47家银行机构涉“天宝系”授信和贷款

信和逸瓏灣賣一間蝕一間

2014-06-19 NM

上週六，位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單，最平單位，折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮，於○九年由發展商信和（83）投得，計及地皮價及建築成本，每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位，信和是「賣一間、蝕一間」。要劈（價）到「入肉」，皆因政府為搶地，竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮，轉為住宅用途，令「限量版」豪宅變成五千伙供應。信和企圖建立的白石角王國，慘變「白蝕角」；要提早散貨，唯有劈、劈、劈。

一向非梁粉的信和，被政府「㩒住砌」；上週五記者找到信和集團主席黃志祥，說起政府政策，他多次用力地牽起嘴角，欲言又止，那團怒火寫在臉上。

政府近月一句「轉用途」，白石角天賦海灣樓價即應聲下跌，難為同區逸瓏灣申請售樓紙，足足等了十五個月！上週二樓盤獲批售樓紙，翌日信和即開放位於奧海城的示範單位，三日後火速開價單，預計本週末已可開賣。未開價前，記者見示範單位人流疏落，就連旁邊快餐店，輪候的人龍還更長。開出平價後，參觀人流才見起色。上週五，記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥，離遠見他在對面馬路走過來，手上拿著一大疊英文報紙瞭解時局。見記者趨前，他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題，他仍然不斷說：「早晨、早晨、早晨。」每一個問題，答案都是早晨，前後講了十四次。黃志祥行得急，但身為集團主席的他，原來也要在大堂跟其他人一起排隊等升降機。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途，而感到憤怒？正在排隊的他，面色開始變黑，跟著拍了拍記者手臂，勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題，他望著記者，似冷笑又似苦笑。

「限量版」一街都係

今次逸瓏灣開價，黃志祥的確陷入兩難：高開惜售嗎？供應正排山倒海。劈價散貨嗎？又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單，逸瓏灣一期首批一百一十個單位，平均實呎只是一萬一千五百元，比去年開賣的同系海鑽．天賦海灣首批單位平逾兩成！本週二信和再加推一百一十伙。為散貨，信和將所有可供優惠傾巢而出，包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等，合共提供最多逾百分之十九折扣，最平單位呎價低見八千六百元，屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說：「開價好吸引呀！」但當記者告訴他，附近地皮將改變用途，他如夢初醒，改口說：「附近咁多供應，影響環境同拉低樓價，要諗嚇先喇！」而看過示範單位的投資客李先生則指，在參觀前已知附近土地用途有變，怕影響未來投資價值，「都係考慮中，未入票住。」逸瓏灣在五年前，本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地，賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」，打造成「新界貝沙灣」。○七年，信和牽頭斥資一百億元，買入白石角三幅地皮，其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華（173）等，斥資一百億元，買入白石角兩塊相連地，發展成逸瓏灣一、二期，亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣，信和派出兩名職員負責舉手，「尾二」及「最尾」一口價，都是來自信和，反映黃志祥一副志在必得的決心，拍地成功後黃志祥說：「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元（建築呎價）以上。只可惜，當日的「限量版海景」，今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關，把逸瓏灣旁邊兩幅用地，由康樂改做住宅用途。今年初，兩地先後推出市場招標，結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標，另一幅被鷹君（41）以每呎三千三百元低價投得，「其實信和都好想買到，但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君o架喇，大家鬥執死雞囉！」一名有份投標的發展商透露。計一計數，信和當年買地的地價要每呎七千多元，現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。

逸瓏灣小資料

位置：大埔白石角科進路 21及23號伙數：1,091，另有12座獨立洋房最平實用呎價：$8,673*平均實用呎價：$11,540*戶型：分層單位面積介乎556至2,809平方呎，洋房面積則介乎3,014至3,649平方呎。預計落成：15年9月*以首張價單計算

好友變淡友

信和主席黃志祥，每年均會在年報中的「主席的話」，跟股東盡訴心中情。過去即使政府以不同手法干預樓市，他都不改「大好友」本色，大力唱好經濟。去年他首次在年報埋怨政府干預樓市，令生意難做。

建築成本大增

今年初，政府要再「搶地」，再把多幅白石角的GIC（政府用地）改成住宅用地，其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用，政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃，樓面面積比逸瓏灣大一倍，最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮，白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書，但政府已將地皮納入今年的賣地表內，相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層，預計比逸瓏灣還多出五至六層，平均可建二十至三十層，屆時便變成屏風樓，阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色；相信部分高層單位，還享有「一線海景」。據發展商消息人士指，政府這次大規模改變住宅用途，令黃志祥非常憤怒！而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上，建築成本在過去一年間升了一倍，行內人士指，這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟，對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係扎鐵工人，月薪一年之間加咗兩成，要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用，雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股（240）主席單偉彪亦指，行內缺人情況嚴重，為了夠人開工，要請已轉行或退休的老師傅「出山」，他說：「四年前政府基建先得二百幾億，今年有成七百幾億呀！」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工，他指這幾個月每月人工加了三千元，「日薪一千蚊一日，如果唔同地方同時有幾個地盤開工，會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工，我哋咪去邊個盤。一個地盤，單係工人都廿幾、三十款，人工真係好襟計。」翻開信和年報，去年來自賣樓的收入一百四十一億元，盈利四十五億，相比一年前，買地收入七十一億，盈利貢獻已有三十億，利潤率明顯下降。再計逸瓏灣，信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地，加上約每呎一千元的利息開支，及建築成本每呎三千元，每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元，計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間，佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現，快點將資金回籠，日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨，拉上補下，相信更為划算。

發展商：「最多唔起囉」

黃志祥一向是「樓市大好友」，信和於九七年金融風暴前，以逾一百億元投得小西灣（現為藍灣半島）地皮，一年後樓市爆煲，令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓，又繼續高價投地，對樓市「不離不棄」，當年更向記者說：「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」，從今年信和年報，看得出黃志祥對香港樓市已信心大減，「房地產相關政策的影響，香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務：「集團的經常性業務，包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說，香港發展商現時在經營上，陷入捱打狀態：「政府全方位干預樓市，係揠苗助長。做法好矛盾，亂咁增加供應，又唔諗嚇夠唔夠人去做，直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁，以前賣雞，俾曬雞翼、雞頸同雞胸你，收兩百蚊，你話好貴。而家淨係可以賣雞胸，但一樣都要賣二百蚊隻。點解？因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價，仍然唔係一個市民affordable嘅水平，但係建築成本真係貴，發展商無理由做蝕本生意，最多唔起樓o架咋！」市場亦估計，大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場，流標機會甚高。在成本高企下，本地發展商投地意慾大減，相反多間內地發展商，就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界（17）合資競投西鐵荃灣西項目，而中國海外（688）亦力壓多家港資財團，奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市，漸漸被中資「玩埋」。就連小市民，如去年買入海鑽‧天賦海灣的小業主吳先生都識得睇：「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓，同當初買樓是兩回事。咁可以點啫，依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市，小市民點去改變？」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指，政府干預樓市的政策，會令樓市比以往更波動，「咁多政策加起來，令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場，未上車嘅，就不停估樓價幾時跌；上咗車嘅，就要估幾時先係最高位，唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人，令矛盾不斷。」

五大最值錢工人

在逸瓏灣負責水電工程的李師傅指，因為多個地盤同時開工，致行業人手嚴重不足。工程公司只有以高薪挖角，李師傅指自己的人工也被搶貴了三、四千元。

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師承董建華的梁振英，讓「數碼港」醜聞在十五年後翻版復活。新世界發展（0017）在政府無公開招標之下，獲批尖東海濱公園的優化項目及管理權，事件引發官商利益輸送爭議，同時揭露地產商之間，因政府「分餅不勻」而爆發的一場暗戰。本刊翻查城規會就項目接獲的三百四十份意見書，發現當中三分之一，是由信和置業（0083）以不同公司名義呈交，措詞強硬抗議新世界，興建三層樓高的觀景台，正正擋着信和尖沙咀中心總部面向維港的風水位，日日在該處上班的信和主席黃志祥，又點會唔谷氣？信和的反對書亦揭露，梁振英政府批准新世界方案去馬之前，原來無諮詢信和及尖東的老牌地產商。政商界一直流傳，信和主席黃志祥是繼李嘉誠以外，另一個抗拒 689的大孖沙。相反新世界鄭家純，就因當日臨門一腳轉軚撐梁而變成大紅人，二○一七年特首戰開鑼在即，689透過出賣屬於香港人的海濱予新世界，來碼實大好友。

信和與新世界，在尖沙咀各有一段舉足輕重的發跡故事。話說信和黃志祥與其父黃廷方，七十年代初從新加坡來港進軍地產，七二年更以尖沙咀置業的名義率先上市，在尖東購入六塊地皮，發展成：尖沙咀中心、帝國中心、南洋中心、永安廣場、好時中心、尖沙咀廣場（已易名明輝中心）。其中尖沙咀中心更是填海後首座落成的建築物，結果尖東在八十至九十年代大旺，為信和在港賺得第一桶金。如今信和四個尖東商場已賣散，但保留尖沙咀中心及帝國中心做總部。有別於其他富豪在中環上班，黃志祥如今，仍朝朝返尖沙咀中心這幢能眺望維港的商廈，可見尖東這個發跡地，在他心目中具有珍貴歷史意義。信和七十年代初在尖東大興土木之際，同一時間鄭裕彤的新世界發展，向太古購入藍煙囪碼頭，興建新世界中心酒店商廈，成為新世界地標。新世界和信和一樣，對尖沙咀都有情意結，但偏偏今次新世界發展尖東海濱長廊，就無俾面信和，揀正在黃志祥的風水海景總部對開「起壇」。新世界的方案，提及會在尖沙咀中心正正對開的海濱，興建三幢單層建築，中間為電影展覽場館，左右兩幢則撥作小型餐飲及零售設施，而三幢建築物的上蓋，將會以公眾觀景瞭望台串連，總高度約八米、約相等於三層樓高，希望吸納更多遊客。

措詞強硬

新世界獲准在信和的太歲頭上動土，難怪信和要全力還擊。今次城規會共收到三百四十份公眾意見書，當中逾九成半反對。本刊翻查記錄，發現原來當中一百一十九份（即三分之一）是以公司名義發出，而它們絕大多數都是由信和以不同附屬或聯營公司名義呈交。其中以旗艦物業尖沙咀中心及帝國中心開宗明義寫的，措詞非常強硬，對新世界的方案表示「strong objections（強烈反對）」及「strenuously object（極力反對）」。細閱信和以不同名義撰寫的反對書，發現其中一個反覆出現的理據，是不滿新世界的觀景台，日後阻擋尖沙咀中心商戶的景觀，一旦海景受影響，也會直接衝擊信和的租金收入。海景對尖沙咀中心來說，的確非常重要，也是這個有三十五年歷史的老牌商場最吸金賣點。信和在十年前，為尖沙咀中心和帝國中心兩座相連大廈，斥資一億五千萬元翻新，當時預計租金收入可增加三成。不過，記者週日到尖沙咀中心視察，發現商場仍充滿八十年代味道，樓底矮、人流非常稀疏。全個商場最旺就是靠近梳士巴利道、面向海濱長廊可飽覽維港景的食肆酒吧，晚上有不少老外聚集很旺場。

租戶發功

信和除了用公司名義入信，旗下租戶亦一同配合高呼反對。望海的德國餐廳Brotzeit，經理Ling Hui表示，「第一，個人來說，我平時隔了馬路都可以見到整個海，如果加建觀景台，我就要行到海濱先可以看到，那麼日後我們這一列餐廳全部沒用了。」她狠批高台設計戇居，但稱入信是自發行動，信和沒有施壓。反對的還有尖沙咀中心內看不到海景的小商戶，其中開業五年的鍾氏兄弟眼鏡，老闆鍾大偉提起新世界就勞氣：「一動工就沙塵滾滾，可以話影響好大。」記者問鍾老闆為何白紙黑字投信，他稱，早前有收過信和管理公司的信件，故知道新世界的計劃，但他指反對書並非由他親筆撰寫，只負責落名。鍾大偉年過七十，其店在尖沙咀中心的租約尚有三個月就屆滿，正打算退休。他抱怨商場人流少，一直做蝕本生意，「呢個唔係商場，中心只顧自己賣樓咋嘛，（商店）冇咩其他種類。出面主要做晚市，飲啤酒、傾偈。」他指，一旦新世界工程展開，海濱圍封三年，尖東一帶更雪上加霜。

從無諮詢

最厚的一份反對書同樣跟信和有關，超過五十頁紙由東尖沙咀地產發展商聯會撰寫，它成立於一九八二年，當年董事除了黃志祥，還有嘉華呂志和（海景嘉福酒店）、新地郭炳湘（帝苑酒店）、嘉里洪敬南（香格里拉酒店）、富豪羅旭瑞（富豪九龍酒店）等一眾尖東老牌商賈，但三十多年來都無新世界代表。公司註冊處記錄顯示，聯會現時大股東（持股約四分之一）是信和，註冊辦事處設於尖沙咀中心信和集團總部。聯會對外工作，是每逢聖誕新年，為尖東多幢大廈外牆裝設燈飾。由信和牽頭的聯會，提交的反對書內容，同樣力數新世界在尖沙咀中心外加建觀景台，但字裡行間發炮，非常不滿從來沒有被直接諮詢，指是透過區議會才得知新世界的計劃，其後曾要求索取更多資料，但只收到項目的概念草圖和簡略說明，直至城規會公開具體方案，它們才知悉新世界的工程。換言之，城規會的反對書中，揭示信和已全力發功，表達對新世界項目之不滿，記者週一守候黃志祥上班，向他查問可有進一步行動還擊新世界，他卻表示不清楚。信和公關沒有回覆本刊查詢，新世界則無直接回應為何選正在尖沙咀中心對開動土，只表示方案有諮詢區議會、旅遊發展局等單位，令人流更平均分布。

海濱回禮

眾所周知，新世界是梁振英的友好地產商，公眾最深刻的一幕，是集團主席鄭家純，在上屆特首選舉最後關頭轉軚由撐唐變挺梁。下屆特首戰幔即將展開，有發展商董事指，今次是梁振英為連任而送禮，「CY想爭取連任，顯得急就章。新世界又想重建中的新世界中心能成為地標。今次發展海濱長廊，認真是姣婆遇着脂粉客。」相反，黃志祥就無俾面689，政界一直有傳除了李嘉誠，黃志祥是對689較抗拒的地產商。三年前他曾提名唐英年，並和家人合共捐款三十萬元撐唐。一二年梁當選前夕，在北京兩會期間，有多名政協目睹黃志祥為支持唐英年，與挺梁的李國章舌戰兩小時。如今信和董事會成員都屬唐營，包括：夏佳理、盛智文、李民僑等。

兩度被跣

黃志祥一直是香港地產「大好友」，最重頭發展在大埔白石角，但梁振英做特首之後他被跣了一鑊。早在○七年三月信和聯同南豐以五十六億元，投得大埔白石角地皮，同年四月再以四十五億投得同區地皮，然後○九年再聯同嘉華等財團，以一百零四億投得毗連地皮。全部均是臨海，合共投資超過二百億元。地皮現已建成天賦海灣及逸瓏灣，本可獨霸白石角的吐露港海景，不過去年中，政府突然公布，將白石角原用作科學園的用地，改規劃成住宅。該區供應因此大增，樓價亦應聲下跌。同期取得滿意紙出售的逸瓏灣，最初每呎售價只是一萬一千元，但當初投得的麵粉價已是七千多元，連同三千多元的建築費及利息支出，幾乎是賣一間蝕一間。本刊當時曾找黃志祥回應，黑面的他欲言又止。此外，去年佔中期間，身為政協的黃志祥指，佔中不會影響香港法治，和689打對台。新世界在信和壇前動土，信和即使極度不滿，但在缺乏政治籌碼之下，只能有苦自己知。今次新世界由鄭家純兒子鄭志剛領軍尖東海濱項目，可以「一條龍」輸送人流，一名發展商中人指：「管理星光大道的確可能蝕錢，但與新世界同區嘅發展，卻有好大synergy。鄭志剛最叻搞藝術及文化發展，當然sell得好靚，但政府無準則去決定做咩唔做咩，對其他發展商會唔公平。」

撰文：吳婉英、陳新政、關冠麒攝錄：胡智堅、李育明資料：黃詠茵、鄭詠欣插圖：朱桂葉[email protected]

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