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鳴鏡高懸:破「特首上任價」才修辣

1 : GS(14)@2016-05-19 02:21:38

最近1至2個月,越來越多朋友問我可否買樓,因樓價從高位回落十幾個百分點,地產商又推很多優惠和二按,好似好吸引。我當然以一貫淡友作風,叫他們忍一忍。咪住請等一等,請不要叫我「大淡友」,各大媒體都有報道我是在2003年4月沙士之後第一個地產分析員及基金經理出來買樓的,我只會接受我是機會主義者,在市場最差時,我是「最大好友」。



還有兩成跌幅

過去幾年,除了政府在供不應求時推「白居二」,去創造更大需求,把樓價推升幾十個百分點外,其他我看淡的因素基本上都全實現了,而且依然正在影響香港樓市。基本上二戰後的樓市周期,無論是大升或大跌都某程度上和政府政策失誤有關,就如之前提過的「白居二」,和政府對着幹就是找自己麻煩。有人話樓價已下跌了十幾個百分點,政府應該撤銷辣招。特首上任時,樓市已經被定性為泡沫,而且樓市是特首上任時政策大綱的重中之重,如果不把樓價壓回當時的水平或以下,他怎樣向自己的政績及下任特首交代呢?所以現在就期望政府出手托市是不切實際的。現在樓價比特首上任時還高了31%,即是說樓價要從現水平再下跌24%才回服到「特首上任價」,到時先至發夢吧。下周再討論為甚麼不能忍,也要忍!張一鳴
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鳴鏡 高懸 特首 上任 才修 修辣
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鳴鏡高懸:國內人才不是儍的

1 : GS(14)@2016-06-20 05:43:00

還記得我在2003年寫了一份報告,指香港整體將會成為中國的豪宅區。過去幾年一直有人用這個理由推論香港樓價是只升不跌的,因為中國有這麼多有錢人,而香港樓供應又少,樓價一跌,國內人就會飛身撲。但首先要問自己三個問題:(1)國內人為甚麼一要要買香港樓?在已是全球化,很多國內人的視野很廣闊,不在香港買,可以到倫敦、紐約、澳洲或加拿大買,過去幾年這些地方的樓價已被國內人炒到飛天了,香港人真的要把思維擴大,世界是真的很大啊。(2)如果香港樓價下跌,為甚麼都一定要買?很多國內人買香港樓都不是用家需求,是投資行為,因為他們覺得價格會上升,買了丟空等升值。如果樓價不升,他們買香港樓的誘因就全消失了,除非係儍的,才會明知輸錢都要買。(3)如中國經濟轉差,又是否一定要買?現很多國內人的財政狀況都冇過去幾年咁強勁,中國管控資金外流又越趨嚴厲,樓價不升,買香港樓的需求一定會明顯下降。最差是國內人不只不買,還要賣樓兌現班資回朝,最近國內投資者大幅劈價的新聞每日都有,有些是因槓桿爆煲,急需現金周轉,有些是他們豪情的止蝕離場,總之香港業主就看得歎為觀止,因一般港人都會「死頂」供下去,這亦反映兩地投資者在投資行為上的分別。



張一鳴
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鳴鏡 高懸 國內 人才 不是
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鳴鏡高懸:銀行開戶難的苦衷

1 : GS(14)@2016-08-09 07:07:31

最近很多香港公司投訴在香港銀行開戶口很困難,香港總商會甚至要做調查,問會員開銀行戶口有多難,擔心這會影響香港的營商環境及作為國際金融中心的地位。自從兩至三年前開始,為了要滿足美國政府捉拿那些逃稅的美國公民或企業的海外賬戶而推出的Foreign Account Tax Compliance Act(FATCA),全球金融機構已疲於奔命。花費大量人力、物力,去建立及營運有關的系統。也因為這些高昂的營運成本及「認識你的客戶」(Know your customer)原則導至一般美國公民在香港基本上甚難開戶,就算是大型美國基金,如果未能提供所有SPV至最終大股東或上市公司的資料,命運也是一樣。香港的情況,在海外也是一樣,所以都不應只怪責香港銀行。筆者本身也有在海外新開立銀行賬戶以營運正常商業活動,但可以說是舉步維艱,有些直接說不能開戶,有些要求的資料極多且繁複,總之像要你知難而退一樣。全球各國政府都在大力打擊洗黑錢及逃稅,因為銀行在這龐大洗黑錢及逃稅鏈中,被動地擔當着極重要的角色,所以也成為首當其衝受打擊的一群。現在如果銀行犯錯,罰款動不動都以億美元計,所以銀行情願做少些生意,都不要給任何政府捉到痛腳。如果這情況持續,全球商業活動,特別是外商直接投資和國際貿易,都會受到打擊;對現在脆弱的環球經濟,只會是雪上加霜。張一鳴
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鳴鏡 高懸 銀行 開戶 難的 苦衷
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鳴鏡高懸:收購歐房產的辛酸

1 : GS(14)@2016-08-16 04:53:33

我們房託上周剛成功收購了荷蘭一家酒店,前後用上了4個多月。據我理解,我們應該是首家成功收購歐美房地產項目的香港上市房託,除了賣家外,參與的團體非常之多,只計不同地方及專業範圍的律師團隊已有10個之多,代表我方律師行參與的各級及各地律師就有61位;還有3家會計師行、2家估值師行、獨立財務顧問、幾家銀行、獨立董事和監管機構等,過程並非一般人能想像。很多預計不到的困難會突然出現,並要即時解決,例如歐洲律師可能突然在亞洲時間晚上9時,要求在30分鐘之內要所有董事簽署一份文件,不然的話交易就要推遲一整天,而這是賣家不能接受的;而過程中遇到2至3次極可能令收購擱置的事件,其實都和收購沒太大直接關係。這酒店有超過20年租約,也有長期租金擔保,稅後租金回報率超高,不到幾年已經可以把股本投資全數回本。面對全球極高不確定性,這高回報投資在亞洲難得一見。英國脫歐之後,有幾間公司都在之後的一個月內,宣佈收購英國物業或企業,市場隨即認為是投資者因英國脫歐導致英鎊貶值、大幅投資於英國,這結論並不正確。一般收購過程,由開始談判到盡職調查、再到簽署買賣合約再及到成交,一般都需要起碼3至5個月。所以這些收購應在脫歐前已進行,英鎊貶值對這些買家來說是種「祝福」。張一鳴
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鳴鏡 高懸 收購 房產 辛酸
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鳴鏡高懸:炒賣「包賺」有惡果

1 : GS(14)@2016-09-06 04:39:39

中國樓市從今年年頭開始狂升,整體平均樓價同比上升40%比比皆是,即是說很多樓房的價格是以倍數上升。除了反映國內流動性過剩,資金缺乏投資出路外,也反映市民不再相信政府有決心壓抑樓價上升。過去10多年,不斷聽到中央政府要壓抑房地產泡沫,並不斷推出「史上最強」的政策。但每次樓市開始減慢,政府就擔心會影響經濟增長,導致社會不穩,立即放鬆政策;或反過來支持樓市,使樓市重拾升軌。中國樓市其實去年已因應政府政策明顯降溫,但去年下半年面對經濟明顯放緩,政府在無計可施下,又再推動樓市去保經濟增長,但這等如飲鴆止渴,絕大部份市民根本不能支持現在的樓價,且歷史已告訴我們沒有只升不跌的資產。其實過去30多年,每次國內投資市場開始下跌,政府都會出手並成功保升,所以絕大部份國內的投資者都沒有(也不需要有)風險控制的意識,因為覺得投資是「包賺」的,大部份投資者都會用盡各種手段,如離婚或高利貸等,務求以最高槓桿去投資,賺取最大的利潤。除了銀行貸款外,就連「自有」本金都可能是高槓桿而來的,這情況也是國內樓市及金融安全其中一個最大的風險源頭。香港政府應該以此為鑑,定立政策目標之後,要意志堅定地執行,每一次「狼來了」之後,要收服脫韁野馬只會越趨困難。張一鳴
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鳴鏡 高懸 炒賣 包賺 惡果
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鳴鏡高懸:靠強積金晚境悲涼

1 : GS(14)@2016-09-27 07:11:46

最近因為股市大幅上升,筆者調整強積金投資策略時,忽然驚喜地發現原來強積金戶口有幾十萬港元。雖然筆者都應該是在香港較高薪的一群,但這驚喜的金額明顯不足以支持筆者退休後幾十年(如果沒有大病或意外)的基本生活及支出。因為科技進步,市民年紀越來越大,但也因為科技進步,使市民(被)退休年齡越來越早。雖然政府數據顯示通貨膨脹低微,但普遍市民感受到的實質通貨膨脹又是另外一回事,現在百物騰貴,租金、物業價格高企,到茶餐廳食一個方便麵早餐都要30至40元,超級市場罐頭食品幾年內價錢以倍數上升。如果沒有子女供養、也沒有其他儲蓄,老人家如果不去做執紙皮、垃圾維生,真的不知能如何生活。另一個結構性的問題就是因應各國大量印錢及負利率,依靠儲蓄去賺取利息收入作生活費的老人家,現在已此路不通。有人提議調高強積金每月供款,那到退休時便會有更多錢可用。過去強積金的表現已說明這想法是大錯特錯,就連專業的退休基金投資經理都未能賺取最基本的利潤,管理費已把極微的回報都吃掉。環球債券利率已跌至低無可低的水平,甚至負數,全球投資市場現在都不依據基本因素而行,投資者根本無所適從,導致股票基金的表現持續不濟。筆者只是有感而發,理解現在的問題是全球性的,而且香港政府可做的也不是太多。



張一鳴
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鳴鏡 高懸 靠強 積金 晚境 悲涼
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鳴鏡高懸:擁抱史上最大泡沫

1 : GS(14)@2016-10-17 08:08:00

最近又有朋友用筆者已聽到厭的理據,推論香港樓市是只升不跌的。之前已在9月12日發文題為《香港人自己呃自己》,說明由英國脫歐之後的大幅反彈是因為之前累積的購買力,因應一些似是而非的理據,一次過釋放出來,但當這些需求被市場逐步吸納之後,市場很大機會回復拉鋸平靜狀態。最近有更多筆者的觀察:(1)從9月初開始,筆者基本上每天都收到三至四個不知名地產經紀的電話推銷,但這些推銷電話從樓市6月開始反彈後基本絕迹。(2)如果市場真的這麼強勁,地產商又何須提供各項創新優惠,如特長12年成交期呢?(3)聽說朋友在一手市場買房時,地產中介非常開心地給他很高的回佣,可想而知地產商給中介的佣金有多高去促銷。如中國的房地產市場繼續能長期保持幾個月就翻一番的瘋狂趨勢,筆者也認同香港樓市很難下跌,最近就有國內朋友告訴筆者,「國內市場預期深圳樓價在十年內會升至每平方米80萬元人民幣或以上,香港樓價無得跌呢!」但香港人應該很清楚這趨勢是不能持續的,泡沫爆破後的慘況依然歷歷在目,萬達集團主席評論國內樓市泡沫是「史上最大泡沫」、九龍倉主席也表示擔心當中國房地產市場泡沫一旦爆破,對香港的負面影響。環球經濟極之凶險,各位務必保守應對,自求多福。張一鳴
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鳴鏡 高懸 擁抱 史上 最大 泡沫
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鳴鏡高懸:非常時期非常手段

1 : GS(14)@2016-11-16 05:09:01

上次筆者用這題目是2003年,呼籲政府出招救樓市,因要避免經濟硬着陸。矛盾地,這次我用這題目是支持政府出招打壓不理性的樓市,同樣也是要避免長遠經濟硬着陸,因一旦泡沫爆破,香港的金融及經濟根基都會嚴重受挫,特別是中國現在已明顯泡沫化,影響遍及全球資產市場,香港是不可能獨善其身的,所以是有必要盡早制止情況繼續惡化。很多人說香港地小人多,樓價必然上升,政府打壓只會徒勞無功;但同是細小及開放外向型經濟體系,為甚麼新加坡打壓樓市上升又這麼奏效呢?問題在於「決心」!新加坡第三季私人住宅價格錄得七年來最大跌幅,並屬連續12季下滑,但政府依然沒有意圖修改辣招,明顯地他們明白房地產持續泡沫化,短期大家都會興奮,政府高官份工又易做,但長遠就會嚴重打擊國家的競爭力,泡沫爆破後國家更可能一沉不起,所以願意面對巨大政治壓力,也要堅持到底。筆者感覺到政府這次調控的決心比過去都要堅決,如果這次加印花稅至15%都未能壓制樓價上升,政府有能力加至30%、40%,甚至更高。上次政府推出雙倍印花稅時,很多評論說政府已冇招可出,當時我已說不要低估政府,要剎停樓市極之容易,例如把從價印花稅、買家印花稅及額外印花稅加至50%甚至100%,當然筆者也不相信政府希望這樣做。



張一鳴
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161114/19832609
鳴鏡 高懸 非常 時期 手段
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鳴鏡高懸:等待智者打救世界

1 : GS(14)@2016-11-22 00:21:22

英國脫歐及特朗普當選美國總統後,越來越多人擔心民粹主義抬頭,影響全球經濟及社會穩定。其實筆者在一兩年前已在個人網站評論世界極端主義、製造矛盾的政客正在已發展軍事強國抬頭,因大部份該地(包括香港)選民怨氣極深,排外情緒日益高漲。全球經濟不景氣,政府通脹數據未能反映因資產價格飛升對市民的負面影響,大部份打工仔、甚至專業人士都面對不同程度的生活質素下調壓力,零利率損害艱苦工作儲蓄族群的利益,中央銀行政策基本上只照顧有資產(但佔人口少數)階層,這情況預計只會日益惡化。經濟學的「長波理論」早已道出這情況:世界每大約60年應會發生一次大戰,使全球經濟、政治「推牌再來」。這巧合地和中國人的「一甲子」一致,經過60年發展,經濟周期已到頂部,要建設的都已經建設,因為經濟低迷,各國政府大量印錢,力求避免經濟滑坡。這周期因科技發展,超級通脹沒出現,但導致產能過剩、工作被機器人取代,通縮滯脹同時出現,民怨沸騰,保護主義抬頭,極端領袖出現,跟着就是戰爭發生,大規模破壞後再大量重建,真正需求湧現,周而復始,萬象更新。不幸地,我們現在的情況與二戰前很相似。相信絕大部份人(包括筆者)都不希望戰爭發生塗炭生靈,只希望智者出現能打破萬物皆有周期的宿命。張一鳴
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鳴鏡 高懸 等待 智者 打救 世界
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鳴鏡高懸:A&F的五大死因

1 : GS(14)@2016-11-29 00:08:27

最初留意到A&F,是因「黎天王」戴他們的招牌鴨嘴帽。之後筆者每次到美國出差都會大手掃貨,特別是身處他們的店舖,看見那些型男美女售貨員,特別有一種虛榮感。但過去三、四年已沒有幫襯了。筆者對A&F撤出香港不感到意外:(1)質量本身不突出,但又能以高溢價出售產品,主要是形象價值,穿了好像立即變成「黎天王」一樣。但幾年前因為被批評歧視肥人,他們便把品牌重新定位,適合不只是身材絕佳的人,也希望能擴大客戶群。為了配合新定位,就連型男美女售貨員都消失了,對很多人來說,虛榮感沒有了、景點沒有了、逛A&F商舖及高溢價購買產品的誘因都沒有了。(2)跟很多國際品牌一樣,目標是中國大陸超大的消費市場,志不在香港。在中國未雷厲打貪之前,大陸遊客在香港消費火熱,國際品牌以天比高的租金在香港大肆擴張,希望能分到一杯羹。但大陸遊客消費在打貪之後直插冰點,很多品牌在過去一至兩年已先後投降。(3)樓價租金持續飛升,香港及中國的消費市場持續吊滯。(4)港元跟隨美元持續強勁,人民幣以至各國貨幣持續貶值,影響遊客在香港的消費。(5)互聯網消費市場份額持續上升,對市場認知度高的品牌,根本就不用付高昂的租金及工資,去維持實體銷售點。張一鳴
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鳴鏡 高懸 五大 死因
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鳴鏡高懸:理性投資輸得更慘

1 : GS(14)@2016-12-06 03:54:12

不知是否筆者過去作為基金經理及分析員所學的都已不合時宜,理性投資好像(在未爆煲之前)只會令你輸得更慘,全球投資市場都變得嚴重跟風短線,邏輯理據越來越變得模糊,特朗普概念已使很多一流的投資者,如畢菲特,大跌眼鏡,本地市場也不難找到怪現象。最近內險股炒起主因中國利息趨升,估計利息收入會上升,但市場好像忽然看不見內險都持有超大量債券,利息上升會導致債券價格下跌,流通量低不是合理抗辯,企業融資成本上升也對股票投資價值不利,以前這些都是拋售保險股的原因,但現在反而是被看好的原因。很多板塊最近都被熱炒,如水泥和賭業股,因業績改善,證券行覺得前景樂觀,大幅提高目標價,但可有想過業績改善是基於甚麼原因呢?行業改善很大程度是因為從去年下半年開始,地方政府重新大力推動房地產以支持經濟增長,房地產熾熱導致建築行業旺盛,令商品需求上升,房地產價格大幅上升的財富效應使消費與賭博金額上升。但最近國家已密集式推出措施打壓樓市及走資,這些改善能否持續有待觀察。雖然筆者不認同這些炒上的原因,但如果特朗普概念持續發酵,使美國股市持續創新高,本地股市也會持續出現似是而非的理據繼續輪流炒上,理性投資者壓力真的不少!張一鳴
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161205/19855014
鳴鏡 高懸 理性 投資 輸得 得更 更慘
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鳴鏡高懸:北水玩盡資本主義

1 : GS(14)@2017-01-09 08:10:01

雖然中國是社會主義國家,但無論是個人或企業都已把資本主義的優點(或缺點)玩得出神入化,淋漓盡致,如互聯網金融創新,早已超越香港引以為傲的資本主義模式。當香港演藝明星發迹後,一般都會開餐館、買樓、買舖或投資於演藝有關的行業,但國內明星不少都會活躍於資本市場,如買賣上市「殼」股,成為股壇狙擊手,財富幾何級數上升。趙薇便是其中佼佼者,最近又再進行大型收購,現估計夫婦身家逾140億元。同樣地,很多中國企業無論從哪個行業發迹,都希望收購銀行或保險公司,提供「無限量」的資金,再大量槓桿,全球併購不同板塊,快速壯大後再在市場上以高估值融資,再進行大型收購等。香港企業一般都只會做好本業,大規模收購其他行業,特別是高增長(高風險)板塊的,不是太多,也不頻繁。大部份香港老牌藍籌公司都只會以較低槓桿投資於較成熟且有穩定現金流的非主業板塊,較高風險投資一般只佔集團整體資產一小部份。中國資本主義模式其實在西方社會也是較另類,如保險公司一般不會成為活躍投資者(activist),不斷向其他板塊「舉牌」。過去幾年,中國模式明顯較突出,很多香港或國際大企業全無招架之力,但究竟這是否代表全球企業在資本主義社會的營運模式已經結構性地改變,還有待時間去判斷!張一鳴
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890544
鳴鏡 高懸 北水 玩盡 資本 主義
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鳴鏡高懸:「7」魔咒年嚴守止蝕

1 : GS(14)@2017-01-17 01:54:06

去年6月本欄已指出今年才是真正考驗的一年。最近,不同媒體及分析都提出「7」字年的魔咒(我個人覺得是商業周期因素),引證今年投資非常困難。明顯地,今年比2016年風更高、浪更急,特朗普這周將上任,要保守應對、嚴守止蝕、多持現金、輸通脹總比蝕本金好。以現在的投資環境,輸了可能在可見將來都不能賺回來。股市:波動將會更大,也提供較多機會,但因為能預測性低,特別是散戶較難分散風險,要嚴守10%止蝕,之後再從新評估去決定投資部署。房地產:香港方面要預計要有30%至40%的樓價上升空間,彌補交易成本和預留升值空間給買家憧憬,才可能較安全入市,不然只會虧本離場。中國方面,短期只能看國家政策,但現在已經是嚴重泡沫化。外滙:如我之前所指,特朗普需要強美元(其他貨幣弱)才有機會完成他的「不可能任務」,但如果市場對特朗普憧憬減退,再遇上美國經濟減弱,美元會轉弱。整體上,可預測性不高,也需要嚴守10%止蝕(很多親朋依然持有大約5%年息、在1.05兌1美元買入的澳元)。黃金:我一向對黃金較保守,因沒有一套客觀的價值評估機制,只有羊群效應,再加上一、美國需要強美元;二、利率向上趨勢;三、黃金沒有利息及股息收入。債券:面對通脹升溫和利率上升,吸引力已大不如前。張一鳴
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19897998
鳴鏡 高懸 魔咒 咒年 嚴守 止蝕
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鳴鏡高懸:狂人利益輸送風險

1 : GS(14)@2017-01-24 02:00:32

特朗普在上任美國總統前幾天,接受媒體訪問時指出美元應該轉弱,股滙巿場即時翻天覆地。金價反彈,亞洲立即熱炒熱錢重回亞洲及人民幣反彈概念。他這樣突發及「說了不算數」的性格,做他內閣成員這份工真不易做,但他真正的核心親朋其實是很容易從他輕易製造的資本市場波動中賺大錢。之前媒體報道他當選後突然出席女兒和商業夥伴的談判會議,被批評幫女兒獲得其業務上的潛在利益,根本就是小巫見大巫。這些潛在極龐大的資本(不一定是股票)市場利益衝突及輸送更難發現及跟蹤,申報制度有其局限性。本欄之前已討論過美國如果要減稅,同時又大增基建投資,在國家負債已非常高及要風險評級不明顯轉差的情況下,是一項不可能任務,除非全球主動投入美元資產,使美元強勢,增強資本賬戶,以彌補資金缺口。希望貿易順差的出現,且規模能大到可以彌補資金缺口,現階段是一相情願的想法。有評論說美國可繼續大量舉債,但在非常高的國家負債水平和弱美元的前題下再舉債,且通脹已蠢蠢欲動(弱美元將使入口通脹更升珉)的情況下,利率及利息支出必然大幅上升,把得來不易的一點點經濟增長成果都吃掉了。如果特朗普真的要使美元轉弱,他只是把其「不可能任務」變得更不可能!張一鳴
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鳴鏡 高懸 狂人 利益 輸送 風險
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鳴鏡高懸:難買樓的另類事實

1 : GS(14)@2017-02-06 07:25:47

有美國顧問公司最近發表報告指出,以樓價中位數佔家庭入息中位數比率計算,香港連續七年成為全球最難負擔樓價的地區,港人要不吃不喝18年才能購買一個物業。即時有評論指出這報告不可信,因為現在「有能力」買樓的人多得很,根本不反映買樓是這麼難。固然每地區計算樓價及家庭收入中位數的方法及基礎有異,比較不同地區的絕對值有可能有偏差。無論如何,香港樓價高出大部份人的負擔是不爭的事實,但因為利率不合常理地低,市民每月供款現時還可「接受」,主要在於有沒有能力付首期,亦因為地產發展商很多時候都借出二按,也就是說「零首期」,當然有不少部份買家是父母送首期,在恐慌氣氛之中下,買樓人數一定不缺乏。看數據其實最重要是看趨勢,不是絕對值,因為檧計方法大多有其不足之處,用相同的計算方法,香港市民現在要用18.1年收入去買樓,在2011年只需要11.4年(已經是太長),6年內增加了59%,這才是問題所在。還記得1997年時,香港樓價負擔能力指數(affordability ratio)是>100%,即是說業主每月供款是大於家庭總收入,那時也有很多評論說這指數誤導,因為每個樓盤都超額認購N倍,又有「飲筒黨」和「手套黨」等搶籌買樓,真的不知道這些買家的錢從那裏來,樓市可謂盛極一時,之後發生甚麼事都不用筆者多說了!張一鳴
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170206/19918883
鳴鏡 高懸 難買 買樓 樓的 另類 事實
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鳴鏡高懸:怪獸家長放鬆啲啦

1 : GS(14)@2017-03-22 00:30:34

有報道指有家長要求醫生開精神科藥物,望可提升子女集中力及學業成績,與不開心就「索K」無異,比去年「怪獸家長」電視節目內容更誇張,是無知也好、不顧子女健康也好,定要贏在起跑線。能做到最好是應該,但很多極端行徑只會造成反效果,製造更多「高分低能」,農曆年後已有最少7名學生自殺身亡。試問一句,大家中小學時候考試經常名列前茅的同學,現在有多少個真的名成利就呢?除非你是(真正)富豪,有財力、人物關係及資源,這些思維其實沒有太大意義,某些富豪培育孩子,不只提供最優質的教育,還不斷安排全城以至全球的精英,如國際名牌大學教授及頂尖商業奇才,貼身指導及培訓自己的孩子,其中一種方法是高薪聘用這些精英成為孩子的副手,試問每天都要「指導」這些精英工作,「儍仔」都變「天才」喇!不要說小孩時候這麼遠,就是在二十年前,阿里巴巴的馬雲及順豐的王衛會否想像到有今天的輝煌成就呢?沒有先天的優勢,能夠掌握千載難逢的機會,也能成就超級大業!現今世界變得越來越快,iPhone從剛推出到現在都剛只有十年時間,已經把整個世界完全改變了,根本沒有人能夠預測孩子成長後的世界會是怎麼樣,只有時勢做英雄之後,英雄才能做時勢,放鬆啲啦香港人!張一鳴
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鳴鏡 高懸 怪獸 家長 放鬆 啲啦
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鳴鏡高懸:樓市十大特效狂藥

1 : GS(14)@2017-04-04 08:58:29

現在是不是亂世筆者沒有肯定答案,但可以肯定的是香港全民怨氣持續升溫,從富豪到基層人士,都各自面對不快且沒能力改變的困局,港地產商面對中資的強勢競爭,在媒體上明顯流露不滿情緒;其他商人也面對經營成本、環境持續惡化;樓價持續像脫韁野馬般上升,離中產置業夢越走越遠;基層人士上樓遙遙無期。筆者不認同有指病人(樓市)已食了幾次藥(辣招)都無效,所以不應該加或改藥,更應該減藥(撤辣),病人自會痊癒的說法;醫生開藥時會指出禁品(如「白居二」和「首置」漏洞)是不能和藥一起食的,如果病人不聽話便後果自負!另一說法是政府應低價賣地,麵粉平不代表麵包平,看看「港人港地」項目。再次強調政府是有能力煞停「瘋漲」,但一直太好心、欠決心,如果(實行機會極微)食了「特效狂藥」後依然失敗,筆者會非常意外。1)租金管制2)大幅提高非自住物業差餉3)大幅提高物業稅及租金收入利得稅4)買家特別印花稅提升至樓價一倍或更高5)港人50%非自住賣樓利得稅6)海外及非「三粒星」香港買家付樓價五倍買家印花稅7)海外及非「三粒星」80%賣樓利得稅8)「首置」只限真正首置人士並只能買一個小型單位9)買地後半年內預售樓花(分期發展無例外),預售金放信託賬戶分期發放,樓盤限時完工並沽清單位10)大量填海、放寬郊區收地發展及舊樓重建。張一鳴
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鳴鏡 高懸 樓市 十大 特效 狂藥
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鳴鏡高懸:只升不跌共識已成

1 : GS(14)@2017-04-10 23:35:00

上周發文後,收到不少讀者的反饋,有提供更多打壓瘋漲的建議,也有很久沒通訊的朋友發短訊支持,並希望政府能當機立斷,減少民怨。當然也有反對聲音,甚至人身攻擊,指摘筆者阻人發達,強調筆者是以香港整體長遠福祉為依歸,個人及短線利益不在考慮之列,如果香港樓市能長升長有,筆者肯定是受益者之一。香港人不要奢望在任何其他世界角落,真正能得到和當地人同等的地位和尊重,請不要為短期私利,有意或無意間破壞我們能長遠安居樂業的家園。從朋友圈的行徑及專欄作家的評論,已可以見到一個趨勢,就是「只升不跌」的共識已經形成,市民對政府打壓樓市瘋漲的信心基本上已崩潰,因為過去幾年「信政府的人」,都已經有「現眼報」,政府對濫用首次置業優惠提問的反應,真的使不少朋友對政府的信心跌至冰點。另一個共識是全球各大國政府,為了保持短期經濟增長,已經無所不用其極,當經濟或資產市場出現些微不確定因素,便會搬龍門並出動「核子武器」,把它們拉回上升「正軌」,所以越來越多人相信最大槓桿(maximum leverage)及全數投資(fully invest)房地產是硬道理,並忍無可忍地追入,筆者不反對這邏輯,但現在才以這共識去入市真的是非常遲了(behind the curve)!美國已經開始管理市場對縮減資產負債表的預期,大家真的要控制風險。



張一鳴
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鳴鏡 高懸 只升 升不 不跌 共識 已成
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鳴鏡高懸:香港沒有土地短缺

1 : GS(14)@2017-05-18 02:13:07

從董特首年代開始,筆者已多次評論香港是沒有土地供應短缺的,問題出於政府面對反對聲音的處理手法及造地執行能力。現在最大的問題,是無論政府想做甚麼,都面對極大的政治阻力,如想填海,環保人士反對;想發展鄉郊地,環保人士反對;想發展棕地,鄉紳反對;想重建舊樓,業主反對。作為政府,期望能做到對不同利益團體面面俱圓是不切實際的,凡事都應以香港大部份人長遠福祉為依歸。筆者樂見政府最近對收地的態度轉趨強硬,如橫洲發展及棕地回收等,有法理依據,便應該盡快執行以供發展。另外,筆者也樂見越來越多人討論及支持香港從新大量填海造地,這是新加坡持續發展及香港過往城市發展的一項重要基石,筆者已忘記在甚麼時候,香港市民突然之間覺得填海造地是萬惡的行為。很多人說香港沒有市區地發展,但大家有否留意現在很多市區的樓宇都是10層樓以下,重建後可用面積可以提升很多倍,這些都是市民最渴求的市區物業地,政府應該盡快立法,方便市區舊樓重建的程序。筆者再次強調,支持干預市場,只是權宜之計,要壓抑需求來買時間,盡快提高供應,當供應出現並能平衡需求的時候,「辣招」就應該解除。現在的問題是,大幅提高供應的指標未能達到,有需要繼續落藥抑壓樓市不理性地上升,防止最終影響香港金融穩定及經濟前景。



張一鳴
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鳴鏡 高懸 香港 沒有 土地 短缺
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鳴鏡高懸:中國地產「狼來了」

1 : GS(14)@2017-06-10 12:21:47

過去幾個月,中國政府一直加重打壓樓市,但香港上市的中國房地產公司股價一直大幅上升,特別是恒大地產(3333),幾個月內上升了223%,原因包括推盤依然大賣、分析員調高目標價、國際評級公司上調評級等,明顯地反映所有人都當中國政府「無到」,驚都冇驚過。過去十多年,每次因為擔心「史上最強」打壓措施,而減持中國房地產股票或住宅投資的,之後都後悔莫及。現在所有人都明白,中國投資市場依然是運行着「一打就死、一死就怕、一怕就放(托)、一放(托)就亂、一亂就打」的周期,而且每個周期之後,有關投資工具的價值都比上個周期明顯上升,每次「死」都是瞓身入市時機,試問投資者又怎會放過這些「包賺」的機會呢?最近在書店看到一本書,開門見山指出中國投資及金融市場的亂象,是因為中國政府一直提供隱含保證(implicit guarantee),使很多人,包括一些銀行及上市公司,不顧風險,千方百計擦邊球,規避監管,以最高槓桿投資,務求盡快致富且大到不能倒,最終能「挾持」中央政府,幫他們買單。雖然如果沒有「影子銀行」,過去10年經濟發展就沒有那麼快,因為很多較高風險的投資都不能拿到融資,但胡亂投資就造成今天的天文數字殭屍債,各行各業供過於求、經營困難的局面。「狼來了」的故事大家都耳熟能詳,但願兇惡的野狼永遠都不會出現!



張一鳴
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97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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鳴鏡 高懸 中國 地產 狼來 來了
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