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回首十年，一個北京人的房地產投資經歷（兼一些自創的投資理念）

看到網上這麼多同學曬的房產投資經歷，很受啟發。同時也按捺不住，也想把這麼多年的房產投資經歷與大家做個分享，也給自己留個紀念。潛水多年，算做一次匯報吧。

1998年北京聯合大學畢業，相當的屌絲，當年的高考還是一考定終身，考砸了，當時一心要復讀，但因家裡出了些狀況，就鬱悶的上了四年大學。大學期間自己兼職掙了些外塊，在幾個互聯網公司幹過一段（現在已消失），還記得當時非常火的瀛海威、etang、找到了等等，現在已然不見了，感覺商海沉浮啊。大學時看了一本書《窮爸爸富爸爸》，應該說第一次塑造了我得投資價值觀，當時覺得很震撼。有點巴菲特看到了《聰明投資者》時的感覺。

2002年大學畢業後，順利進入一家央企工作。當時運氣不錯，所在單位效益不錯，2003年時收入已經過了10萬，開始尋找投資機會。但那時大家普遍沒有投資意識，我記得給工行客服打電話，詢問理財產品時，對方嫌10萬本金太少，沒有可投資的產品。工作機會四處出差，東南沿海走了一圈，發現上海的房子比北京還要貴20%，當時很多內環的房子已經上了8000，而北京三環邊上的新房才只有5000多，覺得有套利機會。

2004年開始有意識的觀察北京的房產市場，走了一些房展會，記得看的第一個房子，是三環邊的今典花園，7000多一米，一套房子上百萬，當時覺得是天價。開始看二手房，心中記得李嘉誠說的房產投資三點：地段、地段還是地段。當時有一種模糊的感覺，只想買市中心的房子，哪怕品質低些。

2005年初，以這個想法，看中了一套市中心的回遷房，雖說是二手房，實際是回遷戶的新房，地點在今天的金寶街上，距離長安街直線500米，周圍有東方廣場、協和醫院、銀街等，地段沒的說。單價7800，面積69。和家裡人商量，湊了65萬，全款買下。因回遷房，房本還沒有拿到，不能貸款。記得買下之後一個月，中介就說願意加十萬現金，把此房回購，我第一次感覺到了房產投資的價值。

年中的時候，又陸續看了些北京的平房。因從小在北京的胡同里長大，對平房有獨特的情感，當時也是腦子熱，覺得早晚要拆遷，拿下了一間小平房，8m，11萬，使用權，可以落戶。二手房和平房都買過了，想看看新房，2005年底時看了看酒仙橋地區的新盤，想買個大戶型，正好在當地認識個小領導，遞條子可以打折，6000的單價降到5500，於是首付20萬，買了一套136米的板樓三居，因月供壓力大，就選擇了30年按揭，且貸款利率打七折，4.1588%的年利率，比現在的公積金利率還低。

現在回頭看，當時不限購，貸款利率打七折，過戶沒有營業稅和個稅，真是投資房產的黃金期。回想起來，當時賣我房子的人可能都會後悔。在此，我要感謝這麼多年一直唱空樓市的專家們，市場總會有分歧，如果大家都看多房市，沒有人賣，也就不會有成交，因此應該感謝9年前賣我房子的人。當時25、6歲，感覺挺成功的，有點飄飄然的感覺，為後來的失誤埋下了伏筆。

2010年時看上一套商舖，因之前沒買過商舖，就看了一眼，而且是下班以後天黑去的，沒仔細斟酌，第二天就付了定金。好在投資不大，83萬，30米不到。但位置不好，地處小區裡，朝北，50年產權。一直不好租，房價也沒有跟著住宅上漲，2012年平價賣了，這成為投資的一次滑鐵盧。總結這次失敗，看房還要仔細，切不可聽信中介的忽悠，還是要自己判斷，在好地段的房子也有租不出去的可能，不能有硬傷，要仔細觀察。

時間來到2010年（奧運前後幾年迷上了股票，投資後續再講），又有了些積蓄，因為持有一些房產，可以利用銀行的借貸工具，當時銀行的抵押貸款還可以打九折，考慮還貸能力，實際可以調用的資金在百萬左右。當時看中了北京的三個核心區域金融街、中關村和CBD。看了幾處後，準備在中關村出手，海淀黃莊，萬泉小學的學區，板樓一局，正準備出手，家裡出了點變故，於是買了另一套房。華嚴北里小區，北四環裡，離鳥巢很近。當時此房是使用權，不限購（2010起北京開始限購），50米，83萬。因不能貸款，此房比同小區的商品房低30%多，如獲至寶，利用銀行的抵押貸款和三十萬首付買下。後如期轉成了商品房產權，升值三倍以上。

2012年，因為小孩已經2歲了，準備上幼兒園。之前一直住在勁松（岳父的公房），感覺有些遠，上班不方便。同時為了小孩上幼兒園，開始在北二環選房。買了這麼多年房後，到看自己住的房子時有了經驗。真是精挑細選，看了10多套房，幾乎把圈定範圍內的小區都看了個遍。最後選中青年湖邊上的一套相對較新的高層樓房，樓王戶型，全南朝向，全明格局，高層且安靜，不臨街，97米，落地窗，緊鄰青年湖公園（四環內，北京有湖水的公園只有10處）。當時一眼看中，此房在這個地段絕對稀缺。房產投資具有壟斷性和稀缺性，要能買到核心地段的樓王戶型真有種在古玩市場撿漏的感覺。看房後不超過24小時，就付了定金，幾乎沒考慮價格。當時是3.5萬/米。我的貸款原則是時間越長越好，貸款越多越好。因為考慮每年3-5%的通脹，貸款利率9折，5.895%，實際付出的成本非常低。房子還是儘量利用資金槓桿更划算。現在看，這套房子也是我買的房子裡升值最快的一處。

總結一下，我並不炒房，所有的房產都是一路持有，而且不空置，儘量出租。現在早期買的房子租金回報已經接近10%了。原則：好地段、好戶型。買房子要耐心，多看。但看準機會，一定果斷出手，別猶豫。貸款儘量多貸且拉長還款年限，通脹會抵消掉大半利息成本。土地具有壟斷性和稀缺性，周邊要有優質的教育、醫療、交通和行政資源，這些都是需要數十年形成的優勢，短期內不太可能被替代，所以這個位置再加上最好的戶型，房子的價值理論上是無限的，像茅台酒，越陳越香。

金寶街，兩居，430萬；

酒仙橋，三居，440萬，

平房，東四七條，80萬，

平房，安定門內，100萬

華嚴北里，一居，250萬

青年湖，兩居，650萬

勁松，小三居，300萬

安定門商舖，90萬，已賣[a1] 。

目前還有貸款230萬，月供1萬6，每月租金收入近2萬。

展望未來十年

現在有種強烈的感覺，房產投資已經進入了投資週期的末端，最好的時間（2004至2008年）已過，現在應該尋找新的投資機會，像樓市在2004年時候這樣的場機會。投資回報高，風險相對低的投資產品，我看好股市。

我從2006年開始嘗試投資，受林園、但斌影響大，且跟林園當面聊過幾次，跟他去參加過茅台的股東會。這些年股市的估值幾乎已經到了十幾年歷史的最低點，相比房子的估值卻在高點。就像十年前大家不會意識到房子有那麼大的投資價值，我感覺未來十年股權投資的升值超過房子升值的概率非常大。

我持有的港股從08年金融危機到現在，6年時間已經升值了三倍，年均複合增長率超20%。說明市場化的股票市場會給一個相對合理的估值。現在A股市場相比就低多了，我認為下跌空間不大，有點像2004年的樓市，我會持續持有。現在港股資產45萬，A股資產120萬。我的投資理念和房產詳盡，選擇低估的優質品種，長期持有，看準了就要下重注。

同時2014年開始嘗試P2P投資，感覺互聯網金融方興未艾，排名靠前的幾家p2p有一統江湖的可能。中國金融市場的壟斷和低效，反而創造了大量的投資套利機會。買了幾個年利在18-20%的產品，感覺真是暴利，不用做什麼，一年有接近20%的回報，真是太高了（當然控制好風險絕對永遠是第一位的）。

要知道巴菲特40歲時也只有2000萬美元的資產，80歲時已經有400多億了，靠的僅是每年20%的複合增長率。我今年35歲，很幸運抓住了過去十年最好的投資機會，確實是非常幸運，生在了北京，趕上了好時候，right time, right place, right peson真是覺得時事造人啊!不用像巴菲特一樣，我現在希望資產每年增值10%就夠了。且之前生活一直很節儉，希望40歲後逐漸學會享受生活。

這是我過去十年的投資經歷，與大家分享，歡迎交流。