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有無人肯出錢登廣告反對越秀房託(0405)交易?

因為備用方案或不可行,所以需要登廣告。

生果報好像登4分1版大約20,000元左右,預得不這樣緊,目標是25,000元,但是確實價錢我不知道,有無人願意出一些錢呢? 我願意出200至500元。如果初步數字足夠,我會給大家戶口的,不過大家要把入數紙放上網。

1. 為甚麼要反對這交易?

1.  收購物業回報較現有物業低
根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場 的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場 1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估 值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是 會降低資產回報的,不利小股東。

2. 收購攤薄每份單位資產淨值
根據通函稱,「除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。」,此外,在2016年後發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

3.  收購會大幅降低分派
如果不計收購相關開支,上半年收購分派是11.14仙,及利用下半年預期分派20.17人民幣計,下半年只有9.03仙,足足下降18.95%,可以見到 如果以每半年計足足沒有了2.11仙,推算未來一年半的損失就是6.33仙,未來也會持續。這6.35仙就只夠這三期的分派,可謂是糖衣毒藥。

4. 收購條款加以管理費選項,攤薄股東權益
以現時每單位資產淨值6.07港元和單位價格3.86元計算,折讓約41.36%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為接近0.4%,如果以10年期計算,折損約為4%。

5.  收購併無多元化
收購後租戶只多了8%,但樓面面積的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。另外IFC佔未來收入約51%的事實,和現在白馬大廈佔逾50%租金相若,實際上並無多元化。

6. 收購後增長潛力下降
現在租金每年可增加5-6%,但IFC僅2-3%的租金增加,很明顯導致租金收入增幅下降,加上之前提及的回報下降,使房託增長潛力下降,吸引力降低。

7. 改善基金單位交易流通性不能提升估值
據基金稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,可提升估值云云,但是交易每單位使應佔資產淨值下降,瑕不能掩瑜。

總之,交易在多方面對原有單位持有人不利,況且大股東在今次交易不能投票,況且照CCASS的情況,反而是小股東自亂陣腳,予人有機可乘。但筆者相信,他們未能掌握足夠票數通過這交易,如果小股東齊心,應能阻止本次交易。希望大家動用手中的投票力量,反對此次交易,並希望大家支持這次出錢登廣告,鼓動其他人反對這項交易。

又可以知道,他們這樣之前趕要過股東大會的原因,就是不想讓股東知道分派大減,如果想支持這個傷害股東的方案,即是和房託小股東為敵,以後不得投資者信任,未來其他上市公司融資時,也會不太方便,敬請管理層三思。


2. 參加反對的方法:
1. 持有越秀房託的實物股票
(1) 可以自行在7月23日的股東大會,自行反對交易,如果有興趣可在此一齊參加
(2) 如不能參與,可在港交所網站搜尋或於房託網站,或按此連結下載表格,然後在大會48小時前(即72月21日) 寄回股份登記處卓佳卓佳證券登記有限公司(地址為:香港灣仔皇后大道東28號金鐘匯中心26樓),反對此交易即可。

2.  透過經紀持有股票
(1) 可透過他們取得參與股東大會的授權書,收費全免。
(2)  首先大家去銀行詢問可否代為表達投票意願。然後過幾日等銀行準備好,就可以銀行籤文件了,銀行要先檢查身份證核實身份,之後給你一份代表委任表格,並再次告知簽呈後就開始凍結股票直至股東會結束, 代表委任表格只要填你的股數,一項普通決議案及六項特別決議案的贊成與否,及最後簽名交回即可,整個過程沒有收取任何費用。

希望大家多多支持反對交易,就算今次失敗了,也可以讓大家瞭解下今次收購的弊處也好,還瞭解到誰是不可信的,我已經做好筆者的本份了,以後就靠大家支持。
有無 人肯 出錢 登廣 反對 越秀 房託 0405 交易
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