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與中國其他大城市一樣，天津市也面臨養老資源緊張、一床難求的困局。圖為正在鍛鍊的天津老年人。未來十年內，天津計劃建設1.8萬畝規模的高端養老社區。程子/東方IC

　　到今年10月，此困惑可解：那時上河苑將開門迎客。這裡將是一座養老社區。圍牆上，是一幅幅白髮老人頤養天年的畫面，「綠色、生態、健康、宜 居」的口號隨處可見。整個社區共有17棟6到11層的公寓，戶型從60平方米到120平方米不等。2000餘套住宅，從外部的電梯、樓道到內部裝潢，全部 針對老年人生活特性而專門設計。樓下則有包括醫院、老年餐廳、老年大學在內的配套設施。

　　這只是天津市12個老年宜居社區之一。未來十年內，天津將建設1.8萬畝這樣的社區，每個社區的規模都將在300畝以上，供10萬餘名老人集中入住。社區的建設和運作，擬交給市場化機構。

　　按照天津市民政局局長張中華的設想，社區公寓「只租不賣」，「只對老人劃定居住年限，收取租金，老人在居住期限內擁有房屋使用權，待居住期滿， 租金退回」。為鼓勵市場資本進入，天津市政府將從規劃、土地、資金等方面提供支持，並期望將其建設成天津社會養老服務體系的一部分。張中華設想，入住老年 宜居社區後，老人平均壽命期望高於天津市平均壽命五歲。

　　隨著房地產調控政策的轉向和中國老齡化的加速，各大中城市的養老地產開發方興未艾。而在政府的推動下，天津老年宜居社區建設，成為國內最大規模的養老地產開發項目。

政府搭台

　　在天津市基層民政局官員眼中，局長張中華是一個意識超前的人。「幾乎每週的工作會議上，他都要強調、討論政策，扶持、引導高端養老產業發展。」一位基層官員對財新《新世紀》說。

　　張中華所說的高端養老產業，其代表便是老年宜居社區。這個從美國舶來的概念，在中國已醞釀多年。「這是我們天津對傳統居家養老的創新，我們叫做 集中居家養老。」天津市民政局社會福利處相關負責人告訴財新《新世紀》記者，在中國大規模開展社會化養老服務體系建設的政策背景下，老年宜居社區已被正式 寫入由天津市政府常務會通過的《關於進一步發展天津市居家養老服務的意見》（下稱《意見》）。

　　該負責人介紹，由於老人集中居住，在社區設計上，可以配備更完善的服務設施和更高檔的養老服務。入住老年宜居社區的，將是天津市區有著較高收入且追求較高生活質量的健康老人。

　　至於這部分老人在整個老年人口中的比重，他表示，當前還沒有準確的計算，但隨著老人養老、消費觀念的轉變以及老人收入的提高，「市場需求還會進一步發展」。

　　不過，中國老人的收入水平普遍偏低且消費能力弱，真正側重於養老服務的老年社區，在國內少有成功的先例。在民政局官員的設想中，養老宜居社區將由「政府搭建平台、社會各方參與、市場化建設」，從而「打破以往單純靠財政投入發展養老事業的模式」。

　　為此，天津市政府在2010年5月成立天津民政侷促進老年產業建設領導小組，並在2009、2010年連續舉辦兩屆「養老設施建設項目招商洽談會」。

　　更重要的支持政策，即在最新通過的《意見》之中。根據《意見》，對於老年宜居社區的用地，天津將從規劃建設的公共租賃住房中，按照老年人口比例予以保障。這部分土地的出讓價格，將按照公租房政策享受減免優惠。

　　據上述負責人介紹，針對老年宜居社區投資週期長、資金壓力大等問題，天津市政府還將出台政策，鼓勵金融創新，並成立政府自己的融資平台。具體到後期養老服務的提供，則還會有相應的支持。

　　在政府部門看來，檯子已經搭好，就等著開發商和運營商們上來唱戲。老年宜居社區的開發商和運營商享受這些政策的對價，則是要接受政府的指導。

公益基金注資

　　在這個檯子上頗為活躍的市場資本，是2010年6月29日掛牌運營的鴻福股權投資基金管理有限公司（下稱鴻福投資）。其背後的大股東，則是天津民政局直管的一家政府背景公益基金。

北京朝陽區的將府莊園敬老院， 也以政府低價提供的民政用地，面向高端富裕老人出售會員資格。諸如此類的高端項目在全國遍地開花。牛光 攝

　　由鴻福投資發起並運作的養老產業投資基金，總股本為7500萬，市場化運營，盈利按股份分紅。其投資方向有四，包括老年宜居社區、高端養老院連鎖、老年科技產品開發和老年養生產業。

　　鴻福投資的副董事長時寶光大致測算，按面積300畝、容積率1.1、每平方米成本7000元計算，12個老年宜居社區需要185億元的投資。產業基金準備投入20億元，參與三個到五個項目，當前正在進行前期籌資。

　　天津市福老投資有限公司（下稱福老投資）是鴻福投資的發起人，擁有56％的股份。福老投資註冊資本2000萬元，在民政局局長張中華的協調支持 下，享受政府「零註冊」稅收優惠政策。福老投資的投資人，則是一家公募慈善基金會——天津市福老基金會。2008年12月29日，福老基金會正式成立，由 天津市民政局主管，面向天津市行政區域內募捐。基金會的原始基金數額為人民幣400萬元，來源於天津市民政局撥付的福利彩票公益金。鴻福投資還有三個股 東，分別是兩家地產公司和一家鋼鐵企業。

　　不過，福老基金會並不像傳統慈善基金那樣，去操作或資助具體的公益項目。除了對天津職業大學老年服務與管理專業的學生進行資助，以及向一些老年機構捐贈苦瓜汁、衛生潔具等活動，基金會最主要的項目便是投資和融資。

　　事實上，福老基金會本身就是天津市為老年產業發展而發起的地方融資平台。民政局將此種做法稱作「社團經濟創新」，不但「為社會組織和民營興辦養老機構和養老服務設施提供融資擔保」，還要「通過資本市場運作，實現基金的保值、增值」。

　　福老基金會前後共向「愛心企業」募集了2000餘萬元資金。而這些「愛心捐贈」，均為定向捐贈，且享受稅前扣除待遇，在捐贈之初即明確是用於成立福老投資有限公司。

　　福老基金會、福老投資有限公司以及鴻福股權投資基金管理有限公司，三家機構一套人馬，均在同一場所辦公，所有的工作人員都是企業編制，由基金管 理公司支付工資和獎金。據時寶光介紹，作為鴻福投資的股東，福老投資將從產業基金的運作裡分紅，並讓福老基金受益。而作為融資槓桿的福老基金，再進一步撬 動更多的資金。

　　不過，時寶光強調，在此過程中，民政局和捐贈方不會得到什麼好處。

樂觀回報預期

　　一位學者指出，老年住宅不僅需要「無障礙」的居住活動空間，還需要有公共服務網絡及較齊備的醫療康復設施，其開發成本比普通住宅高10％-20％，有的甚至在50％以上。由於造價高、投資額大，資金回收期也頗長。但天津方面對養老宜居社區的未來盈利，有著樂觀預期。

　　如前文所述，由於政府承諾將提供低價土地，對資金的最大需求主要來自建設開發。按民政局和福老基金會設計，老人們入住社區需要交納會員費，即為 「本金」。本金的計算，是按老人的入住面積，計算建設成本和三年財務成本，由此得出房屋使用權的價格。「相當於老人們的錢把房子給修了起來。」時寶光介 紹，該價格約是同區位商品房市場價格的80％。

　　老人退出後，這筆「本金」將如數歸還，相當於開發商又將使用權回購，再出賣給新入住的老人。通過收取「本金」回籠資金的同時，房子的產權並未轉 移，開發商作為物業的持有者，可以將資產抵押，再進一步融資開發新的項目。為此，福老基金會還註冊了福老投資擔保有限公司，同樣享受政府「零註冊」稅收優 惠政策。

　　老人每月還須再為養老和物業服務支付費用，這將為運營商提供穩定的現金流。時寶光表示，此種投資模式短期的收益率不會特別高，但是週期長且回報穩定。在他看來，中低端的養老機構是不賺錢的，大部分需要政府去覆蓋、保障；高端的項目，則完全可以盈利。

　　以盈利為基本出發點，天津的老年宜居社區定價頗高。以上河苑為例，其項目部的工作人員介紹，老人們入住首先要繳納會員費，以6000元一平方米 的成本價計算，按使用面積出售給老人使用權；老人入住後，每月還要繳納3000元-4000元的服務費用，這才是老年宜居社區的盈利點。

　　2010年，天津市居民家庭人均可支配收入也不過24293元。「雙方都是老幹部的恐怕才住得起吧。」上河苑的工作人員感嘆。

　　不過，作為一個試點性的項目，上河苑的第二期和第三期不再繼續修建老年公寓，而改為開發別墅和普通高層公寓。期望以普通商品房的銷售，分擔老年社區運營的風險以及資金的壓力。

補貼錯位爭議

　　隨著老齡化加劇，政府投入向養老服務傾斜。包括天津在內的地方政府，都在推動建設社區日間照料中心、老年餐桌、家政服務等項目，並將其納入公共服務的範疇，部分由政府購買服務。

　　天津的老年宜居社區計劃爭取更多的政府支持。2011年年初，上河苑主動前往地方民政部門，詢問是否能註冊為民辦非企業，從而享受養老機構的補貼待遇。不過，這一申請尚無下文。

　　當地民政局的一位官員告訴財新《新世紀》記者，市級民政局對老年宜居社區的定位不明確，遲遲未給出答覆。在該官員看來，政府不應去支持此類高端的項目。「政府要給政策，就要給到低端的人群，要給兜底的保障。」

　　他強調，當前養老服務體系建設中最大的問題，是基本服務供給不足，「窮人養不起老」，政府應該做的是面向這些低收入群體，或支持中低端的養老院，或提供補貼，「這種高端的項目，讓市場決定」。

　　與中國的其他大城市一樣，天津市也面臨著養老資源緊張、一床難求的困局。統計數據顯示，天津市從2005年開始，老年人口呈加速增長趨勢，位居全國前列。截止到2010年底，天津市60歲及以上老年人口有176.40萬人，佔總人口比例為17.91％。預計到2020年，四個天津人中將有一個是老年人。而當前，天津市306家養老服務機構、26423張床位，遠遠無法滿足城市中十幾萬癱瘓老人的養老需求。

　　在此種背景下，天津市動用公租房的土地以及公益基金會去支持高端項目的行為，不少學者認為有補貼錯位之嫌。

　　按照規定，天津的公租房定位於中等偏下收入住房困難家庭，而老年宜居社區所面向的高收入老人，並不符合這樣的制度要求。

　　將公益基金全部用於投資盈利性的投資公司，也在業內多有非議。一名基金會專家表示，公益基金的全部收入用於投資，有可能是進行社會企業投資，但立足應在非盈利的公益事業。不過，「這麼大規模的投資，可能是不盈利的項目嗎？」上述民政局官員反問。

　　學界質疑，政府將公共財政用於補貼少數高端群體，將讓普通老百姓難以從中受益。社科院學者楊團解釋，當前中國老年人的狀況及政府應保障的服務， 是一正一反兩個金字塔。正金字塔的基角，是低齡的健康老人，頂端則是失能失智的高齡老人；倒金字塔的頂端，是政府應為這些弱勢老人購買的大量專業服務，而 底端是對健康老人的少量支持。

　　在她看來，政府對面向少數富裕的健康老人的項目提供的支持，「定位是完全錯誤的」。楊團強調，這樣的投入方式，既不能解決大多數老人的實際問題，還可能因監管的疏忽導致國有資產的流失，最終由企業從中獲利。

　　補貼錯位的爭議之外，在未富先老的格局下，不少官員和學者對高端養老社區前景也不看好。「不符合國情。」上述民政局官員表示，就當前中國老人普遍貧窮的情況來看，真正有錢的健康老人，一個月4000元的開支，也足以請個好保姆在家提供全方位的服務。

　　楊團則分析，根據她之前所做的調研，有著較高支付能力的低齡老人，並沒有購買社會養老服務的需求。真正需要機構養老服務的高齡老人，其有限的支付能力不僅限制了企業的定價空間，護理服務的高人力、管理成本更抑制了企業的利潤。高端養老機構空置率高，已成普遍現象。

　　目前，對於未來的利潤回報，時寶光表示，事實上無論是民政局還是福老基金會，都還沒有明確的測算。儘管市場資本紛紛看好養老社區，但在收益上，各方都還只有一個概念。

　　至於天津老年宜居社區的市場前景究竟如何，時寶光表示，「還是先做出一個樣本來再說」。