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第二季台灣國內生產毛額 （GDP）出現負成長，居亞洲十二個主要國家之末；最新公布海關進出口統計，我國八月出口金額呈現連續第六個月的衰退；八月份消費者物價指數（CPI）漲 幅，更創下四年來新高……，就在壞消息夾道迎來民眾的苦日子之際，在中南部卻有一群人，像中樂透一樣開心。 建商，高五成價搶地引導買氣，炒高預售行情 「新聞一出來，所有的地主連睡覺都在偷笑……，」高雄建築開發公會理事長、在地三十年資深建商的陳武聰說的，是八月二十七日，上市建商興富發透過旗下子公 司齊裕營造，以高於行情五成，每坪二百三十萬元的價格，向京城建設董事長蔡天贊個人，買進面對高雄市立美術館第一排的建地。當晚，高雄地主人人身價皆直奔 漲停板。 隔週，國揚建設打鐵趁熱，釋出兩百億元天價求售旗下的漢神百貨大樓的消息；在高雄擁三萬坪土地庫存，有「土地公」外號的蔡天贊，接受財經報紙專訪時，更預 告高雄土地一坪上看三百萬元的時代即將來臨，地主們身價順勢再走高。對於出手買地，創下南台灣住宅用地新高價，興富發董事長鄭欽天在公開記者會上，強調看 好高雄的發展前景，未來還將持續「獵地」重壓當地，成為該公司一年大賺兩股本的主要動能。 但，南部房地產市場景氣，真的有那麼熱嗎？ 陳武聰質疑，高雄市立美術館周邊，先前建地行情最高一坪一百五十萬元，換算房價每坪約在三十五萬元，興富發如今以一坪二百三十萬元搶地，日後推案得拉到每 坪四十五萬元水準才能獲利，但高雄產業條件不比台北，市場不見得有這樣的接受度，「說實在，我不認同把（土地）價格喊成這個樣子，」他搖頭嘆道，「你問我 興富發是不是買貴，我真的不知道該怎麼回答。」 興富發出手，讓同行傻眼，那麼，鄭欽天究竟在打什麼算盤呢？ 一名曾和興富發交易過土地的建商指出，喜歡半夜看地，隨身攜帶支票簿下訂獵地的鄭欽天，出手快、準，議價能力極強，砍價也狠，絕少高出市場行情購地，這回鎖定高雄市立美術館第一排，最後一塊大面積可售地出高價狙擊，背後一定有其策略目的。 著有《黑心建商的告白》系列暢銷書的房市專家鄭詩韋解讀，興富發賣屋的手法向來十分靈活，今年初受歐債風暴影響，市場景氣不明，鄭欽天率先喊出士林「金雞 廣場」和內湖「日湖百貨」兩處未進場的推案七五折賣屋，「但事後證明只是拉高開價再打折，搶『建商第一個降價』吸市場買氣的行銷噱頭。」 這回趁高雄買氣回籠，一舉拉高絕版建地行情，創造市場預售屋的夢幻行情，營造出「麵粉漲價、麵包也非得要漲」的市場氛圍。 目的，同樣只有一個，就是把市場買氣引導到自家銷售中的預售推案，「說穿了，玩的就是市場追高殺低的預期心理，」鄭詩韋指出。 鄭詩韋說，建商挾龐大資金和洗腦式的廣告，總趁市場景氣多空不明之際，製造話題炒作行情，尤其，北部建商常見與代銷結合，在推案尚未正式公開的潛銷期間， 先讓出三成案源，低價給進場的職業投資客嘗甜頭，營造出預售階段未演先轟動的行銷手法，現在也流行到沒有預售條件的高雄市場，手法並不新鮮，同一套劇本， 只是原班人馬換場地、換建案演出。 壽險業，滿手銀彈伺機只看收益率，拚命加碼搶 不過，要演一場戲，得先有舞台，如洪流般的壽險業資金，打造了地產炒手大顯身手的完美舞台。 根據保險發展中心統計，截至今年五月底，國內保險業整體可運用資金達十三兆七千餘億元，其中四‧七％用於不動產投資，而保險法規定，不動產投資法定上限為可運用資金的三○％。 換言之，壽險業動用龐大資金進入國內房地產市場，尚有極大的操作空間。 事實上，口袋深不可測的壽險資金，在收購完台北市中心以及南港、內湖，具有收益價值的大型商辦之後，今年中正式揮軍中部，光第三季，就有南山、中信金控等 金融壽險業，分別出手三十億元、五十餘億元，在台中獵地，中信金控更和殷琪領軍的大陸建設聯手，由建商出面代工蓋樓，整棟再回售給中信集團（見五十四頁 表）。 相較於投資客一戶一戶撿，壽險法人一批一批吃貨，才是這波推升房地產原料的土地價格，景氣越差、漲得越兇的幕後推手。「人兩腳、錢四腳，人追不上錢，但， 現在是土地十幾隻腳，有錢未必追得上！」中部建商精湛建設總經理陳志聲表示，壽險資金滿手，有紅利型保單的分紅壓力，但是歐債風暴未歇，海外的投資風險不 定，停泊在國內的壽險資金，於是紛紛轉向房地產市場，「說是洪水猛獸也不為過。」 以大陸建設今年六月底、九月初，分別以每坪三百二十七萬元、三百一十二萬元，出手砸五十億元搶下台中新市政中心建地，創下台中土地交易最高和次高紀錄，這 兩塊地，七期指標建商聯聚、寶輝都曾接觸過，但每坪超過三百萬元的行情，對地方型建商來說，根本下不了手，只能眼睜睜看著黃金角地，落入北部財團手中。 寶輝建設總經理蘇良智表示，壽險業者手上源源不斷的資金，也是台中七期今年以來，商辦一棟接一棟推出，並且迅速完銷的原因。 壽險業是從資產的投資報酬角度，評估不動產市價，只要年收益率超過目前金管會規範的二‧一五％下限，就毫不猶豫大方出手，這有別建商從賺土地加工財，並得 考量餘屋等相關風險的投資報酬思維，兩者試算土地成本的基礎不同，造成壽險業不斷加碼高價搶地，中小型建商卻只能一旁乾瞪眼的現象。 政府，進場軋一角大舉釋地，以量帶價加溫 有演員、有舞台，一齣炒土地、炒房大戲，更需要有一部提前寫出的劇本，才能排練對位，完美演出。 事實上，自八月下旬以來，興富發進場點火、國揚加碼，京城再掀高潮，造就南部房市買氣熱翻天氛圍的場面，這部劇本半年前早在高雄建商之間流傳，一名當地建商大老透露，當時就聽說，京城、國揚將結合北部上市建商勢力，大做一波高雄房地產市場行情。 不過，在市場失靈時應扮演調控角色的政府，為了日益困窘的財政，這回卻也軋上一角。八月二十八日，興富發獵地創南台灣土地高價隔天，高雄市政府地政局打蛇 隨棍上，發文公告標售位處美術館園區等的十六筆土地，該筆美術館土地標售底價每坪逾七十九萬元，是十年前的三倍，依目前市場熱度，每坪成交價輕鬆破百萬元 不是問題，市政府出手再做球，更是讓高雄房市以量帶價，持續增溫。 「好的獵人要懂得安靜等待，」這是電影《賽德克‧巴萊》開場的對白，建商財團兜劇本，等待壽險資金潮湧出的最佳時機粉墨登場，謀定後動精準出手，那麼，誰是他們的獵物？ | ||||||