萬元以下,如景湖居6座低層E室,屬實用446方呎兩房戶,現開價490萬元、實呎10,986元。

漾日居複式月租10萬

另高鐵通車後,毗鄰的九龍站豪宅漾日居錄得大額租賃成交。利嘉閣分行高級經理鄭嘉榮表示,漾日居5座中層F室複式單位,實用1999方呎(建築2560方呎),採四房雙套連工人房套間隔,望園景,以10萬元租出,實用呎租約50元(建築呎租約39元)。業主2010年1月以約3128萬元買入,租金回報約3.8厘。
環海 東岸 迷你 528 摩貨 開拍
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