上海街AVA 62 呎價2萬狼死等同九龍站價 173呎賣365萬
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GS(14)@2015-10-14 02:51:18■AVA62單位面積細，其浴室內的企缸花灑對正洗手盆。 李潤芳攝
【本報訊】樓市承接力備受考驗，新盤繼續狼開價。全港私樓面積最細的尖沙嘴AVA62單幢樓花，發展商公佈首批32伙定價，實用面積173方呎「超迷你」開放式戶，折盡最平賣365萬元，呎價2.1萬元，等同九龍站豪宅價。有街坊指間隔衰過公屋。記者：程俊華 陳家雄
因應「上車」訴求，市場一窩蜂炮製「超袖珍」單位出售，炒賣商舖出身的資深投資者盧華發展的AVA系列，由去年開售西環AVA128後，昨公佈推售九龍AVA62。物業位於上海街62號，首批32伙定價由397.8萬至580.2萬元，呎價20,202至25,156元，以樓價400萬元作分水嶺，低於400萬元選用即供付款，獲樓價折扣8.25%，400萬元或以上買家，最高折扣9%。首批折實後，14伙售價低於400萬元，即佔首批44%，標榜銀碼細，易上車作招徠。
■圖為上海街AVA62的8樓A室示範單位。
最細151呎未開價
最平為5樓C室，面積僅173方呎，開放式戶，折實365萬元，呎價21,097元。最低呎價為5樓A室，253方呎，折實後528萬元，呎價20,870元。項目3樓為住宅首層，設有細至僅151方呎單位，乃現時一手市場最細面積私樓，未公佈定價。對於AVA62首批折實平均呎價20,457元，項目策劃總監盧文德形容開價較同區新盤有兩成折讓。若與宏基資本（2288）今年8月開賣同區匯萃比較，附送全屋家具，首批折實呎價24,179元比較，AVA62呎價雖較匯萃平，惟已媲美同區港景峯二手造價。近期九龍站的擎天半島，一個5座高層單位，實用847方呎，賣1,500萬元，呎價1.77萬元。
AVA62乃盧華透過舊樓併購，去年8月斥1.48億元強拍得來，以首批32伙定價計，若全數售清，強拍金額已回本，全幢88伙，扣除首批尚有56伙可賣。
■吳先生
【市民意見】
吳先生：「AVA62定價貴，格局似公屋，係公屋都仲好啲！起碼有獨立廚房，同埋呢區比較複雜，有娛樂場所、好多劏房，唯一優點係方便。」
■周先生
周先生：「400萬買開放式單位唔係好值，有能力會考慮買有間隔單位，而家樓價偏高，同外國比較，香港樓價太貴，要調整少少先合理。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151013/19331058
蚊型之最 AVA62僅沽10餘伙 152呎特色戶連毗鄰兩伙 1380萬成交
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GS(14)@2015-10-22 01:49:52http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151021/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】近月主打「迷你戶」的新盤推售潮一浪接一浪，但銷情卻有放慢趨勢。資深投資者盧華旗下的佐敦上海街20個月樓花AVA62，昨晚首輪發售64伙，但市場消息稱，雖然項目獲三組大手客入市，惟全晚僅沽10餘伙，佔即日可售單位僅兩成多，成近期首日銷情最差新盤之一。不過，作為一手新例實施兩年半來，全港「蚊型戶之最」、實用面積僅152方呎的3樓連平台戶卻成功售出。
明報記者方可兒、林尚民
雖然AVA62以樓價銀碼相對較低為賣點，但由於單位最細實用面積僅152方呎起，折實呎價卻高逾2萬元，貼近九龍站二手豪宅價，故昨日推售64個單位前，只錄約130多個認購登記，超額僅一倍多。
開售一小時後 銷情未見進展
項目於昨晚7時發售，大手客優先揀樓，市場消息稱，首小時沽10餘伙，但期後銷情並無太大進展；若以10餘伙計算，項目首日僅沽逾兩成單位，是繼會德豐(0020)月初推售筲箕灣ISLAND RESIDENCE首批100伙、首日沽出29伙後，另一銷情未見熾熱新盤。
負責該盤代理的美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，項目共有三組大手客，當中包括一名買家以1379.5萬元(以定價計)購入屬新盤市場面積最細、實用面積僅152方呎的3樓C室連平台特色戶，連同毗鄰B、D室，3伙定價共1379.5萬元，料買家將作長線投資用。
不過，市區迷你盤戰仍未冷卻下來。市場估計過去4日，累獲逾800張入票的恒地(0012)大角嘴23個月樓花利奧坊‧曉岸，以平均實呎18,542元加推62伙，包括13伙開放式戶、38伙1房戶、2伙兩房戶，以及9伙5樓連平台特色戶。恒地維持最高10％折扣率，令今批單位折實均價降至1.66萬元，屬原價水平，恒地已上載銷售安排，周六首輪發售首批連今次加推單位共162伙。
利奧坊‧曉岸周六開售162伙
今批加推單位中，入場費最低單位為第2座7樓實用面積198方呎F室，9折後折實價335萬餘元；最貴一伙是第2座26樓實用面積390方呎A室，9折後折實價656萬餘元。而入場費最廉連平台特色戶是2座5樓實用面積176方呎F室，9折後折實價370萬元。
房協明年售綠悠雅苑撻訂戶
另房協旗下青衣綠悠雅苑錄得6宗撻定，房協發言人表示，目前仍有兩、三宗同類個案處理中，並指撻訂單位預計會與沙田小瀝源路資助房屋項目同步於明年初發售，後者預期於2019年落成。
馬頭角AVA 55最細166呎 個別無浴缸企缸
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GS(14)@2016-10-28 05:59:42【明報專訊】近期市場出現不少迷你盤，由資深投資者盧華家族發展的馬頭角AVA 55，最細單位實用面積只有166方呎，而實用167方呎之開放式戶，不設浴缸及企缸，為近年新盤罕見，項目最快下月推售。至於明天以「曬冷」方式開售222伙的香港興業（0480）屯門寓昨天截票，發展商表示，項目累收1237票，超額4.5倍。
寓收1237票超額4.5倍
上述AVA 55位於馬頭角啟德道55號單幢住宅項目，樓花期近3年，將提供88伙，最快11月初上載樓書，項目全盤實用面積介乎166至328方呎，1房戶佔50%，開放式及兩房戶則各佔25%。發展商昨日先公布17至27樓平面圖，實用面積167至328方呎，其中B室實用167方呎，浴室不設浴缸及企缸，為近年新盤罕見。
MT Sisters limited項目策劃總監盧文德解釋，此設計希望令空間更靈活鬆動，而浴室設有去水位。她又稱，項目計劃下月開售，希望今年內可全數售出，定價將參考何文田加多利軒。
何畔頂層複式招標
另外，乘着港鐵觀塘延線通車﹐鄰近何文田站、永泰（0369）及南豐合作發展的紅磡何文田山畔，短期內會以招標形式先推1座頂層A室複式戶，永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，將會提供指引價。
何文田山畔至今已累售153伙，套現約24億元，其中1房及2房戶已沽清，成交價約632.9萬至3667.2萬元，平均實呎23,498元，現剩餘約20伙未售，包括8伙標準戶及12伙特色戶，當中4伙複式戶從未推售。
天賦海灣加推16伙 周日推售
此外，多個豪宅貨尾盤均錄成交，信置（0083）等合作發展的大埔天賦海灣趁機推售貨尾，周三加推涉16伙，實用由1568至2023方呎，全部為連花園單位，以定價計，售價2752萬至4310萬元，實呎17,551至21,901元，若扣除最多20%優惠，折實價2201.6萬至3448萬元，折實實呎14,041至17,520元，該批單位將於周日發售，另項目實用面積3676方呎之一號洋房，將於周一招標。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3216&issue=20161028
Ava 55無會所管理費每呎4.5元
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GS(14)@2016-10-28 06:07:39■Ava55的167方呎開放式單位，由圖則可見花灑位置無浴屏分隔。
【本報訊】土瓜灣、九龍城至何文田一帶舊樓，近年成為發展商必爭之地，皆因重建成主打蚊型單位的牙籤樓，仍然有價有市。例如盧華家族部署下月推售的馬頭角單幢盤Ava55，四分之三單位不足300方呎，最細開放式僅166方呎，該類單位廁所內更不設浴屏。另大廈冇會所，管理費竟每呎4.5元。發展商昨日首度披露Ava55單位面積及平面圖，88伙住宅單位實用面積由166方呎到328方呎，間隔由開放式到兩房單位，當中一房及開放式單位佔75%，全部以開放式廚房設計，戶戶無露台或工作平台。
167呎單位不設浴屏
項目預計下月上載樓書並開售，定價參考何文田加多利軒，發展商盼「最好今年之內賣晒」。當中17樓至頂層的B室單位，167方呎開放式間隔，由圖則可見花灑位置無浴屏分隔，與新盤一般設計有異。發展商項目經理蔡仁輝承認，開放式單位不設淋浴間及浴屏，是希望令空間更鬆動。現場有記者直呼「咁（沖涼）咪成地水囉！」，蔡仁輝回應「有去水設備嘅。」發展商解釋，基於工資及日後維修考慮，項目不設會所，每呎管理費暫定約4.5元。區內其他單幢盤如迎豐、曉薈及喜築等，在有會所的情況下，管理費最多亦只是4元出頭。至於被發展商視作參考對象的何文田加多利軒，管理費同樣高達4.59元，但加多利軒至少設有獨立會所，面積逾二千呎，設施有20米長的戶外游泳池、池畔宴會廳、兒童遊樂室及健身室等。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161028/19814617
Ava 55 樓花期長達33個月
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GS(14)@2016-10-29 13:18:12【本報訊】投資者盧華家族旗下馬頭角啟德道55號新盤Ava55，昨上載樓書，預計關鍵日期為2019年7月31日，即是差不多33個月樓花期，繼黃大仙鑽嶺（去年8月開售）35個月樓花期後，另一個超逾30個月樓花項目。項目現時仍在拆樓階段，為單幢樓，每層4伙合共提供88伙，全盤的單位實用面積166至328方呎，由開放式至兩房，全部單位都是開放式廚房。一房佔約一半，開放式及兩房各佔四分一，當中B室面積166至167方呎，為全盤最細戶型的開放式單位。不過，單位的所用的家電都算有一定名氣，抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃都用上德國品牌Siemens；分體式冷氣用日本品牌大金；抽氣扇用日本品牌Panasonic；電熱水器則選用德國寶。至於洗衣機，A、C及D室都有，惟開放式B室沒有。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815578
加辣後首全新盤 AVA55沽40伙 首置客1363萬掃兩伙 慳辣稅逾150萬
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GS(14)@2016-11-12 05:25:23【明報專訊】港府突擊加辣主要是針對早前升勢過猛的細價樓，投資者盧華旗下主打迷你戶的馬頭角32個月樓花AVA55，成加辣後首個全新推售樓盤，昨晚首輪開售72伙，市場消息指，項目沽約40伙、佔可售單位逾五成半，以目前市况下已算不俗，其中更有首置客斥約1363萬元連購兩伙，因以一張合約簽約，不需繳付15%辣稅，即慳逾150萬元。
明報記者 林尚民、林可為
AVA55首輪開售72伙折實平均實呎1.9萬餘元，開售前接獲98張入票。負責項目獨家銷售的美聯住宅部行政總裁布少明（圓圖）稱，項目入票客中有兩成屬投資者；布續指，本月一手交投將明顯減少，料全月只約600至700宗成交，主要是因為辣招出台，及市場無大型新盤推售。
五組大手客入市
據銷售安排，AVA55昨晚先處理購買兩伙的大手客，之後散客才選購，據悉全晚錄得5組大手客入市。市場消息稱，最大手所涉及的成交金額為一名首置客以1363.5萬元連購22、26樓A室兩伙（實用面積同為328方呎2房戶、單位折實價687.9萬及675.6萬元），由於買家未擁物業兼用一張合約簽約，只需付3.75%基本稅款涉51萬元；相比需15%新辣稅涉204萬元，節省153萬元或75%。
買家借丈夫名入市慳稅51萬
另外，以約400萬元購入一伙開放式戶作投資的黃小姐表示，本身已持有一個單位，但今次以丈夫名義入市，故毋須付辣稅，意味只需付2.25%基本印花稅涉9萬元，比需要付15%辣稅60萬元，節省51萬元或85%。對辣招如何影響樓市，她表示不知道，並笑言「最重要自己唔使畀（辣稅）」。
NAPA買家1481萬掃2伙
此外，會德豐（0020）屯門掃管笏NAPA，透過招標售出1座7樓F室、5A座7樓B室，由同一組買家以1481.3萬元購入，以兩伙實用總面積1291方呎計、實呎1.14萬元，惟買家據悉不需付15%新辣稅。
樂天峯南區‧左岸再錄成交
個別豪宅續錄成交。合和（0054）跑馬地樂天峯，於上周加辣後才上載銷售安排的26樓B室，以4230萬元售出，實用1279方呎，實呎3.3萬元。據成交紀錄冊顯示，買家可獲發展商提供4.25%稅項津貼優惠涉逾190萬元。中海外（0688）上月初開售至今累沽接近80伙的鴨脷洲南區‧左岸，以4414萬元售出第1座8樓實用1870方呎A室、實呎2.36萬元，買家獲提供8.5%稅項津貼涉逾375萬元，消息指買家為港客。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0455&issue=20161112
首置客買Ava 55兩伙 慳69萬稅
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GS(14)@2016-11-12 05:39:29■Ava55昨晚開售72伙，成為加辣後首個開賣的全新樓盤。 陳海威攝
【本報訊】政府加辣徵稅一周，馬頭角單幢劏房盤Ava55昨晚開售72伙，成為加辣後首個開賣的全新樓盤，全晚料僅沽逾一半單位。惟辣招無礙買家大手掃貨，據悉有5組大手買家，其中4名「首次置業客」各掃兩伙，涉資最高逾1,363萬元，因用一張合約購入兩伙，料慳稅69萬元。
整體售出不足40伙
Ava55於上周三乘樓市大旺公佈首張價單，首批折實平均呎價約19,334元，較同區二手貴多達五成，最平單位折實296.8萬元。兩日後政府宣佈加辣，持有多過一個物業的本港居民，如再購住宅物業要劃一付重稅15%，但該盤仍在本周初加推，並於昨晚一次過開賣72伙。該盤累收近100票，超購僅0.4倍，最終只有約40組準買家到場。市場指，全晚售出不足40伙，僅逾可售單位一半。雖然銷情麻麻，惟仍有大手買家入市，最少有4名買家購入兩伙。消息指，大手買家全為「首次置業客」，只需付基本印花稅。最大手買家購入22及26樓A室兩伙兩房單位，涉資1,363.5萬元，以一份買賣合約購買，因屬「首次置業」，只需付約58萬元印花稅。如果並非以一份合約購入，則要繳稅逾127萬元，從中可少交69萬元稅款。
Ava55買家黃小姐利用未有物業的丈夫名義，斥400萬元購入開放式戶收租。她稱毋須付新辣稅，故對新辣招無感覺，「最緊要自己唔使畀」。其他新盤方面，屯門Napa以招標形式售出1座7樓F室及5A座7樓B室，由同一買家以1,481.3萬元購入，亦為「首次置業客」。合和實業（054）跑馬地樂天峯亦以4,050萬元沽出26樓B室。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830898
九龍城Ava 55 內櫳細 呎價高擁名校網優勢 樓花期逾兩年半
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GS(14)@2016-11-13 11:28:07■Ava55每層4伙，樓花期長達30多個月。
【新盤巡禮】九龍城Ava55的主要賣點是市區細碼盤，折實約300萬元低門檻可入場，以及坐擁小學41網的優勢，但老區環境非一般人可以接受，所在的啟德道老舊物業、建材舖、車房及地道食肆林立，對新樓的幻想與現實的環境可能有落差。物業另一焦點是憧憬未來港鐵沙中綫地利，惟現實是物業與最近的土瓜灣站距離約15分鐘步程。項目折實平均呎價逾1.9萬元，大幅高於同區半新廈，政府出招再加辣，未來樓市變數大，慎防高價入市他朝二手價難堅守。記者：溫潤潔攝影：李潤芳 陳東陽
物業發展商採用速戰速決策略，Ava55原址為啟德道49至55號舊樓，今年初才完成併購，地盤面積約4,400方呎，可建樓面約3.8萬方呎，6月獲屋宇署批出建築圖則，興建1幢24層高商住大廈，由於屬舊契項目，不受預售樓花同意書限制，11月就推出應市，樓花期長達超過32個月，入伙有排等。牙籤樓劏房盤當道，Ava55與過往同系盤一樣，主打袖珍單位，2至27樓，每層4伙，面積166至328方呎，間隔開放式至兩房，全部開放式廚房，但不同的是Ava55各戶無露台及工作平台，要擁有私人戶外空間，只有最低層連平台及頂層連天台。以開放式B室所附連的平台最小，面積55方呎，其餘A、C及D室平台316至992方呎，頂層4伙的天台面積由129至270方呎。
■客飯廳闊度約7呎，電視掛牆不放地櫃。
■睡房放一床一櫃，剩餘空間無多。
■小型廚房配細雪櫃，但洗衣機只予一及兩房戶。
開放式最細166呎
Ava55全數88伙，B室為開放式，只22伙，面積166至167方呎，內櫳的骰，大門靠邊，側旁是無窗的浴室，坐廁近廁門阻礙出入，裏面約20方呎，無企缸，只設花灑，淋浴必弄濕洗手盆櫃、坐廁及廁門，簡單定簡陋自行判斷。開放式廚房及客飯廳約共80方呎，廚房約5呎半長，工作枱面小，客飯廳兩壁有柱躉，欠工整。一房戶佔44伙，分佈C及D室，面積230至257方呎，客飯廳闊度約7呎，電視掛牆與梳化頗近，浴室於睡房內，以套房設計，房間約50方呎，夠放一床一櫃，浴室20餘方呎，好在有窗及附設半截浴屏的淋浴間。兩房戶佔22伙，分佈A室，面積328方呎，開放式廚房及客飯廳僅較一房戶大少少，兩房一大一細，細房約40方呎，地方淺窄，歸入客飯廳更實際，大房50餘方呎，浴室有齊基本設備，但屬黑廁設計。各戶向啟德道，低層望對面舊樓群，中高層望啟德發展區遠景，惟前方舊樓長遠有機會進行收購重建，發展區持續大興土木，令景觀存在變數。
■戶戶設落地窗屏，惟沒有露台及工作平台。
■細房空間有限，伸手可及兩壁。
■一及兩房浴室有淋浴間及半截玻璃屏。
管理費每呎4.5元
物業用料尚可，單位鋪地磚及木地腳線，選用日本大金分體式冷氣機，廚房選用德國西門子電器，包括抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃，但留意開放式B室不附送洗衣乾衣機，買家入住後自行洗衫，又或光顧洗衣店，每次磅洗花費數十元，小數怕長計，加重生活負擔。物業地下及一樓設商舖，無停車場，無會所，康樂設施欠奉，每呎管理費約4.5元，每戶約750至1,500元，並不便宜。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161113/19831564
AVA55五伙撻訂 共遭殺訂114萬
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GS(14)@2016-11-23 07:38:27【明報專訊】港府新推15%辣稅本月5日正式生效後，首個推出市場發售的全新樓盤、資深投資者盧華旗下公司發展的馬頭角迷你盤AVA55，據樓盤成交紀錄冊顯示，連環錄得5宗撻訂，是近期各新盤中，撻訂宗數最多的樓盤，相關買家估計合共遭發展商沒收約114萬元訂金。
料看淡後市腳軟離場
有市場人士估計，AVA55是新辣招出台後才發售的新盤，即買家入市前其實應「已計好數」，但依然撻訂離場，相信與承做按揭方面有困難有關，或因看淡後市「腳軟」寧願損失若干訂金而提早退場。
至於AVA55是次撻訂單位，包括20樓A室，20樓B室，22樓D室，6樓D室，及23樓B室，實用面積介乎167至328方呎，本月11至20日期間，原以350.4萬至667.6萬元售出，以5名買家各遭殺訂5%計，各涉遭沒收金額由17.5萬至33.3萬元不等，即5名買家合共遭發展商沒收114萬元。AVA55現時累售近50伙，佔項目單位總數88伙逾五成，即撻訂數量佔已售單位約一成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6267&issue=20161123
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