評論胡孟青小姐對於越秀房託(0405)的言論
其實以她這樣的性格，筆者原本以為他會協助我反對這單交易，但是她昨日在
生果日報的文章實在使我太失望，唯有作出反擊。個人認為她還是不瞭解這單交易。今天特地在此解說一下:
1. 項目位於廣州中央商務區天河區，屬地標式建築，為全球十大摩天大樓之一。甲級寫字樓目標租客鎖定跨國公司與知名企業，酒店與公寓則分別由四季集團及雅詩閣負責經營管理。至於共佔六層樓面的商場部份，已於前年底投入運營，截至3月底止，商場出租率約達98%。寫字樓出租率已由3月底約52%，增加至6月中的60%，且仍在上升中。
這段描述細節部分不重覆，但她無提及過物業的估值和回報的金額，根據筆者的記算:
關於這物業的估值方面，根據通函的估值報告，總計合共153.7億人民幣(下同)，折價為134.4億，當中商場25億，寫字樓83.9億，服務式公寓及酒店39.8億，停車場5億。
但是綜合通函及其他資料，商場的租金大約7,280萬人民幣，寫字樓以3月底的出租率52%推算，按全面出租的基準大約是4.77億元，酒店保證為2.684億元，停車場1,300萬，就算加上品名權協議的2,000萬，合計為7.739億元，全幢折合回報率為5.8%。
但以原有物業計算回報率為8.2%，還未計上原有物業本年的租金增長。最嚴重的是，利息支出、稅項均會拖低回報，詳看上一篇的
講解。
2. 而越秀房託價值亦提升，資產值及每年收入翻幾番。完成交易後，越秀房託負債率才達30.5%，仍屬非常健康。在絕對金額上，相對現時數字計算，大約收入增加只是1.1倍，資產值增加約2倍，所以翻幾翻是誇張失實。但是在收入增加1.1倍的前提下，單位數目增加1.7倍，在收入增加追不上收入幅度背景下，會導致每份單位分派減少，以最簡單的中期分派11.12仙和預期分派20.17仙計算，每半年最少減少分派2.07仙。
在負債率計算，根據筆者計算，管理層在玩數字遊戲，如計及所有遞延單位作負債，負債比率大約是約40%，請看
前文。
3. 為免基金持有人預期，收益將有機會被收購所增發之基金單位攤薄，房託為基金持有人安排特別分派，越秀地產則放棄此特別分派。由於越秀房託自上市以來，已成功建立良好口碑。特別分派為6.35仙，根據每半年減少2.07仙計，大約一年半就把這有利的影響抹掉，請別忘記這是補貼後的效果，且未來有大量的以股代息、管理費折股及遞延單位會發行。
不計不確定的以股代息，
根據筆者以2011年的數字計算，以管理費發行的新單位約佔2011年年底市值的1.16%(註4)，加上遞延單位在2016年後的8年每年會帶來攤薄1.95%(註5) ，每年累計以後，在2023年會導致30%的新股發行，派息也會大約減少此數，以房託平均折讓40%計，大約減少每份資產淨值12%，可見帶來的攤薄甚大。
4. 相信下週一（7月23日）上午舉行的股東特別大會上，雙方股東均會舉手支持越秀地產，透過今次以折讓價注資壯大越秀房託的一番苦心。
他壯大基金的苦心我體會唔到，我只看到他掠奪小股東財富的苦心，希望大家反對交易。
如果沒有其他的事，這應該是最後一篇談越秀吧。因為筆者不想被人知道身份，所以決定不去股東會，但希望能夠投反對票，如果投了反對票，且失敗的話，我會儘快賣出股票，如果不能表達意見，我仍會持有股票，以股代息，減輕對自己的影響，如果直接持有越秀房託單位的人，希望大家能夠請一天假，幫幫手去勸說股東不要投贊成票。希望這方案不能通過。
總的來說，今次參與的人包括梁凝光、夏恆良，這些人永遠以大話精名留於香港股票史。另外財演包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁、蔡清偉及胡孟青都幫手，所以他們都是大騙子，以後推甚麼股都不要理他們，他們只是大戶的狗，他們見到狗飯就去食，協助小股東輸送財富給大股東，真是無恥到極點。