Freehold 和 leasehold 物業與REl T的問題
巴黎:
在香港我們所購買的物業,並非永久地權Freehold 物業,而是租權leasehold 物業,租期是97年7月1日開始計50年至2047年6月30日到期。
香港並非史無前例,嚴格來說97年6月30日續租了一次,並且50年免補地價,因此大家都期望下一次亦如此。
97時中國從共産主義走進資本主義市場化的經驗尚不足,國際社會對大陸會否走回頭路尚且未知,鄧小平作了50年不變的誠諾以防止資金和人材大量的流失。
其實歐美這方面己經很成熟和有很多例子可引用,50年後的中國也不能和97年同日而喻。
以溫哥華為例,有些同一區的物業如果是租地,標價可能只是永久地的6成。市政府亦曾經在上世紀70年代批了False Creek之南的西面大批到2022年或之前到租期的地皮給發展商興建可負擔房屋,這批地亦快將到期。
外國人較中國人更懂錢財是帶不入棺材道理,在考慮人生要居住地方時,會選擇租期到自己剛剛死的便足夠,因永久租期要一次性預繳貴得多,概然營養與味道都相同,也沒有二次人生可吃兩份餐,仔大仔世界,所以他們就只點一份。
視乎租約,一般到期的時候會再續約,並再次以預繳或每年繳一次方式付當時市價地租,若地主不續租,通常列明以公平價收回那片土地上面的物業,如果沒列明就不用回收,所以越接近租約期滿,租客不想再花錢, 物業便會越殘.
如果有囘收的, 就要大家先談好, 例如物業業主每年都會收到政府的物業稅評估通知,很清楚顯示地價和屋建築價兩部份價值,地總會升值,而屋因為折舊,基本上每年都跌價,一些在市場掛牌2、3百萬加元的物業,大部份都是地的價值,土地上的屋可能只值3、4萬。
有些業主,相隔幾年會番新一次房屋,任何不向政府申請都屬潛建,申請獲批之後番新的成本會加進去登記,價值因而提高或保持。
匯賢瀋陽、北京物業租地都列明在2040年+到期,筆者相信處理情況會差不多,至於香港也會是相同,市民以為不用補地租只不過是一相情願的想法。
在商言商,地主收回土地要自己發展也是頗勞財力和時間,發展完成亦也同樣用來收租,只要租客肯交新的地租,續租也頗合做生意之道。
至於股票估值又如何呢?匯賢2015年報尚有40億的預繳租金餘額資産,每年在損益帳扣減1億2千8百萬,30+年後就扣清。這筆錢一早己付,所以每年分派的現金流給股東,理論是多過損益帳至小1億2千8百萬。
正常做一些長遠生意,這部份應該保留在公司的Sinking Fund內, 為添置另一幅地皮或向地主續租之用,現REIT條款卻派回給單位持有人,即是拿回老本。
於是條數就要好似計owners earning 或工業股FC F原則的加折舊減新增資産,現87001的FCF加了租約攤消,就要扣除暗示的應付的土地市值租金。
領展持有的亦是leasehold 物業,道理一樣。
蔡東豪:「在英國買樓對中國人誘惑之處,是Freehold。」
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GS(14)@2012-02-23 23:37:29http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120223/57942
「在英國買樓對中國人誘惑之處,是Freehold。」
鄧永鏘爵士
星期六一大樂事是細嚼《金融時報》周末版,我一定看鄧爵士在House and Home版的讀者信箱,他每周以幽默抵死作風解答讀者的疑難,順帶可學英文。很多外國報紙都有Agony Aunt或Agony Uncle信箱,據聞鄧爵士是《金融時報》首位Agony Uncle,屬香港人光榮。
讀者問,中國人(鄧爵士沒刻意分開內地人或香港人)是否買起倫敦豪宅?
鄧爵士認為不會,因為中國人不大喜歡住在倫敦,他們不會是用家。不過,鄧爵士指買英國物業對中國人的誘惑,是Freehold,永久擁有權概念在內地和香港都不存在。鄧爵士的答案提醒我,內地承諾香港特殊地位50年不變,即是到2047年,還有35年!35年後我們擁有的物業究竟是誰擁有?
35年後,我仍在人世的話,已老到很多事情跟我沒關係,不過我的兒子進入人生最燦爛階段。鄧爵士一言驚醒,我腳下的地方不是我永久擁有的,或者是時候去英國睇樓。
蔡東豪