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於七七年成立的敦煌酒樓，本應在 今年十月慶祝二十五周年銀禧紀念。然而，在上週三晚上，全線十一間（青衣城分店除外）分店，卻突然在一夜間關門大吉。敦煌集團結業，不但打破了二千名員工 的飯碗，谷爆了勞工處的欠薪補償基金，拖欠了近五百個供應商約五億貨款，而且揭示了敦煌因炒燶樓兼股東簡氏家族兄弟不和，以致執笠的真相。敦煌集團創辦人 簡煥章，一家三代經營酒樓，父親簡翼雲更於三、四十年代叱咤油尖旺，然而隨着敦煌結業，不單結束了一代酒樓世家的光輝歲月，而簡家家業亦都煙消雲散去。上 週三，晚上十一時，北角敦煌雜工黎先生，如常打烊，怎料這竟是他在敦煌的最後一夜。他憶述：「當時領班召我們圍於大堂中央，然後就宣佈執笠，叫我們明天不 用上班。」接獲噩耗，員工有些忙着收拾細軟，有些搶走魚缸的海鮮作補償，情況有點失控。而在家中的董事兼 股東之一的簡榮章，看見電視報導有關敦煌酒樓結業的消息，才如夢初醒。「我看電視才知執笠，之後不斷有親友打來問詳情，我都莫名奇妙。其實近兩年我已經沒 有參加股東會，還以為可以捱多兩個月，怎知……」敦煌酒樓廿五年前由簡家的老大煥章創立，簡家八兄弟姊妹，至今仍有約四成股權，而以簡煥章一房佔最多有一 成三，其餘股份則屬於幾十名小股東。敦煌結業，其實有跡可尋。據悉各分店近日已不敢接下七奶@回歸酒會的訂單。結業前兩天，公司更通知所有員工，五月份要六折支薪。簡家六弟簡榮章亦表示：「因為財政問題遲遲未能解決，最近敦煌開多咗股東會。」

簡家五弟種禍根直至結業前五小時，敦煌現任主席簡祺章（五弟），更召集各股東和董事， 罕有地安排於中環一間會計師樓開會，原來是要商討敦煌的生死。簡榮章當日沒出席，只知議程大概是挽救敦煌的方法。「走到這地步，很多股東都知無藥可救。或 者席上有人提議再供股或夾錢，但其他股東不肯，就索性清盤。」簡榮章說時，身旁的太太更激動地說：「我們真的不知情，你倒不如去問簡祺章，他應該最清 楚！」言語間似乎若有所指。事實上，本刊解剖敦煌的死因，發現主席簡祺章，於八十年代中，掌管敦煌後，問題便應運而生。現年六十一歲的簡祺章，在美國修讀 電機工程，六六年學成回港，從事相關工作。八○年代初，他經營電子產品貿易生意，辦公室就設於敦煌集團總部內。當時他對酒樓業務仍一竅不通，但眼見大哥簡 煥章一手創辦的敦煌酒樓，發展速度驚人，遂把貿易公司賣給敦煌，而自己亦參與酒樓業務。據一位股東透露，八三年簡煥章的孻子衞華已入敦煌幫手，準備接班。而簡祺章入董事局後的第一大事，是於八六年協助簡衞華，購入沙田畫舫地皮。「沙田畫舫是首個自置物業，不但成為該區地標，還把集團聲望推上高峰，令簡煥章對他（簡祺章）倍加信任。」

轟走敦煌舊臣其後，簡祺章更積極與姪仔衞華埋堆。而一向幫手的三哥炳章及其愛將麥招南，自此被擠出權力核心以外。「麥招南以前在我爸爸開設的品心茶樓當點心仔，可能他聰明可靠，故備受重用。敦煌創業時，他專責管理採購部。期後他更升至執行董事，在公司內 一人之下，萬人之上。」簡榮章憶述。為免權力過分集中於麥招南身上，簡祺章於九○年起，逐步進行改革，把原本麥所管核的範圍一開十個部門，例如開設人事 部、財務部等，雖然成功攤分了麥的權力，但人工支出亦倍升。九五年，麥招南見簡煥章病重，心知大勢已去，決定黯然離開。不久，簡煥章的頭馬楊位醒，亦位置 不保。曾任敦煌董事總經理的楊位醒，追隨簡煥章已有廿二年，「我和簡煥章的二子漢華，是香島中學的同學。而簡煥章是愉園足球隊的班主，我亦有搞公民體育會，因而認識。」九七年，七十歲的簡煥章因癌病辭世，敦煌董事局出現翻天覆地的動盪。首先，簡煥章懸空的主席位，竟由不熟酒樓的簡祺章頂上，其董事薪金，簡榮章形容為「天文數字」。而原任董事總經理的楊位醒，則降級至高級經理，捱至去年楊離開敦煌。

三 億五買鋪有知情者透露，原來早於簡煥章抱恙時，已屬意由幼子衞華接棒，但其後不知何解，主席一職卻落於五弟祺章手上。箇中因由，連楊位醒都不敢證實，只暗 示「總之你寫後來簡祺章接手敦煌業務便可以了」。當中似乎另有內情。當麥、楊這兩大敦煌老臣子被轟出局後，財政大權亦隨之易手。原本讀會計出身的簡衞華， 一直掌管財務，九七年突然被升任集團總經理，然後簡祺章換入世交兼老友歐陽亦芎，管理財政。到簡祺章掌握大權之時，才驚覺自己泥足深陷。原來，他在九四年 底至九七年間，先後策動敦煌以高價買入多項物業，結果令敦煌陷入財政困局。據簡榮章說，大哥簡煥章多年來也只購入沙田敦煌畫舫地皮而已。然而踏入九○年代 中期，簡煥章患病，簡祺章執政時，正值樓市高峰期，敦煌就高價買鋪，其中新蒲崗越秀廣場、火炭中央工場、太子聯合廣場及大埔昌運中心四項物業，便耗資了三 億五千多萬。

家族集資救亡其後，金融風暴掩至，鋪位成了負資產，加上經濟不景，敦煌的生意額由高峰期全年十五億，下瀉至近年的八億。但那高 峰期買入的四項物業，每年單是供款共達三千九百多萬。行內人表示，以敦煌的生意額，根本支持不來。為了拯救敦煌，簡祺章不但游說股東供股，還多次要求簡氏 成員私下借錢給公司以解燃眉之急。「近四、五年間，我們都不止一次出錢出力救敦煌。九八 年我曾經供股一百二十萬，而有些有能力的，則供股數百萬至千萬。任職社工的家姐瓊珍，可能損失最慘重，事關她九八年連自己間屋都按了，一心想挽救家族生 意。」簡榮章說。至去年，簡祺章將部分分店結業，並蝕讓太子聯合廣場，及大埔昌運中心等物業減債；又將沙田畫舫放售，但因無人問津，畫舫最後由簡氏家族成 員買下。雖然作價一億零五百萬，但由於資金只夠用來還大部分銀行負債，實質套現不多。簡榮章不禁說：「根本不值一億，屋企人胼手胝足向銀行借錢，（敦煌） 根本不會套現這麼多。」簡家兄弟眼見敦煌集團，經多次拯救依然流血不止，遂把敦煌清盤，而簡家光輝的酒樓歲月，亦告一段落。

六十年酒樓世家 簡煥章的父親簡翼雲，原籍佛山。在三、四十年代，簡翼雲於油麻地和佐敦一帶，開設十多間茶樓，繼有「雲」字派的雲來、雲華和雲天外，更有品心、富貴樓、龍 鳳和瓊華等。「當時選擇在油麻地一帶開鋪，因為該區就近旺角碼頭，人流最旺。「我們一家八口的生活不錯。家裡有兩個工人。媽媽又經常帶我到新填地街和砵蘭 街一帶收租。到五四年，還買了一架福特汽車，但是經常死火。」簡榮章憶述。雖然生活富裕，但簡家卻克勤克儉。「你看三張全家福，分別於四三、五三和五五年 影的，但爸爸都是穿上樸素的唐裝，而我則穿校服。那時我們連去飲都是穿着校服的，直至十六、七歲，我才有第一件顏色衫，節儉嘛。」在簡榮章眼中，爸爸是個 嚴肅而勤力的人。簡父每朝四時半起床，五時就拍醒伙記開工。他對每個小節都十分謹慎，即使每個叉燒包的餡料分量，都要逐一秤過。而八個子女當中，就只有大 哥煥章和三哥炳章，自小落茶樓幫手。

與中方關係密切七七年，打滾茶樓多年的簡煥章，集合簡氏一家及另外三十多位股東的資金，在油麻地彌敦道開設第一間敦煌。當時簡煥章高薪挖角，且公司福利好，員工特別落力。據當年的一名樓面經理憶述：「除了人工高市場三、四成外，做滿一年的員工，無論任何職位都獲公司請 去旅行。高級的去東南亞、日本；低級的去大陸。」除了肯花錢，簡煥章亦有過人之處。「他去其他酒樓試菜，隨身一定會攜帶一部傻瓜機，當遇到有獨特菜式和裝 潢，就會拍下來。」楊位醒說。而簡煥章與中方關係友好，對他的事業亦有一定幫助。一直是愉園足球隊班主的簡煥章，在六七年乘聯合國孤立中國之際，成立同章 足球隊，回北京比賽。從此，簡煥章便受中方看重，更曾擔任廣東省政協常委。亦由於簡煥章立場明確，只接十‧一國慶，拒接雙十的酒席，致令敦煌有「左派飯 堂」之稱。每逢中資機構要設宴，必定首選敦煌。然而簡家八弟簡鴻章，在九六年加入了「法輪功」，令簡家與中方關係逐步疏離。有員工表示，訂酒席的數目也因 此有少許影響。

祖屋也賣掉八十年代中，香港經濟起飛，更把敦煌集團推上高峰，「單是在沙田區已有四間分店。聽聞當時簡先生曾揚言，此後每年 都要開一間。」地產代理說。簡煥章的壯志雄心，把敦煌集團推上全線廿六間分店的高峰；奈何接棒人簡祺章，因炒燶樓遇上經濟不景，致令集團財困，為敦煌埋下 衰落的伏線。敦煌孭重債，簡家資產亦不保，近幾個月要出售老父置下的山東街祖屋，幫公司減 債。而簡氏家族已分散得七零八落，在九龍塘施他佛道的簡家大宅內，現只剩下任職皮膚科醫生的滿章、炳章和法輪功召集人鴻章三兄弟。而心灰意冷的榮章，兩年 前搬出大屋，寧願租住園圃街一個六百呎單位。至於簡祺章亦自身難保，手頭上還有兩個於九七年以千六萬買入的負資產單位。看來簡家家業，亦隨着敦煌倒閉而煙 消雲散。

長實上週火速售罄葵涌雍澄軒三百五十九個酒店房間，買家以為執到寶，豈料中招，被一份「酒店營運合同」綁死。本刊取得合同全文，律師看過後，發現條款如緊箍咒，買家拱手將酒店房管理權交給長實管理，想招呼朋友入住，並非如長實執行董事趙國雄所說般輕易。

約五十多歲的陳氏夫婦買入一個雍澄軒兩房單位，他們從事外貿生意，經常有外國客人來港，辦公室就在雍澄軒附近。「如果有個馬來西亞客來香港，我同佢講，『你來我間酒店住』，幾威呀。又近我懐office，傾生意又方便。同埋又唔係貴，三百幾萬就買到一間。」陳生滿不在乎道。上週五買家陸續簽署正式買賣合約，但原來合約附帶一份形同賣身契的「酒店營運合同」。這份合同非常神秘，很多買家並不知情。記者到中環長江中心索閱文件，有中英文版本，當中有很多法律詞彙，惟長實限定只能現場閱讀。記者閱讀期間，陳氏同時殺上長實質問職員，「我鮋律師同我講鰦七個要點，話契約入面有好多苛刻鮋地方，好似泳池咁，業主要再俾錢先用得，但租客就唔使，點解咁奇怪？仲有，而家酒店拆開來賣，我懐使唔使俾拆契費？」職員支吾以對。陳太提高聲量不滿道：「我真係雍澄軒鮋買家，依家我就鈬要簽約，但咁多問題，你又答唔到我，點搞啊？」隨後職員邀請陳氏夫婦入會議室傾談，約半小時後離開。記者問他們是否知悉有一份「酒店營運合同」？他們反問記者：「我懐無見過呢份文件，點解你知？」

要求延期簽約

陳生皺覑眉說：「由簽臨約到正式買賣合約，只得五日時間考慮，但好多文件都睇唔切，所以頭先去長實要求延期，順便將我個律師列出鮋七個要點問番長實。」後來長實通知他，可延至三月四日才簽約。上週日，另有兩位買家到警署備案，指長實未有交代買賣風險。記者接觸到其中一位報案人鄧女士，她跟兩位朋友各買入一間酒店房作投資用途。她們跟律師簽約時，律師要求他們簽署「免責聲明」，「份№話第日律師行有咩損失，都要向我懐追索番，嘩！咁我懐咪好大鑊！」鄧女士本週一也要求長實延遲簽約期，獲長實延至本週內簽約。「唉，而家係簽又死，唔簽又死，都唔知可以點做？」

合約掣肘多多

雍澄軒酒店房間以平過住宅作招徠，但糖衣背後有很多限制。一般住宅買賣，主要以大廈公契為規管範圍。本刊翻閱雍澄軒買賣合約條文，發現酒店房間受到「鐵三角」規管，包括：大廈公契（Deed of Mutual Covenant）、分契（Sub-Deed）及酒店營運合同（Hotel Operation Agreement）。雍澄軒與毗連的雍雅軒屬同一份大廈公契，列明空間的地權、使用權、維修費等由誰負責，在此公契上，兩幢服務式住宅及一幢酒店，共有七萬零八百四十三份不分割份數，而雍澄軒當時仍為統一業權，不分割份數為二萬一千一百九十份，即佔整個項目約三成。至一一年五月，長實獲得地政總署批准分契，此分契詳列了每間房各自所佔的業權份數，至去年十二月底，與長實有生意往來的楊漢源林炳坤律師事務所合夥人葉建昌，買下首個酒店房間，並簽下此分契作實，為拆售踢埋門一腳。

由於各酒店房間不可能各自營運，而要符合批地要求，所有房間只可以作酒店用途，故長實就度了一條好橋，就是用「酒店營運合同」把三百六十個業主一起捆綁。這三份文件猶如鐵三角，買家在簽訂正式買賣合約時，就要連隨簽下授權書，委任長實旗下的HORIZON HOTELS & SUITES LIMITED為酒店營運人，把單位的自主權奉上。看過整份酒店營運合同的立法會議員涂謹申及梁家傑均認為，酒店營運人的權力很大，「業主就如簽下授權書叫營運人全權代表自己去做所有行為，條文內仲要寫明業主無得扭計，一扭計就違約。」梁家傑指，合同內業主唯一的權利是可以自定房價，「不過，安排房間次序的實權，又落回營運者手中。」涂謹申則謂：「長實為保障自己間酒店可以運作落去，把營運人的權力寫到好大，咁佢先可以有權去管住晒咁多個不同業主，才可以保障唔會因為有人想自住或犯規，而連累整間酒店吊銷牌照。」

酒店營運人大晒

記者再找來專門處理物業買賣的律師鍾卓成研究合同，他指合同一開始就講明，酒店營運人可以隨時隨意改動酒店營運守則；而被鍾氏形容為小業主的唯一權利是：「業主可自行找旅行社、經紀等『市場代理』搵房客。」然而，搵到客人也要酒店營運人配合，皆因酒店營運人全權負責房間出租安排。「就算可以自己定價、自己搵客，要入住指定房間，則要同營運人好有默契才可以安排到，不過，呢鱓默契鮋№，點會鰠文件度白紙黑字寫出鈬。」最令鍾卓成嘆為觀止的是，酒店營運人講明日常運作上，若與業主有利益衝突，業主不可追究，「咁多個單位一齊搵客，總有先後之分，未租得出的業主自然覺得唔公平，相信係防止有呢鱓情況才加埋落去。」另外，鍾氏提醒業主，酒店對設施、設備、服務等都有較高的要求，「好似壞鰦部?咁，住宅、商廈都可以慢慢傾點維修，但酒店唔同，只要營運人覺得壞鰦部?會影響酒店的運作或服務，那就可以話整就整，話換就換，找數的當然又係業主啦。」

還有，營運人只要認為可能出現赤字，就可以隨時修改酒店營運預算案，業主無聲出。而且，酒店營運人的酬金並不便宜，每年最高可達酒店營運支出的一成，當然管理公司自有方法計算營運支出。就算對酒店營運人如何不滿，業主亦要啞忍十五年，皆因委任期至二○二八年，其間不論表現如何，業主亦不可以將其炒魷換人。其後要換人，則要集齊七成半酒店業權份數（公用面積及公用設施業權份數不計在內），並且要有另一間合資格的酒店營運公司接手，才有機會成事。

銀行律師行落閘

雍澄軒為市場新產物，而且單位沒有獨有享用權(exclusive possession），所以大部分銀行都為安全計而不承造其按揭，「除了業權與一般物業買賣唔同外，其實一般酒店房最多估值至二百多萬，雍澄軒賣到四百萬一間，好多銀行根本做唔到呢個估值，他日業主要轉按、加按、出售等都好難。」一名銀行按揭主管謂。長實找到星展、富邦及交通銀行為一手買家提供按揭，隨覑契約問題逐漸浮面，有兩間銀行已收緊按揭要求。記者本週一致電星展，職員稱只能為一手雍澄軒買家作出最高四成按揭，按息以P減2.5釐，實際利率為2.75釐。交通銀行亦開始腳軟，會向第一手買家提供最高五成按揭。若買家有其他按揭或收入來自海外，則只能借到四成，息口與星展睇齊。富邦銀行最為進取，向一手買家提供五成按揭，按息最低為2.5釐。

律師行則較為保守，要求買家簽免責聲明的譚潘葉律師行及劉永寧律師行，記者致電查詢，譚潘葉的職員以「太多客，做唔切」為由拒絕再接雍澄軒買家生意；劉永寧律師行的職員，則指不會再做雍澄軒的樓契。另外兩間做雍澄軒樓契的分別是李全德律師事務所，及雍澄軒首位買家葉建昌任合夥人的楊漢源林炳坤律師事務所，前者上週五已表明「唔做o架啦！」律師行業界人士指出，「全行得三幾間細行做，其實做呢單生意，收得一萬幾千蚊，但就要✈上被客告的風險，再唔係就要客簽免責聲明，咁只會做臭個朵，所以大部分行家都寧願唔接，犯不覑呀！」除了雍澄軒，長實可拆售的酒店包括馬鞍山海澄軒；紅磡灣海韻軒及海灣軒，四間酒店合共四千八百三十三個房間，估計全數出售，可套現約三百億元。其中海韻軒於一○年已分契，隨時可以出售。

測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟表示，酒店當住宅賣，覑數得多。首先地積比率上，「酒店地積比率達十二倍，住宅一般只有八倍。」另外，酒店因應營運而需要貨倉，辦公室等支援設施，「所以酒店通常會有百分之三至五的可豁免樓面面積，甚至有些特別例子有更多。」至於住宅方面，「按當年情況，可能可豁免的面積只有看更室，佔整體的百分之一都沒有。」而且，酒店所補的地價與住宅不一樣。故此，假如以酒店用途來建築，結果又能以住宅形式出售，發展商實在肥過肥仔水。長實能夠將酒店變住宅賣，全因○三年前的酒店地契，沒有列明「不可拆售」的條款。本刊翻查十多間○三年前的酒店舊契，發現有不少酒店舊契沒有列明「不可拆售」，政府修例後，有些酒店於修改項目大綱內容時被地政總署「落閘」，加入不可拆售的條款。

政府落閘阻拆售

以大角咀的西九龍絲麗酒店為例，其最舊的地契雖在一九六八年發出，當中並無不可拆售的條款，「但間酒店鰠○四年做鰦一個補地價鮋動作，地政總署就鰠呢份新契上加入條款防止酒店拆售。」龔瑞麟解讀說，該條款限制酒店分拆（restriction on alienation of hotel），除非為了酒店發展，否則發展商不得轉讓、抵押、批租或轉租酒店的其中任何部分，或訂立任何協議與權益，必須視酒店為一整體。另外，興建中的廣東道、華懋旗下的薈賢居，○一年獲城規會批准興建酒店，但酒店在○七年有改建要補地價，地政總署在新契中清楚加入不可拆售的條款，「除非得到書面同意，否則無論以任何方式，發展商也不得擅自將酒店的部分分割並轉讓。」政府於九十年代批准用工廈改建服務式住宅，原意是工業區與住宅區之間的緩衝。發展商瞄到可以拆售的好處，長實早於二千年亦拆售金鐘星街的「匯星壹號」。長實再下一城把雍澄軒散貨後，鋪路出售其他酒店。時至今日，市面上有幾多酒店可以拆售，只有政府才知道。長實今次打響了如意算盤，成功向政府挑機，一批做白老鼠的業主卻後患無窮。

自住有法

註：HO為酒店營運人Hotel Operator之簡稱

大劉同羅傑承涉嫌行賄歐文龍嘅貪污案仍在澳門審理，澳門司法界已唱通街，就係話羅傑承同大劉雙雙入罪，結果就為之圓滿；如羅入罪大劉無罪，檢察院一定會上訴；嘩，咁講法咪即係要煮大劉一鑊甘！聽聞大劉「嗅」到不對路，故臨時換帥，轉由高大衞（David Azevedo Gomes）及雷文娜（Manuela Antonio）出任代表律師。其實，唔少香港生意佬都知成件事來龍去脈。

涉案呢幾幅地皮，原本嘉華呂志和好有興趣，仲搵埋廖本懷個仔Philip Liao（廖宜康）間則樓設計畫則，但聽聞批地條款十分之「辣」，啃唔起。至○四年，歐文龍時為運輸工務司司長，決定以邀請招標方式競投，四太梁安琪都獲邀入標，最後由羅傑承的Moon Ocean起氹仔呢五幅地，並由大劉借出八億銀予Moon Ocean買地，卒之喺前年三月，大劉嘅上市公司華置再買起Moon Ocean餘下三成股份，作價十六億！無獨有偶，一一年四月澳門實施打擊炒樓印花稅，但華置依然無有怕，並且不惜工本以豪宅打造「御海‧南灣」，推出時賣個滿堂紅，呎價是七、八千元，成個項目起碼為華置帶來三百億盈利。只不過，喺香港，執到筍貨會被譽為「撈底王」，喺澳門就手尾長；賣樓後個多月隨即爆出大劉涉歐文龍巨貪案，小宗估計，喺葡京贏錢後都要俾啲茶錢荷官，但有人堅決say no，無理到「Macau style」囉！聽講大劉出事後，已有中間人向他傳話，謂只要肯將塊地以「成本價再賺少少」回吐，就包無罪。已經到口嘅肥豬肉變成雞肋，我係大劉都say no，只不過咁去No人哋，塊地咪俾政府收回囉。

機場管理局爆出董事會高層聯手對抗梁振英政權。代表689坐入局的瑞安集團主席羅康瑞，今年初獲安插主理董事會轄下的基建規劃委員會，以圖令機場北面、鄰近亞洲博覽館的一塊十二萬平方米土地，可盡快動工變成地產項目，配合港珠澳大橋二○一六年在附近落腳，製造另一個新界東北跟內地「融合」的計謀。

但梁、羅兩人的盤算，卻被以現任機管局主席張建東為首的前朝曾蔭權派系大潑冷水，認為工程可能影響屬於香港人的第三條跑道規劃，拒絕執行689睇阿爺頭的指令，結果觸發人稱「上海姑爺」的羅康瑞氣急敗走，遞信辭任委員會主席，姑爺劈炮暴露梁振英施政再遇重創。

本刊日前已取得羅康瑞的簽名版辭職信，他毫不客氣力數機管局高層的態度能力、不合作拒準備開會文件，並狠批張建東開會時氣勢凌人。羅康瑞週一回應本刊時，直認與機管局高層開火：「咁有唔同意見，大家都好投入，係無辦法嘅事。」翌日他就開記招自我引爆，話「唔會阻住地球轉」，正式與高層決裂，而張建東陣營正密謀反擊。

羅康瑞以個人名義，本月四日向張建東發出長達兩頁的英文辭職信，提及他本計劃在本月一日的會議上，討論發展機場北土地作商業用途，希望年底前向董事會建議方案。羅指，他之所以希望急上馬，是因為看到該地皮的潛力，既可補足香港零售點短缺，亦可配合港珠澳大橋二○一六年通車。辭職信還爆出，羅康瑞在本月一日的會議，未能得到機管局高層配合，取得有關地皮資料。羅寫道：「很可惜，這超出我的控制。我對機管局一些高層的態度及能力有保留。」羅康瑞筆鋒一轉，矛頭即對準張建東：「你在會議上氣勢凌人的姿態和行為（overwhelming stance and behavior），令我明白，我出任基建規劃委員會主席，並不能帶來貢獻或發揮主席的有效角色。」羅更毫不留情寫道：「我相信機場的所有資產及相關土地，屬於香港，不是機管局！」羅康瑞遞信後，便缺席上週五的委員會會議。劈炮唔開會，當日他就與太太朱玲玲、好友葉蒨文和林子祥，在佛山見記者宣佈瑞安在當地的「嶺南天地」舊城改造項目，羅康瑞翌日更登上娛樂版。

羅康瑞辭職信

1.發信日期：2013年11月4日2.致：機場管理局主席張建東3.要急著為機場北商業用地發展作決定，是因為我看到該地皮有巨大的潛在價值，能滿足香港零售點短缺，特別是港珠澳大橋將於二○一六年啟用。4.很不幸，我不能令管理層（機管局），為十一月一日舉行的基建規劃委員會會議，提供有關機場北商業用地的資料/文件。為準備十一月一日的會議，我在十月廿三日，曾經安排一個簡介環節予顧問及管理層。我亦曾經查問要為會議製作的相關資料，但很不幸，管理層並無派發文件予委員會參考。很可惜，這超出我的控制。我對機管局一些高層的態度及能力有保留。5.無論如何，你昨天在會議上氣勢凌人的姿態及行為，令我明白，我出任基建規劃委員會主席，並不能帶來貢獻或發揮主席的有效角色。6.我相信機場的所有資產及相關土地，屬於香港，不是機管局！7.我在此正式呈辭基建規劃委員會主席，即時生效。

罵張建東氣勢凌人

唔開小組會、去完佛山的羅康瑞，本週一現身機管局董事大會。據悉，上海姑爺早有準備，在會上拿出一份英文講稿，繼續大罵機管局高層不合作，又再話張建東氣勢凌人。一直用英語發言的他，講講嚇突然「轉台」話：「Some management said to me你唔好玩嘢」，不忿自己被一些高層單打。姑爺發言完畢後無人出聲，張建東就向羅康瑞說，如他覺得文件不夠可稍後提供，至於說他氣勢凌人，張建東就為自己打圓場，說這是另一議題稍後再談。但張建東及其他董事，都沒有落嘴頭挽留羅康瑞。羅在會後向本刊指：「信我就遞咗，不過大家（董事會）未有機會傾。」至於爭拗的核心、機場北地皮，據悉由於羅康瑞辣得㷫烚烚，會上無人再明確表態支持或反對發展，最後交由運輸及房屋局局長張炳良，負責準備地皮資料，大約兩至三週後再開會討論。有分析認為，羅康瑞劈炮可能是一招以退為進，變相令地皮主導落入梁振英政府手上，抗衡張建東陣營。不過，兩派仍未知鹿死誰手，有董事指出：「董事會最終仍有權為發展與否投票，一旦通過，那政府就要自行承擔將機場變地產項目的政治責任。」也有董事認為，姑爺識話人氣勢凌人，但他的姿態其實也不相伯仲：「證明梁振英派出重量級親信都無用，有啲嘢唔係話你梁振英想做就可以即刻做，機管局係公營機構，有程序有規矩，唔係阿少爺自己檔生意，鍾意搞乜都得。」羅康瑞開會後，與張建東私下密斟廿分鐘後落樓時，被本刊問及是否幫梁振英出手，他說：「唔係……嗰塊地係咁寶貴，就儘量發展出嚟對香港有利囉！」被問到與張建東開火，羅說：「我同張生（張建東）係幾十年朋友，大家都好清楚，有唔同意見咪唔同意見囉。咁有唔同意見，大家都好投入，係無辦法嘅事。」

CEO頂唔順辭職

羅康瑞八十年代與梁振英，一同坐入《基本法》諮詢委員會，去年梁振英參選他率先表態支持，外界視他為梁的金主。梁當選後，羅康瑞今年一月獲689委任入機管局，原本部署他明年接掌主席。除了羅康瑞，機管局其餘十二名非官守董事，都是在曾蔭權年代獲委任，張建東更曾是曾蔭權行會班底。董事會之下，就是今次被羅康瑞痛罵的機管局高層，矛頭直指與張建東同聲同氣、上月底宣佈辭職的行政總裁許漢忠。重組這場內鬥的案情。羅康瑞揭露十月廿三日曾要求機管局高層準備好土地資料，而原來許漢忠向外界宣佈辭職，就在與羅康瑞開會兩日之後、即十月廿五日。再六日後、本月一日，就發生了羅康瑞口中的高層不合作運動拒交文件。政界消息指，引發許漢忠辭職的導火線其實更早，話說今年六月許漢忠親信，被內部審計部門揭發，批零售商租約時彈弓手改中標條件。傳媒窮追猛打之下，一個月後，醜聞纏身的他就被梁振英拍枱大罵，核心是機場北土地遲遲未上馬。

689拍枱

事緣梁振英今年一月在施政報告，提出「加快推動赤鱲角機場島的北商業區發展」。七月，梁振英親自指示機管局高層，為機場北建寫字樓、會展、旅遊、購物中心，盡快展開策略性研究。但許漢忠擔心，發展會影響第三條跑道規劃，因該地段涉及興建車廠，認為應優先落實三跑道上馬再作其他工程。但梁振英在會上不接受許漢忠的意見，更加激動拍枱大罵黐線。梁振英與許漢忠不歡而散之後數天，《星島日報》就引述消息指，許漢忠決定二○一五年二月約滿後不再續約。而事後，羅康瑞就在機管局內推動發展機場北，結局是許漢忠遞信提早走，返工至明年六月底。而許辭職後，為免影響運作，張建東的主席任期獲延長一年、至二○一五年五月。換言之，原本有望明年話事的姑爺，如意算盤因許漢忠提早走人而打唔響，之後他就劈炮打散董事會，但關鍵是他一直無全身而退，留有後著。與此同時，近期政壇傳出，梁振英近身正積極搜刮機管局黑材料。多名政界人士都向本刊指，許漢忠辭職與頂唔順梁、羅兩人有關。許漢忠○六年獲前機管局主席馮國經聘用，目前年薪六百多萬元，六十二歲的他在航空界有三十年經驗，曾任港龍航空行政總裁，及中國航空集團董事。去年特首選舉，許漢忠提名了唐英年。

擺主席款開會

其實，自羅康瑞入局後，曾多次傳出他與張建東開會唇槍舌劍。羅康瑞鬧張建東氣勢凌人，有指是雙方為地皮爭拗僵持不下時，張建東爆出一句：「我仲係主席，我話唔批就唔批。」據悉，羅康瑞開會時，姿態猶如主席，完全唔俾面現任揸fit人。有與會者記得，六月許漢忠被爆醜聞後，羅康瑞趁張建東不在香港，便夥同張炳良及洪丕正等數名董事開會，建議提早公開招聘新行政總裁，擺明向當時未辭職的許漢忠及背後的張建東挑機，更要求張返港後一同舉行記者會宣佈有關決定，但張拒絕就範，加深兩人嫌隙。目前以張建東為首的機管局，董事會十三名獨立成員中，八人的任期在明年屆滿，到時梁振英料將換入一批梁粉，為未來主席造勢。已知無得玩的現任董事，有幾大決心與梁振英背水一戰，將成政治風眼。如今羅康瑞高調自爆辭職，張建東如何反擊，例如會否提早起身勢成焦點。機管局回應，羅康瑞辭任一事尚待處理，今年底會完成機場北用地的發展研究。 機管局由九五年成立至今，歷任主席都由有份量的政商界人士出任，由黃保欣、馮國經、到如今的張建東，皆因機場的唯一股東就是政府，主席領導的董事會要為納稅人把關，確保年度營業額達一百三十億元、利潤五十六億元的香港龍頭基建項目運作暢順。而下屆機管局主席的角色尤為重要，因正做環評等候審批、須逾千億元公帑興建的第三條跑道，將是香港機場未來在國際的立足點。但三跑道的昂貴造價及填海爭議，可能變成反高鐵運動翻版。此外，內地其他省市不同利益派系官員，對香港建三跑道都擔心受威脅。因此，未來機管局主席對內對外都要出面斡旋。加上三跑道如何帶動吞吐量，視乎解放軍會否開放佔用空域，須與北京談判。主席手指拗出還是拗入、顧全阿爺還是香港人利益，正是關鍵。梁振英心儀由上海姑爺接棒，而在內地搭通人脈的姑爺和689其實都看通阿爺心意，搞第三條跑道可不及首要任務來得急切——因應港珠澳大橋落成，加快香港機場與內地「融合」。

董年代提發展

梁振英急於發展的機場北地皮，位於二號客運大樓、鄰近亞洲博覽館，面積達十二萬平方米，現為臨時航天城高爾夫球場及停車場。其中高球場佔用了九成面積，○六年馮國經任主席年代落成，原本獲城規會批准十年營運，今年中剛獲續兩年至一五年。原來，力倡暫緩發展高球場地皮的張建東，是高球愛好者，目前是香港高爾夫球會主席，球會經營粉嶺和深水灣兩個高球場，曾蔭權是該會名譽會員。而羅康瑞也熱愛高球，但他無出任高球會職務。機管局沒有回應航天城高球場的使用率、以及十年間帶來幾多經濟收益。航天城高爾夫球場在十年前，批予具中資背景的Airport Management Services公司投資一億元興建及營運，再向機管局付地租或經營分成兩者中較高的作租金。機場北用地發展，早於二○○一年董建華年代，發表的《香港國際機場二○二○年發展藍圖》有提及，建議興建「機場城」作商業用途，當中提到的亞洲博覽館及海天客運碼頭已建成，而辦公大樓及零售項目仍未上馬，也是目前梁振英及羅康瑞力爭發展部分。

香港或變「香港都」

去年六月梁振英正式做特首前夕，他有份創辦、被解讀為「689大腦」的一國兩制研究中心，發表《香港機場發展策略研究》報告，重點提及發展機場北做「航天城」，集商務、會展、旅遊、零售於一體，料吸引周邊大珠三角的五千萬居民來消費。報告指航天城位處港珠澳大橋落腳點，大橋二○一六年通車後，會帶旺機場及東涌這個如「天涯海角」的孤島。基於新大橋落成在即，一國兩制研究中心的報告，還重點建議香港機場與鄰近大珠三角機場合作。至於第三條跑道，長達六十頁的報告只有零星段落提及，雖然表示支持興建，但指當中涉及巨大經濟和環境成本，又提到要先吸取當日建赤鱲角機場時，沒規劃好與內地機場協調的教訓。一國兩制研究中心的機場融合論調，再次暴露香港「被規劃」。在北京眼中，港珠澳大橋具有戰略意義，將香港與珠三角城市合併成一個大區域。二○○九年，國家發展和改革委員會率先發表《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要（2008-2020年）》，其後各地政府都以此框架作出規劃。一○年「粵港合作框架協議」提到香港與珠三角城市經濟一體化，並要完善廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大機場的聯席會議機制。早於○四年，內地傳媒引述中國民政部區劃地名司司長戴均良指，會重新規劃全國變五十省，包括由香港、澳門、珠海合組的「香港都」，有說三地會同用一個電話區號。但戴均良後來澄清有關說法，只屬專家研究探討未操作。香港機場和新界東北同樣面臨「被規劃」的命運。梁振英政府在新界東北項目上遇到巨大阻力，深明北京意思的689，自然不會忘記機場也是另一塊肥肉。而港珠澳大橋通車，正是一七年特首選戰前夕，假如梁振英在此前搞好機場北地皮與內地融合，將是他向阿爺爭連任的成績表，但可能觸發更多內地人來港的意識形態矛盾，加大社會反響。

機管局內地投資

資料來源︰機管局年報

姑爺無避嫌

赤鱲角機場由九八年啟用至今十五年，八度在全球機場排名中列第一，但今年卻首次跌出三甲排第四。機管局由○六年起，與三個內地城市合作向北望，成立合資公司管理上海虹橋、珠海、杭州蕭山機場。其中○九年與上海機場（集團）有限公司成立的合資公司，負責管理和營運上海虹橋機場客運大樓。而一國兩制研究中心的報告，在提及發展機場北，便引用了虹橋機場附近、面積達二千萬平方米的大虹橋商業區作例子。被睇高一線做機管局主席的羅康瑞，他的瑞安集團前年便宣佈，投資八十億元人民幣，在虹橋發展「虹橋天地」，距離虹橋機場航站樓只有九百廿五米，內有寫字樓、購物中心、展覽中心、演藝中心、酒店，即將落成。羅康瑞投資虹橋，而虹橋又是梁振英智囊眼中「香港可借鑑的成功經驗」，羅、梁果真惺惺相惜。羅康瑞在九○至九九年間，曾出任臨時機管局及機管局董事會成員。九八年機場啟用發生大混亂後，羅康瑞被揭發多次缺席會議，又曾說當時的機管局恐怕他有利益衝突，涉及有關建造工程議題時他要避席，令他實際參與不多，希望政府日後委任能顧及人選是否有所發揮。事隔十四年，羅康瑞因梁振英再坐入機管局，至今缺席兩次會議。他名正言順主理基建規劃，討論工程不用避席，既有實際參與又能發揮，卻為機場上空抹了一片紅霞。