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驗樓過百處執漏長實領峯用料差

2011-10-06  NM




長實日出康城最新一期領凱開售, 二期的領峯則剛開始收樓,惟本刊近日收到領峯業主投訴,發現收樓後問題多多。記者找來有十四年驗樓經驗的香港驗樓及結構診斷有限公司技術總監賴達明檢驗, 發現全屋逾百處地方有問題,堪稱「經典」。

今年六月,張先生以六百八十萬元購入領峯一個千三呎單位自住,惟九月尾收樓時發現質素極差,經賴達明檢驗後,發現三大「罪狀」。

罪狀一:三個浴室皆漏水

張先生單位共有三個浴室,但賴達明檢查後卻發現三個都統統漏水。套廁的牆身便有兩條明顯罅隙,連五元硬幣也塞得落,極容易入水。其中一個客廁的洗手盆甫開 水,水即從U形渠漏出;浴缸邊亦未有封好,用紅外線儀器探測,便發現地台已開始滲水。另一客廁的氣窗整扇均未有用玻璃膠封邊,成滲水高危位,「我驗咗十四 年樓,都未見過成個窗冇封玻璃膠,打風落雨一定狂漏水入屋。」

罪狀二:崩裂多批盪差

長實售樓書聲稱領峯的浴室廚房均用上「名牌真石」,惟賴達明檢查全屋後,卻發現廁所廚房無論雲石磚和瓷磚,均有多處明顯崩裂和污漬,單是套廁洗手盆的雲 石,便有近十處崩裂;客廁鏡面更有一整邊未有封上玻璃膠,「成條邊冇封膠,塊鏡用得耐,隨時會成塊跌落嚟。」全屋批盪同樣做得差,牆身多處凹凸不平,主人 房的牆上有一條約一米長的裂紋;客房天花陣位更是重災區,賴達明說:「個陣位唔係成水平直線,斜埋一邊,造傢俬時好易會度錯尺。」

罪狀三:生銹廚櫃

領峯雖奉送整套組合廚櫃,但門較不是過鬆就是過緊;有櫃門未有做緩衝設計,會加快損耗,影響耐用程度;廚櫃內約兩米高的鐵架更全個生銹。

專家話:領峯唔合格

每遇有問題的地方,賴達明均以黃色貼紙作標記。記者點算後,發現全屋有逾一百張貼紙。賴達明直言此屋為「經典」,絕對不合格,「基本上新樓有漏水就已經唔 可以接受,更何況漏得咁勁!呢間屋好多位手工都好求其,所以批盪同漏水先會咁大鑊。至於崩花裂紋生銹等問題,好明顯係因為用料差。」律師伍家賢則指,發展 商一般均會為新樓提供保養,保養期內,業主絕對有權要求發展商執漏,如對方拒絕,可循民事追討,五萬元以下入稟小額錢債,以上則入稟區域法院,「如果層新 樓係咁漏水,佢都唔幫你執,絕對有權索償。」由於長實規定領峯業主七天內要申報問題,故張先生立即向長實反映並要求跟進,惟長實卻回覆指,要起碼等四星期 始能完成執漏,「影響到裝修工程,原本打算十一月入伙,而家都唔知要拖幾耐。」

回應:即時跟進

本刊將兩個個案轉介至長實,其發言人回覆指,會儘快替張先生完成執漏,並於一週內替黎先生更換房門。(馬梓皓)

壹判官

領峯和名城以豪宅包裝,但單位用料好渣,長實認真要做好品質監控!劣劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

壹路監察名城晚晚「嘭嘭聲」

同為長實樓盤,本刊今年二月初曾直擊讀者黎先生於大圍名城收樓時貨不對辦的慘況,長實其後雖有執漏,但黎先生住落數月,仍發現問題多多。數個月來最令黎先 生困擾的就是不合尺寸的房門,由於房門跟門框尺碼不對,故門有虛位,風大時常吹到「嘭嘭聲」,「成日都吹到打鼓咁嘈,搞到晚晚冇覺好瞓。」賴達明檢查後表 示,全屋所有房門均有同樣問題,「啲門全部尺寸差少少,明顯係發展商求其之過。」除此以外,發展商手工差所引致的問題亦陸續浮現。僅隔數月,客房地腳線膠 邊已開始剝落爆開;露台趟閘底部的膠邊最近亦爆裂,開不了門,賴達明指出:「呢啲嘢一般十年以上都唔會爛,好明顯係用料差。」黎先生亦甚為不滿名城的管 理,指泳池、兒童遊樂場等多項配套設施雖已完工,卻遲遲未有開放,「好似泳池咁,一早起好咗,但係夏天過埋都仲未開。」


驗樓 樓過 過百 百處 處執 執漏 長實 用料
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強制驗樓玩謝業主文盲阿婆焗做司庫

2013-12-12  NM
 
 

 

屋宇署去年六月力推強制驗樓計劃,至今已向九千多名舊樓業主發信,限業主於一年內完成驗樓兼修葺工程,惟舊樓多沒有成立法團,業主又多是長者,加上屋宇署的支援不足,預計很多舊樓未能在限期前完成工程,隨時被檢控及罰款。

盧女士與家人居於樓齡近三十八年的大角咀必發樓五樓單位,今年一月,她收到屋宇署發出的法定通知,要求業主一年內驗樓及完成修葺工程,無法團的舊樓可獲額外三個月時間。必發樓只有約二十名業主,當中九成為長者,加上無業主立案法團,一直無人理會驗樓令。盧女士擔心不跟進事件會被檢控,遂擔任召集人,豈料「噩夢」隨之而來。

從事教育工作的盧女士本身有正職,每晚抽空數小時處理成立法團事宜,花了四個月時間,終於約齊業主開會,至七月始成立法團。但由於反應冷淡,為湊夠法定人數,就連目不識丁的婆婆也被迫出任司庫,盧女士大嘆無奈:「個個都七老八十,連打會議記錄都要社工幫手,仲要搵個唔識字嘅老人家嚟做司庫!而家又要買第三保、揀承辦商,得我一個睇嗰堆咁複雜嘅文件,做唔切又驚俾人告,政府真係好心做壞事!」記者曾嘗試訪問其他業主,但全部拒絕接受訪問。

跟進逾期驗樓或被檢控

根據屋宇署記錄,必發樓為全港首輪強制驗樓對象,業主須於今年十月完成驗樓,明年四月完成修葺,但必發樓法團至今還未聘請註冊人士驗樓,業主又對工程費甚有分歧,更遑論動工修葺,進度明顯落後。屋宇署又規定,業主或法團若不遵從驗樓令可被檢控,最高罰款五萬元及監禁一年。油尖旺區議員許德亮直言,過去數月收到數十宗同類求助個案:「舊樓唔少業主搬咗,淨係收租好難聯絡,再加上劏房、僭建嘅業權好複雜,要根據三四四(《建築物管理條例》)成立法團已經好唔容易,好多長者唔識工程事項,我哋想幫手都做到一頭煙。」根據屋宇署就強制驗樓計劃向立法會提交的進度報告,每年會揀選二千幢目標樓宇,惟截至今年九月,署方仍未收到任何已履行驗樓令的報告,顯示有關計劃名存實亡。署方亦承認,由於計劃太新且複雜,業主或法團認知不多,署方已接獲一萬七千多宗查詢,並舉行多場地區講座,但由於人手不足,下年度將縮減強制驗樓的目標樓宇數目。(周潔媚)

壹判官

屋宇署急推強制驗樓,低估了執行難度,令有心跟進的業主慘變磨心,應該好好檢討。劣劣劣(五個劣為最嚴重)

 
強制 驗樓 樓玩 玩謝 業主 文盲 阿婆 焗做 司庫
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八方人物--驗樓師:港人買樓本末倒置

1 : GS(14)@2010-10-23 11:40:07

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 333&art_id=14576415


置業是人生大事,大部份人首要考慮樓價,然後是升值潛力,反而最切身的問題──單位的質素,偏偏想得最少。驗樓師詹濟南認為,香港人這種本末倒置,只重視樓價的置業態度,是令新樓盤嚴重發水、建築質素低、設計差的深層次原因,不能全怪發展商,小業主也要負上部份責任。
業主往往當局者迷

人稱詹 Sir的詹濟南, 93年移民美國, 97後回流香港,他說:「喺美國買樓人人都會驗樓,有啲地方政府仲規定唔驗樓唔可以交易,但當年香港冇人會驗樓。」那時詹 Sir覺得香港人既然願意花畢生積蓄買樓,一定願意花一些錢驗樓,遂於 2000年自立門戶,為小業主驗樓,自此經常現身傳媒,拿着金屬棒在住宅單位內左敲右敲,如今幾成家喻戶曉驗樓師。
10年來詹 Sir驗樓無數,由舊區唐樓到有泳池有前後花園的豪華獨立屋,都有詹 Sir足迹。客戶除一般小業主外,也有大地產商高層,驗樓同時見盡人生百態,「最多人鍾意扮專家,鍾意教你做嘢,好似檢查有冇漏水,有人叫我潑杯水落個窗睇吓,其實咁做完全冇作用,又試過有個業主要睇我八字,先至畀我入屋。」
真金白銀買樓,詹 Sir說業主往往當局者迷,自行驗樓時看似非常認真,一屋貼滿標示小瑕疵的黃色貼紙,卻不察覺一些嚴重又明顯的破損,驗樓師便負上把守最後一關的責任。詹 Sir驗樓時最怕有長者在場「幫眼」,恃老賣老諸多意見,年輕戶主也無可奈何。
部份發展商有改善

不過令詹 Sir感到最無奈的,是盲目拆走新樓盤單位原裝裝修的業主,「有啲業主好儍,明明原裝地板瓷磚同油漆係靚嘢,但就鏟晒去換啲冇咁靚嘅料,花錢 downgrade(降格),唔係 upgrade(升格)」。一般人看到詹 Sir對新樓盤很挑剔,他說平情而論,近年大部份發展商在用料或裝修手工方面都有進步,被視為名牌的不用多說,他特別點名讚恒基和信和,「例如空心磚以前好多,近幾年已冇出現過;以前有斜地台同漏水,家都好少見,進步好大」。
為改善樓宇管理質素,政府提出強制驗樓新措施,這方面生意看來大有所為,但詹 Sir說發展商肥水不流別人田:「到時買樓送驗樓,你邊夠爭?」樓市屢創新高,歷史告訴香港人,新樓質素通常與樓價成反比,詹 Sir不愁無用武之地。
記者 林浚川
八方 人物 驗樓 樓師 港人 買樓 本末 倒置
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驗樓師:新盤曾現死老鼠

1 : GS(14)@2016-03-02 14:56:31

■資深驗樓師詹濟南昨總結去年驗收的入伙屋苑質素。 李潤芳攝


【本報訊】資深驗樓師詹濟南「詹sir」去年驗收40多個入伙屋苑,昨日舉行典禮總結,結果奇聞百出,包括單位有死老鼠、靈芝。另外,因鉛水事件抽調水喉匠「救火」,致去年入伙盤水喉工序欠佳,多個單位出現來去水滲漏問題。



暗指長實多離奇盤

詹sir總結2015年入伙盤質素,最佳是信置(083)及合和(054)發展灣仔囍滙一期,評語「手工非常出色」。另外5個優秀盤,包括新地(016)粉嶺瓏山1號、新世界(017)洪水橋蔚林、恒地(012)九龍城曉薈及北角維峯、英皇(163)西環維港峰。惟良莠不齊,詹sir憶述:「驗到個樓盤,點解有臭味,發現有隻死老鼠喺冷氣機台。」追問是甚麽新盤,但指在大埔,「之前好多蝴蝶聚居」,引用陶淵明《飲酒》之五的其中一句,「采菊東籬下,悠然見『個度』」,暗指長實(1113)大埔嵐山。他又曾於單位發現「靈芝」,「工人拆板拆得唔乾淨,剩餘爛木,結果變到出菌,成嚿靈芝咁款」。他補充,「尖沙嘴地鐵上蓋新盤,用英文名,Grand……」即指會德豐尖沙嘴Grand Austin。總結最多離奇入伙盤的發展商,他暗指長實。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160302/19512601
驗樓 樓師 新盤 盤曾 曾現 現死 老鼠
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星灣御驗樓 浴室有瑕疵

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:36

■浴室花灑頭關水後有水尾,詹Sir指浪費食水。 張志華攝


【本報訊】恒地(012)馬鞍山迎海.星灣御陸續收樓,本報日前再請來資深驗樓師詹濟南(詹Sir),檢驗一個22座中高層兩房單位,整體評分達93分,為同屋苑三期中最高。


■驗樓當日發展商派員全程監察,並在走廊設「小食區」予收樓業主。 張志華攝

整體評分達93分

恒地馬鞍山迎海系列一共分5期,提供超過3,500伙,等同四分一個太古城。項目的一、二期迎海及迎海.星灣的驗樓評分都是91分及84分,今次三期所檢驗的單位面積490方呎,整體評分獲93分,15個細項有10個滿分,詹Sir指單位只是有一些小問題,包括露台玻璃出現花痕、露台旁發現一塊空心磚、大門門鉸生銹、浴室花灑頭關水後出現水尾,另業主指大廳有部份插頭位插不入。此外,由於驗樓當日落雨,詹Sir發現樓上露台去水不順,可能是排水孔有垃圾阻塞,令積水無法於排水孔排走,周圍滴,只要叫管理公司疏通排水孔就可以。恒地發言人回應指,已經與有關單位業主聯絡,會盡快完成修繕工作。利嘉閣楊震霆表示,現時迎海.星灣御約有40個租盤,平均呎租近30元,貼近同系一、二期成交呎租。市場暫錄兩宗租務成交。最平入場的兩房單位月租1.6萬元,是16座高層D室,面積498方呎,呎租32.1元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582722
星灣 灣禦 禦驗 驗樓 浴室 瑕疵
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曉悅驗樓分數勝曉盈

1 : GS(14)@2016-06-21 07:25:39

■水龍頭鬆脫,即番膠就可以解決。 黃耀興攝


【驗樓直擊】恒基地產(012)長沙灣單幢劏房曉悅近日收樓,驗樓驗出95分,比同系鄰近的曉盈65分大有進步,但單位的大廳,基本上只夠擺雙人床及電視,放多張枱都有難度。


■廁所趟門路軌出現空隙。

趟門路軌現空隙

驗樓師賴達明檢驗該盤高層最細的一個高層193方呎單位,為全盤最細,遠望山景算開揚。賴達明表示,恒地的手工明顯有所改善,只是曉悅用作沖身的水龍頭鬆脫,但只要即番膠就可以解決問題。此外,廁所趟門上方兩段路軌中間出現空隙,導致開關時出現困難,開關次數越多,路軌之間空隙就越來越大,最好改成一條過。另油漆都有少許污迹,都要扣番少少分。整個單位的玻璃、家電、來去水、鋪磚等都獲滿分。業主2014年11月以380萬元買入單位,呎價近2萬元。入到單位,呈長方形,大廳長近7呎、闊11呎,基本上只夠擺雙人床及電視,要放多張枱都可能有點難度。恒地回應指,單位所有要求修理的項目已完成修繕,並未已通知業主到場驗收。代理指,曉悅暫約有45個放租盤,實用每呎叫租約50元,最平開放式戶入場費9,700元,為低層D室,實用面積193方呎,每呎叫租約50元。租務成交約有3宗。最新273方呎1房,月租1.3萬元,呎租47.6厘,回報率3厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663104
曉悅 悅驗 驗樓 分數 勝曉 曉盈
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新盤青薈牆身批盪差過公屋 整體僅40分 驗樓師:逾10年最低分

1 : GS(14)@2016-09-14 05:45:24

【疑藏金屬】■客廳牆身凸出疑似金屬物部份,使用磁鐵筆測試下,竟把磁筆吸實。 黃耀興攝



【驗樓直擊】曾承建公屋的華聯建築以派盈之名轉投私樓市場頭炮項目長沙灣青薈,收樓質素也如公屋,資深驗樓師「明哥」驗收一中層兩房單位,14項工種有6項不合格,其中來去水倒扣10分,明知水喉漏水不換,甚至牆身飾面也不做,衰過公屋!總分40分,明哥坦言,是逾十年驗樓生涯評分最低的私樓。記者:陳家雄

資深驗樓師賴達明上周三(7日)驗收長沙灣青薈中層戶,實用339方呎,業主去年花約500萬元買入。他首次置業很緊張,今年3月已申請本報驗樓計劃,惟發展商一拖再拖,每月一問,由6月問到本月初才交樓。邀請資深驗樓師「明哥」出手,上樓到單位樓層烏燈黑火。明哥先驗浴室,攝影師把握時間拍攝睡房「吉」鏡,從房間窗戶舉機,竟見浴室與平台相連磨砂玻璃門透視,明哥浴室驗收情況原形畢露,儼如「天體浴場」。回浴室找明哥,看見他驗櫃,發現鉸位生銹嚴重到現銹粉,還見喉管背後牆身無髹油、無做飾面,明哥稱:「反映質素相當差,好罕有,以前公屋先會咁,但近年公屋都唔會。」


水喉漏水即膠當過關

洗手盆底喉管裝得鬆,徒手搖得動,水盆未無儲滿來放水,下面已滴水,旁邊業主親戚都話收匙首天自己驗過也如斯慘狀,又指廚房來去水更差。轉去睇開放式廚房,牆身又是無飾面,且漏水問題嚴重,明哥發現漏水因一條去水喉穿窿,穿窿位明顯即膠補救,換言之,承建商明知穿喉也懶換,求其即膠當過關。還來一記「蠱惑」洗衣機,去水喉都未插好,好彩醒目睇過先,否則啟動洗衣機,水流滿客廳,新簇地板就報銷,業主阿媽在場也按奈不住說:「嘩!嗰日好彩無試洗衣機。」牆身批盪不符近年新樓標準水平,最離譜是客廳其中一面牆凸出疑似金屬物,明哥用金屬探測器偵測,顯示有金屬反應,再用磁鐵筆測試,竟把磁筆吸實。明哥稱顯示批盪不足,疑似偷工減料,導致牆內鋼鐵外露。

【浴門透視】■浴室與平台相連磨砂玻璃門屬透視。



【即膠遮掩】■廚房去水喉穿窿位僅用即膠填補。

【鉸位生銹】■櫃門鉸生銹位未處理。



14項工程6項不合格

明哥總結,單位用料、手工都差,14項工種有6項不合格,合格的工種都是佔比較低的項目,其中來去水倒扣10分,櫃及潔具捧蛋,批盪不合格,連同單位面積計算,總分40分,比今年初將軍澳緻藍天驗樓最低評分50分還低,明哥補充:「是驗樓逾十年以來,評分最低的全新私人住宅項目。」記者向另一名資深驗樓師詹濟南「詹sir」查詢有否驗收上述樓盤單位,他表示驗收了一個,質素欠佳,評分都是40餘分。本報聯絡去年獨家代理該樓盤的中原地產向派盈就上述事件作出回應,惟未有回覆。收樓質素差,有投資者已將單位租出,為中層C室,實用226方呎,一房間隔,月租1.3萬元,扣除管理費,回報率仍達3.8厘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160914/19770227
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詹Sir教驗樓 石磚崩花有標準

1 : GS(14)@2016-11-27 13:00:45

■詹Sir今期教睇石、磚、牆崩花的標準。 謝榮耀攝



【本報訊】近年不少業主收樓都是靠自己,但不是每個業主都是行內人,當見到牆身、瓷磚、雲石有條痕、崩少少就會很擔心是否買入次貨樓,又不知發展商會否換料。詹Sir今期就教睇石、磚、牆崩花的標準:1)雲石:詹Sir指根據英國標準,睇石材要距離兩米,因為天然石材很多原生缺憾,例如天然石紋、石裂等,如果太靠近去看,好多東西即時現形。至於中國標準,將石材放在地上,離開1.5米,在自然光下,看不見崩花為合格。2)傢俱及牆身:檢查木製家具有沒有崩花的標準距離是0.7至1米,同樣太靠近去看,好多天然木紋都現形,至於光度應是日光,即相當於40瓦燈光。檢查牆身乳膠漆距離亦同樣是700毫米,肉眼看不見沙眼、豆皮、凹凸不平,就算合格。3)瓷磚:睇瓷磚有沒有崩花,同樣是在自然光下,距離1米,如無發現裂紋、崩花,就算合符標準。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161127/19846663
Sir 教驗 驗樓 石磚 磚崩 崩花 花有 標準
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嘉悅驗樓 玻璃窗崩花多

1 : GS(14)@2016-12-17 23:51:12

■資深驗樓師賴達明指牆身油漆批盪手工欠佳。 黃耀興攝



【本報訊】嘉華(173)將軍澳新盤嘉悅收樓,資深驗樓師賴達明「明哥」驗收一個價值約600萬元的兩房單位,僅3處扣分,其中玻璃窗崩花太多較難接受,總分88分,與同區會德豐(020)The Parkside新盤相若。



明哥驗收嘉悅2座中層戶,實用461方呎,採用開放式廚房,鋅盆滿水口去水速度慢,開水猛一點也去不及,若漏閂水喉,隨時浸濕全個單位。仔細檢查去水喉,接駁滿水口的較位就算包了防水膠,仍見滲漏,一粒粒水珠從接駁位滴落來,相信未扭實。另一個瑕疵是玻璃窗,明哥指出,主人房其中一扇玻璃窗出現超過10處崩花,客廳玻璃窗更為嚴重,猶如中流彈。另外,牆身油漆批盪手工欠佳,距離一米以外,水平目測,仍見凹凸不平。其他工種都滿分,包括石材、地板、門及鋪磚等,其中全屋沒有空心磚。由於批盪、油漆及窗戶玻璃崩花嚴重,令總評分扣至88分,但明哥表示收貨,連同早前驗收該盤單位,主要問題是玻璃崩花較多,建議業主收樓注意,但整體質量滿意,質素與同區新盤The Parkside相若。嘉華發言人回覆,上述單位業主已遞交執漏表,有關工程進行中。玻璃問題已責承承建商安排處理或更換。該盤暫錄4宗租務成交,平均實用呎租40元。其中2座中層J室,實用576方呎,兩房間隔,以2.15萬元租出,呎租37元。業主以730.1萬元買入單位,租金回報達3.5厘。現時約41個放租盤,一房入場1.6萬元起,兩房2萬元起。


■單位玻璃窗崩花太多較難接受。

■接駁滿水口的較位就算包了防水膠,仍見滲漏。





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嘉悅 驗樓 玻璃窗 玻璃 崩花 花多
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喜薈驗樓評分高過喜雅

1 : GS(14)@2017-01-09 08:09:37

■廚房抽油煙機出風位設於工作平台上方。 黃耀興攝



【驗樓直擊】房協過去推售的5個長沙灣「喜」字系列重建項目,尾二的喜薈去年底交樓,質素堪稱房協翻身之作,驗樓師賴達明指形容為「喜」字系列最佳,當中一個2座高層兩房單位整體評分高達92分。


廚房油煙吹向工作平台

上址實用面積505方呎,業主前年以逾720萬元購入,呎價約1.4萬元。對比喜雅全屋生銹、喜韻及喜盈平均驗樓質素得70分,今次賴達明驗收的高層兩房單位無空心磚、無生銹,14個細項有8項滿分,整體評分高達92分。6個輕微扣分位主要是牆角鬼祟位有沙眼、浴室潔具及馬桶安裝不妥、廚房外有一處窗邊膠唧漏、露台玻璃門及主人房窗刮花等。不過,單位抽油煙機排氣位無氣喉,廚房油煙直噴工作平台,住戶需要頻繁清潔門框及工作平台。若煮食時有人站立於工作平台,猶如巨型風筒吹頭,但吹出的卻是油煙。房協方面回應,已接獲業主的修繕項目申請表及紕漏報告,會與承建商作評估。至於抽油煙機及其附屬配件的裝置涉及多項考慮因素,而根據大廈公契,任何業主不可在非圍封地方,包括工作平台進行安裝或加裝工程。中原吳家俊表示,長沙灣喜薈目前有約40個單位放租,以兩房為主,入場一房及兩房單位分別叫租1.5萬元及1.8萬元,實用面積391及498方呎,呎租38.3元及36.1元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890792
喜薈 薈驗 驗樓 評分 高過 過喜 喜雅
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峻瀅2期驗樓師驗到出血

1 : GS(14)@2017-01-12 08:07:08

■賴達明驗樓時被廁紙夾?出血。 黃耀興攝



【驗樓直擊】長實(1113)將軍澳峻瀅2期遲交樓,質素難令人收貨。驗樓師賴達明「明哥」上周三驗收一個近700萬元三房單位驗出血,被廁紙夾?出血,設計欠佳。裝修手工馬虎,尤其油漆批盪不合格,全屋多處收水裂紋,空鼓批盪最長4呎,多處污糟邋遢,主人房玻璃窗污糟像堆雀屎,總分64.75分,質素如第一期,完全無進步。


油漆批盪馬虎

驗收單位為3座高層戶,實用750方呎,3房間隔,業主2015年花近700萬元買入。明哥先驗收主人房浴室,即被鋒利如刀的廁紙夾?出血。業主事前批評牆身質素差,明哥發現主人房及細房均現長逾7呎收水裂紋,主人房又有3處批盪空鼓,一處面積1呎乘1呎,一處長達4呎。三間房房門裝潢手工亦差,框邊補油陰陽色,每道門角油漆均現裂紋。



■單位部份牆身現裂紋。

■主人房一列窗更有白漬。

全屋多處殘餘水泥迹,玻璃崩花必須更換之外,單位內廚廁器皿及玻璃外牆基本上未清洗就交樓,主人房一列窗更有像雀屎般的白漬。就連過去一年新盤甚少見的空心磚問題,在峻瀅2期單位的廚房、廁所及露台都發現有多塊空心磚。明哥總結,雖然地板、來去水滿分,但油漆批盪差,露台、廚房及客廁均現空心磚,加上玻璃崩花、廚櫃較位裝得鬆等等,總分64.75分。質素欠佳,對比2014年入伙的峻瀅1期而言,質素一樣差,無進步,不過總好過同系同區的緻藍天。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170112/19894077
峻瀅 期驗 驗樓 樓師 師驗 驗到 出血
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驗樓顧問 賤價中標惹爭議 清麗苑小業主憂天價埋單

1 : GS(14)@2017-01-22 01:57:03

【本報訊】美孚居屋清麗苑2015年收到強制驗樓及驗窗計劃通知,須進行樓宇檢驗及修葺工程,33間工程顧問公司入標,結果由負責太和邨天價維修工程的浩熙建築工程顧問有限公司中標。業主立案法團先自行挑選當中9間入標公司面試,並多次向業主推薦浩熙,浩熙第一輪面試中獲奇高分數,惟該公司在管理公司的質素評價中僅屬尾三,業主質疑黑箱作業。記者:梁佩珊



清麗苑1981年入伙,7座共970戶,法團前年收到強制驗樓及驗窗計劃的通知後公開招標。根據業主從法團文件中所得資料顯示,清麗苑前物業管理代理人康業服務有限公司收到33份標書,康業為符合資格的30間公司評定分數,但法團只選其中9間顧問公司進行第一輪面試,其後法團再自行挑選3間進行第二輪面試。法團將面試結果及30間符合資格的公司,提交至業主大會投票,最後約70名業主出席的業主大會中,通過由浩熙成為註冊檢驗人員,浩熙以24萬元中標,遠低於市價。



法團篩選 低分變高分


法團於自行挑選的9間顧問公司中,康業給浩熙的投標、公司質素分數只排尾三,法團給予的面試分數卻高達84分,而其他8間公司的分數只介乎42.25分至63.8分,浩熙拋離總分第二高的顧問公司達20分。法團主席鄭文輝表示,評分由當時的法團委員負責,他不會回應其他問題。業主起疑並組成清麗苑反圍標行動組。業主林先生(圖)稱,法團於業主大會強烈推薦浩熙,「法團話浩熙比較值得信任,因為我哋業主唔識呢樣嘢……你講到咁好,我哋以為係,當知道係太和邨(顧問公司),梗係晴天霹靂啦!」業主林太指:「睇新聞知道浩熙係太和邨嘅顧問公司,第一感覺係『嘩!唔係到我哋呀?』」她認為顧問費只收24萬元是過低,「當顧問費維唔到皮時,一定係顧問公司搵間工程公司收返個(差額)數」。法團委員陳女士去年因質疑計劃及法團的做法而加入法團,她多次索取相關資料卻被拒絕。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來指,顧問公司以低價中標令人質疑,「近1,000個單位,點會可以24萬聘請顧問公司,當中嘅專業人士可能10萬一個月,24萬合唔合理呢?」現時浩熙已完成註冊檢驗人員的工作,業主擔心屋宇署發出的強制計劃維修令後,浩熙將會成為工程顧問公司。浩熙回覆指清麗苑的顧問費不屬低價,符合香港測量師學會制訂的樓宇勘察及維修專業服務收費參考建議,足夠應付勘測及檢驗服務。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904270
驗樓 顧問 賤價 中標 爭議 清麗 小業主 小業 天價 埋單
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東環II驗樓 窗邊恐滲水

1 : GS(14)@2017-04-05 23:44:17

■驗樓師賴達明指出,東環II大廳窗邊防水膠有破爛。



【本報訊】由新地(016)發展的東涌東環II陸續入伙,資深驗樓師賴達明指出,單位只有89分,是繼同系元朗峻巒後,再次低過9字頭。


大門手柄極鬆

今次驗收東環II兩個600餘方呎三房單位,均望到機場海景兼港珠澳大橋。賴達明驗收Thomas的單位時,第一時間已發現大門的開關手柄極鬆,基本上一扭就甩。單位廚房雲石出現崩花,客廁的浴屏膠邊「拖地」。大廳窗外有空心磚之餘,窗邊防水膠更有破爛,落雨隨時滲水入屋,令總分只有89分。但業主Thomas對整體收樓感覺良好,期望夏天可搬入來。另一個較高層面積相若三房戶,馬桶安裝不夠穩固,露台一樣有空心磚,但整體問題較少,有94分。新地回應指,單位所提及的問題已即時安排跟進,大部份在一星期內完成,有信心交付單位的質素會令業主滿意。租務方面,中原林溢斌指,東環II入伙至今約有50伙獲承租,現時約300個放租盤,一房月租入場費1.05萬元,成交參考為2B座低層10室一房戶,面積379方呎,以1萬元租出,呎租26.4元。業主於2015年9月以453萬元一手買入,現可享2.6厘回報。




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東環 II 驗樓 窗邊 邊恐 滲水
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鬧建築裝修求其大劉帶鎚仔驗樓

1 : GS(14)@2017-04-05 23:56:50

■每次建新大宅,大劉都不時由甘比陪同去現場親自監督。資料圖片



【劉鑾雄講大劉】【連載系列之七 追求完美】香港十大富豪之一劉鑾雄(大劉)接受本報獨家專訪,今回說到他收樓必帶鎚仔,裝修公司對着他,絕不能馬虎。眾所周知,大劉愛投資豪宅地段買地皮起獨立屋,更有「渣甸山大業主」之稱,有指他對住所要求甚高,每次收樓必親自出巡檢查,發現不滿意地方即用自備鎚仔扑爛,要裝修工人再整。



■劉媽媽建第一間大宅時,交由大劉負責監工。(版權所有.嚴禁盜用)

■白建時道12號大屋建好時,大劉帶備鎚仔去收樓。


扑爛再做過

大劉解釋:「第一間屋就咁做,係我阿媽以前間屋,我負責裝修,以前到?家,香港嘅建築工人、裝修工人好求其,好揦西,呃得就呃。我哋要求高,好似鋪啲瓦仔歪歪斜斜,睇見火都嚟埋,咪扑咗佢要佢哋再做過。」問大劉扑過幾次鎚仔?他說:「第一次就係我阿媽間屋,第二次係白建時道12號間屋,起咗好多年,點解呢?一睇見唔啱就火都嚟,你唔扑爛佢,驚佢一陣又詐詐諦諦,咪又係繼續由得喺度。你扑爛咗佢,佢哋一定要再做過,我哋唔係叫佢哋白做,我哋double pay照畀番錢,佢哋點肯蝕底畀你,就算double pay,你都要做番啲嘢我肯收貨滿意,唔係扑爛咗逼你免費幫我做,如果唔係啲工人一定第二次衰過第一次,第三次衰過第一次同第二次。」


「畀自己指標」

對居所追求完美的大劉,某程度投射到他營商的理念,他說:「唔好講起屋,如果我要求唔高,我都唔會捱到今日,真係㗎,一個人要有要求,你先會畀到自己指標,你要自己頂得住先得,唔係話唔可以叫夥計做,但個夥計話『好!老闆!』跟住唔做,損失又係你,最多炒佢魷魚或佢炒你魷魚。所以老實講,俾人話你係好老闆都唔係好事嚟!」採訪:陳月媚



【Timeline】手機用戶請按此,瀏覽「傳奇狙擊手劉鑾雄」: http://bit.ly/LAU-timeline【話你知】同大劉有關係嘅名人、美女有幾多?即睇「大劉人物關係圖」: http://bit.ly/JosephLau




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建築 裝修 求其 大劉 帶鎚 鎚仔 仔驗 驗樓
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驗樓直擊:單位玻璃窗崩花嚴重

1 : GS(14)@2017-04-28 00:53:16

■賴達明指倚南玻璃窗崩花嚴重,圈都圈到手軟。 黃耀興攝



資深驗樓師賴達明負責驗收鴨脷洲倚南,檢驗廁所時,燈光突然「閃吓閃吓」,明哥打開假天花,再檢驗燈掣,相信只是接觸不良。不過打開假天花,熱水喉管包膠裂開,溫度一冷一熱,會有倒汗水,日後導致假天花滲水。坐廁裝潢欠佳,廁所板未鎖死,輕輕抽起,整粒螺絲待脫掉。由於是「黑廁」,即沒有窗的廁所,水氣凝聚,地磚掃口位發黑發霉。不過單位最大問題在玻璃窗,明哥已驗收多個倚南單位,均出現玻璃崩花問題,而今次驗收的單位,玻璃崩花相當嚴重,無論大廳、主人房,甚至圍欄玻璃也出現崩花,其中睡房窗戶玻璃崩花較為嚴重,坦言:「用筆去圈,圈都圈到手軟!」由於單位向海,打風落雨恐會爆玻璃,必須更換,總分80.5分。恒地發言人回應,該倚南單位大部份項目已完成修繕,包括客廳與睡房之玻璃均已更換,至於圍欄玻璃須安排吊船進行打磨處理,預料於五月中前可完成修繕。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170427/20003042
驗樓 樓直 直擊 單位 玻璃窗 玻璃 崩花 嚴重
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碩士生棄做工程師跟詹sir驗樓

1 : GS(14)@2017-05-18 01:09:10

■陳智康(左)兩年來跟隨詹sir驗收超過2,000個單位。 王子俊攝



【本報訊】驗樓可能是未來很吃香的行業,畢竟粥多僧少。驗樓行頭窄,入得行來搵客難,需時累積口碑。陳智康「康仔」,雖則掛住碩士銜頭,將來可以走進註冊工程師之路,但覺得驗樓吃香,兩年前追隨詹sir,入行驗樓,對月入逾兩萬元感滿意,直言:「想做第二個詹sir!」詹濟南出道十多年,人稱「詹sir」,因開班授徒教驗樓。多年來門生不少,陳智康是四大弟子之一。康仔修畢城市大學建造工程及管理工學士課程後搵工,覺得驗樓可接觸不同樓宇的質素與設計,遇到問題又可掌握改善方法。適逢詹sir招聘,邊學邊做。康仔稱:「詹sir喺呢行係龍頭,比較出名,所以選擇跟佢。而且佢有自己一套獨立標準,不會因為不同發展商而改變。」期間再修讀建築管理理學碩士課程,現已畢業。詹sir覺得:「有啲屈就佢,因為好多揸住呢個學歷,兩、三年後已經可以做註冊工程師或測量師。」工程師不做,走去驗樓,他認為:「驗樓比工程師或測量師較為罕有。(覺得吃香?)係。」入行兩年,朝九晚六,天天驗五、六個單位,兩年來跟詹sir早出晚歸,驗收超過2,000個單位。且他覺得收入不錯,坦言月薪超過兩萬元,比起其他同期畢業同學算好,「最少唔使OT!」他稱:「嚟緊驗樓都會係想行嘅一條路!(你想做第二個阿詹?)係。」職訓局(VTC)現提供「樓宇診斷及檢驗專業證書」以及「樓宇修護管理專業證書」,均於今年7月開學,上課時數均為105小時,約半年完成,學費由1.26萬元至1.27萬元。兩者均納入資歷名冊,資歷級別為4。同屬資歷名冊級別4的學科,例如護理學、飛機維修工程等高級文憑。此外,香港專上教育學院亦有這種文憑,課程100小時,歷時約4個月,學費1.98萬元,考試合格成績及出席率達70%以上可獲證書。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170517/20023587
碩士生 碩士 棄做 工程師 工程 跟詹 sir 驗樓
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明哥驗樓:浴缸底滲漏嚴重

1 : GS(14)@2017-10-09 03:24:06

■驗樓師明哥以導電感應濕度儀器檢查按摩浴缸底部,顯示度數近100度(左圖),濕度嚴重超標。 王子俊攝



【本報訊】發霉樓業主坦言入伙前已委託驗樓師驗樓,當時並未有發現廁所滲漏問題,入住約一星期,惡夢才展開。本報邀請非當日驗樓的賴達明「明哥」於9月18日上門檢查,當時主人房的發霉地板已全部拆掉,浴室拆得七七八八,陽光普照,無冷氣,房間熱辣辣,透過導電感應濕度儀器檢測浴室向房間牆身地腳位,以及按摩浴缸缸底,均顯示濕度超標,反映滲漏嚴重。現場所見,主人房已拆除所有發霉地板,浴室部份雲石拆除,亂石一堆。明哥走到浴室間隔牆,以儀器檢測牆身地腳線位置,儀器顯示度數超過50度。再走進浴室,以儀器檢查按摩浴缸底部,儀器顯示度數超過90度。


儀器顯示超過90度

明哥表示,浴室間隔牆身地腳超過50度,根據屋宇署標準,正常是20度或以下,35度以上屬於明顯滲水,反映這個位置曾經滲水。牆身背後是浴室企缸和浴缸的位置,正常防水層離地高約1.5至1.8米,在牆身發現一個制位,相信破壞了防水層,導致滲水。儀器顯示浴缸底度數超過90度,反映嚴重超標。業主得悉後大嘆:「哎呀!真是呀?佢哋(恒地職員)冇睇㗎。唔開心,好嬲,佢哋做嘢好求其,就咁攞電筒照下,放一缸水,就當係做咗……真是漏水呀?唉……」恒地發言人表示,對於公證行檢測,希望可提供有關檢測報告供參考,客戶服務組將繼續與業主跟進,期望令業主滿意。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170930/20168864
明哥 驗樓 浴缸 滲漏 嚴重
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朗屏8號驗樓得60分道牆歪晒重做走唔甩

1 : GS(14)@2018-02-05 00:00:26

嘉華(173)元朗朗屏8號入伙,驗樓師詹濟南「詹sir」驗收一個3房單位,一手成交價700多萬元。結果問題多多,最嚴重是兩房之間牆身歪斜,原本方正的房間變得不平衡,儼如比薩斜塔般傾斜。此外,單位油漆差、地板多處鬆、廳房4扇窗都漏風,大分位扣得就扣,總分僅60分,總結而言「唔收貨!」詹sir帶同徒弟康仔一起驗收朗屏8號一個3房單位,實用面積610方呎,業主2016年花700多萬元買入。兩師徒同步出擊,詹sir驗客廳已見油漆欠佳,其中一個牆角「大肚」凸起。走出露台「嘩」的一聲,發現露台外牆歪斜,「彈錯墨,及後釘板佬及泥水佬懵然不知。如果救,一定要鑿石屎,甚至截鐵,但會影響結構,所以業主只可以忍。」驗到露台趟門夾口位出現窿位恐滲水之際,那邊廂在細房檢驗的康仔突然驚叫:「嘩!詹sir,呢度有啲發現!」詹sir連忙衝入房間,樓書顯示方正的睡房現場見卻歪歪斜斜,實地度尺房間一邊闊2310毫米,另一邊闊2380毫米,相差70毫米,相當於一隻成人手指的闊度,並非如樓書顯示方正,而樓書顯示該房兩邊皆闊2350毫米。再到隔壁主人房量度,也發現房間歪斜,一邊闊2340毫米,另一邊闊2395毫米,相差45毫米,結論是兩房之間牆身歪斜。詹sir認為,該幅牆擺歪,相信是興建時度錯尺彈錯墨,日後擺床會留罅,該牆非主力牆,建議拆牆重建,他強調:「7毫米仲可以忍,3吋(約70毫米)真係無得忍……我建議整,最重要佢出錯,無理由要自己忍。小就話忍,3吋,頂佢唔蒲!」預計重砌需時約20天,換言之,入伙要延遲,業主表示預計新年後裝修才入伙。通屋走邊行邊有「咔咔」聲,反映地板鬆,若不加固,有機會翹起。佔分較重的窗戶扣到零分,事關客廳、廚房及3個睡房窗戶全部漏風,詹sir重申:「漏得風漏得水」,並謂自從內地生產預製組件後,這些組合屋經常出現此問題,但其實只需將窗鎖稍微調較,問題將迎刃而解。而且主人房與工作平台之間窗底留窿,必須補膠,「開料開得唔靚,水會入內框,多數經瓷磚底滲入地板,導致地板發黑、谷起、甚至腐爛,但通常發霉已頂唔順,甚至乎有蟲。」另外,廚房門鎖漏螺絲,更被詹sir視為「低水平錯誤」。15項交樓工種,僅5項沒有扣分,當中來去水無問題,但扣分的工種有4項不合格,總分僅60分,對比同系去年入伙新盤將軍澳嘉悅得分由60多至70多分。詹sir評論今次單位:「好過合格多啲,(收唔收貨?)收唔落,磚牆、油漆收唔落。」嘉華發言人回應,交樓服務處已收到上述單位業主遞交項目跟進表,承辦商將盡快完成相關工程。本服務處將在執修工程完成後,通知業主到單位驗收。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180204/20295051
朗屏 號驗 驗樓 樓得 60 分道 道牆 牆歪 歪曬 曬重 重做 做走 走唔 唔甩
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驗樓直擊:Savannah交樓 來去水不合格

1 : GS(14)@2018-03-06 03:46:43

■詹濟南驗收Savannah單位洗碗盆杯底漏水。


會德豐(020)將軍澳Savannah是區內第3個入伙盤,承建商有別於對上兩個樓盤,其中近期同系同區Capri個別單位更驚現50分,資深驗樓師詹濟南「詹Sir」驗收第一個單位,結果15個項工種,13項都要扣分,地板及來去水不合格,總分75分,詹sir坦言,肯定好過Capri!

■同時賴達明驗收單位廚房亦見漏水(箭嘴示)。

全屋地板多處鬆動

會德豐將軍澳Savannah承建商為協興建築,有別於同區同系3個盤聘用金門營造。詹濟南驗收單位,實用681方呎,三房間隔,業主花約850萬元買入。廚房洗碗盆杯底漏水,「呢個係手工問題,駁位駁得唔靚。今次扣分多,但唔難整。」客廳牆身批盪兩處空心,面積約3平方厘米,未達扣分標準,詹Sir認為,面積細影響微,不建議重造,但最好申報,因曾有單位受鄰居裝修導致空心變大,作為日後追討。全屋地板多處鬆動,全屋15項交樓工種,僅批盪及地台無扣分,其餘13項工種都要扣,扣得最多是地板及來去水,扣到不合格,拖累總分75分。詹sir坦言,是次單位是該盤第一個驗收單位,維持該發展商一貫水平,但肯定好過同區新近入伙盤Capri,該盤分數由50至75分。另一名驗樓師賴達明驗收8個單位4個單位廚房洗碗盆杯底漏水,有業主分享影片可見漏水嚴重如噴泉。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180305/20322844
驗樓 樓直 直擊 Savannah 交樓 來去 水不 合格
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驗樓學會詹濟南:帝景灣膺去年最佳新盤

1 : GS(14)@2018-03-07 09:55:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4972&issue=20180307
【明報專訊】近年買家對樓宇質素要求大為提升。人稱「詹SIR」的香港專業驗樓學會會長、資深工程監督詹濟南,公布去年「驗樓成績表」。他表示,過去一年在本港檢驗約40個新盤中,常見問題為玻璃崩花,較過往多1倍;但他又稱,近年不少新盤採用玻璃幕牆,數字仍可接受。此外,由他成立的香港專業驗樓學會公布,去年最佳質素屋苑為信置(0083)將軍澳帝景灣;其他得獎的優秀屋苑,包括恒地(0012)西灣河柏匯、九建(0034)香港仔田灣登峰‧南岸、新世界(0017)西營盤瑧璈、新地(0016)元朗錦田峻巒1期及映御。

去年奇聞驗「小人國的房間」

詹濟南回顧2017年的7項驗樓奇聞,最難忘為他瑟縮於「小人國的房間」,該處為樓梯下的儲物室,房內裝有冷氣機。他續稱,該儲物室面積少於20方呎,上述單位位於新界區其中一個新盤;其他驗樓奇聞包括「飛得甩的窗」、「關不到的露台門」、「拎得起的浴缸」及「一定水浸的洗手盆」等。
驗樓 學會 濟南 帝景 景灣 灣膺 去年 最佳 新盤
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