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| 現代教育上週爆出補習天王涉強姦女職員的性醜聞。為免佗衰家，現代毅然斬草除根，高調將涉案人停職。外界猜測，現代極速劃清界線，無非為明年初上市清理門戶。 但金融界人士爆料，指現代的五億上市大計早已泡湯，面對過去一年過度擴充令開支暴增，須大量吸納學生力挽狂瀾，整個補習界即將爆發割喉減價戰。 現代教育創辦人Ken Sir早於去年已籌備上市，並委任澳洲投資銀行麥格理做保薦人，盛傳於明年第一季度上市，約集資五至七億元，歷經一年，一直只聞樓梯響。 據本刊得知，其上市計劃早於十月已胎死腹中，原因是港交所經仔細審閱現代的賬目後，認為他們未符合上市要求，因此拒絕其上市申請。 知情人士透露：「今年九月之後，香港教育制度變了三三四，係人都知呢個改變對補習界有好大衝擊，好多學生唔再去補習，好多補習社要半賣半送先推到課程。前景咁唔明朗，港交所覺得變數好大，已拒絕現代的申請，不過佢哋不服氣，繼續上訴，不過港交所就一直無回覆。」 現代教育透過公關公司回覆，表示「現代教育並無落實的上市時間表。」即是無了期。 為了籌備上市， 現代教育最近一年不斷擴充分校，如今撻Q，經營隨時出現問題，「為咗令盤數靚啲，現代教育之前開咗好多間分校，而家有成十六間，係咁多間補習社之中規模最 大，共有一百四十六個課室，對手英皇教育就有一百二十三個課室，以平均每班有三十五人報讀，每個課室開足七日，每日開五堂，兩校要收三十二萬學生，先至填 滿每間課室，但上年全港報考中五及中七的會考人數先得十五萬，試問邊有咁多人讀呀？」知情人士續說。 股東唔再泵水 一旦上市不成，分校便成為重擔。據悉，由於無法用上市集資，現代教育唯有揼自己人心口，要求校內股東供股集資，繼續營運學校。知情者說：「不過，好似有個別股東唔想再泵水，佢哋都知道呢個係無底深潭，填極都唔完。盤數唔夠靚，就交唔出未來一至三年的利潤報告俾港交所睇，咁距離批准上市的路就越來越遠喇。」 業 界指出，現代為求自保，將爆發一場割喉式減價戰吸納學生，但最近又連環捲入老師風化案中，令校譽大受影響，先是上月現代書院（現代教育日校）一名前經濟科 教師陳恒立，因在網上結識十三歲住兒童之家的援交少女，並以五百元換取口交服務，被判非禮罪成，判監九個月。上週又爆出化學科補習天王李永海（Will Lee）涉嫌迷姦同校女職員，令現代高層大為緊張，擔心影響校譽，於是即時在報章刊登廣告，宣布李永海已提出請辭，更重申校方對這宗懷疑強姦案毫不知情， 並向本刊重申案件僅屬個別事件，與現代教育絕無關係，亦絕不影響現代的運作。 賺錢天王失勢 現代教育一名教師說：「佢哋咁緊張，除咗驚真係影響尚餘的一丁點兒上市機會，仲因為知道嚟緊會爆發減價戰，現代教育要搶晒啲學生，先可以維持番個成本，所以而家一定要整番靚個招牌，免得到時無人敢讀。」 但現代還有另一隱憂，本刊較早前曾報導其英文天王范卡諾（K Oten），因被英皇教育指控使用虛假文件而驚動警方調查，有關事件至今仍未平息。范在現代一直是最賺錢的天王之一，一旦連他也牽涉官司，對現代的聲譽更會雪上加霜。 | ||||||
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為了搶業績，台灣商用不動產顧問公司近年大打價格戰，佣金成數從一％砍到○‧一％。近來，商用不動產市場又受到政府打房波及，高力國際則另闢戰場，成功打入上海商仲市場。 撰文‧梁任瑋 奢 侈稅猛力打炒房，連商用不動產市場也掃到颱風尾，標售案接連流標，當房市一片淒風苦雨之際，高力國際台灣分公司日前卻悄悄賣掉了中國第一高樓「上海環球金 融中心」給湯臣集團，是台灣少見的商用不動產跨海成交案例。高力國際不但坐收上千萬元佣金，也寫下兩岸不動產跨海招商引資的新模式。 時序拉回至去年底，由日本森集團投資興建的上海環球金融中心，完工兩年後首度開放八個樓層對外銷售，在第一時間掌握到訊息的高力國際台灣總經理劉學龍認為機不可失，立刻聯繫口袋名單。 「賣方的銷售門檻嚴苛，讓我們找買家的過程四處碰壁。」劉學龍說，森集團要求買方只能自用，且七年內不可轉售，即使轉售也要經過他們同意，更重要的是買家必須兩周內回覆意向書。原本鎖定台灣金控業者行銷的劉學龍，也因法令限制、時間緊迫吃了閉門羹。 眼看著時間一分一秒流逝，高力國際及海峽兩岸投資部總監林靜與董事柯昇沛，連手找到了湯臣集團執行董事湯子嘉，讓交易案出現生機。 林靜說，當時她人在台北，每天用國際電話會議與客戶開會，中間也一度因雙方條件談不攏破局，最後透過協商，還是在今年一月二十八日順利以人民幣每平方公尺八‧三萬元(每坪新台幣一百二十四萬元)天價成交，創上海Ａ辦最高成交紀錄。 去年八月，劉學龍從廣州分公司找來香港籍的代理部總監林靜，將觸角伸入到對岸，果然一出手，就賣掉上海第一高樓。 事 實上，台灣商仲業這兩年掀起一股不動產標售風潮，為了搶業績，佣金成數更從行規一％砍到○‧一％，「商仲服務費割喉戰，已經不以成交總價為目標，甚至有人 做一件案子固定只收八十萬元，還有仲介只跟買方收費。」某外商不動產顧問公司總經理就私底下抱怨，同業惡性競爭砍到見骨，真的愈來愈難生存。 「我已經不會再去碰殺價搶單那塊市場。」劉學龍表示，商用不動產顧問公司只有提升價值，才能跳脫價格戰，否則一定會惡性循環，「但是短期之內，台灣商仲市場的價格戰恐怕仍會持續。」 |
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二○一○年蘋果（Apple）推 出第一款iPad，短短不到兩年的時間，就創下一項奇蹟。 這項奇蹟，不是蘋果今年仍將獨霸六成，甚至七成平板電腦市場，也不是短短一年就湧入二十多個大大小小品牌搶市；而是，平板電腦堪稱是資訊業史上降價幅度最 大、陣容最「堅強」的產品。 沒人打得過蘋果！「非蘋陣營」低價求活路 二○一一年曾是「平板元年」，但除了蘋果的iPad2以外，宏?痋B宏達電（HTC）、RIM等的近日售價，幾乎都比一年前推出時的定價打了五至六折。惠 普（HP）去年第三季更是以低於一百美元，幾乎是兩折的賠本價，才在去年底前順利清掉庫存。 前一季才加入戰局的兩大書店體系：亞馬遜（Amazon）與邦諾（Barnes & Noble）更狠，一問世就祭出兩百美元（約合新台幣六千元）的超低價，在原本陷入價格混戰的平板電腦市場中，再投下震撼彈。 這都透露出一個重要訊息，拓墣產業分析師李易聰從物料清單（BOM）分析，兩百美元約是平板電腦的價格底線，因此今年不易再出現跨品牌全面大跌。但面對這 樣的價位，不論是對台灣品牌或是代工業者，最好的獲利狀況，可能僅止於「打平」。 今年，面對一個才上市兩年的產品，台商卻意外的走到無利可圖的窘境。 一月六日，台北南港展覽館，仁寶集團尾牙開鑼前夕。 仁寶總經理陳瑞聰在媒體聯訪時語帶沉重的說，今年七千多萬台的平板電腦市場將呈現兩極化，上層是蘋果、囊括約七成市占率；剩下的則是「有內容的」，也就是 亞馬遜、邦諾這類書商，可藉由銷售電子書、音樂、影片等電子商務貼補硬體價格損失。 台廠跟著遭殃！代工被砍單，品牌遭夾擊 若再分析，台灣做蘋果代工的鴻海，去年利潤陷入毛利率保七戰，若做書商的生意，李易聰認為可能在損益平衡邊緣。若走第三條路；如華碩與宏?眥策萓釩~牌， 因為台商既沒有如蘋果的國際強勢品牌，也沒有書商的電子商務可以補貼硬體售價，慘遭上下夾擊，「其實滿辛苦的，」陳瑞聰認為。 在筆記型電腦市場各自排名第四與第五名，合計市占率近一七％的宏?硐P華碩，去年在平板電腦出貨量，估計可能各在一百八十萬台至兩百萬台間，合計全球市占 率僅約五％至八％。 去年第二季，宏?眱聽洶@年內要招募一千名軟體工程師，董事長王振堂發下豪語，將成為「非蘋陣營」龍頭。不料幾個月後，宏?痐j降全年平板出貨目標，從五 百至七百萬台降為二百五十萬台到三百萬台，預定今年一月，發表新款平板電腦的宏?眻j調不會退出市場，但「目前的確沒有亮麗成績，」宏?硉o言人汪島雄 說。 至於代工業者，去年第四季，英業達與廣達因為惠普、RIM大砍平板電腦下單量而宣布裁員，在選舉前夕引來特別多的社會關注。因此，即便市調機構拓墣對今年 平板市場規模預估為八千萬台，比去年大增約四成，但仁寶的出貨預估僅為一百五十萬台，比去年還少。 論技術、論成本控制力，台灣確實有理由對平板電腦寄予厚望，但結果卻正好相反。關鍵理由有二： 一：做不出市場區隔。三星電子軟體外包廠仕橙研策技術總監陳俊宏認為，「非蘋陣營」不論產品規格或售價，都只是蘋果的「模仿者」，使用流暢度與內容豐富性 卻不如蘋果，「與其這樣，為什麼不買『正版』iPad？」 反倒是三星利用掌握關鍵零組件的優勢，在五吋與七吋殺出一條生路，與十吋的iPad作出區隔。李易聰認為，三星今年將是第四大平板電腦供應商，落居在蘋 果、亞馬遜、邦諾（前三大合計市占率約八成）之後。 二：不熟悉電信通路運作。另一個不利台廠的事實是，平板電腦正循著手機的模式，走向依賴電信運營商補貼的通路，例如遠傳、歐洲伏得風（Vodafone） 等，這類通路目前是三星、宏達電等手機業者的強項，而「宏?痋B華碩擅長的都是電腦通路，」陳俊宏說，電信通路業者不常更動合作夥伴，這樣的生態不利於後 進者的電腦品牌。 這一仗走至今日，台商確實陷入窘境。 平板電腦在短短兩年間，市場規模從零成長到六千萬台，今年還將成長三成以上，去年出貨量也約為傳統筆電總量的三成，相對的，全球筆電去年成長率僅為二％至 三％，沒抓住平板電腦，台商不僅在高成長市場中缺席，更喪失了3C整合的最佳轉型機會。 只能寄望微軟！Win8上路，待明年放量 眼下唯一能夠期待的，李易聰認為，只有即將發表的Android4.0與微軟今秋推出的Win8。因為Win8是台灣長期熟悉的軟體環境，進入障礙較低。 不過陳瑞聰也說，「（Win8）真正平板的量，明年才會放量。」 去年包括仁寶、鴻海、宏?硉奶j廠不約而同宣布大舉投資軟體，就是預見軟體將成為未來產品勝負的關鍵。 今年，成為決定台灣是否將走向平板末日的關鍵年。如果在今年，台灣沒有趕快把設計與軟體整合做好，把握住年底Win8的契機，台灣在全球供應鏈中，淪為與 新興國家的競爭者殺價搶食代工訂單的底層命運，已可被預見。 |
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史上金額最高、拚鬥過程最戲劇化的4G千億元標案，上週三揭曉，首度由科技代工業轉入電信服務業的鴻海集團，一口氣拿下2個頻段。本刊調查，霸氣十足的郭台銘，在內部宣示要做電信龍頭，改寫市場規則。為了挑戰巨獸中華電，他祭出合縱計謀，積極尋求與其他廠商策略聯盟，以蔡明忠的台灣大為最優先對象。 同時，郭台銘為了搶用戶，將發動價格破壞戰，日前已喊出通話、簡訊通通免費。開台都還沒時間表，一場電信割喉戰已經山雨欲來。 千呼萬喚、引領企盼，攸關千萬用戶生活與台灣行動網路品質的四G，終於可望在明年上路，消費者可更快速上網、傳輸影片，甚至看高畫質影片。 郭董大樂 放送免費 迎接四G時代，不只消費者期待，鴻海董事長郭台銘更是興奮。本週一（四日），他捧著上週三才剛到手的二張熱騰騰四G執照，飛往國外出差，這次不是要拿哪家科技大廠的代工訂單，而是與海外電信業者談合作。 鴻海集團的國碁花不到百億元，拿下A3、B3頻段共二十MHz頻寬，取得進軍電信業的入門票，正式宣告鴻海從代工製造業插旗電信服務業，身為主帥的郭台銘也迫不及待出國開疆拓土。 據了解，決標後，郭台銘第一時間在內部宣示：「要做就要做到最大、最好，鴻海不僅要當四G業者，還要改變既有市場，給民眾更便利的通訊生活。」 郭台銘的雄心與豪情，反映在第二天他就阿莎力地承諾，日後語音通話和文字簡訊通通免費，為六強爭霸的四G市場，開出價格戰第一砲。 破壞價格 戰中華電 雖然目前上網已有Line等免費通訊軟體，但電信業者表示，僅二成用戶是上網吃到飽，且現有免費只限網內互打，郭台銘若擴大免費範圍，殺傷力很大。 台灣電信市場目前三大是中華電、台灣大和遠傳，網路宅神朱學恆曾痛批，電信三雄每年賺五、六百億元，但台灣的三G上網品質不但比不上日、韓、港、星，現在連菲律賓、泰國都不如。而且，消基會調查，台灣電信費率為中國五‧二五倍、香港一‧八六倍、南韓一‧七倍。 鴻海在代工界以薄利多銷稱霸全球，尤其鴻海大電視的破壞性價格模式，成功引發風潮。據了解，郭台銘將把代工業薄利多銷觀念引進電信業，訴求「比現在便宜」，他說：「如果能讓中華電信開放原本屬於全民的資源，帶動整體電信費用下降，這才是最大的牛肉。」 鴻海大軍殺入，不只破壞市場，字典裡只有第一的郭台銘，更要稱王。決標隔天，向來心直口快的郭台銘爆料，在爭奪C5帝王段時，鴻海只要出價，中華電信就往上加，「中華電信用的是國家資源，可以不計成本加價，有球員兼裁判之嫌。」他愈說愈氣，「鴻海不怕競爭，怕的是不公平的競爭。」 強強聯盟 力撼巨人 郭台銘最後雖考量成本而棄守C頻段， 卻未放棄扳倒中華電的大計。本刊調查，上週五郭台銘召開高階主管會議，與網通事業群總經理呂芳銘、技術長等研商對策。幹部轉述，郭在會中霸氣說：「既然要改寫市場，一定要取得領先地位。簡單說，就是聯合次要敵人打擊主要敵人。」 由於中華電太巨大，郭台銘明白，鴻海若結合的對象太弱，不論亞太或威寶，都無法撼動中華電，最好方法是「強強聯盟」，「老郭鎖定電信三雄中的業者談合作。」知情人士透露，郭台銘與遠傳徐旭東不對盤，六月二人碰面時，徐公開虧郭「先弄清楚要不要做（四G）。」結標後還酸郭：「他以為很好賺？」台灣大的蔡明忠、蔡明興兄弟是最有可能的結盟對象。 郭台銘與富邦蔡家過去並無交情，但富邦為了殺入家用寬頻市場，與中華電信廝殺，去年底鴻海與凱擘攜手賣大電視，開啟雙方合作契機。 競標過程 助台灣大 業者盛傳，決標後，台灣大與鴻海高層曾會面。若台灣大與鴻海結盟，不僅彼此握有的四個頻段可相互補強，鴻海也可支援基礎建設，替台灣大節省四G建設時間與成本。對此，台灣大公共事務處長阮淑祥表示，台灣大不排除與新進業者合作，但會仔細評估。 四G之役，郭台銘一度邀前台灣大總經理范瑞穎幫忙，雖被婉拒，但經范介紹，找來前台灣大副總黃南仁當總顧問，與台灣大經營團隊關係淵源深厚。 再者，四G競標過程，台灣大的標金一度卡在A3，無力跟遠傳拚C頻段。「最後關頭，郭董出手加碼A3，讓台灣大脫困，蔡明忠才能集中資源從徐旭東手中搶回C1，保住台灣大在C頻段的一席之地。」知情人士透露。 台灣大原本是第二把交椅，但在此次標案的表現，跌破外界眼鏡，甚至被形容為「掉漆」（台語，遜掉的意思）。 台灣大本想墊高對手（遠傳）成本，未料自家頻段也被遠傳墊高，結果賠了夫人又折兵，不但頻寬沒中華電信多，連C頻段的數量也輸遠傳。「遠傳標到C3、C4連續頻段，未來能做的事情很多；台灣大卻標到A4、C1，以頻段論，遠不及遠傳的C3、C4優。」業界人士分析。據了解，標案結果一出爐，蔡明忠臉色鐵青，業內盛傳台灣大總經理賴弦五也因此被蔡家兄弟修理。 事實上，此次競標儘管台灣大與遠傳都宣稱標得不錯，但徐旭東與蔡明忠其實是啞巴吃黃連，各都多出五十億元以上標金，但取得的頻寬都輸中華電的三十五MHz。 布局二軍 攜手7-11 業內分析，台灣大與遠傳互爭，弄到兩敗俱傷。反倒中華電信取得C5帝王段，明年可搶先開台，在四G首戰立於不敗之地。 中華電信早期由國家力挺，包括各地電信局、固網建置，都是全民付費，長期握有最後一哩。過去，蔡明忠也曾批評中華電信壟斷，但要憑一己之力擊敵，幾乎是不可能的任務；經過此役，他更獲得教訓，與其眾小自相殘殺，不如結合以攻一強。 身經百戰的郭台銘，戰略地圖一攤開，當然不只尋求盟軍那麼簡單。他還有備胎，就是布局二軍，他一方面尋求7-11等二類電信通路（向中華電信、台灣大等一類電信業者，承租一定數量的門號或頻寬，經營電信業務的業者）合作，另方面也跟國外的電信業者洽談技術合作。 郭台銘火力全開，是因這塊新戰場不僅攸關新事業的輸贏，更關係著整個集團的成敗。 本刊調查，去年下半年，郭台銘首度透露進軍四G市場，不僅外界質疑聲四起，鴻海內部也爆發反對聲浪，包括黃秋蓮、戴正吳等老臣，紛紛表示意見。 借力使力 登陸再賺 當時，郭台銘對主管透露心聲：「不能一輩子只做代工，鴻海終究要轉型的。但鴻海不做品牌，如何還能維持年成長百分之十五？勢必要發展新的事業版圖，四G的通訊服務是全新市場，不僅不會跟現有客戶衝突，還可以互蒙其利。」 郭台銘沒等屬下回應，斬釘截鐵地說：「現在不做，以後一定會後悔！」 事實上，除了轉進電信服務業，四G標案對鴻海業務貢獻不容小覷。最近有立委提出四G建設將禁用陸商，像中興、華為，業內人士便指出：「未來六家業者，每家至少要投入二、三百億元做基礎建設，初估總計投資金額約二千億元上下，預估鴻海應可取得二成的占有率。」也就是說，鴻海只花九十一億元，不僅取得A3、B3二張執照，還藉機跨入做電信設備，搭備使用自家生產的網通、雲端設備後衍生的龐大建設商機，跟電信三雄動輒三百億元的價碼，面子、裡子都有，是這次四G競賽真正的大贏家。 此外，國碁標下的A3七○○MHz頻段，正是明年大陸將開放的四G頻段之一，未來可借力使力承攬對岸基礎建設業務。 除了發展四G手機、網路設備等硬體外，郭台銘看準四G高速傳輸優點，還要加速開發手機應用軟體，預計半年內就會推出手機app遊戲，未來每個月將推十至二十款遊戲，成為整合軟硬體的數位服務王國。 郭台銘磨刀霍霍，已引起業界大地震，並掀起獵才挖角風潮。除了他曾三顧茅廬邀請的前台灣大總經理范瑞穎之外，前遠傳電信行銷副總、目前在宏達電擔任行銷長的何永生，也傳出將回鍋，雖然宏達電已連忙否認傳聞，但「此時出現回鍋傳言，十分值得觀察。」老遠傳人說。 頂新魏家 情牽C咖 有趣的是，在郭董團結B咖抗A咖時，另一家新進業者頂新集團，則悄悄攜手C咖求壯大。 鮭魚返鄉的頂新魏家，只花了三六‧五五億元，拿下一個頻段，是六家業者中標金最低，這結果和當初要搶帝王段C5的氣勢差十萬八千里。 魏家未盡全力，其實是另有盤算。本刊調查，早在結標前，頂新早與亞太電信及許勝雄的威寶電信積極接觸。相對於郭台銘僅象徵性地去跟各業者打招呼，魏家卻已派出人馬，進一步洽談可能的合作機會。「威寶總經理周鐘麒多次被撞見出現在一○一大樓八十四樓的頂新總部，頂新財務人員更已做完實地查核，只剩最後價碼還沒談妥，動作非常積極。」知情人士透露。 不單跟威寶談，頂新也頻頻與亞太電信接觸，業內盛傳二家已經有默契。在得標後，亞太率先表態，「對合作採開放態度。」親自操盤四G的頂新二董魏應交被問到是否跟亞太談合作及併購威寶時，他不避諱地說：「不排除任何可能性，合併是選項之一，也可能自己經營。」 四G 大勢底定，電信業由春秋三霸進入戰國六雄時代，儘管版圖重分配，但目前各家領土重疊卡頻，錯綜複雜。遠傳的C4頻段現由台灣大經營，台灣大的C1則是遠傳在用，中華電信則卡在鴻海的B3頻段。這些都要待舊有二G到期，才能由新主人使用。 為牽制鴻海，中華電已經放話：「中華沒有移頻問題。」代表不打算提前放出B3頻段給鴻海。 「雙方的戰爭才剛開始，後面的戲還有的看呢。」資深電信業者說。可以預見，一場腥風血雨的割喉戰，勢所難免，而消費者反將坐享漁翁之利。 郭台銘小檔案 現任 鴻海集團總裁 鴻海精密工業公司董事長 年齡 1950年生 學歷 中國海專畢業 家庭 已婚 4G搶先看 Q：4G與3G的差異？ A：目前電信三雄提供的3.5G服務，以傳輸2MB照片100張估算，約需76秒，而據NCC要求，4G開台後，僅需16秒即可傳送完成。 Q：想率先使用4G，要選哪家業者？ A：電信業者預估，擁有C5帝王頻段的中華電信，因設備最成熟、又無換頻問題干擾，4G服務最可能率先開台。中華電信已表示明年下半年就會提供4G服務。 Q：4G的費用會比3G更貴？ 目前日、韓與香港電信業者的4G收費，折合新台幣700～1,800元不等，與3G收費差異不大。台灣業者未定，但市場傳言4G上網吃到飽恐成絕響。 Q：現在使用的手機、平板能用4G嗎？ A：iPhone 5、HTC One Max、三星Galaxy S II LTE、Sony XperiaTM ion LTE等手機，都支援目前4G技術。平板則有蘋果iPad mini Cellular 、宏碁Iconia Tab A501、華碩Transformer Pad Infinity、三星Galaxy Tab LTE。其餘機種使用者須換機才能使用。 Q：使用4G，是否需要換門號？ A：未來2G、3G、4G服務將共存。2G用戶仍可沿用2G門號與資費方案，若欲續約買新機或更換資費，就須換發3G SIM卡。而針對3G客戶，業者可能以4G包3G的資費套餐，鼓勵升級。 Q：4G品質是否比3G更穩定？哪家業者的4G品質比較好？ A：以港、日為鑑，發展前期3G仍較穩定。另外，香港業者為避免客戶持續掛在4G網路上，導致網路塞車，有對流量設限，超過使用量後，就降低4G網速。至於各家業者，則視4G基地台布建的廣度與速度而定。 4G概念股有哪些 ★4G得標業者 中華電信、台灣大、遠傳、亞太電信、鴻海 ★網路設備 友訊、明泰、智邦、正文、台揚、合勤 、智易 ★4G基地台 中磊、啟碁 ★4G晶片 聯發科 ★4G手機 宏達電、華碩、宏碁、仁寶（華寶） 、和碩 ★光纖天線等零件 台通、譁裕、昇陽科 ★雲端設備 廣達、緯創 | ||||||
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二○一四年的樓市，將繼續是一手新盤天下。各發展商推盤態度積極，配合政府推前可售樓花期至三十個月，更多新盤可提早出籠。今年可供發售的單位逾三萬伙，創六年新高，涉及超過一百個項目。近期發展商散貨的意願愈見明顯，有意入市的準買家，大可慢慢睇、慢慢揀，劈價、補貼、優惠等已是例行公事。以地區供應單位數目而言，港島及九龍區的地盤比較分散及細規模，逾千伙的供應全集中在新界區。新界區：長實散貨 一如往年，新界區仍然是新盤貨倉。綜合市場資料，年內可推出單位約有二萬一千多伙，將軍澳及清水灣半島北區為供應重鎮，可提供逾五千個單位；而元朗區及沙田區亦各有逾四千三百個單位應市。 要錢不要貨 將軍澳區今年將非常熱鬧，長實、新鴻基、會德豐等，都會推出新項目。其中，以日出康城第三期緻藍天最大型，涉及一千六百四十八伙。由長實、南豐及港鐵合作發展的緻藍天，本計劃去年應市，但政府遲遲未批出預售樓花同意書，令長實的賣樓計劃大失預算。市場預期，面對區內、區外多個新盤搶客，及日出康城四期項目，將會在第一季完結的財政年度內推出招標，長實會以低價轟炸市場。緻藍天共四座，集中提供三及四房單位；向西北的單位可遠眺將軍澳市景，部分高層單位更可眺望海景，至於面向東南的單位，以將軍澳工業邨、日出康城第一及二期的樓景為主。日出康城的二手交投疏落，日出康城2C期領凱近期的三房單位成交呎價，約於七千八百元水平。長實執行董事趙國雄曾明言，樓書及示範單位已經準備就緒，一切只待政府批出預售書。 將軍澳大混戰 除了日出康城，將軍澳站向海一帶，即統稱為「將軍澳南」的十二幅住宅填海地，過去三年已先後推出，合共可提供約七千五百伙供應。今年除了有小量洋屋提供的「天晉三期」外，將軍澳南另一值得注意的項目，是計劃於下半年推出的會德豐將軍澳66B2區項目（唐俊街十八號），項目分三座，提供五百九十一伙，戶型多元化，間隔由一至四房都涵括。不過，由於項目鄰近新地旗下天晉二期、天晉三期A及天晉三期B期，以及嘉華的66D1區項目，落成後料以街景、樓景為主。將軍澳市中心一帶，樓齡最新為入伙近一年的天晉，近期二手成交呎價約一萬二千多元；只是區內供應源源不絕，發展商要去貨，估計仍會進取式開價，買家要拭目以待。 九龍區：柯士甸站再下一城 九龍區年內可發售的項目，約有三十七個，共涉五千六百多伙。只是，大部分為小規模項目，單位數目多於五百個的，只有柯士甸站上蓋D地盤，以及新地何文田佛光街項目。當中較矚目的柯士甸站上蓋D地盤，毗鄰高鐵站，部分單位享有維港海景，由會德豐地產、新世界及港鐵合作發展。項目為柯士甸站上蓋第二期發展。第一期的THE AUSTIN，去年十月推出，首輪開售時，曾凍結逾九億元的市場資金，不足一個月便幾乎沽清，為發展商套現約百億元，成為去年新盤的吸金王。發展商見銷情踴躍，去年十一月即乘勝追擊，入紙申請D地盤的預售樓花同意書。D地盤合共提供六百九十一個單位，預計一五年第四季落成。發展商曾表示，D地盤的單位面積平均較第一期大，間隔由兩房至四房不等，並主打三房戶，不會提供第一期搶手的開放式及一房細單位。會德豐地產常務董事黃光耀曾預期，項目最快可於第二季應市；而且，明言D地盤定價會參考THE AUSTIN售價，並由於D地盤位置更靠近廣東道，臨海單位比例較高，料售價較更高。THE AUSTIN去年十月下旬公布的首批價單，平均呎價近二萬三千元。 港島區：繼園街成新貴 港島區向來供應匱乏，一四年可望應市的只有四千餘伙，不過以單幢式及洋房為主。由新世界及興益合作發展的北角繼園街、繼園上里、繼園下里項目，提供六百一十一伙，為港島區最大型的項目。項目圖則已於去年六月獲屋宇署批出，總樓面面積逾五十七萬三千方呎，三幢樓高約三十一層的住宅，設有低座特色連平台單位。樓盤尚未改名，但發展商曾透露，項目單位以面積逾千呎的大單位為主，為新世界Collectable Residences系列之一。市場預料意向呎價約一萬三千元，即大部分單位都要逾千萬元，整個項目估值近七十五億元。Collectable Residences系列為新世界第三代接班人鄭志剛上場後所推動，旗下五個港島區的新盤，包括已推出的大坑春暉8號及西環堅尼地城南里。另外，尚在部署的還有跑馬地桂芳街，以及正待批預售樓花同意書的天后新東方臺項目，整個系列合共供應近一千二百個單位。 房協兩盤迎戰 以「港人港地」為賣點的房協「喜」字系列，今年有兩個項目極有機會應市。「喜」字系列五個項目，全數位於長沙灣及深水埗一帶，早在去年二月已申請預售樓花同意書的喜盈及喜韻，分別提供一百三十及一百七十五伙，均預計明年落成。房協主席鄔滿海曾表示，會檢視「喜」字系列全數項目，可否提早推售。只是，地政總署至今仍未批出喜盈及喜韻的售樓紙，至於提供較多單位的喜漾及喜薈，房協亦未見有任何要推樓的部署，甚至連售樓紙亦未申請。另一點值得注意的是，以「實而不華」為賣點的房協，首個「喜」字項目喜雅，「發水」比例竟高達百分之四十七。而且，因為以私樓為定位，開價不見得會有優惠。以一二年中賣出的喜雅為例，以市價推盤，特色單位的呎價更近一萬五千元，貴絕長沙灣！房協的解釋卻是，特色單位採用九龍站豪宅用料配套，例如名牌Mele廚具。果真要買房協樓，真的要諗清楚。 炒家繼續睇淡 洋參大王：暗跌一成多向來喜愛買新盤的「洋參大王」楊永仁，上個月大手入票灣仔囍滙，斥三千多萬買入三個單位。事隔僅一個月，他卻唱淡樓市：「大升睇唔到，暗跌就見到，樓價起碼跌一成多！尤其供應較多嘅中小型單位。而家這類單位傾價，隨時可減百分之五，所以下滑幅度將介乎一成至一成半；至於『真豪宅』供應少，價可企得硬少少。」他指，月前買入囍滙，皆因地點好兼價錢不貴，「除非再有新盤位置非常好，兼價錢好筍，否則唔會掂住宅。」他指明年仍是一手主導：「新盤咁多，發展商想賣樓，點都要減價，平過市價先得。」他明言，今年會絕跡所有物業市場﹕「買個鋪自己做生意用都或者有機會嘅。」 白旋風：新盤大劈價絕跡新盤多年的「白旋風」陳清白，全面睇淡樓市，當中又以一手新盤市場睇得最淡，「樓價高，政府出招後，入市成本高，去年買一手樓嘅人，邊區都好，都肯定無錢賺。」對於今年大量新盤應市，他指發展商分分鐘大劈價去貨，「發展商呢邊劈價賣晒啲貨，嗰邊就等同推低咗地價，可以用較低價去買入地皮再發展。」經歷過九七及○八年樓價大插，白旋風提醒準買家，不要迷信「無得跌」之說，「呢幾年啲人好似洗咗腦咁，以為唔好租樓幫人供樓，個個想買樓，但跌起來，一千萬嘅樓，一年可以唔見二、三百萬，呢啲錢夠租好多年樓啦。除非唔買樓要瞓街啦，否則唔好入市。」 太子鄧：唔撤辣，唔掂住宅喜歡投資豪宅的「太子鄧」鄧鉅明揚言：「政府不撤辣，不會涉足住宅市場。」他指辣招主要針對住宅物業，「投資都係為賺錢，何必要買住宅來同政府對着幹。」他預期，就算美國開始減少買債，但香港未來兩、三年仍未有加息的條件，低息環境持續下，樓價大跌的風險有限。「過往二、三十年嘅經驗，長揸物業點都會升，會有錢賺，只是買來投資，今年就唔太適合。」他指，現時成交萎縮，要賣樓的都是急於用錢，所以會出現成交價一浪低於一浪的趨勢，比起年前的高峰期，有可能低約兩成，「除非政策有好大嘅改動，否則無得炒，買樓一定升嘅神話已過去。」 玩具鄭：樓市似回光返照人稱「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪，自政府一○年底出招後，已沒有再入市，近月見發展商提供印花稅優惠變相帶頭減價，相信一眾二手樓的業主勢必跟隨減價賣樓。「呢期我就唔買喇，樓市似係回光返照多啲，發展商出埋啲新奇招數，引買家入市。我買樓投資，為咗賺錢，就算買都唔係而家，等個市爆咗先嚟買都唔遲啦！」他認為今年仍是政治市，不是時機。美國亦未正式「收水」，故本港樓價的跌幅不會太大，預料跌幅介乎一成至一成半，而豪宅的跌幅較為厲害。「政府唔俾樓市升，買啲物業返嚟，都係希望升值，唔通攞嚟收租咩，豪宅得一、兩釐回報，有時個客走咗，要等好耐先搵到另一個客。」 | ||||||