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價值投資不能成為主流投資的另類剖析

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f367801009rmh.html

為何有著巴菲特、費舍、林奇等很多成功案例的價值投資方法,在證券投資中一直不能成為主流投資,反而至今鮮有成功案例的技術分析、趨勢投資一直占 據著證券投資的主體?今天從一個側面談談這個問題——那就是價值投資及價值投資者是不受很多群體歡迎的,而這些群體又擁有著強大的市場聲音。 我想第一應該是券商,作為在這個行業中從業者最多的證券公司,也許是最不歡迎價值投資者的,價值投資者的換手率通常是非常低的,如果市場上都是價值投 資者,恐怕很多券商都會倒閉,因此,券商永遠要高薪雇傭大批證券分析師、研究員,不厭其煩的點評股票,日復一日的重複著買入賣出建議,不停的“克隆”著公 司研究、評級報告,雖然有時他們對於同一公司股票10元時評級是買入、5元時確是賣出,無論正確與否,這都不影響他們永遠辛勤、賣力的工作。也許在這背後 有一個聲音是永恆的:交易吧,我的朋友!你是我們的衣食父母!見鬼去吧,那些“占著X X,不X X”的價值投資者們,你們真是令人厭煩之極的傢夥。 所謂的“莊家”討厭價值投資者,筆者一向認為市場上根本不存在長勝的“莊家”,但不可否認市場上一直有坐莊者的存在,雖然他們也會虧損甚至破產。而這 些“莊家”也是討厭價值投資者的,因為他們是絕對不能從價值投資者手中拿到任何一股處於低估區域的股票,同樣也不能把任何一股高估的股票拋給價值投資者。 在“莊家”看來,價值投資者總是與他們為敵,雖然價值投資者未必會這麼看。 機構投資者討厭價值投資者,價值投資者大多是願意獨立思考的獨立投資者,而且即使用一部分資產配置被動的指數基金,也不願把錢交給“勤奮”的機構管 理。在機構的眼裏:這些頑固不化的傢夥,非但不把資金委託給機構投資者,還總在機構投資者想買入前買入,而在機構投資者想賣出前賣出,總是會阻礙他們的 “錢程”的。 媒體、股評、黑白嘴討厭價值投資者,價值投資者是不會理會這些來自外界的聲音的。即便他們非常辛苦地撰寫文稿、錄製節目;不厭其煩、不辭辛勞、苦口婆 心地告訴我們“如何獲利”,但價值投資者大多是不會領情的。正如巴菲特合作夥伴查理芒格對投行報告的評價“:我寧願再倒找250萬美元也不要看這些垃 圾。”
技術分析派討厭價值投資者,技術分析派看到價值投資者的收益時總是會不平衡的。在他們看來,這些懶懶散散、笨手笨腳、連K線圖都不會看,平日裏連股價是多少都不知道的傢夥們,憑什麼比勤勞智慧的他們賺得多呢? 最後,交易所討厭長期投資者,交易所總是會無比辛勤地推出那些眼花繚亂、富有魅力的交易品種(如股指期貨),但價值投資者是不會關心這些不具備“創造價值”能力的東西的。 我想價值投資難成主流投資,和以上諸多力量不歡迎價值投資也許有一定關係吧!


企業的成長是責任的集聚 :企業社會責任的履行是需要支付成本的,而傳化的經營理念是以市場為中心,追求品質的最高點和成本的最低點。這樣就會存在風險和衝突。請問傳化是如何解決的,以及是如何防範的? :什麼叫做企業家,不是以企業的規模來界定的,而是以履行的社會責任來界定的,如果這個企業不履行好他應該承擔的這種社會責任,企業再大他也不是企業家,而是企業主。我非常贊同這個觀點。 傳化董事長徐冠巨曾經在一篇文章中寫到:表面上看,民營企業成長的過程是一個社會財富的集聚的過程,與其說是財富的集聚,不如說是責任的集聚。企業參 與社會的公益事業,承擔了更大的責任,說明企業有更大能力去整合社會的各種資源要素,可以做更大的事業,相應的他的經濟效益、社會效益等各方面的效益就會 更大。 :如何使企業的慈善行為也服務於企業的經濟目標,首先就要重新審視企業與社會的關係;第二是要尋找社會利益與企業經濟利益的結合區域,找到那個能夠對 企業競爭力產生重大影響的慈善活動;最後是通過一系列的慈善活動,改善企業的競爭環境,來促進社會目標和經濟目標的一致性,提高企業的長期盈利能力和長期 盈利的預期。

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筆論天下:另類風險 陸日勤

2008-10-21  AppleDaily

假 設有間老牌雲吞麪店,老闆去世後,遺下的三個老婆一同打理麪店,大婆負責收銀、二婆管廚房,而三房當樓面侍應。要你猜二奶賺多少錢?答案相當難找。即使你 可以從每日的人客流量和他們的餐單,大概估計全店每月的收入,以至三位老闆娘合共的收入,亦很難知道每個人個別的收入,她們之間如何「分配利益」。

利益分配難猜測

對 於有關股票投資,風險可籠統地分為三大類。短期的,有估值風險──個別股票的價格,會因市場主觀的情緒影響,在公司業務不變的情況下,股價仍可能大幅波 動;長遠來說,有盈利風險──公司的未來盈利各有差異,這視乎她們的產品和服務質素以及市場的競爭環境等因素影響。股票投資者要克服短期估值風險所帶來的 貪婪與恐懼,又要有眼光,洞悉公司的未來盈利能力,兩者風險加起來,難度之高可想而知。還有,政治環境帶來的風險,例如發牌制度和稅制變化,也為投資者帶 來第三種風險──政策風險。夠煩了!可是,在某些股權結構複雜的公司,還有第四種風險──就是日勤用雲吞麪店比喻說明的「利益分配」風險。

合資聯營欠透明

以 從事航運業的中遠太平洋(1199)為例,盈利金額平衡地來自三個主要業務:貨櫃租賃、貨櫃碼頭起卸以及貨櫃製造。三項業務之中,只有第一項──貨櫃租 賃,是自己佔大部份股權的生意;其他的兩項,由佔一半股權的合資公司,以及佔小部份股權的聯營公司經營。這個安排,第一個問題是紀錄的透明度低,財務報表 的細節只反映佔大部份股權的業務,其餘的合資和聯營業務,只有較概括的數字供參考。更糟的是三個業務的運作是息息相關。中遠洋的本業──貨櫃租賃,需要購 入大量貨櫃,而所購入的貨櫃,每四個當中,就有一個是幫襯自己的聯營公司,該聯營公司的董事有中遠洋的代表。貨櫃的價格,以至何時買多買少,當中涉及利益 重叠,不能單從市場供求方向去了解。另外,貨櫃租賃的收入,有四分之一來自中遠洋母公司,假若中遠洋要加租,母公司的利益受損,問題又不易從市場供求方向 去分析。母公司中遠集團的航運發展版圖,也靠中遠洋在貨櫃碼頭起卸的支持。三個老闆娘經營一間麪店已夠複雜,這間我們假設出來的麪店還入股隔籬街的麪粉廠 ──之前,中遠洋入股創興銀行(1111)兩成股權,去年年底將其售予母公司。股票投資者面對估值風險、盈利風險及政策風險,對於一些股權結構複雜的公 司,還要顧及「利益分配」風險,投資難度更高。陸日勤http://penandsky.blogspot.com
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丁磊养猪:一位中国前首富的另类农业实验


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http://tech.sina.com.cn/i/2009-02-19/07552837894.shtml

高永钰

昨天接到神华集团同意将此前540元/吨的2009年电煤合同报价降低50元/吨的消息时,一家参与合同煤价谈判的电力公司燃料部负责人突然一 下子觉得“神清气爽”。他说,此时最大的愿望就是美美地睡一觉。从2008年12月20日到昨天,三个月的艰苦谈判已让他筋疲力尽。

“目前还只是口头报价,尽管五大发电公司目前还没表态,但我想这个价格大家可能会接受。”上述电力公司燃料部负责人在接受《第一财经日报》采访时表示,“尽管这个价格老机组可能还要亏一点,但新机组要好一些,今年经济形势不好,我们的要求只要不再亏就可以了。”

河北一家发电公司的负责人在接受本报采访时表示:“现在是煤炭企业顶不住了,因为电厂开工不足,比如我们有四台机组,已经停了两台。而且现在电 厂的存煤还在20天以上,已经有很多煤炭企业找上门来,要求先签量,以后再结算,一些煤炭企业甚至连预付金也不提了,这样电力企业就占据了主动。”据他所 知,现在全国大部分的电厂都是这种情况。

此前,申银万国发布报告称,煤矿限产可能延续至3月份,但限产力度将逐渐放松;同时,全球需求弱化环境中,进口替代对国内市场的冲击也不容忽视。未来煤炭市场将在供需重新平衡中寻找新的量价均衡点,煤炭价格向下调整的风险没有消除。

这和中金公司的声音基本相同,中金公司预计,未来2~3月内动力煤价格逐步回落将难以避免,幅度有可能超过往年,达10%以上。

上周,秦皇岛电煤价格下跌10%。同样的现象也出现在了广州港,堆放在广州港新沙码头发热量5500大卡的山西优混报价为680元/吨,据深圳能源(11.60,0.60,5.45%)集团的一位财务部人士介绍,去年深圳能源集团的合同标准煤价794元/吨,而昨天到港发热量5400大卡的印尼煤报价只有520元/吨,比国内电煤便宜160元/吨,“这也难怪五大电力公司要去海外购煤了。”上述深圳能源集团财务部的人士说。

截至2月13日,澳大利亚纽卡斯尔港煤炭价格80.28美元/吨,比上周上涨2.11美元/吨,目前国煤炭价格高出国际煤价20%左右。此前有 咨询公司用广州港外贸及内贸煤炭交易指导价格作比较(已包含增值税、关税等税费及运费等因素),发现外贸平均标煤价格高出内贸标煤价格3%左右,外贸煤中 越南、澳大利亚煤价格优势明显,尤其是越南煤低于内贸煤平均价格10%以上(尚未考虑到下调关税)。山西证券煤炭行业分析师梁玉梅认为,进口替代主要影响 的是东部沿海地区的煤价,并可能通过影响港口煤价继而影响国内煤价。

华润集团副总经理、华润电力首席执行官王帅廷称,中国发电企业正寻求从澳大利亚、印度尼西亚和越南进口煤炭。若能与这些煤炭出口商达成协议,华润电力或将煤炭进口量提高至50%。

不过,上述电力公司燃料部负责人表示:“如果神华煤价下调50元/吨,国内外价格将大致持平。现在我们进一步协商,如果神华能将490元/吨的价格落实到合同上,我们就签。神华一年利润超过五大发电企业亏损总额,他们吃鲍鱼,我们吃碗面就行了。”
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立論:另類「保本」生意 林少陽


2009-05-19  AppleDaily





 

昨 日談到,在這一波大反彈浪中,負債最高的企業,其股票反彈力度最勁,原因有二:一來,是因為之前跌得多,作用力越大,反作用力便越大;二來,是因為在資金 成本跌近零及預期通脹將上升的情況下,在計算購買力損失後,放債人其實在做保證蝕本生意,「保本」能力比MPF的保本基金還要勁。

銀行作為放債人,經營「蝕本生意」是否很蝕底?未見得。皆因銀行的資金來自政府注資、企業及個人客戶的資金,當中包括你及我的血汗錢,政府的錢亦即是公眾的錢。

銀 行的放賬之中90至98%資金不是股東的錢,銀行甘冒壞賬急升企業倒閉的風險,利用10至50倍超高槓桿營運方式,用公眾的錢賺取暴利,皆因他們享有「不 能倒閉」(too big to fail)的特權。換言之,為了保證跨國銀行不倒閉,政府不惜犧牲公眾利益,曲線維護「公眾利益」,因為如果跨國銀行倒閉,我們將一齊受罪,而且公眾所受 的刑罰可能比銀行家更重。

持有現金保證蝕本

作為一個投資者,不應有太強的道德意識,反正只要我們明白遊戲規則,我們便可以有 自己的生存及自保之道。去年美國政府為了挽救已破產的金融體系,歷史性在一年之內狂印超過一倍的貨幣供應。我不敢說現時購買磚頭或股票是否一定賺,但我敢 寫包單,現時持有現金,肯定「保證蝕本」。大家可以選擇坐以待斃,讓財富慢慢陰乾,亦可以選擇為保護自己財富購買力奮勇作戰,作戰結果可以贏,亦可以輸, 但起碼曾經努力過,可以夠膽大聲說「無悔」。當然,如果你認同投資市場如戰場,單憑匹夫之勇是不夠的,明天我們談當下形勢的應對策略。林少陽以立投資管理 投資總監
 



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立論:另類分析顯示金隅抽得過 林少陽


2009-07-15  AppleDaily





 

近 日的股市,就像一位剛墮進愛海患得患失的少年,前日以為情人離我而去鬱結難解,昨日起床收到美利堅惠特妮小姐兩句美言,便頓時回復神采飛揚心情靚絕,飛身 入市亦忘記望價錢牌。天氣可以時晴時雨,然而除非已到《明日之後》,否則不大可能氣溫會突然由30幾度急降至零度以下。昨日市場突然熱情高漲氣溫急升,提 醒我們現時仍身處盛夏,過去一個多月以來的橫行,只不過是盛夏中的下雨季節。周一跌市中場插曲,是旁聽北京金隅(2009)上市推介。經紀已事先張揚,表 明縱有餅仔派,都未必夠買半粒糖,仍然捧場不是貪四季吃不飽的三文治上那幾粒魚子醬,亦非特登夾在兩位外籍大隻佬中間,以顯自己身材恰到好處,而是想親身 感受市場氣氛。

遊戲一場無傷大雅

金隅是否抽得過?單看當天的排場,答案已寫在額頭上,只是抽獎得失上下不超過一餐茶錢,遊戲 一場無傷大雅。相信科學邏輯與數據的,可能會覺得以上推論太兒戲。抽新股,本來就是很兒戲。不是嗎:接近一千頁的招股章程,可以在三兩日之內消化得完,已 經是一個奇蹟,還要反覆求證,非有連續兩個奇蹟不能完成任務。嚴守監管機構「先求知,後投資」呼籲的,很難來得及落手買新股。又不是完全沒有數據可依。招 股後市價對賬面值1.6倍,10鬆倍PE的中資水泥股不算貴,仲要中國國投的入股價跟你一樣。最弊的地方只是一切太明顯。飯後回來,報價機內顯示的是另一 個光景。你問我那種感覺較真實,我還是認為現場實景,點比都比虛擬世界真實。然而,熱戀中的少年,一時之間未必分得清真與假。林少陽以立投資管理投資總監
 



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匯銀:悖于國美模式的另類生存


http://big5.jrj.com.cn/gate/big5/finance.jrj.com.cn/biz/2009/01/1702563366606.shtml


  在家電連鎖業,國美、蘇寧以雄踞全國一、二級城市80%的市場份額,而在中國的一角,江蘇匯銀電器連鎖有限公司(簡稱“匯銀”)卻走著完全相反的一條路徑。

  國美在城市以規模化取勝,匯銀在農村區域精耕細作;國美以平臺的形式運作,將風險轉嫁給供應商;匯銀先付款後供貨,讓供應商賬戶裏始終有錢;國美掠奪式攻城略地;匯銀與區域內商家共用資源。

  “實際上是要從市場賺錢,而不是靠大家相互壓榨。”匯銀總經理助理郭廣忠說。

  到農村去

  2002年,匯銀還只是在揚州做著和國美黃光裕在北京創業初一樣的家電零售生意,而這個時候,國美和蘇寧在城市市場的家電連鎖模式基本佈局成型。

  “我們當時有兩種思路,一種是向城市突圍,也去開店;另一種是國家支援三農,我們就到農村去。”郭廣忠說。

  當時,匯銀做的分析顯示,省城雖然市場很大,但是競爭也很充分,而且省城的投入單租金成本就很高,而且那時候,蘇寧已經形成了一股龐大的供應商體系,顯然,貿然進軍城市無異於以卵擊石。

  市場調研的數據帶來了一個意外的結果,“我們分析了整個城市的銷售情況,發現家電銷售中的50%是農村人進城購買的,而且這個比例呈逐年上升趨勢。”

  就這樣,匯銀確定了到農村去的路線。

  據介紹,匯銀的基礎商業模式分為三個層次,第一個層次就是在城市市場的自營店,而到每一個鄉鎮,匯銀就有1-3家的加盟店,在每2-3個鄉鎮之間,再建一個鄉鎮的售後服務連鎖。

  “各個層次各有分工,又相互融合。”郭廣忠說。城市中的自營店,不只做城市市區內的生意,還是鄉鎮加盟店的物流中心,鄉鎮加盟店貨品不全,沒關 係,只要城市自營店有的,就配送給鄉鎮加盟店。城市商店裏的東西一天一個價,城市直營店就給鄉鎮加盟店進行資訊輸導,比如蘇寧降價了、新力促銷了,讓偏遠 的農村也能時時把握市場行情,還有就是對加盟店進行一些專業的培訓。

  鄉鎮的加盟店一般都是小個體戶,“他們以前做家電怎麼做呢?今天這個手機便宜了,找個地方倒兩台貨,沒有正規的供貨渠道。”郭廣忠說,儘管這樣,有什麼足夠的理由加入匯銀體系呢?

  “匯銀首先給你保底,你這個店跟我合作,我給你作規劃,保證一年做到多大量;第二,你所有的壞貨拿過來,我給你退掉,因為我跟供應商有發言權, 你跟供應商沒有;第三,以前產品損壞了,想換一個配件都換不到,又沒有專業的技術人員,因為你是路邊小店,沒有任何的信用,我把我的品牌給你,你就是匯銀 家電連鎖。”

  郭廣忠說:“我們匯銀鄉鎮加盟店的使命就是讓農村人不進城買家電。”現在,匯銀自營店只有20家,加盟店有385家,還121家售後服務連鎖。 在龐大的農村市場,這個佔比還遠遠不夠。“我們是精細化地做這個市場,我們首先在江蘇省做大,然後把浙江省做大,在把上海做大,我相信如果把這三個市場, 把每個農村網點都布到了,我們會超過蘇寧、國美。”郭廣忠說。

  代理制

  在匯銀體系中,最與眾不同的還是其旗下獨立的品牌公司。它服務於匯銀體系下的城市自營店、鄉鎮加盟店和售後服務聯繫,同時,還游離在這個體系之外,做外家人的生意。

  現在,匯銀共有11家品牌公司,郭廣忠說,在公司內部運作比較成熟的品牌就把它拉出去成立子公司,要專門拿出團隊和資金來運作這些品牌,比如匯銀格力空調銷售有限公司。

  在2008年,江蘇全省的格力空調銷售達30多億,其中通過匯銀格力空調銷售有限公司的就有6個多億。

  “我跟供應商只有一個要求,就是你把這一片市場交給我,就這麼簡單。”郭廣忠說。

  匯銀獨立出來的品牌公司就是做供應商的獨家區域代理,這樣不但可以供貨給自己的經營體系,還可以擔任其他渠道的供貨商角色,比如給當地的百貨商場供貨。

  “我只有控制區域,才能控制價格。”郭廣忠回應與蘇寧的價格優勢時說。

  實際上,或是不滿足國美、蘇寧式的霸王條款,或是要深入農村市場,一些品牌廠商已經開始運作自己的渠道了,比如海爾的日日升和TCL的幸福樹。

  據透露,匯銀已經與海爾日日升談合作,將江蘇市場交給匯銀來運作,“只有形成連鎖嫁接才能活。”郭廣忠說。

  而供應商最擔心的家電連鎖佔用貨款的擔憂在匯銀也不存在。匯銀採取的是先打款、後取貨的模式,就是始終讓供應商的賬戶上有匯銀的錢。

  匯銀通常先把5000萬貨款給供應商,分批拿貨,待匯銀銷售到賬戶上只剩1000萬的時候,匯銀就再打5000萬貨款給經銷商。但是,這似乎把全部庫存風險都轉嫁到了自己頭上。

  “其實我在向供應商打款5000萬之前,比如說我現在手上有200個客戶,一個客戶我收了20萬,我就已經收回4000萬了。”郭廣忠說,實際上,匯銀就是把供應商、匯銀、分銷商,整個鏈條串起來,而不是簡單地向供應商買貨,再賣給分銷商。
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另类地产投资:香港街市大王的淘金术

http://blog.sina.com.cn/s/blog_504dc8080100hhc6.html

从1996年开始介入街市生意,在香港驰骋10年,“街市大王”邓清河把自己独特的商业理念带进广州、深圳,开始新的扩张。

 

  我们很少了解街坊之间的肉菜市场,更不会知晓这些城市居民必须的生活集市,一个一个连起来,会成为一个大生意,造就一个企业成为上市公司,更推动一个 活跃、但低调的人物成为香港的“街市大王”,他一手掌握除了香港政府之外最多的社区街市资源,每年收入数亿元,纯利率在10%多,相当稳定。

街市,我们俗称农贸市场、肉菜市场,这是一个冷门,大众化,又往往被忽略的地方,但又是非常有特色的投资领域,也许不入大机构投资客的眼界,但稳定 而且不断扩展的市场,就如同一个稳定收益率的基金,是个典型的“隐性金矿”。

 

  从1996年开始介入街市生意,在香港驰骋10年,“街市大王”邓清河把自己独特的商业理念带进广州、深圳,开始新的扩张。

 

  这家名叫宏安集团的香港企业和他的主人邓清河,2006年7月25日进入一河之隔的深圳,斥资6550万元人民币现金,收购国内A股上市公司深圳农产 品(000061,股吧)控制的深圳集贸市场公司50%的股权,这笔生意涉及深圳20个主要的街市,营业面积3.2万平方米,2004年的营业纯利为 580万人民币,2005年纯利达到520万元。而同期,深圳20个街市的总资产在6100万元人民左右。

 

  这笔买卖如此突然,让市场觉得宏安集团(1222.HK)对街市未来发展的兴趣依然很大,其实在2005年的业绩收入中,街市收入达到1.51亿元, 是单个项目收入最多的,其收益率偏低但又稳健,占据纯利7013万元的20%左右,约1543万元。2006年3月公布的业绩也表明街市收入占营业额 40%,纯利贡献1830万元,接近25%。

 

  所以,收购公布,宏安集团(1222.HK)股票微涨3%,但分析师看法不尽相同,有人说深圳集贸市场的市盈率超过20倍,投资回报率并不乐观,而且 同样的投资,香港的街市租金收入远远超过内地市场,香港一个猪肉档一年的租金20多万,水产档年租超过15万,菜档都要10万左右。而深圳的租金普遍只能 收十分之一。

 

  其次,根据公布消息,宏安集团(1222.HK)收购的深圳20个街市,8个产权已经转让到深圳集贸市场,3个产权未转让,而且有可能转让不成功,另 外9个需要向深圳国土资源和房管局等租赁,不可以随便拆除重建,或者分拆转卖。对街市经营老手来说,宏安集团(1222.HK)有丰富拆除重建经验,每一 次都会得到超过2倍的增值,这一次似乎不符合自己的原则。

 

  2004年7月,邓清河就率领宏安集团(1222.HK)进军广州,拿下荔湾区宝华新街市经营权,按照香港的做法,邓老板拿出不少现金先装修改造街 市,把脏乱差、拥挤、阴暗的内地传统旧市场改造成光亮、豪华的现代新街市,焕然一新后,准备逐步加租,希望商户环境好,吸引大量市民,但街市的便宜、方便 特色一旦改变,很多居民首先反对,商户也绝地大反击,加租计划接近流产。邓清河率领宏安集团(1222.HK)在广州交了学费,而且是数百万亏损的学费。

 

  但宏安在深圳很爽快,在签署意向书后的五个工作日内,宏安集团(1222.HK)支付1000万元人民币的订金给深圳农产品。宏安集团 (1222.HK)拟向银行贷款约3000万港元以支付交易金,而余额将以内部资金支付,他们用了全部现金。

 

  2006年8月初,宏安集团(1222.HK)董事总经理陈振康指出,宏安今年打算用一亿元投资内地街市铺位,发展街市管理业务,洽谈中的项目位于广 州、深圳及上海。

 

  陈振康表示收购可增加公司的街市投资,而随着内地国民经济持续增长,看好租金升值潜力。据称,目前深圳集贸旗下街市的每平米月租金仅为50至60元, 以收购价计租金回报只有4%多,但投资客希望协助街市改造,如安装冷气设施等,租金上升空间大。

 

  邓清河被誉为“街市大王”,在香港是现成的榜样,在2003年3月底,公布的数据是邓氏一共经营12个街市,面积26万平方尺,包括:荃湾丽城(万 有)街市、马鞍山颂安(万有)街市,东涌富东(万有)街市、将军澳厚德街市、马鞍山恒耀街市、粉岭嘉福街市、蓝田启田(万有)街市、马鞍山马鞍台街市、天 水围天盛(万有)街市及天水围天瑞街市、天水围天泽街市、蓝田平田街市及沙田愉翠商场街市。还管理了七个商场及逾4500个车位。

 

  大家会认定这个从街市上赚钱的机构,将会是地产投资和经营的特别版。有人称其为“民间版领汇”,其管理能力和方式和香港第一个地产REITS很相似, 领汇完全靠物业租金来获得经营利润,而且要分派9成收益。

 

  要街市大王这么做,当然不可能,这家上市公司,街市经营年收入1亿多元,利润不到2000万,还是小,但细看宏安集团(1222.HK)的多年财务报 告,很快你会发现事实并非如此,他的营业额只有3亿多,但经营利润7000多万,很多地产投资在为他增值。而且,街市大王手握2家上市公司,还参股一家上 市公司,并和另一家创业板上市公司你来我往,好不热闹,从掌握的上市公司市值来说,街市大王的身价超过10多亿了。

 

  一个在财技上有出人意料举动的生意人浮出水面,他在资本市场是个低调的行家,也是个毫不手软的抽水机大王,甚至可以称其为老练的玩家。

 

  我们来看看他的威水历史,一段少为人知的故事。

 

  第一个10年 邓清河发家史

 

  邓清河今年45岁,在新界沙头角围村长大,1980年他预科毕业,进入黄克竞工业学院修读建筑课程,但在中途辍学,与当时的女友,即现在的太太游育 燕,在大埔大尾笃租地开单车档,租单车给到大尾笃郊游的游客,一度生意不俗。但不久,大尾笃维修水坝,封闭路段,再没有地方踏单车,邓清河被逼结业。

 

  1984年,他转行做装修,1986年在其士集团担任地盘管工,首个工程是其士的富安花园一、二期工程,之后与建筑公司建业实业及青木集团建立关系, 渐渐进入居屋装修行业。

 

  1987年,邓清河和太太邓游育燕创立宏安工程公司,积极投标政府工程,从事与楼宇建筑有关工程,为私人参建居屋计划项目住宅提供室内装修及翻新服 务。1989年,宏安建筑工程有限公司成立,负责宏安工程大部份建筑业务。1991年,业务拓展至购物中心项目管理,1994宏安集团进一步拓展业务至翻 新建筑署辖下政府楼宇项目。他们是夫妻店,做建筑装修和翻新业务起家。曾经有“装修大王”雅号。

 

  早年的邓清河夫妇很威水,但水很深,旁人一般不知,一是,当年做地盘装修工头经常和黑社会扯上关系,1993年小西湾富景花园户主为装修问题,被黑社 会恐吓,一度传闻和邓氏人马有关,影响直至1995年宏安集团上市,还需要邓清河向外界澄清。

 

  二是,香港媒体曾经报道邓氏是楼盘、铺位大炒家。邓清河名下曾经有五十间公司,1994年至2001年曾经记录有多达690个物业买卖记录,包括商 铺、车位,大部分位于新界,总金额4.52亿元,大部分已卖出。其中最大宗交易是1997年,他名下公司买入屯门居屋龙门居159间商铺,总值2.53亿 元,至后陆续售出,账面赚了1.5亿元,但有报道说部分买家也是他名下的其它公司。他赚了多少钱,谁也不清楚。邓清河夫妇早年曾以个人名义购入沙田和大埔 6个住宅单位,截至1998年售出,共赚得458万元。

 

  1995年,宏安集团于香港联合交易所上市,代码1222,属性是一家建筑公司。上市后,业务开始多元化。1996年后,宏安集团(1222.HK) 介入街市管理、商场分租、停车场及物业管理,并参与物业发展及物业投资业务。

 

  邓清河虽然没有读书,文凭也没有,但很有生意头脑,宏安起步以屋村装修为主业,在帮其它人装修中,他发觉屋村街市生意机会很多,但缺乏管理,是个大金 矿。转而向香港房委会标投参与管理屋村街市,希望介入街市生意。

 

  早年的“街市大亨”是香港集旺公司老板周起鸿,曾任博爱医院副主席,邓清河在博爱的活动中认识周起鸿,才搭上线。后来,周起鸿希望引退江湖,移民美 国,邓清河便提出收购集旺。1996年,宏安斥资2300多万元入股从事公共及私人屋苑街市承包管理商-香港集旺有限公司,控制49%股权,当时集旺负责 管理6个包括房署街市,宏安得以开始大举进入屋村街市业务,邓家人丁兴旺,邓清河之妹邓梅芬英国赫尔大学会计系毕业,是专业管理人,负责处理6大街市管 理。收购集旺后,房委会在1996年8月起准许宏安旗下其它公司承投管理房署其它街市。

 

  邓清河作风硬朗,他开出的收购条件是两年内可再增购股份至75%,他要取得控制性股权。一直到2000年,宏安再买下集旺其余51%股权,作价不公 布。

 

  邓清河的管理作风也极有个性,他平价拿到房署的街市租约,一般会改造街市,他管理的街市比房署直接管理的街市要漂亮些,光线和冷气非常充足,通道宽 大,地面干净,不会有污水,也闻不到街市常有鱼腥肉腥味,厕所亦很像大商场的厕所。

 

  他说要面对大型超级市场逼近屋村社区的进攻,街市需要变身,而且,他用各种方式吸引人流,送厕纸、送米,培养附近居民进入街巿购物的习惯,完全看准家 庭主妇的心理,他又推出免费购物巴士接送,大抽奖等等活动,就要吸引人流。他曾经牺牲2个铺位的位置,只为了增加楼梯通道,方便人流宽敞进出。

 

  “我们街市和超巿的客人群不同,每个人都是自己档口的老板,你需要提供贴身服务,更多货品选择,单是橙和苹果就起码有两至三种。在香港启田街巿一所面 店,所卖的种类已超出100种,加上热辣辣的砵仔糕,让超市无法竞争。”,邓清河和记者说,“同样是一万尺铺位空间,我们的营业额起码比超市多百分之三 百!”

 

  也正是因为有生意,加租就是第二步,而且宏安通过旗下多家公司租用铺位,再和经营的肉档、鱼档老板分成经营,他控制市场能力超强,手法狠辣,感觉肉档 多了价格竞争,就坚决砍掉多余的,为住户着想,还在街市增加五金、家庭用品铺位,他说经营结石必须实行计划经济,必须独裁。有人调查,宏安旗下街市商铺租 金一般比香港房署自己管理的街市高三成以上。

 

  2000年,宏安集团经营9个街市,营业收入8100万元,纯利4100万,占集团总纯利67%,成为主要赚钱来源。2001年,管理11个街市,收 入1.04亿元,纯利超过4000万。

 

  宏安在1996年亦收购了多个房署停车场的管理权,包括以900万收购利家车场有限公司75%股权。1997年和1998年,宏安商场管理公司荣获香 港房屋委员会颁赠之“最佳商业伙伴”及“最佳商场单一承包商”奖项。

 

  看到这里,你会很清晰看到邓氏家族和他们的企业如何起步,如何度过第一个10年。他们完全依赖最基础性的行业开始积累原始资本。介入冷门的生意,但的 确富有超越常人的管理和创新能力。

 

  更有意思的是,他们很早就进入香港资本市场。在前期,他们没有声音,也没有动作,甚至只是资本市场的一个牙牙学语的幼儿。但他们有丰富的商业经验和雄 厚的现金流,他们就好像在池塘中那只在荷花页下已经耐心等待很久的饥饿的短吻鳄,他等待猎物、看准时机,期待那漂亮的一系。

 

  凶悍的猛兽一年抽水4次

 

  虽然,邓氏很有管理能力,赚钱能力,包括增值能力,把自己从一个自行车租赁小贩,变身为资产数千万的上市公司主席,装修大王、街市大王,名声日隆。

 

  但他的企业依然是不折不扣地家族色彩,邓清河及其妻游育燕、妹邓梅芳、邓梅芬、妻弟游育堂、以及由邓清河全资拥有的公司 CaisterLimited,共持有超过1.5亿股宏安,占总发行股数19.3%,他们是个一起发财的大家庭。

 

  从1994年上市到2000年,这家企业在潜行,没有太多声音,但留意这家企业的人会发现,事情并不简单,好像一切都是预设的,有很多令人费解的举 动。

 

  1994年宏安集团上市前,公司大赚3800万元,1995年宏安集团(1222.HK)上市后随即回落,仅赚3456万元﹐其后一直变差,1996 年宏安集团(1222.HK)赚3002万元,但这一年公司开始四处出击,对外称分散投资,购入黄大仙翠竹花园467个车位,收购集旺公司49%股权,又 收购利家车场75%股权,管理及经营屋秔停车场。又开拓建筑材料贸易,买卖柚木、瓷砖及假天花组件。涉足商场经营,在黄埔新天地开设电脑特色商场。

 

  多元化之后,1997年宏安业绩转盈为亏,亏蚀1773万元,1998年再亏蚀6768万,经营亏损5500万元。

 

  邓先生依然热爱在地产市场的买进卖出,1997年公司斥资3100万购入沙田伟华中心89个车位,1998年宏安集团(1222.HK)宣布斥资 4180万元高价,向主席邓清河购入私人拥有的小西湾及湾仔多个商铺单位。之后,这些铺位就跌价。虽然亏损,但又宏安集团(1222.HK)1998年还 派每股0.5元高息﹐邓清河家族私人持有50.3%股权﹐900多万元入账。

 

  1999年业绩更差﹐公司宣布大亏1.16亿元﹐其中3693万元经营亏损,8387万元特殊项目亏损﹐包括为物业拨备6341万元。这明显在说明公 司过去一年的投资行动有不少错误,对股东和投资者来说不是好消息。

 

  但,1999年底,宏安集团(1222.HK)故伎重演,再次以1500万购入邓清河太太游育燕名下香港九肚山物业,公司化之后,邓氏夫妇又租回自 住,每月支付公司数万元。

 

  1999年下半年,面对全球网络热潮,过得不轻松的宏安集团(1222.HK)也开始触网,通过附属公司互动科技与中国文化部辖下企业签署意向书,共 同发展“中华文化信息网(ccnt.com.cn)”海外版,宏安高调表示将出资5000万人民币组合营公司﹐宏安占49%﹐文化部占51%,一时网络热 潮侵袭,又传出消息方正科技(600601,股吧)(0418.HK)也会入股,文化部副部长也表示宏安是合作试点。

 

  宏安集团(1222.HK)股价在6天内狂涨11倍,从0.25元仙股价,直飞3元高价,搞得市场一片惊呼,2000年2月再宣布与文化部拓展全国性 文娱活动售票网﹐又赞助中国科学院计算技术研究所1500万经费﹐风头劲过香港若干大亨。

 

  此时,你知道邓清河正在谋划什么计划吗?配售集资。

 

  1999年7月,宏安集团(1222.HK)股价低残,当时以每股0.185元,配售7500万股,集资1387.5万元。

 

  2000年2月,股价大涨之时,宏安集团(1222.HK)快马加鞭,以每股1.38元,配售4700万股;集资6486万元。大抽水之余,公司不断 发放消息,再接再厉,同一个月内再次以每股1.18元,配售4500万股;集资5310万元,主席邓清河轻轻松松套现1800万元,挣钱真的不是很难啊。

 

  故事还没有结束,2000年3月,宏安集团(1222.HK)乘股价未落,再以每股0.72元配售9000万股,集资6300万元。

 

  4次集资共吸纳资金1.9亿元,其中只有2000万元作为收购新业务﹐其余的资金用来偿还银行贷款﹑留作一般营运资金。到2000年6月底,宏安集团 (1222.HK)股价就像过山车,直落0.28元,大跌回到原位。

 

  2000年7月,宏安集团(1222.HK)再宣布以先旧后新方式﹐向独立第三者发行1.35亿股﹐每股作价0.29元﹐集资净额3800万元﹐这是 2000年内第四度以先旧后新配股集资。当然,邓家人不会含糊,在配售中,宏安集团主要股东邓清河、太太游育棠﹑胞妹邓梅芳﹑邓梅芬﹐以及其它主要股东全 资拥有的CaisterLimited将私人配售1.35亿旧股,其后再以相同价格认购1.35亿股新股。完成配售后﹐CaisterLimited及其 它宏安主要股东的持股量从原来的23.2%﹐摊薄至19.36%。

 

  一年内集资4次,资金额超过2.3亿元,一度超过公司市值,公司坐拥2.5亿现金,富得流油,邓先生的抽水机大名开始远扬,更重要的是:这家原来不见 经传的企业,陡然闲,成为香港资本市场财技非凡的榜样。而,装修佬、街市大王的名号下,邓清河再次拥有财技高手的大号。

 

  市场对宏安集团(1222.HK)开始刮目相看,宏安集团(1222.HK)也绝对不含糊,在互联网泡沫即将破灭之时,断然终止投资文化部的中华文化 信息网(ccnt.com.cn),撇帐300多万元;他的举动,投资者还是很欢迎的。

 

  看上百年老店位堂大收购开始

 

  说混战一场也许比较贴切,宏安集团(1222.HK)在资本市场飞驰一阵之后,突然在2000年12月宣布以1.26亿元收购一家百年中药老店--- 位堂99.79%股权。

 

  位堂创立于清光绪23年(1897年),广州官宦世家黎昌厚先生,联同其它三个家族,在广州浆栏街44号开设第一间店,利用传统的制药秘方生产中药补 品,也经营中草药批发买卖,位堂养阴丸﹑参茸白凤丸及保婴丹均是家喻户晓的产品。1930年在香港荔枝角道开设第一家分店,1952年位堂从广州迁往香 港,1970生产线正式迁移到香港,1979年正式在香港注册商标。

 

  20世纪70年代黎家第四代传人黎宗岷先生接手管理位堂,同期请郑少秋演唱“太阳出来了”经典广告歌,在香港传遍大街小巷。这个老字号中药品牌在香港 扎根。1993制药厂由香港大角咀迁往九龙油塘高辉道。

 

  位堂历史悠久,但经营平淡,1998年纯利960万元,1999年底净资产3597万元,税后利润1030万元,不算好,也不算坏。

 

  宏安与卖方BPL签订利润保障协议:如果位堂在2001年1月1日至3月31日间税后纯利不到200万元﹐卖方BPL须向宏安支付不足金额的 75.8%。此外﹐宏安可于2001年2月1日至2003年8月15日选择行使一项认沽期权﹐出售其所持位堂股份。

 

  转投中药,邓氏明显是外行,当时就有人批评他“纯粹炒作”,收购前位堂只剩下三间门市店,品牌虽大但又老又钝,花1.26亿,接近净资产的4倍,除非 有其它想法,这个出价令人怀疑。有人就说邓清河一定会快速出售,或者分拆。

 

  邓先生明显要比一般的买家,或者说玩家要想得多很多,他不仅没有卖股份,分拆,还要做大老字号,当然,他不会拿自己的真金白银来填亏损。

 

  故事到这里,应该进入一个新的领地,很多人物要出场,更多的商业举动应运而生。首先进入我们视野的是一家上市公司---康健(康健博客,康健新闻,康健说吧)国际(8138.HK)。

 

  2001年2月,康健国际(8138.HK)收购生产佩夫人药水的卢森堡大药厂49.88%股权﹐购入价只是4倍市盈率,相当有手段。

 

  2001年3月29日,创业板上市的康健国际控股有限公司(8138HK)突然露面,斥资3006万元,向宏安集团(1222.HK)购入位堂24% 股权。

 

  这家从事一站式医疗保健服务的上市公司,2000年10月,以每股1.25元,发售4430万股上市,开展私人诊所服务,2001年曾经很火爆,因为 传出消息和李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的长实﹙001HK﹚组成策略伙伴﹐长实透过topsonltd.斥资990万元入股康健﹐康健 亦成功引入策略股东包括﹕雅各布臣药厂﹑SCM增长基金﹑渣打直接投资基金及邓清河的宏安集团(1222HK)。

 

  康健国际(8138HK)虽然一群医生组成,但得到财经老手指点,在资本市场表现神勇,丝毫不比拿手术刀差劲。上市后7个月,刚过禁售期就抽水集资, 一年内竟然六次抽水集资,他的主人医生曹贵子被誉为新一代股市抽水大王。

 

  同时,宏安集团(1222.HK)也没闲,2001年4月,购入制造销售佩夫人品牌药剂的卢森堡大药厂19%权益。

 

  6月,再斥资1125万元,奔赴内地收购中富企业17.6%权益,中富企业持有湖南湘雅医学院旗下的湖南湘雅制药厂80%股权。湘雅制药是湖南省最具 规模的药厂,拥有重点药物为医治青光眼病的“青光康”,另有8种新药进行第三次临床测试。

 

  两家上市公司看似毫无关联,也没有任何公开协议,但进取态度和策略都很接近,特别是在资本市场,他们的互补举动惹人关注。

 

  2001年8月,宏安集团(1222.HK)收购梁伟(梁伟博客,梁伟新闻,梁伟说吧)浩夫妇持有的上市公司得利钟表(0897.HK)40.84%股权,收购财技也不同凡响。

 

  从事钟表生意的得利集团(0897.HK)陷入财困,宏安以770万元,即每股0.2元的价格,向得利主席梁伟浩购入29.19%的权益,并且向得利 垫支为期18个月的贷款2100万元,用作偿还得利结欠银行贷款2900万元。宏安收取最优惠利率加两厘(即八厘七五)高息。

 

  邓清河很见技巧,宏利只购入29.19%的得利,一方面可回避35%的全面收购界限,另一方面,因为得利同时在英国伦敦上市,亦刚好回避伦敦收购合并 守则中,30%的全面收购触发点条例。

 

  梁伟浩夫妇一共持有得利40.84%权益,他随即以每股0.2元的价格,将余下股份售予独立第三者。

 

  宏安集团(1222.HK)收购得利集团(0897.HK)曝光后﹐宏安及得利股价一同受惠﹐得利股价更大升97%﹐打入十大升幅榜之首,邓清河挺得 意,他被誉为在解救财困公司中获利,甚至公开表示“视拯救为一门生意”。

 

  但2001年10月,得利集团(0897.HK)遭到追债,当日股价大跌36%。得利在1998年12月发行一批2008年一共380.7万英镑(约 4184万港元),年利率9.5%可换股无抵押借贷股份,而PrudentialTrusteeCoLtd则为受托人。他入禀法院要求在2001年11月 22日前缴付275万英磅(约3000万港元)连利息的欠款,否则就可能会申请得利清盘。

 

  宏安集团(1222.HK)陷入泥潭,持有的得利集团(0897.HK)可换股债券、债券,以及宏安向得利提供的垫款总额达到6139万元,已超过宏 安资产净值三成。谈判半年后,宏安和清盘人取得协议,支付2200万元利息。

 

  邓清河的资本之路时而风光,时而坎坷,但这为从底层打拚起来的商人依然不屈不饶,他要追逐他的终极目标。

 

  配售集资疯狂抽水机隆隆作响

 

  目标在哪里?一边是购并,一边,配股集资的急速战车再次开动,这一次来势更为凶猛。

 

  2001年7月,发行3008万元两年期无息债券,每股兑换价0.188元。

 

  2001年9月宏安集团(1222.HK)以每股0.08元,配售1.6亿股,集资净额1230万元。

 

  2001年10月,宏安集团(1222.HK)宣布削减股份溢价帐约1.29亿元,以此抵销公司经审核累积亏损。

 

  2001年11月,宏安集团(1222.HK)再出击,宣布先旧后新方式配售2.28亿新股,集资约2000万元,宏安随即收报0.103元,下跌 8.04%。

 

  每次配股集资,邓先生的做法都类似,就是家族公司先以每股0.09元配售1.17亿股现有股份,然后再以相同价格认购2.28亿股新股中的1.31亿 股。邓氏家族很会玩,不仅拿到钱,还以少赢多,可以通过配股再增持宏安约1%权益。

 

  2001年12月,宏安(1222.HK)表示准备斥资1.38亿元扩展药业,其中4000万元购入香港九龙湾一药厂;6500万元用于两年内设立4 条生产线;3300万元增持卢森堡大药厂股权19.01%,由22.57%增至41.58%。公司随即宣布以先旧后新方式配售2.74亿股,每股0.09 元,净集资2400万元。

 

  因为宏安(1222.HK)股价疲软,2001年下半年的3次大抽水,股票数量很可观,超过6亿股,但集资金额却只有6000多万元。邓氏的抽水机个 头很大,声音隆隆作响,马力十足,无奈水塘水量不足,活水太少,他要的是很多大水潭,甚至希望是大湖,已经不是宏安一个小水塘了。

 

  当然,他还是决定先把这个水塘再继续抽干。2002年1月,宏安集团(1222.HK)宣布以每1股供4股,供股价0.03元;又再每4股送1红股, 供股价较停牌前的0.18元大幅拆让75%,以此吸引投资者,集资1.91亿元。

 

  动作太过凶猛,宏安集团(1222.HK)股价复牌随即插水大跌35%,跌倒0.077元,创上市以来新低。市场人士都批评公司集资太过频繁,而且筹 集的1.9亿元中,7000多万仍未决定用途。

 

  2002年4月底,新收购来的得利集团(0897.HK)也加入抽水机行列,每股0.1元配售2640万股新股,集资264万元。

 

  2002年5月,得利集团(0897.HK)再以每股0.1元,配售3170万股;集资300多万元。

 

  2002年5月,宏安集团(1222.HK)宣布,大股东邓清河家族以每股0.02元配售16.35亿股旧股,后以同样价钱认购19.5亿股新股,宏 安集资净额3650万元。

 

  所有行动的说法都是为发展位堂中药,2002年2月位堂首间门市登陆港岛铜锣湾。

 

  2002年5月下旬,宏安集团(1222.HK)及康健国际(8138.HK)联手把位堂99.79%股权注入得利集团(0897.HK),作价 2.2亿元。

 

  得利以0.01元高折让价格大量发行新股136亿股,发行一笔8400万元可换股票据来支付2.2亿元收购款,新股价格比停牌价0.163元大大折让 94%,该批可换股票据年期为3年,年息为3.8厘,持有人可按1仙换取新股,若宏安悉数行使,股权将增至75.47%,令宏安藉此取得控制性股权,而康 健国际(8138HK)则可获得约53亿股得利股份。

 

  2000年,宏安集团(1222.HK)1.26亿拿下位堂,3006万元卖出24%股权,这一次注入资产,扣除投资成本后﹐粗略估计宏安集团 (1222.HK)直接获利7000万元。当然,他还有得利集团(0897.HK)超过40%的持股权,握有2家上市公司,2年来已经配售集资超过3亿 元。

 

  这生意做得如此爽很少见,财技玩得如此彻底,抽水和资产挪移如此大胆,都极为罕见。尽管,邓氏家族在股市仅仅数年,不算老手、也不算大亨,极为低调, 但所作所为,已超过报纸常见的购并高手、公司金手指、财务高人了。

 

  他见报率很低,也极少公开露面。外面冠一个“街市大王”的招牌,不入流,不上台面,也很少被关注,但其实,台下的凶猛操作,犀利手法,不达目的不罢休 的姿态,毫无畏惧的强悍,都已经熠熠闪光,只是外面罩了一层薄纸。

 

  而,隐性的搭档-康健国际(8138.HK)也大获其利,2001年以3006万元买入24%位堂股权,2002年就卖出5200万元,直接赚了 2200万元,这生意也是很不错的,医生脑子好使,一点懂了财技,也是不得了。

 

  2002年6月,为符合联交所规定,宏安和康健以每股0.01元分别配售45亿股及15亿股得利集团(0897.HK),令公众持股量回复至 44.61%。同一个月,宏安集团(1222.HK)以每份0.001元配售20亿份2003年认股权证。

 

  2002年8月,位堂借壳上市,号码0897,大号位堂药业控股有限公司。

 

  街市大王?还是财技高手?

 

  因为出售资产,宏安集团(1222HK)2002年成功转亏为盈,全年纯利2770万元﹐营业额增长五成﹐有3.2亿元。投资位堂带来营业额7240 万元,利润1490万元,公司很富,握有现金3.138亿元。但他的股价一直在0.01元左右。

 

  邓清河还有后招,他要挽救一下已经被抽水过渡的公司,要给奄奄一息的病人打一针强心针。

 

  2002年10月,宏安集团(1222.HK)建议股本重组,将每股面值0.01元的已发行股份,150股合并为1股,再把每股合并后股份削减股本 1.4元,维持每股0.1元,股本减值所得的一1.1亿元落入公司盈余账户。

 

  不过市场还是看淡这类仙股,宏安集团(1222.HK)股本重组生效之日,合股后股价托上至1元水平,但开市仅仅8分钟,股价如坐过山车,瞬间从高位 下滑,重挫53%,收市更跌倒0.46元,成为跌幅之首。

 

  仙股跌至0.01元的时候,已跌无可跌,散户想沽也没人要,股份大合并后,股价被托高,再次提供下跌空间,投资者肯定选择抛售脱身。所以以宏安股价要 起死回生很难,不过公司落袋大笔现金,邓先生偷笑。

 

  2003年1月,宏安集团(1222.HK)以1200万港元向康健国际(8138.HK)购入位堂(897.HK)1200万港元可换股票据,宏安 持位堂可换股票据本金额增至7600万港元。

 

  1月中,康健国际(8138.HK)另行使其余800万港元可换股票据,以每股0.01港元,兑换8亿股位堂股份,康健国际(8138.HK)在位堂 (0897.HK)持股量由12.99%增至17.76%,而宏安持股量由42.4%降至40.08%。

 

  2003年2月,宏安集团(1222.HK)以总代价7320万港元,分别向康健国际(8138.HK)及卢森堡大药厂两名独立股东,收购持有“佩夫 人”品牌的卢森堡大药厂52.26%股权连贷款,令持股量增至99.79%。

 

  首先,宏安集团(1222.HK)向康健国际(8138.HK)转让21.21亿股位堂(0897.HK)股份,每股作价0.033元,换取康健持有 的49.88%卢森堡大药厂股权,还有约266万元股东贷款,整体作价相等。之后,宏安又以相同作价,用5255万股位堂股票及现金148万元,向卢森保 药厂两名股东购入佩夫人2.38%权益。

 

  交易完成后,宏安在位堂的持股量将进一步下降至31.87%;康健则增至29.84%。

 

  虽然财技绵延不绝,但,宏安爱好品牌的特性很明显,卢森堡大药厂在2002年3月底,资产净值约1052万元,收购价格较资产净值有11.8倍溢价, 卖家康健国际(8138.HK)大获其利。

 

  很难再把这两家上市公司完全分开看,在某些领域,他们的互动已经相当明显,也非常互补。

 

  宏安集团(1222.HK)持有中药业务,明显不是目标地,所以故事还要继续。2003年7月,宏安集团(1222.HK)以1.3亿元全数出售所持 卢森堡大药厂99.79%权益给位堂(0897.HK),位堂发行7000万元可换股票据支付,同时发行59.7亿新股支付。交易结束,宏安集团 (1222.HK)所持位堂(0897.HK)权益增至49.8%。

 

  2004年1月,位堂(0897.HK)出售在中国从事装配与制销手表及手袋业务,作价1020万元,买家是得利原来的老板----梁伟浩。

 

  2004年2月,位堂(0897.HK)向大股东宏安集团(1222.HK)收购中富企业51%股权,作价2700万元,中富企业控制了湖南湘雅医药 公司。

 

  到这里,一段故事有了结果,做建筑和街市管理的宏安集团(1222..HK)终于购并、持有一家内容丰富的中药企业,有百年老品牌、国际色彩产品、有 中药生产制造基地、还有上市公司的融资能力,这些都在短短3年内完成了。

 

  我们不得不对一个和鱼肉蔬菜生意相关的街市大佬刮目相看,这个没有多少读书经历,也没有多少资本市场训练的中年人,在股市上如此驰骋,烟雾腾腾,一片 混战中,竟然杀出了一条血路。

 

  位堂故事更风狂的财技演出

 

  位堂(0897.HK)的重组可圈可点,但其业绩实在乏善可陈,2002年,公司收入2.21亿元,亏损3379万元,2003年营业收入2.60亿 元,亏损2892万元,2004年营业收入3.49亿元,亏损3239万元,2005年营业收入3.27亿元,亏损6821万元,2006年营业收入没什 么增长,还是3.25亿元,但亏损急速膨胀,达到1.06亿元。

 

  5年来,持续亏损2.7亿元之多,股价也持续在仙股价,一直低于0.5元。这么差的业绩,的确给投资者和股东太多失望,也严重损害股东利益,但重组的 期待依然维持了公司的运营,善良的人们可能还在期待这个中药老字号的美好未来。

 

  但,大股东却不是这么看的,在宏安集团(1222.HK)休养生息的2003、2004年,位堂(0897.HK)开始持续和大股东交易,同时展开频 密的配股行动。

 

  2004年4月,位堂(0897.HK)拿出6450万元,向大股东宏安集团(1222.HK)收购位于九龙湾宏光道9号六层高的位堂大厦。为了收 购,位堂(0897.HK)以每股0.16元,1供3方式发行不少于16.58亿股新股,另3供股送1红股。此次凶猛配股净集资额达2.5亿元。

 

  2004年8月,位堂(0897.HK)收购湖州龙海生物药业70%股权,代价2900万元,这家内地公司主要从事制销药用搽剂及胶囊。

 

  2005年2月,位堂(0897.HK)向控权股东宏安集团(1222HK)全购位于九龙弥敦道581及581A号地下、阁楼物业,总代价6320万 元,现金支付3320万元,发行可换股票据之方式支付3000万元。

 

  2005年9月,位堂(0897.HK)2400万元再收购信立实业、信立农副产品及信立物流各8%权益。间接投资东莞农副产品分销中心。

 

  2005年7月,位堂(0897.HK)以1000万元出售九龙京士柏卫理道君颐峰住宅物业;同年10月,集团以980万元出售君颐峰另一住宅单位。

 

  如此频繁的收购,大机构都不一定吃得消,更不要说一个连续亏损5年的小型企业,翻查位堂(0897.HK)配股集资的资金用途,发现绝大部分是用作偿 还债务,其中主要债权人是其母公司、大股东、所有物业交易的卖方---宏安集团(1222.HK)。

 

  所以位堂为何债务多,为何老是亏损。其实在没有被宏安集团(1222.HK)收购前,

 

  位堂只有3个门市店,但一年还有超过900万元的利润,根据位堂(0897.HK)的公开资料,在2006年,其连锁门市已经超过61家,反而大亏损 数千万元,债务负担多年维持在1.8亿元以上。

 

  原因就在宏安集团(1222.HK)的关联交易。宏安2003年7月向位堂注入生产佩夫人品牌药的卢森堡大药厂,换取总值约7000万位堂可换股票 据;2004年4月位堂以6400万元向宏安购入九龙湾的位堂大厦。都带来高额负担。

 

  位堂(0897.HK)表示过这是重组的需要,但过多交易完全忽略位堂的承受能力,单是需要支付的高额利息,足以拖垮位堂的业绩。

 

  物业交易之余,大玩财技的配股集资也在继续,2003年7月,位堂(0897.HK)以每股0.01元发行59.72亿股;2003年8月突然宣布 100股合1股,合股带来1.4亿利润,公司入帐以抵销积累的亏损,合股又令股价在数值上上升,为其后于市场配股集资作准备。果然,2003年11月,位 堂(0897.HK)乘机以每股0.8元配售6000万股,12月快马加鞭,乘股价还没有残到仙股,再以0.6元配售7240万股。3次集资,动静很大, 还拿不到1500万元,真的令人扼腕。

 

  到2004年2月,位堂(0897.HK)还在不断融资,以每股0.55元配售9200万股;4月,股价不断跌,位堂(0897.HK)还要集资,只 能以每股0.16元,1供3的优惠方式,发行16.58亿股,另3供股送1红股,吸引投资者。其悲壮之势,令人叹息。

 

  熬到2005年1月,位堂(0897.HK)又要配股融资,这时候的股价是多少?平均在0.08元以下,如此疾病缠身,但公司管理层毫不留情,继续配 售5.52亿股,每股作价只有0.065元,集资3480万元。

 

  配股反应每况愈下,集资难度增加,位堂(0897.HK)不断施展另一招财技--1供3大折让供股。这又是双刃剑,如果小股东上钩,当然好,如果供股 欠理想,大股东就趁机低价吸纳股份。以2005年1月那次集资为例,大股东宏安集团(1222.HK)能以市价5成的折让价把在位堂的持股量由 28.57%增至49%。

 

  除了大折让供股,位堂(0897.HK)还有财技绝招:合股。2003年8月100股合1股、2005年4月,在股价不能再低的时候,再次推出10股 合1股。

 

  2005年10月,故伎重演,位堂(0897.HK)以每股0.15元的低价,1股供3股,配售10.47亿股。

 

  位堂(0897.HK)的财技可以简单描述成:不断进行配股→股价持续下跌→业绩持续恶化→突然合股→拉高股价→再配股→再大残股价,不断循环。

 

  2004年至2005年,位堂(0897.HK)的营业额上升50.6%至2.29亿元,零售额上升59.3%至1.59亿元,店铺总数达63家,批 发销售上升33.8%至6960万元。卢森堡西药保健产品营业额上升79.7%至6720万元。销售燕窝产品之附属公司GNT,年内录得营业额2920万 元。2005年至2006年营业额再上升3.8%至2.37亿元。

 

  单看这些业绩,感觉这家老字号正在增长。在零售市场,位堂零售店越开越多,毫无溃败之势,好像很蒸蒸日上,广告歌中,位堂代表着太阳,为大家驱除黑 暗、疾病,温馨又可爱,其实,在财务资讯上看,这家上市公司已经非常困难,而且几乎没有盈利的机会。

 

  持有位堂(0897.HK)的股民希望重见天日,但如此搞法,基本无力回天,股民投入的资本,在持续不断的数亿股、数十亿股不断发行的新股中,已经被 数十倍、数百倍的稀释了,要拿回自己的那点血本钱,估计都难。

 

  赚钱新奥秘物业快买快卖不要停

 

  回来再看邓清河的母公司宏安集团(1222.HK),2003年后,业绩开始转好,因为有稳定的街市生意和位堂(0897HK),外加物业投 资,2004年3月底止年度业绩,营业额2.9亿元,较上年同期上升1.5%,盈利为2928万元,较上年同期下跌28.8%。股价也回升至1元以上。

 

  2003年,宏安集团(1222.HK)没有做任何配售,安静修养生息。进入2004年,又开始在物业市场大展拳脚,2004年9月,以3090万元 购入九龙京士柏卫理道四个住宅单位。同月又斥资7760万元向主席邓清河收购坚尼地城业物业,一次就收29个商住单位,打算重建新商住大厦。同月,宏安集 团(1222.HK)以7380万元出售位于亚皆老街32号之全幢物业,录得2270万元收益。进进出出,不亦乐乎。

 

  2004年10月,宏安集团(1222.HK)以7000万元收购元朗锦绣花园大道两幅土地,地盘面积10.5万平方尺。同月,又斥资1380万元收 购西贡蚝涌住宅发展地盘,面积约6.8万平方尺。

 

  2004年11月,宏安集团(1222.HK)在浙江湖州成立合资公司,兴建一幢四层高楼宇,附设农产品贸易场所、购物区及餐厅。同月,宏安集团 (1222HK)以2980万元出售九龙官塘物华街南洋大楼地下D室及阁楼D室之物业。

 

  2005年2月,宏安集团(1222.HK)出售九龙弥敦道581及581A号地下阁楼物业给位堂(0897.HK),作价6320万元。

 

  2005年11月,宏安集团(1222.HK)出售香港九龙钦州街58号楼高18层之米兰轩48个住宅单位及9个商铺,收入1.2亿元。

 

  2006年5月,宏安集团(1222.HK)附属公司利家车场,以7800万元价格出售尖沙咀海防道30号地下物业。

 

  这么多的物业投资,决定了宏安集团(1222.HK)已经不再是街市生意为主,在2004年,6成收入来自物业投资,2006年,街市的利润只占总盈 利的20%多。

 

  所以,截至2006年3月底的年度业绩创下了历史新高,营业额增加8.7%,达3.95亿元,纯利达到了7260万元,而1.8亿元之多的收入均来自 物业出售,其余1.5亿收入来自街市租赁。这个驰骋股市的老手再次渡过一年。

 

  可以预见,宏安积极收购地盘,未来的主要收入将会来自物业发展或买卖物业,而并非物业管理分租。邓先生深明其中财务技巧。

 

  但宏安集团(1222.HK)还是有很多风险,比如公司的现金流入主要来自股市融资,经营业务收入不稳定,要应付2家上市公司投资活动还是不够,依赖 物业买卖获得利润不稳定,也有很大风险,更重要的是:管理层无法维持长期的物业投资增长目标,也缺少更多获利手段。迷雾开始笼罩这个充满故事的企业。

 

  记录最好的表达方式

 

  看完这一切,你对这个从香港新界沙头角崛起,驰骋香港,低调营商20年,无声无息闯荡资本市场,搞得波澜起伏,声势浩大,但神龙不减尾。突然杀进街 市、拿下百年老店、习惯上市公司对敲、大口大口吸水、拿出6550万元现金,拿下深圳20个街市,3.2万平方米市场,进入广州、湖南、浙江,还想进军上 海的地产商人、街市大王、财技高人、凶猛购并者、冷血交易者、大功率抽水机、智商过人的邓清河,有了一个多面的认识。

 

  谁也不能简单得出一个结论,评价、甚至描述这些“英雄人物”,至少语言的乏力,无法轻易表现这些人的性格、特质,乃至所作所为。在某些时候,我们无力 褒贬我们看到的一切,唯一可以做的就是纪录,用白描的方式。

 

  当然,这也是一个鲜活的例证:如果没有看到一个人,长期的、真实的、多角度的行动,没有透彻了解事实真相,任何美好的语言和温柔的笑容,都可能是一个 面纱。任何外观的和谐、平淡,都可能孕育背后刀光剑影的搏杀,一刀致命的凶残,毫不留情的冷血。

 

  谁给我们光,看到世间真相?这一刻,绝对不会是上帝。

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古稀牟其中,另类贤内助 东方愚


http://www.econzhang.com/?p=3817


文/东方愚    周末画报“商海贤内助”专栏
 
   一个20多岁的姑娘爱上了一个可以做她父亲的商界枭雄。当这个男人60岁那年入狱的时候,这位姑娘才30岁整。他在狱中蹲了十年,此女子不离不弃, 四处奔波为他“鸣冤”……听起来像是童话故事,但却是真人真事──这位商界人物便是牟其中,深爱他的这位姑娘名叫夏宗伟。她不是他的妻子,而是他的小姨 子、当年的办公室主任兼生活秘书、如今的诉讼代理人。
   牟其中是1990年代中国商界的风云人物,曾被称为“中国首富”,不过1999年底他被警方带走时,坊间冠之的名头是“中国首骗”。2000年5 月,牟其中以信用证诈骗罪被判处无期徒刑。后被改判18年有期徒刑。
   2009年3月,笔者与夏宗伟有一次较长时间的交流,并通过他与牟其中交流了一些信息和观点,同时采访了与牟其中同在湖北洪山监狱服过刑的两位狱 友。牟其中和他的另类贤内助夏宗伟揭开神秘面纱。
   洪山监狱其实是牟其中的第三次铁窗之旅。上世纪70年代牟其中第一次遭遇了牢狱之灾,彼时他因为批判文化大革命而被投入监狱,甚至被判了死刑,5年 后平反出狱。之后他成立中德商店,声称要做“中国经济体制改革的试验田”,不料1983年因涉嫌“投机倒把”再次入狱,这一次他在狱中只呆了一年。出狱后 他把之前的中德商店升级为“中德实业开发总公司”,5年后在天津成立了南德经济集团。直到1999年他被警方控制。
   监狱里的牟其中是一位极为孤独的老人。在多数同监犯人的眼中,牟其中就像是个外星来客,大多数时间,他都在思考、读书、写作,每天的写作时间超过 12小时。洪山监狱关押的许多是原来行政级别较高的犯人。牟其中入狱后,曾享受过一段时间独居一室的待遇。严格意义上来说不叫“独居”,因为有一位“特殊 保姆”──夏宗伟的陪伴和照顾。
   这显然是中国监狱史上罕见的场景之一。中国监狱里犯人的饭菜质量非常一般,不过如果你有钱,可以选择买小炒,当然小炒的价钱比较高了。但有专职保姆 照料、下厨烧菜的,牟其中想必是少数中的少数了。
   牟其中白天读书写作的时候,夏宗伟不打扰他。自己或到市区买菜、逛街,或到监狱外的汤逊湖边散步。汤逊湖被誉为“一颗镶嵌在武汉城南的明珠”,是目 前武汉市少有的一个水体生态保持良好的湖泊(2008年曾民建湖北省委员会向湖北省政协曾提交过一份集体提案,建议把汤逊湖建成湿地生态公园)。高墙外, 女人,美丽的湖泊,这三个元素揉在一起,简直就像是海市蜃楼。但对牟其中来说,这绝不是幻觉。
   然而好景不长,因为牟其中与监狱方不够“合作”,他的特殊待遇被取消。他被安排到另一个住了已五六位犯人的牢房。夏宗伟离开监狱后,到北京等地为牟 案呼吁,一转眼就是五六年的光景,到2010年,她40岁了,不惑之年。而牟其中“古来稀”了。
   夏宗伟现在的博客上简介是“18年的南德人”,也就是说,她是1992年加盟南德的。正是那一年,牟其中与俄罗斯完成了上述令人匪夷所思的交易。此 时的牟其中,正在和任南德副总的妻子夏宗琼闹离婚。夏宗琼是夏宗伟的姐姐,在1980年代末与牟其中结婚。夏宗琼是一个精明的女人,在生活上对牟其中甚为 体贴,在事业上也给他不少建议,但二人在1993年离婚了,夏宗琼走出人们视线,而夏宗伟开始上位,被牟其中任命为“生活秘书”。
   1999年11月1日牟其中受审时,夏宗伟也是被告人之一。“我主要是老牟的生活秘书,照顾他的生活起居和身体保健,对什么叫信用证诈骗一概不知, 对经济懂得很少……”她在法庭上说,很快失声痛哭。细心的人发现,一直桀骜不逊的牟其中,这个时候沉默不语,低下了头。
   牟其中每周都会固定与远在美国的他的两个儿子,以及夏宗伟通电话,每次5分钟。两通电话中他的神态和情绪是截然不同的:与儿子通电话时,牟其中的内 心是柔弱的,他的狱友告诉笔者,他常在挂电话时泪流满面。而在与夏宗伟通电话时,牟其中是高亢的,富有激情的──他们互通有无,特别是申诉近况。牟其中有 一个信念,即正出铁窗,重振南德。而夏宗伟对此也深信不疑,她到现在还在不断更新名存实亡的“南德网站”,这也是她的博客中唯一的链接。
   牟其中在狱中的最初几年,曾获准保外就医,但他拒绝了──他坚称自己无罪,称要清清白白地走出去──这也是他自己不断思考“以保持头脑清醒”和不断 运动“以保持健康体魄”的鞭策力。不过此后几年,牟其中通过律师、诉讼委托代理人等不断依法申诉,一直未果。而他的身体状况也开始走下坡路。2009年上 半年他还能保持以前的锻炼强度,而到了下半年,他生了一场症后,身体虚弱了好多。
   夏宗伟仍然不离不弃。就在笔者写这篇文章的同时,2010年2月7日晚上10点多,夏宗伟还登录了她的博客。博客里有着唯一一张1998年牟其中登 长城时的照片,置顶的文章是2009年底,最高人民法院发布的《关于司法公开的六项规定》。任何可能对重审牟其中案有利的信息,即使片言只语,夏宗伟都会 收集,哪怕有时是一厢情愿。
   到底是什么力量在驱使夏宗伟对牟其中从一而终呢?若把夏宗伟这种近乎神经质式的偏执,单纯地理解为爱情的力量,或是狮子座女人的特质,显然太过感性 了。抛开政治因素不谈,于她而言,牟其中其实一直以来是她的“宗教”──这是由1990年代野蛮生长的英雄主义色彩共同编织的一种宗教,听起来荒诞,但写 满人心。
   与牟其中有同样秉性,同样在1990年代一主沉浮后来历经大起大落的商界领袖,我们或许能数上一串,譬如“红高梁”快餐的创立者乔赢,譬如“巨人” 史玉柱等。乔赢对红高梁的痴迷就像抽大烟一样难以自拔,开了又关,关了又开,最新的消息是2009年,他拿到了风险投资,重新布局红高梁。而史玉柱则是众 所周知的狂人,从哪里跌起来,从哪里爬起来,如今仍在中国企业界是占有重要一席。
   有趣的是,史玉柱曾和陈天桥一起去狱中看望过牟其中。牟其中从史玉柱起初的眼神里读到了一丝幸灾乐祸,但并没有耿耿于怀,他说相比于陈天桥,他更欣 赏史玉柱,欣赏他的勇气和坚持。这一句轻描淡写的评价当中,包含着他的黯然神伤,因为史玉柱会走得更远,而牟其中哪怕很快出狱并受到冯仑等人的礼遇,也很 难到达心中的“彼岸”了。这与年龄无关,与女人无关,只关乎时代洪流和个人宿命。

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人和商业:另类地产生存


http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200811/t2014848.htm


  淘金产权盲区,脱困融资瓶颈

  人和商业是一家独特的房地产公司,净利润年均增长率高达500%,毛利润更保持在70%以上,远远超出行业平均水平。这归因于该公司独特的商业 模式:开发人民防空工程作为地下商场。由于地下空间属于产权盲区,未被归类为房地产开发,不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无需 缴纳土地出让金及土地增值税,人和商业因此大大降低了开发成本,得以飞速扩张。
但是,人和商业模式最大的瓶颈在于融资。由于缺少土地使用权 证,难以获得银行信贷支持,人和商业不得不支付了6000多万元本来无需缴纳的土地出让金;由于地下商铺的经营权购买者无法获得房产证和银行按揭,人和商 业不得不为之提供抵押担保。随着规模不断扩张,公司资金链受到严峻挑战。为此,人和商业的股东们通过海外重组、对赌业绩等方式逆风上市,以求解决公司的资 金短缺问题。本刊研究员 孙红/文


  2008年8月14日,国内最大的地下商城开发商人和商业(01387.HK)通过香港联交所的上市聆讯,拉开了在港招股的帷幕。根据招股书, 人和商业计划发行30亿股,90%国际配售,10%公开发售,招股价格区间为1.4-1.71港元,计划集资42-51亿港元。
但是,在次贷危机引发全球金融市场动荡的情况下,针对散户的公开发售部分认购严重不足,人和商业不得不延迟了原定上市时间,并将招股价降低了约20%至1.13港元,融资规模从最高51亿港元减少至33.93亿港元。
虽然出师不利,人和商业依然决意逆风上市。包括新世界、红杉资本在内的现有多名股东及独立董事蒋梅承诺,如果公开发售不足,它们将全部包底认购。一方 面,这可以看作是对市场不利形势的防御性措施,另一方面,也反映出机构投资者对人和商业的强烈看好。10月21日,招股结果公布,公开发售部分仍然很不理 想,仅仅接到672份认购申请,共计认购1987.4万股,仅相当于可供认购股份3亿股的6.6%。最终,公开发售认购不足的部分被划拨到国际配售部分, 由公司现有股东Ever Union Capital和易居中国旗下公司Palmas Assets认购。
10月22日,人和商业如期在港交 所正式挂牌,收市报1.18港元,较招股价1.13港元高出4.42%,成交2.21亿港元。自进入2008年三季度以来,香港新股市场一直处于“冰河 期”,市场看空地产股的气氛浓厚,人和商业能够成功完成IPO,实属不易。在金融风暴当前,龙湖地产、华南城等诸多地产公司纷纷推迟上市时间的情况下,人 和商业为何要不惜代价地“流血”上市呢?机构与散户之间又有着怎样的利益衡量?

  “防空洞”模式毛利率超过70%
  人和商业的机构投 资者之一红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏曾公开表示:“人和商业是红杉资本中国基金投资的第一个房地产项目。在这之前,红杉资本中国基金也考察了 好几个房地产方面的项目。之所以看好该项目,主要是认为人和商业的商业模式具有革命性的创新。”人和商业优秀的财务数据似乎可以解释机构投资者对之看好的 原因所在。根据人和商业披露的财务数据,2005-2007年间,公司净利润分别为1190万元、4850万元和26670万元,年均复合增长率近 500%,增长迅猛,而且,人和商业的盈利能力之高,更是远远超出各家房地产开发企业的平均水平:2005-2007年间,人和商业的毛利率高达 73.8%、76.6%和77.9%,净利润率分别达到18.3%、29.8%和72.8%,连万科、碧桂园等业内领先的地产企业也望尘莫及(表1)。那 么人和商业的模式究竟做了怎样的创新,竟有如此之高的盈利能力呢?


  防空设施暗含商机
  人和商业的历史可追溯至17年 前。1991年11月,首个作为商业用途的哈尔滨地下人民防空工程设施(简称“哈尔滨一期”)取得政府批文后动工,1992年1月,人和商业的前身即当时 中外合作企业哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(简称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立,负责开发及经营该项目。该项目位于哈尔滨市繁华的南岗区商 圈东大直街地下,占用地下两层,总建筑面积约为15920平方米。1992年6月,哈尔滨人和商城正式开业,这是人和商业的首个地下商城项目。也就是说, 人和商业发展的地下商城实际上是可作商业用途的人民防空工程设施。
所谓人民防空工程,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护 而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。1980年以来,中国政府颁布了一系列的规定及通告,鼓励私人及外国企业参与 发展地下人民防空工程(表2)。根据《中国人民防空法》及其他相关规例,中国政府支持私营及外资公司投资于人民防空工程的开发,在和平时期,投资者可使用 及管理人民防空工程,并取得人民防空工程产生的利益。就建设人民防空工程而言,虽然中国政府机构有权在战争时期接管人民防空工程,以用作人民防空洞,但是 投资者有权使用、经营、管理开发的设施,并取得其产生的盈利,包括出租该等设施内的商铺单位或转让商铺单位经营权,且无须就该等权利支付任何代价。



更重要的是,根据目前国内法律及规例,开发地下人民防空工程作商业用途没有被分类为房地产 开发,因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制,无需缴纳土地出让金及土地增值税,众所周知,土地出让金及土地增值税是房地产商 开发成本的主要构成部分,占比通常超过50%,而且城市黄金地段的土地出让金更是代价高昂。显然,将位于城市黄金地段的人防工程开发作为商业用途,比传统 的房地产开发业务更具成本优势,投资回报率更高。也就是说,人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。


  大规模复制“防空洞模式”
  1996年1月,英国籍人士秀丽·好肯(简称“好肯”)通过一家由自 己全资拥有的英国公司德顺沃,以1000万元的代价从香港和斯手中收购了哈尔滨人和公司50%的股权。1998年9月,好肯的丈夫又购买了香港和斯25% 股份。另外,根据哈尔滨人和公司的合营企业协议,哈尔滨人和公司的另外一个股东哈尔滨南防作出的注资并不符合法律和规例的许可,因此,德顺沃成为100% 持有哈尔滨人和公司权益的股东。也就是说,哈尔滨人和公司成了一家纯外资企业,从而可以享受到1997年中国政府颁布的有关外资企业投资地下人民防空工程 业务的一系列优惠税务待遇规定,例如,外资企业可以享受物业税的豁免等。
哈尔滨一期作为地下服装商城,大部分单位出租给了从事女装时装服饰批 发及零售销售业务的租户,租金收入稳定。招股书显示,哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元,而2005-2007年的租金收入为2610万元、 2740万元和2850万元,两年的租金收入就超过了全部投入,投资回报率惊人。
在哈尔滨一期项目取得成功后,人和商业开始复制这一模式。 2000年和2003年,人和商业相继成立了两家中外合作企业哈尔滨宝荣和哈尔滨人和世纪,分别开发哈尔滨二期和三期项目。这两期项目分别于2001年和 2004年正式开业。人和商业真正大规模扩张还是从进军广州市场开始。2005年8月,人和商业成立了中外合作企业广州人和公司,开发广州的地下商城项 目,建成后的项目被命名为“广州地一大道”,于2007年1月正式开业。这是人和商业首个位于哈尔滨以外的地下商城项目。与哈尔滨人和地下商城一样,地一 大道的商铺主要从事服装批发零售业务。招股书显示,广州项目的开发成本约4.39亿元,约为哈尔滨前三期项目合计2.31亿元开发成本的两倍。
尽 管地一大道开发成本较高,但由于项目地处繁华的广州火车站商圈并具有较低的价格优势,出租率仍高达100%。2007年,地一大道每平方米的年平均租金约 为2013元,每平方米经营权平均转让价格约为3.8万元,而同处广州火车站商圈的白马服装市场,每平方米的年平均租金超过5000元,每平方米经营面积 估值超过10万元。

  模式短板在于融资困难
银行融资代价高昂
   中国土地所有权的法律规定并没有明确涵盖地下空间,中国法律也没有明确规定城市地下空间使用权,同时,中国城市地下空间开发利用管理的政府部门职责也不 清晰。这是人和商业得以低成本扩张的制度基础。正因如此,人和商业的地下商城项目利用享受免缴土地出让金及土地增值税的政策优势,可以大大降低开发成本, 提升投资回报率。但是,研究发现,人和商业目前经营的四个地下商城项目,主动放弃了本应得到的免缴土地出让金的权利,哈尔滨的三期项目总计缴纳土地出让金 1610万元,约占总开发成本的7%,广州地一大道缴纳土地出让金4780万元,约占项目开发成本的11%(表3)。人和商业为什么要主动缴纳土地出让金 呢?



在招股书中,人和商业有这样一段说明:“本公司过往依然支付地价及取得土地使用权证,以便 能透过抵押土地使用权向中国的银行取得抵押贷款”。众所周知,房地产开发作为资本密集型行业,离不开银行等金融机构提供的信贷支持。房地产企业在开发项目 的过程中,通过缴纳土地出让金获取土地使用权证,然后,在自有资金达到35%比例的基础上,通常会以土地使用权证作为抵押物,向银行申请开发贷款。也就是 说,虽然人和商业所从事的作为商业用途的人民防空工程并没有被分类为房地产开发,而且无需缴纳土地出让金以获取土地使用权证,但是,这一模式随之产生了一 个缺陷,就是难以获得银行的信贷支持。而人和商业之所以缴纳本来无需缴纳的土地出让金,就是为了获取土地使用权证,从而争取银行将之视作房地产开发企业发 放贷款,完成公司的快速扩张。
数据表明,人和商业的银行融资代价高昂。2005年和2006年末,人和商业的贷款余额分别为1.93亿元和 2.15亿元,占当年资产净值的比例高达113%和97.3%,而融资费用也高达1540万元和1530万元。不仅如此,人和商业还支付了超过6000万 元的本无需缴纳的土地出让金。


  被迫为经营权转让提供担保
  2001年中国政府颁布通知,规定地下人民防空工程的拥有权及经营权 分开,经营权可根据市场规则进行转让。由于城市的繁华地段属于不可再生的稀缺资源,从长远来看,人和商业保留经营权,取得长期稳定的租金回报,从而获取持 续经营价值更为划算。但是,人和商业要实施快速规模扩张,势必需要巨额资本支出,而通过银行信贷又代价高昂,因此,从2001年开始,人和商业开始通过转 让部分经营权来减少对成本高昂的银行信贷方式的依赖。2001年、2002年、2003年和2006年,人和商业分别将哈尔滨项目二期223平方米、65 平方米、58平方米及4850平方米的经营权转让给个别业主,其中2006年转让经营权的收入为6188万元,占当年收入的38%。2007年,人和商业 通过转让广州地一大道商铺经营权而获得的收入更是达到了1.9亿元,占到当年总收入的51.8%。值得注意的是,与一般房地产企业不同,人和商业转让经营 权虽然对收入和利润贡献颇丰,但是对现金流的正面影响十分有限。
在住宅房产和商铺的购买者中,只有少部分属于一次性付款,大部分购买者都是在 付完首期款之后,将房产证抵押给银行按揭,由银行付余款给开发商,而开发商则可以获得与房价销售收入基本相当的现金流,这也是非常普遍的房产交易模式。但 对于人和商业来说,这一模式却很难行得通。首先,人和商业运营的是人防工程设施,不属于房地产开发的范围;其次,购买者受让的是商铺单元的经营权,难以取 得其商铺单元的房产证,银行按揭模式并不适用。在这样的情况下,人和商业采取的方法是:由人和商业向银行提供担保并将存款抵押,由银行向商铺单位经营权的 购买者提供信贷。例如,广州地一大道就是由开发商广州人和公司与中国银行订立协议,中国银行向购买商铺经营权的承让人提供信贷,广州人和公司提供担保,并 以受限制银行存款作为偿还该等借贷的抵押。
转让经营权有助人和商业弥补项目的建筑成本,减轻公司的融资压力及融资成本。根据人和商业的内部政 策,担保金额可以达转让经营权价格的50%,而广州人和公司用于担保的受限制银行存款金额相等于贷款本金金额加本金金额的16%,这也意味着人和商业将最 多可能承担转让经营权总价66%的风险。由于人和商业的毛利率高达75%,这些担保并不能构成多大实际风险,但是,这样一来,受限制存款账户大量现金被抵 押,冲抵了来自转让的现金流入,对流动性造成负面影响。例如,2006年人和商业完成广州项目时,受限制银行存款结余增加了人民币2.29亿元,成为当年 经营活动现金流出的最大单一项目,而当年经营现金流净额也不过2.27亿元。


  “寅吃卯粮”,加大偿债压力
  地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出,而且转让经营权及 出租项目需数月才产生正现金流量。为了减轻规模扩张所面临的流动性压力,人和商业想出的另一招就是提前收取商铺单位的转让权收入和预先收取一年的租金收 入。2005-2006年间,人和商业通过提前转让广州地一大道商铺经营权以及预收租金取得的预收款项余额分别达到3.24亿元和6.85亿元,占负债总 额的比例分别为46.2%及48.3%,极大地缓解了融资压力。不过,公司的流动比例也随之降低到0.92和0.64,这意味着流动资产不足以覆盖流动负 债,公司面临短期偿债风险。
人和商业在招股书中坦言,完成一项地下项目开发所需的时间及成本可能受多重因素的影响,包括物料、政府优惠政策的 变化、市况转变、自相关机构取得所需的牌照、许可证及批文的延误等诸多不可预见的问题及情况。这些因素都可能延误或妨碍项目开发的完工。而且这些不确定因 素使人和商业的隐性财务风险进一步上升。也就是说,一旦地下项目的开发进程受到延误,人和商业的资金链将受到严峻挑战。


  连环融资,破解资金困境
  2007年4月,人和商业郑州地下商城建筑施工图获得政府相关部门批 准,该项目总建筑面积约10.05万平方米。根据人和商业的预算,建设成本约为每平方米8880元。这无疑将再度考验公司的融资能力,另辟融资途径在所难 免。2007年12月,新世界、资金国际和红杉资本等著名的股权投资机构宣布入股人和商业,从而暂时解决了公司的流动性短缺问题。而在此之前,人和商业已 经进行了一系列的海外上市重组工作。

  海外重组,对赌协议锁定股权投资者风险
  2007年 10月15日至11月21日期间,好肯在英属处女群岛及香港成立及并购多家全资拥有的中介控股公司,来搭建红筹上市架构(图1)。同时,人和商业将所有当 时已存在的中国经营实体纳入拟红筹上市的架构体系当中。2007年11月20日,好肯在开曼注册了上市主体即人和商业,2007年12月6日,好肯收购耀 山,成为耀山唯一股东,而耀山于同一日收购超智全部股权。2007年12月7日好肯将其于人和商业的全部股权转让予超智,红筹上市架构基本搭建完毕(图 2)。



 


2007年12月13日,人和商业将3800万股股份的法定股本分为35.5万股每股面值 为0.01港元的A类优先股以及3764.5万股每股面值为0.01港元的普通股。同一天,13万股A类优先股及156.999万股普通股按面值分配及发 行给超智。2007年12月14日前后,新世界按每股1万元收购超智所持有的人和商业13万股A类优先股,而超智收到13亿元收购款后立即将相等于人民币 9亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行9万股普通股;2007年12月28日,超智将持有的9.8万股普通股股份重新分类为9.8万股A类优 先股,同一天资金国际及红杉分别按每股1万元向超智收购人和商业8万股A类优先股份及1.8万股A类优先股份,代价分别相等于人民币8亿元及人民币1.8 亿元。而收到上述合共人民币9.8亿元的超智立即将相等于人民币5.3亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行5.3万股普通股;2008年1月 31日,超智持有的11.9795万股普通股股份被重新分类为11.9795万股A类优先股,亿采投资有限公司、Ever Union Capital Limited等四家股权投资者以总计人民币13亿元收购这11.9795万股A类优先股,而超智收到及保留所有自收购所得款项人民币13亿元,此阶段每 股收购价约为1.0836万元,较前两轮融资有所提高。值得注意的是,经过三轮融资,超智合计收到35.8亿元,却只注入人和商业14.3亿元,人和商业 的实际控制人好肯套现21.5亿元。
人和商业2006年的净资产仅2.21亿元,而按人和商业上市后的总股本计算,股权投资者投入35.8亿元却只能取得约17%的股权。这一方面反映出新世界等股权投资者对人和商业的高度认同,另一方面,股权投资者也通过一系列的对赌协议锁定了自己的投资风险。
根据双方的对赌协议,如果人和商业2008年及2009年主营业务净利润没有达到16和32亿元的目标以及人和地下商城至2009年末总落成面积低于 55万平方米的目标等,超智将根据人和商业实际净利润及实际落成面积与目标的差额,按一定的比例向股权投资者转让部分人和商业的股权。另外,对赌协议对 IPO价格也作出了规定:如果IPO价格低于向这些股权投资者提供年内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍的价格,超智将向这些股权投资者转让 股份,使它们实现内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍。


  上市成就财富暴涨
  股权投资者入股后,2007年12月15日,人和商业的郑州项目一期正式动 工。人和商业2007年的净利润为2.67亿元,而按照对赌协议中2008年16亿元的净利润目标,人和商业的净利润需要在同比增长5倍。要达到这一目 标,就意味着更大规模的扩张。事实上,人和商业在2008年将地下商城模式在全国大范围复制。2008年7月,沈阳项目正式开工;2008年10月,哈尔 滨项目第五期开工;2008年4-9月,人和商业相继在天津、南昌、深圳等地拿到开发项目的政府批文,总建筑面积由之前的11.1318万平米猛增到 141.1558万平米,即使按每平米8000元建设成本保守估计,人和商业的未来资本支出也将超过100亿元,通过上市进行融资已经势在必行。
2008年9月,人和商业逆市在香港招股。通过IPO配售给投资者30亿股,人和商业的总股本扩大为200亿股,好肯持有人和商业68.96%的权益。 由于人和商业的实际发售价低于对赌协议中的承诺价格,超智将约8.34%的股权即16.68亿股人和商业股份转让给了股权投资者。由此,好肯的股权比例下 降到60.6%,以人和商业上市首日收盘价1.18港元计,该部分股权价值达到143亿港元,而且在上市前,其已完成套现21.5亿元。


  融资压力仍然存在
  人和商业在招股书中强调,未来将通过策略性地推广“地一大道”品牌,以连锁经 营模式整合未来开发的所有项目。目前,除了在郑州和沈阳的两个在建项目外,人和商业在哈尔滨、广州等还有9个拟开发的项目,总建筑面积约为141万平米。 人和商业积极扩张的同时,也将制造巨额的资金需求。而以限制性银行贷款提供担保的经营权转让模式虽然能够提高净利润水平,但实际带来的现金流有限,公司仍 将面临融资压力。为此,人和商业表示将会逐渐加大转让商铺单位经营权的比例,以增加一次性收入,解决新项目的资金需求。事实上,近三年来,人和商业转让经 营权的收入逐年上升,2005-2007年的转让经营权收入占比分别为38%、51.8%和82.5%。但是,由于城市黄金地段的资源稀缺性,人和商业要 保障立足长远的持续经营,就必须保留大部分地下商铺单位用作租赁。因此,未来如何在利润增长、持续经营以及融资压力之间维持平衡,将成为人和商业模式的艰 难考验。

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调控下的另类风景:商业地产公司业绩爆发


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-29/4NMDAwMDE4OTI4Nw.html


正当传统的住宅地产企业为下半年业绩忧心忡忡的时候,商业地产开发商则终于出现业绩爆发的态势。

“公司租金收入将会在今年业绩中有明显提升,全年可达1亿元,出现大幅增长。”7月27日,世茂股份首席财务官陈汝侠向本报记者透露。

世茂股份最新发布的业绩预增公告称,公司今年上半年净利润实现增长将超过700%。无独有偶,另一家国内的商业地产大鳄——万达集团,2010年上半年售额达362亿元,是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元。

据本报了解,尽管世茂股份在去年就已完成资产重组,但由于注入资产进入业绩体现有一段滞后,此前公司的业绩主要依然是原先的住宅业务,今年上半年该公司商业资产开始逐步占据业绩主力位置。

陈汝侠向本报透露,上半年,世茂股份主要在售的5个项目中,首次出现一个于5月开盘的商业地产项目,“下半年公司还有7个新盘推出,全部是商业项目。”世茂今后更长时间里商业地产项目将进入业绩回报周期。

更 多的公司正积极做大商业地产。7月24日,停牌2天的广百股份披露了定向增发预案,拟以不低于23.65元/股为定向增发不超过2500万股,募集资金将 用于购买新一城广场部分物业项目、大朗物流配送中心项目及湛江民大店项目;而万达集团则继续跑马圈地,上半年相继在广州、泉州、厦门、仓山、长春、上海等 地有新项目开工、开业以及新购土地。

近期土地市场商业土地供应比例的提升和商业地产公司在土地市场的优势尽显,不少业内人士认为,主要对住宅市场的调控,客观上给商业地产带来了发展契机。

“在住宅市场销售量低迷的状态下,将是资本倾向商业地产的良机。”中国社会科学院金融所研究员易宪容指出。

调控以来,与商业地产公司业绩爆发式增长相呼应的是,以万达等为代表的商业房企依然掀起的购地高潮。

今 年至今,万达继续大举购入土地,包括先后以8.729亿元将厦门湖里高林片区2010P09地块收入囊中、购得武汉经济技术开发区P2010(032)号 近12万平方米大宗商业地块、以2.79亿元的底价竞得常州华联吉买盛地块、8.18亿元购入武汉“东沙连通”重点项目的一期用地、联合本地企业以 12.05亿元摘得上海高境镇共和新路东侧商办地块等等。

与大连万达等商业地产企业大举拿地形成鲜明对比的是,此前几年购地凶猛的住宅开发 商今年调控以来,在土地市场偃旗息鼓。如一度拿地凶猛的绿城集团,自4月份新政以来,拿地方面的力度骤减。而绿城行政总裁寿柏年早前曾披露,今年绿城计划 200亿元用于新增土储,1-3月,绿城购地支出达到90亿元,而新政出台之后的4-6月,绿城在购地方面的支出仅为25亿元。

而商业地产投资热炒正在全球范围内掀起高潮,更多的国际资本涌入商业地产市场。在外资眼中,中国市场依然是最具吸引力和投资价值的。

调控下,不仅资本流向有利于商业地产公司跑马圈地,相对较低的土地出让价格和缓和的土地争夺,也让商业地产公司觅得了良机。据不完全统计,万达上述所拿地块中,几乎超过一半以底价成交。




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