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雙模(1)-龍記(255)

今日要說的兩間模具股-億和(838)和龍記(255):

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080328/LTN20080328285_C.pdf

先說龍記(255)， 該公司公佈非常亮麗的業績，由於在河源的新廠落成，生產規模擴大，看來不太受原材料上升的影響，毛利率由50%，提升至接近60%，純利率由7%，升至 11%，盈利暴增100%，至3.08億元，每股盈利49.33仙，末期派息15仙，加中期派息8仙，全年共派23仙，以今天收市價3.6元計，市盈率 7.29倍，股息率6.39厘，絕對屬於工業股優秀的典範。

公司存貨、應收帳、應付帳較往年上升，一是生意好起來，銷售額上升，應付帳相應上升，一是貨賣不出去，錢收不回來，也找不了數以營業額看來，看來龍記屬於後者。

公司現金只得兩億多，是應付生意需要，但負債約6億，兩億為長，四億多為短，全部是無抵押的借款，看來銀行對其印象不俗，但在我們看來，估值要稍打折扣。

公司生意集中於中國，匯率風險低之餘，更能受惠於人民幣升值，使毛利率上升。

以下是他們對前景的描述。

展望

受到美國次按危機的影響，全球經濟環境前景不明朗和潛藏的風險増加。加上石油和原材料價格上升、運輸成本上調等因素，令中國通貨膨脹壓力加劇，影響中國內需市場增長。而中國推行的新政策如新勞動法和內外資企業兩稅合併等，亦增加國內企業勞工和稅務成本。面對市場的競爭及種種市場不利的因素，集團將面臨更大的挑戰。儘管如此，集團仍抱著積極審慎的態度，竭力減低經營風險，開創新的發展機遇。

中國經歷雪災及實施宏調，內需經濟有放緩跡象，但其市場發展空間仍然龐大，集團會繼續開拓新市場和新客戶群，以保持穩定的增長。隨 著中國經濟發展向內陸轉移，中國華中地區受惠於政府推出的優惠政策，製造行業正逐漸冒起，發展潛力龐大；集團會透過與四川、湖北省的代理商合作，協力發展 此崛起中的市場。集團亦非常看重中國華北市場，早已在天津市開設物流銷售點，貼近客戶所需和擴大市場覆蓋率，以迎接環渤海一帶的發展新機遇。相對來說，集 團在中國華南地區的發展基礎已相當穩固，但為迎接台灣三通的來臨，集團會進一步加強位於福建省的物流銷售點的營銷和配套服務，期待以最佳狀態來面對新商 機。而浙江省的民企發展日益穩健，對優質模架需求不斷增加，中國華東市場的發展潛力仍然可觀。集團一方面會致力提升其產品質量和服務質素，另一方面會密切 留意不同地域的市場變化和客戶需要而制定合宜的市場策略，以確保集團的競爭優勢和領導地位。

鑑 於歐元走勢強勁，歐洲各國紛紛到中國境內採購高質素產品，而集團提供之優質模架產品正切合所需。通過積極參與多個國際性的展覽會，集團的品牌在國際的知名 度日增，而中國境內的歐美產品製造商亦樂於優先採用集團產品以滿足其用家高品質的要求，由此可見，集團的產品質量已達致國際水平並具競爭優勢。

集 團會採取有效措施以監控成本和提升整體之營運效益，推動「精益生產、精益管理、優質服務」等理念，以期穩中求進，保持理想的業績。中國廣東省河源廠，新廠 已擴建完成並運作開始暢順，但會因應市場需要而不斷改進生產流程。集團會持續改進中國廣東省廣州廠及華東區的上海廠和台州廠的生產技術和管理系統，並精簡 人手和工序流程，以爭取更理想表現。至於海外廠房，包括日本、台灣、馬來西亞等，各廠會繼續緊守崗位，為當地客戶提供高質素的產品和增值服務，以保持集團 整體的競爭力和市場覆蓋率。

受 著鋼砂價格的大幅度調升影響，進口和國產模具鋼材價格仍有上升的趨勢，而預計鋼材價格會持續波動。集團會審慎制定有效的物料供應政策，以應對鋼材原料市場 的變化。由於勞工成本不斷上揚，集團會更致力管控營運成本，推行一套節省人力、時間及系統化的生產流程，加強員工的管理和技術知識，並培育員工之歸屬感， 建立高效益的團隊，務求達致「高品質、低成本」的生產和管理模式。

展望未來，整體的營商環境充滿著危機及商機，集團會抱著積極和正面的態度，迎接每一項挑戰。憑藉集團豐富的經驗和務實的作風，預計集團的業務仍將繼續保持健康的増長。

隱憂:摘自公告

在業務回顧年度內，生產所需的鋼材原料價格在下半年度，受到能源及進口鋼砂價格攀升的影響，相對於上半年度，鋼材價格不斷上漲。面對上調的鋼材原料價格，集團已適度地調整了產品售價以抵銷上升的原材料成本。



greatsoup:
公 司營業額預料會上升，但公司所用的原料價格上升，加上勞動法及其他生產所需的資源的價格也開始上升，可能導至成本上升，毛利率下跌，但受惠於公司的生意多 在中國，人民幣價格上升，由於這個原因，甚能提高其以港幣計算的利潤，於是兩相抵消，可能影響不太大，但是公司負債頗重，P/E約8倍也合理，在淡市間應 無太大上升空間，賣點只是它的派息。

惟一看重是這家公司的增長能否持續，如能持續上升20%，這個P/E倒也不太貴，但如果不能持續，看來這個價錢也不能持久，可待稍後股價下跌或公佈新業績時再作決定。

以下是他們的新聞:











2008-02-20 南方日報
河源：綠水青山成引資“名片” 破解科學發展難題② 環境優化之三





去 年一家外企計劃投資3.5億美元把珠三角的電子印刷線路板廠轉移到河源，如果這家企業建成投產，對當地利稅貢獻可達1億元以上。但河源市環保部門對該項目 進行環保評估後，推算出該企業每天的廢水排放量在3000至4000立方米，大大高出河源的環境容量。這家企業因此被果斷地拒之門外。


珠三角二三十家電鍍、漂染企業想整體搬遷進來，也因環保問題遭拒絕。據不完全統計，2004年以來，河源市拒絕了準備到河源投資可能涉及污染的企業200多家，總投資額達300多億元。


要“金山銀山”還是“綠水青山”?


河源是廣東欠發達地區，幾年前全市人均GDP和財政收入在全省處於“後無追兵”的位置。進入新世紀以來，珠三角產業大規模轉移看中了河源這塊未開墾的處女地，河源也迎來了一輪投資熱潮。


搞 工業避不了污染，但河源又是東江源頭，河源市域面積87%屬於東江流域，擁有新豐江和楓樹壩兩大水庫，是東莞、深圳、廣州和香港等城市生活飲用水源地，處 於環境保護敏感地帶，保護環境壓力大。是要“金山銀山”還是要“綠水青山”擺在了河源領導班子的面前。市長劉小華說，正確處理經濟發展與環境保護的關系經 濟才能可持續發展，河源明確提出“既要金山銀山，更要綠水青山”。


於是河源在承接珠三角產業轉移的過程中，進行產業選擇，招商選資，提高准入門檻，着力發展零排放的產業，如手機、光學眼鏡產業、鐘錶產業、以水資源為原料的淨水產業、生態農林產業基地等，或是有少量污染，但可控可治理並達到排放標準的產業。


事 實證明，提高環保准入門檻，對河源市招商引資不僅沒有負面影響，相反卻成為打響生態品牌的好招數。如河源高新技術開發區對企業入駐環保要求嚴，一些對環境 要求高的電子元器件、食品等企業紛紛入駐。農夫山泉、龍記集團、紅發集團等一大批知名上市企業紛紛到河源“搶灘”，法國薩基姆等世界500強企業也到河源 落戶。


避免污染走新型工業化道路


“不搞工業經濟永遠落後，許多人認為工業是迴避不了污染的，但是世界工業發展到今天人類有了更多方法治理和避免污染，其實只要我們走新型工業化道路，綠水青山也可以造就‘金山銀山’。”劉小華說。


在經濟發展過程中，河源統籌兼顧，堅定不移地走“園區式、用地省、低污染、好效益”的新型工業化道路。河源市“一區六園”(市高新技術開發區和五縣一區工業園)是發展縣域經濟、承接珠三角產業轉移的主戰場。


據 瞭解，目前全市“一區六園”中，中山(河源)產業轉移工業園首期工程、和平(福和)產業轉移工業園首期工程、深圳羅湖(源城)產業轉移工業園首期工程環評 文件已通過省環保局審批。工業園新上項目基本都落實了環評和環保“三同時”製度，其中市區、紫金縣、龍川縣和東源縣的工業園區新上項目環評和“三同時”執 行率均達98%以上。


綠水青山造就了“金山銀山”。2007年河源市生產總值同比增長21%，地方財政一般預算收入同比增長20%。生態環 境保持良好，全市江河水質常年保持國家地表水Ⅰ—Ⅱ類標準，萬綠湖被中國食品工業協會授予“中國優質飲用水資源開發基地”稱號，空氣質量常年保持一級水 平，森林覆蓋率高達70%。連續四年在全省環境質量考核和珠江綜合整治考核中獲得雙優秀，是首批5個“全國生態環境保護最佳範例”之一。


本報記者劉茜


通訊員謝文豐黃少立








2007-07-02












模具標准件范圍不斷擴展





模具標准件適應社會化大批量專業化生產的需要，品種不斷增多。與此同時，熱流道標准化供應漸漸成為行業不可忽視的一個重要組成部分。


傳統模具標准件產需注塑模架


中國注塑模架生產廠家眾多，估計全國共有４０家以上，其中大多數年生產量不足千套，有萬套能力以上的企業不到１０家，其中龍記集團公司、東莞明利鋼材模 具制品有限公司、德勝公司及廣東順德新強盛模具公司的生產規模屬于第一方陣，每家企業注塑模架年產值都超過億元（人民幣，下同），有的可達几億元。蘇州中 村重工鋼模公司、深圳南方模具廠、深圳興龍華實業公司、深圳市興龍機械模具有限公司、昆山中大模架有限公司等屬第二方陣，注塑模架年產值超過１０００萬 元。這兩個方陣共１０多家企業注塑模架年產值可達２０多億元，占全國總產量的９０％以上。按需要來說，目前全國約需注塑模架３０多億元。但是國內市場并未 達到這個規模，這主要是注塑模架自產自配比例較高和出口較多。中國北方和廣大的中西部地區，由于專業化程度較低和歷史原因造成的一些陳舊觀念至今尚未根本 改變，因此模具生產單位所需的注塑模架大多數仍自產自配而很少外購。目前注塑模架的市場主要集中在珠江三角洲，其次是長江三角洲地區﹔就省份而言，以廣東 最為集中，其次是浙江、江蘇、上海、山東。


由于模具用戶對模具生產周期的要求愈來愈短，因此生產大中型注塑模架的企業已開始往預挖型腔和打深孔等深加工方向發展，現在已取得良好效果。


推杆推管


由于工藝復雜和價格低廉，因此推杆推管的專業化生產在眾多的模具標准件中做得最好，其使用覆蓋率也几乎達到１００％。日資盤起工業（大連）有限公司是中 國生產推杆推管最大的企業，產品質量上乘，價格昂貴，大量出口。廣州實力模具標准件公司目前具有年產３０００萬支的能力，是內資企業中規模最大、生產的推 杆推管品種規格及檔次較多的企業，可以滿足不同層次的需要，部分成品出口。廣州市東華模具推杆廠、增城富強模具實業有限公司、安徽利達模具標准公司、天津 河東區振華模具標准件廠和天津恭華模具標准件有限公司已有年產１０００萬支左右的能力。上述７家企業的產量約占全國總量的８０％，推杆推管市場產需基本平 衡。生產企業已注意到改進工藝、增加品種、提高產品質量和檔次以及進一步發展專業化生產的重要性，特別是名列前茅的几家企業，都正在設法用先進工藝進行技 朮改造來提高競爭能力。


除了上述的冷沖模架、注塑模架和推杆推管之外，彈性元件使用覆蓋率也很高，几近１００％。然而，其中的氣彈簧 （如氮氣缸）基本上都是進口，國內尚無標准，正在試制之中。此外，模板模塊、導向件、標准凸凹模、澆口套等十四項模具標准件國內也有一些企業生產，但品種 規格少，使用覆蓋率低，自產自用的多。


熱流道模具標准化


對熱流道生產來講，特別是與傳統的冷流道相比，成本和交貨時間無疑顯得更加重要。


隨著技朮的進步，無論是生產、加工還是訂單處理，都為几乎完全可定制熱流道系統的生產實現降低成本和快速交貨提供了可能。過去，無數的變量使熱流道設計 自動化軟件非常低效、無效并且難以維護。通過限制模架尺寸以及熱流道與模具的相關尺寸的標准化，使設計自動化成為現實。最近，赫斯基公司推出全新的可配置 的熱流道系統，使產品從設計到建造完成的周期縮短到３－５周，這樣的交貨期在原來單純定制化的系統下是難以想象的。而且熱流道的價格也有大幅度降低。而這 一切，都得益于組成系統的大多數部件的標准化。


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新地王“抢跑”：民企抱团255亿夺标


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-23/158977.html


40分钟，48次举牌，255亿天价，中国“地王”总价纪录再次被刷新。

12月22日，由在港上市的富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）组成的民营地产开发商联合体，从保利地产（600048.SH）联合体和中信地产的央企夹击中以“黑马”姿态杀出，抢下了广州亚运城地块。

该地块位于广州番禺区，涵盖15块土地，包括总建筑面积为86万平方米的已建成物业和未开发的365万平方米土地。这一巨幅地块被认为是广州最后一块战略用地。

但“新地王”的诞生难言生逢其时。就在一周前的14日，国务院常务会议明确提出旨在促进房地产市场健康发展的“国四条”，要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。而其间，多部委纷纷出台税收、土地等调控政策。

不过，“新地王”已经“抢跑”了这些调控政策。

有开发商12月21日透露，广州市政府明确要求倘若数家开发商联手拍下地块，必须成立项目公司开发建设，不允许拿地后再分割开发；另外，6年的开发周期中，各方股权比例必须稳定，股权变更或增加新股东都将面临高额的转让交易税。

记者看到的项目整体出让合同显示，广州市国土资源和房屋管理局明确要求乙方必须在12月25日之前支付40%的土地出让款，也即是102亿；尾款则于两年内分两次结清。

而根据国土资源部的最新政策，商品住宅用地的宗地出让面积大城市上限为20万平方米；12月17日，财政部等五部委联合规定则要求，开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，土地出让金首付比例界定在50%。

广州市国土房管局人士在竞拍现场解释称，亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台，因此支付方式仍然按照合同约定执行。

不愿具名的深圳大型券商地产行业分析师在获悉本次结果后表示，虽然在调控过高房价上中央出台了一系列“点对点”的刹车措施，但是中央与地方政府的统筹、协调机制依然缺失，“本轮调控实际效果还要观察。”

民企“夺食”央企

广州亚运城地块起拍价165亿元，已经远超此前国内总价最高的地王——73亿元的北辰长沙地块。但看似疯狂的背后，几家竞拍者各有算盘。

竞拍的三路人马分别是：具有央企背景的中信地产，由富力、雅居乐、碧桂园组成的在港上市民企联合体，以及由保利集团、万科集团、中海地产组建的国企联合体。

竞拍伊始，广州市国土房管局就临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元，这引发现场一片惊叹。

中信地产在率先开出了180亿的报价后，便出人意料地偃旗息鼓，此后便是两个联合体的轮番竞价。当竞价飙升至236亿时，富力联合体要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度，拍卖师随后妥协，将增价幅度从2亿下调至1亿元。

当竞价超过250亿后，本报记者看见保利团队现场耳语商量，更有人士现场致电，随后万科一位人士做了一个抬手姿势后，举牌人士勉强加价至254亿。富力团队再度埋首商议后出价255亿，保利方举牌人士无奈摆手，示意退出。

民企联合体的胜出，颇在预料之外。此前，坊间盛传广州市政府早已内定保利地产，仅是为了平衡各方利益才会选择联合开发。这一消息随后遭到广州市国土房管局以及当事方的驳斥，声称这是竞争对手的策略。

甚至在竞拍之前的12月21日，亦有开发商曾对本报记者透露，考虑到中信地产上市的预期，该公司对这一地块势在必得，认为在250亿的价格范围内都是可接受的。

种种风声，加之央企此前高价拿地的热情，使得市场普遍研判，单枪匹马参战的中信地产以及保利牵头的国企联合体胜算最大。

富力华南区总经理朱荣斌在竞拍结束后很是乐观，他告诉记者，由于亚运城地块规模太大，富力、雅居乐、碧桂园三家在港上市的广东本土企业破天荒地走到了一起。“最终价格并没有超出我们之前所设定的底线。”他说，三家公司在竞拍前已经就此充分商议过。

这个类似于综合开发的项目，会以住宅物业为主，容积率高达7，为高层住宅，“该项目能够产生多少利润还很难讲。”富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者，开发这个项目，三家公司会组成一个项目公司，项目公司的股权按照1/3的比例均衡分配，团队的管理层人员也会均衡分配。

而 保利地产总经理宋广菊在接受本报记者电话专访时表示，对此次拍卖不准备做任何的评论。但是言谈之中仍然有说有笑，未有落寞的情绪。联系到之前最大的热门中 信地产作壁上观，万科董事长王石表示“已经做好了地产泡沫破灭的准备。”国资背景的开发商似乎对未来市场走势难言乐观。

地方“抢跑”中央调控？

255亿元的天价远超市场预期。广州市国土房管局在竞拍后公布的保密底价也仅为175亿。这一保密底价由官方交由专业估价机构估算，并经集体决策敲定。

记 者获悉的一份广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告测算，当亚运城地块的土地出让价格达到250亿时，开发商销售的净利润率仅为 17.84%。该公司分析师表示，255亿元的价格太高，保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元，远远高出当前该地块8000元/ 平方米左右的周边均价。

“就连向来以高地价拿地著称的国企们都放弃了，由此可见价格有多高。”该人士感叹。

而记者看到的出让合同中，广州市国土房管局明确约定竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款，也即是102亿元；尾款则要求分两次结清，分别要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前结清各30%。

但这一合同条款乃至本次出让土地的规模，其实都不符合近期中央出台的一系列调控过高房价的政策。

11月前后，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米。这一限地令下，广州市仍然坚持将亚运城地块捆绑竞拍。

合 富辉煌首席分析师黎文22日对本报记者分析说，这可能是打了个“时间差”，亚运城地块的出让先于国家政策的出台。另外由于涉及亚运会，这一地块身份特殊。 而广州市国土房管局人士解释，整体拍卖才能不削弱地块市场价值，亦担心分拆出让会发生众多开发商无序开发，影响亚运城整体规划。

而财政部等于12月17日下发《关于进一步加强土地收支管理的通知》，明确要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳，特殊情况必须在2年内缴纳，首付不得低于50%。

广 州市国土房管局人士在竞拍现场解释称，亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台，因此支付方式仍按合同约定执行。她说，一直以来，广州在土地出让的管理上颇 为严格、规范，绝大多数土地出让金都是在成交后的60天内一次性缴清，只有个别总价高地块才出现分期缴付的情况，且首付比例一般都不低于50%。

在业内人士看来，“新地王”诞生颇有抢跑中央调控之意，因为地方政府对于“土地财政”的依赖并不是个秘密。

广 州市社科院科研处处长彭澎说，广州市今年的土地出让十分迫切，“年初制定的指标，还差很多，这次亚运城地块推出后，才算基本完成。”根据计划，今年广州普 通商品住宅用地的供应计划约为250万平方米，广州市国土房管局副局长黄文波早前曾透露，前三季度广州出让的住宅用地面积约为48万平方米，仅占全年计划 的19.2%。

富力们再赌6年预期

如何在3天内缴纳102亿，已经成为三家民企马上需要面对的压力。

富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者，“我们三家联手，资金是没有问题的。”这源于2009年房地产市场价量齐升给开发商带来的丰厚现金流，以及三家公司此前在港多次的融资。

富 力前三季的合同销售总额185.8亿元，完成了全年销售目标230亿元的80.8%。根据香港联交所公告，9月30日富力地产55亿元公司债正式获证监会 核准。同时富力还有回归A股的融资预期。据碧桂园中报显示，其上半年现金存量达48.55亿元，负债比仅35.7%，公司还在10月份连续两次债券融资， 先发行了2014年到期的3亿美元优先票据，估计所得款为2.947亿美元，再发7500万美元于2014年到期的全球债。雅居乐在10月底也宣布拟进行 总额为4亿美元的国际发售一次性还款保证优先票据，年限为7年。

而彭澎分析称，考虑到有86万平方米的已建成住宅，只要尽快销售，还可以有90亿左右的资金可以回笼。不过根据出让合同，这部分住宅的预售期在2010年7月前后，具体时间要待亚组委的安排。

上述经纬地产分析师认为，既有的8000套左右的住宅销售并不容易。可资对比的是，广州连续两年的销售冠军碧桂园年销售最高纪录也就是4000多套，按此估算，这8000套住宅至少要销售2-3年。

需要留意的是，合同中约定的开发周期是6年，上述人士分析，按照正常的销售节奏，亚运城的整个投资周期将高达12年，“富力们赌的实际上是一个长期预期。”

但在2007年，很多地产开发商也曾经有过“拿地王、赌升值”的预期，结果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及没收保证金的消息。这之间的2008年，富力更是经受过现金流枯竭、资金链险些断裂的险境。

当日，三家公司在港股表现正常，富力地产收于13.38港元，微跌0.45%；雅居乐收于10.64港元，涨2.50%；碧桂园收于2.82港元，跌0.70%。
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255亿地王之争


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-24/159150.html


12月22日下午，广州亚运城项目用地（含已建成物业）整体挂牌出让。经过现场竞价，由广州富力地产股份有限公司、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、威泉集团有限公司、翘威国际有限公司、宇时投资有限公司组成的联合体以255亿元成功竞得。

国 泰君安港股地产分析师姚峣指出，按照联合体的组合来看，富力占据大头，或有40%左右的股份。项目总价太高，会对资金链有很大压力。据分析，三家开发商亚 运城每年开发费用80亿-100亿之间。以255亿总价算，富力在未来1-2年要承担过百亿元费用。国泰君安分析，如果进展顺利项目毛利可达20%左右， 盈利空间在80亿-100亿左右。

上市房企融资压力大增

富力目前可用现金流在120亿以内，拿 下这个项目首先就要分摊40亿-50亿首付款，加上后续开发费用和销售费用，压力很明显，这就更要加快其A股上市的进度，而一旦A股成功上市，又会分摊其 总股本，每股收益摊薄，削弱每股盈利能力，将会影响该股两边市场估值。据2009年中报显示，富力的负载率为110%；雅居乐地产37.1%；碧桂园地产 为35.7%。

香港股评人黄德几认为，富力地产的负债率比碧桂园和雅居乐稍逊。尽管项目吸引庞大外汇收入的前景利好摆在了眼前，不排除股价 会有小幅反弹，但明年信贷政策不明朗，明年股市仍然是整固期。尤其是富力在发A摊薄效应之下，投资者对其长期盈利预期将不会看好。项目的巨大资金占比，导 致三家内房股要进行大额融资，例如发中长期债券。前两个月多家内房股上市，就是预计明年信贷政策将不如2009年宽松而乘机圈钱，力保明年发展资金到位。

联交所数据显示，富力地产于12月16日，获瑞银场内增持967949股H股，每股平均价13.817元，涉资1337.4万元。

越秀城建地产营销中心副总监伍岳峰认为，“在资金投入较大的项目上，开发商已经有结盟开发的趋势，形成既是对手也是朋友的竞争格局，未来广州甚至全国都有可能进入地产战略联盟时代。”

“楼 面地价5000多元/平方米，成本大概要8000元/平方米，要卖10000元/平方米以上才有利润。”伍岳峰认为，“后期开发不会有问题，三家房企都是 有经验有实力的。但项目距离市区与花都差不多，广州消费者的心理距离还是远了点。”伍岳峰分析，两三年后看项目后期配套设施是否齐备，而且看联合体采取共 同开发还是分区开发的模式，分片开发风格不一样，共同开发效率慢，按照三家开发商的风格来看，分区开发几率较大。

广州市亿信房地产土地评估 有限公司估价师林金萍匡算，亚运城土地成本加上营业税企业所得税等，都要上万，因此单价要卖一万多才有钱赚。“还不如去花都买地。”林指出，亚运城今后要 做小镇模式，项目销售只能靠周边的客户，售价就不会拉高，而港澳投资性买家在广州的选择很多，不一定要在这个区域投资。

目前亚运城周边只有一个在售项 目，毛坯均价7000-8000元/平方米。据透露，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区 每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。

广州未来两年供应量骤增

林金萍认为，未来两年市区供应量上来的话，房价上升空间很有限，郊区项目风险就会增加。加上保障房政策近两年的加紧实施，明年续推保障房3万套，未来两年市区供应量将大幅上涨。

而 此次恒大合生创展等公司没有参与，一是资金占比问题，二是旗下土地储备足够未来3-5年开发。还有一个更重要的原因，就是广州市政府今年十月出台了三旧改 造政策，广州多家开发商迅速介入城中村改造项目。今年7月份，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议时透露，广州将在今后5年内全面改造一批“城中 村”，10年内基本完成全市138个登记在册的“城中村”整治改造。目前已有猎德村、同和村和琶洲村，采取了引进开发商建设改造的模式进行。接下来，城市 中轴线周边的城中村将率先改造。

合生创展近一两年都没有进入土地市场，而是介入了海珠区多个城中村改造项目。记者据可靠渠道获悉，新鸿基地产将在佛山禅城南石地区圈下大幅地块。业内人士如此分析，在亚运城项目的决策上，只能说明每个公司发展规划不一样，对项目未来销售预期也不一样。

事 实上，富力、雅居乐、碧桂园在广州的土地储备已开发得差不多了，尤其是富力，其华南区总经理朱荣斌透露明年广州公司的销售占比很大，大约30%左右，因此 富力广州地区土地储备压力更大，今年除了与广州市同和实业公司签订《合作改造同和‘城中村’项目框架协议书》外，还介入了杨箕村的旧城改造。

而保利今年在省外二线城市储备了不少地，今年还拿下琶洲城中村项目，并有意介入冼村旧城改造。2008年，受影响比较明显的各大民企，去年富力拍了佛山地王后，也在今年办理了退地。相比之下，两个联合体拿地的积极性很明显就有了差距。

255 亿地价也是这轮地产复苏或泡沫的一个高潮，三家房企的压力来自于明年商品房销售价格高点回落的风险。一份来自国泰君安证券的分析报告显示，为了维护社会稳 定，国务院已决定抑制部分城市房价的过快上涨。基于不断紧缩的政策及下降的销售面积，2010下半年起房价或将全面下跌。预计深圳和广州楼市将在2010 下半年率先调整。由于消费者的负面心理预期及相对紧缩的货币政策，预计上海及北京房价于2010下半年至2011年将下降15%（比2009年水平）。



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255億天價搶地狼胎發展商撲水續命

2010-04-29  NM




中央調控樓市的決心，可謂銳不可 擋。在短短一個月間，已一口氣耍出九招狠辣連環拳，打擊炒樓，而且一招比一招狠，其中以購買第二套房要付五成以上首期，以及第三套房不作貸款，最擊中炒家 要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢，國內房地產商，更心知不妙，趕緊在樓市冰河期前儲糧。

其中最「狼狽」者，要數這兩週分 別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂，以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中，中央推出「國四條」，溫總當時表明要抑制 投機，並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企，卻一於無有怕，在「國四條」出台後八日，聯手以天價二百五十五 億元人民幣（下同）投得位於番禺的廣州亞運城地皮，風頭一時無兩，簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後，這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。

市 場中人都始料不及最近一個月，中央的打壓政策恍如連環拳般，令發展商「企都企唔穩」。本月二日，財政部率先宣布，若多人合資買樓，只要其中一人有購房紀 錄，便不能享有首套房優惠；五日後，發改委透露要增加普通住房供應；以至前週更一連出四招，而且招招「毒辣」，包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高 地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥，矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗，為嚴防樓市寒冬再次到來，內房發展商不得不 緊急戒備。

在香港上市的內房股，抽水潮在這兩個星期就密集式展開：先是恒大地產以十三釐高息，向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據； 繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據；緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據；再者是去年底才剛上市的佳兆業，亦以高達十三釐的息 口發三點五億美元優先票據。市場傳言，上市不到五個月的半新股龍湖地產，也在籌組銀團貸款。

在眾多抽水公司中，雅居樂及碧桂園形勢比較險 峻，事關去年底，這兩公司才與另一內房股富力地產，聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘，因以H股形式上市，未能在海 外市場抽水，連發行美元票據的招數也「無得出」。

拍賣史上最高價

位於廣州番禺區的亞運城，是今年亞洲運動會的一項超大型工 程，佔地極大，達二百六十四萬平方米，約等於十四個維多利亞公園，總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內，已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等 合共八千多個單位，另外還有十四塊未開發的用地。

去年十二月亞運城競投時，標價最初是一百六十五億元，其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財 團，與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地，十幾口價後，保利財團不再舉牌，最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地，折合樓面地價為每平方米五 千八百元。

二百五十五億元，是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄！事後富力地產華南區總經理朱榮斌，被問到三間公司如何分配亞運城項目時，只 意氣風發表示：「今天才碰到蛋糕，最後會怎麼吃，以後再說！」

記者上週五到廣州亞運城視察，位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城，四周被鄉村包 圍，「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往，要選乘地鐵四號線，坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小 時，沿路並沒有指示牌，周圍的馬路亦只有少量的交通告示，車輛橫衝直撞，儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度，就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提 供確實位置。

富力、雅居樂和碧桂園，各佔項目約三成三股權，這三間民企都是於廣州起家，其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉，因為早年在中山、 番禺起的樓房，都是港人北上玩樂的度假勝地，近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而，這三家公司現時的淨資產值，分別只是百多二百億元，亞運城的地 價，已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多！擺到明蛇吞象，消化能力成疑。

短錢冚長債

「內地的房產商，由來都是向銀行借 短錢支持日常營運開支；向銀行借錢就算有房產做抵押，貸款年期都只有一年，唯有不斷借，不斷冚（債）。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一 年內需償還銀行借貸，分別是三十二億及二十二億元，各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」，碧桂園於○八年已發了五億美 元可換股債券；去年九月，又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據，又向一間財務機構 融資一億五千萬美元。到今個月中，中央連環拳出招，兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息，係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在 內地發展，搏人民幣升值後將來變相還少啲，但一樣有風險。」一名分析員說。

除了付高息借錢外，雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞 蛋，雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年，單是海南島銷售額達二十點四億，亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南 項目百分之三十，以四十一億售予大摩撲水，若分拆其海南業務上市，估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中 心，要乘一個鐘頭車，不過，由於一個「旅遊島」概念，令全國的人在中央打壓前，都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說，清水灣第一期六百多個單位，要 一年後才交樓，售價二、三百萬（人民幣）至八百多萬（人民幣），早前於四個小時內全部賣出，他說：「現在真的一個單位都沒有了。」

提早推盤 急撲水

三間內房股中，以富力的財政較弱，公司去年賺二十九億，但給予銀行的貸款利息已達十三億元，而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途 徑也比其他公司少，摩根大通地產分析員魏志鴻說：「富力○五年上市時，是以民企身份作H股（國企股）上市的，但H股不可發美金債，所以只能在內地搵資金， 融資渠道相對其他民企為少；在內地新政策下，影響便較大。」富力一直醞釀在內地A股上市，但未能成事，唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債 券，以解燃眉之急。

現時雅居樂、碧桂園和富力地產，已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期，市場透露亦籌借了八十億元建築貸款，但第二 期、共七十六億元的地價，根據合約條文，要在今年底支付（最後三成地價在明年底前支付）。項目按規定要在六年內分期完成，並且於明年一月尾傷殘亞運會完結 後二十四個月內開工，否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村，已由政府建好，並併入整個亞運城項目招標， 即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好，住宅會待今年底亞運會後才銷售，但地產代理行都收到消息，會在年中預售，亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角 房博會，亞運城的模型提前在場內展銷，似要急推首批共二千個單位套現。

已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅，面積由八十平方米至一百二十 平方米不等，而最少過百平方米的技術官員村前臨江景，記者從天台能環視整個亞運城，更可遠眺蓮花山旅遊區，屬豪宅級，預計可以每平方米九千元銷售，讓發展 商套現十六億，但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說，要「一Q清袋」極具難度：「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房，發展商要一次過將幾千 個單位放出來，會『隊冧』廣州樓市，慢慢賣又可能要賣好耐，這就不可以即時大幅套現，可謂進退兩難。」市場傳聞，具軍方背景的中信集團，及實力較雄厚的世 茂房地產，會加入亞運城項目，為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。

一線城市迅速回軟

這類股權、土地洗牌的情況，將來料陸續出 現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市，發現樓市已急速回軟。在海南島，樓市已進入停戰狀態，在海南富力灣現場所見，只有十數人睇樓，記者向 售樓職員說想買一個一千萬的別墅，問她可否做貸款，她無奈地指：「你有現金嗎？公司說不可以再做貸款，我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單 位：「如果你和你的家人，一共已擁有三個單位，那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續，你一定要在兩年後拿到房產證，才可以轉讓。其實你最好 五年後才賣，因為五年內轉賣，交稅要百入之三十到六十，並不划算。現在都說長線投資，兩年後這裡有鐵路可到達，酒店蓋好，會所會弄好，價錢一定比現在升很 多倍！」

而向為「炒家樂園」的上海，在中央連串政策打擊下，半個月來二手成交急跌逾六成。其中，上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤，包括瑞安集團 旗下的翠湖天地，以及世茂集團旗下的濱江花園，成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交，濱江花園單係四月上半月已有三十三單，但政策一出，即時無成 交。」上海中原地產副總經理呂尚倫（Alan）說。這次政府出招之猛，是歷來之最，令市場措手不及，多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦 東樓盤——江臨天下一個單位，用作自住，俾咗二十萬訂，政策一出，即刻話唔要，雖然業主肯減價十萬，最後都撻咗訂，買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海 中原地產另一副總經理李錦德（Peter）表示，撻訂的客戶中，亦有不少原是首次置業的，但因曾聯名和家人一起供樓，在政策出台後，變成購買第二套房，首 期付款由三成急升至五成，因負擔不起而被迫撻訂。

廣州深圳水盡鵝飛

在廣州市的天河區，平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多 元不等，而近年當炒的珠江新城，每平方米售價由兩萬多元起，近月成交已見淡靜，中原地產經紀陳世贊說：「近年投資者開始炒鄉郊，但那邊不像城市咁，並無支 持位，個市冧就死先。自中央推出多個政策後，本月成交只有上年每月平均的一半左右，相當慘淡。大家都在觀望，業主唔降價，投資者唔敢入貨，我哋少好多生 意，聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。

在現時二手樓轉為淡靜，開始出現減價下，一名內地發展商管理層預期，今年下半年便會開 始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況，不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產，上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份，一月底時又認 購一億五千萬美元票據；到恒大前星期的六億美元優先票據，亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園，○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認 購；主席楊國強前年想收購TVB，四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔『舌累』骨」的大耳窿，將拭目以待。

中央連環拳招招 到肉

單是四月份，中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市，發展商不想坐以待斃，只好見招拆招。



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Airbnb靠房屋短租做到255億美元後，我們還能“分享”什麽？

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0702/150126.html

黑馬說：Airbnb要來中國了？至少它自己透露要主攻亞洲市場了。姑且不論它的短租模式是否能服中國水土，但我們至少值得好好琢磨一下它的“分享經濟”理念。看看它是怎樣從起家的“三個氣墊床+早餐”做到全球第三大估值初創公司的，在這個只屬於我們這個時代的瘋狂投資故事背後，我們還有哪些東西可以“分享”？
 
文 |i黑馬  吳丹  
 

7年的時間，Airbnb的融資進入第七輪，估值達到令人咋舌的255億美金。而本輪總額為15億的融資中，有兩家中國機構赫然在列：寬帶資本和高瓴資本。有媒體指出，早些時進入的紅杉和寬帶正醞釀著協助Airbnb進入中國的計劃，或許同為分享經濟鼻祖的Uber在中國勢頭良好讓他們看到了希望：是時候了嗎？


從“三個氣墊床+早餐”開始的起家史

這家全球第三大估值的初創公司在中國並不那麽有名，只是在“世界那麽大”橫掃屏幕之下，我們才偶爾會在朋友圈看到這個奇怪的英文單詞，空氣旅館？——真有媒體人這麽叫它。顯然，在它正式進入中國市場前，我們需要對它的創始人多一點點的了解，畢竟他們有趣的創業故事在矽谷流傳至今。
 
說明: C:\Users\dan
“氣墊床和早餐”公司，Airbnb的故事起源於此
 
Airbed and breakfast，這是Airbnd最早的名稱，翻譯成中文就是：氣墊床和早餐——你沒看錯，Airbnb最早就是一個房東提供氣墊床和早餐，用戶在線預定房間的網站，現在這個看起來很樸實的創業項目已經發展成為全球最大的民宿預定平臺，為190個國家，34000個城市的居民提供服務，超過100萬的房源——這意味著他們的用戶遍布全球，每天都有大量的遊客住在他們素未謀面的房東家里，在網站個人信用頁面上也可以看到，大量的中國人在海外遊時也會選擇入住Airbnb，中國的年輕人也開始在這個平臺上出租他們位於上海、北京、香港等地的房屋。
 
而就在6月28日E輪投資結束後，Airbnb的估值達到255億美金。它驚人的發展速度引起媒體大量報道，在維基網站上，包括福布斯、華爾街日報、Techcrunch在內的海外主流媒體對他們的報道總計148篇。其中有一篇引人註明的標題為：三個舊金山的80後，怎麽就成了億萬富豪？
 
“為什麽共享經濟會到來？大範圍的制造時代過去了，共享時代悄然來臨。” 主要創始人、CEO Brian Chesky在接受媒體采訪時這麽說。
 
255億美元，Airbnb的高估值會是泡沫的產物嗎？不如來看看它到底滿足了哪些人的什麽需求。
 
2008年，居於舊金山的兩個年輕人Brian和Joe剛剛畢業，工作一段時間又辭職，交房租的問題很快迫在眉睫。這時他們發現一個商機：近期前來舊金山參加工業設計大會的人非常多，而本城的旅館開始不夠用，就這樣，他們想到出租自己的房租給遊客住，當時他們的想法是：三個氣墊床加一頓免費的早餐。
 
說明: C:\Users\dan
我們的屋里有三處空間可以出租！（圖為創始人在舊金山最初的住所）
 
 
居然真的有人來住。
 
Joe Gebbia後來在一則回憶往事的視頻上放上他們的照片，並認真讀出他們的名字：Kat，Amol，Michael。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb最早的三位租客
 
 
這三個人付了每人每晚80美元的錢給兩位創始人，賺到錢的Brian和Joe開始動起了腦筋。他們決定把這個當做創業項目，好好幹一把。他們叫來畢業於哈佛，讀高中就把自己開發的軟件賣到世界各地的高個前室友Nathan Blecharczyk，他是個聰明的IT工程師，這個三人創始團隊一直持續至今。前不久，某視頻網站發布他們親自做的圖說簡史，幻燈片上寫著他們認為自己“發現了傳統旅館的不足之處。”
 
大量商業評論指向一個共識：Airbnb是高價旅館和低價沙發客（couch surfing）之間的一個選擇。而當這種旅館還能提供一種聽起來“有熟悉又溫馨”的居住體驗時，人們的確願意嘗試一種全新的居住方式。
 
但Airbnb發展初期可沒得到什麽認可，他們一度靠賣麥片硬撐著公司的發展。但這一點都不頂用，而接下來的日子里，三個人每天都吃麥片——他們賣剩下的。
 
 
說明: C:\Users\dan
兩位設計師創始人做的高逼格競選麥片
 
這個麥片的典故後來發揚光大，它們進了Airbnb最新的辦公區，也進了投資人Fred Wilson的辦公室——他曾大罵這個項目，說絕對幹不成。現在Fred用這個來提醒自己，也告誡同行“我是怎麽錯過投資Airbnb”的，有點“心中永遠的痛”的意思。
 
終於，一次和投資人Paul Graham的晚餐改變了Airbnb窮苦的命運，這是一段被Brian稱為低潮的日子，如果他們接受中國媒體采訪，雜誌上或許會有這麽一句話“聊完他們早期艱辛的創業史後，Brian的眼角濕潤了。”
 
他們獲得的第一筆投資是2萬美元，來自Y Combinatior，一家創業孵化器。他們也終於把“氣墊床和早餐”改成了“Airbnb”這個六字母的自創單詞。
 
說明: C:\Users\dan
三位創始人神氣地站在給了他們第一筆投資的孵化器機構面前
 
2009年春天，好事終於開始發生。其實他們還沒什麽用戶，也沒什麽房源，但僅僅靠一個想法，又拿到了Sequoia Capital和Y ventures的60萬種子基金。Airbnb簡史上寫著：他們幾個終於不用再吃那些剩下的燕麥片了。
 
Paul Graham後來向公眾說出了他投資這個奇怪項目的原因：其實我真的覺得這個項目很糟糕，但這群能靠賣麥片來維持項目的人，他們做的公司死不了。他也在其他媒體上表示，Airbnb是他見過的最努力的團隊之一。
 
同一年，網站流量開始不停增長，他們的房子已經住不下新員工了，15個新同事不得不搬到外面工作。


在線預訂增長的奧秘：拍出好看的照片

在怎麽對待用戶方面，投資人給了他們有益的建議：現階段不要想著繼續擴張，先想想怎麽服務好你們的100個種子用戶。去紐約看看，那是你們最好的市場。
 
2010年春，Brian和Joe飛到紐約。通過和房東的一對一訪談，他們發現了網站目前存在的問題，這個問題最終給Airbnb的品牌特質定性，也成了人們逐步接受它的重要原因：怎麽幫助房東拍出好看的照片。他們發現了在線預訂增長的奧秘，那就是更專業的拍攝手法能讓用戶產生一種“好想住進去”的感受，這成了Airbnb之後久用不衰的打法。
 
\創始團隊花了大量的時間在和用戶的交流上
 
 
2010年，他們又弄到一筆720萬美金的投資，第二年，網站的預定量較之前增長了8倍，有80個國家的用戶使用他們的服務，第三年，他們迎來了Airbnb第一百萬份訂單。
 
拿“剛需”的觀點看，Airbnb絕對不符。但三年時間，一個不被看好的需求就這樣誕生、發展和擴大了。2011年夏，這個節點被Airbnb官方形容為“公司真正跑起來了！”盡管這離他們擬定的最早盈利時間還有9年。
 
這份發展簡史同時也披露了大量Airbnb在發展過程中所遇到的難題：房客和租客的信用問題，以及房屋安全問題。
 
在信用問題上，他們接入社交軟件Facebook，初步解決了“房客房東都是些什麽人”的基本疑問。而在安全問題上，在一個房東的房子倒塌，家里值錢物品都被偷之後，他們左右搖擺數天，終於決定了幫助屋主共度難關。他們的通告表示：對不起，我們最終決定幫助女房東開始重建她的生活。
 
之後這類事情繼續發生，Airbnb出臺新規則：向每個屋主提供5萬美金的保障金，用於突發事件的賠償。
 
2012年冬，他們的房屋預定數超過了希爾頓。在網上登記的房間達到了30萬個，192個國家的房東把他們的房子掛到這里供人挑選。
 
可以說，持續增長的用戶數是Airbnb持續吸引投資人的重要原因。這個新興市場所帶來的力量連創始人自己都感到震驚，他們對媒體表示，當初在租來的房子里賣“氣墊床和早餐”的時候，絕沒想到要打造一個全球最大的民宿網站。2012年，《今日美國》發表文章稱他們是美國分享經濟的代表。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb公司的“客廳”辦公室
 
以下是一份詳細的Airbnb融資情況表，它列出了從拿到第一筆2萬美金的投資到現在，他們走過的融資之路：
 
投資輪數 投資金額 時間 投資方
E 15億美金 2015年6月28日 富達國際投資
      T.Rowe Price
      Baillie Gifford
      威靈頓管理公司
      維港投資
      寬帶資本
      高瓴資本
D 4.75億美金 2014年4月16日 SherpaCapital
      TPG Growth
      T. Rowe Price
      Dragoneer Investment Group
C 2億美金 2013年10月28日 Founders Fund
      CrunchFund
      紅杉資本
      Ashton Kutcher
B 1.12億美金 2011年7月25日 Oliver Jung
      安德森·霍洛維茨基金
      DST Global
      General Catalyst Partners
      傑夫·貝佐斯（亞馬遜集團董事會主席兼CEO）
      Ashton Kutcher
      等一共7家
A 720萬美金 2010年11月10日 傑雷米·斯托佩爾曼（Yelp首席執行官）
      Elad Gil（Twitter戰略總監）
      SV Angel
      等共7家
種子輪 60萬美金 2009年4月1日 紅杉資本
      Y Ventures
種子輪 2萬美金 2009年1月1日 Y Combinator
 
 
無家可歸的創業者
 
在一連串數字和機構的背後，Airbnb團隊的創業故事在這里可以拿出來說一說了。在其初露端倪之前或態勢蓬勃之後，都有類似的機構在做短租服務，那麽，為什麽脫穎而出的是他們？
 
一篇名為《無家可歸的創業者》的文章報道了Airbnb創業的經過，其中最為嚴苛的一個實例是創業初期，每當辦公空間不夠用時，Brian就會搬出自己的寓所，到Airbnb上預定房間，進行深度的產品體驗過程，這樣的情況一直持續至今。
 
而有研究者分析，創業早期，他們更是以從美國最大的信息分類網站Craigslist上 “挖墻腳”的方式獲得了自己的第一批種子客戶，他們給客戶發郵件稱，在Airbnb上註冊房源之後，消息可以免費發布到Craiglisyt上。對房東來說，這是一舉兩得，何樂而不為？此後三位創始人常常自嘲這段不為人知的歷史：你知道產品上線以後沒有人知道的好處是什麽嗎？那就是你還可以再上線一次，然後再上一次。
 
地推的時光就更不用提了，他們用0距離接近房東的方式打開了Arbnb需要大量精美圖片撐門面的奧秘，在此基礎上，才有了後來網絡瘋轉的“國外短租網站樹屋、船屋、城堡、湖邊別墅”等，甚至還有一個可以最早買到蘋果4s的臨時帳篷。
 
說明: C:\Users\dan
這位房東認為會有人租他的帳篷搶蘋果4S
 
 
而從一家民宿網站變成一個有品牌感的人氣社區，Airbnb在上面也花了不少的功夫。他們換logo，拍攝動畫，跟蹤房東和房客的評價。你在谷歌視頻上搜索“Airbnb”，就可以發現他們大量的自拍視頻。這種對生活方式的推介已經遠遠多於一個在線預訂網站所做的，也正因為如此，他們給人造成一種印象：Airbnb提供的不是房子，而是一種生活方式，它讓你覺得世界很大。這樣的理念讓Airbnb有了價值觀，而平臺上發生的一切都將圍繞著它運轉。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb發現，寫“讓你的朋友得到25塊錢”遠比“邀請朋友來，你得25塊”的效果要好得多
 

“分享經濟”能否在中國行得通？

2011年，中國第一家在線預訂民宿的網站——愛日租上線，早期它複制了一部分的Airbnb發展模式，但它的合作方選擇了房產中介和物業開發，兩年後愛日知因“資金鏈斷裂、成本失控”倒閉。
 
幾年之間，中國短租市場也湧現出眾多新面孔：小豬短租、螞蟻短租、遊天下、途家。但目前為止，未有一家能形成較大影響力的短租品牌，其中只有“小豬短租”提倡“有人情味的住宿”，和 Airbnb的理念相似。這和Uber進入中國前，中國拼車領域早已是廝殺局面的情況很不一樣。這一現象的原因被大多數人歸結為中美兩國在經濟和文化上的差異。
 
但Airbnb進入中國似乎是遲早的事，至少他們已經透露了接下來要主攻亞洲市場的計劃，而新的投資方中又有兩家中國機構，有消息稱他們正滿懷希望想協助這家美國公司打開中國市場。
 
Airbnb的中國之路到底走不走得通，它能否像前輩領英Linkedin一樣通過社會化傳播提升影響？畢竟，在UGC和圖文推送方面，它有著更多的優勢。Airbnb又能否像Uber一樣，帶著一絲叛逆精神和爭議駛入中國市場？當然，最核心的問題是，它能否搞定中國市場？
 
作為一個中國居民，你願意在旅遊的時候選擇住到陌生房東的家里嗎？當然，前提是你已經在網上看到他要出租的房子還不錯，而且他有36條信任評價都寫道：房東人很nice，住在他家還可以吃到地道的豆角燜面。這項全新的租房服務對於80後、90後來說可能極具吸引力。
 
Airbnb的進化論是只屬於我們這個時代的瘋狂投資故事，全世界的投資機構用行動證明了他們是多麽地不差錢。當車輛、房屋都可以被“分享”的時候，我們還能想到什麽？
 
分享酒店：酒店出租空閑時段的閑置空間，為需要的人提供幫助……
分享醫院：一鍵看病，尋找最空病房，省去排隊麻煩……
分享健身房：充分利用健身房的空余時段，全城健身房聯動，就近健身，異地健身……
分享老師：大學生或者兼職老師在平臺上接單，為需要幫助的學生上門輔導……
分享廚師：在廚師不忙的時候，他可以去一個專門的APP平臺接活，到客人家里為他們做一頓飯……
分享醫生：醫生APP接單，為患者答疑……
分享律師：在線平臺，選擇評價最高律師進行初步交流……
分享記者：基於可信賴第三方平臺，分享有價值線索，尋找自由記者……
 
還有什麽讓你腦洞大開？
 
——來參與這個時代最瘋狂的遊戲吧！分享經濟的大幕早已徐徐拉開。\版權聲明：本文作者吳丹，由i黑馬編輯，文章為原創，i黑馬版權所有，如需轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權，轉載必究。

 

\龍記集團(255)於上週五收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到股東應佔溢利(純利)將按年增加不少於90%，主要原因包括：

 (1) 出售位於上海之土地使用權及全部房屋(去年7月通告已提及)，本集團一 次性股東應佔溢利(純利)估算多於 5,000萬港元
(2) 銷售收入之增加及因生產效率和成本控制的改善而提升了產品的毛利率

 看其至去年12月業績，上半年純利約7,570萬港元，增加90%即升至1.44億港元，減去一 次性純利5,000萬港元，即今年上半年核心純利約9,383萬港元，按年升24%。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大


再看去年業績，上半年毛利率已大幅上升，隨著下半年成本控制改善，純利按年增幅明顯加速，數額上亦明顯大於上半年。以2013至2015年三年業績論，上下半年純利相約，所以今年下半年純利按年升幅未必及上半年，因去年下半年純利基數已不低。若保守估計下半年純利率隨毛利率升1%，純利按年升10%，今年預測全年每股核心盈利$0.35。以上週五收報$3.58計，預期市盈率約10.2倍。

不過，集團現金充裕，去年尾現金有9.45億港元，無負債，營運活動現金流非常健康，資本開支需求不大，本身派息已慷慨，去年正常每股派息$0.19，每股特別派息$0.17，現價計歷史息率已有10.1%。保守假設集團只將是次出售土地及房屋的所賺派息，每股已是$0.079。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大



(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有上述股票) 

(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
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中國首富255億巴黎建「歐洲城」

1 : GS(14)@2016-02-28 16:25:15

中國首富王健林在歐洲又有新搞作。旗下萬達集團在法國豪擲30億歐元（約255億港元），於巴黎興建大型文化旅遊商業綜合項目「歐洲城」。該項目不但是歐洲迄今最大單個投資項目，也是法國最大的民生工程。法國總統奧朗德親自接見王祝賀。



建主題公園酒店商業中心

據萬達集團官網透露，2月26日萬達與法國歐尚集團（Auchan Group）簽約，合作投資巴黎大型文化旅遊商業綜合項目。該項目位於巴黎市區東北部，毗鄰戴高樂機場，距巴黎市中心約10公里。項目佔地80公頃，總投資超過30億歐元，總建築面積76萬平方米，由室內外主題公園、大型舞台表演、酒店群、商業中心、會議中心等組成。報道稱，該項目是中資對法國最大宗投資項目，也是歐洲迄今最大的單個投資項目，並被法國與巴黎市政府確定為重點開發項目，建成後將成為歐洲文化旅遊商業的新地標。項目建設期間，可提供約2萬個就業機會，項目投入營運後，可提供約1.4萬個就業機會，故項目也是法國最大的民生工程。王健林近年在歐洲投資動作不停。其中，3.2億英鎊（34.5億港元）併購英國聖汐遊艇公司；7億英鎊（75.5億港元）在倫敦建酒店；26億美元（201.86億港元）併購美國AMC影院。但也有背運時，早前以2.65億歐元（22.5億港元）買下馬德里西班牙大廈要改建，但遭當地團體反對，王健林怒斥「把我當狗都不如」而放棄。萬達集團官網/新浪網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160228/19508664
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296302

每小時湧入255人陸客最愛西門町

1 : GS(14)@2016-03-08 00:08:24

陸客湧台，最愛去哪兒？近日台灣電訊商移動大數據解密，陸客最愛前10大分別是西門町、墾丁、日月潭、台北101、野柳、士林夜市、太魯閣、阿里山、故宮及九份。奇怪是連醫院都不放過，台大醫院列熱門「景點」第34名，去年大陸十一長假期間每小時有31陸客造訪。





■墾丁

■日月潭



去年十一長假，台灣觀光局估計赴台陸客超過三萬。中華電信日前指，去年中國十一長假陸客在台灣移動情況分析，陸客最愛去台北市西門町，平均每小時湧入255人，人流量是排名第九故宮的兩倍。西門町商圈交通方便、附近旅店多，還有紅樓、西本願寺等文化古蹟，有便宜的小吃，也有高檔飲食，還有不少知名老店，宛如台北的消費縮影。台北新興賣場也受追捧，如排名第11的阪急百貨和排名第18的「慶城街一號」。陸客最愛第二位是屏東墾丁，當地福華度假飯店總經理張積光說，吃海鮮、特色小吃和水上活動是陸客最愛。就連台片《海角七號》取景地的恆春鎮「阿嘉的家」，也名列知名景點；屋主張永源說，台灣人已漸「退燒」，沒想到陸客再掀高潮，「現在，這裏幾乎是操大陸口音遊客」。




台大醫院每小時31陸客到訪

有趣的是，台大醫院也上榜，排在第34名，且每小時有31名陸客造訪，料陸客可能去探病、就醫或健康檢查。上榜更有連台灣人都不見得熟悉的景點，例如排名25的大華小米酒文物館（每小時42人）與排名第31的台東遠麓岸部落（每小時37人）。電影《那些年，我們一起追的女孩》也帶動陸客到電影拍攝的新北市平溪支線鐵道旅行朝聖，還有猴硐貓村，也是遊客拍照打卡熱點。台灣《聯合報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160307/19519794
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297127

港股挫255點 A股獨升

1 : GS(14)@2016-07-08 07:56:08

【明報專訊】英鎊受挫，顯示避險情緒升溫，港股亦無可避免遭到拋售，恒指昨日早段最多挫446點，低見20,304點，沽空比率更持續上升，昨日已重返11%水平。有證券界人士認為，避險情緒尚未消散，港股自脫歐公投以來曾於19,000點水平反彈逾1500點，昨日已調整逾三成，料短期內20,000點至21,000點間上落。

沽空率逾11% 金礦股受追捧

市場恐慌再起，港股亦即時進一步受壓，繼周二急跌逾300點後，昨日收市再跌255點，收報20,495點，大市成交606億元。港股沽空率亦持續走高，由周二的10.31%升至11.09%。金礦股繼續受追捧，招金（1818）漲逾8%，紫金（2899）及靈寶（3330）分別升4%及5.5%。

凱基證券執行董事及研究部主管鄺民彬表示，恒指近日已回調早前升勢的逾三成升幅，預計短期內不會跌穿19,000點，但強調後市仍以避險情緒主導，提醒要留意英鎊貶幅及日圓升幅，來衡量避險情緒強弱。

廖群：內地8月後或降準

惟內地股市續成「避風港」，上證綜合指數微升10點，收報3017點，連續4個交易日上揚，深證成分指數亦升39點，收報10,641點；滬深兩市交投暢旺，合共成交6635億元人民幣。鄺民彬稱，A股相對受外圍因素影響較小，但由於近期內地經濟數據疲弱，市場憧憬內地政府設法刺激經濟，故推高股市，但提醒外圍因素始終拖累內地經濟，加上A股估值不低，料升幅有限。信銀國際首席經濟師兼研究部總經理廖群亦表示，脫歐影響或於8月後浮現，料內地政府擴大寬鬆貨幣政策如降準等，並在第四季再降準一次。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3772&issue=20160707
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302755

合和南固臺 申建255伙住宅

1 : GS(14)@2018-04-28 10:07:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1056&issue=20180428
【明報專訊】除中信泰富就鴨脷洲利南道項目申請改劃成住宅外，其他發展商亦加快向城規會申轉發展用途。合和（0054）正式向城規會就灣仔南固臺等物業，改劃成住宅項目，料建12.7萬方呎住宅樓面，涉及約255個住宅單位。

上述項目鄰近合和中心。就城規會文件所見，今次申請的項目，包括灣仔山坡臺1、1A、2和3號、船街55號（南固臺）、捷船街1至5號、船街53號（妙鏡臺）和毗連政府土地，擬由把「休憩用地」、「住宅（丙類）」、「政府、機構或社區」地帶改劃為「綜合發展區」地帶，佔地2.61萬方呎，計劃以5倍地積比興建，設1幢綜合用途大樓，包括12.7萬方呎住宅，將提供255伙，另有3186方呎非住宅樓面。

太古灣仔項目申建28層高商廈

項目亦有可供公眾使用的休憩用地，約有2.5萬方呎，申請人表示，現為一級歷史建築物的南固臺，會納入休憩用地，並會被用作非牟利用途，例如用作一個可容納最多約50個座位的證婚場地。

此外，太古地產（1972）進一步擴大商業王國版圖，最新就灣仔皇后大道東46至56號、蘭杜街1至11號，以及晏頓街2至12號向城規會申請，擬略為放寬建築物高度限制興建1幢辦公室大樓，物業佔地佔地1.44萬方呎，以15倍地積比率發展非住宅部分，樓面涉及21.89萬方呎，建1幢28層（另有2層地庫）的辦公室大樓。上述項目之大部分地盤，是太古地產於去年底透過強拍以20.55億元統一業權。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350313
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