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不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC(全部完成)

(按:筆者現持有此基金,佔持倉9%,敬請留意。)

5月28日,越秀房託(405)宣佈向母公司越秀地產(123,前俊景投資、越秀投資)買入廣州國際金融中心(IFC)的98.99%間接權益。

關於這收購的東西,經過我看了這麼多的報紙後,發現真的沒有報紙寫得很清楚,今次筆者把這公告內容簡單地給讀者講得清清楚楚。

1. 作價
越秀地產今次出售給越秀房託的作價合計為135.5億人民幣(167.28億),其中133.5億(164.81億)是收購物業的代價,即代表這物業的整體價值為134.86億人民幣(166.50億),較評估值153.7億人民幣(189.75億)低11.67%,剩餘2億元人民幣則為與交易有關的費用及收費總額,作價則按以下方式支付:

1. 12億人民幣(14.81億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(67.29億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中36%由越秀地產持有,剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.63億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(55.56億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億,否則收購會告吹。以這收購價計算,即基金單位價格低於3.24元,收購將不會完成。

2. 物業情況
今次收購的廣州IFC為一項世界級發展項目, 總建築面積為457,357平方米,是由(1)商場、(2)甲級寫字樓、(3)五星級酒店、(4)豪華服務式公寓及(5)停車場組成的物業組成。

現時,根據公告的資料,物業主要的情況如下
1. 商場面積47,029平方米,由廣州友誼商店包租,租期15年。出租率為98%,月租金6,067,333.94人民幣。

2. 甲級寫字樓面積183,540平方米,位於該物業主塔樓的第4至65層,也包括附樓27至28層的金融傢俱樂部,現時物業的出租率是52%,承諾出租率54%,現時月租金20,651,691.36人民幣。

3. 五星級酒店及豪華服務式公寓合計140,261平方米,分別主塔樓的第68至100層及裙樓的第1至28層,預期在2012年7月開幕,未來分別由四季酒店及雅詩閣經營。

4. 停車場合計建築面積約71,083平方米,合計有1,700個車位。

3. 其他留意事項
今次物業的收購有很多特別的事項需要留意,其中包括(1)酒店補貼事項、(2)命名權事項、(3) 派息事項、(4) 管理費支出事項,對分派有重大的影響,列之如下:

1. 酒店補貼事項
因為該等物業初期經營情況不佳,故越秀地產由2012年起至2016年止每半年會保證毛租金收入為1.342億人民幣,但補貼金額以6.1億人民幣為限,如物業收入為零,這筆錢大約兩年就會保證完畢。

2. 命名權事項
越秀地產在2012年下半年至2014年底購買該物業的命名權,每半年1,000萬。

3. 派息事項
越秀房託以主要為越秀新都會折舊費用而產生的未分派現金儲備派發6.35仙人民幣(7.83仙)的特別分派,另外確保本年的分派不會少於去年1.8仙人民幣(2.22仙),即本年分派會較2011年最少增加4.55仙人民幣(5.62仙),至26.26仙人民幣(32.41仙),但未來分派卻沒有任何保證。

另外,房託在修訂後,亦會推出以基金單位代息的選擇。

4. 管理費支出事項
越秀房託管理人的收費包括:
(a) 每年按託管物業價值(包括該物業應佔的資產)的0.3%收取基本費用;
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費;
(c) 每年按照物業(包括該物業應佔的資產)的價值每年0.03%收取託管費;
以上金額過往是按現金收取,但是未來的收費可以基金單位支付,至於以單位支付的數字如公告所示:

以現時每單位資產淨值5.90港元和單位價格3.52元計算,折讓約40%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為0.3至0.4%,如果以10年期計算,折損約為3至4%。

4.  所謂財演評價
以下部分財演可能沒細心看公告,以及和上市公司好像是溝通過,原因類近一模一樣,好像是公司或房託的公關跟他們披露一樣,完全不知這收購對現行基金單位持有人是不利的,我們要留神他們以後的所作所為:


(1)  陳永陸
「提到內房,則不得不提昨日復牌的越地(123)及越秀房託(405),停牌前越房因蛇吞廣州IFC,當時因市場估計越房食唔起而出現不少負面猜測,但平心 而論,整個世紀注資鋪排,對於新舊股東都有很好的平衡。當然,昨日越房跌幅較預期多,我相信是因發行新單位定價未作實,故短期出現不明朗因素所致。

坦白說,一般REIT的資產都是普通貨色,因為這樣才可以爭取較高的收益率(Yield),現在越房獲注入IFC此等一級資產,而越地未來三年在營運上「包底」,令越房收益率保持在六釐以上水平,作為收息工具相當吸引。」

評論: 原本更為吸引,現在變得不吸引,為何還要護短? 今年完全是傾斜母公司,未來十年的派息都不明朗,不知所謂。

(2) 郭思治
「對越秀房託而言,交易令其物業組合多元化,資產 素質進一步提升,而基金規模壯大後,加上約30%的負債 比率,未來仍有機會進行更多收購。越秀地產一直支持越 秀房託發展,未來於內地多個城市的商業物業均有注入機 會。越秀管理層在今次交易中,已平衡雙方利益,達成的 條款均屬公平,而且對雙方都有利。雖然股價復牌後受 壓,但不失為趁低吸納的機會。」

評論: 素質提升不等於有利原有股東權益。至於有無平衡到雙方利益? 以資產淨值折讓40%的價錢配售及投資者,還算是平衡小股東利益,是咪食飯食到傻? 公平? 我看不出。

(3) 連敬涵
「越秀地產(123)向越秀房託(405)注入廣州國際金融中心,待物業成熟後回報率料達9%,為越房帶來長遠收益。越房獲注資後亦可擴大基金規模,提升市值,加上越地已承諾提供總額近6.10億元的現金補貼,以保證運營初期的租金收入,值得看好。」

評論: 現在大增發導致短期派發不利,長遠收益給遞延基金部分攤薄,長遠獲益受損。 現金補貼不夠2年半用,2014年後派息受損。你還說看好,對股東不利的東西,還要看好,食懵你呀。

(4) 黃敏碩
「同時交易收購作價合理,能為越房旗下注入 新資金項目之餘,由於廣州 IFC的轉移價值逾134億元人民幣,加上位於黃金地段,將顯著改善其組合質素及穩定盈利,中線應能抵銷市場憂慮的攤薄效應。越房現價息率7.5釐,中線 收集,目標價4.20元。」

評論: 交易作價合理? 租金實得4億,價就135億,租金得3%。其他上面全部講過,點解唔細心計下數,要信管理層一面之詞,不對就要批評嘛。

(5) 曾淵滄
越秀地產(0123)及越秀房託雙雙停牌,停了大約三個星期後宣佈越秀地產將以134.4億人民幣的價格,將廣州第一高樓IFC賣給越秀房託,這宗交易越秀地產獲利甚巨,總利潤高達50億左右,同時取得40億現金及轉移45億負債,因此,復牌後越秀地產股價創今年新高,逆市上升,但越秀房託的價格則差強人意,首三天下跌10%,第四天才反彈3%,很明顯地,多數投資者認為越秀地產得益很大就相等於越秀房託吃虧很大,這是錯誤的分析。

越秀地產之所以獲利巨大是當年投資興建IFC是正確的決定,是IFC本身真的值錢,實際上,越秀地產出售IFC的價格,每平方米不足3萬元人民幣,以IFC這座廣州第一高樓,全球十大高樓的價值與潛能來衡量,每平方米3萬元是很便宜的,以上週五收市價衡量,越秀房託收息率高達7.5%,這是很不錯的回報率,收購IFC之後,每年可分派的股息應該不會受到影響,道理很簡單。

收購IFC不影響派息

越秀地產與越秀房託屬同一集團,這宗買賣必須得到兩家企業的小股東多數贊成才能成交,如果只有越秀地產獲利而越秀房託吃虧,越秀房託的小股東不可能支持這宗買賣,廣州IFC是一個非常優質的產業,是廣州最高檔的寫字樓,最高檔的酒店,與最高檔的服務式公寓,將來潛質很高,現在唯一的小問題是收購條件的財務安排相當複雜,不是一般小股民所能明白的,因此復牌後股價表現各異,無論如何,買股票只應低價買而不是高價追,既然越秀房託股價在復牌後出現調整,正是趁低吸納的機會。

評論:
(1) 下面的數字已告訴你吃不吃虧,不再重覆多一遍。
(2) 如果還要堅持分派不減少,再看下面。潛力大我支持。
(3) 就算如何複雜,我都要拆解到最容易給你看,愈複雜的野先是最好炸彈。

究竟他有無解釋過呢單交易是點呢? 他講到錯誤的分析,點解是錯誤呢? 他下面的原因是不是錯誤?  我相信下面的解釋已告訴你。他現在是自己打自己一巴。

(6) 黃瑋傑
不過,個人仍然認為,今次收購長遠對越秀房託有利,因為除了擴大其資產規模外,還可以令其投資物業組合更多元化。

廣州國際金融中心寫字樓月租已超越200元平方米,最近一宗租務成交更創出260元平方米的新高,刷新了廣州商業寫字樓的最高紀錄。

評論: 內容空洞,不予置評。個別現象不等於全部現象,公告所言看不出有這麼多。你不是股東,你又明白股東感受,成日呃人你就就識。

(7) 習廣思
筆者認為,越秀房託過去的物業組合並不平衡,其中白馬大廈佔去年總營業收入近60%,收入比例略嫌過高。由於廣州國際金融中心屬於優質的商業物業,注入越秀房託可提升基金規模,也可以增加租金收入來源。

評論: 千篇一律,不知所云,是否對股東有利,睇到下面就明白。唔好同人洗腦啦買入IFC之後,租金收入比例變成50%是IFC,那又是否平衡?

好心用下腦,寫埋呢D咁的廢話中的廢話,做打手做到咁張揚,是咪想死,完全不專業的打手一名。


(8) 郭家耀

越秀房託(405)以約88.5億元(人民幣,下同)作價,向越秀地產(123)收購廣州國際金融中心項目。計及約45億元的項目開發貸款轉移及9,000萬元少數股東權益,今次作價相對於153.7億元的估值有12.6%折讓。為減輕越房面對項目初開業風險,越地完成交易後至2016年底期間,以現金向越房提供收入支援,為越房的分派收入提供一定保證。越房預計交易後,每基金單位分派跌幅不超過0.018元,為彌補小股東利益,越房將派發每基金單位0.0635元的特別分派,越地將放棄收取特別分派。交易後,越房物業組合多元化,基金規模壯大,負債比率僅約30%,或可作更多收購,而越地可能再向越房注資。 作者為海通國際證券環球投資策略部副總裁,他本人沒有持有有關股份及相關衍生產品權益。

評論:
1.  收購確實有12.6%折讓,但發行單位有40%的攤薄,你說買平還是買貴?
2. 如果酒店風險這樣低就不用補貼。
3. 基金單位減少1.8仙分派僅限2012年,請細閱公告。
4. 特別分派6.35仙,不能彌補未來損失,請看下文。
5. 組合併無多元化,只是原本由白馬大廈佔大部分,改作IFC佔大部分,原本物業資產60億,買下150億的IFC,一計,就知IFC佔新基金物業資產的約70%,好心做做功課。
6. 負債比率不是30%,是35%,如計及遞延基金單位是48%,超過香港的45%規定。
7. 做收購、注資不等於有利股東,請細心想想。

做一個不知所謂的打手就要無恥,上面呢個評論全部有齊。

想賺老細錢做到咁無良心,點解仲要做,做得出這些東西,我以後就一個都唔信,等你們好好反醒下呢咁多年來做過幾多唔好的事。

(7) 林少陽
「由於寫字樓只有約五成出租率,而酒店及 服務式住宅仍未啟用,上述市盈率計算方 法,可能意義不大,但很明顯,交易將大 幅減低越房未來的派息能力,越地亦只能 保證,本財政年度的每基金單位可分派股 息(DPU)淨減少不多於0.018元,相對 去年按年減少8.35%。 以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金 每平方米6.1元,以及酒店及服務式住宅 每年「保證租金收益」不少於2.68億元計 算,整個項目於成熟期,每年租金收入亦 不多於7.8億元,若假設平均出租率為 90%,每年租金收益將是7億元,扣除因 收購而增加的57億元債務利息開支、行 政、管理及稅項開支,因收購得來的可分 派收入,怎計也不大可能超過2.3億元 (原有資產每年產生的可分派總收入)。 但是,因為這單收購,以昨日收市價計 算,越房將至少發行26.5億股新股,佔已 發行股本近2.5倍。簡單講,這單收購對 越房的股東來說,明顯是「唔啱數」。」

評論: 較為平肯,但用的數字不合理,下面再講。

5. 收購對資產資債表及每單位淨值的影響

如以最低發行價3.24元計算,在未發行收購前,每單位淨值為4.78人民幣(5.9元),在收購後發行遞延單位前,每單位淨值變成3.4人民幣(4.2元),較未收購時下降28.77%。在未作重估前但發行遞延單位後,每單位淨值降至3.23人民幣(3.99元),較未收購時下降32.45%! 可見對現有基金單位持有人損害不少。



6. 分派推算

因2012年分派有一定保證,故不作估算,但是筆者以絕對值比較兩者差異。

(1) 假設數字

1. 過去數年的分派如下:


2. 按過往數字未來估計分派如下:


3.  IFC 按現在房託物業比率未來推算分派如下:
我們作出以下假設:
(1) 寫字樓收入增長:
第1年46%(出租率由52%增至70%,租金增8%),
第2年32%(出租率由70%增至90%,租金增8%),
第3年以後8%

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業: 首3年保持保證利潤2.684億,其後增長5%推算。

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬,全年2,000萬。

(5) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 按舊物業比例。

(6) 利息支出: 按57億人民幣債項基準,4%利息計算。

(7) 據高人網友caton提醒,已就營業稅按25%計算。


4.  合併分派

假設: 按新規則分派在2017年後未來也會保持80%以上換單位



5.  單位份數(按各假設):


假設:
1. 均以3.24元作為換股價及以股代息價

6.  假設分派
以下則按各情況計算:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

1.  各項分派比較
由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。



從上表可見,不收購的分派最高,管理費計入是先甜後苦,加入以股代息是無眼睇。由此可證明,好多財演根本無睇過份公告,並作深入分析。主席話不騙小股東的,可作進一步商榷。總之收購成功,無論甚麼情況,均對基金單位持有人有不利影響。

7. 我的建議及分派的變化

從上面可見,筆者希望以下項目可以調整
(1) 因物業盈利未成熟,且因房託折讓比率較高,故應提高折讓比率至20%
(2) 反對收購需保證的酒店及服務式住宅,因為這證明了以上項業績未穩定
(3) 反對管理費以股代息,能使大股東能夠以折扣價取得股權目
(4) 反對以股代息選項 ,能使大股東能夠以折扣價取得股權

因物業新建,且租用率頗低,況且本身房託呈接近40%的折讓,故收購物業的價格可稍為調整,以反映兩者現時物業的租用率和折讓的相距,例如折讓改為20%至30%之間,以25%假設計算,作價應調為115億人民幣(142.31億港元)。

如以以上租金淨收益計算,2014年的淨租金回報是5.3%,如果不收購酒店項目,作價只是約72.6億人民幣(89.63億港元),但可以在利潤穩定後,以協定的價格例如42.4億人民幣注入。

如以72.6億人民幣的作價及40%的借貸比例計算,可以借入29.1億人民幣(35.93億元),另外剩下43.5億人民幣(53.7億港元)可以新發行基金單位解決,每股大約3.22元,即發行大約1,667,816,885股。為避免造成越秀地產需提出要約收購,增加財務負擔,故發行的新股可以這樣的方法解決:

(1) 其中27.80億人民幣(34.37億港元)基金單位以1供1比例,每股3.22元,授予股東優先認股權。此項回補發售方式,在華潤置地(1109)也有用過,所以也不是沒有先例。如沒有股東供 股,這批未供股的股權會變成遞延代價,會視乎越秀房託的資產負債情況,分10年以決定以基金單位方式或現金方式支付予越秀地產,如增持的股份觸發了限制,可以即時派發基金單位予股東或減持的方式出售予市場,使股權不會增持至多於2%,送單位這方式以往在越秀派發越秀交通(1052)的股票也有用過。在10年後,持股量或許會增加至約60%,而不觸發全購。但相信因為新單位的價格吸引,相信這方式出現方法不大。

(2) 至於越秀地產可先接納剩餘約15.66億人民幣(19.33億港元)的新基金單位,這數字大約是591,549,032股,收購購後,他的基金持股量大約保持在36.22%,並無重大攤薄。

以上可以顧及到股東及越秀地產的要求,如果供股出現時,其實會使越秀地產的價格獲得一長期的提振。至於筆者的建議對資本情況及派發的影響如下:

1.  IFC 分派及總分派


2.  對資本負債情況影響


3.  發行單位情況


4.  各項分派比較

由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。

* 只計1股分派,如果計及供股後的2股總計分派則需乘2。

可以看到,新方案也是不太影響負債比率,派發影響也不是這麼有重大影響,在未來重估的利潤增大下,負債比率下降,他可以利用借債方式注入更大資產,改善回報。這樣是不是好些。根據越秀地產稱,注資不影響公司現金流,故應在合理情況下優化收購方案,使股東能夠接受。相信我提出的方案較他們提出的更好。

8. 總結
以味皇兄的說法來作一個小結論:

越秀地產可以立即得到實益,而越秀房託卻看似成了ATM,但如果按不同的角度看,不同心態的股東得到的價值並不一樣。

如果是已買等賣出的股東,收購損害了股價,是壞事

如果是已買等收息的股東,收購損害了股息,是壞事

如果是已買不賣出的股東,收購改善了物業組合的質量,是好事

如果是想買等賣出的股東,收購損害確定性,是壞事

如果是想買入收息的股東,收購降低了股價,是好事

越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上,405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈,在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事,如果越秀 打算收購一些物業來提升盈利,很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈,而這很容易在股東會通過,那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?

同樣是收購,如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以,反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行,道理上說不通,只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已。

IFC在市場上具有獨特不可替代性出租率低原因是佢剛剛入夥,隨著時間增加,IFC可以吸走其他商廈的租戶,而且單位數目多吸好耐都未必得滿,想升級有排升,反過來說,在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈,味皇一定投票反對。

小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄同時沒有供股的資格,肥水只落別人田不公平,,但我們要留意REIT的定位,,REIT的設計目的主要是派 息比人開飯的,,例如賣比老人家,例如賣比雷曼苦主,作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭,所以味皇先敢話配股的可能性大於供股,今次越秀的做法清 楚表明自己作為REIT的定位,收開息的繼續有息收,唔駛倒貼。

但即使表明心志都好,今次處理方法也有不妥就是不公平了,原股東最起碼也應該有優先認股 權,現在被排除在宴會之外,只益保險公司,實在是國企所為。

在筆者看來,應該縮小收購規模,增大折讓,容許現基金單位持有人參與,另外取消管理費換股及以股代息的條文,以免造成不必要攤薄。不然我建議交易全部拉倒。

建議 越秀 房託 基金 0405 收購 廣州 IFC 全部 完成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34073

再批評越秀房託(0405)注入廣州IFC(全面完成)

越秀房託近期發出了收購的通函,作為其股東自不然細心地閱讀一次,在眾多投資者的反對下,公司修正部分交易條款,但其實對分派減少收效不大,筆者特此對公函所提及的優點再作一些批評。

(1) 交易條款修訂
1.  公司把延遞代價單位的發行價由過往沒有限制改為4元或以上。

評論: 雖然這方法減少攤薄,但是實際上影響有限。根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2.  從通函的解釋可見到,其實廣州IFC要靠越秀地產補貼才可免致虧損。另外他們對於計算都作出大量扭曲,才能計出本年分派只減少1.8仙。例如加計提稅項和收購費用由越秀地產負擔,如不計此兩項,實際上收購和不收購分派的相差是更明顯的。






(2) 新假設計算結果
1.  重計算前提
根據通函的收入重計算,增長率用過往3年的平均增長,並加入收購失敗帶來約4,000萬的收購費用,新物業則仍沿用以往筆者較樂觀的假設。假設和現實的分別如下:

1. 至6月15日寫字樓的出租率只增加8%,至60%,按年率計增加16%,但筆者假設為20%。

2. 寫字樓租金增幅按這份關連交易的公告看,是約2-3%,但筆者的假設是8%。

3. 至於商場的收入我們用6%增長,但是根據這份公告看,和原收購公告比較,平均租金在7年內大約多16%,每年約2%。可見均都低於這數字。詳看下圖的分派計算結果。

* 不收購方案分派和收購分派通函的相異之處:
1. 預提稅項4,770.7萬計入分派。
2. 4,000萬的收購費用由房託負擔,收購後之情況由母公司越秀地產負擔。

2. 對每單位分派的影響

(1) 如配售價為最低配售價2.98元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,遞延單位發行價為4元,其未來11年分派如下:

1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以2.98元及4元元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。


(2) 如配售價為現價3.72元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,分派如下:
1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

但是就是連通函中,要用預提稅項來減少原有物業的分派,以及免付4,000萬的收購費用,才能使相差減少至1.8仙,另外證明新物業計及所有開支後是入不敷支,要越秀地產對酒店對酒店服務式公寓補貼才能保持利潤,但這補貼每年是2.684億人民幣,但最多只是6.1億元,不到2.5年補貼沒有了,但分派會受到不明朗因素的影響。


總結來說,配售價格的提高,只是延緩了分派減少,對情況並無改善。

(2) 封面的一些荒謬的好處解說

在通函首幾頁,除了他們所謂模式是傷害股東權益外,其實有幾個歪理,筆者在此再作澄清:
1. 規模大增
其稱,「交易令越秀房產的物業組合價值提升2倍以上,由大約人民幣66億,提升至約220億元」,但是這從上面的分析來看,是令股東回報率下降,這是否能吸引投資者?

2. 可能改善基金單位交易流通性
其稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,但是如果是好賺,誰人想賣? 我又不是大投資者,要流動性來做甚麼? 所以這是廢話。所以增加流動值對投資者利益無甚幫助,要幫助就是新進來的基金,但是變相就損害原有基金單位持有人的利益。

3. 多元化
通函話:
「交易將以下列方式多元化發展越秀房產基金的組合:
(i) 截至二○一二年三月三十一日,批發零售物業按價值劃分佔越秀房產基金現有組合約57%。由於交易,越秀房產基金的物業組合將從以批發零售為主轉型為多元化,組合類型擴大至甲級寫字樓、高端商場、豪華酒店及服務式公寓。

(ii) 交易預期將拓寬越秀房產基金的租戶群至包括其他的主要商場、知名國內及跨國公司租戶。於完成後,租戶數預期將由截至二○一二年三月三十一日的977戶增至1,057戶。

(iii) 交易預期將透過減少越秀房產基金對白馬單位的依賴使基金單位持有人受惠。於截至二○一一年十二月三十一日止年度,來自白馬單位的收益佔越秀房產基金總收益約59%。根據經擴大組合的溢利預測,白馬單位貢獻的收益於預測期間於完成後預期將會減少至約26%。」

1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。

4. 提升增長質素和增長潛能
1. 增長潛力從租金可以看出是較低的,所以是廢話。

2. 在負債比率上通函稱,「交易將提升越秀房產基金的增長潛力。交易形成的擴大的資產基礎將使越秀房產基金能提升其融資能力及有效重置越秀房產基金的資本成本,從而增強其獲得更多收購機會的能力。於完成後,按說明性融資結構,越秀房產基金的負債比率預期將約為30.6%(有關計算基準的其他詳情,請參閱第10.1.2節「經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率」),將為日後的收購機會提供充足的可借貸上限。

此外,誠如溢利預測所載,越秀房產基金管理人預期該物業甲級寫字樓於二○一二年十二月三十一日的出租率約為70%,相比之下,截至二○一二年六月十五日的出租率則約為60%。該物業的甲級寫字樓的佔用率及租金收入的預期增長為基金單位持有人提供了持續增長前景。」

2 . 筆者翻閱過資料,通函說明
「根據本通函附錄三載列的越秀房產基金未經審核備考綜合資產負債表所提供的資料,越秀房產基金於二○一一年十二月三十一日經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率預期將約為33%,反映於該日期的若干可予准許的備考調整。為反映經擴大組合的最近估值,越秀房產基金管理人認為計算負債比率時可計入評估值(於二○一二年三月三十一日為人民幣153.70億元),並相應增加經擴大組合的資產基礎。根據上述方法及說明性融資結構,預期於完成後,經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率約達30.6%。

越秀房產基金管理人在計算負債比率時並無計入遞延基金單位,因為其於越秀房產基金資產負債表內,將分類為基金單位持有人應佔資產淨值(而非借款)。」

根據他們的假設計算,負債比率約30.91%,降至29.81%,但計及遞延單位,負債比率是約40%,詳看下圖。

a. 他們的假設:


b. 計及延遞單位的假設:



3. 總結
可以看出,收購無論如何均對原有單位持有人不利,好處大部分都站不住腳,有時是掩蓋真相,所以建議都是不要沽出,照樣反對可也。筆者或會出席股東會質問管理層作出這收購,希望大家瞭解清楚這件事情的來龍去脈,不致被管理層所騙。

如果今次收購成功,我會對這一系的公司管治非常失望,建議別人不會購買他們的股票,就讓他們自己吹捧自家的垃圾去,使他們連一些在股東融資的能力都失去,這就是股東的厲害。

批評 越秀 房託 0405 註入 廣州 IFC 全面 完成
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反駁越秀房託(0405)關係總監夏恒良及財務顧問新百利的歪論

今日,筆者留意到很多報紙均提及昨日越秀房託會公關夏恆良在傳媒酒會的言論,筆者特此澄清作為一個關注此事件的股東,他的言論純屬一個老闆要求他支持交易的傳聲筒,完全是一堆歪論,特此逐份報紙澄清,重覆的不再強調。

1.  文匯報

(1)
 有關交易將越秀房託資產一舉由40多億元提高至逾百億元,但其中大部分為向越地配售,及向投資者新增配售基金單位,現有小股東「無份」。越秀昨強調,越 秀房託按3.56港元或以上的定價向越秀地產配售基金單位,但計及資產增值,及未來收入增加,料最大每基金單位分派只會由目前0.2197元(人民幣,下 同),攤薄0.018元至0.2017元,影響有限。

按: 根據筆者之前的計算及翻閱通函,相差1.8仙是本年的數字,但是內中包含了減少約人民幣4.8仙的預提稅項,及免除約4仙的交易費用,故此實際相差10.5仙,如計及通函的的半年補貼及攤銷調整達3.08億元,每份單位的相差可以達到約30仙,相等於去年分派1.5倍,這是否有限,大家可以想想。



(2) 

另外,越秀投資者關係總監夏恆良強調,公司今年會提供每股0.0635元的特別息,彌補小股東的損失。另外以筆者較為樂觀的測算,正如上篇所述,以最低配售價2.98元假設,預計於2023年的每年收購後的分派較收購前會減少10仙,累計沒有1塊錢,就算現在補貼6.35仙也沒有甚麼用。


(3)
而遞延基金單位配售價則為4 元,或前述基金單位發行價的較高者,反映越地對交易的支持。
正如上文所述,此舉可使每股配售價由3.24元降至2.98元,更加損害股東權益。

(4)

至於為何不進行公開發售或容許現有股東供股,夏恆良則解釋,目前的方案進度較快,亦較少變數。供股有包銷量才可成行,配售也需要有配售代理,我不明有甚麼變數和進度較快。況且之前置富產業信託(778)在2009年9月也以1供1股買都會馬尺及凱帆薈商場都是導致攤薄,都是也能通過,現在情況也不錯,應該也能做。

況且正如現在這麼大的集資規模你也能找到賣家,現在多了供股,更多了一堆人買股票,集資是否更為容易? 此外搞供股亦尊重了原有股東的意願,使原有股東權益不致被強硬地攤薄,那不是更好嗎?

另外,供股雖然使每股權益攤薄,但參與供股的股東仍可透過供股維持他們的權益,受害較少。做地方政府的窗口公司,不是更應該為小市民考慮一下嗎?

(5)                                                                                                                                    對於有評論質疑,越秀房託目前股價的配售價,較每基金單位資產淨值有大幅折讓,夏恆良反駁指每股資產淨值對收租股並無意義,公司資產並不會出售,實際回報才有價值。                                        每股資產淨值沒有意義?  那現在你為何要公司買這麼貴又不值錢的東西回來,使分派減少了,實際回報真是減少了,是不是還有價值下去? 我不明白這論調。

2. 大公報

越秀投資者關係總監夏恆良表示,有信心交易獲通過,因為公司已向不少投資者解釋,反應正面,故暫無「後備計劃」。
按: 他們當然反應正面啦,越秀利用打劫股東權益去為他們賺錢,如果是咁。以後唔使旨意在香港股市上集資到一分錢。我寧願你地無後備計劃,我唔使打咁多篇野日日鬧你地班老細話乜就乜的白痴。

3. 明報

雖然管理層對交易獲通過滿有信心,但仍有小股東對配股帶來的權益攤薄存有疑慮。此外,儘管越地在補償條例中明示,將在2017 年前為IFC的酒店及服務式公寓提供總額為6.1億元人民幣的毛利保障,亦有股東擔心寫字樓出租率偏低,將給DPU(每基金單位分派)平添不確定性。

對 此,夏恆良認為,此次交易中越秀房託所付代價約為每平方米2.9 萬元,相比市場水平屬合理,也給物業長遠升值留下較大空間。此外,他預測越秀房託的市值可在交易後突破100 億元, 「隨著流通量大幅增加,基金透過資本市場套現的能力會顯著提升,股價相對NAV 的折讓也會相應減少,和領匯(0823)受到追捧、股價較NAV 錄得溢價的例子一樣。」越秀房託昨日收市價為3.79 元,較其去年年底的NAV ( 約5.9 元) 折讓35.8%。

按:

1.  如果折讓超過35%的單位換取約12%折讓收購的物業本來就是不合理,你之前都講明唔賣物業,為何要升值空間?  如果你認為升值提升了估值,加強了借貸? 你又做這些傷害持有人的收購,那有甚麼用。真是雙重損失。你們新物業的折現率只是5%左右,較現行物業約7%低,很明顯拖累了股東回報,為何還要現在支持?

2. 流通量會使估值大幅提升? 你看看同類的冠君,收購朗豪坊物業後規模大了,但股價都是原地踏步。這段東西已證明是站不住腳。

領匯本身資產質素較差,改進後租金提高,估值提高,槓桿下降,所以借錢利用低息優勢購入物業,並是無新增單位,提升了每單位的回報。這些交易使分派逐步提升,也獲投資者認可,股價當然會升,但是越秀今次很明顯屬於第一類類似冠君的收購。收購後單位的折讓減少,派息減少,股價當然跌下去,你唔好呃人啦,用下腦唔好理老細講乜好唔好? 唔好樣樣都幫老細,老細唔掂當然唔好支持。如果夏先生能和我在此當場對質,我好歡迎。


4. 成報

面對投資者質疑資產淨值被攤薄,越秀房產基金管理層回應,現有物業組合增長空間有限,不應錯過多元化的投資機會,強調交易短期攤薄可被物業中長期升值所抵銷。

交易無多元化,只是由回報高的白馬大廈佔5成,變成回報低的IFC佔5成,成效是負,所以多元化更不必要。如果現在物業估值繼續提高,為何不等待估值提高,房託槓桿繼續下跌,另外延遲回報未有成效的酒店收購,以使房託能有能力以自身吞下這項物業,減少造成重大攤薄進行收購。我沒有政治任務要幫你達成願望,我只是想賺錢,不要損害股東權益好嗎?

5. 財務顧問

(1) 今日筆者已收到通函的郵寄版本,內中財務顧問的所謂意見更使人氣憤,攤薄20%屬可接受,你是咪食懵左,老細叫你去死你是咪去死呀,你真是想死我幫你,今次財務顧問是新百利,簽名的叫主席邵斌,話創辦這公司已有28年,明明這交易是傷害股東,還要支持,筆者感覺到為了做生意寫出這些無恥的東西,究竟他們的良心在哪兒?。我貼埋你張大相出來,等人知道你的真面目。再騙人就無情講。



他提到:
「除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。」
...
然而,我們認為對每基金單位的資產淨值的潛在攤薄屬可以接受,理由如下:
(i) 每基金單位的資產淨值雖然重要,惟並非越秀房產基金投資者考慮的唯一因素,彼等可能更關心DPU及交易可帶來的整體好處;
(ii) 倘該物業的前景如早前所討論向好,因交易而對每基金單位的資產淨值產生的短期攤薄可被該物業的相關價值的中長期升值所抵銷;
(iii) 作為香港上市的房地產投資信託基金,在最高45%的槓桿上限及每年須將可分派收入總額的90%分派所規限下,越秀房產基金管理人就交易可選擇的融資方式有限。
因此,股本融資成為交易的最合理融資選擇;及
(iv) 由於現有物業的平均出租率於二○一二年三月三十一日已達97.7%,出租率進一步上升的空間有限,故不能輕易放棄如交易般可帶來前景及組合多元化的投資機會。」

再解說他的歪理:
1.  DPU 未來是一定較未收購前下跌,所以是咪有好處大家心知肚明
2.  咁原有物業都有升值空間,你都唔賣這些物業,咁升值有甚麼用? 其實都無用
3. 不自量力還要買,是咪傻左,唔好玩啦。
4. 出租率高代表還有加租空間,IFC空置率還高,又具週期性,租金增加有限。

2. 另外,雖然他支持收購,但是都有地方請大家留意下,只要忽略那些可接受的話,其實誠然為不錯的東西:
「屬資本性質的部分額外項目分派,將相應減少越秀房產基金的資產淨值。下文說明因交易產生對每個基金單位資產淨值的影響,乃基於:

(i)通函附錄三備考財務資料(「情況1」);
(ii)通函附錄三備考財務資料並計入現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加(「情況2」);及(iii)通函附錄三備考財務資料並計入(a)該物業重估收益及遞延稅項相應增加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派(「情況3」):
                                                                                             情況1 情況2 情況3
完成時每個基金單位的資產淨值(人民幣)                                    (1) 4.30 4.75 4.61
完成時及悉數發行遞延基金單位時每個基金單位的資產淨值(人民幣)(2) 3.44 3.80 3.69
附註:
(1) 基於完成時已發行29.51億個基金單位計算
(2) 基於完成時及悉數發行遞延基金單位時已發行36.92億個基金單位計算
基於通函附錄三備考財務資料並計入(a)現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派,則每個基金單位資產淨值將由人民幣4.78元攤薄至人民幣3.69元(於二○二三年或前後悉數發行遞延基金單位時),攤薄22.8%。

鑑於房地產投資信房地產投資信託基金守則規定分派最少90%的可分派收入及房地產投資信託基金的最高借款限額以不超過該房地產投資信託基金合計資產總值的45%為限,越秀房產基金的內部儲備不足以償付總價,故吾等認為此資產淨值攤薄程度可予接受,因為如上文所解釋有需要以發行新基金單位為大部分交易提供融資,而基金單位於市場一直以資產淨值折讓價買賣。」

....
「吾等亦關注DPU的攤薄,誠如上文所述,於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄,連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利,可抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外,特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後,因發行遞延基金單位予越秀地產而使情況更為複雜,此情況將持續至二○二三年,這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

根據收購守則的條款,發行遞延基金單位被延長了,因越秀地產於越秀房產基金的持有量每年不得「自由增購」逾2%。然而,經計及
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益,而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響,相比之下,遞延基金單位更為可取;

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元,約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價,較現時市價高約11%;及(iii)由於發行遞延基金單位,DPU每年可能會攤薄1.95%,但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整(鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加,而彼等可能會選擇廣州國際金融中心,因而預期調整租金乃屬合理)而有所緩減,吾等認為,發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

6. 小品
今日,還有一堆小東西可以給大家留意下:

(1) 東方日報
「越秀房託(00405)「蛇吞象」購買廣州國際金融中心(GZIFC)計劃,已經喺上星期五向小股東發出通函,解釋整個收購嘅詳情。不過原來中間都 有一段小插曲,話說越房管理層希望呢本490頁嘅通函用全彩色印刷,但因為上個禮拜颱風襲港,打亂曬進度,最後只得最前10頁可以全彩,其餘都係黑白。

打風累內容變黑白

其 實為咗出呢本通函,越房嘅工作人員可謂趕到甩轆,原定要喺六月十八日寄畀股東,但因為趕唔切而要向交易所申請延期至六月三十日。絲絲尋日同越房嘅管理層食 飯,佢哋話通函最終喺上星期三定稿,印刷公司原本同佢哋講,話印全彩色需時55個鐘,後嚟擔心打風,被迫將印期壓縮,無奈地將後面480頁改為黑白印刷。

絲絲認為,通函屬於法律文件,九成以上都係文字,收到嘅股東未必會覺得彩色印刷會帶來驚喜,無乜必要去浪費金錢印彩色囉。

按: 可以見到,他們需財孔急,窮態漸現,所以唔使理佢們這收購,直接反對可也。

(2)  兩個打手財演
1.  爽報:孫柏文
「梁心欣:「市場上真係好多人做對沖喎!CY概念股升曬上嚟,仲點買呀?」

孫柏文:「唔係呀,會德豐(020)昨日不升反跌!」心欣:「你都畀人唞嚇啦!呢個可能係買入機會。照原本計劃,28.3元樓下,入5千股。仲有,發掘到明日之星,係越秀房託(405),一定要買。」

孫:「REITs我只係識領匯(823),頂都破埋,仲有肉食?」

心欣:「越房在本月11日會有股東會,13日就除淨,派埋特別股息,我見市場已經有偷步入貨,我們唔入好蝕底,就於3.78元或樓下,先入4萬股,如果入唔到,就收市價入,上望4蚊。」」

2. 信報: 習廣思

「越秀房託(405)因母公司注資,市場憂慮負債增派息減,股價經大幅調整後逐步回升。」

按: 這些人的質素筆者不評論,但筆者認為,他們連交易都未看清楚就亂來,祝你好運。

7. 如何投反對票
有讀者問我如何投反對票,在此說明如下:

1.  如持有實物,過戶處今日或未來幾日把通函和股東大會投票的議案來你之前提供登記地址,內中有一張紙可以選擇議程可讚成或反對,然後你只要填寫這張東西寄回過戶處即可,只要把普通決議案的第1項及特別決議案的第1至6項反對,就可減少全部潛在的攤薄。

2.  經銀行或證券行持有的話,請詢問銀行的負責股票買賣的職員或經紀,他們會給你一張授權書出席股東會,或者可代為表決,前者不另收費,後者費用約數十元,詳請請詢問相關人士。

股東會時間只有一個,就是7月23日上午10時30分,所以無論你是實物持有、經銀行或股票行持有都一樣。 如再有問題,可繼續詢問。

8. 總結
夏先生同梁先生你有兒女嗎,你仔女見到你日日在報紙講大話會唔會面紅,是咪要鄰居日日話你呃人,仔女話你大話精你先醒覺,是咪要我提下你。

好,你日日講廢話,筆者就要你不得安靜,大家學筆者講,梁凝光、夏恆良日日呃人、講大話,仔女當你是仇人,鄰居話你大騙子。你地人格缺失,做一單你一世英名就此盡毀,以後你地就被人當老千股了,你喜歡這樣做,我不反對,但是以後別要問我們拿一毛錢。

我是決定要反對的了,請你降低作價,廢除管理費和以股代息,增加供股選項,不然就會搞到這收購告吹筆者才會心息。


反駁 越秀 房託 0405 關係 總監 良及 財務 顧問 百利 的歪 歪論
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反擊近來報章對越秀房託(0405)的見解

昨日稍事休息,但仍有繼續閱讀報章,見到某部分財演及留意到梁凝光出來發表他的偉論。筆者留意到,某部分財演連連交易文件也並無細心閱讀,另外也對管理層的說話也一知半解就發言,覺得他們繼續誤人子弟,實在不該。現在,筆者就逐點逐點反擊這些錯誤的東西。

1. 蘋果日報: 曾淵滄

恒大以每平方米約3.3萬元買廣州珠江新城土地,不久前越秀地產(123)宣佈以每平方米約2.9萬元出售同屬一區的廣州最高大樓IFC給越秀房託(405),豈不是麪包比麪粉便宜?

按: 管理層已表明不賣物業,所以市價多少也就對其價值也沒有影響。另外他發行的單位是較現價至少折讓20-30%,相較物業估值12.5%的折讓,很肯定每單位的淨值被攤薄。

再者這物業回報率就算全面出租,回報就已經較本來的物業低,又因為稅項因素關係,它的所得稅是按25%徵收,相對現有物業的10%高,使IFC的回報和現有物業回報相距更大。

就此3點來講,收購是一項不具效益的收購。

2. 文匯報: 司馬敬

1.  越房獲越秀地產(0123)注入廣州國際金融中心(IFC)的通函已公布,這宗作價134億元的物業交易雖被市場形容為「蛇吞象」,但在大股東越 秀地產在融資、補貼收入及放棄分派特別股息下,越房購入IFC後的淨負債比,只由27%增至30.6%,而好處是令資產市值規模由66億元大增至220億 元,使公司晉升為亞洲最大上市房託基金之一,資產組合已由原來的批發零售為主,擴大至甲級寫字樓、高端商場、五星級酒店及服務式公寓。

按: 負債率如計及遞延單位債務是40%,另外根據通函的折現率看,可見批發零售回報較高,商業寫字樓回報較低,今次多元化實在對公司的回報有影響,實在不具效率。

 根 據通函發表的2012年12月底盈利預測,越房在收購IFC前的現有物業可分派總額為2.34億(人民幣,下同),IFC可分派盈利將為3.13億元,合 共可分派總額增加至5.95億元。注資前每單位分派0.2197元,注資後因發行單位攤薄至0.2017元,但獲派特別股息6.35分,合共0.2652 元,小股東利益反增,股息回報率達6.8厘(以昨日升上3.89港元計)。

按: 首先,本年分派的21.97仙人民幣,是計及預提稅項4,770.7萬人民幣,大約折合約4.5仙人民幣,實際派息可達26.47仙人民幣,這是實際的派發。另外新分派的20.17仙的假設是包括大量補貼及折舊,實際如不計及這些補貼和折舊的話,大約損失約3億的分派,即約擴大後單位數字的分派約10仙人民幣,即是實際分派可能剩下10仙多,由此可見這收購對房託本質負面影響極大。

另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

廣州IFC已水漲船高

 越房這次大注資將在7月 23日股東特別大會表決通過,在未完成交易前,IFC按每平方米的購入價為2.94萬元,但兩月來已水漲船高,恒大(3333)在6月18日以每方米 3.29萬作價購入IFC所處的珠江新城地皮而成為新地王,「麵粉貴過麵包價」,IFC資產實際上已大幅升值,有心水清者同越房計數,每股資產淨值已升至 6元,較現價3.89元折讓約4成,屬大超值房託。

按: 我不再反駁這段歪理,心水清的讀者可參看收購通函這一段。

根據通函所稱,「基於通函附錄三備考財務資料並計入(a)現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增 加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分 派,則每個基金單位資產淨值將由人民幣4.78元攤薄至人民幣3.69元(於二○二三年或前後悉數發行遞延基金單位時),攤薄22.8%。」

 大股東越秀地產已定下「互動資本循環模式」壯大越房,即如IFC一樣,日後將陸續注入 優質商業資產,令越房資產不斷壯大,在管理層採取100%派息政策下,具資產增值、租金上升空間大及高息率吸引下,越房可作為穩中求進的優質房託股佳選, 月底落實注資後,配售活動勢必吸引中長線基金垂青,股價有力挑戰4.36元年高位。

按: 正如文章此前提及,這些所謂模式都是傷害股東權益,唔好同大家講一些對洗腦的人講的大道理。另外,在配售上是大大攤薄了小股東的權益,這些失效的公司管治,又如何吸引大型投資者呢,你損害得房託,自然未來就到越秀地產(123)和越秀交通(1052),所以連這些企業的價值都會受損。所以連提高估值也沒有可能。

另外,就算增加流通量,估值是不會提升的,雖然財務上的確有一項流通量溢價,但只是計死數的人先會信,實際上還要看看公司本質,上文稱,「你看看同類的冠君,收購朗豪坊物業後規模大了,但股價都是原地踏步。這段東西已證明是站不住腳。

領 匯本身資產質素較差,改進後租金提高,估值提高,槓桿下降,所以借錢利用低息優勢購入物業,並是無新增單位,提升了每單位的回報。這些交易使分派逐步提 升,也獲投資者認可,股價當然會升,但是越秀今次很明顯屬於第一類類似冠君的收購。收購後單位的折讓減少,派息減少,股價當然跌下去。」,已證明越秀走了錯的路子。

3. 蘋果日報: 陳永陸

當然,有些投資者會被早前股價一度急回所嚇怕,但我認為其原因,並非因為鯨吞 IFC或攤薄效應,而是發行新單位集資的批股價未有定案所致。自從公佈批股價不低於3.56元後,越房股價便見回升。

按: 根據通函,3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」,其稱,「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐定。因此,將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」,所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低。

但據通函稱,「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」,以現時的10個交易日平均價3.741元計算,配售價可低至2.99元,較每股單位淨值5.70元,折讓47.5%。以上均可見對原有單位持有人的淨值造成重大損失,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2. 由於越房會向現有單位持有人,派送每單位0.0635元的特別息,加上越地補貼 IFC經營毛利,預計往後仍可維持不變的派送政策,按昨日收市價計,正常收益仍可達7厘或以上,如再加特別息,年度化收益率逾九厘,單是看收益率已值得買入。

按: 筆者又要把這段說話不斷重覆。首先,本年分派的21.97仙人民幣,是計及預提稅項4,770.7萬人民幣,大約折合約 4.5仙人民幣,實際派息可達26.47仙人民幣,這是實際的派發。另外新分派的20.17仙的假設是包括大量補貼及折舊,實際如不計及這些補貼和折舊的 話,大約損失約3億的分派,即約擴大後單位數字的分派約10仙人民幣,即是實際分派可能剩下10仙多,折算3%由此可見這收購對房託本質負面影響極大。

另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

3. 當然,有些投資者認為,購入 IFC及經過母公司今次財務安排後,收益會攤薄,但從另一個角度去看,如果越房維持現狀,每年也有七厘息;領匯及置富價格提升,主因就是可以向外買新資產。

按: 在收購後,息率只剩下5%,收購後負債率再上升至原來的水平,但是收購前都已經是這個負債比率,都是7%,買一些小項目,已經可以使回報上升,我不明白為何要多此一舉。

4. 在新交易下越房的資產質素既獲提升,而且過渡期又有母公司作收入保證,長遠而言越房可望財息兼收。

按: 質素提升不代表回報增加,母公司收入肯定是過於樂觀,補貼或許不足,房託本身就是財息兼收,但本次收購就是損害股東權益。今次陸叔是自己無知侮辱自己,他再這樣不做功課,盲目支持,就祝你好運。

4. 經濟日報對管理層報導

地鐵駁通 酒店試業

  老杜昨日聽了梁凝光等講解整項交易細節,還收到不少有關新消息,好似其中一條接駁地鐵的通道已經開通,另一條亦會好快接上,整個項目的設定將恍如香港IFC,交通配套完善。

   至於頂層部分的四季酒店亦已開始試業,其中會議展覽場地還率先造成第一單生意,據聞是NIKE選中舉行新產品的發布會。至於高級公寓部分,亦會短期內開 幕,劉永杰表示,這類高級公寓異常缺乏,尤其廣州IFC附近都是商業區和美國領使館,只做這批外國駐廣州人員的生意都會應接不暇,相信招租反應將會持續理 想。至於寫字樓部分已落實中行、建行和雅居樂集團等租戶。

  翻閱資料,越秀地產還有多個項目,包括財富中心、財富天地廣場、亞太世紀廣 場,劉永杰就話,像這類智能商廈發展年期都不少,像廣州IFC 2005年取得地皮,混凝土建築部分沒難度,最磨時間的反而是裝嵌設備及裝修部分。劉永杰又話,越秀集團擁有廣州國際金融中心5年期的命名權,但老杜料這 個珍貴命名權越秀系肯定不會輕易放手。

按: 這個是物業的優點,筆者無法反駁,我只以回報定輸贏。

但以香港的經驗來看,一線物業的價值是遠較二線物業低,在通函中可見,它們的折現率是5-5.25%,原有物業約7-9%,加上此前提及的稅項因素,以及單位是折價支付,更使收購不吸引,變相降低物業回報。另外,以本站網友的資料來看,這物業出租率較低,就算有地鐵還是人流較少,可以暫不具經濟效益。

筆者重申一次,這收購只有作價和規模,以及支付方式,並且很多方式都造成對原有股東的攤薄,所以就不合理。至於大原則購買這物業我是贊成的,如果越秀地產願意接筆者的意向修改收購方案,筆者是願意贊成這收購。

5. 星島日報對管理層報導

1. 由於交易數額巨大,越秀地產將對IFC的酒店及公寓部分進行經營毛利補貼,並設定每年經營毛利目標為每年2.684億元(人民幣,下同),據越秀集團投資者關係總監夏恒良透露,經過20%的壓力測試,若IFC酒店及公寓部分經營毛利未能達標,便會對該部分提供補貼,補貼總上限是6.1億元,為期五年。夏恒良估計,實際上補貼總額最多為4.5億元,剩餘金額則用於防範風險。

按: 一般來說,預期通常較為樂觀,所以就不要信太多了。筆者相信酒店初期大約3年,都不會有產生太大的利潤,所以補貼會較大。到第4年站穩陣腳,補貼才開始減少,所以筆者認為這筆錯按照速度,大約3年就會全部耗光,使分派大幅下降。

2. 越秀房託主席梁凝光表示,同時,今年該公司會向每基金單位派發0.0635元特別股息,以彌補因該交易增發新股而造成的攤薄效應(估計每基金單位分配減少約0.018元),該交易獲股東通過後,便可派法特別股息,以彌補小股東因灘薄效應所造成的損失。

按: 正如上文所稱,另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

6. 南華早報對收購的報導
Yuexiu defends bid to shift Guangzhou centre into reit    

Guangzhou-based developer Yuexiu Property yesterday defended its plan to inject Guangzhou International Finance Centre into its real estate investment trust Yuexiu reit, after criticism of the deal.

The developer's announcement on May 28 of the planned 13.44 billion yuan (HK$16.46 billion) asset injection into Yuexiu reit led to a fall in the share prices of both companies when they resumed trading the next day. Yuexiu reit slumped 7.1 per cent to HK$3.68, and Yuexiu Property dropped 2.15 per cent to HK$1.82.

The fall reflected market concerns about leasing space in the world's 10th-tallest building.

Shareholders will hold an extraordinary general meeting to vote on the proposal on July 23.

[Leasing of] office space at Guangzhou International Finance Centre has improved from 52 per cent at the end of March to 60 per cent on June 15. We're confident that the occupancy rate will increase to 70 per cent at the end of this year, Alan Ha, investor relations director of Yuexiu's capital department, said yesterday.

The company said the building had a special significance in the city, and commanded a rental premium.

As it's a landmark building in the city, its office rent is 30 per cent higher than that of Swire Properties' Taikoo Hui in Guangzhou, said Liang Ningguang, chairman of Yuexiu reit.

Although the supply of office space will remain high this year, according to Jones Lang LaSalle, Ha said about half of the new offices would be earmarked for the use of the developers.

He also quoted Jones Lang LaSalle as saying the vacancy rate for high-end grade-A offices in Zhujiang New Town would stay at 10 per cent for the next few years.

As hotel and serviced apartments at Guangzhou International Finance Centre had yet to come onstream, the developer would also subsidise them to the tune of 610 million yuan to ensure it met its targeted operating profit each year. Shares in Yuexiu Property closed 2.12 per cent higher at HK$1.93 yesterday. Yuexiu reit rose 1.04 per cent to HK$3.89.

按: 基本上是一些老點子,都是空話白話,連派息的影響都無提過,不停在洗腦。

7. 總結

我勸梁凝光和夏恆良和一班財演別要講大話或誤導人了了。這物業本來回報已經夠差,補貼也不見得有多大作用,加上這樣導致股東攤薄的條件,本來就是對股東不利,為何還要這樣呢。擺明老闆叫你去死,你還要去死,筆者已多次講明,如果作價適合,縮小規模,改作供股,減少攤薄就會接受,你們還要執迷不悔? 只要一通過,大家以後就沒人信任你們了,股價的基礎就是大家的信心,大家對你沒信心,股價又會如何好,集資又哪能成功? 搞到整個集團股價低落,損失集資能力,這就是你做的事情的後果。

反擊 近來 報章 越秀 房託 0405 見解
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澄清i-money 連敬涵對越秀房託(0405)的誤解

(註: 謝謝cambo先生的文件上載,使筆者能夠從容評論交易。)

今日,連敬涵先生在i-money 發表對越秀房託交易的看法,為方便大家討論,特此由cambo先生把文章掃瞄上載後,然後轉貼如下:


這個連先生首先就是對交易一知半解,可能和公司公關相熟,所以連講句公平的說話也不敢,寫出一篇完全是屁話的文章,再特此逐點反駁如下:

1.  文章表明在成功收購後「日後集團亦可借助注入更多的優質商業項目,轉變為多元化資產組合」。但此說不確,一來優質商業項目是回報較現時越秀房託所持項目回報更低,這已經從通函中的估值報告的折現率較低可以看到,二來因為房託現有規模較少,所以要以大幅以資產折讓超過30%的水平發行新單位進行收購,使原有股東的權益遭到攤薄。這樣兩項已經造成原有的分派大幅減少,加上未來或會通過的管理費折單位支付及以股代息,以及遞延單位的發行,攤薄會進一步加大,所以優質物業未必一定造成良好的回報。

另外,在多元化方面,我在前兩篇文已經提及此是不對的:

「1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。」

2. 另外文章所提及的「物業增值,租金增長,提升市值,增加對基金持有人的分派」,在絕對額肯定是,但根據筆者之前的計算,是以每單位來計,兩者均是下跌,況且今次收購的配售中,原有單位持有者是不能參與,所以本次收購是明欺負小股東的。

3. 至於「未來可進一步增強集團融資能力和收購能力,將有助集團一舉成為房地產信託中的龍頭股」,這是管理層想做大的願望,但在小股東看來,本身這規模的利潤已不錯,但是收購來收購去,我們根本沒有甚麼得益,更在此收購中先受其害,所以這個人根本就是從大股東打手的角度去想,完全忽略小股東東西去看想,所以在這次之後,他的公信力就沒有了,等想被炒吧,財演。

4. 至於其提及的股價表現的原因是,「相信是市場對物業獲得穩定租金有信心」,這句更是歪理之中的歪理。最初股價跌的原因,是因為很多人都認為收購不利房託,會降低分派,至於近來上升,又據我所知,某部分買來是等待收購失敗的,以博取額外回報。。根據某些人的資料,其實近來外資行是賣緊,轉去買母公司越秀地產(123),但中資行是買緊,所以可以見到外資是對收購的分派是沒信心的。

至於甚麼通過決議,長期看好的話,請看看我一再重申財務顧問在通函中說些甚麼:
除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。
...
「吾等亦關注DPU的攤薄,誠如上文所述,於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄,連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個 基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。

越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利,可 抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外,特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後,因發行遞延基金單位 予越秀地產而使情況更為複雜,此情況將持續至二○二三年,這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

.....
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益,而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響,相比之下,遞延基金單位更為可取;

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元,約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價,較現時市價高約11%;及(iii)由於發行遞延基金單位,DPU每年可能會攤薄1.95%,但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整(鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加,而彼等可能會選擇廣州國際金融中心,因而預期調整租金乃屬合理)而有所緩減,吾等認為,發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

所以,可以看到,每單位淨值攤薄,分派未來也有攤薄因子,是否長遠有利呢,相信讀者心中會很明白這個人在顛倒事實。

5. 最後他話收購後會創新高,其實是反而是收購失敗才會創新高,因為收購是不明朗因素,導致單位價值和分派都會減少,從而導致價格下跌。如果收購成功,按通函中攤薄後資產值3.69元人民幣(4.56港元),約近期約30%的攤薄計算,加上約6.35仙人民幣的特別分派和20.17仙人民幣的本年分派,股價會跌至約3.5元的水平,再加上未來很多潛在攤薄,股價未來會繼續不振。

總的來說,這名連敬涵是連通函都未看過一眼就未評論的,所以連他的所謂「理論」也不用理會,直接無視可也。本次評論,只是讓大家瞭解這些垃圾財演是如何不濟。這次收購參與評論的財演除了林少陽較為公允外,包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁及蔡清偉全部都是完全歪曲事實,如果今次收購通不通過,也要把他們視作黑名單,他推介甚麼股票,照沽可也,編輯也要對他們的文章作嚴謹的觀察,否則他們每一次都想幫大股東做打手,呃盡大家的錢,這還得了?

我再引我的好友吳仁的言論如下:
「不過在越秀系此單交易上,吳仁想說此交易規模太大,如果IFC獨立上市,股價起碼達資產淨值,123等增持405過量的股票,可以用折價在市場上買,但肯 定買不到幾多,就算溢價全購405的股票也不足,

因股票總量少,既然在市場不可能買到405的股票,那有價無市的「市價」又有何參考價值呢,如果作交 換的股票不能以平價發行,還不如把現在的寫字樓套現再用現金找數,現在的交易將產生過度的攤薄,來自小股東的反彈一定很激烈。

越秀系對今次交易志在必得,那麼方案即使被否決,123一定還會再次提出對405更公平有利的方案,既然交易條款對405不公平,而且交易拉倒反而405可收8釐息,小股東都投反對 票也不出奇,越秀想定後備方案為妙。」

希望管理層不要強推方案了,否則通過了,大家都不好,你未來在香港連錢也籌不到,鄰居、親戚、小股東都當你大話精,你是否想一世都抬不起頭生活,想就收購通過都沒有所謂了。每件事都是等價交換的,你對人不好,別人就對你不好。
澄清 i-money 連敬 敬涵 涵對 越秀 房託 0405 誤解
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34819

又破曾淵滄於東周刊對越秀房託(0405)購入IFC的誤解

筆者今日又見到這一篇在東周刊的文章,有時候寫寫下都覺得好煩,點解他們仲要寫這些不知所謂的文章來誤導小股東,難道寫了這麼多篇,他們還未明白這宗收購是對小股東處於不利的地位,是否要我和他當面對質,這才說一個明白?  但是為著各位小股東包括筆者的利益著想,我決定再次應戰。

1.  今年五月八日,越秀地產(123)與越秀房託(405)兩隻股雙雙停牌,至五月二十八日復牌前宣佈越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託,售價 134.4億人民幣,消息公佈後,越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元,而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平,應該補充,停牌期 間,大市是下跌的。....幸好,越秀房託股價過後也慢慢地回升,七月六日收市價為3.89元,很接近停牌前的股價了...

按: 我決定和每一隻房託做一個比較,讓大家看看他是否說對,很顯然的,越秀的表現雖然較大市表現較佳,但是和同類的房託平均來說,計算股息因素後肯定是跑輸的,可見下圖。



2. 我認為廣州IFC的售價一點也不貴,每平方米才2.9萬元人民幣,股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜,不易明白,造成誤會,更重要的是,這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交,若真的對越秀房託不利,小股東不可能支持。

按: 作價是以甲級商廈來說確實不太貴,但是房託不是用來炒物業,是用來收租金的,所以物業的回報預期較價格重要。根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是會降低資產回報的,不利小股東。

筆者只知道,愈複雜的交易應該就愈不利小股東,所以這不是誤會,是這位教授完全不明白交易,大放厥詞。

3. 實際上,134.4億的售價是偏低的,獨立估值師的估價是153.7億,有近20億的折扣。
按: 這句話,我已一而再,再而三講明是不對的。我再次引錄通函財務顧問的評論。

除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

4. 另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恆大(3333)成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮,每平方米的土地價格高達3.3萬元,而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元,麵包比麵粉便宜,恆大買地的消息公佈後,越秀房託的股價更是穩步向上。

按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

5. 之前,投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC,配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄,六月二十九日,越秀集團終於再公佈集資配股的安排,配股價最低每股3.56元,這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決,很明顯,每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價,絕不會低過,這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

按: 通函中並無說過這一句,這點我之前已經說過。

根據通函,3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」,其稱,「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐 定。因此,將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」,所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低。

但據通函稱,「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平 均收市價折讓超過20%」,以現時的10個交易日平均價3.792元計算,配售價可低至3.0336元,較每股單位淨值5.70元,折讓46.78%。以上均可 見對原有單位持有人的淨值造成重大損失,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

總的來說,曾淵滄完全沒有完整地看過通函,更大放一些荒謬的結論,語調更和之前陳永陸差不多,可見這兩個人可能受到某種既得利益者的操控,已經缺乏獨立思考。作為一個教授,如果連獨立思考也不懂,就這樣教學生,肯定是一個悲哀。

從上面和之前的東西見到,交易絕不利小股東。希望小股東能團結起來,反對這次收購。不過無論如何,最終大家都會看見這堆人都是大話精,以後這堆人連公信力都沒有了,我覺得很高興。

又破 破曾 曾淵 淵滄 滄於 東周 刊對 越秀 房託 0405 購入 IFC 誤解
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有無人肯出錢登廣告反對越秀房託(0405)交易?

因為備用方案或不可行,所以需要登廣告。

生果報好像登4分1版大約20,000元左右,預得不這樣緊,目標是25,000元,但是確實價錢我不知道,有無人願意出一些錢呢? 我願意出200至500元。如果初步數字足夠,我會給大家戶口的,不過大家要把入數紙放上網。

1. 為甚麼要反對這交易?

1.  收購物業回報較現有物業低
根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場 的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場 1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估 值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是 會降低資產回報的,不利小股東。

2. 收購攤薄每份單位資產淨值
根據通函稱,「除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。」,此外,在2016年後發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

3.  收購會大幅降低分派
如果不計收購相關開支,上半年收購分派是11.14仙,及利用下半年預期分派20.17人民幣計,下半年只有9.03仙,足足下降18.95%,可以見到 如果以每半年計足足沒有了2.11仙,推算未來一年半的損失就是6.33仙,未來也會持續。這6.35仙就只夠這三期的分派,可謂是糖衣毒藥。

4. 收購條款加以管理費選項,攤薄股東權益
以現時每單位資產淨值6.07港元和單位價格3.86元計算,折讓約41.36%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為接近0.4%,如果以10年期計算,折損約為4%。

5.  收購併無多元化
收購後租戶只多了8%,但樓面面積的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。另外IFC佔未來收入約51%的事實,和現在白馬大廈佔逾50%租金相若,實際上並無多元化。

6. 收購後增長潛力下降
現在租金每年可增加5-6%,但IFC僅2-3%的租金增加,很明顯導致租金收入增幅下降,加上之前提及的回報下降,使房託增長潛力下降,吸引力降低。

7. 改善基金單位交易流通性不能提升估值
據基金稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,可提升估值云云,但是交易每單位使應佔資產淨值下降,瑕不能掩瑜。

總之,交易在多方面對原有單位持有人不利,況且大股東在今次交易不能投票,況且照CCASS的情況,反而是小股東自亂陣腳,予人有機可乘。但筆者相信,他們未能掌握足夠票數通過這交易,如果小股東齊心,應能阻止本次交易。希望大家動用手中的投票力量,反對此次交易,並希望大家支持這次出錢登廣告,鼓動其他人反對這項交易。

又可以知道,他們這樣之前趕要過股東大會的原因,就是不想讓股東知道分派大減,如果想支持這個傷害股東的方案,即是和房託小股東為敵,以後不得投資者信任,未來其他上市公司融資時,也會不太方便,敬請管理層三思。


2. 參加反對的方法:
1. 持有越秀房託的實物股票
(1) 可以自行在7月23日的股東大會,自行反對交易,如果有興趣可在此一齊參加
(2) 如不能參與,可在港交所網站搜尋或於房託網站,或按此連結下載表格,然後在大會48小時前(即72月21日) 寄回股份登記處卓佳卓佳證券登記有限公司(地址為:香港灣仔皇后大道東28號金鐘匯中心26樓),反對此交易即可。

2.  透過經紀持有股票
(1) 可透過他們取得參與股東大會的授權書,收費全免。
(2)  首先大家去銀行詢問可否代為表達投票意願。然後過幾日等銀行準備好,就可以銀行籤文件了,銀行要先檢查身份證核實身份,之後給你一份代表委任表格,並再次告知簽呈後就開始凍結股票直至股東會結束, 代表委任表格只要填你的股數,一項普通決議案及六項特別決議案的贊成與否,及最後簽名交回即可,整個過程沒有收取任何費用。

希望大家多多支持反對交易,就算今次失敗了,也可以讓大家瞭解下今次收購的弊處也好,還瞭解到誰是不可信的,我已經做好筆者的本份了,以後就靠大家支持。
有無 人肯 出錢 登廣 反對 越秀 房託 0405 交易
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越秀房託(0405)最新財務顧問持股情況

現在,根據Webb-site,至7月18日為止,5位財務顧問於CCASS的持股如下:

渣打: 7.68%
中銀國際:  1.32%
高盛:0.45%
大摩: 0.22%
細摩: 0%

以上5位合共為9.67%,佔除越秀外全部票量的15%,如果小股東能聯合起來堅持,不嘗未有反擊成功的機會。我是最少建議股東能平等參與供股,或是斬件收購,儘量降低小股東的影響。大家只要對所有決議案投反對票即可,不要放棄你的權利,對抗大股東的侵略。


越秀 房託 0405 最新 財務 顧問 持股 情況
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評論胡孟青小姐對於越秀房託(0405)的言論

其實以她這樣的性格,筆者原本以為他會協助我反對這單交易,但是她昨日在生果日報的文章實在使我太失望,唯有作出反擊。個人認為她還是不瞭解這單交易。今天特地在此解說一下:

1.  項目位於廣州中央商務區天河區,屬地標式建築,為全球十大摩天大樓之一。甲級寫字樓目標租客鎖定跨國公司與知名企業,酒店與公寓則分別由四季集團及雅詩閣負責經營管理。至於共佔六層樓面的商場部份,已於前年底投入運營,截至3月底止,商場出租率約達98%。寫字樓出租率已由3月底約52%,增加至6月中的60%,且仍在上升中。

這段描述細節部分不重覆,但她無提及過物業的估值和回報的金額,根據筆者的記算:

關於這物業的估值方面,根據通函的估值報告,總計合共153.7億人民幣(下同),折價為134.4億,當中商場25億,寫字樓83.9億,服務式公寓及酒店39.8億,停車場5億。

但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按全面出租的基準大約是4.77億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.739億元,全幢折合回報率為5.8%。

但以原有物業計算回報率為8.2%,還未計上原有物業本年的租金增長。最嚴重的是,利息支出、稅項均會拖低回報,詳看上一篇的講解


2. 而越秀房託價值亦提升,資產值及每年收入翻幾番。完成交易後,越秀房託負債率才達30.5%,仍屬非常健康。


在絕對金額上,相對現時數字計算,大約收入增加只是1.1倍,資產值增加約2倍,所以翻幾翻是誇張失實。但是在收入增加1.1倍的前提下,單位數目增加1.7倍,在收入增加追不上收入幅度背景下,會導致每份單位分派減少,以最簡單的中期分派11.12仙和預期分派20.17仙計算,每半年最少減少分派2.07仙。

在負債率計算,根據筆者計算,管理層在玩數字遊戲,如計及所有遞延單位作負債,負債比率大約是約40%,請看前文

3. 為免基金持有人預期,收益將有機會被收購所增發之基金單位攤薄,房託為基金持有人安排特別分派,越秀地產則放棄此特別分派。由於越秀房託自上市以來,已成功建立良好口碑。


特別分派為6.35仙,根據每半年減少2.07仙計,大約一年半就把這有利的影響抹掉,請別忘記這是補貼後的效果,且未來有大量的以股代息、管理費折股及遞延單位會發行。

不計不確定的以股代息,根據筆者以2011年的數字計算,以管理費發行的新單位約佔2011年年底市值的1.16%(4),加上遞延單位在2016年後的8年每年會帶來攤薄1.95%(5) ,每年累計以後,在2023年會導致30%的新股發行,派息也會大約減少此數,以房託平均折讓40%計,大約減少每份資產淨值12%,可見帶來的攤薄甚大。

4. 相信下週一(7月23日)上午舉行的股東特別大會上,雙方股東均會舉手支持越秀地產,透過今次以折讓價注資壯大越秀房託的一番苦心。

他壯大基金的苦心我體會唔到,我只看到他掠奪小股東財富的苦心,希望大家反對交易。

如果沒有其他的事,這應該是最後一篇談越秀吧。因為筆者不想被人知道身份,所以決定不去股東會,但希望能夠投反對票,如果投了反對票,且失敗的話,我會儘快賣出股票,如果不能表達意見,我仍會持有股票,以股代息,減輕對自己的影響,如果直接持有越秀房託單位的人,希望大家能夠請一天假,幫幫手去勸說股東不要投贊成票。希望這方案不能通過。

總的來說,今次參與的人包括梁凝光、夏恆良,這些人永遠以大話精名留於香港股票史。另外財演包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁、蔡清偉及胡孟青都幫手,所以他們都是大騙子,以後推甚麼股都不要理他們,他們只是大戶的狗,他們見到狗飯就去食,協助小股東輸送財富給大股東,真是無恥到極點。
評論 胡孟 孟青 小姐 對於 越秀 房託 0405 言論
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股榮言論: 越秀房託(0405)IFC 麵粉平過麵包?

上個禮拜話最後一篇寫越秀房託,但是都是忍唔住再寫一篇以正視聽。 我已經把大部分越秀房地產基金單位賣出,但仍持有少量權益。

話說今日股榮話「另一類唱好就較高明得多,例如指收購項目每平方米2.9萬元,相比恆大(3333)同區地皮要3.3萬元,豈不是麪包平過麪粉?」

就這一點,我在批駁曾教授一文中已經提過:
按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

其實,本次交易是以折價的單位來換取IFC的權益,這影響亦要計算進去。我再說一次,本次單位發行價絕不是3.56元,如果細心睇睇份通函,這個金額是一個假設性的數字,實際上的配售價是「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」,即是配售前十日的平均價的80%,加上發行最多30億股限制最高者,配售價如下計算,可見最低配售價的底限是2.84元,較資產值5.84元折讓51.4%,但受到折讓10日平均值3.10元的限制,配售價亦設在此價,就算以這價計算,折讓也達46.9%,嚴重攤薄小股東權益:



如果以不同的配售價計算,公司的資產值變化如下(計算由2.8元至5元):



如果以單位資產淨值代替發行單位的價計計,物業的實際價值及呎價如下,可見就算以5蚊發行單位,每平方米的實際價格也超過3.3萬人民幣,和恆大的投地價相若,更不論是恆大是以偏離市價投得及以低價發行新單位的因素,可以看出,公司方對傳媒的洗腦方式實在令人實在不敢苟同:




我想說的話就是,如果越秀真是繼續強推方案及促使配售方案成功,實際是對所有單位持有人的不利的,是公司管治的壞榜樣,根據所得資料,越秀地產(123)還有其他項目注入越秀房託(405),更會使資產淨值進一步攤薄,使股東陷於不利境地,如果管理層再強調收購是有利大型投資者的話,實際上只是有利他們的口袋,把銀行、投資者和房託成為他的萬能ATM,繼續把所有的股權權益不斷傷害。

股榮 言論 越秀 房託 0405 IFC 麵粉 平過 麵包
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新配售協議對越秀房產信託基金(0405,越房)的分派影響? 越秀對越房作高利貸? 高多借錢是龐茲騙局? (完成)

(資產申報: 現在越秀房託只佔倉位僅0.6%,並已取回所有成本,請大家留意。)
(1) 引子
今早公司發佈公告,宣佈縮減配售規模及增加銀行借貸以應付收購,聞說管理層仲發夢人地會出高價買你們呃傻仔咁呃的股票,真是唔面對現實。今次降低指引性配售價格至3.30元,其實可以低至大約3元,足以見到你地之前講的全部都歇是大話,之前支持的所謂股東往哪去了? 現在真是捉襟見肘,仲要用集資所得派番畀股東,十足十龐茲騙局,仲唔跪低放棄收購,今次就一於玩大點,搞爆你地,唔好咁白痴,以為人地一定被你洗到腦。

CEO 我知你是反對這收購的,報導出來你連出來也沒出來一下,今次你唔講我就代你講。

今次收購對每份資產值的影響是災難性的。就算今年如何保證,其實也沒有甚麼用,下一次派發一定會大跌的,多謝不是豬兄的啟發,現在至少較原來他新定義的每年的分派下降超過10仙,由估計的26仙,下降至15仙左右,計上港幣都是18仙,正如我上篇富豪產業信託(1881)說,無論如何都有超過6%的股息,你可以略略計算,越秀房地產的實值其實只是3元,還未計及未來嚴重的攤薄因素,而富豪產業信託現在已無這些因素,可見越秀房託的折讓應該更大才是,所以可能較3元更為不堪,可憐某些管理層不正視現實,還要強推方案,還發夢甚麼低能回本模式,繼續置小股東於死地,然後就亂使錢買1塊2塊地。這樣的公司管治,所謂一次不忠,百次不容,筆者祝你地以後借錢都要貴一貴,無人買你地系的3隻的股票,以後無人畀錢你地發瘋。

(2) 新方案及和初步經修改方案

幾個方案表面作價並沒有改變,都是135.5億人民幣(165.60億),其中133.5億人民幣(163.16億)人民幣是收購物業的作價,2億人民幣(2.44億)是收購相關費用,但實際上隱含的作價均有不同,現在簡述如下:

1. 最初方案

1. 12億人民幣(14.67億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(66.61億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中36%由越秀地產持有,剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.33億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(54.99億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億,否則收購會告吹。雖云他們用3.56元作為「指引性配售價」,但實際以這收購價計算,即基金單位配售價格可低於3.24元。

2. 6月底修訂方案

把遞延單位的對價修由無限制改為每份不低於4元,以同一假設計算,每份基金單位配售價可由3.24元,降至2.96元。

3. 9月底配售方案
因應市場大吹淡風,配售作價過高,故房託修改融資方案,把發行單位數字減少9.21億人民幣(11.26億),並相應增加同等金額貸款,即變更如下:
1.  21.21億人民幣(25.92億)以越秀房託向銀行借取資金支付
2.  45.29億人民幣(55.35億)以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中15.79億人民幣(19.30億)由越秀地產承接,3.17億人民幣(3.87億)由人保承接,剩餘26.33億人民幣(32.18億)則向機構投資者配售。
3. 24億人民幣(29.33億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(54.99億)由承擔越秀地產的負債支付。

另外,單位配售價由最初「指引性配售價」的3.56元,降至3.3元。

4. 幾項方案的作價比較
因為折價單位的價格不同,實際作價其實有所分別,如按攤薄後的單位資產淨值計,購入IFC的作價、每平方米價及較估值折讓如下:

假設以極為保守的假設所有物業不升值,並假設單位發行價格如下(以下數字是作說明之用):
1. 最初方案: 配售及遞延單位配售價是3.56元
2. 6月底修訂方案: 配售單位配售價是3.56元,遞延單位發行價為4元
3. 9月底配售方案: 配售單位配售價是3.3元,遞延單位發行價為4元


這次收購的加權配售價實際是較過住方案低出超過1%,但是計及資產增值及攤薄,他是較6月修訂方案略有改善。

在資產攤薄方面,管理層的古怪角度去睇,每份資產值可能是被他們解釋為略有增加,但這是數字遊戲,因為有24億單位未計算,實際上還有一堆對價單位未發行,如果計及這一堆對價單位,其實很明顯是導致每份單位的淨值減少。在修改為最新方案後,潛在攤薄雖較原方案減少,但較6月修訂方案增加。


在物業呎價上可以看到3個方案的作價實在大約維持在160億至162億人民幣之間(約195.54億至197.98億),無大變動,因本次收購是買入98.99%,對應整體IFC 價格為約162至164億人民幣(197.98億至200.43億元),實際溢價大約5至6%不等,至於每平方米價格大約35,000元以上,並隨著日後房託升值導致實際支付代價更高,反之亦然,但升值較不升值機會大,所以不存在麵粉貴於麵包之說,也不是賣大包、有折讓地有利原有股東。



在融資能力上,原方案可增加融資能脅約10億,但在新方案下只增加1億,所以管理層話收購後可加強收購規模的理由不存在,問題只是在要經小股東通過上較麻煩,但是這些人目的就是想趕絕小股東,不想讓股東阻止他們,滿足他們對權力追求的野心,可見他們不是為股東做事,這些人值得作為管理層嗎?



(3)分派推算假設及結果

1. 2012年的分派價設變更及實像
根據偉大的無恥之徒越房管理層的偷換定義,改變完成日期由7月1日變成10月8日,新的2012年分派大約20.63仙,較原方案20.17仙,增加0.46仙,但實際並不是這樣。

其實大家買配售股份是沒中期及特別分派的,按上半年分派11.14仙、及其新定義全年派息20.63仙計,下半年分派只是9.49仙。

以原方案比較,表面多了0.46仙,但這是包括了原來物業下半年的約3個月的分派,如果以去年假設下半年分派較上半年少約4%的話,下半年分派約10.69仙。

以新定義舊物業收租日約100日及新舊物業收租日84日計算,以年率及新定義計,新舊物業的分派大約是15.99仙,即大約19.34仙,分派大約5.10%。

但這包括補貼。那兒的公寓加酒店物業合共658間,開幕的出租率大約60%,租金每月3萬蚊(1日1千人民幣),租金約1.4212億,按越秀方的毛利率 約50%計,實際毛利約7,106萬,即補貼是1.9734億,以新單位數字2,743,209,741份計,每份大約7.19仙,實際分派大約只是 8.80仙,即大約10.64仙,以現價計算分派只有2.81%。

就算以配售假3.3元來看,計算及不計算補貼的股息率為5.86%及3.22%,這是未包括每年管理費折單位的攤薄約0.8%,以及以股代息的金額。

另外,如計及上一年因重組銀團的費用約600萬元,實際分派可能多出0.56仙,如果計及此,加上在收購後管理費計入分派的影響:

(a) 每年按託管物業價值(包括該物業應佔的資產)的0.3%收取基本費用;
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費;
(c) 每年按照物業(包括該物業應佔的資產)的價值每年0.03%收取託管費;

假設收購前資產約70億,收入5.2億及收購後當年的資產總值增至220億,不計酒店部分補貼收入增至約8億計算,這部分的管理費金額大約9,660萬, 按收購前舊單位1,065,972,687份及新單位數字2,743,209,741份計算,收購前後的管理費金額分別是每份3.63仙及3.52仙。

如果以純apple to apple 的計算,在收購前後每份扣除一次過費用後及加入管理費後的分派大約分別是是25.9仙及10.64仙,降幅達58.92%,如扣除管理費折股後分派是 22.27仙及7.12仙,降幅68.03%,折回港幣即是31.34仙及12.87仙,以及26.95仙及8.62仙。

以現價3.79元及配售價3.3元的股息率計算,分別為8.26%、3.40%、7.11%、2.27%,以及9.50%、3.90%、8.17%、2.61%。可見收購是嚴重影響分派逾半。

2. 假設

今次假設較為全面,在各方面採納更為足信的預測,估算如下:
1. 原物業假設
採用最初假設

2. IFC 假設
(1) 寫字樓收入增長:
2013年: 出租率由70%,增至90% ,平均80%,較去年60%,增加33%。原有物業租金增5%,新租樓層租金增加20%,即大約是6.67%。

2014年: 出租率由80%,增至100%,平均90%,較去年80%,增加12.5%。原有物業租金增5%,新租樓層租金增加30%,即大約另外多2.5%。

2015年: 出租率100%,較去年90%,多11%,物業租金增5%。

2016年以後: 因新物業建成,租金每年僅增3%。

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業:
按以下方式推算:
1. 房間數目: 658 間

2. 日房租:
2013年: 1,700 人民幣
2014年: 1,900 人民幣
2015年: 2,000 人民幣
2016年: 2,100 人民幣
2017年後: 每年提高3%

3. 出租率:
2013年: 50%
2014年: 60%
2015年: 70%
2016年及以後: 75%

4. 毛利率:
2013年: 45%
2014年及以後: 50%

5.  酒店其他開支: 40%

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬,全年2,000萬。

(5) 停車場收入: 每半年500萬,全年1,000萬。

(6) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 以物業估值160億做基礎,每年增10%,餘按當年收入3%計算。

(7) 利息支出:
1. 人民幣貸款:
(1) 45 億國內人民幣貸款以基準利率計算,即6.55%。
(2) 約24.38 億人民幣港元人民幣貸款以3.45%利息計算。

(8) 據高人網友caton提醒,已就營業稅按25%計算。

3. 原物業分派
可參考最初文章

4. 新物業的的經營情況


5. 收購及不收購分派情況

6. 各項比較

(A)  假設未來折費及股息折股單位以3.3元發行,遞延單位以4元發行各假設增發及當時單位數:



(B) 每年分派、總計分派及分派相差


(C) 股息率


7. 如果沒有管理費代股及補貼,分派會變得如何?

總的來說,收購無論如何都會使分派下降,看未來來講,差距會愈來愈大,到2023年估計都未返回現時水平,所以管理層在一派胡言。如果計及管理費及補貼之減少,各項總分派金額如下述:


至於沒有計及管理費補貼及計及管理費每份分派及以配售價3.3元及現價3.79元折算年率如下述,可以見到在2013年不計管理費下分派下降75%,其後下降至50%,就算如下圖計及管理費分派,跌幅也在約30%-50%水平:


8. 壓力測試
1. 利息
以2013年為假設,如利息增加以下金額,分派會減少如下金額:


9. 特別猜想

(1) 龐茲騙局?
如果細心發現,這公告說的銀行借貸金額29.8億港元,但支付物業代價是25.92億港元,中間的3.88億元是沒有提及過是甚麼用途的,它是用來做甚麼的呢?  雖云人保未必投資,或會當作取代融資,但如果取代融資沒有出現,據筆者估計,它是用來派發特別分派及末期股息的。

以金額來看,特別分派大約4,300萬人民幣,至於末期分派,據計算是9.49仙人民幣,以完成後單位總額2,743,209,741份計算,即是2.60331億人民幣,加起上來就是3.03331億人民幣,算上公告上的匯率,即是3.70億元,計上一些雜費,也差不多這個數字,所以我極為肯定,多出來的錢是用來末來派息的。

這種利用借款返還給投資者的方式,是不是龐氏騙局? 請大家好好想想。

(2) 延遞單位其實是越秀地產高息借貸?

據管理層的說法,分開收取單位,當然就是避免即時性的攤薄,暫時減少股東的損失,也可以符合收購及合併守則的增持2%的規定。

但是其實如果他們不收取這些單位,以據稱成本價60億元人民幣計,也能大賺至少50億人民幣左右,也符合了不用計算出售虧損要求。況且這些單位他們暫時也收取不了,對流動性無幫助,只是在財務報表上計出來的數字,看來較穩當而矣。至於房託,通常處理手法應該是視作遞延股本,不算負債,所以根本對其借貸能力也無損。

況且扣除這筆遞延單位,這單交易估價才算是符合房託的利益,不致使資產值潛在攤薄過多,也可以維持現有的折讓,對房託股東或許偏向合理或有利的行為,那為何他們無論如何都要堅持這些單位呢? 

其實如果把補貼和這些遞延單位合起來看,也許我們可以看到一些財技人的深刻想像,你可以視補貼是一種借款,然後視單位支付為還本金的行為。如果以這個方法看,我地可以用IRR 的方法算出他們內部回報率。

(1) 補貼金額

利用回以上計算分派上較為樂觀的假設,例如出租率上,現時五星級出租率在63%之間,我們在2013年後已假設65%,其餘5年各年上升5%,但實際上供應大幅增長中,未必這樣樂觀。毛利率除第1年外,均採用越秀方較樂觀的50%的假設,房租金額也儘量較為樂觀,第一年的租金已在市價之上,而各年補貼如下:

可以見到,補貼會在2016年仍有大約1.5億元。

(2) 遞延單位
假設單位逐年發行,發行單位單格是4元,並以保守方式計算物業沒有升值,可以見到總對價大約是29億左右。


(3) 回報率
從這個數字,我們看到越秀地產對越房的借貸的內部回報率(Internal Rate of Return,IRR)達到46.95%,相對一般的銀行借款大約3%至10%不等,以及高利貸15%-30%不等,均高得驚人,可見越秀擺明是對越房做大世界,欺騙股東權益。個人認為,越秀地產的管理層無金融知識,於是被一班搞財技的銀行家騙了,然後就利用誤導來誤導人,作出一副利好公司的假象。


除了這些好處外,這些單位可協助越秀不斷增持股權,使他們不會再受小股東阻攔收購發生,方便越秀當越房及銀行為提款機,進一步減少股東應份,另外也可以利用財技,降低越秀地產自身的財務比率。真是一舉三得。但對小股東來講,其實這是一次嚴重的侵犯,使小股東不能翻身。

(3) 總結
呢班管理者的所作所為,使筆者想起這個故事:

........ 話說這位投資銀行家在墨西哥某海灣度假,看見一個年輕的漁夫在碼頭釣魚,手到拿來,不到半句鐘時間便釣了十多條肥大的活魚,塞滿整個水桶。

漁夫收桿離開,投資銀行家語帶不解問道:「為什麼不多呆一會兒,可以釣更多的魚?」漁夫回道賣掉這些魚已經夠換來好幾天的家用,等需要時再釣吧。投資銀行 家好奇,問漁夫除了釣魚,是怎麼過日子。漁夫答道:「我釣魚的時間不多,沒錢用時才到碼頭或出海捕魚。白天我和我的孩子們玩、睡午覺,下午和太太漫步、溫 馨溫馨,晚上和朋友們喝酒吃飯、唱歌跳舞玩結他,一直玩到深夜。我們平時睡覺很晚的。」

投資銀行家於是教訓他:「你太不思進取了。你應該花多點時間去釣魚,多釣多賣多賺,然後買一隻大漁船,釣更多的魚。」漁夫不明所以:「之後呢?」投資銀行 家續道:「之後賺了錢便換更大、更多的船,把船租出去,再把你村內的漁民組織起來,變成為你賺錢的船隊。到那個時候,你就不需要自己出海,你可以自己開一 個魚食加工廠,做自己牌子的魚肉罐頭,自己生產、推銷。」

漁夫更加不解瞪大雙眼問:「那我豈不是很忙碌?我豈不是沒有時間陪伴家人,不能晚晚和朋友吃喝玩樂?」投資銀行家安慰他:「我是投資銀行家,我可以幫你, 把這個業務做大做強,然後安排公司在紐約交易所上市,到時你便是千萬富翁了。」漁夫聽罷有點興奮:「這要用多長時間?」投資銀行家回應:「如無意外的話, 只需10至20年時間。」漁夫心裡冷了半截,續問:「公司上市後又如何?」

今次是投資銀行家有點興奮了,他回道:「公司上市後你可以退休,搬到一個美麗的小漁村去生活,白天和你的孩子們玩,中午睡個午覺,下午和你的太太一起溫馨溫馨,晚上你的朋友們喝酒唱歌跳舞玩結他,一直玩到深夜!逍遙快活,多麼寫意。」

漁夫冷然回應:「哦,我現在不就是這樣生活嗎?我為什麼要等10至20年?」

套入這個故事,其實筆者想說的東西如下:

本來的回報持續增長已不錯,不用搞咁多野,現在要大家先受受苦,之後買東西,又回到原本,這折騰下去,不如回到原本最初的情況較好。下圖就是呢班大賊,這些人不怕被罵,只怕無面,現在我就搞到他們無面,不然他們繼續作惡,大家小股東都唔好過。

希望各位親鄰友好認得他們,然後見到他們,就鄙視他們,同埋教他們大個做野唔好學他們歪曲事實咁無恥,同埋以後唔好幫他們做任何野,叫仔女唔好同呢班叔叔同他們仔女玩即可,因為他在報紙上的說話是會教壞大家的。咁他們就會知道錯,受到道德上的折磨,他們就會反醒改過。小股東們都唔好買他們的股票,因為他們會呃人的。
 

圖: 越房管理層(資料來源: 大公報)

仲有呢件講過一句「他指出過去該房基金股東中,70% 為散戶投資者,當中亦有部分為退休人士。經過配售後,70% 的股東將會是基金,相信有助增加流通量」、「集團目前散戶比例高達七成,夏恆良認為散戶過多令越房在進行收購時有較多考慮」、「對於配股價由最初說明價3.56港元降至3.3港元,夏恆良認為沒有「平賣」,有關的定價為集團與六間包銷銀行就市況共同訂定,並指有關價格能吸引更多基金認購。他亦重申指,配股令基金單位短期內被攤薄是難以避免,惟相信在收購母公司項目後,將有利越房的長期發展」之類的說話,為垃圾交易保駕護航的夏恆良先生,做埋呢咁野,唔怕半夜鬼敲門找你算帳? 你的仔女會以你為榜樣,你竟然學人講大話,你的仔女老婆點睇你? 你自己好好想想。

希望親朋戚友得這個人做事多麼忘恩負義,以後唔好理他,由他做獨家村,夏氏子孫竟以歪曲事實為名,毀壞家聲。現在你在報紙上說些甚麼? 你心知肚明,你父母老師兄長有無教過你講老實話。我個網有曬紀錄,我就放長雙眼睇你下年點死:


滿嘴大話的夏恆良。(圖片來源:蘋果日報) 記得各位全中國的朋友們叫小朋友、大朋友唔好同佢玩、親朋戚友都要因為呢件事當他當他透明,使他受盡道德上摺磨,以後就唔會做呢種事。這些人不怕被人說他講大話,卻怕別人不相信他。

搞這個交易的目的,其實只是符合這班國企管理者的大野心,是割肉教母,不是對小股東有益的行為。只是益了呢班銀行家賺埋你這些發大夢的夢想家的錢。夏恆良,你自己撫心自問你在這件 事入面是咪應該對小股東有個交代,我覺得你認為我是不可理喻,但是這交易卻嚴重損害股東權益,你視而不見,屢改定義,支持你所謂的歪理,你還對得住大家 嗎,我還可以罵陸主席,滿足自己要陞官發財,同埋所謂的戰略需要,使小股東同你一齊去死,你想想,賺錢是保守就可以,不需激進,現在你不需要和人比較,做 好自己就得,呢種心態就導致你的所為偏於正道,這就做錯了事。

唔好同我講甚麼甚麼戰略,現在錢未賺到,就使公司形象賠上,還要駛錢塞住大家把口,值唔值得,值唔值得。

傳媒對此事的處理手法,特別使我失望,一來是處理數字上和對資料理解的不純熟,二來是根本不讓小股東發聲,三來是有些人收了廣告商的錢刻意誤導,特別是經 濟日報,斷章取義不特止,還要不寫清楚某些人的假設是刻意誤導,這些報導算是哪來的垃圾,這記者要好好反醒,你賺少少養家,我放過你。
配售 協議 越秀 房產 信託 基金 0405 越房 分派 影響 對越 房作 高利貸 高利 高多 借錢 龐茲 騙局 完成
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又多兩件打算欺騙越房(0405)小股東的高層

蘋果日報影低呢兩個梁丹青同陳志鴻左右護法,仲要講埋一些打算真是當基金是提款機的說話,看來他們就是未來就是批鬥對象:

「越秀地產擁有1300萬平方米的土地儲備,當中約300萬方米為優質商業物業,他表示,部份會於成熟時候考慮注入越秀房託。例如財富天地廣場,為鞋類皮具批發商貿廣場,可供出租面積18萬方米,月租每方米350元(人民幣.下同),當中8萬方米已出租,餘下10萬米將於明年招租,該廣場將於明年底全面交付使用。

另一有機會注入項目為財富中心,於廣州國際金融中心(IFC)毗鄰,樓面面積21萬方米,計劃於2016年落成。越秀地產執行董事陳志鴻表示,越秀地產將成熟商業項目注入越秀房託的互動模式,可以增加集團資產周轉。

至於10月剛完成注入國際金融中心,越秀房託副行政總裁梁丹青稱,現時IFC當中的四季酒店項目創出廣州市最高房價,達1860元,目標是今年內入住率達38.6%;而IFC的雅詩閣酒店式公寓,今年內目標入住率為10%,每方米月租為159元。至於IFC的寫字樓部份,有信心今年底出租率達70%,平均每方米月租為216元。

雖然今年珠江新城的新寫字樓供應量多達200萬方米,梁丹青表示同等級的競爭對手只有太古匯。面對過江龍的挑戰,他表示IFC寫字樓租金仍高於太古匯20%至30%,原因是項目有酒店和服務式公寓配套設施;而且從太古匯掘角,招攬其商場招商總監過來,寫字樓則找來仲量行的招商總監;並加強與中介機構的溝通互動,加強招商功能。」



IFC較筆者預想中的營運預期更低,看來未來分派會較筆者俊期更不好看,從而影響房託的價值,如果資產非常大,房託也少不免需要新股支付,現在母公司已受持股限制,不能再以新股代為代價,所以或許可以供股方式支付代價,最後逐步攤薄不供股房託的單位持有人的價值。這些管理層為了自己仕途的目的,只為地方政府的口袋想辦法,然後不停當房託小股東是提款機,然後用所謂資產模式來幫基金自慰,呃盡基金之餘,更把小股東的權益逐步攤薄。這些使股東財富減少的管理者,是否真是好的管理者呢?

幅相咁有心機笑,睇你未來又點笑得出,是不是為了自己一些欺騙小股東,然後賺取籌碼升職,但是就要日日被人問候,這樣好受嗎? 不好受請你們不要再搞了。賺了錢卻輸了別人信任,值得嗎?

又多 多兩 兩件 打算 欺騙 越房 0405 股東 高層
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論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步,尚未完成)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf

初步評論,不計特別分派,看來好像較預計高出0.02仙,或0.07%,至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算,沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值,如果按人民幣計,他們分派是減少了0.93%,由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣。如果按上下半年計,下降了2.36%,至10.37仙,較以往年計的增長約8%,相距甚遠。如果不計當中的補貼,分派更差。

資產值不計遞延單位下降4.4%,至4.57人民幣,如計及遞延單位,下降了超過20.71%,至3.79人民幣。

(待更改或加長)
越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 2012 下半年 收購 及不 分派 初步 尚未 完成
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論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步,尚未完成)

又過了半年,公司終於公佈收購後的第一份業績,我們不如來看看。

(1) 分派比較
不計特別分派,看來好像較去年高出0.02仙,或0.07%,至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算,沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值,如果按人民幣計,他們分派是減少了0.93%,由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣,較預測分派20.63仙人民幣高,但有灌入補貼金額及管理費折單位的的部分,兩項合別達4.59仙人民幣及1.17仙人民幣,合計大約為5.77仙人民幣,實際分派為15.75仙,如按相同基準計算,計及去年單位折管理費之金額約1.27仙,實際分派金額為22.98仙。兩相比較之下,分派實際下降了7.37仙,那6.35仙的特別分派已經全部損失於無形,如下圖。

如果按上下半年計,下降了2.36%,至10.37仙,計及補貼及管理費折現金的影響,實際是下降至4.34仙,和與相同基準調整的分派11.42仙,大減61.19%,較過往的增長約8%,實際影響分派增長甚鉅,如下圖。




(1)每單位分派因為上半年單位數仍以未收購單位計算,下半年才以收購後單位計算,故除積不等於每單位金額。
(2)過往分派為不計補貼後分派,現在分派為經調整後分派,後者基準分派較過往基準分派為高。
(3)原物業的分派假設如上半年的業績公告金額,計算如下:



(2) 資產值
至於資產值不計遞延單位按年下降4.4%,按半年則下6.93%,至4.57人民幣,如計及遞延單位,按年下降了超過20.71%,按半年則下降22.82%,至3.79人民幣,負債比率上升10%,至36.88%,融資能力僅僅上升了約4億,如下圖。但這次收購所花的金額達1.96億,效益只是約1倍。這地方企業為了這少少的金額,勞師動眾,打造所謂堅實基礎,真是很無謂,可見他們犧牲小股東的用心昭昭。



(3) IFC 物業之效益
1. 關於IFC物業,我們把之剔除原物業的收益,再按其原假設調整至半年式,計算如下:

從上面可看到,其實IFC的收入基本上都給利息吃掉了,完全沒有收益,只是靠相關酒店補貼支持及補貼才勉強維持正數。



2. 至於扣除收購相關開支後,其預期及實際的收益如下,可以看到雖然回報略勝預期,但仍然是虧損。原有物業的貢獻,其實顯然較IFC優勝更多,所以可以說這收購其實是在摧毀股東價值。


3. 至於在補貼上,越秀最多每半年補貼1.342億,最多6.1億,今年已用了1.297億,現在只剩下4.803億,以這個速度,其實2年就已經基本上耗盡。

(4)總結
筆者仍然維持最初的總結,這次收購無論在短期和長期來說,實際影響股東價值,如果採取穩步漸進的收購策略,可能更佳。

越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 2012 下半年 收購 及不 分派 初步 尚未 完成
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越秀房地產信託基金(0405,越房)2013年上半年分派初步討論

越秀房地產信託基金(405)公佈最新的分派,未計未來帶來發行單位的進一步攤薄,結果出來分派為10.12分人民幣,實際港幣分派為12.72仙,如果以港幣計算,分派只是較2012年13.67仙下降了6.95%,但以人民幣計算,較去年11.14分人民幣,下降9.16%,但實際上除了國金大廈不可比較外,及維多利大廈產生一次性開支1,200萬外,其餘所有物業租金收入均有5%至8%的上升,一來一回中間已相差超過14至17%。

這個分派的下降是還未計算以往未計折舊、管理折費及稅項等的計入補貼的額外分派、補貼公平值變動後,如果未收基準計算,實際分派是負1.15億元,約是負4.19仙,如果計入以往是不定期的折舊及稅務分派後,分派約為1.34億元人民幣,大約是4.87分人民幣,較去年的同一基準下的分派11.62分人民幣,下降了58.10%。

至於國金大廈的表現,確實不太好,在租金收入上,合計是3.64億元,以去年10月9日日租金半年化約為3.72億,下降2.34%,其中酒店及服務式公寓1.39億,剩下的商場及寫字樓大約是2.25億,商場部分粗略估計為3,000萬,寫字樓部分約1.95億,如果以淨租金為收入的80%,實際所得大約是1.87億,管理費及其後開支大約3,200萬,剩下1.55億,但估計帶來的利息開支約為1.7億,可見收購這項物業對房託來說,是一項負累。如果半年報正式出版,筆者有機會會再寫一篇詳細的來談談這項交易。

從以上看到,這項收購正如筆者預言一樣失敗,只不過這個失敗要到這時候才能證實,如果當初所有股東及基金一致團結之下,未必不可以成功推翻大股東的決定。有些人只是為了一些錢,推出一些不知所謂的宣傳技倆,竟然吸引到基金及股東的一致支持,導致這個不利股東的收購竟然成功,甚至可以攤薄了現時股東權益的分派、收入增長,但借貸能力卻不見得有任何增長。筆者真不知道一堆坐在冷氣房計數的分析員如何算出這麼誇張的預期,有些不懂其道的財演,竟然為筆者多次提及不可能的7%的分派評論,使假的東西出現在報紙上,誘使這一堆人購買了貴貨,究竟這是大股東、管理層、投行人士或者是傳媒人士的錯? 我真不知道。

希望傳媒人士真心地認識這些報導是直接影響著投資者的荷包,不懂的東西請不要再放在報紙上,以免使投資者遭受損失,好嗎?
越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 越房 2013 上半年 上半 分派 初步 討論
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15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領匯(0823)。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

越秀房產信託(0405)於擁有7項多元化之物業,包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託(0405)2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈,此乃越秀房產基金(0405)首次嘗試對外收購,是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。

■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

越秀房產信託 405  廣州國金中心

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領匯(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
7 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

越秀房產(405)2012年收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心(IFC),收入補貼限期為2016年底,往後分派利息比較不明朗。

越秀房產基金(405)於今年3月獲納入為恒生綜合大中型股指數成份股。 同時, 越秀房產基金(405)亦獲納入為恒生低波幅指數成份股。

越秀房產信託 405  白馬大廈

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公司簡介越秀房產信託(0405) 為房地產投資信託基金,主要投資於中國廣東省物業。主要作辦公樓、零售及其他商業用途物業。
目前市值(港元)117.76億元
現時股價(港元)4.14元 (2016-04-15收市價)
市盈率13.53倍
每股盈利(港元)0.306港元
市帳率0.73倍
每股帳面淨值(港元)5.66港元
越秀房產信託 405



越秀房產信託(0405) 全年業績

越秀房產信託(0405)2月公布2015年底止全年業績,可分派總額(包括額外項目)為7.04億元人民幣,按年增長6.3%。 末期分派每個基金單位約0.1282元人民幣,約等於0.1531港元,連同中期分派,全年每基金單位分派總額為0.3061港元,按年上升2.8%。按去年12月底收市價4.16港元計,收益率為7.4%,較上年的7.7%減少0.3個百分點。

期內,收入總額17.10億元人民幣,增長8.8%,物業收入淨額上升10.2%至10.88億元人民幣。

截至去年底,物業組合共有7項,物業產權面積共約743,106.2平方米,可供出租總面積為487,324.3平方米。物業整體出租率為97.3%。

越秀房產信託 405  城建大廈 越秀房產信託 405  維多利廣場


越秀房產信託(0405)

越秀房產基金(0405)於2005年12月上市,現時之物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體「廣州國際金融中心」、甲級寫字樓「財富廣場」和「城建大廈」,零售商場「維多利廣場」、位於越秀區的「越秀新都會」和「白馬大廈」,與及位於上海浦東竹園CBD核心地段的「宏嘉大厦」(2015年9月1日完成交易),共七項優質商用物業。

▪  白馬大廈 批發商場
▪  財富廣場 甲級寫字樓
▪  城建大廈 甲級寫字樓
▪  維多利廣場 零售商場
▪  新都會大廈 綜合商務樓
▪  廣州國金中心 商業綜合體 (甲級寫字樓、零售商場、酒店、服務式公寓)
▪  宏嘉大廈 綜合商務樓 (辦公室、零售)

國金中心雅詩閣服務式公寓 ASCOTT 越秀房產信託 405


發展 及 2016年目標

2015年度,越秀房產基金(0405)繼續投入多項資本性改造提升工程,包括國金中心寫字樓單元間隔完善工程、白馬大廈空調主機及冷卻塔更換工程、城建大廈生活給水管道更換工程、維多利廣場裙樓外立面部分標識等,確保了各個項目營運的安全性。 管理人2016年度仍將計劃投入多項關於國金中心、越秀新都會、城建大廈、維多利廣場等的資本性改造工程項目,持續提升各項目的營運效率和營商環境。

越秀產業信託(0405)去年第3季度以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈,較評估值(27.7億元)折讓5.2%。


收購物業

越秀房產信託(0405)2015年8月,以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈,此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購,為實現基金戰略佈局邁出了的一步。 是次收購由基金持有的現金及債務融資支付。其中境外債務融資額合計3.94億美元(折合約24億元人幣),首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR+1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資3億元,以償還項目現有銀行貸款。

該物業為上海市浦東區竹園中心商業區的甲級寫字樓,位於小陸家嘴金融貿易區以東2公里,可直接通往多個地鐵站。 租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶,經營成熟穩定。

該物業於2010年9月落成,為一棟樓高25層的甲級寫字樓,連同零售部分及停車位,總建築面積約6.2萬平方米。

越秀房產基金(0405)主席劉永傑表示,這次是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。 是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%,令基金​​的收入來源及物業組合更加多元化。

越秀房產信託 405  上海浦東宏嘉大廈


財務管理

越秀房產信託(0405)負債比率由2014年底的32.0%上升至37.4%,低於房託基金守則規定的最高借貸限額45%。

房產基金於2015年歸還境內銀行貸款6.15億元,並獲得4億港元銀團貸款,優化債務結構,降低總體融資成本。 房產基金借款平均利率從年初的4.46%下降至3.42%,借款成本進一步降低。


補貼款項資產

越秀房產信託(0405)於2012年向越秀地產(0123)收購廣州國金中心。 根據收購,越秀地產同意於2012年7月1日起至2016年12月31日止期間就酒店及服務式公寓提供收入支援。 補貼款項為酒店及服務式公寓的實際經營毛利(「經營毛利」)與保證經營毛利之間的差額。 酒店及服務式公寓每年的經營毛利為人民幣2.684億元,所有補貼款項總額不得超過人民幣6.10億元。

■  23 Jun 12 - 越秀地產(0123) 全年業績

▪  2012年度 : 補貼款項 1.297億元人民幣
▪  2013年度 : 補貼款項 1.658億元人民幣
▪  2014年度 : 補貼款項 1.044億元人民幣
▪  2015年度 : 補貼款項 0.668億元人民幣

越秀房產信託 405  廣州國金中心


短評

越秀產業信託(0405)2015年的收入總額同比上升8.1%至人民幣17.1億元,受益於資產提升工程,白馬大廈經營收入上升11.1% 和維多利廣場收入上升19.4%,亦因為新收購的宏嘉大廈貢獻了4個月收入。 集團可分派總額(包括額外項目)按年增長6.3%至人民幣7.04億元。 由於人民幣的貶值影響,以港元計算,全年每基金單位分派0.3061港元,按年上升2.8%。

維多利廣場順利完成資本性改造工程後,成功引入Uniqlo、Adidas、Swatch等知名品牌進駐,改善商場人流,利好長遠租金收入。 受惠中國過去的幾輪降息,越秀房產(0405)的借款成本進一步降低。

#物業名稱收入 (人民幣 百萬)收入比例
1 白馬大廈 406.923.8%
2 財富廣場 71.54.2%
3 維多利廣場60.23.5%
4 越秀新都會 63.93.7%
5 新都會大廈 64.53.8%
6 國金中心 999.658.5%
7 宏嘉大廈 43.02.5%

廣州寫字樓競爭激烈,但需求同樣緊張,廣州國金中心(亦稱廣州西塔,IFC)寫字樓2015年底錄得97.3%的出租率(2014年底90.8%),租約單價235.3元人民幣╱平方米╱月(2014年底226.8元人民幣),表現合格。 周大福集團的廣州周大福金融中心(亦稱廣州東塔,CTF Finance Centre )預計將於2016年完建,可能對 IFC 的租金造成壓力。 總裁林德良表示不擔心競爭,指2014年周大福已開始預租,但未影響IFC 租金,但是市場難免擔心新廣東第一高樓的廣州東塔(CFC)與廣州西塔(IFC)搶生意。

廣州國金中心(IFC)  廣州周大福金融中心(CTF Finance Centre)

酒店及服務式公寓的經營毛利仍未「達標」 (低於每年2.684億元),但是2015年的補貼款項為0.668億元,低於2014年的1.044億人民幣。 這項補貼將於2016年底結束,四季酒店入住率保持7成,服務式公寓入住率由8成多上升9至成多,估計補貼完結對集團可分派總額的影響會是5%以下,對於2017年後的影響不會大。 初步估計,越秀地產(0405)的補貼款項將於2016年底到期後,2017年度每單位可分派收入可能輕微下跌(或與2016年度大致持平),2018年度將會由每年的增長所補回而回升。

以下包括了未來2年的可分派金額簡單初步估計,希望與實際數字有不多於5%的差異 :

▪  2014年度 : 5.59億元 + 補貼款項 1.04億元 = 6.63億元
▪  2015年度 : 6.37億元 + 補貼款項 0.67億元 = 7.04億元
▪  2016年度 : 7.00億元 + 補貼款項 0.40億元 (初步估計) = 7.4億元 (初步估計)
▪  2017年度 : 7.25億元 + 補貼款項 0億元 = 7.25億元 (初步估計)

越秀房產信託 405   財富廣場越秀房產信託 405  新都會大廈

越秀房產(0405)的投資者除了需要留意美國加息步伐,人民幣的長線走勢,亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值,越秀房產(0405)估值為5.2元。 如果用7.0厘作為估值,估值為4.46元。 如果用8.0厘作為估值,估值為3.91元。

越秀房產信託基金(0405)的租金收入和派息以往一直維持穩定增長,派息前後股價大致在15%內上落,可以了解為何可獲納入為恒生低波幅指數成份股。 越秀房產(405)2012年蛇吞象,收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心,令往後分派利息產生不明朗因素,是估值較同業需較低的原因之一。

▪  領展房產(0823)現價47.30元,(2015-16年度預期)息率4.2厘。
▪  冠君產業(2778)現價4.01元, 息率4.9厘。
▪  置富產業(0778)現價8.37元, 息率5.6厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.96元, 息率6.0厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.10元,(2015-16年度預期)息率6.1厘。
▪  越秀房產(0405)現價4.14元, 息率7.4厘


預期息率

越秀房產(0405)去年分派0.3061港元,按年上升2.8%。 越秀房產(0405)現價4.14港元計算,息率7.4厘。

簡單估計,假設今年人民幣貶值2%,越秀房產(0405)今年每個基金單位的分派金額上升3%至0.315港元,當中包括補貼款項0.017港元。 現價4.14港元計算,預期息率7.6厘。

至於到達2017年,由於沒有補貼款項,估計每個基金單位的分派金額下跌至0.308港元,2017年預期息率7.4厘。


越秀房產信託 405  廣州國金中心




股價走勢

1年圖:

越秀房產信託 405 1年圖 2016年4月

3年圖:

越秀房產信託 405 3年圖 2016年4月


權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 越秀房產信託 405 業績
http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiureit/announcement/a155316-cyuexiureit.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0408/LTN20160408198_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0223/LTN20160223110_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828516_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0330/LTN20150330568_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0213/LTN20150213158_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417389_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0313/LTN20140313254_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629956_C.pdf

2. 越秀房產信託 405
http://www.yuexiureit.com/big5/index.html
http://www.yuexiureit.com/big5/right3-3.html

3. 越秀產業信託 (405.HK) - 租金收入增長穩健
http://research.cyberquote.com.hk/page/htm/kc/researchnews/img/150917c.pdf

4. 越秀房託去年多賺77% 派息增
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150214/news/eb_ebc1.htm

5. 越秀房產(405)前無去路,後有追兵,點算!?
https://stockbisque.wordpress.com/2012/07/22/%E8%B6%8A%E7%A7%80%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%89%8D%E7%84%A1%E5%8E%BB%E8%B7%AF%E5%BE%8C%E6%9C%89%E8%BF%BD%E5%85%B5/

6. Yuexiu REIT (405 HK) Making more from its property assets, Daiwa Capital

7. 越秀房產信託基金 收益率仍具吸引力, BOC International
http://www.niuniuwang.cn/wp-content/uploads/2016/02/H3_AP201602250013597682_01.pdf


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
15 Apr 16 越秀 房產 信託 0405 全年 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=192638

越秀地產 (0123,前俊景投資、越秀投資) (關係:REIT:0405)

1 : GS(14)@2010-08-21 14:53:53

(留空)
2 : GS(14)@2010-08-21 14:55:28

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100820128_C.pdf
3 : GS(14)@2010-08-21 14:55:47

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100820134_C.pdf
4 : GS(14)@2010-09-14 23:06:40

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100914555_C.pdf
10供3,每股1.61,母公司包銷
5 : martin845(1570)@2010-09-16 11:50:27

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100916&sec_id=15307&subsec_id=15326&art_id=14454978&cat_id=75&coln_id=121

曾淵滄專欄:大股東包銷 供股無有怕

去年,當勝獅貨櫃( 716)宣佈供股後,我極力推薦大家參加供股,沒有股者也值得買入股票來供股,當時我所持的理由是:勝獅貨櫃供股的包銷商就是大股東。世界上沒有大股東會做虧待自己的事,大股東願意包銷,這表示供股價超值,大大的超值。去年,勝獅貨櫃供股價 0.35元,昨日收市價 1.84元,上升多少倍?值不值得供股?今年年初,越秀地產( 123)宣佈改組,將手上所擁有的越秀交通( 1052)全部賣掉及送掉,送或賣給越秀地產的股東,股東每持有 2000股越秀地產可以收現金 180元或 60股越秀交通股份,也可以再額外付出 456元收購額外 152股越秀交通股份,折合每股 3元。如果小股東不收股票,則由越秀地產的母公司,即大股東越秀集團收購那些股而付每股 3元給小股東,小股東若不願付 3元買越秀交通的股,也由大股東承包買下,換言之,越秀的大股東成了越秀交通的包銷商,包銷價每股 3元。當時我一聽到這個新聞,馬上極力推薦大家買越秀交通,或接受越秀地產派送的越秀交通股份,而不是收現金,理由與推薦大家供勝獅貨櫃一樣,即大股東包銷的股,一定是超值股。現在,越秀交通每股 4.18元,半年時間,比包銷價上漲 40%。

越地 10供 3 大股東包銷
前天,這種難得的機會再出現了,這一回主角是越秀地產本身,宣佈供股, 10供 3,供股價 1.61元,又是由大股東包銷。
今年上半年越秀地產的業績出現虧損,但是不要給這個數字嚇壞,之所以虧損,就是因為越秀地產以賤價出售,派送越秀交通給大小股東,派送價每股 3元,但是資產值 5元,這只是紙上遊戲。
過去幾個月,我經常說目前中央政府打壓房地產市場,但樓價沒有明顯的跌幅,減不減價則視地產商的實力,越秀地產的大股東越秀集團就是廣州市政府,有廣州市政府撐腰,實力自然比一般民企地產商強。

曾淵滄
作者為城市大學 MBA課程主任

==================

有睇開曾教授的專欄都知道這是他的愛股
而他亦有意無意道出自己與廣州市政府關係不錯
撇除他的個人感情及關係

我對股票粗疏的理解是
"正常"公司供股都會發生在股價高企或急需要錢的時候
但通常大股東肯自掏腰包去包銷
該股之後的表現都不會太差
尤其我對廣州地產市道亦是看好

簡單講
我想買入來供,作中長線投資
湯兄如何看??
6 : martin845(1570)@2010-09-16 12:01:14

東方日報
B10 |  產經 |  有數得計 |  By 葉心 2010-09-16

有數得計:越地宜認購新股


越秀地產(00123)類似供股,實際是公開發售,但每10股限購3股,每股1.61元,將集資不少於34.4億元,將用作未來收購土地儲備。

認購價1.61元,較公布前1.9元,折讓15.26%,較10日平均價折讓13.9%,較理論除權價折讓12.02%,較帳面資產值折讓19.5%。

新股由母公司越秀企業包銷,其應佔部分已承諾認購,並包銷其餘股份,由於全部包銷可能引致收購責任(現時越秀企業佔46.65%),因此將向證監申請清洗豁免,如獲豁免,將尋求獨立股東批准,這是包銷的主要條款,如不獲批准,越秀將不包銷,亦不發售新股。

越地集資的理由,是為未來收購土地儲備,應無迫切需要,新股是發售,並非供股,因供股權不可轉讓,亦不上市買賣,而新股由母公司包銷,並訂明需獲豁免,實際目的,應是越秀有意增購,但不願意全面收購,換言之,大股東希望小股東不認購,大股東可以全部包銷,所持股權增至58.96%。

昨收1.8元,除權後為1.756元,換言之,認購仍划算,但認購必涉及碎股,亦有人避免增加投資,或許有部分股東不作認購,其他股東亦無額外認購權利,因此母公司是有可能增持,但諸多限制而達到增持目的,作風平平。

資產值料高於2元

母公司有意增持,顯然是看好未來,內房股着重資產值,現時以1.61元而買得2元資產,已是有利,況且2元只是帳面值,在母公司心目中,資產值相信遠高於2元。

上半年越地純利下跌41%至3.55億元人民幣,今年銷售目標54萬平方米及79億元人民幣,僅較去年實數增2.5%及14%,至八月底止,已鎖定目標77%,相信全年應可達標,大股東既然有意增購,應是看好,小股東如可負擔,也應認購,但首先要看股價變化,同時看好不一定是短線,而是中長線。

葉心

=============================

這篇寫得不錯
我亦是看篇才知道不能買供股權
換句話
我要買實股再去供股
投機及貪便宜成份大減
明顯大股東不想其他人供
但這更令我想買入這股 :)
7 : GS(14)@2010-09-16 20:59:05

5樓提及

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100916&sec_id=15307&subsec_id=15326&art_id=14454978&cat_id=75&coln_id=121

曾淵滄專欄:大股東包銷 供股無有怕

去年,當勝獅貨櫃( 716)宣佈供股後,我極力推薦大家參加供股,沒有股者也值得買入股票來供股,當時我所持的理由是:勝獅貨櫃供股的包銷商就是大股東。世界上沒有大股東會做虧待自己的事,大股東願意包銷,這表示供股價超值,大大的超值。去年,勝獅貨櫃供股價 0.35元,昨日收市價 1.84元,上升多少倍?值不值得供股?今年年初,越秀地產( 123)宣佈改組,將手上所擁有的越秀交通( 1052)全部賣掉及送掉,送或賣給越秀地產的股東,股東每持有 2000股越秀地產可以收現金 180元或 60股越秀交通股份,也可以再額外付出 456元收購額外 152股越秀交通股份,折合每股 3元。如果小股東不收股票,則由越秀地產的母公司,即大股東越秀集團收購那些股而付每股 3元給小股東,小股東若不願付 3元買越秀交通的股,也由大股東承包買下,換言之,越秀的大股東成了越秀交通的包銷商,包銷價每股 3元。當時我一聽到這個新聞,馬上極力推薦大家買越秀交通,或接受越秀地產派送的越秀交通股份,而不是收現金,理由與推薦大家供勝獅貨櫃一樣,即大股東包銷的股,一定是超值股。現在,越秀交通每股 4.18元,半年時間,比包銷價上漲 40%。

越地 10供 3 大股東包銷
前天,這種難得的機會再出現了,這一回主角是越秀地產本身,宣佈供股, 10供 3,供股價 1.61元,又是由大股東包銷。
今年上半年越秀地產的業績出現虧損,但是不要給這個數字嚇壞,之所以虧損,就是因為越秀地產以賤價出售,派送越秀交通給大小股東,派送價每股 3元,但是資產值 5元,這只是紙上遊戲。
過去幾個月,我經常說目前中央政府打壓房地產市場,但樓價沒有明顯的跌幅,減不減價則視地產商的實力,越秀地產的大股東越秀集團就是廣州市政府,有廣州市政府撐腰,實力自然比一般民企地產商強。

曾淵滄
作者為城市大學 MBA課程主任

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有睇開曾教授的專欄都知道這是他的愛股
而他亦有意無意道出自己與廣州市政府關係不錯
撇除他的個人感情及關係

我對股票粗疏的理解是
"正常"公司供股都會發生在股價高企或急需要錢的時候
但通常大股東肯自掏腰包去包銷
該股之後的表現都不會太差
尤其我對廣州地產市道亦是看好

簡單講
我想買入來供,作中長線投資
湯兄如何看??



個人認為,這些股沒有大前途的,穩定回報都有的,但別要和最強那些比

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100820128_C.pdf
上半年扣除一些特殊項目,根本上無錢賺,但負債較高

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100831803_C.pdf
我想供股的原因是這些地...

於二○一○年八月三十一日,本公司透過其擁有95%權益的附屬公司,分別以人民幣2,380,020,000元及人民幣495,023,000元的代價購入可建築面積最多分別約為326,836平方米及89,435平方米的番禺中心城區南區4-2地塊及5-3地塊。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100916464_C.pdf
於二○一○年九月十六日,本公司透過其擁有95%權益的附屬公司,以人民幣416,000,000元的代價購入可建築面積約366,000平方米的廣東省中山市博愛路地塊。

接納及支付發售股份之最後時限.................................... 十月二十八日(星期四)下午四時正
8 : GS(14)@2010-09-16 21:00:35

6樓提及
東方日報
B10 |  產經 |  有數得計 |  By 葉心 2010-09-16

有數得計:越地宜認購新股


越秀地產(00123)類似供股,實際是公開發售,但每10股限購3股,每股1.61元,將集資不少於34.4億元,將用作未來收購土地儲備。

認購價1.61元,較公布前1.9元,折讓15.26%,較10日平均價折讓13.9%,較理論除權價折讓12.02%,較帳面資產值折讓19.5%。

新股由母公司越秀企業包銷,其應佔部分已承諾認購,並包銷其餘股份,由於全部包銷可能引致收購責任(現時越秀企業佔46.65%),因此將向證監申請清洗豁免,如獲豁免,將尋求獨立股東批准,這是包銷的主要條款,如不獲批准,越秀將不包銷,亦不發售新股。

越地集資的理由,是為未來收購土地儲備,應無迫切需要,新股是發售,並非供股,因供股權不可轉讓,亦不上市買賣,而新股由母公司包銷,並訂明需獲豁免,實際目的,應是越秀有意增購,但不願意全面收購,換言之,大股東希望小股東不認購,大股東可以全部包銷,所持股權增至58.96%。

昨收1.8元,除權後為1.756元,換言之,認購仍划算,但認購必涉及碎股,亦有人避免增加投資,或許有部分股東不作認購,其他股東亦無額外認購權利,因此母公司是有可能增持,但諸多限制而達到增持目的,作風平平。

資產值料高於2元

母公司有意增持,顯然是看好未來,內房股着重資產值,現時以1.61元而買得2元資產,已是有利,況且2元只是帳面值,在母公司心目中,資產值相信遠高於2元。

上半年越地純利下跌41%至3.55億元人民幣,今年銷售目標54萬平方米及79億元人民幣,僅較去年實數增2.5%及14%,至八月底止,已鎖定目標77%,相信全年應可達標,大股東既然有意增購,應是看好,小股東如可負擔,也應認購,但首先要看股價變化,同時看好不一定是短線,而是中長線。

葉心

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這篇寫得不錯
我亦是看篇才知道不能買供股權
換句話
我要買實股再去供股
投機及貪便宜成份大減
明顯大股東不想其他人供
但這更令我想買入這股 :)




公開發售因為是開放予全部人的權利,不是股東獨有,所以一直無供股權。所以你深色字的假設是錯的,他是特別想別人供股。
9 : Wilbur(1931)@2010-09-16 22:09:11

8樓提及
6樓提及
東方日報
B10 | 產經 | 有數得計 | By 葉心 2010-09-16

有數得計:越地宜認購新股


越秀地產(00123)類似供股,實際是公開發售,但每10股限購3股,每股1.61元,將集資不少於34.4億元,將用作未來收購土地儲備。

認購價1.61元,較公布前1.9元,折讓15.26%,較10日平均價折讓13.9%,較理論除權價折讓12.02%,較帳面資產值折讓19.5%。

新股由母公司越秀企業包銷,其應佔部分已承諾認購,並包銷其餘股份,由於全部包銷可能引致收購責任(現時越秀企業佔46.65%),因此將向證監申請清洗豁免,如獲豁免,將尋求獨立股東批准,這是包銷的主要條款,如不獲批准,越秀將不包銷,亦不發售新股。

越地集資的理由,是為未來收購土地儲備,應無迫切需要,新股是發售,並非供股,因供股權不可轉讓,亦不上市買賣,而新股由母公司包銷,並訂明需獲豁免,實際目的,應是越秀有意增購,但不願意全面收購,換言之,大股東希望小股東不認購,大股東可以全部包銷,所持股權增至58.96%。

昨收1.8元,除權後為1.756元,換言之,認購仍划算,但認購必涉及碎股,亦有人避免增加投資,或許有部分股東不作認購,其他股東亦無額外認購權利,因此母公司是有可能增持,但諸多限制而達到增持目的,作風平平。

資產值料高於2元

母公司有意增持,顯然是看好未來,內房股着重資產值,現時以1.61元而買得2元資產,已是有利,況且2元只是帳面值,在母公司心目中,資產值相信遠高於2元。

上半年越地純利下跌41%至3.55億元人民幣,今年銷售目標54萬平方米及79億元人民幣,僅較去年實數增2.5%及14%,至八月底止,已鎖定目標77%,相信全年應可達標,大股東既然有意增購,應是看好,小股東如可負擔,也應認購,但首先要看股價變化,同時看好不一定是短線,而是中長線。

葉心

=============================

這篇寫得不錯
我亦是看篇才知道不能買供股權
換句話
我要買實股再去供股
投機及貪便宜成份大減
明顯大股東不想其他人供
但這更令我想買入這股 :)




公開發售因為是開放予全部人的權利,不是股東獨有,所以一直無供股權。所以你深色字的假設是錯的,他是特別想別人供股。


我其實唔明點解佢叫公開發售

因為根本同供股冇分別,你都係要record date前持有股份,再按10供3比例申請

不過宜家唔俾excess application又冇rights share

其實手法係賤,不過又衰唔晒,起碼廣州越秀冇underwriting fee 收;

如果我冇記錯,海洋中心供股時,母公司(20定4?)包銷係有fee收的

理論上係佢地唔想人供/申請,

估計之後好快有動作
10 : GS(14)@2010-09-16 22:37:32

9樓提及
8樓提及
6樓提及
東方日報
B10 | 產經 | 有數得計 | By 葉心 2010-09-16

有數得計:越地宜認購新股


越秀地產(00123)類似供股,實際是公開發售,但每10股限購3股,每股1.61元,將集資不少於34.4億元,將用作未來收購土地儲備。

認購價1.61元,較公布前1.9元,折讓15.26%,較10日平均價折讓13.9%,較理論除權價折讓12.02%,較帳面資產值折讓19.5%。

新股由母公司越秀企業包銷,其應佔部分已承諾認購,並包銷其餘股份,由於全部包銷可能引致收購責任(現時越秀企業佔46.65%),因此將向證監申請清洗豁免,如獲豁免,將尋求獨立股東批准,這是包銷的主要條款,如不獲批准,越秀將不包銷,亦不發售新股。

越地集資的理由,是為未來收購土地儲備,應無迫切需要,新股是發售,並非供股,因供股權不可轉讓,亦不上市買賣,而新股由母公司包銷,並訂明需獲豁免,實際目的,應是越秀有意增購,但不願意全面收購,換言之,大股東希望小股東不認購,大股東可以全部包銷,所持股權增至58.96%。

昨收1.8元,除權後為1.756元,換言之,認購仍划算,但認購必涉及碎股,亦有人避免增加投資,或許有部分股東不作認購,其他股東亦無額外認購權利,因此母公司是有可能增持,但諸多限制而達到增持目的,作風平平。

資產值料高於2元

母公司有意增持,顯然是看好未來,內房股着重資產值,現時以1.61元而買得2元資產,已是有利,況且2元只是帳面值,在母公司心目中,資產值相信遠高於2元。

上半年越地純利下跌41%至3.55億元人民幣,今年銷售目標54萬平方米及79億元人民幣,僅較去年實數增2.5%及14%,至八月底止,已鎖定目標77%,相信全年應可達標,大股東既然有意增購,應是看好,小股東如可負擔,也應認購,但首先要看股價變化,同時看好不一定是短線,而是中長線。

葉心

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這篇寫得不錯
我亦是看篇才知道不能買供股權
換句話
我要買實股再去供股
投機及貪便宜成份大減
明顯大股東不想其他人供
但這更令我想買入這股 :)




公開發售因為是開放予全部人的權利,不是股東獨有,所以一直無供股權。所以你深色字的假設是錯的,他是特別想別人供股。


我其實唔明點解佢叫公開發售

因為根本同供股冇分別,你都係要record date前持有股份,再按10供3比例申請

不過宜家唔俾excess application又冇rights share

其實手法係賤,不過又衰唔晒,起碼廣州越秀冇underwriting fee 收;

如果我冇記錯,海洋中心供股時,母公司(20定4?)包銷係有fee收的

理論上係佢地唔想人供/申請,

估計之後好快有動作


是啊,在香港好似兩者無分別,但最初目的就是讓其他人申請,但是其他股東不能申請,但現在連大股東都包銷了,超額的也不行,還談這個,所以這問題一定要堵塞,至少一定要不讓別人以這樣的方法行公開發售。

供股權是基於股東優先才有的,公開發售沒有優先權,所以就無供股權。

我都相信是看好,但其已經是落後,加上官方機構,其激進也不及別人,也常看錯,未來應該會落後的
11 : Wilbur(1931)@2010-09-16 22:46:51

10樓提及
9樓提及
8樓提及
6樓提及
東方日報
B10 | 產經 | 有數得計 | By 葉心 2010-09-16

有數得計:越地宜認購新股


越秀地產(00123)類似供股,實際是公開發售,但每10股限購3股,每股1.61元,將集資不少於34.4億元,將用作未來收購土地儲備。

認購價1.61元,較公布前1.9元,折讓15.26%,較10日平均價折讓13.9%,較理論除權價折讓12.02%,較帳面資產值折讓19.5%。

新股由母公司越秀企業包銷,其應佔部分已承諾認購,並包銷其餘股份,由於全部包銷可能引致收購責任(現時越秀企業佔46.65%),因此將向證監申請清洗豁免,如獲豁免,將尋求獨立股東批准,這是包銷的主要條款,如不獲批准,越秀將不包銷,亦不發售新股。

越地集資的理由,是為未來收購土地儲備,應無迫切需要,新股是發售,並非供股,因供股權不可轉讓,亦不上市買賣,而新股由母公司包銷,並訂明需獲豁免,實際目的,應是越秀有意增購,但不願意全面收購,換言之,大股東希望小股東不認購,大股東可以全部包銷,所持股權增至58.96%。

昨收1.8元,除權後為1.756元,換言之,認購仍划算,但認購必涉及碎股,亦有人避免增加投資,或許有部分股東不作認購,其他股東亦無額外認購權利,因此母公司是有可能增持,但諸多限制而達到增持目的,作風平平。

資產值料高於2元

母公司有意增持,顯然是看好未來,內房股着重資產值,現時以1.61元而買得2元資產,已是有利,況且2元只是帳面值,在母公司心目中,資產值相信遠高於2元。

上半年越地純利下跌41%至3.55億元人民幣,今年銷售目標54萬平方米及79億元人民幣,僅較去年實數增2.5%及14%,至八月底止,已鎖定目標77%,相信全年應可達標,大股東既然有意增購,應是看好,小股東如可負擔,也應認購,但首先要看股價變化,同時看好不一定是短線,而是中長線。

葉心

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這篇寫得不錯
我亦是看篇才知道不能買供股權
換句話
我要買實股再去供股
投機及貪便宜成份大減
明顯大股東不想其他人供
但這更令我想買入這股 :)




公開發售因為是開放予全部人的權利,不是股東獨有,所以一直無供股權。所以你深色字的假設是錯的,他是特別想別人供股。


我其實唔明點解佢叫公開發售

因為根本同供股冇分別,你都係要record date前持有股份,再按10供3比例申請

不過宜家唔俾excess application又冇rights share

其實手法係賤,不過又衰唔晒,起碼廣州越秀冇underwriting fee 收;

如果我冇記錯,海洋中心供股時,母公司(20定4?)包銷係有fee收的

理論上係佢地唔想人供/申請,

估計之後好快有動作


是啊,在香港好似兩者無分別,但最初目的就是讓其他人申請,但是其他股東不能申請,但現在連大股東都包銷了,超額的也不行,還談這個,所以這問題一定要堵塞,至少一定要不讓別人以這樣的方法行公開發售。

供股權是基於股東優先才有的,公開發售沒有優先權,所以就無供股權。

我都相信是看好,但其已經是落後,加上官方機構,其激進也不及別人,也常看錯,未來應該會落後的



小弟瞎猜,

佢一定係已睇中項目/資產,

否則唔會大費周章搞個公開發售

收足錢,隔一段時間就應該有聲氣
12 : GS(14)@2010-09-18 12:26:04

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100916464_C.pdf
13 : martin845(1570)@2010-09-20 15:08:26

有些不明白想請教一下
剛才我打給銀行的股票熱線
想問清楚
是否要先買股才有得供以及購買股份的期限
職員答越秀還未公布確切日期

但我見quamnet內有關供股一欄已寫明

除淨日:4/10
截止過戶日期:6/10-12/10
派息日:3/11

我剩係想問下
即係我要幾多號之前買入這隻股份才有權供股呢??
14 : GS(14)@2010-09-20 21:19:59

13樓提及
有些不明白想請教一下
剛才我打給銀行的股票熱線
想問清楚
是否要先買股才有得供以及購買股份的期限
職員答越秀還未公布確切日期

但我見quamnet內有關供股一欄已寫明

除淨日:4/10
截止過戶日期:6/10-12/10
派息日:3/11

我剩係想問下
即係我要幾多號之前買入這隻股份才有權供股呢??


除淨日前1日買,即是9月30日
15 : martin845(1570)@2010-09-20 22:56:09

14樓提及
13樓提及
有些不明白想請教一下
剛才我打給銀行的股票熱線
想問清楚
是否要先買股才有得供以及購買股份的期限
職員答越秀還未公布確切日期

但我見quamnet內有關供股一欄已寫明

除淨日:4/10
截止過戶日期:6/10-12/10
派息日:3/11

我剩係想問下
即係我要幾多號之前買入這隻股份才有權供股呢??


除淨日前1日買,即是9月30日


========

我的理解亦是前一個工作天
不過聽完個職員實牙實齒咁講
我又有d懷疑

16 : GS(14)@2010-10-23 15:33:52

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20101020668_C.pdf
買條虧錢路
17 : GS(14)@2010-10-26 22:18:06

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20101025359_C.pdf
1052 news
18 : GS(14)@2010-12-22 07:39:04

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20101221516_C.pdf
1052買公路
19 : GS(14)@2011-02-18 08:12:48

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110216344_C.pdf
1052

涉及成立一家合營公司經營梧州港項目的
須予披露交易

建議更改公司名稱
20 : GS(14)@2011-03-12 15:59:30

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110311130_C.pdf
1052買條路
21 : GS(14)@2011-03-19 17:49:01

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110316179_C.pdf
1052實際業績增10%,派息有22仙港幣...但是之後買了些蝕本項目,又開始有負債,維持派息和盈利有難度
22 : david395(4434)@2011-03-21 18:20:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110321214_C.pdf

公告及通告 - 末期業績
23 : waisinglau(3738)@2011-03-21 21:00:56

123越秀賺多多都係假不肯派息的公司不買也罷不是我杯茶。
24 : GS(14)@2011-03-21 21:40:33

23樓提及
123越秀賺多多都係假不肯派息的公司不買也罷不是我杯茶。


盤數難明的我一般不買
25 : GS(14)@2011-03-21 22:13:39

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110321214_C.pdf
123負債重,實際盈利大倒退且不多,得1億多,不派息
26 : GS(14)@2011-04-19 21:59:25

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110418609_C.pdf
2011 年 3 月 未 經 審 計 營 運 資 料
27 : GS(14)@2011-06-15 22:37:14

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110615334_C.pdf
2011 年 5 月 未 經 審 計 營 運 資 料
28 : GS(14)@2011-08-11 22:09:46

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110810236_C.pdf
1052業績實際稍有倒退,負債重

近 期 關 注 的 投 資 拓 展 方 向
本 集 團 將 繼 續 充 分 利 用 自 有 及 外 部 資 源 , 除 繼 續 保 持 對 優 質 高 速 公 路 的 投 資 拓 展
外,並積極考慮其他經營期限更長的交通基建設施項目,優化本集團的資產組合,
增 厚 可 持 續 發 展 能 力 。

本 集 團 將 繼 續 密 切 跟 蹤 國 內 多 個 經 濟 發 展 較 為 成 熟 的 地 區 , 主 要 包 括 :(1)近 年 來
受 益 於 武 廣 高 鐵 帶 來 機 遇 、 經 濟 發 展 較 為 成 熟 , 並 受 益 於 國 家 大 力 政 策 支 援 的 中
部 地 區 ;(2)受 益 於 東 盟 自 由 貿 易 區 發 展 及 珠 三 角 產 業 轉 移 而 帶 來 發 展 機 遇 的 西 部
省 份 ; 及(3)經 濟 發 展 成 熟 程 度 較 高 的 珠 三 角 及 東 部 沿 海 地 區 。

我 們 將 進 一 步 抓 緊 在 目 標 地 區 考 察 專 案 , 發 掘 並 適 時 投 資 於 預 計 回 報 理 想 、 發 展
前 景 看 好 的 項 目 。 同 時 , 我 們 亦 加 強 對 現 有 資 產 的 盤 點 、 評 估 、 挖 掘 及 整 合 , 進
一 步 提 升 優 質 資 產 的 潛 力 , 並 著 力 提 高 標 準 化 、 規 範 化 的 營 運 管 理 能 力 、 提 高 整
體 的 收 益 回 報 。
29 : GS(14)@2011-08-18 22:43:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110817163_C.pdf
扣晒D重估,又扣埋稅,其實都叫大增的,大約賺18億,負債好重
30 : monster7(4561)@2011-08-19 00:18:39

123開始派息喎
31 : GS(14)@2011-08-19 07:22:14

30樓提及
123開始派息喎


派完又抽過,加埋六叔更肯定
32 : nodnod_mat(15408)@2011-08-31 11:32:51

無睇一排,呢隻股跌到得番1.34
33 : GS(14)@2011-08-31 21:06:23

32樓提及
無睇一排,呢隻股跌到得番1.34


唔怕悶的人都喜歡睇報紙
34 : Louis(1212)@2011-09-05 20:44:06

越地估值殘 短線看1.8元 2011年9月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110905/News/eb_ebm2.htm

  【明報專訊】越秀地產(0123)是廣州市的窗口公司,其業務主要從事內地房地產及投資。早前公布的中期業績表現理想,不計算投資物業重估的影響,盈利為9.98億元(人民幣.下同),增長3.5倍,現時市帳率僅0.5倍,由於資產周轉率明顯加快,市場預期股本回報率可持續達到雙位數字,現時估值相當低殘,買入的風險相當低,建議可趁低吸納,短線可看今年4月的1.8港元水平。

下半年9盤齊發 料助銷售

上半年,越地入帳面積30.5萬平方米,收入約48.62億元,同比上升348%,創歷史新高。已預售但尚未入帳面積43.1萬平方米,涉及金額約66.15億元,預計60%未入帳面積下半年可確認。

上半年主要受限購令延伸影響越地的銷售節奏,合同銷售金額為30.74億元,完成全年目標90億元的34.2%。據公司管理層表示,公司將於下半年推售包括江門、煙台、瀋陽及中山等九個新盤,料下半年銷情較上半年理想,有信心合同銷售額可超過全年目標90億元。同時,管理層也預期未來4年內銷售額可突破200億元。基於下半年有充足的貨量推出,九個新盤蓄勢待發,估計下半年的銷售情將大有改善。
......
35 : Louis(1212)@2011-09-05 21:21:48

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201109051114_C.pdf


越秀地產股份有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)欣然宣佈,本公司於二○一一年九月五日透過其擁有95%權益的附屬公司在公開土地拍賣會上購入位於廣東省廣州市蘿崗區科學城的一幅土地(即「科學城地塊」)。

科學城地塊

科學城地塊佔地面積約89,000平方米,可建築面積約為224,000平方米,收購價為人民幣1,410,000,000元,每平方米收購價為人民幣6,308元。地塊獲批准作住宅用途。

該地塊位於廣東省廣州市蘿崗區科學城,東北側為開創大道,西北側為科翔路,南側為尖峰嶺山體。地塊毗鄰大型高檔生態住宅社區保利林語山莊和萬科城,項目天然綠化較好,自然環境優美,同時空氣清新,視野開闊,具有良好的居住氛圍。

董事會認為,科學城地塊的投資,符合公司「立足廣州,拓展全國」的發展戰略目標,可加快地產業務的發展,增強可持續發展的能力。至本公佈日,本公司的土地儲備由1,046萬平方米增至1,068萬平方米,其中廣州地區的土地儲備由540萬平方米增至562萬平方米。

承董事會命
越秀地產股份有限公司
余達㶴
公司秘書
香港,二○一一年九月五日
36 : Louis(1212)@2011-10-12 22:03:55

越秀地產股份有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)謹此公佈二○一一年九月及十一黃金周未經審計的合同銷售及訂購資料如下:

二○一一年一月至九月合同銷售(未經審計)

二○一一年九月,公司合同銷售面積為8.54萬平方米,合同銷售金額約人民幣12.48億元,按年分別上升64.9%和78.3%,按月分別上升193.5%和339.4%。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111012518_C.pdf
37 : greatsoup38(830)@2011-10-22 10:55:17

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111021311_C.pdf

1052


2011 年9 月未經審計營運資料
38 : Louis(1212)@2011-10-26 22:56:31

123越秀地產 公告及通告 - [其他]

公佈 - 收購土地

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111026478_C.pdf
39 : GS(14)@2011-10-26 23:43:27

越秀地產股份有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)欣然宣佈,本公司於二○一
一年十月二十六日透過其擁有100%權益的附屬公司通過公開掛牌方式購入位於浙
江省杭州市臨安的三幅土地(即「一號地塊」、「二號地塊」及「三號地塊」,統稱「臨
安地塊第二期」),總可建築面積約186,600平方米,收購價合共人民幣396,410,000
元,平均每平方米收購價約為人民幣2,100元。
40 : GS(14)@2011-11-01 07:49:51

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111030010_C.pdf

協議
董事會欣然宣佈,於二○一一年十月二十九日,買方(本公司全資附屬公司)與
賣方訂立協議。根據協議,買方已有條件同意收購而賣方已有條件同意出售股
權。最終代價將為「人民幣2,730,000,000元-最終經審核負債-(倘適用)經扣除
款項」。由於最終經審核負債於簽署日期尚不確定,故賣方與買方協定人民幣
1,061,549,933.47元作為初步代價。
目標公司主要從事投資、興建、經營及管理尉許高速公路。收購事項完成後,
本公司將透過買方擁有尉許高速公路的權益及經營權,而目標公司連同目標附
屬公司將成為本公司的間接全資附屬公司。
41 : greatsoup38(830)@2011-11-11 14:10:50

2011-11-08 HJ
...
今年2 月,越秀交通成立合營公司,佔51%股權,公司負責興建、管理及經營梧州港項目,註冊資本1.71 億元,該項目預期總投資5.13 億元,已於6 月完成,有五個2000 噸泊位,其中三個是多用途(可裝卸集裝箱),其餘兩個處理雜貨裝卸,年度處理能力198 萬噸(包括6 萬個標準箱),專業估值內部回報率為15.25 %。

投資港口,優點是年期達50年之久,期滿後仍可續期;而投資高速公路,經營期只是30 年,期滿後交還政府,因而選擇投資於梧州港口。

因一級公路收回,對上半年業績有若干影響,盈利只增6.8%,至2.54 億元,每股盈利15.2 分,中期息10 港仙,與上年相同。據報如剔除一級公路的影響,盈利增長應為11.4%,淨債務34.84 億元,淨債務╱總資本比率為30.7%,筆者慣用的淨借貸權益比率為44.3%;收購尉許高速後,比率進一步上升,仍非太高,越秀交通雖是紅籌,但直屬國企,相信可獲銀行支持。

憂經濟放緩公路股偏軟

越秀交通的發展意向,本對其股價有利,但今年的公路股表現平平,雖說發改委五部委聯合對公路專項清理工作,越秀交通表示並無違規,但清理仍未完結,陰霾未散;市場又擔心經濟放緩影響車流量,以致公路股表現一般,即使有發展消息,刺激也只是短暫,是整個行業問題,並非越秀交通獨有。

事實上,越秀交通發展的目標,在於長遠而非短期的業績,如內地經濟一如所料軟着陸,越秀交通不宜看得太淡,可逢低吸納,但應看重中長線,短期表現只是反覆而已。

戴兆
42 : GS(14)@2011-11-26 19:03:42

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111125520_C.pdf
主要交易
收購一家經營尉許高速公路的
中國公司全部股權
43 : 承天(1379)@2011-12-02 22:02:57

现金流负22亿港元 3年土储投入210亿 越秀地产卖身填窟窿
節錄: 中国最早进行房地产市场改革的越秀地产股份有限公司(00123.HK,以下简称“越秀地产”),虽然备受地方政府的呵护,却很难发展壮大。保守、固步自封,难以走出区域市场,是越秀地产发展缓慢的一个很重要原因。特别是今年前9个月,越秀地产的销售目标完成率只有52.40%。

而只是10月当月,越秀地产就完成年度销售目标的20.02%,但是在这组华丽的数据背后,却难掩越秀地产在大学城区域投入30亿元,却只回笼2.55亿元现金的尴尬;四处抛售物业变现资产,以填补资金缺口,经营活动之现金流入净额仍为-22.36亿港元的窘境。
作为20世纪90年代广州房地产市场“三大家”(广信、珠实和城建)之一:越秀地产的前身,广州城建背景雄厚,资源丰富,主导广州房地产市场久矣。凭借广州筹备“六运会”开发天河体育中心政府圈起的4.5平方公里土地划拨,继而晋升为广州“最大的地主”。

不过,越秀地产的异地扩张,绝非坦途。
更让人费解的是,就在大批开发商迫于住宅市场频遭调控高压,转战商业地产之际,越秀地产却是背道而驰。

截至目前,越秀地产现时总收益中来自物业开发及商业物业的比例各占50%。然而,越秀地产董事长陆志峰于3月21日的年度业绩会上就表示:“希望2015年前商业物业的收益占总销售比重由现时50%降至约20%。”

越秀地产相关人士对时代周报记者表示:“未来我们的主要工作是,培育数量不是很多,却是核心优质的投资物业。在过去3年,我们出售20多亿元的非核心投资物业。这是根据我们公司的特点来出售的。我们的投资物业分布在广州各个地方,比较零散而且回报不是特别高,所以我们将它定义为非核心投资物业。”

即使在大股东越秀集团的支持下,连续3年,在土储上的投入已经高达210亿元,再加上庞大的工程支出款,无疑将使越秀地产的资金链日趋紧张。
此前,为了缓解资金紧张的局面,6月29日,越秀地产与银行订立了一份10亿港元的无抵押3年期贷款融资协议;6月16日,已与一间银行订立一份融资函件,获得最高达5亿港元之无抵押3年期贷款融资;5月26日和4月1日又分别获得总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议和最高达4亿港元的无抵押3年期贷款融资。4次融资贷款,仅融资27亿港元。http://time-weekly.com/story/2011-12-01/120822.html
这对于庞大资金渴求的越秀地产来说,无异于杯水车薪。从其半年报可以看出,越秀地产的资金已经是捉襟见肘。截至6月30日,越秀地产经营活动之现金流入净额却为-22.36亿港元,投资活动之现金流入净额为-9.78亿港元。
全文::
44 : greatsoup38(830)@2012-02-18 18:52:13

2012-2-11 iM

轉攻高效高回報項目

對於今年的銷售目標,越秀地產副總經理朱晨只表示會較去年為高,未有透露具體數字。他指出今年將於9個內地城市推出22個項目,逾半為全新項目,可銷售面積超過100萬平方米。由於這些項目均處於市中心,周邊供應不多,故並無減價壓力。公司去年共推出13個項目,可售樓面80萬平方米。

越秀於1983年開始在廣州開發房地產,累積大量體積細小、零散的在租物業,而這些投資物業現時對於越秀來說是低效和低回報的。過去數年,越秀地產已着手處置這些租金回報和價值不達標的非核心物業。公司於2009年至2011年上半年共出售總值25億元的非核心物業資產,現時仍有40億元市值的非核心物業需要處理。而去年底出售了東方寶泰廣場,預期收益為1.48億元。
....

豐富經驗應對行業冬天

廣州市於2010年底進行國有企業資產重組,政府將另外一家國企建材集團劃入越秀集團,而其在廣州市內的19間工廠,面積約100萬平方米的用地亦劃歸越秀。集團不排除分階段將這些土地儲備注入其上市公司,預計今年內有一至兩幅完成注入。在中央反覆表明不會放鬆對房地產市場調控政策的情況下,越秀集團總經理助理李峰表示2012年仍然會是行業冬天,但行業未來會朝更健康的方向發展。他表示公司見證了內地30年房地產市場的發展,有豐富的經驗和實力應對。集團應對的方法就是加大銷售力度和提高整體項目的性價比,並在投地時採取審慎策略,以確保公司財政狀況穩健。去年公司原定預留60億元買地,但最終只用了 42億元,涉及土地面積為155萬平方米,可見集團已減慢吸納土地儲備的步伐。目前集團擁有土地儲備約1,100萬平方米,當中廣州佔51%,珠三角地區佔19%,土地成本平均為每平方米約2,800元。

積極尋找碼頭作併購

截至2011年6月底,越秀交通基建於國內擁有11個收費及橋樑項目,總長度為287.9公里,期內更成立了一家附屬公司,間接擁有廣西梧州港赤水圩碼頭 51%股權。集團表示未來將積極尋找港口碼頭,此類較長經營期項目的併購機會。公司來自收費公路的毛利率高達69.73%,最近全國首條收費高速公路(位於江蘇省)停止收費,令人擔心公司旗下公路有可能發生同樣情況,越秀交通副總經理潘勇強表示,越秀交通基建旗下的高速公路完全合乎交通部的收費標準,甚至低於該水平。

另外,潘勇強表示公司負債率低且有足夠資金支持收購,但現時收購好項目有難度,原因是東部沿海地區的公路造價較高,每公里需要1億元,令未來收益難以估計。公司未來將集中於受惠於製造業轉移的中西部地區物色收購目標,而目標必須符合投資回報率超過10%的要求,及可於3年內取得盈利貢獻。他表示2009 年以來新收購項目的內部回報率均超過12%。

至於金融證券業務方面,越秀集團副總經理王恕慧表示今年重點發展信託、融資租賃及擔保業務,但由於規模不大,暫無上市計劃。越秀集團目標於2015年集團總資產增加至2,300億元以上,複合年增長率為15%;利潤總額達到超過110億元;而營業收入則達450億元以上。
45 : GS(14)@2012-03-01 22:07:16

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120301819_C.pdf
業績亮點
總營業收入創歷史新高,約人民幣102.72億元,同比大幅增長47%。
經營盈利約人民幣80.82億元,淨資產收益率大幅提升至25%。
物業銷售再創佳績, 合同銷售金額約人民幣90.54億, 完成全年目標的
101%。
廣州國金中心寫字樓全面交樓,帶來約人民幣47億元的評估升值。
進一步鞏固全國性戰略布局,土地儲備約1,116萬平方米。
項目建設穩步開展,新開工面積159萬平方米,在建面積約396萬平方米。
財務狀況穩健,營運資金充足,與銀行保持良好的信貸合作關係。
未來策略
縮短開發建設周期,提高資產周轉率和淨資產收益率。
打造卓越的營銷能力,再創百億銷售。
提升商業經營能力,推進「地產與房託」常態化的互動。

業績摘要
營業收入人民幣95.69億元(+70%)
總營業收入(含出售投資物業) 人民幣102.72億元(+47%)
經營盈利人民幣80.82億元(+349%)
本公司權益持有人應佔盈利人民幣51.37億元(+459%)
每股基本盈利人民幣0.5533元(+351%)
房地產合同銷售面積60.85萬平方米(+12%)
房地產合同銷售金額人民幣90.54億元(+2%)
總資產人民幣611.96億元(+21%)
股東權益人民幣202.88億元(+28%)
‧ 每股股東權益人民幣2.185元(+28%)

二○一二年,預期世界經濟前景持續不明朗,中央政府將繼續維持對房地產市場
調控的力度,抑制投資投機性購房,進一步鞏固調控成果,將引導市場往健康、
持續、穩定的方向發展。隨著近年中國經濟持續增長,城市化的進程亦步亦趨,
住房存在一定的剛性需求,相信房地產行業仍然是中國經濟的支柱產業,而且將
會繼續拉動內需。因此,二○一二年將是充滿挑戰和機遇的一年。

二○一二年是集團的總體策略從「調整優化發展」階段轉入到「全面提高發展」階段
的第一年,標誌集團的業務發展進入一個新的里程碑。面對極為複雜的經濟形勢
和激烈競爭的房地產市場,本集團對未來發展仍充滿信心,將全面貫徹董事會的
戰略部署,以「苦練內功促提升,積極應對求發展」為工作主題,穩定增長,控制
風險,有所作為,著力打造產業發展新格局,努力為實現「全面提高發展」的目標
夯定堅實基礎,確保在新的歷史起點上取得新突破。
在經營管理方面,本集團將會積極謀求發揮全國內房獨有的「地產開發與商業投
資」並行結合的雙平台優勢,著力增強商業經營能力,推進「地產與房託」常態化
的互動,冀能取得開發與商業營運雙輪驅動的均衡發展。此外,本集團也會綜觀
房地產市場發展的趨勢,結合購房者的消費態勢,在產品設計上融入低碳化、智
能化和人性化的理念、技術和要素,打造新型、優質和高端的物業產品。同時,
本集團將會繼續密切關注市場的動態,加快對市場變化的應對,保持開發節奏適
度平穩,做好財務風險管理,確保現金流穩定健康,並且不斷提高資產和經營的
品質,為股東和社會帶來更優厚的回報。

全部靠重估同外匯、特殊、一次過賣物業所得,實際蝕幾千萬,轉盈為虧,交稅交晒,負債重
46 : GS(14)@2012-03-01 22:09:30

未來展望
二○一二年,無論是全球經濟形勢還是國內的房地產市場,都存在較多不確定因
素,本集團將會密切留意市場的發展動態,因時制宜地調整公司策略。本集團二
○一二年的核心工作如下:
縮短開發建設周期,提高資產周轉率和淨資產收益率。
本集團將會繼續積極探索加快項目開發速度的新途徑,進一步提高開發建設能力,
強化項目計劃科學性,加強各方統籌協調力度,儘量降低項目開發週期,以提高
資產周轉率和淨資產收益率,爭取達到標杆企業水準。預計二○一二年新開工面
積約186萬平方米,竣工面積約101萬平方米。
打造卓越的營銷能力,再創百億銷售。
銷售在整個房地產開發週期是關鍵的一環,特別在當前嚴峻的房地產市場環境之
下,銷售能力的培育和打造是支撐核心競爭力和可持續發展能力的一項非常重要
的內容。本集團將會進一步明確行銷策略,確立有別於其他領域的銷售體制和機
制,整合內外部行銷資源,積極引入外部優質房地產仲介機構,加快樓盤去庫存
化速度和加大非持有商業物業的銷售力度。
本集團預計二○一二年平均可供銷售面積約145萬平方米,結合目前房地產市場
環境和公司情況,二○一二年合同銷售目標初定為96萬平方米和人民幣100億元。
預計二○一二年推出8個新項目,包括財富公館、星匯文宇、星匯文翰、廣州番
禺南區項目、中山星匯雲錦、中山星匯雋庭、武漢礄口項目、杭州臨安項目,而
現有在售項目亦將會有新組團陸續推出,為再創百億銷售的目標提供了堅實的基
礎。
提升商業經營能力,推進「地產與房託」常態化的互動。
在大力推進住宅物業發展的基礎上,本集團還會繼續提升商業經營能力,建立商
業運營平台,積極推進「地產與房託」常態化的互動。集團兩大核心商業物業:預
計廣州國金中心寫字樓二○一二年的出租率達80%,國金中心內的四季酒店預計
在二○一二年第二季度開業運營,而公寓部分也將於第二季度後交付使用。財富
天地廣場的招商工作要有較大的突破,預計於二○一二年開業運營。
低成本擴張,繼續推進全國性戰略佈局。
本集團將會繼續發揮在土地儲備途徑多樣化的優勢,結合自身的資金情況,以增
持廣州核心區域優質土地資源為戰略立足點,審慎挖掘具有發展潛力和良好投資
效益的項目,探索各種收購方式,低成本、適度地增加優質土地儲備,力求形成
住宅開發用地與投資物業用地比例合理,全國地域分佈得當的格局。
47 : GS(14)@2012-03-04 14:27:59

http://sddr2010.blogspot.com/2012/02/blog-post.html
個人近幾天稍縮窄了關注面,內房仍然是主題之一。

Jazzf兄收市後跟我談過#123,因為帳面盈利勁升數倍,好誇張,不過我猜估到極可能是投資公允值有大幅提升。回家後粗略看了一遍業績,果如是,核心銷售盈利約為16億元人民幣,但國金中心的估值非常「恐怖」,升數十億元,導致帳面盈利颷升至51億元。

兩年多前留意過這隻股份,那時特別注意到的就是其國金中心的價值。該中心之於廣州,頗像國金二期之於香港的中環,是當地的頂級。

主要有一點不明白,純粹的帳面值的重估,為何足以導致稅項同時颷升至30多億元,而報表內的解釋是恰恰跟國金中心的估值上升有關。摸不着頭腦,純粹非現金性的資產淨值的重估,為何要交稅?抑或這批稅項也是「虛」的、純帳面形式的,等他朝真正售出交割了才正式畫撥給政府?而現在的情況好像是,一落成了,就得勁交稅……奇。

不過怎說也好,越秀這次大籮大鼓地告訴了投資者:我很值錢!

以窗口公司而言,#123算是近兩三年最有為且幹得最清脆利落的了,大手筆搞轉型,風風火火,雷厲風行,擁有甚優質資產,時不時割賣一些價值較低的被定為非核心資產的項目,到處攻城掠地,把觸手伸至不少廣東以外的城市,而且似乎都能取得一些較好的地塊。

不知市場如何看待這次業績。總的來說是彰顯了其本身潛藏的價值,而且,擴張速度和毛利率都算不錯……

雖然核心市盈率在一眾內房股中並不算低,不過比對其潛在資產淨值有相當大的折讓,而且沒有倒閉的風險……未嘗不是內房股中另一隻選擇。
...

Jazzf Y 提到...

  謝山頂兄。

  因為持股123的「朋友」其實是女朋友的媽媽,所以收市後見到出左份帳面咁好的業績就先「打電話問功課」。

  交稅那邊多了的二十億就是遞延稅當中那項暫時性差異的產生及轉回,讀書時不是修內地稅,但就我的認知遞延稅是稅局根據公司的帳面盈利來估算的,這樣做希望不會引致一年今年重估帳面盈利大增,下年如大跌蝕錢沽出令帳面出現虧蝕卻要交重稅的情況,所以就在重估時同年計埋稅就比較「合理」,這應該只是會計的數字遊戲而已,本期實際稅額交的是六億七千幾萬才對。

  p.s.資料是個人記憶也不知有沒有錯。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120301819_C.pdf
本公司及附屬公司
本期稅項
 香港利得稅25 3,767
 中國企業所得稅262,669 163,364
 中國土地增值稅415,094 150,182
 代扣企業所得稅- 49,297
 過往年度(超額撥備)/撥備不足(6,501) 1,900
遞延稅項
 暫時性差異的產生及轉回2,050,863 621,100

 未分派盈利的代扣企業所得稅385,767 31,639
3,107,917 1,021,249


稅項
截至二○一一年十二月三十一日止年度,本集團的稅項支出約人民幣31.08億元,較去年的人民幣10.21億元大幅上升204%。主要是本年度確認收入及投資物業重估公平值增值較去年大幅增加所致。

按: 分派盈利都要交,所以實際應該大約10億,其實新會計準則是唔使計呢項稅,賣那時先計,所以他唔用新方法真是有點奇怪,特別他這樣需要錢的時候
48 : GS(14)@2012-03-24 14:34:22

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120321262_C.pdf
業績亮點
‧ 營業收入人民幣13.22億元,再創歷史新高。
‧ 中西部項目增長強勁:廣西蒼郁高速、湖北漢孝高速、陝西西臨高速的路費
收入同比雙位數高速增長。
‧ 簽約收購優質高速公路:於二○一一年十月底簽約收購河南尉許高速(預期
於二○一二年完成收購),項目目前已實現盈利(詳情請參考二○一一年十一
月二十八日公布的通函文件),經評估的內部收益率(IRR)高達14.78%。
‧ 自二○○九年起加速併購,控股項目由2個增加至8個,遍佈全國七省(市),
基本達成公司「三年資產倍增」目標。淨資產收益率(ROE)由二○○九年的
5.02%穩步上升到報告年度的7.04%。
‧ 資產結構調整效果顯著:二○一○年十月底退出廣州地區一級公路後,本集
團控股的公路項目已全為優質高速公路。
未來策略
‧ 仍專注於優質高速公路項目的投資併購,重點關注受益於國家政策大力支
持、經濟發展迅速且受益於產業轉移的中、西部省份。
‧ 堅持對項目的「標準化、規範化、精細化」營運管理。
‧ 通過收購優質資產,進一步優化公司整體的資產組合,著力持續提升淨資產
收益率(ROE)。

業績摘要
‧ 路費收入人民幣13.22億元(+5.5%)
‧ 來自道路收費的毛利人民幣8.865億元(+14.9%)
‧ 來自道路收費的毛利率67.1%(+5.5個百分點)
‧ 本公司股東應佔盈利人民幣5.582億元(+4.4%)
‧ 每股基本盈利人民幣0.3336元(+4.4%)
‧ 總資產人民幣161.5億元(+16.6%)
‧ 本公司股東應佔權益人民幣79.0億元(+1.5%)
49 : GS(14)@2012-03-24 14:34:38

1052
董事會建議派發二○一一年度末期股息每股0.14港元,相當於約人民幣0.1139866
元(二○一○年:每股0.12港元,相當於約人民幣0.101237元),連同已派付之中
期股息每股0.10港元,相當於約人民幣0.0825196元,報告年度內的股息總額為每
股0.24港元,相當於約人民幣0.1965062元,全年派息率相當於58.9%。(二○一○
年:58.4%)
50 : GS(14)@2012-03-24 14:35:12

行業政策
根據「五部委通知」開展的第一階段收費公路調查摸底工作在報告年度末結束,各
省調查結果顯示收費公路行業普遍存在負債比率高、資金壓力大的問題,預期大
幅度下調收費標準的可行性和操作性並不高。目前,各省已陸續公佈收費公路清
理方案,我司在各省投資的項目基本不涉及被清理整頓範圍。廣東省政府於二○
一二年一月八日下發《廣東省收費公路專項清理工作實施方案》(簡稱《方案》),要
求統一全省收費標準、嚴格執行一類至五類車的收費系數標準,並要求互通立交
平均匝道長度析半計入收費里程。本集團所投資於廣東省內的高速公路收費標準、
收費係數均均符合《方案》規定,預計個別項目的匝道收費里程或受調整,但預計
總體影響不大。
廣東省未來可能陸續出台兩項政策,即廣州市環城高速對外籍貨車限行,以及廣
東全省實施計重收費,預計兩項政策將有望促進本集團投資的廣州北二環高速、
廣州西二環高速的路費收入明顯增長。
項目營運展望
在中、西部省份經濟持續快速增長的預期下,廣西蒼郁高速、湖北漢孝高速、湖
南長株高速、河南尉許高速(尚待審批完成)等優質高速公路項目的收入及利潤貢
獻將逐步提升。而位於廣東省內的項目,如廣州北二環高速、虎門大橋、廣州北
環高速、汕頭海灣大橋等,已相對成熟,仍將是本集團穩定利潤的主要來源。
投資拓展
本集團未來仍專注於優質高速公路項目的投資經營,並密切關注下列區域的投資
機遇:(1)經濟發展成熟度較高的珠三角地區;(2)近年來,經濟發展凸顯巨大潛
力,並受益於中央政府政策支持、東部沿海地區產業轉移帶來發展機遇的中、西
部省份。
本集團仍然看好中國內地的交通基建投資機遇,將充分利用中國內地及香港兩地
融資平台的優勢,充分利用內、外部資源,合理、適度地提高財務杠杆,伺機收
購優質的項目,優化整體資產結構,提高本集團的資產盈利水平和股本回報水平。
51 : GS(14)@2012-03-24 14:38:59

盈利少3%,至6.3億,負債一般
52 : GS(14)@2012-04-09 16:46:20

2012-04-05 HJ
...
盈利有望雙位數增長越通現價3.85 元,核心O11倍,息率6.23%,條件合理,而今年已有增長點,虧損中的清連高速及湖南長株高速經營逐漸改善,均有利未來增長。可以注意的是,越通已維持穩定的股息比率,去年為58.9%,前年為58.4%,相信未來的股息增長與盈利同步。

去年越通的核心盈利雖無增長,而今年將會改善,有望達致雙位數字增長,但仍待估計中的條件落實,包括可能的計重收費及可能的個別項目通道收費里程調整,因而股價上升約10%後表現回順,是由於收費公路的政策仍未完全明朗,理論上可以看好,但不必急進,不妨候股價橫行時吸納,並以中線為主。

戴兆
53 : greatsoup38(830)@2012-04-29 11:38:11

http://www.blogger.com/comment.g ... 5987945509327459549


#604比之於#123,主要是執行力相對較弱,開發進度不知為何有「慢人一拍」的感覺。不過現價相信已經過於折讓,無論怎樣算也不該是目前這個價格。#123過去兩年左右是幹得不錯的,一年多兩年前,我到其網站看其宣傳短片,有「嘩」的感覺,比較有朝氣。平均而言,越秀比深控較能搶到較佳的地皮,但深控的土地成本則是相當便宜。
54 : skfv(15984)@2012-05-05 14:54:59

湯sir, 差唔多半個月啦, 405入得貨未呀?
55 : GS(14)@2012-05-05 14:56:45

54樓提及
湯sir, 差唔多半個月啦, 405入得貨未呀?


我想要逐月投入先得...預輸10-20%先啦
56 : skfv(15984)@2012-05-05 14:57:41

即係點呀? 而家入要預計輸10 - 20%?
57 : greatsoup38(830)@2012-05-05 15:02:05

56樓提及
即係點呀? 而家入要預計輸10 - 20%?


是啦...10%啦,所以定額買住先
58 : skfv(15984)@2012-05-05 15:08:03

我讀晒味皇兄, 其他名家既blog, 但出既結論係, 其實佢地d大廈既地段都好靚, 但奈何唔可以好似領匯咁扑爛晒重新裝修, 吸引d大公司來租(寫字樓另計啦),

同埋佢地有幾個場都差唔多租爆, 係有一個零零舍舍好低出租率, 所以, 應該可以逐小咁買
59 : greatsoup38(830)@2012-05-05 15:09:24

58樓提及
我讀晒味皇兄, 其他名家既blog, 但出既結論係, 其實佢地d大廈既地段都好靚, 但奈何唔可以好似領匯咁扑爛晒重新裝修, 吸引d大公司來租(寫字樓另計啦),

同埋佢地有幾個場都差唔多租爆, 係有一個零零舍舍好低出租率, 所以, 應該可以逐小咁買




有剩錢就買囉,無剩錢就買潛力大D的
60 : skfv(15984)@2012-05-05 15:10:35

咁愛高算唔算潛力大呀?
61 : greatsoup38(830)@2012-05-05 15:11:41

60樓提及
咁愛高算唔算潛力大呀?


無405 咁好囉
62 : greatsoup38(830)@2012-05-12 21:18:15

http://sddr2010.blogspot.com/2012/05/blog-post.html

越秀,仍未復牌,要看「內容」如何。若報章的報導不假,估量,一方面是要套利(國金帳面值狂升,但市場不視之為實質的利潤,真是「不識貨」^-^,所以要套成現金,「實現價值」,讓投資者興奮一下?),一方面想積極減債,希冀在行業處於低潮時利用其特殊地位進一步搶佔市場。密切關注中。不過相對而言,個人暫時會把更多的資金配置給予中宏,除非有特殊的驚喜。
63 : greatsoup38(830)@2012-05-19 16:55:16

http://www.blogger.com/comment.g ... 1597629454181013779
夢兄謬讚!

個人目前現金佔組合比重約兩成半,而廣藥則仍佔股票組合的三成半至四成比重;因對持有的股份有較強信心,所以持倉不低,但不排除若預期大市再惡化下去的話輕量再減點磅以備撿拾更便宜的貨。

內房股其實平均過去數天至一兩個星期已有一定程度的回調,當中或許中海外、中宏等數股跌幅較小一點,而#123則是創一年新高後停牌(希望套現國金一事成真,估量市場到時的反應不壞)。我維持近日的猜估,即,今年全年大部分內房企業的銷售量難以達標,只有大概不到三分之一可以完成任務,個別的或能超標,受競爭力、項目落成地段、售價所影響。全國幅員很大,難以就未來的房價走勢一刀切,以未來一兩年而論,估量一些非熱點城市的房價未必跌得深(因為或許本來不算太高),但熱點城市中的非理想地段很可能比對去年高峰期下挫動輒兩成甚至五成,如此將殺死部分房企,但不足以讓大部分上市的內房滅亡。

無法猜估這波跌市何時終止或再跌多少,內房股的價格無疑已貼現了不少悲觀的預期,但能否獨善其身或者跌幅平均有限,暫未敢斷言,因為大市真要瘋就甚麼都可能發生。

由於特別關注其競爭力、增長潛力、執行力、毛利率、生存能耐和帳目的可信度,所以在這一波跌市之前我開始較側重於#81和#123。#604相對來說或較考驗持貨者的耐性,因為沒有像其他中大型內房一樣幾乎每月公布銷售數據(這一點讓投資者不喜),無法跟張化橋任財官時那樣事事向投資者坦白言明,前段時間又有人士變動,但資產折讓很大,忘記它收息並等待他朝「價值」的回歸,是一個選擇;我前不久純粹是基於機會成本方面的考量而暫且捨棄之。而恒大#3333,今早則是反彈力度太弱而拋之追入廣藥再獲利。

人行這次調降存準率給市場看「穿」了,沒達到「預期」效果(加上歐債危機的復熾)。真實的通脹數據,我一直視之為一個「謎」或「謊言」,懷疑中央「有苦自己知」。而且像謝國忠等人之前所說的那樣,若大放水,之前一切的調控成果可能便付諸東流……關鍵似乎在於,中央評估歐洲方面的情況到底有多壞……
64 : Clark0713(1453)@2012-05-28 16:30:47

#123 & #405

聯合公佈 (I) 越秀地產股份有限公司有關廣州國際金融中心的非常重大出售事項; (II) 越秀房地產投資信託基金有關廣州國際金融中心的非常重大收購事項及關連方交易; (III) 越秀房地產投資信託基金的基金單位配售; (IV) 持續關連方交易; (V) 建議修訂越秀房地產投資信託基金的信託契約; (VI) 股東及基金單位持有人登記冊暫停辦理過戶登記;及 (VII) 恢復買賣

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120528132_C.pdf
65 : GS(14)@2012-05-28 23:00:43

真是自己作大個數叫股東受,我唔贊成可以管理費用單位折
66 : Wilbur(1931)@2012-05-28 23:07:25

睇少隻

唔係話佢唔好,不過單DEAL要慢慢消化

加上每年有1.9999%新增單位溝淡

寫字樓出租率得50%

酒店同服務式住宅都未開業
67 : GS(14)@2012-05-28 23:08:50

66樓提及
睇少隻
唔係話佢唔好,不過單DEAL要慢慢消化
加上每年有1.9999%新增單位溝淡
寫字樓出租率得50%
酒店同服務式住宅都未開業


他D單位分幾年畀,攤薄是逐層來,我最不滿是他賤價批單位給投資者,可以1供1嘛,咁公平好多
68 : GS(14)@2012-05-28 23:09:18

那個物業最大租戶是越秀,我反對這交易
69 : Wilbur(1931)@2012-05-28 23:14:39

67樓提及
66樓提及
睇少隻
唔係話佢唔好,不過單DEAL要慢慢消化
加上每年有1.9999%新增單位溝淡
寫字樓出租率得50%
酒店同服務式住宅都未開業

他D單位分幾年畀,攤薄是逐層來,我最不滿是他賤價批單位給投資者,可以1供1嘛,咁公平好多


DPU唔跌多過0.018只是保証1年吧?

我唔信佢D數,加上我唔鍾意撈埋酒店同SERVICE APARTMENT
70 : GS(14)@2012-05-28 23:19:57

69樓提及
67樓提及
66樓提及
睇少隻
唔係話佢唔好,不過單DEAL要慢慢消化
加上每年有1.9999%新增單位溝淡
寫字樓出租率得50%
酒店同服務式住宅都未開業

他D單位分幾年畀,攤薄是逐層來,我最不滿是他賤價批單位給投資者,可以1供1嘛,咁公平好多

DPU唔跌多過0.018只是保証1年吧?
我唔信佢D數,加上我唔鍾意撈埋酒店同SERVICE APARTMENT


真是好PK,搞Service Apartment,人多錢少,好心搞到似1881咁啦
「預測期間」指由二○一二年一月一日起至二○一二年十二月三十一日止期間
71 : GS(14)@2012-05-28 23:20:14

現在真是搞到太複雜
72 : Wilbur(1931)@2012-05-28 23:25:17

71樓提及
現在真是搞到太複雜


等出CIRCULAR計計數

不過瓜多過菜
73 : GS(14)@2012-05-28 23:33:32

72樓提及
71樓提及
現在真是搞到太複雜

等出CIRCULAR計計數
不過瓜多過菜


我都覺,成本300幾頁都有
74 : Wilbur(1931)@2012-05-28 23:41:55

73樓提及
72樓提及
71樓提及
現在真是搞到太複雜

等出CIRCULAR計計數
不過瓜多過菜

我都覺,成本300幾頁都有


黎黎去去幾個PARAGRAPH

重重覆覆

不過APPENDIX I II III IV VI...N...都去左100幾頁...
75 : GS(14)@2012-05-28 23:43:08

74樓提及
73樓提及
72樓提及
71樓提及
現在真是搞到太複雜

等出CIRCULAR計計數
不過瓜多過菜

我都覺,成本300幾頁都有

黎黎去去幾個PARAGRAPH
重重覆覆
不過APPENDIX I II III IV VI...N...都去左100幾頁...


可能今次公告一份,函件又幾十頁,Appendix又幾份的Audit Report,又估值報告、之後又是一堆唔知乜...
76 : greatsoup38(830)@2012-06-03 11:40:14

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/05/blog-post.html
山頂洞人 提到...

  Emma不用客氣!

  #123市前交易價下跌。看這宗交易,大致上幾乎是雙贏的局面。越秀房託以折讓價取得優質資產,收入有一定保證,也有利他朝取得更佳的借貸。#123可藉此減債,又套得一筆現金,有利在目前較低迷的狀況下更廉價取得更多的土儲,加快發展速度。不過停牌前已較大幅跑贏大市和同行,也許要稍「追跌」,但反也更具吸引力。


遲D計埋條數你睇,一睇就知搵笨
77 : Wilbur(1931)@2012-06-03 11:58:10

76樓提及
http://sddr2010.blogspot.hk/2012/05/blog-post.html
山頂洞人 提到...
Emma不用客氣!
#123市前交易價下跌。看這宗交易,大致上幾乎是雙贏的局面。越秀房託以折讓價取得優質資產,收入有一定保證,也有利他朝取得更佳的借貸。#123可藉此減債,又套得一筆現金,有利在目前較低迷的狀況下更廉價取得更多的土儲,加快發展速度。不過停牌前已較大幅跑贏大市和同行,也許要稍「追跌」,但反也更具吸引力。
遲D計埋條數你睇,一睇就知搵笨


係咪佢已經成呢做財演?
78 : greatsoup38(830)@2012-06-03 12:01:12

77樓提及
76樓提及
http://sddr2010.blogspot.hk/2012/05/blog-post.html
山頂洞人 提到...
Emma不用客氣!
#123市前交易價下跌。看這宗交易,大致上幾乎是雙贏的局面。越秀房託以折讓價取得優質資產,收入有一定保證,也有利他朝取得更佳的借貸。#123可藉此減債,又套得一筆現金,有利在目前較低迷的狀況下更廉價取得更多的土儲,加快發展速度。不過停牌前已較大幅跑贏大市和同行,也許要稍「追跌」,但反也更具吸引力。
遲D計埋條數你睇,一睇就知搵笨

係咪佢已經成呢做財演?


他應該未,不過他睇得報紙多,給洗腦也說不定
79 : cambo(29079)@2012-06-03 19:49:32

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120530/16380653
Apple Daily 30/5/2012
立論:越地賣商廈越房啃唔落?
林少陽

越秀地產(123,以下簡稱越地)及其聯營公司越秀房產信託(405,以下簡稱越房)前晚發表聯合公告,前者以總代價88.5億元(人民幣.下同),出售持有98.99%的廣州 IFC商業物業的 Tower Top予後者。

越房獨立股東未必就範

本欄初步分析相信,交易對越地有利,對越房則頗為負面。因此,理論上,投資者在越地復牌後股價上升,而越房則應該下跌。
頗為出人意表的是,復牌之後,兩間公司的股東,都不約而同地在市場沽貨。究竟,越地的股東怕甚麼?
他們可能就是怕這單交易,對越地的股東太「筍」,驚越房的獨立股東不肯就範。
由於交易價值佔越房最後可行日期淨資產逾1.73倍,以及停牌前市值逾2.5倍,此項關連交易須於特別股東大會,由獨立投資者以簡單大比數通過始能生效。
我想了很久,還是不太明白,越房的獨立股東怎可能會樂於接受這個高風險、低回報的注資建議?
扣除越地收取越房實物基金單位所得及相關交易費用,越地淨套現金額約40億元,同時將越地於 Tower Top的45億元債務轉移到越房的賬目之中。而根據公告文件,越地從是項交易,將帶來大約5億至7億元的出售資產收益。
截至2011年底止,越地總股本約207億元,而總帶息銀行借貸高達228億元,扣除48億元手頭現金,淨借貸仍然高達170億元,淨借貸/總股本比率高達81.8%。





倘過關 越地可大幅減債

一旦建議獲通過,越地的總股本將增加5億至7億元,至最多215億元,而淨借貸將減少至85億元,淨借貸佔總股本比率,將由原來的81.8%,大幅改善至40%。
交易文件披露,廣州 IFC項目估值約153.7億元, Tower Top佔98.99%權益約值152億元。交易作價88.5億元,連同承擔項目債務,總作價實際高達134.4億元,收購作價較估值折讓略高於12%。
項目總建築面積約45.7萬平方米,相對交易總代價134.4億元,每平方米作價不足3萬元。該項目目前只有六層商場全面出租,而總數58層的寫字樓出租率只有52%,至於總數達658間房的酒店及服務式住宅,將於今年7月開始營運。
截至去年底, Tower Top的現金稅前溢利只有大約4275萬元,若扣除25%利得稅,稅後淨利潤估計只有3200萬元。相對項目作價,估值約為去年盈利的417倍。
由於寫字樓只有約五成出租率,而酒店及服務式住宅仍未啟用,上述市盈率計算方法,可能意義不大,但很明顯,交易將大幅減低越房未來的派息能力,越地亦只能保證,本財政年度的每基金單位可分派股息( DPU)淨減少不多於0.018元,相對去年按年減少8.35%。
以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金每平方米6.1元,以及酒店及服務式住宅每年「保證租金收益」不少於2.68億元計算,整個項目於成熟期,每年租金收入亦不多於7.8億元,若假設平均出租率為90%,每年租金收益將是7億元,扣除因收購而增加的57億元債務利息開支、行政、管理及稅項開支,因收購得來的可分派收入,怎計也不大可能超過2.3億元(原有資產每年產生的可分派總收入)。


但是,因為這單收購,以昨日收市價計算,越房將至少發行26.5億股新股,佔已發行股本近2.5倍。簡單講,這單收購對越房的股東來說,明顯是「唔啱數」。
80 : cambo(29079)@2012-06-03 19:50:32

林少陽's comment is much more sensible than other commentators.
81 : cambo(29079)@2012-06-03 19:53:24

I sold all my 405. Wait and see. What will happen one, two, ..... years later. Time can prove the truth.
82 : GS(14)@2012-06-04 00:20:43

山頂洞人 提到...

Vinda,關於#123,有空可以參閱其2011年業績推介資料:

http://www.yuexiuproperty.com/upload/file/20120312133243373.pdf § ¶

個人近月除#81外較看重它,粗略說,大概因為:

1. 雖不像#688和#1109這種央企所背靠的實力那麼雄厚,但始終是廣州市政府的窗口公司,在吸納土地、借貸等方面比對其他大部分同行有優勢。而像北控和上實,似乎不善於弄地產,深控則似乎內部更官僚效率較低,惟獨越秀地產在地產這個行當內善於把握機會而且具備相當的執行力;該企業自2009年、2010年左右開始煥發這方面的活力和魅力。

2. 土儲成本不算特別低,但平均而言(因為)地段較佳,尤其是商業物業,像剛「套現」的國金,還有未來的三個項目,都相當值錢。

3. 以內地企業而言,獨一無二地擁有房託。這玩意兒在這一波賣國金事件中,充分發揮這種組合的優越性。快速地建成富升值潛力的商業物業,然後把它注入房託,充分凸顯其「價值」,套得資金後又開始新一波的發掘和套現,提升資產收益率,且又能藉持有房託權益而長久取得利息收入和克享物業升值的好處。一種極佳的財技,簡直羡煞同行!

4. 建房賣房的執行力不錯,又能保持不算低的純利率,具備較穩定的增長動力。

5. 現在藉套現國金,較大幅地削減了負債,也降低了本身的平均借貸息率。等於卸掉了一些包袱並提升了腳力,保證較佳的前進速度。


因此,個人覺得,除#81以外,是中型內房目前的第二選擇。其他照察的內房,要不市值較大始終有點懷疑其未來長年的增長速度,要不總有一些瑕疵在特殊的地產環境之下難以徹底放心(當然也有一些是個人沒留意或者看不透的)……停牌前已創出一年新高,現在幾乎所有同行的股價都低於年內高點,所以市場或以此作為今天「壓價」的藉口。不過除非後市相當極端地差勁,估量年內未來日子仍可以輕易地創出新高……

當然,個人不敢保證現價的越地未來某段時日股價攀升的幅度必定高於其他絕大部分同行。^-^
2012年5月29日下午5:21
83 : david395(4434)@2012-06-04 07:24:27

越房:穗IFC交易 非「輸血」越地
曾獲出價150億洽 探互動模式

市值36億元的越秀房託(00405),擬斥約90億元(人民幣,下同)「鯨吞」母公司越秀地產(00123)旗下廣州國際金融中心(IFC),越房董事長梁凝光接受專訪時再次否認「泵水說」。

「如果我們驚(越地資金緊張)的話,早就以150億元,(把IFC)賣給另一間內地公司了。哪還要這麼麻煩,為這單交易再付2億元交易費?」

市場曾揣測,越房此時購買仍未發展成熟的IFC,是因越地資金緊張急需「輸血」。但梁凝光強調,由越地發展項目,成熟後再注入越房,是集團致力發展的互動模式。

競購系外項目遭搶走

他更無奈指出,過去亦試過購買非母公司項目,但因房託規模小、募資難、需時長,曾屢遭「截糊」。公司曾參與北京投標,雖然出價較高,但礙於資產負債比例45%的上限,要股東特別大會批准,才能通過供股或配股籌資,需時較久。

「投標無非一個比價錢高,一個比快,結果競爭公司出價比我們低,但因為快而拿到了項目。在上海又是如此,我們看中淮海路一個項目,盡職審查都已做好……結果又被同一間公司捷足先登。」經再三思考之下,越房決定向新加坡嘉德置地(CapitaLand)學習,由母公司注入項目。

同區寫字樓需求仍在

但IFC寫字樓截至3月底的出租率僅為52%,而當今經濟環境充滿挑戰,廣州寫字樓供應量又大,回報率究竟能否迅速提升?投資者關係總監夏恒良指,珠江新城今年將新增60幾萬平方米供應量,但當中一半為自用或早已獲預租,實際供應量僅30萬平方米;外加珠三角區有大量公司擬來廣州設立總部,相信需求仍在。

越秀預測,交易若成功,今年每基金單位分派攤薄不逾1.8分,相信隨着IFC日漸成熟,未來攤薄會逐漸收窄;而擬作出的每股6.35分特別分派,料可以彌補未來2至3年可能出現的攤薄,梁凝光對通過股東特別大會充滿信心。

談及為何選擇配股而非供股,梁指,了解小股東中不少是重視分派的長者,故不會向其拿錢,「不可以傷害小股東」;至於為何不予小股東優先認購權,「想過AB股啊,派紅股啊,甚麼都研究過,但交易太複雜,實在不敢加。」

撰文:應毓華
84 : david395(4434)@2012-06-04 07:40:35

越房轉移資產 睇長線

越秀系兩公司早前宣布「資產轉移大法」,市值約37億元的越秀房託(00405)用多項財技,將估值達153億元(人民幣‧下同)的廣州國際金融中心(GZIFC),從越秀地產(00123)手上買下,越房被指「蛇吞象」之舉不僅壯大資產,也惠及越地套現逾40億元。但越房主席兼執董梁凝光強調,交易非為玩弄財技或巧取小股東權益,而是為長遠發展。
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是次越房購入價為估值「八七折」,梁凝光指早前有海外財團以足價洽購GZIFC,「若越地為錢,賣給它就乾手淨腳」,為了越房能買下該物業,越秀集團花盡心思,越房除向銀行借貸12億元,越房又增發54億元基金單位,當中36%支付越地,餘額24億元以遞延基金單位方式支付引入機構投資者。

梁凝光承認本次交易攤薄小股東權益,但他說「若要溝淡小股東股權,簡單供兩次股就可以,唔使搞咁多嘢」,原因是引入重大資產,每股淨值明顯增加,集團亦計算過,交易後越房本年基金單位分派較交易前少1.8分,故越房會為交易進行特別分派4,300萬元,即每基金單位6.35分,每手基金獲63.5元。
冀購併資產來收租

梁凝光希望集團未來發展有突破,現時房託基金增長,一是依賴租金和物業價值上升,這可隨市場自然增長或翻新物業來增加租值,其二是靠購併更多資產來收租。然而,越房過往只靠廣州內五個物業營運,規模較細,要「買嘢」籌錢往往被其他較強對手捷足先登。

梁凝光透露,越房過往曾兩次洽購資產都失敗而回,其中一次是投標本港前上市房託睿富的北京佳程廣場,因向越房股東供股集資而需召開股東大會等程序,錯失先機。另一次是擬購上海環海路商場寫字樓物業,已耗逾百萬元律師費做盡職審查,惟銀行審批貸款太慢,又輸了給淡馬錫。

若今次完成購買GZIFC,將可擴大資產和引入機構投資者,令基金流通量增加,屆時作任何方式集資都可以更快。

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120604/00202_019.html
85 : 咖哩黃(16844)@2012-06-04 09:09:30

因為小股東變聰明左,唔搞咁多野不能使其相信?


梁凝光承認本次交易攤薄小股東權益,但他說「若要溝淡小股東股權,簡單供兩次股就可以,唔使搞咁多嘢」,原因是引入重大資產,每股淨值明顯增加,集團亦計算過,交易後越房本年基金單位分派較交易前少1.8分,故越房會為交易進行特別分派4,300萬元,即每基金單位6.35分,每手基金獲63.5元。
86 : greatsoup38(830)@2012-06-17 14:48:53

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html

#123再創五十二周新高!自公布賣國金予越房的計畫後所有擔憂者的疑慮都成「浮雲」。總覺得奇怪,很容易得出正確判斷的一些事,偏偏有不少人作出錯誤的評量!
87 : greatsoup38(830)@2012-06-17 14:49:02

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html
#123再創五十二周新高!自公布賣國金予越房的計畫後所有擔憂者的疑慮都成「浮雲」。總覺得奇怪,很容易得出正確判斷的一些事,偏偏有不少人作出錯誤的評量!
88 : greatsoup38(830)@2012-06-17 14:49:58

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html

苗兄,#123,根據管理層回應傳媒的語調,似乎成數很高。這種國企搞這種「組織性」的事情,通常會弄得頗為嚴密,跟部分管理不強的私企有別;一如唐營搞選舉一盤散沙,但中聯辦若要英哥成事,便自然「成」給人看^-^。不過萬一不成事,按理以其在廣州的地位,也不難取得借貸資金,之前成本較高,未來也許在這方面可以鬆一點吧,加上近半年銷售成績不俗,所以個人估量其資金鏈沒有問題,主要是稍緩其擴張的步伐吧。
89 : GS(14)@2012-06-20 21:26:21

http://www.blogger.com/comment.g ... 5556844298491827071
  原來湯兄等人持有#405,失覺。越秀地產這宗安排,對#123企業本身和股東而言,肯定利好,對#405,企業自身的發展和壯大也是利好(這是作為國企的管理層比較在乎的),但似乎沒有特別關護越房小股東的感受,至於利益,短期肯定略受損,長線,則或見仁見智……

  國金轉讓予越房,因為是「買賣」,估量從#123的角度,不見得願意給予比現有計畫更大的折讓,不過作為越房的股東,確也有權利針對國金收租業務的未成熟而「據理」力爭。應否用越房的現有資產淨值價配股,恐也有爭議,至少市價也是比對其淨值出現較大幅折讓,但也認同以供股的方式,讓小股東都有參予的空間更讓人心折。

  不過國企習慣用「屈機」的方式進行安排。以香港證監的風格,估量不會阻撓這種事情。至於維權,則有待好戲的上演……

  #405和#123,尤其是後者,在公布這宗買賣復牌當天,股價下挫。我個人倒是更傾向於相信是「追跌」的「成份」居多。同類股在停牌期間普遍下行不少,而#123在停牌前更是先升為「敬」,這種狀況,絕對不排除不少短線操作者沽越秀而反買其他同類,這是非常「流行」且「自然」的市場行為。而股價很快回復並上路,正正表明市場看好#123的前景及這宗買賣……
90 : GS(14)@2012-07-07 15:40:51

http://www.blogger.com/comment.g ... sPopup=false&page=2

#123近日大幅跑輸給同行,大概是受到了越房維權活動陰影所影響,不過「對決」很快就到了。
91 : GS(14)@2012-07-13 00:26:06

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120712/16506449


【本報訊】越秀房產信託基金(405)公佈,截至6月底止中期盈利按年跌69.9%至2.5億元(人民幣.下同),建議每基金單位分派約13.67港仙。行政總裁劉永杰表示,今年租約到期的寫字樓面積約5萬平方米,當中料有八成續租,整體續租租金升幅4至5%。
他解釋,上半年盈利大跌,主因物業重估升幅不及去年,加上期內一次性收購支出2390萬元,拖累收益減少,但強調估值增減不會影響公司分派。以公司6月30日收市價計算,上半年基金單位分派率約為3.67%,較去年同期的3.33%略高。若以昨日收市價3.89港元計算,年度化分派收益率約7%。
物業出租率微降

對於期內物業出租率按年跌1.58個百分點至98.34%,劉永杰指出,廣州甲級寫字樓今年空置率約12%,預計未來5年寫字樓空置率約10%,租金可保持平穩增長。至於人行近期再度減息,隨着借貸成本下跌,主席梁凝光預期每基金單位盈利可提升25點子。
行政總裁劉永杰認為,今年廣州市寫字樓供應略大於需求,加上珠江新城開幕,令部份租戶流失;同時佔總經營收入59%的白馬大廈附近,今年會再有一個30多萬平方米的批發市場落成,料對租務構成壓力。

92 : 味皇(1196)@2012-07-13 00:49:11

大家收到投票書未?
93 : greatsoup38(830)@2012-07-13 00:51:56

I have received already
94 : jjolean(1007)@2012-07-15 11:21:13

123 幫廣州IFC 大賣廣告
好多電車車身有
中環港鐵站幾個相連大燈箱
好似志在必得實通過
95 : greatsoup38(830)@2012-07-15 11:25:05

94樓提及
123 幫廣州IFC 大賣廣告
好多電車車身有
中環港鐵站幾個相連大燈箱
好似志在必得實通過


打定輸數都要食一餐
96 : cambo(29079)@2012-07-15 13:24:50

95樓提及
94樓提及
123 幫廣州IFC 大賣廣告
好多電車車身有
中環港鐵站幾個相連大燈箱
好似志在必得實通過

打定輸數都要食一餐

spport
97 : cambo(29079)@2012-07-15 13:25:54

support
98 : GS(14)@2012-07-15 13:43:18

97樓提及
support


你幫唔幫呢單?
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/34988
99 : cambo(29079)@2012-07-15 13:57:12

I'd sold already. But I think I can contribute $200 for the advertisement. Just tell me how to do.
100 : cambo(29079)@2012-07-15 13:57:36

For justice's sake.
101 : greatsoup38(830)@2012-07-15 14:07:55

呢鋪是輸定的了...希望唔好跌太大啦
102 : cambo(29079)@2012-07-15 14:14:54

以後買reits都要小心。講開又講,1881會唔會私有化?
103 : greatsoup38(830)@2012-07-15 14:15:58

102樓提及
以後買reits都要小心。講開又講,1881會唔會私有化?

應該唔會的,他們近排都唔用管理費換股啦,所以無攤薄
104 : greatsoup38(830)@2012-07-15 14:16:43

我就會繼續持有405的,我預期通過後會跌15-20%,身家無一截...唉
105 : cambo(29079)@2012-07-15 14:17:47

1881 seems a bit better.
106 : greatsoup38(830)@2012-07-15 14:19:07

105樓提及
1881 seems a bit better.


我睇埋價錢會買的
107 : greatsoup38(830)@2012-07-15 15:36:53

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/07/874.html
#123六月環比表現一般,但全年銷售達標非常樂觀。預料當拉布行動結束而越秀「屈機」成功的話,「追落後」是大概率……

Kelvin兄,如果#123這次屈機不成功,我會懷疑越地管理層的辦事能力。其實花點心思和手段,就可以輕易拆解這次拉布行動……
108 : Clark0713(1453)@2012-07-23 22:50:13

公佈 - 股東特別大會投票表決結果

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120723517_C.pdf

"董事會欣然宣佈,於今日舉行的股東特別大會,建議批准(1)認購事項(包括本公司
與Tower Top訂立認購契約及補充認購契約)及完成根據認購契約及補充認購契約擬
進行的交易;(2)轉讓事項(包括本公司訂立債項協議及補充債項協議)及完成根據債
項協議及補充債項協議擬進行的交易;(3)根據認購契約、本公司於完成時訂立補貼
款項契約,及完成根據補貼款項契約擬進行的交易;及(4)特別分派權利豁免的普通
決議案已獲股東以投票表決方式正式通過。本公司已委任其股份過戶登記處--卓
佳雅柏勤有限公司為監票人,負責股東特別大會點票工作。"

Very evil.....
109 : GS(14)@2012-07-23 23:01:57

都預左...都話D老散唔識分析單野就睇報紙支持就算
110 : GS(14)@2012-07-23 23:28:30

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=36209&page=18#lastpost
就是缺水的老母想以靚靚地的價賣出去,但是又唔想失去控制權搞出來的野

現在剩下最好都是823,今次越秀做了一個非常不體面、對公司管治不利的事情,看來折讓會繼續提升
111 : GS(14)@2012-07-23 23:28:57

那些甚麼流通量增加就忘記了它吧,我祝他配售超級不順利
112 : GS(14)@2012-07-23 23:29:44

既然他屈得405,以後123、1052都屈得,大家都是唔好買呢系股,個老細為錢連呃小股東都做得出
113 : cambo(29079)@2012-07-24 07:50:48

112樓提及
既然他屈得405,以後123、1052都屈得,大家都是唔好買呢系股,個老細為錢連呃小股東都做得出

poor management team
114 : GS(14)@2012-07-24 11:51:51

113樓提及
112樓提及
既然他屈得405,以後123、1052都屈得,大家都是唔好買呢系股,個老細為錢連呃小股東都做得出

poor management team


都是沽剩1,000股留番來食番餐就算
115 : thomasgp02a(16679)@2012-07-24 21:36:19

又冇咩跌喎
116 : GS(14)@2012-07-25 09:26:07

115樓提及
又冇咩跌喎


成百億配售wor,個市咁淡來講,單野唔細的
117 : GS(14)@2012-08-15 17:13:13

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120815168_C.pdf
盈利跌30%,至2.3億,主要因為稅務影響,債略重

中期業績與股息
本集團二○一二年上半年(「報告期」)的路費收入為人民幣701,400,000 元,較二○
一一年同期增長12.5%,本公司股東應佔盈利為人民幣243,000,000 元,較二○一一
年同期下降4.5 %。
董事會建議派發二○ 一二年中期股息每股0.09 港元, 相當於約每股人民幣
0.0735952 元(二○一一年中期:每股0.10 港元,相當於約每股人民幣0.0825196
元)。

財務回顧
主要營運業績數據
截至六月三十日止六個月
二○一二年二○一一年變動
人民幣千元人民幣千元%
路費收入701,425 623,333 12.5
來自道路收費的毛利476,512 434,647 9.6
營運盈利464,493 365,555 27.1
除利息、稅項、折舊及
攤銷前盈利1 725,065 577,935 25.5
財務費用(132,190) (44,928) 194.2
應佔聯營公司的業績96,795 75,972 27.4
應佔共同控制實體的業績3,942 10,480 -62.4
本公司股東應佔盈利243,018 254,460 -4.5
每股基本及攤薄盈利人民幣0.1452 元人民幣0.1521 元-4.5
中期股息123,137 138,069
1 利息、稅項、折舊及攤銷前盈利包括來自聯營公司和共同控制實體盈利及不包括非現金收益
及虧損。

經營成本
報告期內,本集團收費公路之經營成本為人民幣224,900,000 元(二○一一年同期:
人民幣188,700,000 元), 較二○ 一一年同期增加人民幣36,200,000 元或19.2%。
從經營成本分析中顯示,新收購的湖南長株高速(於二○一一年下半年合併入賬)
和河南尉許高速(於二○一二年五月底合併入賬)的經營成本於報告期間合共人
民幣27,000,000 元。其他控股收費項目之經營成本於報告期間合共增加了人民幣
9,300,000 元或4.9%,主要原因是無形經營權攤銷(按報告期間的實際交通量除以項
目壽命年期之預測總交通量,再根據單位使用法計算攤銷)增加;及隨著湖北漢孝
高速的機場北連接線於二○一一年十一月開始營運使其他營運開支增加。

一般及行政開支
本集團於報告期內一般及行政開支為人民幣92,400,000 元(二○一一年同期:人民
幣75,900,000 元),較二○一一年同期增加人民幣16,600,000 元或21.8%。該增加主
要是源自新收購的湖南長株高速(於二○一一年下半年合併入賬),使一般及行政開
支總額於報告期內增加了人民幣5,100,000 元;及員工成本增加約人民幣10,000,000
元,原因包括(1) 人員添加和薪酬水平增加;及(2) 根據有關政府政策而採用新的基
準計算社會保障成本。

...
所得稅開支
本集團於報告期內的所得稅開支總額為人民幣142,300,000 元, 顯示有人民幣
65,400,000 元或85.0% 的增幅。在新中國企業所得稅法提供的五年過渡期內,本集
團的國內附屬公司和聯營公司於報告期內適用的所得稅率於二○一二年(為過渡期
的最後一年)由24.0% 增加至25.0%。廣州北二環高速於報告期內錄得所得稅開支增
加人民幣30,600,000 元,這主要是因為其稅率由二○一一年(是其稅務優惠期的最後
一年)的12.0% 增加至二○一二年起及以後的25.0%。本集團成功獲得豁免一級公路
應收補償款的營業稅,並於報告期內撥回於二○一○年計提的金額,亦因此導致於
報告期內計提所得稅人民幣14,200,000 元。湖南長株高速的全六個月遞延稅項(於二
○一一年下半年合併入賬)為人民幣8,900,000 元,於報告期內已計入所得稅開支總
額內。由於廣西蒼郁高速持續錄得營運盈利,於報告期內從其遞延稅資產中撥回合
共人民幣6,400,000 元及計入所得稅開支。陝西西臨高速在報告期內確認了一項屬於
以前年度企業所得稅調整為人民幣3,750,000 元。
118 : GS(14)@2012-08-15 17:14:22

未來展望
宏觀經濟
報告期內,歐洲仍受困於債務危機,美國及其他新興市場經濟疲弱,全球經濟復甦
前景依然面臨不確定性;在複雜的國際經濟形勢下,中國二○一二年上半年國內生
產總值仍保持7.8% 的同比增長,但增速明顯放緩,預計下半年政府將加大預調、微
調的力度,經濟仍將平穩運行。
我司也關注到中國各地區之間的經濟發展差異:東部沿海地區以出口導向型經濟為
主,受歐美經濟疲弱的不利影響較明顯,進出口貿易增速下降,經濟增速相對放
緩;中西部地區的經濟發展受進出口影響相對較小,同時又受益於東部沿海地區勞
動密集型產業轉移及國家政策支持等因素,經濟增速相對較快。因此,預計未來我
司東部沿海地區項目的業務增長將相對穩定,而中、西部省份項目則有望延續強勁
的增長。
行業政策
為期一年的收費公路專項清理整頓工作已階段性完成
自二○一一年六月十四日起,由國家交通運輸部、發改委、財政部等五部門聯合開
展的收費公路行業清理整頓工作,目前已階段性完成,各省也陸續落實了具體的清
理整頓措施。
廣東省統一高速公路收費標準
二○一二年五月三十一日,廣東省物價局、廣東省交通運輸廳聯合下發《關於實施
統一全省高速公路車輛通行費收費標準的通知》(粵費〔2012〕1 號),要求自二○一二
年六月一日零時起,廣東省各高速公路收費項目執行統一的收費標準。
本公司在廣東省投資及營運的高速公路基本符合前述規定,部分的路費收入因「互
通立交匝道按平均長度折半計入收費里程」而受到微小影響。
廣東省全面實施計重收費
廣東省自二○一二年六月一日零時起統一高速公路收費標準實施的同時,亦將廣州
併入中片區域實施聯網收費,由此進一步加快了全省聯網收費及全面計重收費的進
程,兩項工作預計今年底至明年初有望落實。
另一方面,廣州市政府已宣佈由七月一日零時開始實施控制中小型客車牌照的試行
計劃,旨在確保交通暢順、改善環境質量及中小型客車保有量合理增長。除此計劃
外,相關部門現正研究合理限制外地籍車輛(計劃詳情仍未公佈)數量。概略預期本
集團的廣州北二環高速及廣州西二環高速可能會受惠於此計劃。
廣州市車輛限牌和外地籍車輛限行
為保障城市交通有效運行,改善和保護大氣環境質量,實現中小客車數量合理、有
序增長,有效緩解交通擁堵狀況,廣州市自七月一日零時起對全市中小客車試行總
量調控管理。
作為上述政策的配套,有關部門同時在研究綜合的交通疏導政策,包括針對外地籍
車輛行駛市區的適度控制措施(具體內容暫未正式公佈)。目前初步預計,本集團在
廣州地區的北二環、西二環高速可能因此而一定程度上受益。
重大節假日免收小型客車通行費實施方案
二○一二年七月二十四日,國務院批准並要求執行五部委下發的《重大節假日免收
小型客車通行費實施方案》。根據要求,免費通行的車輛範圍為7 座以下(含7 座)
車;免費通行的時間範圍為春節、清明、勞動節、國慶節四個國家法定節假日,以
及當年國務院辦公廳文件確定的上述法定節假日連休日。
倘以本集團經營的高速公路車流量歷史數據為基礎進行估算,且不考慮該因素對車
流量產生的進一步其他影響,預計該政策可能導致本集團年路費收入減少約3%左
右。

經營管理展望
集團旗下的廣州北二環高速、虎門大橋、陝西西臨高速、廣州北環高速、廣西蒼郁
高速、汕頭海灣大橋、天津津保高速等已相對成熟,預計依然是穩定利潤的主要來
源。
湖北漢孝高速、湖南長株高速、清連高速於報告期內路費收入延續雙位數的強勁增
長,是本集團未來重要的利潤增長點。漢孝高速已連續第二年實現盈虧平衡,長株
高速、清連高速仍處於培育期,其中清連高速已大幅減損。
本集團於二○一一年十月底簽訂收購河南尉許高速股權轉讓合同,並已於二○一二
年五月二十八日正式接管,河南尉許高速自此正式納入公司的合併財務報表。
投資拓展
本集團仍然專注於優質高速公路資產的投資與經營,並密切關注下列地區的投資機
遇:(1) 經濟發展成熟度較高的珠三角地區;(2) 近年來,經濟發展突顯巨大潛力,
並受益於中央政府政策支持、東部沿海地區產業轉移帶來發展機遇的中、西部地
區。
本集團在完成河南尉許高速的收購後,總資產已增至人民幣191 億元,負債比率升
至47.3%。本集團亦將密切跟蹤考察有關項目,在適當的時候仍會力爭收購優質高
速公路項目,並進一步提升標準化、精細化、規範化的營運能力。本集團亦將進一
步改善深化境外融資、境內投資及精細化管理的業務模式,從而提升公司整體資產
組合的長期回報。
119 : GS(14)@2012-08-21 18:04:21

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120821140_C.pdf
‧ 與越秀房產基金互動取得歷史性突破。本集團將廣州國際金融中心注入越秀
房產基金於股東特別大會及基金單位持有人特別大會上獲高票率通過,認同
本集團兩個上市平台常態化互動的重要發展戰略,預期完成注入帶來約人民
幣40 億元的現金回籠,並減少約人民幣45 億元的銀行負債,淨借貸比率大幅
下降37.8 個百分點至約33.5%。
‧ 銷售業績再創新高。二○一二年上半年累計合同銷售金額約為人民幣71.48
億元, 合同銷售面積約為57.15 萬平方米, 同比分別大幅上升132.5% 和
187.0%,分別佔全年合同銷售目標不少於人民幣100 億元和96 萬平方米約
71% 及60%。
‧ 營業收入略有下降,但毛利率仍維持高位水平。總營業收入(含出售投資物業)
約為人民幣48.40 億元,同比下降10.4%,受惠於高毛利率的商業和中高端住宅
產品入帳,整體毛利率( 含出售投資物業收益)上升12.8個百分點至約56.5%。
‧ 核心業務之權益持有人應佔盈利穩步增長。若不考慮本集團(包括越秀房產基
金)的投資物業評估升值的影響,核心業務的權益持有人應佔盈利約為人民幣
9.03 億元,同比增長15.9%。
‧ 現金流穩健,財務狀況良好。二○一二年上半年完成融資約人民幣56 億元,
經營性現金流入約人民幣58 億元,現金及監控戶存款(含持作出售的非流動
資產中的現金及存款)約人民幣68 億元,未使用銀行貸款額度約人民幣11.49
億元。

‧ 營業收入 人民幣42.64 億元(-14.0%)
‧ 總營業收入(含出售投資物業) 人民幣48.40 億元(-10.4%)
‧ 毛利率(含出售投資物業收益) 56.5%(+12.8 個百分點)
‧ 經營盈利(核心業務) 人民幣23.88 億元(+20.0%)
‧ 權益持有人應佔盈利(核心業務) 人民幣9.03 億元(+15.9%)
‧ 淨利率(核心業務) 19.0%(+5 個百分點)
‧ 房地產合同銷售面積 57.15萬平方米(+187.0%)
‧ 房地產合同銷售金額 人民幣71.48 億元(+132.5%)
‧ 總資產 人民幣664.57 億元(+8.6%)
‧ 股東權益 人民幣214.34 億元(+6.2%)
‧ 每股股東權益 人民幣2.307 元(+6.2%)


轉盈為虧,賺5.8億,主要靠稅減少,重債

業務展望
雖然二○一二年上半年的房地產市場的形勢較為嚴峻,但是本集團認為在中國人口
結構和城市化進程等因素驅動下,在未來很長一段時期,房地產市場的剛性需求仍
十分旺盛。因此,中國經濟保持穩定合理增長及剛性需求旺盛等對房地產市場仍然
是利好的因素。二○一二年下半年將會充滿機遇及挑戰,本集團將會繼續全面推進
「苦練內功」,提升核心經營能力,確保各項經營指標保持高位運行。
銷售能力建設取得新進展,力爭超額完成全年目標
雖然本集團在報告期內已完成了全年合同銷售目標的71%,目標完成情況理想,但
本集團仍毫不鬆懈,將會繼續以銷售能力建設為重點,研究和分析營銷戰略、營銷
體系及客戶關係管理等方面優劣,制定銷售能力提升的方案。採用更加有效、適應
市場的營銷策略,整合營銷資源,形成多渠道營銷體系和模式,加快產品的銷售速
度,力爭超額完成全年合同銷售目標。
二○一二年下半年,本集團將會繼續推出七個新項目,分別是位於廣州市內的「可
逸」品牌系列項目,包括可逸陽光、可逸江畔、可逸錦園及可逸雋軒,以及中山星
匯雋庭、武漢礄口項目及杭州臨安項目,進一步深化全國化推進。預計下半年可取
得預售證的建築面積約95 萬平方米,貨量充足,產品類型豐富,能覆蓋不同層面的
客戶群的需求。
進一步提升商業經營能力,深化「越秀地產+越秀房產基金」常態化互動
本集團是國內唯一一間擁有及管控一家在香港上市的房地產投資信託基金的香港上
市房地產企業,因此本集團將會穩定推進各項優質商業項目建設,進一步提供商業
經營能力的同時,繼續善用這個獨特的平台,深化「越秀地產+越秀房產基金」常態
化互動,形成差異化優勢。
除了廣州國金中心外,本集團還擁有多項優質商業項目,包括廣州財富天地廣場、
廣州財富中心和亞太世紀廣場等。廣州財富天地廣場建築面積約27 萬平方米,已進
入內部裝修階段,並於下半年正式啟動招商,預計明年正式營運,該項目將會打造
成一個具休閒購物特色,零售、批發、展貿功能一體化的大型皮具主題商場。廣州
財富中心建築面積約21 萬平方米,目前已開始動工,工程進度如期進行,預計將於
二○一六年竣工。

致謝
本集團多年來穩健的發展,除了憑藉董事局正確的領導以及全體員工堅持不懈的努
力外,亦有賴股東、客戶和合作夥伴的充分信賴和鼎力支持,藉此亦向各位表示衷
心感謝。

...
稅項
截至二○一二年六月三十日止期間,本集團的稅項支出約人民幣15.29 億元,較去
年同期的人民幣25.27 億元大幅減少39.5%。主要是本期確認收入及投資物業評估升
值較去年同期大幅減少所致。
120 : ironforge(21491)@2012-08-25 11:54:02

估唔到呢隻又有息收..要乸唔要仔係正確的

二○一二年擬派中期股息每股普通股0.042港元等值人民幣0.034元
(二○一一年:每股普通股0.04港元等值人民幣0.033元)
121 : GS(14)@2012-08-25 12:01:35

四仙幾都是低
122 : ironforge(21491)@2012-08-25 12:07:04

121樓提及
四仙幾都是低
因為唔預佢派息嘛..又多幾百蚊駛下幾好.
123 : GS(14)@2012-08-25 12:07:50

122樓提及
121樓提及
四仙幾都是低
因為唔預佢派息嘛..又多幾百蚊駛下幾好.


你太多錢啦
124 : greatsoup38(830)@2012-08-30 14:23:35

2012-8-27 MT
...
已完成銷售目標92%

  年初越地就定下了100億銷售額的目標,截至8月21日,已達標92%,相信全年目標如無意外應可超額完成。被問到有否打算上調目標時,越秀集團董事長陸志峰表示,「雖然國家近期銀根好像稍為放鬆,之後還預期下調存款準備金率及利率,但環境又並非那麼好,宏觀國民經濟下行態勢明顯而且會有一定慣性,所以即使短期有刺激措施都要時間收效。」他認為,下半年不明朗因素較多,所以只維持年初的銷售目標。

  另外,針對創新高的毛利率,陸志峰進一步分析道︰「上半年整體高毛利率主要是由於出售商業及住宅物業毛利率較高,預料毛利率下半年會回降,全年應約在50%左右,到2013年將回到行業常態約30%或稍高一點水平。」
...

  陸志峰指,「傳統上房產發展都是經過土地購買、開發及銷售的簡單循環經營,在流動性寬鬆時周轉很快,但當經濟差時,可持續發展能力弱。現在兩間公司聯手,越秀房託將成為越秀地產商業物業經營的上市平台。越秀地產在開發商業項目後,部分可出售,而優質的就持有經營,成熟後再注入越秀房託。若得到市場、投資者及監管機關三方面認同,開發、持有及注入的模式未來希望成為常態。」

  理論上,這個架構能成功運作的話,可加快越秀地產資金流轉速度,因優質成熟商用物業可注入越秀房託後,越秀地產可取回資金開發新項目,而由於越地持有越房,所以仍能享受物業相關收益。對越房而言,就可以不斷有具合理回報的優質項目供應,以增加組合多元化及保持增長動力。

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年內望奪海珠區地皮

  越秀地產今年只在6月用1.64億元買入了廣州從化一塊住宅地,吸納土儲的態度甚為審慎,展望下半年,越秀地產投資關係總監夏恒良透露,第三季或第四季公司打算出手競投一塊面積達50萬平方米的海珠區臨江用地,「這塊地其實我們心儀已久,現粗略估值約70至80億,不過,由於政府仍在規劃中,到開賣時會盡力爭取。」
125 : greatsoup38(830)@2012-09-22 16:21:42

2012-09-22 HJ
...
下半年展望,越通廣州北二環高速的前景未宜樂觀,位於省外的公路,除湖南長株高速外,其餘均有不錯表現。

內地四大節日假期期間,7 座位及以下客車免費通行,估計越通路費收入減少約3%。

同時,廣州已併入市民區域聯網收費,因而全省聯網收費及全面計劃收費,預期於今年年底或明年初落實。相關部門正研究限制外省籍車輛(非不准進入,而是改路),預期廣州北二環及亞二環高速可受惠於此項計劃。越通下半年發展一般,下半年利率較上半年低,對業績表現或有幫助。

越通今年全年業績很大機會出現減退,但考慮上半年的一次過收益,以及去年下半年的大量滙兌收益及稅項變動, 相信降幅約10% , 中期已減派息10% 作配合。越通股價由7 月高位3.96 港元回落至3.33 港元,跌幅16%,是反映業績可能下跌的因素。

預測僅10倍

越通昨天收報3.66 港元,預期P╱E10 倍左右,息率約5.8%。儘管公路股前景暫不樂觀,仍待經濟轉好帶動,但目前條件足以支持股價,至少下跌風險不大。

五部委聯手整頓公路股,大致完成,個別省份仍有若干措施推出,希望利好越通發展。內地業務常受政策左右,公路股也不例外。

戴兆
126 : GS(14)@2012-10-09 00:39:01

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121008939_C.pdf
IFC賣得出
127 : cambo(29079)@2012-10-09 08:01:55

長遠看,又睇吓點,時間是最公正的。
128 : greatsoup38(830)@2012-10-13 14:23:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121012374_C.pdf
公 佈
收購土地
於二○一二年十月十二日,本公司透過其擁有95.48%權益的附屬公司通過公開
掛牌方式,以人民幣1,201,000,000元的代價購入總可建築面積約323,900平方米
的湖北省武漢市江岸區塔子湖地塊。
越秀地產股份有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)欣然宣佈,本公司於二○一
二年十月十二日透過其擁有95.48%權益的附屬公司通過公開掛牌方式購入位於湖
北省武漢市江岸區塔子湖地塊(即「武漢江岸區地塊」),代價為人民幣1,201,000,000
元,平均土地成本每平方米約為人民幣3,710元。
武漢江岸區地塊
武漢江岸區地塊總佔地面積約141,800平方米,總可建築面積約323,900平方米,地
塊獲批准作住宅和商業用途。截至本公告日,本公司總土地儲備約1,287萬平方
米。
該地塊位於湖北省武漢市江岸區塔子湖的東南側,西至塔子湖東路,處於武漢市
政府規劃的三大住宅新區內。塔子湖是漢口地區最大的城中湖,水質清澈,環境
優美,地塊內的高層住宅擁有較好的湖景資源。該地塊距離武漢市中心僅10分鐘
的車程,緊鄰將於二○一七年開通的武漢地鐵8號線,並在地塊周邊設有站點,
交通十分便利。此外,地塊周邊有學校、醫院以及大型超市等,生活配套完善。
董事會認為,是次購入的武漢江岸區地塊後,公司於中部地區的土地儲備近100
萬平方米,進一步擴大公司在該地區的發展規模,為公司在該地區建立和提升品
牌形象提供強大的支持。
129 : ironforge(21491)@2012-10-18 00:19:48

今日d買賣盤比例好跨張,5mvs25m 收市時係12mvs34m..
止賺了.等錢駛!
130 : GS(14)@2012-10-18 00:20:44

129樓提及
今日d買賣盤比例好跨張,5mvs25m 收市時係12mvs34m..
止賺了.等錢駛!


唔玩呢系
131 : teddycmh(30805)@2012-10-23 13:37:14

129樓提及
今日d買賣盤比例好跨張,5mvs25m 收市時係12mvs34m..
止賺了.等錢駛!

睇個勢一浪高於一浪, 1.88重貨區應該有好大支持, 做乜咁快止賺
近排又有內房好消息

個勢貼住條上升通道中軸, 45度靚靚仔仔
132 : greatsoup38(830)@2012-10-23 16:16:49

131樓提及
129樓提及
今日d買賣盤比例好跨張,5mvs25m 收市時係12mvs34m..
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睇個勢一浪高於一浪, 1.88重貨區應該有好大支持, 做乜咁快止賺
近排又有內房好消息
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要買都唔買呢系啦,小股東都夠膽呃
133 : greatsoup38(830)@2012-10-28 13:27:16

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNSB206926120121026
路透香港10月25日電---湯森路透旗下基點引述消息人士報導,香港上市的越秀地產正在為一項住宅地產開發項目尋求18億元人民幣(2.88億美元)三年期定期貸款.

消息人士稱,上海浦東發展銀行擔任牽頭行.中國銀行、東亞銀行和廣州銀行尋求參貸.

貸款利率為中國人民銀行基準利率的105%.一位消息人士稱,綜合收益定價較基準利率高15%.該貸款具有一年的寬限期.

借款人為越秀地產子公司廣州城建開發集團有限公司,貸款將由土地及項目本身提供擔保.該項目坐落於廣州市番禺區.

越秀地產為總部位於香港的越秀集團所有.根據該公司網站,其主要股東廣州越秀集團有限公司(廣州越秀集團)是隸屬廣州市人民政府國有資產監督管理委員會管理的國有企業.(完)

--編譯 王興亞;審校 石冠蘭
134 : greatsoup38(830)@2012-11-16 00:08:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121115/News/ec_ecj1.htm


【明報專訊】越秀地產(0123)從8月開始積極增加土地儲備,執行董事陳志鴻對房地產前景感到樂觀,表示明年將大力推盤。他亦表示,港府開徵境外買家印花稅(BSD),表明內地人在港置業需求強,越秀不會劈價賣樓。

陳志鴻預計市場明年的推貨量會減少,而越秀地產會大力推進。8月至今,越秀地產共動用約58億元增加190萬平方米的土地儲備,陳稱新拍土地會在拍地後3個月內開工建設。

十八大提國民收入翻番 利好樓市

他認為,今年年初房地產市場偏冷,但從第3季開始,市場表現優於地產商的年初預期。這反映市場對房地產的剛性需求大,經濟週期對房地產的影響小於預期,「未來十幾二十年,無論經濟是冷是熱,房地產都會有發展」。

此外,陳志鴻亦表示,十八大提出2020年國民收入比2010年翻一番,預示政府會推更多政策幫助國民增加財富,這對房地產市場一定是利好消息。

越秀地產8月統一香港太子道西4幅舊樓業權,可建樓面3700平方米。陳志鴻認為地產在香港「一定有得做」,這幾年很多內地人有意在香港置業,香港政府對非香港居民徵收買家印花稅,實際上是肯定了這一需求,因此不會擔心買家稅會影響銷量,更不會劈價出售物業。

越秀地產10月初向其房託基金越秀房託(0405)出售廣州國際金融中心。交易完成後,越秀房託的市值和投資組合價值均上升3倍左右,越秀地產減少45億元銀行借款並增加48億元現金。
135 : david395(4434)@2012-11-30 10:19:54

越秀房託 – REITs中的滄海遺珠
12年10月9日
最近聯儲局宣佈接近零息政策將由原來“至少到2014年底”再延長到“至少到2015年中”, 現在歐美皆作出救市措施,但環球經濟仍沒有大起色,通漲則維持溫和,低息承諾確有機會實現。此環境下,高息資產相信仍然是投資者追逐的對象。

確實,過去一年房產信託深受投資者擁戴,領匯(823)及置富(778)股價均持續創新高。雖然領匯亦是可核心持有的公司,但筆者反而想分析另一間既高息亦有增長潛力,但並未受惠重估的房託 - 越秀房產信託(405)。

最近越秀房託終於完成了從越秀地產(123) 注入廣州國際金融中心(廣州IFC)。是次越秀房託以一系列融資完成:
1) 3.3港元批售9.75億股集資32.2億港元;
2) 3.3港元向越秀地產發行5.85億股;
3) 銀行融資29.8億港元;
4) 向越秀地產以4.0港元發遞延股份7.33億股以及
5) 承擔建築貸款約55億港元,
所以扣除開支後總代價約為163億港元。

塵埃落定後,雖然股份數目即時比本來增加1.5倍,但由於廣州IFC辨公室的現金流及越秀地產對酒店收入有最低收入保證,所以注入了廣州IFC的越秀房託可以保持每股年派息不少於人民幣0.2017,換言之,以10月8日收市價計算,股息率至少達6.94%.

然而廣州IFC辦公室出租率從年初52%續步上升至如今約65%並預計到年底為70%,之後仍有不少上升空間。加上剩餘待租單位處於較上層,故估計比現租金水平每月平米人民幣210元為高。因此這高息率在未來2-3年應可穩步上揚。

廣州IFC位於珠江新城區,並處於兩條地鐵線之交匯點,四季酒店亦已在廣州IFC開業,到過此處便察覺它的定位是猶如本港IFC的地標式建築。對越秀房託來說,筆者認為廣州IFC的成功注入還有幾重意義。首先,廣州IFC將取代白馬大廈成為越託的主要租金收入及未來增長動力,我們估計廣州IFC對越秀房託2013年股息的貢獻將佔六成,以往白馬城及其他物業增長緩慢,如今IFC應可以加快越秀房託的租金收入增長。其次,廣州IFC每年的估值評估應可提升越秀房託的資產值,從而降低越託的負債率,使越託可作出更多收購。另外,可以預期越託將有機會再以低息港貸支持其內地收購,賺取租金回報與低息率的套息利差。

在批股融資及資產注入完成後,該股的發展風險亦大為降低,在股息率有7厘而有穩步上揚空間下,本身已經是吸引,加上未來該股再有收購合併的可能,筆者認為越秀房托仍是當今低息環境下的其中一顆滄海遺珠。

披露: 華富大中華基金持有越秀房產信託基金(405)及領匯房產基金(823)

免責聲明:上述觀點只代表作者本人意見,與華富財經集團的立場無關

http://www.quamnet.com/newscolum ... =COL_JIF&ppId=38052
136 : greatsoup38(830)@2012-12-01 11:03:08

識唔識的他,亂up當祕岌
137 : cambo(29079)@2012-12-02 10:19:07

rubbish
138 : greatsoup38(830)@2013-01-12 15:04:26

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130111028_C.pdf
123

如日期為二○一三年一月十一日的發售通函所述,越秀地產股份有限公司(「本公
司」)已向香港聯合交易所有限公司申請本公司2,000,000,000美元中期票據計劃(「計
劃」)上市及批准根據計劃於二○一三年一月十一日後12個月內僅向專業投資者發
行的任何票據上市及買賣。預期計劃將於二○一三年一月十四日或前後上市。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130111030_C.pdf
本集團之土地儲備及在建物業
於二○一二年十二月三十一日,本集團擁有土地儲備約14.25百萬平方米,包括位
於包括廣州、中山、江門、佛山、煙台、武漢、杭州、瀋陽、海口及香港等城市
之在建物業及計劃用作未來開發之物業。在建物業之建築面積約5.64百萬平方米、
未開發物業建築而積約8.61百萬平方米。我們之土地儲備包括位於廣州、珠三角
(不包括廣州)、環渤海、長三角、中部地區、海南地區及香港之土地,而於二○
一二年十二月三十一日, 該等地區分別佔土地儲備約44.9%、17.7%、15.7%、
12.8%、7.9%、0.5%及0.5%。住宅及商業物業分別佔我們土地儲備約61.2%及
38.8%。
除越秀房產基金持有的商用物業組合外,本公司繼續發展其本身的商用物業業務,
該業務於二○一二年十二月三十一日包含總建築面積約2.81百萬平方米,及包括
兩項均位於廣州的著名物業財富天地廣場及財富中心。總建築面積約266,000平方
米的財富天地廣場處於有利位置,可成為主要的大型主題商業購物商場,以皮革
產品的零售、批發以及展覽為主。現時該物業正進行預租,預期於二○一三年下
半年開始營運。
下表載列於二○一二年十二月三十一日本集團按地理及開發階段分類之土地儲備
明細:
在建物業未開發物業
建築面積建築面積總建築面積
位置(平方米) (平方米) (平方米)
廣州3,365,000 3,040,500 6,405,500
珠三角(不包括廣州) 1,032,400 1,486,300 2,518,700
環渤海423,000 1,822,100 2,245,100
長三角180,400 1,638,300 1,818,700
中部地區643,900 476,800 1,120,700
海南地區- 68,000 68,000
香港- 75,600 75,600
合計5,644,700 8,607,600 14,252,300

下表載列於二○一二年十二月三十一日本集團按地理及用途分類之在建物業明細:
物業建築面積
位置(平方米)
廣州
住宅3,288,900
商業及其他3,116,600
小計6,405,500
珠三角(不包括廣州)
住宅1,544,900
商業及其他973,800
小計2,518,700
環渤海
住宅1,701,100
商業及其他544,000
小計2,245,100
長三角
住宅1,454,700
商業及其他364,000
小計1,818,700
中部地區
住宅587,400
商業及其他533,300
小計1,120,700
香港
住宅75,600
商業及其他-
小計75,600
海南地區
住宅68,000
商業及其他-
小計68,000
住宅合計8,720,600
商業及其他合計5,531,700
合計14,252,300
...
本集團之財務資料
截至二○一二年十二月三十一日止年度,本公司之合同銷售約人民幣12,300百萬
元,合同銷售建築面積約1,035,200平方米,分別較截至二○一一年十二月三十一
日止年度增加35.9%及70.1%。平均售價約每平方米人民幣12,500元,較截至二○
一一年十二月三十一日止年度下跌18.8%,主要因為產品組合的改變。
根據本集團採取平衡的「住宅+商業」雙輪驅動業務模式,於截至二○一二年六月
三十日止六個月,我們之住宅項目及商業項目合同銷售分別佔我們累計合同銷售
額約54%及46%。
本集團收取之租金一般根據當前市值租金釐定。
139 : greatsoup38(830)@2013-01-18 01:34:15

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130117038_C.pdf
根據2,000,000,000 美元中期票據計劃建議發行
350,000,000 美元於二○ 一八年到期之3.25 厘票據及
500,000,000 美元於二○ 二三年到期之4.50 厘票據
本公佈乃根據上市規則第13.09條及第13.18條刊發。
茲提述本公司於二○一三年一月十一日刊發有關該計劃之公佈。
董事會謹此公佈於二○一三年一月十六日,本公司與經辦人訂立認購協議,據
此經辦人(越秀證券除外)已同意個別而非共同地認購及支付票據的認購款項淨
額。
票據僅會向專業投資者發售及發行。本公司將通過僅向專業投資者發債的方式
申請批准票據於聯交所上市及買賣。
建議票據發行的所得款項總額將約為846,703,500美元。本公司擬將所得款項淨
額用作再融資若干債務及作為一般企業用途。
...
140 : ironforge(21491)@2013-01-18 01:35:55

3.25 厘票據及4.50 厘票據..d息好低喎..仲美元...
141 : greatsoup38(830)@2013-01-20 00:03:22

http://www.financeasia.com/News/329231,yuexiu-property-bonds-widen-amid-talk-of-mis-pricing.aspx
Yuexiu Property bonds widen amid talk of mis-pricing
Yuexiu Property, the company formerly known as Guangzhou Investment Company, prices an $850 million debut bond that sells off heavily in secondary.
By Denise Wee | 18 January 2013
Keywords: yuexiu property
inShare

Chinese state-owned property company Yuexiu Property priced a $850 million dual-tranche debut bond deal late Wednesday night, but the bonds sank in secondary trade on Thursday, leading some investors to criticise the deal’s execution.

“I think there was a mispricing,” said one investor. “There were different expectations between investors and the leads about where the bonds were supposed to come at. I think it came too tight. It’s a case of bad habits dying hard with these new issues. The first few deals such as Country Garden have performed, but since then pricing has gotten way too tight.”

The leads — Bank of China, DBS, HSBC and Morgan Stanley — started off marketing the five-year bond at Treasuries plus 280bp and the 10-year bonds at Treasuries plus 300bp. They told investors that the total deal size would not exceed $1 billion.

On the back of initially strong demand, this was significantly tightened to Treasuries plus 255bp to 260bp for the five-year bonds and Treasuries plus 275bp to 280bp for the 10-year bonds. At that point, there were about $4.5 billion worth of orders, with demand skewed towards the 10-year bond. The company finally priced a $350 million five-year bond and $500 million 10-year bond at the tight end of final guidance.

Yuexiu was the first triple-B state-owned enterprise to tap the international bond market in 2013. It is rated Baa3 by Moody’s and BBB- by Fitch.

According to Fitch, Yuexiu’s standalone credit profile is BB+ but its ratings benefit from a one notch uplift due to its “moderately strong linkage” with the state-owned Assets Supervision and Administration Commission of Guangzhou Municipal People’s Government.

However, that argument was slightly contentious, and more than a few fund managers and analysts argued that it did not deserve a triple-B rating.

“The low-BBB rated but really a small BB+ Yuexiu Property [is] vulnerable to a re-run of the Franshion saga given that the rating agencies (and primary market) seems to have placed too much faith in the Guangzhou municipality support (Gitic clearly long-forgotten),” said Owen Gallimore, head of credit strategy Asia at ANZ, in a credit trading note.


Guangdong International Trust & Investment Corp, known as Gitic, defaulted on its debt back in 1998. At that time, many had thought that the Chinese government would stand behind the debt of its provincial investment companies. They thought wrong.

Yuexiu was formerly known as Guangzhou Investment Company, but changed its name to Yuexiu Property Company in 2009.

Investors also struggled to find the right comparable for Yuexiu. According to a source, there were two schools of thought: some investors were comparing the deal to China Overseas Land and China Resources Land, both stronger credits, while others were comparing it to Franshion Properties. In addition, the mood in the market softened quickly overnight.

“It was a slightly schizophrenic credit to begin with, and investors weren’t quite sure how to look at it,” he said. “It priced amid a softening backdrop, with KWG Property pulled last night and Cheung Kong struggling. Today, the street took a view that it should trade wider than where it priced and set up shorts.”

Even though the bonds priced tightly, there were still investors keen to buy at those levels. Yuexiu drew an order book of $3 billion across both tranches from 172 accounts. However, some $1.5 billion of orders had fallen away from the time of final guidance to pricing. The deal was also scaled back from $1 billion to $850 million.

In secondary, the five- and 10-year bonds traded down to Treasuries plus 285bp/275bp and Treasuries plus 310bp/295bp, respectively, or about 25bp and 20bp wider from reoffer, though there were quotes that put the bonds as far as 35bp to 40bp wide of reoffer throughout the day.

For the five-year tranche, asset managers were allocated 39%, banks 24%, private banks 24%, insurers and agencies 10%, and other investors 3%. Asian investors were allocated 76% and the rest allocated to European investors. For the 10-year tranche, asset managers were allocated 35%, private banks 33%, banks 16%, insurers and agencies 15%, and other investors 1%. Asian investors were allocated 89% and European and other investors 11%.

The Guangzhou-based property company listed on the main board of the Hong Kong Stock Exchange in 1992. In 2005, it spun off four commercial properties to establish GZI Reit, which is now known as Yuexiu Reit.

© Haymarket Media Limited. All rights reserved.
142 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:55:36

123 報告
143 : ng caddy(36072)@2013-03-04 22:49:01

123市盈率(倍) 3.62
144 : greatsoup38(830)@2013-03-09 16:34:21

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL4S0C048H20130308
路透香港3月8日 - 湯森路透旗下基點援引消息人士稱,越秀企業(集團)公司已委託台北富邦銀行辦理1.50億美元三年期貸款。

這項分期償還貸款的平均年限為2.5年,資金將作為營運資本。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。

越秀在2011年4月取得一筆16億港元(2.06億美元)三年期俱樂部貸款,放款銀行包括中國農業銀行、中銀(香港)、工銀亞洲和永亨銀行。(完) (編譯 王冠中; 審校 高琦)
145 : greatsoup38(830)@2013-03-20 01:12:36

1052
盈利跌20%,至3.6億,重債
146 : greatsoup38(830)@2013-04-06 22:46:42

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130321219_C.pdf
123
由無賺錢變成賺1億,超重債
147 : greatsoup38(830)@2013-04-21 11:10:02

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL3S0D646D20130419


路透香港4月19日 - 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,越秀企業(集團)公司1.50億美元三年期貸款稍早展開聯貸籌組。

台北富邦銀行擔任牽頭行兼簿記行(MLAB)。

這筆貸款分三期每半年等額償還,平均年限為2.5年。

貸款價碼為較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。

5月16日之前回覆的銀行,將在先付費用之外,另獲一筆7.5基點的提早優惠費用。

包括提早優惠費用在內,承諾3,000萬美元或以上的銀行,獲得綜合收益260個基點,費用為42.5個基點,取得MLAB頭銜。承諾2,000-2,900萬美元者,綜合收益255個基點,費用為30個基點,取得主辦行頭銜;承諾1,000-1,900萬美元者,綜合收益250個基點,費用為17.5個基點,取得安排行頭銜。

一般回覆期限為5月23日。

預定4月26日在台北舉行一次銀行會議。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。

越秀在2011年4月取得一筆16億港元(2.06億美元)三年期俱樂部貸款,放款銀行包括中國農業銀行、中銀(香港)、工銀亞洲和永亨銀行。(完) (編譯 蔡美珍; 審校 張荻)
148 : greatsoup38(830)@2013-05-04 16:55:41

2013-05-04 HJ
...
展望越通現年業績,廣東省外公路的增長,特別是位於湖北、湖南及河北三條高速,可惹人憧憬,而廣東省貨車限行及加快全網統一計量收費帶來的貢獻,尚待觀察,因此現年業績可穩可升,須觀察中期表現。

越通股價年內高位為4.57 港元,業績前曾接近高位,業績後跌至3.87 港元,其後反覆回升至4.2 港元,現價3.94 港元,P╱E 12.4 倍,息率5.1%,P╱B 0.64 倍,未來表現看消息而定,相信越通仍有意繼續收購擴張,大體而言,可候反覆收集看好中線。

戴兆
149 : greatsoup38(830)@2013-05-12 18:29:40

母公司又包底買野...
150 : greatsoup38(830)@2013-05-13 00:34:15

http://cn.reuters.com/article/re ... CNL3S0DQ2DE20130509


路透香港5月9日 - 湯森路透旗下基點報導,消息人士指出,在港上市的越秀地產已下調18億元人民幣(2.93億美元)三年期定期貸款的綜合收益。

一名消息人士稱,此貸款的綜合收益現較人行指標利率加碼10%,而去年10月的最初定價為加碼15%。貸款利率仍為指標利率的105%。

是次貸款由上海浦東發展銀行牽頭,中國銀行、東亞銀行和中國招商銀行正申請內部信貸許可以參貸。

如此前報導,所貸資金將用於廣州番禺區的一個住宅項目。

此貸款以土地作擔保,並由越秀地產旗下的廣州市城市建設開發公司借入,擁有一年的寬限期。(完) (編譯 許娜; 審校 石冠蘭)
151 : greatsoup38(830)@2013-05-29 16:10:49

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL3S0EA0GT20130529


路透香港5月28日 - 湯森路透旗下基點援引消息人士稱,越秀企業(集團)公司已完成1.50億美元三年期貸款案。

該貸款獲得超額認貸,有逾10家銀行參與,其中包括先前報導的六家提早回覆銀行。

台北富邦銀行為牽頭行兼簿記行。

承諾放貸金額已超過1.50億美元。

一如先前報導,這筆貸款分三期每半年等額償還,平均年限為2.5年。

貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。

提早優惠費用為7.5個基點。

包括提早優惠費用在內,承諾3,000萬美元或以上的銀行,獲得綜合收益260個基點,費用為42.5個基點,取得牽頭行兼簿記行頭銜。承諾2,000-2,900萬美元者,綜合收益255個基點,費用為30個基點,取得主辦行頭銜;承諾1,000-1,900萬美元者,綜合收益250個基點,費用為17.5個基點,取得安排行頭銜。

該貸款主要針對台灣的銀行。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。(完) (編譯 王冠中; 審校 張濤)
152 : greatsoup38(830)@2013-06-23 00:40:11

http://cn.reuters.com/article/bo ... &feedName=bondsNews

路透香港6月19日 - 湯森路透旗下基點報導,消息人士表示,越秀地產旗下廣州番禺區民用住宅項目的18億人民幣(2.94億美元)三年期定期貸款已結案。

牽頭行上海浦發銀行核貸6億人民幣。中國銀行廣東分行以最高層級加入,核貸3億人民幣。中國招商銀行和東亞銀行分別核貸5億和4億人民幣。

貸款案定於月底前簽約。

如此前報導,此貸款以土地作擔保,並由越秀地產旗下的廣州市城市建設開發公司借入,擁有一年的寬限期。此貸款的綜合收益現較人行指標利率加碼10%,而去年10月的最初定價為加碼15%。貸款利率為指標利率的105%。

香港上市的越秀地產是香港越秀集團的分公司。據公司網站顯示,越秀地產的大股東--廣州越秀控股是一家國有企業,受廣州市政府國有資產監督管理委員會監管。(完) (編譯 侯向明; 審校 高琦)
153 : MrYeung(15476)@2013-06-28 20:28:54

越秀地產 (123.HK) - 預期下半年銷售放緩
154 : GS(14)@2013-07-04 18:35:50

1052 ...
155 : greatsoup38(830)@2013-07-07 12:27:33

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL3S0F910820130703


路透香港7月3日 - 湯森路透旗下基點援引消息稱,越秀集團1.5億美元三年期貸款規模可能擴大。

一如此前報導,該貸款獲得超額認貸,有逾10家銀行參與,其中包括六家提早回覆銀行。

台北富邦銀行為牽頭行兼簿記行。

這筆貸款分三期每半年等額償還,平均年限為2.5年。

貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。

提早優惠費用為7.5個基點。

包括提早優惠費用在內,承諾3,000萬美元或以上的銀行,獲得綜合收益260個基點,費用為42.5個基點,取得牽頭行兼簿記行頭銜。承諾2,000-2,900萬美元者,綜合收益255個基點,費用為30個基點,取得主辦行頭銜;承諾1,000-1,900萬美元者,綜合收益250個基點,費用為17.5個基點,取得安排行頭銜。

該貸款主要針對台灣的銀行。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。(完) (編譯 梁睿雪; 審校 石冠蘭)
156 : greatsoup38(830)@2013-07-11 01:06:14

買母公司地
157 : greatsoup38(830)@2013-07-27 14:38:18

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL4S0FU2N220130724

路透香港7月24日 - 湯森路透旗下基點援引消息稱,越秀企業(集團)公司1.5億美元三年期貸款案規模擴大到2.80億美元。

富邦銀行(香港)有限公司、兆豐國際商業銀行和合作金庫各自承貸3,000萬美元,與台北富邦銀行共擔牽頭行兼簿記行頭銜,後者也承貸3,000萬美元。

台灣銀行、彰化銀行、遠東國際商業銀行和台灣企銀分別承貸2,000萬美元,任主辦行。

玉山銀行、華南銀行和台灣土地銀行分別承貸1,500萬美元,擔任安排行。其他兩家安排行台中商業銀行和萬泰銀行分別承貸1,000萬美元和500萬美元。

一如此前報導,這筆貸款分三期每半年等額償還,平均年限為2.5年。

貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。

提早優惠費用為7.5個基點。

包括提早優惠費用在內,承諾3,000萬美元或以上的銀行,獲得綜合收益260個基點,費用為42.5個基點,取得牽頭行兼簿記行頭銜。承諾2,000-2,900萬美元者,綜合收益255個基點,費用為30個基點,取得主辦行頭銜;承諾1,000-1,900萬美元者,綜合收益250個基點,費用為17.5個基點,取得安排行頭銜。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。(完) (編譯 洪曦; 審校 王興亞)
158 : GS(14)@2013-08-15 18:19:10

1052
盈利增3成,至2.4億,重債
159 : GS(14)@2013-08-22 14:37:58

123
盈利降45%,至2.4億,利息資本化前虧3.5億,增100%,重債
160 : greatsoup38(830)@2013-09-12 22:55:18

又90億人仔
161 : Louis(1212)@2013-09-13 15:43:29

越地90億人民幣奪武漢總價及樓面地價的雙料地王



雖然中央嚴控樓市,惟內地頻誕地王。越秀地產(00123)昨以90.1億元(人民幣‧下同)投得武漢精武路地塊,創武漢的總價及樓面地價的雙料地王紀錄。分析員相信,在內地一、二線城市「靚地」賣一幅少一幅情況下,再現新地王的可能性極高。

武漢精武路地塊拍賣吸引越秀地產、世茂房地產(00813)及復地等多間房地產發展商參與競投,經過一個多小時的競價,終由越秀地產旗下的廣州城建南沙房地產開發公司以90.1億元成功投得,較底價高出28.71%。若以成交價計算,樓面地價每平方米約1.2617萬元。

一二線城市投地陷瘋狂
分析員指,今年內地樓市回暖,發展商資金充裕,加上大型房地產商加大了推盤量,因此存量不足亦增加發展商出手投地的意欲,並指上海及北京等一、二線城市投地已陷入瘋狂情況。

由今年五月以來,北京、上海、廣州及深圳四個一線城市已誕生13塊地王。單計九月至今,全國已誕生八塊新地王,分別位於北京、上海、杭州、蘇州及武漢,投地涉及資金合共達529.03億元。

調控房價任務難完成
北京中原研究總監張大偉指,按照今年頻頻湧現的地王測算,若未來售價要達正常利潤水平,樓價在一年內需再升達50%,否則地王入市的風險將非常大,因大部分地王樓面價已超該地區在售的房價。

張大偉指,在限價的大環境下,發展商仍敢以高價投地入市,反映一、二線城市的樓市調控政策已基本失效,預期很多城市都難以完成年度調控房價的任務。

地方政府亦成為推高地價的「推手」,據內地媒體報道指,江西宜春市、江蘇鹽城市、黑龍江齊齊哈爾市等,在今年都修訂土地基準價格,有部分城市藉此提高土地收益用來解決地方政府的債務問題。

另外,復地昨合共以10.65億元投得杭州兩幅商業用地,樓面價分別為每平方米6,059元及6,405元。


smiley
162 : Louis(1212)@2013-09-13 15:47:27

Declare: I have not touched any 123 up to now.
163 : ironforge(21491)@2013-09-13 16:03:53

123又幾有水喎..又90億..
164 : Louis(1212)@2013-09-13 21:35:18

事實上,用30億人民幣回購自己股票更具成本效益, 更直接了檔, 更穩賺, 更有利於股東!
165 : greatsoup38(830)@2013-09-14 10:32:17

政府是求做大,唔是賺錢
166 : ironforge(21491)@2013-09-14 11:18:48

d 房價真係唔好爆煲..唔係鏈式反應就pk了
167 : Louis(1212)@2013-09-14 13:13:49

165樓提及
政府是求做大,唔是賺錢


這就是為什麼我已投資於1098,但不是123或604!
168 : greatsoup38(830)@2013-09-14 16:48:17

2013-09-10 HJ
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下半年展望,基於經濟逐漸轉好,7 月份路費收入環比有相當增長,是全面增長,下半年的免收小車路費的節日假期較上半年少3 天,由此估計,業績應勝於上半年。

公路關閉或有補償

此外,下半年可能有非核心盈利9100 萬元,是來自出售廣州證券權益4.04%,已協議出售,因未達成條件延至11 月。其他的可能非核心盈利,或將來自清連二級公路,交通廳已通告6 月底起取消收費,但該公路實際於2010 年9 月已封閉維修,並沒有收入,通告並未提及影響業績,現正與政府部門協調取消收費的具體安排及後續事項,但尚未落實,如能落實,或將帶來補償,這是合理的估計。

於5 月初,國家交通部已公布管理條例修正徵求意見稿,內容包括延長收費年限以補償經營者因免費政策的損失,因改建擴客增加投資調整收費年限核定,以及釐定公路收費標準的各項條件。管理層認為,行業政策逐漸明朗,並現回暖訊號,看來去年對公路的調節已完成,此後的政策修訂將是正面。

越秀交通表示仍尋求發展,如順利完成協議,下半年將收回前年出售公路的餘數5.87 億元及出售廣州證券套現2 億元。既然政策是正面,考慮發展是合理,使資金盡量得以活化,就公路股而言,因收益穩定,淨借貸比率51%,可以接受,如有理想投資,還可提升若干比例。

成交欠旺難短炒

受過去年對公路股的各項調節,市場對公路股並不熱衷,但政策的可能修訂,是對公路股經營者的安撫,此後的表現,將與經濟共進退,相對而言,是較為穩定的股份,但如無特殊消息,例如清連二級公路的補償獲得協議等,股價亦不易顯著上升,加上成交不活躍,難以短炒。

越秀交通現價4.12 港元,往績市盈率12.9 倍,息率5.08%,今年增長較佳,相信息率可以更高,其每股資產值6.2 港元,可供參考。

儘管並非具進取性的投資,而逢低收集看中長線,應有一定價值,可視作投資組合一部分。

戴兆
169 : qt(2571)@2013-09-29 16:07:26

http://money.163.com/13/0929/08/99U4PI7F002534NU.html

越秀巩固地产格局 全国化战略发展
2013-09-29 08:03:06 来源: 新华网 有0人参与
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越秀地产明确专注“广州与外地并重”、“住宅与商业并举”、“产业经营与资本运作并行”的发展思路,充分发挥香港上市内房企业中唯一拥有房产基金的优势,推动越秀地产与越秀房产基金的 “常态化互动”,实现由“拿地+开发+销售”的传统房地产发展模式向“开发+运营+金融”的高端商业发展模式转型,致力将公司打造成为“具有较高影响力和知名度的大型全国性综合房地产企业”。

越秀地产执行董事、营运总经理陈志鸿,曾在越秀地产企业品牌更名换标新闻发布会上,公布了越秀地产的十二五规划及未来战略部署——

计划共分三个阶段,第一阶段是调整拓展期(2011年-2013年),目标是加大土地储备力度,加快布局珠三角、长三角、环渤海和中部地区,房地产主营业务收入超过100亿元。

第二阶段是快速发展期(2014年—2015年),目标是到2015年,将公司建设为品牌知名度高、综合实力强的全国性大型房企,房地产经营收入超过200亿的规模,年施工面积700万平米以上。

第三阶段是持续稳定发展期(2015年后),目标是房产开发和物业经营双轮驱动、资产规模和管理水平上新台阶,成为品牌知名度高、综合实力强的全国性大型房企。

“立足广州,拓展全国”的战略布局

作为一家深耕广州30年的房地产企业,越秀地产的业务主要集中在广州地区;而自2009年开展全国化发展至今,公司业务已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区,分布在广州,佛山,中山,江门,烟台,沈阳,青岛,杭州,昆山,武汉,海口,香港等12个主要城市。未来,越秀将继续巩固“广州大本营”的地位,同时依托珠三角市场的区域领先优势,进一步加快进军外地项目。

“住宅地产+商业地产”双轮驱动

越秀地产一直以来坚持“住宅地产+商业地产”双轮驱动战略,在强调推进住宅物业发展的基础上,重视提升商业经营能力,即在推进商业项目开发进度的同时,针对不同客户的需求采取多样化的创新商业营销策略。

“开发+运营+金融”高端发展模式

2012年10月8日,越秀地产与越秀房产基金联合公布,越秀地产旗下超高端优质商业地产项目广州国际金融中心注入越秀房产基金的交易宣告完成,标志越秀地产成功利用“越秀地产+越秀房产基金”这个独特的互动平台,确立了公司的“开发+运营+金融”高端发展模式,成为越秀地产向大型房地产综合企业迈进的核心竞争力。

地产与房产基金常态化互动

越秀地产目前是国内唯一拥有房产基金平台的房地产上市公司,一直专注发展住宅和商业物业,而越秀房产基金作为其优质商业物业的持有平台,持有及提升越秀地产优质商业项目,这一优势可以让“地产”和“房产基金”能够通过优质商用物业实现互动,成为越秀地产独特的核心能力。未来公司将会继续保持并完善这种互动模式,为股东和社会带来更优厚的回报。

从越秀地产三十年的发展, 可以看到中国房地产行业发展的一些轨迹:越秀地产从最初只做“实业经营”成长为一个“实业经营与资本运作”并行的地产上市公司;由早年“纯住宅开发”成长为一个“住宅开发和物业经营并重”的综合地产发展商;由最初“简单物业开发”成长为一个“以区域规模开发运营、打造地标和高端物业为主导”的城市运营商;从最初仅在广州发展的“区域型公司”成长为一个“全国化房地产综合型企业” 。目前, 越秀地产全国化战略发展格局在持续巩固。
170 : greatsoup38(830)@2013-10-13 00:36:53

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL4S0HY20Q20131008


路透香港10月8日 - 湯森路透旗下基點引述消息來源報導稱,越秀企業(集團)公司正在自行安排34億港元(4.36億美元)三年期俱樂部貸款,以為一筆2010年10月簽署的同等金額貸款提供再融資。

該筆期末一次性償還貸款的綜合收益為265個基點,利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼235個基點。

參與2010年那筆融資的所有銀行都被邀請加入此次貸款案。這些銀行包括:中國農業銀行、中銀香港、東亞銀行、星展銀行、匯豐控股和永隆銀行。

該公司剛剛在今年7月簽署了2.8億美元三年期貸款,由台灣銀行業者組建的財團。貸款平均年限為2.5年,最高綜合收益為260個基點,利率較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。該融資由台北富邦商業銀行牽頭,在13家其它銀行加入後,貸款規模增至2.8億美元。

此外,野村、台灣銀行和兆豐國際商業銀行正在為越秀集團安排一筆約10億美元的一年期過橋貸款,用於越秀收購香港上市企業創興銀行的股權。消息人士稱目前商談的價格是,最初三個月的利率較Libor加碼約300個基點,之後從第七個月開始逐步增到加碼450個基點左右。

消息人士稱,2.8億美元三年期貸款也可能用於收購股權的部分融資。

越秀是廣州一家主要國有企業。越秀集團旗下有三家公司在香港上市--越秀地產、越秀交通基建、越秀房產信託基金。(完)

(編譯 高琦 審校 杜明霞)
171 : greatsoup38(830)@2013-10-31 23:47:14

買左塊地
172 : MrYeung(15476)@2013-12-13 21:00:01

123
173 : greatsoup38(830)@2014-04-03 00:10:19

123

盈利增1.1倍,至5億,資本化後轉虧6億,降25%,重債
174 : greatsoup38(830)@2014-04-20 01:49:13

2014-04-16 HJ
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現年展望,控股的陜西西臨高速去年下半年表現已改善,湖北漢孝高速繼續好轉,湖南長株高速去年虧損已收窄37.9%,今年可望持續轉好,天津津保高速去年利潤分配比例由90%,降至40%。參股的清連高速,去年已獲盈利280 萬元,遠勝上年應佔虧損2440 萬元。廣州西二環交高速受交通政策影響,車流量按季上升反映經營持續向好。對現年經營影響最大的,是節日免收小客車通行費只是維持,而去年則增加12天,即是今年收入不會為此再跌。

越交控股的湖北漢孝高速,該省公佈其收費期由29 年調整為30 年,但試運營期納入收費期,即收費期由2006 年9 月至2036 年9 月,較原來收費期限縮短10個月,因加得減!

受制經濟增長放緩

去年國家交通運輸部發佈收費公路管理條例修正案徵求意見後,提及以延長收費期形式彌補營運商因節日免費等措施所受損失,並在收費率制定上綜合考慮建造成本及通脹等因素。雲南、江西及廣西等陸續批覆上調高速收費率,並延長部分路段的經營期限,據報當局正積極研究修訂及補充,仍待決定。去年越交為執行國家規定的綠色通道免費政策,減少收入1.28 億元,為執行節日免費小型客車路費收入減少1.1億元。

越交現價4.01 港元,核心P╱E 9.7 倍,息率6.48 釐,P╱B 0.65 倍,如無政策影響,預期今年的營運表現應可穩好,儘管收費公路不應期望過高。國家經濟增長放緩,多少也有影響,只能個別地區較佳,而收費受管制,只能受惠於交通政策,例如車流量組合的變動。至於發展,越交財務逐漸改善,應有進一步安排,但相信仍看國家的管理條例如何修正而定。

戴兆
175 : greatsoup38(830)@2014-06-18 00:09:46

2014-06-16 MT
【直擊】越秀交通基建 受惠粵新政   

重點

1.計重收費的實施利好越秀交通的發展,估計對廣州的高速項目收入提升幅度在10%左右。

2. 潘勇強表示,在負債比率下降,現金充裕的情況下,今年越秀交通希望能實現新的收購。

3. 公司估值低,派息高,防守性強,而且業績增速較快,今年具政策利好,可逢低吸納。

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越秀交通基建(01052)上週五邀請本刊記者到廣州考察廣州北二環及西二環高速,由於是工作日,高速路面十分暢通,我們一行人首先來到廣州北二環高速監控中心,其核心豎立著一個超大屏幕的現代化監控系統,負責路面24小時實時監控及收費站管理。

北二環高速副總經理晏珂介紹,廣州北二環全長42.5公里,鏈接廣深、廣清、廣河等高速,作為廣東交通要道,平日日均車流量達16萬輛次。「這套監控系統投資了200多萬元(人民幣?下同),全程配備79枝視像槍,可實時監控路面情況,及時快速作出反應。」

下午參觀的廣州西二環高速橫跨廣州及佛山,全長40.7公里,路面配備43枝視像槍,但平日日均車流量僅5萬多台。西二環高速總經理陳東明表示,「西二環的設計日車流量有12萬台,目前佛山、三水都在建汽車城,周邊的工業基地也在興建,有望逐步帶動西二環的車流量提升。」

計重收費利好收入增長

廣州所在的粵中地區將於7月1日起實施計重收費,屬於全國最遲實施計重收費的地區,與天津超1%就開始計算超載費用相比,粵中對超載30%以上的車輛才開始加收超載費用(計費標準見表一),略顯寬鬆。

項目管理層介紹,北二環及西二環分別新安裝了12條計重車道,分別新增約360萬元的投入。

越秀交通基建副總經理潘勇強認為,「計重收費對公司是好事,惡性事故多由超載引起,而且有助維護路面,降低管理成本。」他續說,「公司每年投入的維護費用逐年上升,一年大概要8,000萬元至1億元,每年增速大概估算下來約3%至5%。若無超載,本來3至4年一次的大改,可延長為5至7年一次。」

對於實施計重收費對收入的影響,他認為要考慮3個因素,「一是路上有多少貨車,二是超載情況,三是當地的政策支持。」具體而言,「有統計,不同地區計重收費後收入增長介乎5%至60%,廣東清連高速和廣西蒼鬱高速上升了約40%,我們判斷廣州高速的收入提升幅度在10%左右,希望這是保守估計。」

他亦強調,由於新鮮蔬果類農產品原先是免費通行的,計重收費實施後,一旦超出其車輛的標準重量5%,便要按標準重量收費,亦利好公司收入的增加。

廣東聯網 收入影響不大

7月1日亦是廣東高速聯網收費正式啟動的大日子,全省將只剩下36個終點收費站和10個省界收費站。只需在高速入口拿卡,在出口或出省時繳費,中途換高速時毋須繳費,收益通過系統向各企業分配。

據瞭解,北二環和西二環屆時將分別撤下3個和2個主幹線收費站。潘勇強認為廣東高速聯網有兩大好處,「一是車主可提高通行效率,二是對我們高速,可降低收費站的設備和人員成本。」但因之後將由第三方代收費,公司需繳納結算服務費,他介紹道,「每年收入在3億元以下會按1%收取,3億至6億按0.75%,6億以上按0.5%。目前成本的下降基本可以抵消費用的增加。」

新項目成增長點

併購新路段是公司的增長模式,2010年和2011年收購的湖北漢孝高速、湖南長株高速及河南尉許高速至今表現亮眼,今年首4月,日均收費車流量增速及路費收入基本都在20%或以上水平(見表二)。

今年首4月尉許高速表現最佳,路費收入1.18億元,同比增28.7%,主因京港澳高速河北段改擴建,車輛需繞道尉許高速,工程預計於2015年6月30日完成,今年仍可受惠。潘勇強表示,「京港澳改擴建後將變成8車道,收費若提高,對尉許高速的影響未必很大。」

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今年或重啟收購

公司已連續兩年沒有新增高速項目,他憧憬,「希望今年有新的收購,目前跟我們接觸的公司挺積極的,而且我們從負債結構和現金上,已具備收購的能力。」去年底公司的資產負債率較年初下降2.5個百分點至43.6%,手持現金16.05億,較年初大增51.8%,為今年的擴張奠定基礎。

對於今年收購的地區,他認為,「在中西部,我們會優先選擇已有項目的地區,特別是在省會的周邊。中部是人口勞動力大省,隨著製造業從東部沿海向內陸轉移,對交通運輸的需求將會增強。」

他以湖南長株高速為例,「由於南車的廠在我們這一側,預計這片區會成為湖南的工業區,現在大眾正在旁邊建設汽車工業園,一期產量達30萬輛車,隨著零部件配套等進駐,貨物便需要大量往外運,利好長株高速收入。」去年底長株高速仍處於虧損,今年他表示會有改善,但能否盈虧平衡仍是未知數。

雖然各個地區都有一定的地方保護主義,但公司看中中西部正在爭奪東部製造業資源,對基建投入和交通的需求巨大,而且公司具有資金優勢,和高速路企業的專業性,在競爭中能凸顯優勢。

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政策風險大

由於高速公路屬於公用事業,受國家及地方政策的影響較大。如2012年開始全國實施重大節假日免收小型客車通行費,目前有4個節假日免費,春節、五一、十一、清明,總天數約20至21天,潘勇強估算今年該政策對公司收入影響約有4%至5%。他表示,目前正在談補償方案,延長經營期限的可能性較大。

當地政策亦有影響,自2013年起,廣州實施對外地貨車分時段限行環城高速,令外地貨車分流至廣州北二環、西二環高速,帶動其路費收入增長,但同時亦減少了廣州北環高速的貨車流量。潘勇強認為,環城限行在去年已基本消化完成,估計今年對收入的影響約10%至12%。

今年首4月,廣州北二環、西二環及北環高速的路費收入分別同比增長11.8%、11.2%、10.5%,日均收費車流量亦分別同比增16.7%、15.3%、11.4%(見表二)。

另外,此前由於關閉了4條一級公路,廣州市政府同意補償公司13.13億元,在2011年收到其中的50%,並於2013年全部付清。公司屬於廣州企業,在補償金額及償還速度上或有本地優勢,隨著逐步向中西部擴張,未來的政策不確定性將會更大。
176 : GS(14)@2014-06-24 09:48:41

賣給母公司
177 : simonwor(34306)@2014-07-12 00:03:01

123
http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL4S0PJ2DV20140708
路透基点:越秀地产15亿港元贷款案启动--TRLPC

路透香港7月8日 - 汤森路透旗下基点报导,据消息人士称,香港上市中资公司--越秀地产股份有限公司一笔15亿港元(1.935亿美元)的三年期子弹式定期贷款已经启动,牵头行兼簿记行为永隆银行。

按照平均三年期限,银行分三个层级参贷:

承贷3亿港元及以上,获得280个基点综合收益和120个基点费用,取得牵头行头衔;

承贷1亿-2.99亿港元及以上,获得275个基点综合收益和105个基点费用,取得主办行头衔;

承贷5000万-9900万港元及以上,获得270个基点综合收益和90个基点费用,取得高级经理行头衔。

实地考察将于7月14日在广州进行,回复截止日为7月23日。

签约将在8月第二周进行。

贷款资金用于该公司的一般融资要求,包括为现有贷款再融资。

该公司由国有企业越秀集团,2012年12月曾在香港市场寻求38亿港元的三年期子弹式定期贷款。中国银行、东亚银行、中国工商银行、恒生银行、中国农业银行和汇丰控股参贷。

该公司6月13日宣布,开始与一家银行为现有5亿美元定期贷款再融资进行磋商。

越秀集团旗下另一家实体--越秀企业(集团)公司与七家银行敲定9.45亿美元贷款,以取代去年10月获得的10亿美元一年期过桥贷款。那笔融资是用来支持越秀收购香港上市企业创兴银行的股权。

在该笔9.45亿美元贷款中,有3亿美元是由中国银行提供的三年期双边贷款,综合收益是280个基点,利率较Libor加码250个基点。银团贷款部分包括5.19亿美元的1.5年期贷款,和9.83亿港元(1.266亿美元)的1.5年期贷款。后面两部分贷款有240个基点的综合收益,利率为较Libor或Hibor加码175个基点。(完) (编译 朱晓军;审校 田建华)
178 : greatsoup38(830)@2014-07-13 19:48:29

2014-07-10 HJ
越秀地產估值低爆炸力強   

越秀地產(123)6 月合同銷售31.33 億元( 人民幣.下同),增長192%;銷售面積24.74萬方米,增長174%;經過首季銷售下降後,4月起已回覆增長,6月的銷售更為理想。

集團上半年合同銷售金額106.3 億元,上升23%;累計銷售面積83.56萬方米,增長35%,越秀今年銷售目標220億元,至今已完成48%,6月底部分訂購仍待簽署合同將短期內簽署,以此計算,上半年銷售應為110.75 億元,佔全年銷售目標50.3%,符合管理層預期。越秀第一季銷售下跌24%,是受市場各種因素影響,不能為據,應以全年計算;第二季的強勁回升,已達指標。

越秀業績持續穩定上升,其業務是物業發展及投資,亦佔已分拆上市的越秀房產基金(405)權益35.69%,去年核心盈利(扣除投資物業公允值收益及稅項及負商譽)15.4億元,上升28.8%;每股核心盈利16.54分,全年每股派息6.6分,相當於每股核心盈利40%。

去年銷售額146.34 億元,上升19%;銷售面積115.52萬方米,增長11.6%;銷售目標設為132億元,其後調高至145 億元,仍順利達標;入賬收入142 億元,增長75%;毛利41 億元,毛利率28.9%,減少18.6個百分點,是區域及產品結構的影響,亦受銷售時市場環境影響。樓市已非持續上升,毛利率有反覆在意料之中。

越秀屬廣州市國企旗下,土地儲備豐厚,應佔權益1259萬方米,分佈於全國12個城市共40個項目,廣州的佔37.6%,珠三角佔15.2%,環渤海佔13.4%,長三角佔18.1%,中部地區佔14.5%,海南佔0.7% 及香港佔0.5%;按用途分類,住宅佔57.9%,商業及其他佔42.1%,平均地價成本遠低於市價。

投資物業共61.36萬方米,寫字樓佔8.5%,商業佔60.2%,停車場及其他佔31.3%,2013年租金收入4.57億元,投資物業評估增值19.75億元。去年底已售未入賬物業涉129.14億元,面積113.34萬方米,平均每方米11400 元。今年新開工面積171.3萬方米,將完工面積113.3萬方米,計劃交付104.1萬方米,較2013年約增11%。

房產是資本密集行業,越秀總借貸238.6億元,現金及現金等價物50.55 億元,借貸淨額為188.1 億元,淨借貸比率77.8% 或資本負債率43.8%,該等借貸超過5年期,一年內將還款83.3億元,主要為人民幣佔43.4%,其餘為港元及美元。越秀的融資渠道取得突破,首次發行5年期3.5億美元債券及10年期5億美元定息債券,除優化債務結構外,並降低融資成本,由2012年的平均7.03%下降至5.59%。

為提高財務靈活性,推出創新合作模式,去年首次與投資基金合作購地,去年購入土地7塊,涉資201.2億元,其中4塊與基金合作,越秀應付地價僅58.17億元,此舉可加快規模效應,亦可維持較低負債比率。

財政穩健銷售好轉

內房受政策調控影響,其經營策略必須適應及靈活,既要配合調控政策,亦必須有豐厚的土儲,靈活的銷售手法及穩健的財務策略,越秀的條件是行業中的優勝者,完全可以應付間有的逆境,今年初銷售曾見減退,第二季轉好,隨即可以達標。

近期調控政策似有放寬之象,將有利於未來的銷售,更重要的是並無財務壓力,可以從容面對市場變動,如調控政策放寬,其潛力可獲進一步釋放。

越秀以發展物業為主,但估計從投資物業所得淨利約30%,換言之,業績較單純的物業發展穩定,評價應較高。現價1.53 港元,核心市盈率7.4倍,息率5.49%,市賬率0.473倍;如以總盈利計,其市盈率僅3.97 倍,於同類股份中是相對偏低。

此外,其市賬率特低,儘管經過逆境,而部分同業的市賬率已在1 倍或以上,或許是越秀的特性,亦顯示其較為吸引,雖不能期望股價短期升回至市賬率1倍,而豐厚的資產,對未來走勢將提供更佳動力。

基本上,越秀是慢熱股份,近期升勢不大,但已突破各項移動平均線,預期市勢喘定後,未來升勢加速,宜趁低收集,估計未來將有較佳表現。

戴兆
179 : GS(14)@2014-07-22 10:00:31

1052 cb issue
180 : greatsoup38(830)@2014-08-21 18:38:53

1052

盈利增1成,至2.8億,債一般
181 : nodnod_mat(15408)@2014-08-27 17:21:02

班財演成Q日話內房估值低, 叫人買, 內房PE一向低都無影啦, 叫人去接貨咩
182 : greatsoup38(830)@2014-08-28 00:29:06

我唔信內房PE
183 : greatsoup38(830)@2014-08-28 00:38:01


184 : greatsoup38(830)@2014-08-28 00:41:28

盈利增6成,至4.3億,重債
185 : greatsoup38(830)@2014-09-03 23:43:03

100供33@1.25
186 : greatsoup38(830)@2014-09-09 17:18:58

2014-09-03 HT
越秀地產100供33 集38億儲備彈藥   

  【本報訊】越秀地產(00123)以100股供33比例供股,發行約30.8億股,集資38.46億元,每股供股價1.25元,較前收市價的1.67元折讓25.15%。市場關注內房會否掀新一輪供股潮。

  該股昨早開始停牌,今早起復牌。

  其母公司越秀亦已通過訂立不可撤回承諾,以總代價19.1億元承購其供股項目下所有配額。

  越秀地產上一次供股為2010年9月,按10供3比例,發行最多21.59億股,供股價1.61元,供股價當時折讓15.26%。公司當時料集資最多34.76億元,將用作未來土地儲備收購。此前在越秀中期業績會上,公司董事長張招興曾特意澄清公司資金鏈非常健康。

突供股 冀抓投資機會

  今次突然供股,公司公告指,是為抓住預計在今年下半年或明年初可能出現的投資機會,尤其是公司大本營廣州及珠三角地區出現的投資機會。

  越秀在回應查詢時指,會留意在廣州及珠江三角洲內的土地機會,資金會運用於高回報項目,與投資基金的合作則視乎機會而定,亦一向不排除海外併購擴張,但現時無時間表及具體計劃,強調財務仍非常健康,淨借貸比率處62.7%水平。
187 : ming1230873(5126)@2014-09-11 12:49:54

供唔供好 ?!
188 : jocheung(52282)@2014-09-19 01:40:52

我都有貨
它幾時可以供股?
大家覺得應該賣出供股權定係供股好呢?
189 : greatsoup38(830)@2014-09-19 01:50:23

123

盈利增68%,至4.2億,重債
190 : GS(14)@2014-11-25 02:01:11

買大地
191 : GS(14)@2014-11-25 02:01:28

發票據
192 : qt(2571)@2015-04-26 19:14:40

http://cn.reuters.com/article/2015/04/23/idCNL4S0XK3M420150423

2015年4月23日星期四16:41 BJT
相關話題: 房地產, 金融服務, 債券
路透基點:越秀地產委託台北富邦銀行安排8,000萬美元三年期貸款--TRLPC

路透香港4月23日- 湯森路透旗下基點援引消息人士報導稱,香港上市中資公司--越秀地產股份有限公司委託台北富邦商業銀行安排一筆8,00
0萬美元的三年期貸款。
  
  消息人士稱,越秀地產將於週五在台北為這項融資舉行銀行推介會。
  
  所籌資金將用作運營資本。
  
  越秀地產於2014年9月完成一筆15億港元三年期子彈式定期貸款,最高綜合收益為280個基點,利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼240個基點,費用為120個基點。 永隆銀行任牽頭行兼簿記行,中國農業銀行(香港)和上海浦東發展銀行(香港)以牽頭行身份加入。 (完)
193 : qt(2571)@2015-05-09 17:54:10

http://cn.reuters.com/article/2015/05/07/idCNL4S0XY1NH20150507

路透基點:越秀地產8,000萬美元三年期貸款案展開籌組--TRLPC

路透香港5月7日- 湯森路透旗下基點援引消息人士報導稱,香港上市中資公司--越秀地產股份有限公司的8,000萬美元三年期子彈式貸款案已展開籌組,牽頭行兼簿記行為台北富邦商業銀行。

貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼240個基點,銀行受邀參與以下幾個層次的貸款:

承貸2,000萬美元或以上的銀行,獲得270個基點的綜合收益和90個基點的前端費,以及牽頭行頭銜;

承貸1,500-1,900萬美元的銀行,獲得266.67個基點的綜合收益和80個基點的前端費,以及牽頭行頭銜;

承貸1,000-1,400萬美元的銀行,獲得263.33個基點的綜合收益和70個基點的前端費,以及主辦行頭銜;

承貸500-900萬美元的銀行,獲得260個基點的綜合收益和60個基點的前端費,以及高級經理行頭銜。

此融資案擁有一項4,000萬美元的綠鞋貸款選擇權,以及25個基點的額度費。

所籌資金將用於運營成本。 回复截止日期為6月5日。

該公司於4月24日在台北舉行一場面向銀行的貸款推介會。

越秀地產於2014年9月完成一筆15億港元三年期子彈式定期貸款,最高綜合收益為280個基點,利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼240個基點,費用為120個基點。 永隆銀行任牽頭行兼簿記行,中國農業銀行(香港)和上海浦東發展銀行(香港)以牽頭行身份加入。

2014年1月,越秀集團旗下另一家實體--越秀企業(集團)公司與七家銀行敲定9.45億美元貸款,以取代去年10月獲得的10億美元一年期過橋貸款。 這筆融資是用來支持越秀收購香港上市企業創興銀行的股權。

在該筆9.45億美元貸款中,有3億美元是由中國銀行提供的三年期雙邊貸款,綜合收益是280個基點,利率較Libor加碼250個基點。 銀團貸款部分包括5.19億美元的1.5年期貸款,和9.83億港元(1.266億美元)的1.5年期貸款。 後面兩部分貸款有240個基點的綜合收益,利率為較Libor或Hibor加碼175個基點。 (完) (編譯許娜;審校龔芳)
194 : greatsoup38(830)@2015-07-28 01:41:57

買地
195 : greatsoup38(830)@2015-08-21 16:49:11

盈利增33%,至4.8億,重債
196 : greatsoup38(830)@2015-11-15 10:43:49

2007 and 123 develop land
197 : GS(14)@2016-01-20 16:57:02

取消新加坡上市
198 : GS(14)@2016-02-07 00:05:57

盈警
199 : GS(14)@2016-03-01 23:30:01

盈利增6成,至7.2億,重債
200 : GS(14)@2016-05-29 23:12:45

出售項目公司51%股權,不用併表又賺錢
201 : Louis(1212)@2016-05-30 08:10:57

何車500:越秀地產價太殘
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160530/19633115



越秀地產(123,前名越秀投資)1992年12月15日上市,經股本變化調整後首日收報1.18元(未經調整的招股價1.05元),現價0.97元,堂堂廣州市人民政府的公司,寒來暑往掛牌近25年,股價仍然要跌;同期恒指升2.9倍,中國海外(688)飆升19.4倍,長和(001,前身長江實業)急漲8.1倍,近年脫腳的滙控(005)亦有2倍的升幅。「人民政府公司」的長期股東,氣得七竅生煙。

(1)年初至今,越地跌幅28%。最近兩周零一日的跌幅9%,主要因為遭踢出MSCI中國小型股指數。一些基金按指數成份股進出而買賣,不必分析股票的優缺點,實在諷刺。過去11個交易日,越地成交6.51億股,佔大股東以外股份的10.5%,按指數成份股變化出現的拋售,相信漸告一段落。

(2)越地的土地儲備,八成位於國內一二線城市。去年營收221.15億元人民幣,升41%,純利10.13億元人民幣,大跌59%。不計投資物業重估減值與滙兌虧損的核心純利12.4億元人民幣,只跌21%。今年首四月,物業銷售114億元人民幣,按年大增100%。現價往績PE10倍,彭博綜合券商預測,今年PE6.4倍,與過去六年平均PE6.1倍相若。

(3)越地今年預期PB0.33倍,較6年平均0.64倍折讓近一半。業務涉水資源、估值較高的粵海投資(270)預期PB2倍。越地佔37.1%的越秀房產信託基金(405)預期PB0.84倍。

(4)去年底,越地的銀行淨借貸230億元人民幣,淨借貸/股東資金比率73%,在內房股而言,不屬高比率一員。公司正計劃發行80億元人民幣的有擔保債券。

★越地股價太殘,PE回升至0.5倍,已值1.47元,上升空間51%。

202 : greatsoup38(830)@2016-05-31 13:20:05

這隻沒有期望
203 : greatsoup38(830)@2016-07-10 21:06:57

買地
204 : greatsoup38(830)@2016-07-28 03:01:59

債券
205 : greatsoup38(830)@2016-07-28 03:01:59

債券
206 : greatsoup38(830)@2016-08-23 08:01:20

無錢賺,重債
207 : greatsoup38(830)@2016-09-08 02:02:17

買地
208 : GS(14)@2016-10-25 10:50:11

buy land
209 : GS(14)@2016-11-08 10:46:51

BUY LAND
210 : Louis(1212)@2016-12-22 17:30:31

公司董事歐韶和余立發最近在場內​總共買了602萬股越秀地產123, 每股的平均價1.11元至1.13元, 股價位於過去多年的較低範圍, 你會如何評論他們的行動? 我有一點心動!

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... +Property+Co.+Ltd.&
211 : GS(14)@2016-12-24 10:27:50

我不相信他們
212 : GS(14)@2017-02-23 17:43:56

盈利增60%,至8.6億,重債
213 : GS(14)@2017-03-14 10:24:14

123 減405
214 : abbychau(1)@2017-04-10 01:40:50

123
215 : GS(14)@2017-06-27 10:10:33

買方的資料
買方為廣州越秀的全資附屬公司,及通過其各附屬公司從事(其中包括)物業發展、
基建、建設等各項業務。
216 : greatsoup38(830)@2017-08-19 06:03:10

轉盈10億,重債
217 : GS(14)@2017-09-12 10:27:09

本公司欣然宣佈,於二○一七年八月三十一日,賣方與買方訂立資產轉讓協
議,據此賣方同意出售,而買方同意購買酒店(連同設備),總代價為人民幣
199,256,500元。
218 : GS(14)@2017-10-18 05:30:16

1862及123合作
219 : GS(14)@2017-11-17 09:56:17

123 asset injection to 405
220 : GS(14)@2017-11-17 18:44:44

123 sell projects to 405
221 : GS(14)@2018-03-06 00:15:00

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180228504_C.pdf
123
盈利增4倍,至17.3億,重債

222 : GS(14)@2018-04-04 12:40:15

3,000,000,000美 元 有 擔 保 中 期 票 據 計 劃 之 設 立 及 上 市 建 議
董事會欣然宣佈,於二○一八年四月四日,本公司之間接全資附屬公司卓裕控股
有限公司成功設立一項3,000,000,000美元之有擔保中期票據計劃。該等票據可由
發行人不時發行並將由本公司擔保。

223 : GS(14)@2018-08-13 19:25:33

盈利降52%,至4.8億,重債
224 : GS(14)@2018-11-23 13:13:27

進行潛在出售事項的理由及好處
廣州越滙主要持有財富天地廣場。本公司預期建議出售可提升資產周轉率和提高現
金回流,提升本公司集團收購新增土地或其他地產公司股權的能力。
就潛在出售事項啟動公開掛牌程序
董 事 會 欣 然 宣 佈, 將 於 二 ○ 一 八 年 十 一 月 二 十 二 日 至 二 ○ 一 八 年 十 二 月
二 十 日(包 括 首 尾 兩 日 )(「投 標 期 」)就 潛 在 出 售 事 項 啟 動 在 廣 州 產 權 交 易 所
公 開 掛 牌。 有 意 者 根 據 適 用 於 潛 在 出 售 事 項 的 相 關 規 定 於 投 標 期 申 請 在 公
開 掛 牌 中 投 標。 於 投 標 期 結 束 後, 提 供 最 高 有 效 競 標 價 的 合 資 格 投 標 者 即
為 中 標 者。 有 關 進 一 步 資 料(例 如 潛 在 出 售 事 項 的 主 要 條 款、 潛 在 投 標 者
的 資 質 規 定 以 及 公 開 掛 牌 程 序 的 詳 細 程 序 ), 請 參 閱 廣 州 產 權 交 易 所 網 站
(http://gz.gemas.com.cn)
潛在出售事項的最低代價(即初步投標價)(「最低代價」將為(i)人民幣2,417,500,000
元以收購廣州越滙的77.79%股權及(ii)承接廣州越滙77.79%的有關債務。截至二
○一八年十一月二十日,77.79%的有關債務為人民幣280,044,000元。股東務請注
意,最終代價視乎任何成功中標者作出的最終投標價而定,惟將不少於最低代價。
經考慮最低代價,預計潛在出售事項的最高適用百分比率(定義見上市規則第14.07
條)超過5%但低於25%,故若潛在出售事項成事的話,將構成本公司的須予披露交
易,可能須遵守上市規則第十四章項下的申報及公告規定。
225 : GS(14)@2018-12-22 11:30:10

出售廣州市越滙房地產有限公司77.79%股權
本公司宣佈,根據與出售事項有關的公開掛牌,買方已獲廣州產權交易所確認為
中標人。投標期已於二○一八年十一月二十二日開始並於二○一八年十二月二十
日結束。有效競標價為(i)人民幣2,417,500,000元以作股權轉讓及(ii)承擔廣州越
滙於有關債務轉讓日期的77.79%相關債務。
就買方成功競標而言,賣方與買方訂立股權轉讓協議,據此,賣方同意出售而買
方同意購買廣州越滙77.79%的股權,代價為人民幣2,417,500,000元。此外,於
貸款基準日,廣州越滙欠付廣州城市建設開發的債務總額為人民幣360,000,000
元,其中人民幣280,044,000元(即佔貸款金額約77.79%)須於完成日期後五個營
業日內由買方注入廣州越滙。於收到買方的還款金額之日當日,廣州越滙須向賣
方支付相同金額,以部分償還貸款金額。
226 : GS(14)@2018-12-22 11:30:24

出售事項的理由及裨益
廣州越滙主要持有位於廣州市的越秀財富天地廣場。本公司預期出售事項可提升資
產周轉率和提高現金回流,提升本集團收購新增土地或其他地產公司股權的能力。
經計及出售事項所得款項淨額及上述原因及裨益,董事(包括獨立非執行董事)認為
股權轉讓協議及其項下擬進行的交易的條款符合正常商業條款,屬公平合理及符合
本公司及股東的整體利益。
227 : GS(14)@2018-12-24 16:13:58

405 acquired 123 asset
228 : GS(14)@2018-12-24 16:14:37

405 acquired 123 asset
229 : GS(14)@2018-12-25 12:30:12

出售事項
董事會於二○一八年十二月二十三日宣佈,本公司的全資附屬公司城市建設開發集
團(中國)有限公司(作為賣方)(「賣方」)、越秀房地產投資信託基金(「越秀房產基
金」)的特殊目的公司Yuexiu REIT 2018 Company Limited(作為買方)(「買方」)及本
公司(作為賣方的擔保人)訂立股份購買契約(「股份購買契約」),據此,賣方應:
(i) 向買方出售位於中國浙江省杭州市江干區錢江新城稱為「杭州維多利商務中心2
幢」的物業(「目標物業」)(透過出售本公司間接附屬公司達富控股有限公司(「目
標公司」)的全部已發行股本,目標公司間接全資擁有杭州越輝房地產開發有限
公司,該公司為目標物業相關土地使用權及現有所有權的登記合法業主);及
(ii) 於出售事項(定義見下文)完成當日,向買方轉讓一筆由目標公司欠賣方約人民
幣550,104,716.73元的股東貸款(「貸款」)連同於出售事項完成時貸款附帶的權

(上文(i)及(ii)所述交易應稱為「出售事項」)。
230 : GS(14)@2019-02-28 10:28:05

盈利降18%,至14億,重債
231 : GS(14)@2019-02-28 12:17:03

獲廣州地鐵認購新股並注入項目
232 : Louis(1212)@2019-03-03 12:09:47

越秀地产(00123)之后,还有哪些内房股将爆发?
2019年3月3日 11:12:09

https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/185288.html

近几日,港股内房股时不时有个股开始躁动,如2月28日,受“业绩靓丽+广州地铁入股”双重利好,越秀地产(00123)当日放量跳空上涨10.37%,明显异动。

https://img.zhitongcaijing.com/i ... rocess=image/format,jpg/quality,Q_90

(行情来源:富途证券)

3月1日,中国奥园(03883)、佳兆业集团(01638)接棒越秀地产分别大幅大幅拉升10.37%、9.29%,领涨内房股。

智通财经APP了解到,佳兆业股价上涨,主要受益于其2019年1-2月销售数据强劲,同比涨幅高达72%;而奥园上涨主要为其分拆得物业公司——奥园健康生活即将IPO。

从越秀的表现来看,是否意味着业绩稳健、布局良好的房企,仍是不错的标的?鉴于内房个股出现分化,未来哪些内房股具备配置价值呢?


越秀地产财报亮点:一个字“稳”

2月27日,越秀地产发布2018年财年业绩,为第一家发布业绩的内房股。

2018年,越秀地产全年实现合同销售金额约577.8亿元人民币(单位下同),同比上升41%;核心净利润约为28.1亿元,同比上升19.6%;整体毛利率为31.8%,远高于2017年的25.7%,亦高于市场预期。

就在同日,越秀地产发布公告,拟向广州地铁全资附属配售30.81亿股,占经扩大后公司股份约19.9%,每股发行价为2港元,较2月27日收市价1.64港元溢价约22%。

越秀地产从来就不是那种让你惊艳的房企,但正是基于求稳,让其在风刀霜剑的2018年显得格外“稳”。

从毛利率水平来看,31.8%的毛利率属于中规中矩水平。根据亿翰智库分析,2018年上半年统计的95家房企的综合毛利率为32%,同期毛利率最高的为华润置地(01109)的48%。

此外,从其负债水平来看,该公司的表现也是一个字“稳”,截至2018年,流动有息负债为57.86亿,较2017年的84.6亿大幅减少31.6%。

https://img.zhitongcaijing.com/i ... rocess=image/format,jpg/quality,Q_90

此外,越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元,同比增长18%,与此前2017年提出的“2020年,目标800亿,争取千亿”的目标相比,似乎重回保守基调。对比其2019年全年可售资源为1312亿元,目标去化率仅52%。

整理来看,越秀地产的业绩非常稳,但是过于谨慎,虽保证了企业的稳健性,却也导致了增长缺乏亮点,这也并非资本市场所乐见的结果。

因此最吸引的还是广州地铁的这场“联姻”,丰厚的“见面礼”虽然稀释了股权,但是溢价22%配股,且其未来盈利前景清晰,可抵消不利因素。

毕竟,对房地产公司来说,通过与地铁公司合作进行轨道沿线土地开发,意味着可以获得大量的优质土地资源。地铁上盖的物业开发,不仅易于销售,而且也有很高的持有价值。

2019年,地产行业“唯稳”的一年

从越秀地产的销售目标来看,尽管有了广州地铁的加持,令其“轨交+房地产”的业务战略得以实现,但是18%的增长目标也意味着管理层对2019年行业持悲观谨慎的看法。

对此,其董事长林昭远解释称:“每个企业肯定还是应该根据自己自身的资源,包括对整个行业、整个经济发展的态势做一些研判,从而得出自身的目标。”

18%的增长目标与高盛预期一致,该行预期内房股2019年物业合约预售可同比平均升18%(2018年同比升31%)。

智通财经APP了解到,近期万科董事长郁亮在集团内部讲话,也流露出对未来地产趋势持相对悲观及审慎的态度。万科认为,从目前宏观层面看,经济下行压力较大,L型走势还没到底,预计到2020年左右才会探底,简而言之,宏观形势不太乐观,大家期待的“触底反弹”不会很快到来,需要做好长期准备。

从行业的角度来看,政策继续坚持“房住不炒”的基调,等于投资属性被长期抑制住了,对行业的影响是显而易见的。

此外,旭辉集团董事长林中也预计地产行业在2020年探底回升,因此,2019年是中国房地产维稳的一年,不管是销量还是房价、政策,都是以稳为主旋律的一年。

高盛也预期,2020年内房股的盈利能力可望回稳及改善,鉴于内地地价已持续回调。

其实稳,不代表着投资内房股没有机会,因为对于房企的利润而言,不过是结算节奏而已,不必多虑。

毕竟,2016-2018年为中国房企增长最快的三年,百强房企整体销售规模的年复合增长率达40%。因此,只要财务稳健,未来2-3年业绩是没有问题的。

如越秀地产的最新财报表示,2018年期末已售未入账的销售金额为639亿元,较年初上升60.9%,且平均销售价格同比增长26%。

此外,越秀2018年全年派息10.06亿,股息率约5.7%。

反观目前破净的内房股,越秀地产、佳兆业对应的PB分别为0.57倍、0.75倍,其估值别说反应公司内在价值,很多连本身静态该给的价值都没有。

正在爆发业绩的大湾区地产股

上文提到,求稳的2019年,不代表着投资房企没有机会,除了可关注高盈利水平、低估值、高派息、财务稳健的内房股标的外,对于在大湾区有着良好的布局的房企,更值得期待。

目前看来,在有着广阔前景的粤港澳大湾区推动下,区域房地产业无疑将会踏入新的黄金发展阶段

据悉,广州地铁此次战略入股越秀地产,为积极响应粤港澳大湾区战略规划。截至2018年底,越秀地产的总土地储备约为1941万平方米,其中约48%位于大湾区,占比近半。

值得一提的是,越秀地产2018年90%的投资都落户于大湾区,2019年的全年可售资源1312亿元中,大湾区占比为58%,预计新开盘 16个项目,其中大湾区、长三角、中部地区和环渤海四个地区分别有8个、1个、5个和2个项目。

智通财经APP注意到,从佳兆业2019年首月按地区分布的合约销售中,深圳和珠三角销售总额占比达58%,佳兆业似乎顺利搭上湾区这趟红利快车。

此外,据克而瑞统计,截至2018年底,TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米,其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米,占比超过50%,TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

货值榜单中,本土企业的数量最多,达到了13家,拥有的货值总量占比达到了38%。这些房企凭借地缘优势,以大本营为核心,在深耕布局的同时向周边城市辐射发展,典型如龙光地产(03380)、佳兆业、合生创展(00754)、越秀地产、奥园集团等等。


https://img.zhitongcaijing.com/i ... rocess=image/format,jpg/quality,Q_90

此外,据智通财经统计,根据2018年上半年大湾区房企核心利润及利润率指标,再结合下半年各大房企的销售回款率,基本可以推测其2018年将会有靓丽的业绩表现,且未来业绩增长可期。
233 : GS(14)@2019-05-07 09:05:51

本公司董事會(「董事會」)欣然宣佈本公司旗下一家間接中國附屬公司(「項目公司」)
建議在中國設立兩項5年不動產債權投資計劃(「計劃」),為中國一個商業物業開發
項目的兩期不同開發提供資金。計劃由獨立資產管理公司(作為受託人)發起設立,
其資金募集對象為保險公司等機構投資者(亦為中國的合格投資者),並受計劃的受
益人所委聘的獨立監督人所監督。根據兩項計劃將予募集的總投資資金分別不得超
過人民幣12億元及人民幣33億元,適用利率將按照不同批次根據計劃推出時的市
場反應釐定。
項目公司根據計劃支付本金及利息的責任由本公司及本公司控股股東的全資中國附
屬公司按其各自於項目公司的間接實際權益比例分別提供約 99.64%及約0.36%的保
證擔保。項目公司的前述有關責任亦由本公司擁有95%權益的間接中國附屬公司廣
州市城市建設開發有限公司悉數提供保證擔保。
本公司認為,設立計劃為其於中國的物業開發項目提供資金乃於其日常及一般業務
過程中進行,而作出本公告旨在讓投資者知悉本公司的業務發展情況。
234 : GS(14)@2019-05-29 00:13:41

兩項新地鐵房地產項目
廣州地鐵(透過其兩間全資附屬公司,各為「新項目公司」)已成功投得以下兩幅地
塊:
首個項目(「蘿崗項目」)的戰略位置毗鄰地鐵6號線香雪站,僅相隔600米,並由地
下通道直接連接地鐵站。按本公司所了解,此為黃浦區核心地區的僅有大面積地塊
(地盤面積為282,931平方米(「平方米」)及總建築面積為911,922平方米),可發展由
住宅樓宇及教育設施組成的多用途綜合體。
第二個項目(「陳頭崗項目」,連同蘿崗項目統稱為「新地鐵房地產項目」)位於地鐵
22號線陳頭崗站東面,為番禺區罕有大面積純住宅房地產開發項目(地盤面積為
242,094平方米及總建築面積為881,240平方米)。地鐵22號線預期將於二○二○年
啟用,預期將符合陳頭崗項目的銷售期,將有助提升項目的價值。
於本公告日期,新地鐵房地產項目仍處於建設前期的設計及繪圖階段。按本公司所
了解建設預期將於二○一九年第三季展開。
兩份越秀地產期權契約
於本公告日期,廣州越秀(透過其附屬公司)與廣州地鐵訂立(其中包括)股權轉讓
協議,以收購兩間新項目公司各自的51%股權(連同按比例未償還股東貸款及累計
利息,統稱「51%股權及初期貸款利息」)(各為「廣州越秀51%收購事項」)。假設於
二○一九年五月三十日完成(僅供說明),總代價分別約人民幣43.6億元(與蘿崗項
目有關)及約人民幣34.9億元(與陳頭崗項目有關)將由廣州越秀(透過其附屬公司)
就有關收購事項支付。此外,預期廣州越秀將(直接或透過其附屬公司)向新項目公
司提供進一步資金(按廣州越秀於相關項目的持股比例計算,各為「進一步股東貸
款」),支持該等項目初步開發。接本公司所了解,於本公告日期,廣州地鐵亦與其他方訂立股權轉讓協議,以收購新項目公司(其持有蘿崗項目)的 9%股權,並按比
例分攤未償還股東貸款(包括應計利息)。據董事於作出一切合理查詢後所知、所悉
及所信,該名其他方及其最終實益擁有人為獨立於本公司及其關連人士的第三方。
於本公告日期,廣州越秀亦與本公司訂立兩份期權契約(「越秀地產期權契約」),據
此,廣州越秀同意授予本公司權利(各為「越秀地產期權」),以(直接或透過附屬公
司)向廣州越秀(或其附屬公司)收購兩間新項目公司各自的51%股權及初期貸款利
息(連同任何進一步股東貸款)以及累計利息(「越秀地產51%收購事項」)。越秀地
產51%收購事項可按直接轉讓新項目公司的相關權益進行,或倘廣州越秀及本公司
同意,按轉讓持有相關新項目公司該等相關權益的特殊目的公司權益進行,前提是
在第二個情況下,下文所列行使價的定價方程式須作出公平合理的調整,並計及將
予轉讓特殊目的公司之繳足註冊資本(及其他資產及負債,如適用)以及其他附帶成
本。
兩份越秀地產期權可按本公司的選擇共同或個別行使。就行使各份越秀地產期權而
言,本公司(或其附屬公司,視乎情況而定)就相關越秀地產51%收購事項應付的行
使價應為以下的較高者:
(1) 廣州越秀收購有關51%股權及初期貸款利息的成本,及任何進一步股東貸款加
每年6.5%的累計利息以及其他附帶成本的金額;或
(2) 將由廣州越秀及本公司協定,根據由獨立專業估值師編製的估值報告釐定將予
轉讓的權益的價值。
本公司可於相關廣州越秀51%收購事項完成後及於二○一九年十二月三十一日或之
前(或廣州越秀及本公司書面協定的有關較後日期)(「屆滿日期」)任何時間行使各份越秀地產期權。根據任何有關行使完成各越秀地產51%收購事項,將於廣州越秀及
本公司協定的日期(不遲於屆滿日期)進行,並須待(其中包括)本公司遵循上市規則
項下所有適用規定(包括取得獨立股東的批准(倘需要))後,方可進行。
越秀地產期權契約的理由及裨益
董事會認為,落實收購新地鐵房地產項目51%權益的權利為本公司與廣州地鐵建立
戰略合作關係以及實現「軌交+房地產」業務戰略的重要一環。越秀地產期權將為本
公司提供機會收購額外優質地塊儲備約1.79百萬平方米,佔本集團現有土地儲備約
9.2%。於兩份越秀地產期權均獲行使後越秀地產51%收購事項完成時,本集團地鐵
相關項目的總建築面積將增加至約3.25百萬平方米,佔本集團現有土地儲備總量約
16.7%,及一線城市土地儲備約41.9%。
董事會亦認為,越秀地產期權契約可令本公司擁有更大靈活度管理其現金流量,繼
而提升在現時宏觀經濟環境下維持增長及穩健的最佳平衡的能力。受限於上述估
值,本公司現時有意於二○一九年第四季行使兩份越秀地產期權及完成越秀地產
51%收購事項,惟須遵循上市規則項下所有適用規定(包括取得獨立股東的批准(倘
需要))。僅供說明用途,倘有關收購事項於二○一九年十二月三十一日完成,並假
設行使價按上文「兩份越秀地產期權契約」一節(1)所載的基準計算,及進一步股東
貸款最高金額約人民幣313百萬元(就蘿崗項目而言)及最高金額約人民幣372百萬
元(就陳頭崗項目而言)已預付予相關新項目公司,則本公司就蘿崗項目及陳頭崗項
目應付的總代價將分別約為人民幣49.3億元及人民幣40.7億元。
越秀 地產 0123 前俊 俊景 投資 關係 REIT 0405
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270407

越秀房產信託(0405)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:30:03

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區
2 : bbaeric(38257)@2015-02-13 20:33:58

《公司業績》越秀房託(00405.HK)末期每基金單位分派15.3仙 增5.2%  
2015/02/13 16:34

越秀房產信託基金(00405.HK) 公布截至去年12月止年度業績,分派總額(包括額外項目)按年升10.7%至6.63億人民幣。末期每單位分派0.1530港元,按年升5.2%,連同中期分派,全年每單位共分派0.2986港元,按年升9.7%。根據基金單位於去年12月31日收市價計算,基金單位分派的收益率為7.7%。

期內,收入總額按年升14.6%至15.7億人民幣(下同),物業收入淨額按年升14.8%至9.9億元。未計投資物業公平值收益之除稅後溢利按年升33.7%至2.56億元。

至於除稅後溢利升77.1%至9.3億,受惠投資物業之公平值收益按年升1倍至6.7億。

於去年12月31日,集團總負債(不包括基金單位持有人應佔的資產淨值)約為121.3億,相當於總資產約47.8%。(ca/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-13 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .653578/latest-news
3 : bbaeric(38257)@2015-02-13 20:35:35

越秀房託(00405.HK)三成樓面租約今年到期 暫無項目可獲注入  
2015/02/13 17:44

越秀房託(00405.HK) 行政總裁林德良表示,去年整體續租率為84%,續租租金調升率為8%。今年旗下物業將有32%樓面租約到期,當中國金中心有35%樓面到期,目前已完成20%的續租。

他指,去年到期的租約中,80%在下半年完成續租,相信租金收入增長未完全反映於去年的業績,加上旗下維多利廣場去年完成首階段租戶調整,目前仍處於培育期,相信租金續有提升空間。

主席劉永杰補充,公司主要於內地一線城市及核心地段尋找收購機會,冀通過併購擴大資產規模。至於會否再獲母企越秀集團注入資產,他稱,若母公司有成熟項目,越房會循既定準則評估及進行收購,但目前暫未有成熟項目可獲注入。

劉氏續指,今年用於資產提升改造的資本開支預算為3,000萬元人民幣。若無新項目併購,將無需進行融資。(ph/u)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-13 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .653604/latest-news
4 : bbaeric(38257)@2015-02-13 20:43:42

公佈 - 根據補貼款項契約之補貼款項
5 : greatsoup38(830)@2015-02-15 18:55:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150214/news/eb_ebc1.htm
越秀房託去年多賺77% 派息增
  2015年2月14日

【明報專訊】越秀房地產投資信託基金(0405)去年多賺77%至9.28億元(人民幣‧下同)。總裁林德良在業績會表示,廣州寫字樓競爭激烈,但需求同樣緊張,旗下廣州IFC(國金中心)去年租金最高升至每月每平方米250元,按年增約25%。

無懼競爭 穗寫字樓需求續增

公司去年全年每個基金單位分派0.2367元,按年增9.7%,分派收益率達7.7%,按年升0.5個百分點。旗下6個商業物業總估值增至235.7億,其中佔估值近七成的廣州IFC去年末錄得92.6%出租率,每平米每月租金單價226.8元,全年續租率91.2%,續租單價按年增5%。

隨覑毗鄰廣州IFC的新廣東第一高樓廣州周大福國際金融中心即將落成,令市場擔心與IFC「搶生意」,林德良表示不擔心競爭,他指去年周大福已開始預租,但未影響IFC租金,料廣州寫字樓需求仍在持續增長,並強調周大福金融中心之後,珠江新城一帶的廣州商業核心區域再無新寫字樓供應。

將主攻京滬核心商業項目

越秀房託指未來收購將主攻北京、上海核心地段商業項目,公司去年負債率約32%,與上年持平。公司指若無新項目,暫無新增融資需求。母公司越秀地產(0123)暫無成熟項目可供注入,越秀房託亦未有計劃參與母公司的地產開發項目。

越秀房託專注投資內地物業,目前旗下有包括廣州IFC、白馬大廈、財富廣場等6個位於廣州的商業物業。

6 : bbaeric(38257)@2015-02-16 20:01:16

《大行報告》高盛升越秀房託(00405.HK)目標價至4.1元 評級「中性」  
2015/02/16 10:12

高盛報告指,越秀房託(00405.HK) 去年收入按年升15%,高於該行預期2%,受惠廣州IFC增長19%,以及現有項目續租收入升8%。全年每單位分派金額0.2986港元,按年升9%,符合預期。

高盛預期今年至2017年收入年複合增長率4%,上調今明兩年盈利預測2%,料2017年每股盈利達0.17元人民幣,目標價由4元上調至4.1元,評級維持「中性」。

管理層於分析師會議上指出,房地產市場放緩,不過卻看到更多併購機會,目標會放於北京和上海的寫字樓物業,不過未有透露詳細時間和規模。(ca/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-16 16:25。)

阿思達克財經新聞
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http://www.aastocks.com/tc/stock ... .653782/latest-news
7 : bbaeric(38257)@2015-02-18 21:06:42

穆迪:越秀房託(00405.HK)去年業績顯示運營表現改善  
2015/02/18 10:45

穆迪報告指,越秀房地產信託投資基金(00405.HK) 2014年財年業績可支持其Baa2的發行人評級和穩定展望。

穆迪副總裁/高級分析師梁鎮邦指,越秀房託2014年運營表現突出其較強的租賃執行能力,特別是在相對較新的廣州國際金融中心。

越秀房託的收入同比增長14.6%,主要原因是廣州國際金融中心的表現有所改善,其中收入同比增長19%,高於越秀房託其他資產組合的大約8.3%。

廣州國際金融中心的辦公室入駐率升至90.8%,同比大增5.4%,反映其在辦公室供應較多的珠江新城的抗壓力。而酒店和公寓業績顯著改善,2014年入駐率分別為69.4%和82.4%,分別高於2013年的53.9%和43.9%。

廣州國際金融中心依然是越秀房託的主要資產,其9.61億元的收入佔2014年財年越秀房託總收入的61%。穆迪預計未來12個月廣州國際金融中心的收入增長將會放緩。

穆迪預計未來12個月越秀房託凈債務/EBITDA比率維持在7倍以下。(hi/u)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-18 12:25。)

阿思達克財經新聞
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http://www.aastocks.com/tc/stock ... .654232/latest-news
8 : greatsoup38(830)@2015-02-19 02:14:43

還可以的
9 : bbaeric(38257)@2015-03-17 20:43:09

《大行報告》麥格理升越房(00405.HK)目標價至4.79元 評級「跑贏大市」  
2015/03/17 09:39

麥格理報告指出,受惠內地減息,越秀房產信託基金(00405.HK) 財務成本減少,因其41%借貸為人民幣計價建築貸款。相信集團未來會逐步以來自廣州IFC的經營現金流償還貸款,及增加港元及美元支付未來數年股息,將可進一步降低平均借貸成本。該行上調越房目標價由4.42元升至4.79元,維持評級「跑贏大市」。

該行指,去年越秀房產信託旗下廣州IFC寫字樓出租率由85.4%上升至90.8%,勝預期,料今年底升至93%,續租租金調升率達10-15%,因此其上調2015-17年每基金單位分派預測7-21%。(ka/w)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-03-17 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .658358/latest-news
10 : greatsoup38(830)@2015-07-29 00:42:44

分派多5%,輕債
11 : GS(14)@2015-07-29 11:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150729/news/eb_ebe1.htm
【明報專訊】越秀房託(0405)昨日公布中期業績,收入總額7.9億元(人民幣‧下同),按年升6.1%,可分派收入3.42億元,按年增5.4%,中期每基金單位分派為0.1213元。

商業地產價低 併購好時機

公司主席劉永杰表示,過去一直有留意適合的收購物業,過去一年物色了數十項目,有數個位於北京及上海的項目有較深入探討,但目前尚未與任何一方簽訂任何意向文件。他指出,收購要合乎公司原則,目標物業要位於一線城市、核心地段以及具成長潛力的優質物業。

劉永杰又指出,現時北京及上海寫字樓市場發展相對較好,投資回報率較過往數年高。而現時內地經濟下行壓力較大,股市亦波動,商業地產價值較低,是收購好時機,不過內地商業項目的收購要面對各種「奇難雜症」,例如安全隱患、股權不明等問題,故要慎重。

對於領匯(0823)早前收購瑞房(0272)上海企業天地一、二期,劉永杰認為是反映領匯對內地項目有信心,而企業天地三期項目亦不俗,若出售的話,他不排除會視察該項目。


12 : ahtf(35089)@2015-08-09 12:37:00

越秀房託(00405.HK)26.3億人幣購上海商廈
AASTOCKSAASTOCKS – 2015年8月3日週一香港時間下午5:50

越秀房託(00405.HK)公布,以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈,較評估值(27.7億元人民幣)折讓約5.2%。此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購。

該物業於2010年9月落成,包括地上25層及地下2層,總建築面積6.2萬平方米,其中寫字樓面積接近4萬平方米,零售面積約6,200平方米,地上停車位27個,地下停車位273個。截至6月底,項寫字樓的出租率接近100%,平均每日每平方米租金約7.7元人民幣,零售的出租率近95%,平均每日每平方米租金約6.1元人民幣;租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶,經營成熟穩定。

越秀房產基金主席劉永杰表示,是次收購為越秀房產基金首次對外收購,將會是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%。(bi/u)~
13 : greatsoup38(830)@2015-08-10 02:14:01

唔抵買
14 : qt(2571)@2015-08-29 06:53:17

http://cn.reuters.com/article/2015/08/25/idCNL4S11027920150825

路透基點:越秀房托4.42億美元收購融資案的一部分進入銀團組建階段

路透香港8月25日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,中國越秀房地產投資信託基金(越秀房托)正在市場籌措4.42億美元雙幣貸款,為收購價值26.3億元人民幣(4.24億美元)的上海一處商業建築提供融資。

8月18日,擔任牽頭行兼簿記行的星展銀行和渣打銀行將B部分2.17億美元三年期子彈式貸款推入一般銀團階段。

貸款還包括:A部分附有兩年延期選擇權的1.77億美元一年期貸款和C部分3億元人民幣(4,700萬美元)三年期境內定期貸款。 A、C部分尚未進入銀團階段。

B部分貸款混合利率較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼200個基點。 銀行受邀以兩個層級參貸:承貸3,000萬美元或以上為牽頭行,最高綜合收益230個基點,管理費用90個基點;承貸2,000萬-2,900萬美元為主辦行,綜合收益225個基點,費用75個基點。

銀行回复截止日期為9月11日,9月中下旬進行文件準備工作。

根據該公司8月6日發給股東的通函,A部分貸款利率前六個月較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼170個基點,接下來六個月加碼175個基點,此後加碼212.3個基點。 B部分貸款利率第一年較Libor加碼188個基點,此後加碼205.5個基點。 以人民幣計價的貸款部分利率為中國人民銀行基準利率的110%。

新貸款獲得越秀房托受託人匯豐機構信託服務的無條件及不可撤回擔保。

境外貸款將用於為該公司收購上海宏嘉大廈提供融資。 該商業地產由25層辦公建築及零售面積和停車場構成,總建築面積62,139平方米,地處浦東竹園商貿區核心地段。

星展銀行、摩根士丹利和渣打銀行擔任越秀房託收購宏嘉大廈的聯席財務顧問。 (完)
15 : qt(2571)@2015-09-26 21:57:12

http://cn.reuters.com/article/2015/09/25/idCNL4S11V1LH20150925

路透基點:越秀房托完成2.17億美元三年期融資案--TRLPC

路透香港9月25日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,中國越秀房地產投資信託基金(越秀房托)已經完成2.17億美元三年期子彈式貸款的籌措,在一般銀團組建階段有六家銀行加入。

本案在8月18日推出,星展銀行和渣打銀行擔任牽頭行、簿記行和承銷商。 文件工作預計要到10月初結束。

貸款的最高綜合收益是230個基點,混合利率較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼200個基點。

這筆貸款是一筆三檔融資案的其中一部分,另外兩部分是附有兩年延期選擇權的1.77億美元一年期貸款,以及3億元人民幣(4,700萬美元)三年期境內定期貸款。 這兩個部分尚未進入銀團組建階段。

新貸款擁有越秀房托受託人--匯豐機構信託服務的無條件及不可撤回擔保。

透過境外貸款籌措的資金將用於為該公司收購上海宏嘉大廈提供融資。 星展銀行、摩根士丹利和渣打銀行擔任越秀房託收購宏嘉大廈的聯席財務顧問。

越秀房託在香港上市,投資於中國內地物業。 截至6月30日,該公司錄得淨利5.45億元人民幣,投資組合價值240億元人民幣。 穆迪/標普給出的評級為Baa2/BBB。 (完)
16 : greatsoup38(830)@2016-02-24 17:34:16

轉虧2億,派息增加
17 : teddycmh(30805)@2016-04-18 16:16:35

greatsoup3816樓提及
轉虧2億,派息增加


湯兄請問係邊度見到虧左2億呀, 我功力唔夠搵唔到...
18 : greatsoup38(830)@2016-04-19 01:13:25

teddycmh17樓提及
greatsoup3816樓提及
轉虧2億,派息增加


湯兄請問係邊度見到虧左2億呀, 我功力唔夠搵唔到...


減晒d重估啦
19 : Louis(1212)@2016-06-03 12:27:16

你知唔知揸收息股比揸現金,5年回報差多少?
2016年06月03日 (08:35 AM)

http://www.bastillepost.com/hong ... A%E5%B0%91%EF%BC%9F

最近見到康宏理財委託港大做的一個調查,訪問了1003名市民,當中有六成人認為今年並非投資的好時機,會增加儲蓄減少投資。

受訪者平均有四成資產存了現金,18至29歲的組別現金存款有六成二。理論上年青人投資應該比較進取,但數字顯示卻相當保守,有點奇怪。其中的可能性是年青人的現金儲備根本不多,無力投資。如果年青人儲有相當多的錢,卻完全放在銀行,不是聰明的做法。

現時銀行存款利息,比較好的也是1厘左右。雖說環球投資環境充滿風險,有通縮傾向,胡亂買股可能會輸錢。買樓買不起,樓價太貴,不適合投資。這些講法都是對的。但是,如果儲蓄是長期習慣的話,儲股票好過存現金。這也是股神巴菲特經常講的一個道理:投資世界充滿風險,但長期揸現金的話,遠比持有股票的回報低,長線跑輸通脹。

現時銀行存款利息,比較好的也是1厘左右。雖說環球投資環境充滿風險,有通縮傾向,胡亂買股可能會輸錢。買樓買不起,樓價太貴,不適合投資。這些講法都是對的。但是,如果儲蓄是長期習慣的話,儲股票好過存現金。這也是股神巴菲特經常講的一個道理:投資世界充滿風險,但長期揸現金的話,遠比持有股票的回報低,長線跑輸通脹。

很多人問我為什麼每講到投資,總是說買越秀房產信託基金(405),為什麼不講講其他股票?我覺得在不同專欄上寫股票,都有所不同。如果對象是天天都買股票的人,可以告訴他們很多不同「冧巴」,讓他們作短線投資。但對於不經當投資的人,拋給他們一大堆只適宜短炒的「冧巴」,他們卻買來長揸,風險反而更高。所以,只會告訴他們買類似越秀房產信託基金這類風險相對比較低的股票。



買越秀房產信託基金等於買樓,持有的資產主要是廣州IFC,你買了它,等於買了廣州IFC的部分產權。越秀房產信託基金去年派息7.1厘,全年股價大約在3.9元及4.3元之間上落,高低位相差約一成。如果你每年等到接近3.9元買,在4.3元沽出,可以有一成的回報,如果再加上收息,低買高賣,全年回報便可能達到15%以上。即使蠢蠢地買入長揸不沽,每年也有7.1厘的利息回報。

揸這隻股票邅最大風險是中國經濟硬著陸,即使廣州這種大城市,租金收入也會大幅下調,或者人民幣匯價大幅回落,也要承受匯價下跌的風險。不過,世界是危險的,風險當然會有,但我覺得機會不至太大,我估計這種風險大約是20%左右,換言之,你長期持有這隻股票,有80%的機會可以收到高利息而股價不會大跌。以現價計,可以收到7厘息,比存現金在銀行,一年便高出6厘,5年下來,便會相差49%!係49%咁多!

所以,如果你不善於投資,在銀行又存有大量現金的話,我建議你等待越秀房產信託基金回落至3.95元時買入長揸,取代銀行中存有的現金,長期下去,好過將大筆錢存放在銀行。

一般人過分進取投資,當然不好,特別是40歲以上的人,步入中年,投資不適宜太過進取。但過於保守,也會有風險,把所有的錢存入銀行,資金不斷地被上漲的物價蠶食,到你退休的時候,這些現金儲蓄不足以保障你的生活。


陸羽仁
20 : GS(14)@2016-08-04 09:38:03

轉虧1.1億,重債
21 : qt(2571)@2016-09-10 13:19:57

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1BL3ID

路透基點:星展銀行為越秀房托啟動23億港元三年期貸款案--TRLPC

路透香港9月9日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,牽頭行兼簿記行星展銀行已經為越秀房地產投資信託基金(越秀房托)啟動23億港元(2.97億美元)的三年期貸款。
  
  這筆到期一次性償還貸款利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼95
個基點。 9月28日前承貸的銀行,將獲得10個基點的提前參貸費。
  
  銀行受邀以數個層級參貸:
  承貸5億港元或以上,獲牽頭行頭銜,綜合收益為128個基點,前端費89個基點;
  承貸3-4.9億港元,獲主辦行頭銜,綜合收益為125個基點,前端費80
個基點;
  承貸1.5-2.9億港元,獲安排行頭銜,綜合收益為123個基點,前端費74個基點;
  綜合收益中包括了提前參貸費。
    
   Metrogold Development是藉款人,越秀房托是擔保人。 銀行回复截止日期為10月5日。
  
  資金將用於為2013年12月的28.5億港元三年期貸款做再融資,以及運營資本。
  
  越秀房託在香港上市,投資於中國內地物業。 (完)
22 : GS(14)@2017-02-14 17:01:43

low payment ability with high dividend
23 : laconwtf(57440)@2017-03-12 12:57:27

錢包無錢無問題, 借錢都派高息,
派息每期皆有增長, 少有過去4年全超過6厘的高息收息股.
24 : greatsoup38(830)@2017-03-12 19:04:58

laconwtf23樓提及
錢包無錢無問題, 借錢都派高息,
派息每期皆有增長, 少有過去4年全超過6厘的高息收息股.


下年無啦。派息受幾個因素影響會跌約15%。

他其實在做假數派息
25 : GS(14)@2017-03-14 10:24:18

123 減405
26 : 太平天下(1234)@2017-03-17 17:48:06

greatsoup25樓提及
123 減405


除咗Link之後, 有無其他靚reit高息點值得睇。好似隻隻都有點小問題令其唔穩陣
27 : greatsoup38(830)@2017-03-18 08:43:51

我覺得1881 見左底
28 : GS(14)@2017-11-17 09:56:07

asset injection
29 : GS(14)@2018-02-14 12:34:43

盈利增長20%,至3億,債一般
30 : GS(14)@2018-08-03 08:02:19

轉盈1.4億,重債
31 : GS(14)@2018-12-22 11:28:49

於二○一八年十二月十四日,信託人(以其作為越秀房產基金信託人的身份)(作
為賣方)、管理人及買方就越秀房產基金出售新都會大廈物業(透過其控股公司)
訂立股份購買契約。經管理人作出一切合理查詢後所知、所悉及所信,買方及其
最終實益擁有人並非關連人士及為越秀房產基金的獨立第三方。
於完成日買方就購買銷售股份及轉讓境外應付款項應付的最終收購價應為目標物
業價人民幣1,178,000,000元加上目標集團的所有資產(新都會大廈物業除外)再減
去目標集團的所有負債(有關境外應付款項的負債及遞延稅項負債除外)。最終收
購價將按以下方式分配,首先作為轉讓境外應付款項的付款(訂約方協定為人民
幣165,092,570元,即預期於二○一八年十二月二十一日未償還的境外應付款項總
額),及其後作為股權代價付款。目標物業價較評估價值溢價約5.8%。預期除新
都會大廈物業及應付款項外,目標集團於完成時將不會有任何重大資產或負債。
32 : GS(14)@2018-12-24 16:13:55

405 acquired 123 asset
33 : GS(14)@2019-02-26 19:27:15

虧,債一般
越秀 房產 信託 0405 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285143

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