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回首十年,一個北京人的房地產投資經歷 jassonw

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回首十年,一個北京人的房地產投資經歷(兼一些自創的投資理念)

看到網上這麼多同學曬的房產投資經歷,很受啟發。同時也按捺不住,也想把這麼多年的房產投資經歷與大家做個分享,也給自己留個紀念。潛水多年,算做一次匯報吧。

1998年北京聯合大學畢業,相當的屌絲,當年的高考還是一考定終身,考砸了,當時一心要復讀,但因家裡出了些狀況,就鬱悶的上了四年大學。大學期間自己兼職掙了些外塊,在幾個互聯網公司幹過一段(現在已消失),還記得當時非常火的瀛海威、etang、找到了等等,現在已然不見了,感覺商海沉浮啊。大學時看了一本書《窮爸爸富爸爸》,應該說第一次塑造了我得投資價值觀,當時覺得很震撼。有點巴菲特看到了《聰明投資者》時的感覺。

2002年大學畢業後,順利進入一家央企工作。當時運氣不錯,所在單位效益不錯,2003年時收入已經過了10萬,開始尋找投資機會。但那時大家普遍沒有投資意識,我記得給工行客服打電話,詢問理財產品時,對方嫌10萬本金太少,沒有可投資的產品。工作機會四處出差,東南沿海走了一圈,發現上海的房子比北京還要貴20%,當時很多內環的房子已經上了8000,而北京三環邊上的新房才只有5000多,覺得有套利機會。

2004年開始有意識的觀察北京的房產市場,走了一些房展會,記得看的第一個房子,是三環邊的今典花園,7000多一米,一套房子上百萬,當時覺得是天價。開始看二手房,心中記得李嘉誠說的房產投資三點:地段、地段還是地段。當時有一種模糊的感覺,只想買市中心的房子,哪怕品質低些。

2005年初,以這個想法,看中了一套市中心的回遷房,雖說是二手房,實際是回遷戶的新房,地點在今天的金寶街上,距離長安街直線500米,周圍有東方廣場、協和醫院、銀街等,地段沒的說。單價7800,面積69。和家裡人商量,湊了65萬,全款買下。因回遷房,房本還沒有拿到,不能貸款。記得買下之後一個月,中介就說願意加十萬現金,把此房回購,我第一次感覺到了房產投資的價值。

年中的時候,又陸續看了些北京的平房。因從小在北京的胡同里長大,對平房有獨特的情感,當時也是腦子熱,覺得早晚要拆遷,拿下了一間小平房,8m,11萬,使用權,可以落戶。二手房和平房都買過了,想看看新房,2005年底時看了看酒仙橋地區的新盤,想買個大戶型,正好在當地認識個小領導,遞條子可以打折,6000的單價降到5500,於是首付20萬,買了一套136米的板樓三居,因月供壓力大,就選擇了30年按揭,且貸款利率打七折,4.1588%的年利率,比現在的公積金利率還低。

現在回頭看,當時不限購,貸款利率打七折,過戶沒有營業稅和個稅,真是投資房產的黃金期。回想起來,當時賣我房子的人可能都會後悔。在此,我要感謝這麼多年一直唱空樓市的專家們,市場總會有分歧,如果大家都看多房市,沒有人賣,也就不會有成交,因此應該感謝9年前賣我房子的人。當時25、6歲,感覺挺成功的,有點飄飄然的感覺,為後來的失誤埋下了伏筆。

2010年時看上一套商舖,因之前沒買過商舖,就看了一眼,而且是下班以後天黑去的,沒仔細斟酌,第二天就付了定金。好在投資不大,83萬,30米不到。但位置不好,地處小區裡,朝北,50年產權。一直不好租,房價也沒有跟著住宅上漲,2012年平價賣了,這成為投資的一次滑鐵盧。總結這次失敗,看房還要仔細,切不可聽信中介的忽悠,還是要自己判斷,在好地段的房子也有租不出去的可能,不能有硬傷,要仔細觀察。

時間來到2010年(奧運前後幾年迷上了股票,投資後續再講),又有了些積蓄,因為持有一些房產,可以利用銀行的借貸工具,當時銀行的抵押貸款還可以打九折,考慮還貸能力,實際可以調用的資金在百萬左右。當時看中了北京的三個核心區域金融街、中關村和CBD。看了幾處後,準備在中關村出手,海淀黃莊,萬泉小學的學區,板樓一局,正準備出手,家裡出了點變故,於是買了另一套房。華嚴北里小區,北四環裡,離鳥巢很近。當時此房是使用權,不限購(2010起北京開始限購),50米,83萬。因不能貸款,此房比同小區的商品房低30%多,如獲至寶,利用銀行的抵押貸款和三十萬首付買下。後如期轉成了商品房產權,升值三倍以上。

2012年,因為小孩已經2歲了,準備上幼兒園。之前一直住在勁松(岳父的公房),感覺有些遠,上班不方便。同時為了小孩上幼兒園,開始在北二環選房。買了這麼多年房後,到看自己住的房子時有了經驗。真是精挑細選,看了10多套房,幾乎把圈定範圍內的小區都看了個遍。最後選中青年湖邊上的一套相對較新的高層樓房,樓王戶型,全南朝向,全明格局,高層且安靜,不臨街,97米,落地窗,緊鄰青年湖公園(四環內,北京有湖水的公園只有10處)。當時一眼看中,此房在這個地段絕對稀缺。房產投資具有壟斷性和稀缺性,要能買到核心地段的樓王戶型真有種在古玩市場撿漏的感覺。看房後不超過24小時,就付了定金,幾乎沒考慮價格。當時是3.5萬/米。我的貸款原則是時間越長越好,貸款越多越好。因為考慮每年3-5%的通脹,貸款利率9折,5.895%,實際付出的成本非常低。房子還是儘量利用資金槓桿更划算。現在看,這套房子也是我買的房子裡升值最快的一處。

總結一下,我並不炒房,所有的房產都是一路持有,而且不空置,儘量出租。現在早期買的房子租金回報已經接近10%了。原則:好地段、好戶型。買房子要耐心,多看。但看準機會,一定果斷出手,別猶豫。貸款儘量多貸且拉長還款年限,通脹會抵消掉大半利息成本。土地具有壟斷性和稀缺性,周邊要有優質的教育、醫療、交通和行政資源,這些都是需要數十年形成的優勢,短期內不太可能被替代,所以這個位置再加上最好的戶型,房子的價值理論上是無限的,像茅台酒,越陳越香。

金寶街,兩居,430萬;

酒仙橋,三居,440萬,

平房,東四七條,80萬,

平房,安定門內,100萬

華嚴北里,一居,250萬

青年湖,兩居,650萬

勁松,小三居,300萬

安定門商舖,90萬,已賣[a1] 。

目前還有貸款230萬,月供1萬6,每月租金收入近2萬。

展望未來十年

現在有種強烈的感覺,房產投資已經進入了投資週期的末端,最好的時間(2004至2008年)已過,現在應該尋找新的投資機會,像樓市在2004年時候這樣的場機會。投資回報高,風險相對低的投資產品,我看好股市。

我從2006年開始嘗試投資,受林園、但斌影響大,且跟林園當面聊過幾次,跟他去參加過茅台的股東會。這些年股市的估值幾乎已經到了十幾年歷史的最低點,相比房子的估值卻在高點。就像十年前大家不會意識到房子有那麼大的投資價值,我感覺未來十年股權投資的升值超過房子升值的概率非常大。

我持有的港股從08年金融危機到現在,6年時間已經升值了三倍,年均複合增長率超20%。說明市場化的股票市場會給一個相對合理的估值。現在A股市場相比就低多了,我認為下跌空間不大,有點像2004年的樓市,我會持續持有。現在港股資產45萬,A股資產120萬。我的投資理念和房產詳盡,選擇低估的優質品種,長期持有,看準了就要下重注。

同時2014年開始嘗試P2P投資,感覺互聯網金融方興未艾,排名靠前的幾家p2p有一統江湖的可能。中國金融市場的壟斷和低效,反而創造了大量的投資套利機會。買了幾個年利在18-20%的產品,感覺真是暴利,不用做什麼,一年有接近20%的回報,真是太高了(當然控制好風險絕對永遠是第一位的)。

要知道巴菲特40歲時也只有2000萬美元的資產,80歲時已經有400多億了,靠的僅是每年20%的複合增長率。我今年35歲,很幸運抓住了過去十年最好的投資機會,確實是非常幸運,生在了北京,趕上了好時候,right time, right place, right peson真是覺得時事造人啊!不用像巴菲特一樣,我現在希望資產每年增值10%就夠了。且之前生活一直很節儉,希望40歲後逐漸學會享受生活。

這是我過去十年的投資經歷,與大家分享,歡迎交流。
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