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中環在線:師奶撐領匯 李華華

2008-07-23  AppleDaily


領 匯(823)呢個多月嚟,股價由19.66蚊跌到噚日得番17.34蚊,喺咁嘅波動市,跌一成幾其實唔算多,企得咁硬淨原因好多,其中一個原來係有班 die hard粉絲──師奶兵團撐住。噚日領匯搞記招兼祝捷會,佢哋同創興銀行(1111)出嘅聯營信用卡,自上年10月發卡至今已超過12388張,創興業務 運作處總經理陳凱傑話,呢個發行量比創興其他聯營卡高20%,唔少申請人係屋邨師奶,不過佢冇數據喺手,講唔到師奶佔幾多。

其實大家都明嘅,領匯旗下商場 主要係大型屋邨,去是但一個場行一轉,就知師奶顧客有幾多,而唔少師奶都係家中財務大臣,買餸打斧頭加埋私己錢,山大斬埋有柴。難怪陳凱傑話呢類客分分鐘 好有錢,所以即使師奶冇入息證明,都特設批核程序畀佢哋,始終大客嘅生意點可以唔做?
中環 在線 師奶 奶撐 撐領 領匯 華華
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政府消費券慢三拍中環在線:港鐵、領匯派錢自救 李華華


2008-11-24  AppleDaily


 

零 售業嗌晒救命,特首煲呔曾仲諗緊係咪推消費券救市,「半官方」港鐵(066)同「前官方」領匯(823)反應快幾拍,為免旗下租戶冇生意要摺埋,喺唇齒相 依、唇亡齒寒嘅形勢下,都費事等政府,自己先出手自救,趁聖誕呢個黃金檔期,豪擲千萬禮物同購物券谷消費。主要客源嚟自中產嘅港鐵九龍站上蓋商場 Elements圓方,負責管理嘅港鐵見到班中產客使錢冇以前咁疏爽,唔敢怠慢,趁聖誕假,掟3000萬銀谷人流同營業額,包括2000萬禮品同購物券。 港鐵投資物業總經理梁羡靈話,唔少中產早排喺股市同樓市損手,有啲仲面對裁員壓力,好明白呢個時勢,中產會慳住使。為咗刺激呢班中產消費意欲,所以趁聖誕 搞旺個場,大派禮物同購物券。

圓方免費泊車6粒鐘

Elements除咗大派名店禮物,仲送埋油券,兼將免費泊車由本來3個鐘加到6個鐘。聽梁羡靈講,單係今次送嘅禮品同優惠,已經用成2000萬,夾埋裝飾同佈置,開支高達3000萬,比舊年多三分一。

領滙派300萬禮券

除咗港鐵,擁有全港最多商場嘅領匯亦重鎚出擊,為增加聖誕新年消費,花咗1500萬刺激商場人流,當中大派300萬銀現金獎同禮券,為期3個月。

谷唔谷到消費暫時未知,但呢個時勢,業主唔做啲嘢,就會俾租戶要求減租,慢吓手,租戶唔掂要摺埋,面對成場吉舖,到時就太遲!

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com

美現金券銷路大跌

仲 有一個月就係聖誕節,係時候開始諗買咩聖誕禮物畀親朋戚友。美國人近年好興送禮物卡(即現金券)當做聖誕禮物,貪方便,乜都唔使諗,班friend又可以 用張禮物卡買自己鍾意嘅嘢,唔使驚買錯嘛。不過,o依家環球經濟不景,好多舖頭執笠,如果一個唔好彩,發行禮物卡間舖頭關門大吉,張卡就變廢紙,所以唔少 美國人今年唔敢買禮物卡畀人,費事搞到收禮物卡嘅朋友空歡喜一場。

小心空歡喜一場

美國零售業聯會估計,今年整體禮物卡銷量跌6%至249億美金,當中以單一商店特約嘅禮物卡打擊最大,因為呢類卡最冇保障,唔少專家都奉勸收到禮物卡嘅人盡快用咗佢。早前香港泰林執笠,揸住泰林現金券嘅人反而俾人拒諸門外,家吓買現金券要諗清諗楚。
政府 消費 券慢 慢三 三拍 中環 在線 港鐵 鐵、 、領 領匯 匯派 派錢 自救 華華
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領匯的責任 蔡東豪

2009-07-02  NextMagazine





領 匯在淡市中做出好成績,去年派息增長13%,超越前一年的10%增長。與此同時,領匯要求停車場保安外判商更改管理合同,令數以百計外判保安員失業,至於 仍繼續聘用的保安員則變相減薪,工會於是發動部分保安員罷工。在傳媒我又聽到領匯「為富不仁」、「罔顧社會責任」等聲音。

自從幾年前我成為 一間企業的負責人後,甚少談論「企業社會責任」,因為我對這課題的看法跟社會主流有點出入。這敏感課題不是三言兩語就能說清楚,容易引起誤會,還是少講為 妙。「企業社會責任」近年成為了企業口號,但真正意義含糊不清,我一直有衝動想提出自己的意見。我借領匯的經驗,在這由我控制的空間,淺談自己的看法。

我的看法很簡單:「企業社會責任」是多餘的。多餘不等於錯誤;多餘的意思是,這根本就是企業為自己的長遠利益必須做和必定要做的事情。強加 一個名堂所帶來的影響可能不大,但過分煞有介事會弄巧成拙。一間行事正路的企業,必定不會把員工呼之則來,揮之則去;必定不會爾虞我詐,欺騙供應商和客 戶;必定不會做出過分自私行為,破壞社區和諧;必定不會置企業的聲譽不理,做出人見人憎的行為。

一間企業一定要有原則,企業就是在原則和營商能力的互動過程中成長,繼而形成獨有性格。

若果企業的原則和營商能力皆不濟的話,它就是一間不濟的企業。企業有原則但營商能力欠奉,連年虧損,始終捱不住。企業欠缺原則,但擁有超凡營商能力,長遠來說,剎那光輝不會是永恒。只有堅守原則,同時擁有扎實營商能力的企業,才能持續做出好成績。

企 業在法律的灰色地帶鑽空子,做出合法但不合情理的事,最終是自討苦吃,因為員工視老闆為不理想僱主、銀行敬而遠之、顧客和供應商拒絕建立長遠關係。要建立 一盤持久經營的生意,所有人都知道企業要誠實、寬容、正派、處事合情合理等,這不僅是最佳營商方式,而且是唯一營商方式——硬要稱之為「企業社會責任」, 我認為有點做作。

 

把一些我們根本時時刻刻都應該做的事情,貼上一個標籤,假如這樣做能令別人的心情變得愉快一點,我當然不 反對。或許「標籤化」也有實際好處,就是社會對企業的期望在極速資訊環境中不停地變,同事留意着「企業社會責任」這標籤之同時,對公司的聲譽、形象、風險 管理、競爭環境可能會增添一份關注。長遠而言,這份關注可變成一股力求上進的動力。

香港人衡量領匯有一套不平等的標準。當其他錄得盈利的企業裁員,屬居安思危,是為股東提高回報;但領匯裁員,變成無良僱主,是背信棄義。想深一層,是什麼「信」,是什麼「義」?

領匯由上市至今,在招股書和年報中清楚說明企業目標是為投資者提供合理和穩定回報,製造長期資本增長。出現不平等標準,或許由於領匯是房委會屬下業務的前身,在上市時發生的風風雨雨等背景太過深入民心,令到香港人誤以為領匯應擁有比一般企業更高的社會責任。

領 匯的責任是提供合適的營商環境,讓商戶可賺取認為滿意的回報,讓市民可在一個舒適環境購物,滿足日常生活和消閒的需要。領匯把這些責任做得好,商戶和市民 同感滿意,長遠而言,必定在領匯業績上反映出來。領匯沒有逆市場行事的本領,在一片減租潮中它能加租,它採取的策略是提升物業質素,在商戶和市民心悅誠服 下收取更高租金。在淡市中,商戶和市民的選擇特別多,它能夠在淡市中提高盈利,確證了管理層在過去幾年提升物業質素的能力。業績中,管理層提供具體提升物 業質素的數據,個別提升物業質素的回報率高達三至四成。

領匯去年物業出租率87%,續租率73%,都比前一年上升,這些數據是領匯得到商戶 和市民認同的證據。領匯在由市場主導的環境中為股東做出成績,這就是它的責任。保安員就業問題,是社會問題,要由政府來解決。領匯管理層沒有能力、沒有經 驗、沒有民意基礎,更沒有空閒時間去處理社會問題。

領匯是長期被人誤會的企業,若果大家願意撥開雲霧,會見到它盈利穩定,兼具資產價值提升潛力的優質選擇。

蔡東豪

現任上市公司精電國際行政總裁,他曾任職投資銀行,在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄,對投資及求知有無限渴求,習慣早上四時起床寫作找樂趣。



領匯 匯的 責任 蔡東 東豪
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領匯偽增長 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2940


領匯在風雨中上市,幾年間派息由11億增至16億,成長不錯,又加上基金入股,曝光率高(負面居多),而且股價一直升,因此大受市場歡迎

同期的其他房產信託都減左派息,而且上市之初玩下財技,盈利不見成長,加上後來股價一直跌,於是變成地底泥

大家都在香港地營業,如果要加租,照計大家都一樣可以加,其他房產信託由地產佬經營,而領匯最初只是由外行人經營,點計都冇理由領匯比其他更有效率

事實正是如此!領匯就是因為比其他更冇效率,所以先會升到嘭嘭聲

原理很簡單,假設市場上有領匯同某房產信託兩間公司,領匯的店舖以市價1/5的租金出租,而某則以市價出租,每年市價升10%,之後遇上金融海嘯跌30%,當最初的市價為100計:

         第一年         第二年         第三年         第四年

領匯     25                 50                100               85

某       100               110                121               85

要留意某的是市價出租,領匯要第四年先至升到市價,雖然之前年年租金收入升1倍,但這只不過是實行拉人封舖去轉租的過程

想一想領匯就是因為之前的租金出奇地低,先可以大幅加租,當領匯用掘頭掃把將老人家攆清光後,加租的空間也不復存在

領匯比老人不好的回憶,亦會比年輕人不好的回憶



領匯 匯偽 增長 味皇
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投資學堂:領匯可視作組合定海神針 黃國英 (Alex Wong)




(譚紹興外遊,本欄由黃國英暫代)
 



投資學堂:領匯可視作組合定海神針

建立一個長線投資組合,先要考慮自己的目的,以及風險承受能力,到底是想追求穩定的現金流,安安樂樂地生活,抑或冒險一點,希望憑藉一些中型企業成長,帶挈股東一同飛黃騰達。當然不成功便成仁,發達夢碎,股價大打折扣的例子一大堆,自己家中也貼有不幸倒閉公司的股票「牆紙」。

上述道理看似簡單,但不少人選股的過程卻未見考慮。入市買股多數是選人盡皆知的大名,以為成績有保證,風險低回報也不會太差,頂多死守收息。

大名藍籌的業務肯定有優勢,否則也不會成功,但到了某個階段,要更上一層樓往往十分困難,有時冒險行錯一步棋,縱不似中型企業有沒頂危險,也大打折扣,滙豐控股( 005)及和記黃埔( 013)都是這樣的例子,股價其實已迷失 10年。部份中資股也開始有迷失的迹象,中國政府視通脹為洪水猛獸,電力及石化股過去兩年乏善足陳,若政策方向不變,日後依然難有運行,另外電訊股亦難以樂觀。

未來幾年有力贏通脹

要有穩定的現金流,一隻領匯( 823)足夠有餘。買長線收息股,考慮的是業務穩定性及派息能否貼住通脹。領匯的營運模式不用多加介紹,改善收益效率的工作,應該還有幾年光景,這段日子的派息增長可望跑贏同期通脹。

領匯經營的是街坊生意,不會特別受惠旅客增長,如果想追求後者概念,可以買收租股或零售股代勞。街坊生意有其好處,就算經濟陷入低潮,也不會倒退得太多,長線是不會太叻,若投資目的是追求穩定的現金流,而不是博發達,領匯便勝任有餘,可以作為組合的定海神針。

過去 10年的股市已說明,迷失藍籌作為保本收息之用,表現並不及格,自己頗有信心領匯至少穩中求勝,跑贏通脹及那些大名藍籌。過去股王之中,特別要小心金融股,最惡劣的日子雖已過去,卻不代表好日子會重臨,政府針對金融業的態度,一定受平民百姓歡迎,可以預期監管日益嚴格,甚至稅項也有機會增加,還天真地以為昔日佳績可重現,是完全漠視客觀環境的轉變。

要穩中求大勝,倒不如重注一隻領匯,外加 5 8隻中型股,希望當中跑出兩三隻。人生苦短,再迷失 10年便恨錯難返。

(譚紹興外遊,本欄由黃國英暫代)


http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13041

投資學堂:領匯可視作組合定海神針

建立一個長線投資組合,先要考慮自己的目的,以及風險承受能力,到底是想追求穩定的現金流,安安樂樂地生活,抑或冒險一點,希望憑藉一些中型企業成長,帶挈股東一同飛黃騰達。當然不成功便成仁,發達夢碎,股價大打折扣的例子一大堆,自己家中也貼有不幸倒閉公司的股票「牆紙」。

上述道理看似簡單,但不少人選股的過程卻未見考慮。入市買股多數是選人盡皆知的大名,以為成績有保證,風險低回報也不會太差,頂多死守收息。

大名藍籌的業務肯定有優勢,否則也不會成功,但到了某個階段,要更上一層樓往往十分困難,有時冒險行錯一步棋,縱不似中型企業有沒頂危險,也大打折扣,滙豐控股( 005)及和記黃埔( 013)都是這樣的例子,股價其實已迷失 10年。部份中資股也開始有迷失的迹象,中國政府視通脹為洪水猛獸,電力及石化股過去兩年乏善足陳,若政策方向不變,日後依然難有運行,另外電訊股亦難以樂觀。

未來幾年有力贏通脹

要有穩定的現金流,一隻領匯( 823)足夠有餘。買長線收息股,考慮的是業務穩定性及派息能否貼住通脹。領匯的營運模式不用多加介紹,改善收益效率的工作,應該還有幾年光景,這段日子的派息增長可望跑贏同期通脹。

領匯經營的是街坊生意,不會特別受惠旅客增長,如果想追求後者概念,可以買收租股或零售股代勞。街坊生意有其好處,就算經濟陷入低潮,也不會倒退得太多,長線是不會太叻,若投資目的是追求穩定的現金流,而不是博發達,領匯便勝任有餘,可以作為組合的定海神針。

過去 10年的股市已說明,迷失藍籌作為保本收息之用,表現並不及格,自己頗有信心領匯至少穩中求勝,跑贏通脹及那些大名藍籌。過去股王之中,特別要小心金融股,最惡劣的日子雖已過去,卻不代表好日子會重臨,政府針對金融業的態度,一定受平民百姓歡迎,可以預期監管日益嚴格,甚至稅項也有機會增加,還天真地以為昔日佳績可重現,是完全漠視客觀環境的轉變。

要穩中求大勝,倒不如重注一隻領匯,外加 5 8隻中型股,希望當中跑出兩三隻。人生苦短,再迷失 10年便恨錯難返。

 
投資 學堂 領匯 可視 組合 定海 神針 國英 Alex Wong
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利字當頭:再見領匯 利世民

2010-7-14  AD





 

領匯(823) 曾是世民的愛股。要是有長者問投資甚麼好,世民都會推介它。08年金融海嘯後,世民唯一主動持有的也是它。說實在,有更多的股份,升幅比領匯更多,可是, 它給我的安全感和增長,平衡恰到好處,這種投資選擇今天已買少見少。

一間公司難擋政治壓力

還記得,當時領匯由一班專業的管理 層掌舵。他們除了清楚明白自己在做甚麼,也無懼政治壓力。每次在社交場合碰到他們,世民作為小股東,都會感謝他們忍辱負重。作為香港人,世民也感謝他們為 香港零售業帶來競爭,創造就業,改善市民的生活空間。可能大家不知道,以前領匯的總部簡樸非常,隱匿在黃大仙多層停車場頂層,比起商場那些看得到的改善, 領匯的辦公室裝潢,甚至說得上完全不合格。股東見到如此務實的管理方針,會覺得窩心感動。

或許當時撐領匯的工夫,真的做得不夠。輿論人云亦 云領匯「瘋狂加租」,但事實呢?要是領匯收取的租金高到這麼不合理,為甚麼名醫蔡堅位於黃大仙的診所,每天上午11時至下午6時都在休息?黃大仙的居民為 甚麼在這段時間要到蔡名醫在鑽石山私人商場的診所?難道是因為領匯商場的租金太貴,迫使蔡名醫在別的地方多開幾間診所?租太便宜,自然有人浪費珍貴資源, 這就是事實擺在眼前。

世民認識的這班領匯管理層,許多都離職了。請別誤會,世民不是說現在的管理層不專業。至少,世民知道他們的非執行主席 Nick是頭腦清醒的人。可是,當政府受的政治壓力也越來越大,小小一間上市公司又怎抵擋得了?去年中,一位代表股東的非執董辭任了,今年初,他們又請了 位老江湖公關高手坐鎮。一切一切,都好像在說,現在就是和這間公司分手的最好時候。

利世民

http://hkliberty.wordpress.com



利字 當頭 再見 領匯 利世 世民
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炒㷫領匯怪傑起底


2005-12-05  NM




倫敦直擊

每逢踏入聖誕前夕,一眾基金經理都會歲晚收爐,出埠旅遊,令股市一片平靜;不過,今年卻反常地風起雲湧。

一個來自英國的神秘對沖基金,突然殺入香港股市,狂掃領匯、新世界及百仕達三隻股票。其中最大手筆,要算以四十億港元,掃入一成八領匯而成為大股東。領匯股價隨之狂升至逾十四元,持有領匯的股民就如痴如醉。

這 個神秘基金The Children's Investment Fund(TCI),今年四月才在香港成立辦事處,卻於閃電間重鎚出擊。其創辦人Christopher Hohn,○三年尾才成立TCI,但在今年初因令到德國交易所主席下台,而在歐洲基金界聲名大噪。Hohn今年四十歲不到,坐擁逾十億港元身家,在倫敦市 投資銀行家富豪榜中排名五十。過往他極少曝光,本刊直搗其倫敦大本營,揭開Christopher Hohn的神秘面紗。

「又升咗啦,嗰隻英國基金真係堅,買乜升乜,領匯又係咁,百仕達又係咁。真係好似食咗藥咁上!大家不如睇吓下次會係邊隻地產股被點中!」與一眾師奶阿叔小股民擠在長沙灣中銀分行的林伯肉緊地說。

本週一甫開市,被TCI點中入股的百仕達勁升了四成,眾人即時起哄。

一 眾小股民將他們口中的「嗰隻英國基金」TCI奉若神明,部分亦已陸續在附近的滙豐銀行,索取首日公開認購的越秀房地產投資信託基金的招股表格,睇好近期大 熱的地產基金及地產股,當中包括家庭主婦鄭女士。鄭女士一向逢新股必炒,她在上月中,以五萬元認購領匯基金,但只抽得三手,「我無諗住長揸㗎!諗住升一、 兩蚊就放,賺到千幾蚊已好開心。」領匯上市翌日,她飛到澳洲旅行,放售一事便先放埋一邊。怎知一星期後她回來,女兒向她透露領匯最高曾升至十四元,鄭女士即時驚喜萬分,「無諗過升得咁勁,後來先知有基金入股刺激股價。」

賬面賺了七千元的她,再接再厲以二十萬元抽泓富基金、雅居樂地產及越秀房地產基金。由於大部分錢已放在定期,鄭女士唯有蝕沽手頭澳元,套現抽新股。「希望呢幾隻生性啦!最好俾TCI睇中,咁就發嘞!」鄭女士充滿期待道。

TCI帶挈過肥年

不 單小股東有賺,大股東亦因TCI入股而笑逐顏開。本週一新世界發展停牌,並以每股十一點五元,配售二點八億股新股,集資三十二億元。據知情人士說,在上週 五,新世界最高曾報十三點二元,這股價六年未試過,董事總經理鄭家純興奮異常,即時扑槌配股。配售的股份會分給不少於六名投資者,花旗環球金融亞洲區主席 梁伯韜向安排配售的大福證券攞貨,惟已慢一步,股份於週六、日全部搶購一空。

這次配股,不單將TCI的持股量,由百分之七點四五攤薄至六點九,減低被狙擊的威脅,而負責配售的證券行大福證券,亦穩袋過千萬佣金,簡直皆大歡喜。主席鄭裕彤最近還向身邊人「揼心口」表示:「早知升咁多,三蚊嘅時間就增持啦!」

TCI 以往從未在香港股市活躍,但就在聖誕前,大手出擊橫掃港股。它先在上月底,以四十億港元掃入一成八領匯基金股份,再在本月初增持新世界股份至百分之七點四 五,總成本估計逾二十億元。在上週五趁百仕達配股,TCI以近一點六億元購入百分之三股份。在迅雷不及掩耳間,TCI共動用了五十多億港元,而且所選股票 俱「點石成金」,頃刻間升三至四成,賬面已賺了十多二十億。

倫敦老家直擊

TCI在香港的分公司,在今年四月中才成立,而註冊地址中環衡怡大廈二十一樓,亦只是向另一家基金公司分租。負責人何志安(John Ho)正身在日本公幹,明年初才返港。還未在香港企穩陣腳已經出手,可見TCI的快、狠、準。

本刊飛到英國TCI基金的大本營,希望能與基金創辦人Christopher Hohn見面。他一家住在倫敦市的豪宅區St John's Wood區的內街Alma Square,這區租金一直數一數二的高。Hohn住的是一所樓高四層的排屋。

上 週日早上九時,記者到達他家,只見屋內有幾個小孩在玩耍。約十一時許,身形高大,穿着輕便運動裝束,似乎剛做完運動的Hohn,滿頭大汗地跑進屋內,並在 門口擁抱迎面跑來的小孩,記者隨即邀約訪問,但他一見有陌生人來訪,即警惕地抱走小孩,閃身進屋內。片刻,他的太太Jamie Cooper-Hohn,打開窗戶喝令記者離開,並警告會報警。

至翌日星期一,Hohn六時許起床與家人共用早餐後,約七時半便上班,這位管理幾百億資產的基金經理,身家有十億港元,卻沒有開着泊在路旁的豐田Previa七人車上班,反而快步往地鐵站方向走去,生活極為平民化。

市場作風勇猛

而TCI的寫字樓位於倫敦商業區Clifford Street的一棟建築物二樓,記者再次登門找Hohn,但其公司職員表示,沒有預約不能接見。

直至近午飯時間,Hohn步出寫字樓,他先是左顧右盼,戒心極強。當他看見有攝影師正舉機拍照,即錯愕地低頭奔逃,企圖擺脫,記者趕上前問他可否傾談兩句,他都沒有理會。

Hohn一向極少曝光,從未接受傳媒訪問,遇到記者表現得閃縮,與他在基金界「橫掃千鈞」的勇猛投資風格,截然不同。Hohn在歐洲基金界中,有「蝗蟲」及「大鐵球」之稱,全因他在今年一月,策動及成功推倒德國交易所主席及行政總裁,一舉成名。

事緣德交所去年十月,欲以每股七十四元二角港元,收購倫敦交易所,而此價相對倫交所收市價每股四十七元六角港元有五成溢價。

當時Hohn的TCI基金手頭持有德交所近百分之八股權,他認為收購價極不合理,於是決定聯合其他基金,反對收購,並要求最高管理層下台。Hohn一呼百應,得到其他基金經理支持,最終令德交所收回收購建議,而德交所主席及行政總裁還因此下台。

獲老牌基金垂青

事 件令整個歐洲基金界、金融界及政界嘩然。在英國擁有廿五年採訪經驗,負責編寫英國富豪榜的自由撰稿人Martin Tomkinson表示,Hohn此舉動在歐洲基金界,尤其是對沖基金,是極為罕見(very unusual),因為大部分基金經理都非常低調,絕少過問所投資公司的管理。經此一 役,Hohn立時聲名大噪,獲歐洲投資界非常有名的投資信託基金RIT Capital Partners PLC垂青。(其主席羅富齊勳爵(Lord Rothschild)是英國投資銀行鼻祖Rothschild & Sons的後人),今年七月Hohn被委任為獨立非執行董事,令Hohn紅上加紅。

今年只有三十九歲的Hohn,畢業於英國修咸頓大學,主修會計及經濟,其後在哈佛商學院取得一級榮譽工商管理碩士(MBA)學位,畢業後在金融界工作,最初負責企業財務,後來才進入基金界。他成立TCI之前,在英資Perry Capital基金公司工作了七年,是公司老闆暨基金界鉅子Richard Perry的高足,在任內管理的歐元基金曾多次獲獎。

超高回報

在很多人心目中,「對沖基金」就等於九七年狙擊港元,打殘香港經濟的索羅斯量子基金,但其實對沖基金投資方法五花八門,較傳統基金靈活,並可採用沽空的投資策略,投資工具亦較多,包括期權、套戥或可換股債券等。

TCI在○三年才成立,管理約三十億歐元資產,但去年及今年的回報率已達到三成八及四成一,較標普對沖基金指數的回報率百分之三點九高一大截!

而根據英國的公司註 冊資料顯示,TCI去年的營業額有四百零一萬英鎊(約港幣五千六百多萬元),稅前盈利達二百八十六萬英鎊(約港幣四千萬元)。成立不足兩年的TCI,去年 獲得對沖基金雜誌EuroHedge選為表現最好對沖基金(Fund of the Year Award)。Lipper Hedge World基金研究報告顯示,TCI的投資策略是追求絕對回報,令公司的價值反映在股價上。

投 資成績好,Hohn亦夠膽收甚高管理費。TCI入場費最少為千五萬歐羅,每年管理費為資產的百分之一。而TCI主要營運的兩隻基金:TCI Master Fund及TCIF Blue Fund,規定投資禁售期為三或五年,並每年收取淨資產升幅的百分之十三點五及十六點五為「報酬」。這些條款在對沖基金中極「辣」,亦較為少見,可見 Hohn自視甚高。

雖然如此,TCI仍吸引大批投資者慕名而來,大多是大型的機構投資公司、保險公司及大學等。據英國《星期日泰晤士報》(The Sunday Times)今年富豪榜保守估計,Hohn身家約有七千五百萬英鎊(即約十億港元),在倫敦市投資銀行家富豪榜中,排名第五十,絕對算得上少年得志。

不過TCI的透明度極低,並無公布基金內的投資組合,只從報導得知它在亞洲的投資,其中一筆是持有南韓著名煙草公司KT&G百分之四點三股份。去年十二月,TCI向KT&G管理層施壓,要脅公司註銷所有回購之股份,而不是將部分派給員工,否則會聯合其他基金股東,要求撤換管理層。

擔當打手角色

TCI 之所以在最近一個月投資六十億元於香港三隻股票:領匯、新世界及百仕達,市場人士推測,主要因為這幾隻股的潛在價值被低估。領匯持有一百八十個商場及停車 場,過往由房委會管理,租值較市場低近三成;新世界則因為負債比率長期偏高及管理層經常四出收購闖禍,令股價與資產淨值長期有四至五成折讓,較一般地產股 的一至兩成為高。

至於百仕達這隻二、三線股,主要在內地經營百江燃氣及發展百仕達花園等三、四個地產項目,規模不大。不過,百仕達在本月初,和美國著名房地產發展公司洛克菲勒集團(Rockefeller Group)達成協議,共同發展上海外灘源項目,而百仕達和Rockefeller還會成立一個四至五億美元的房地產基金,目標回報率高達三十釐。

按其往績,TCI成為該三間公司大股東後,或會監察管理層管理好公司,提高股東回報,從而因股價上升而賺錢。東驥基金管理董事總經理龐寶林說:「TCI就好似『爛頭蟀』,佢入去唔一定要踢走管理層,但管理層做嘅嘢有損股東利益,佢就一定會出聲。而且TCI唔入董事局都出到聲,事關佢往績(指踢走德交所主席及行政總裁)令到公司管理層會自我監察,或主動與TCI接觸,了解對方睇法。」

事實上,領匯管理層已因TCI大幅入股而打醒十二分精神,領匯主席鄭明訓,上週便親自飛到英國,與Christopher Hohn面談,了解對方投資策略。

散戶勿高追

雖然領匯、新世界及百仕達因TCI入股而備受看好,但現時股價已反映其價值,散戶不宜高追。

就如領匯,在本週二報十四點五五元,是上市後新高,其明年預測的息率已下調至百分之四點五以下,與一般低風險的債券回報非常貼近。要提高回報還看能否加租。而曾阻撓領匯上市的班底亦組成「領匯監察」,經常抗議領匯的加租行動,所以一切還看大股東TCI,能否「逼」管理層加租以增加領匯回報率。

而百仕達股價本週二已回吐跌了一成一,但其股價與資產值仍出現溢價。而且其在上海外灘項目,仍然只聞樓梯響,第一期工程才剛開展,更遑論成立的房地產基金可能獲取高回報。

至於新世界發展,上週大股東配股亦為股價見頂響起警號,「以每股資產淨值十七元計,現股價已較資產折讓收窄至三成多,以新世界嘅公司質素來講已經好盡。呢間公司嘅股東,一見公司股價高就『身痕』配股,難保第時唔會再有配股行動。」一名中資分析員說。

其實在TCI之前,其他的對沖基金,早已看中香港,密謀插旗。據基金公司AsiaHedge數據顯示,今年上半年在亞洲新成立的五十五隻對沖基金,集資額高達三十五億美元,是本年同期籌集資金的兩倍,其中有十三億美元流入香港,金額較日本及新加坡更高。目前還有五十隻在美國及亞洲成立的對沖基金,準備在亞太區設立基地。

亞太股市上落大

全球現時有對沖基金達八千多隻,管理的資產總值達到一萬億美元,本來活躍於歐美地區,但因為歐美股市波幅收窄,上落不足一千點而無啖好食,於是轉移目標至亞太區搵食。

基 金評級機構Morningstar亞洲研究部主管鄭玲玲說:「對沖基金一向愛炒短線波幅,近年歐美市場喜歡投資中國、印度等新興市場,更興起中港概念。中 國股改、人民幣升值、CEPA等雖然都係長期政策,但短線波幅好大,都吸引到對沖基金來港。」她說現時不少香港的基金經理,特別以大中華區為主的,都出來 自立門戶搞對沖基金。

對沖基金在港活躍,將會愈來愈多,但行蹤飄忽難捉摸。鄭玲玲說不宜盲目追捧:「對沖基金的策略好難捉摸,好多時用槓 桿、長短倉投資工具,入股金額又非常大,越多人追,佢個勢去得越快。而且,一般股民嘅資訊不會快得過基金經理。對沖基金就是投資方法夠靈活,透明度一定較 傳統基金低才能賺大錢。」

三股齊升

 

TCI大手掃貨

 

Christopher Hohn小傳

1989

修讀哈佛商學院工商管理碩士,獲High Distinction畢業後,隨即加入Coopers & Lybrand企業財務部任經理。

1994

轉投私人投資公司Apax Partners

1996

加入著名基金公司Perry Capital任基金經理7年,管理價值$10億美元資產。曾反對意大利電訊與德國電訊的合併計劃,成功迫令兩電訊商尋求更合乎股東權益方案。

2003

自 立門戶,創辦對沖基金TCI(The Children's Investment Fund Management)。因Hohn將部分管理基金所得收費,捐予一個由其妻子Jamie管理的兒童慈善基金,TCI因而得名。TCI基金創立初時,規模 為$30億美元(約$233億港元)。

2004

TCI以持有4.3%第二大股東身份,迫令韓國煙草商KT&G將所有回購的股票注銷,而非保留部分給予員工,否則會要求撤換管理層,一時引來各界關注。

德交所提出以$13億英鎊收購倫敦交易所,但遭持有德交所8%的第二大股東TCI反對,認為出價太高,號召其他股東反對是項收購。最後收購告吹,Hohn更提出要德交所以$15億歐元回購股份,以提升股價;德交所主席及行政總裁亦因此事辭職。經此一役,TCI聲名大噪。

2005年1月

TCI以40%超高回報力壓群雄,獲對沖基金雜誌EuroHedge選為2004年度最佳歐洲對沖基金。

11-12月

TCI接二連三對準港股出擊,購入新股領匯17.95%後,再大手掃入新世界及百仕達,惹來市場眾多揣測。

TCI基金小檔案

2004年回報率 41.95%

2005年回報率* 38.42%

最低投資額 $1,500萬歐元(約$1.38億港元)

基金管理費 每年資產淨值的1%。另外每年收取獎勵性管理費用,為淨資產增長的13.5%或16.5%。

估計資產總值▲ $32.7億歐元(約$302億港元)

基金特色 ● 設三年、五年投資者禁售期,為少有長禁售期對沖基金。

● 將部分管理基金所得收費,捐予一個兒童慈善基金。

● 密切監察基金投資之機構,遇有不滿會聯合其他股東與管理層抗衡。

*截至05年11月▲截至05年6月

領匯大贏家煲呔曾

領匯原訂於去年十二月上市,但因立法會議員鄭經翰,支持公屋住戶盧少蘭入稟高等法院進行司法覆核,甚至自掏腰包付律師費,務求令領匯擱置上市,最終領匯亦是陣前失守,上市難產。

雖 然被散戶埋怨「阻人發達」,但就在領匯難產翌日,董建華及一眾治港班子,在澳門回歸五周年慶典,被國家主席胡錦濤當眾訓示,要「查找不足」。此役可算是董 建華最慘痛的教訓,並為中央最擺明「唔妥」董的舉動,不久即傳出中央要撤換董的消息,最終董建華提早於今年三月落台,並由曾蔭權接任。

領匯上市失利,引發董下台曾上位,真是多得鄭經翰。


領匯 怪傑 起底
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領匯(0823) 好! 香港好! 貓王炒股日記

http://ariesl0501.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3040892

我貓王當年的經濟學老師經常與我們在課堂以外時間喝酒,每次都以「二窩頭」醉盡而返,這位從德國留學的海歸,經常鬱 鬱寡歡的。一方面他受著事業與愛情的打擊,另一方面則擔心中國經濟發展欠缺實體的支持,隱患無窮!先天下之憂而憂!終日以酒解愁!當時不曉得他是為作新詩 強作愁,還是中國經濟發真的存在著極大的問題?其實我那時只隨他學習普通的經濟知識,今天我明白到他可能受德國學派的影響,思維有異於其他學者。德國這個 歐洲大國一直致力發展實質經濟,與其他西歐國迴異,金融危機之前,德國房價十年不漲,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說 扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了 三倍。德國並不是沒有房屋短缺的時代,除了二戰後西德動員全民建房外,在1989年柏林牆倒塌後,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了「建房資金 免交企業、個人所得稅」的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。

事實上,德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設,作為德國經濟增長的「支柱產業」,德國憲法明確規定了 - 德國是一個高福利國家, 與醫療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交 3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子 的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,完全否定炒家「低買高賣」的利潤空間。現在,我貓王只略為介紹了德國的房地產政策,事實上,我沒有興趣深入研 究它的內容,一言以蔽之,德國僅有三成住房貸款來自於商業貸款。我想說的是:這明顯地看到,德國不想以房地產價格的膨脹來創造財富效應,我記述過今天各國 人民都以抵押的方式維持家園建設,因為只要房地產有價,就好像銀行水頭充足,這無形是一種虛擬貨幣的創造;偶爾我們會收到銀行或財務公司的推銷,問道要不 要加按我們的抵押,即勸導人民再瘋狂消費!我曾形容這是後工業社會的「消費經濟」,虛擬創造的資本繼續在建設「空中城堡」,若言一天空中城堡被刺破!虛擬 資本會毀於一旦,若言它僥倖保存著,我們可能要數代人的努力才能把它維繫,這有損實質經濟的生命力。

最 近,我們常聽到最低工支的爭拗,這個月來本地錄得的工資升幅,大部份是因為企業為最低工資法例而調升員工薪金。而企業因投入成本大幅上漲而加價,產出價格 升速明顯,連升十八個月。 我們研習經濟的明白一點,只要有需求,人們就有工做、有薪加!現在本地新職位增長相當穩健,已持續四個月錄得增幅,數據似乎顯示了勞工市場的需大於求?這 是否代表香港經濟經濟欣欣向榮?不過,我貓王覺得匯豐香港採購經理指數(PMI)上月為52.9,較前月跌2點,是七個月以來的低位,反映本港經濟的改善 程度,是七個月以來最小。新業務增幅跌至八個月來最小,其中來自內地的新訂單增速亦下降! 採購經理指數(PMI)是一個領先指數,我憂慮香港經濟已響起了一個警號!無奈,我天閱讀報章,讀到以下的分析!現在,香港虛擬經濟壓倒了實質經濟,或者 說香港的實質經濟已死了!所以,無論普通市民如何吶喊!如何的叫苦叫難!經濟指標仍然在看好!

國民生產總值(GDP)的數據可以為政客帶來民望,這安居樂業的國民政策也可為創造民望,奈何各地官員總愛向數據靠攏?最 近,聽聞那位經濟學老師已覓得嬌妻,且已乘著名貴房車代步!心情開朗很多!今天,似我貓王這個的「港燦 - 草根分析員」代替了他憤世嫉俗的角色,若言我真如當年所願,成為國際大炒家,我又是否會明白世間曾有悲天憫人的經濟學說?事實上,世間上種種經濟學說,或 者經濟主張,今天已淪為政客打天下,或爭取自己利益的工具,有人說經濟學者是銅嗅的老九,哪擾亂經濟的種種人物又是什麼?

領匯 0823 香港 貓王 炒股 日記
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燒鵝飯、領匯和地獄之路 李兆富

2011-4-26 NM

大家樂燒鵝飯,賣得比達官貴人光顧的老牌酒家的外賣飯盒還要貴。經報紙一講,網民一鬧,快餐店就停售燒鵝飯。當然,大家樂說停售,是供應問題。 領匯搞市場推廣,不知是什麼人想到的餿主意,學人家大玩集體回憶,招惹一班反資本主義的赤貧才俊口誅筆伐,結果又是腰斬收場。


赤貧才俊的邏輯是:凡是賺錢、加價和減價,一律是資本主義的惡果。賺錢,就一定是剝削消費者。加價,就一定是牟取暴利。減價,就一定是搶佔市場。難道只有蝕錢,才算惠澤社群? 赤貧才俊問:「為什麼不可以做到不蝕不賺?像那些社會企業,都是為了公益而設,但以商業原則運作,我覺得,是未來社會的大趨勢。」 我答:「既然社企的理想這麼偉大,敢問一句,為什麼你不快快去搞一間,讓天下寒士盡歡顏?」 赤貧才俊回答:「搞生意要資本呀!所以,我希望新一屆政府,可以提供資本,讓社企發展。」要注意, 廢青的理想國,只不過是理想,會落手落腳去試行的,其實已經不算是十足十的廢青。


我 續說:「不過,政府的錢,最終不是土地收入,就是你們口中的什麼奸商繳交的稅款。如果全世界都是社企,敢問,錢從何來?」 千萬別誤會,我不是反對社企。大前提是,請不要向政府攤大手板。港式A貨社企,拿了政府的錢,就沒有資格在道德高地上妖魔化別人。可以不用靠打劫納稅人但 又能持續發展的社企,才是真正的社企。 赤貧才俊問:「社企要兼顧其他義務,怎能跟牟利的商人競爭?」 說穿了,赤貧才俊眼中,牟利的商人,就沒有構成任何社會價值。他們從來都沒有想過,領匯將破落的房委會商場,提升人流和價值,變成今天可以讓更多基層就業 的地點。他們更加不明白,二、三十年前的城市規劃,設置房委會商場,目的是為了創造地區就業。幾十年來沒有做到的社會任務,差不多被人完全遺忘,諷刺的 是,民營化之後,反而成為了罪狀。


赤貧才俊說:「快餐店賣得超貴的燒鵝飯,應該沒有什麼社會道義可言吧?」 快餐店賣的燒鵝飯要是超貴,讓消費者去用腳投票吧。據我所知,大家樂的一哥燒鵝飯,只在寫字樓區有供應,針對那些時間寶貴的高收入白領。我也親眼見到,其 他在中低收入區的大家樂,下午茶時段,是許多退休人士、學生和家庭主婦的聚腳地,食客「打躉」,一般只要不阻礙做生意,店員大多不理會。我更記得,建華七 年,經濟蕭條,許多失業一族,整個下晝在那兒過,也沒有人干涉,有時更免費送上清水一杯。試問,有社企提供這種義務嗎? 「香港差一點就要搞文革。」近來,不止一次聽到有人跟我這樣講。這句話,可能說得重了一點。不過,我們千萬不要忘記,民眾被引領到地獄之路,既不是一朝一 夕的事,帶路的人,也不知道自己在好心做壞事。


李兆富 時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。 作者網誌:http://hkliberty.wordpress.com ####


燒鵝 飯、 、領 領匯 匯和 地獄 之路 李兆 兆富
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回購領匯誰人得益? 林本利


2012-8-9  NM




今年九月將進行立法會選舉,全港大約一半選民居住在政府資助房屋,故此房委會在2005年11月將旗下約110萬平方米零售物業及80,000個車位透過領匯上市,肯定成為選舉辯論議題。

過去幾年,傳媒不時報導領匯大幅加租,趕絕小商戶,讓大型連鎖店進駐,令消費者的選擇減少。一些言論建議政府動用公帑,回購部分及全部領匯股份,讓政府可以監察公司的運作。

筆 者過去曾經居住過公屋和居屋,經常要光顧附近的店鋪和商場,深深體會到由房委會及房屋署負責管理這些商業物業,效率極之低劣,維修保養乏善足陳。過去審計 署亦曾經發表多份報告,指出房屋署職員表現欠佳,監管外判管理公司不力,管理效率尚有不少改善空間。我們看看食環署負責管理的街市和攤檔,便知道管理問題 的嚴重。

當日房委會決定將旗下的商場和車位透過領匯上市,除了紓解財赤外,還希望藉此提升管理效率,增強物業的盈利能力,避免浪費社會資源。事實證明,經過六年多的努力,領匯旗下不少商場煥然一新,人流大增,整體而言租戶和消費者都有得益。

有 評論認為領匯壟斷市場,每年大幅加租,推高物價水平。不錯,自從領匯上市後,旗下物業的租金便穩步上升,每呎租金由2006年3月的23元,上升至今年3 月的35.8元,每年平均升幅為7.7%。但若考慮到領匯在改善商場的外貌和形象方面的投資,每年7-8%的租金升幅又是否過高呢?

領 匯的租約一般是三年,故此每三年加租一次,加幅便是兩成多,令人有大幅加租的印象。根據差餉物業估價署資料,過去三年,私人零售業樓宇的租金上升約 35%,遠高於領匯的加租幅度。而更重要的,就是領匯現時35.8元的平均呎租,與私人零售樓宇百多元的呎租仍低一大截,只及後者的兩三成。過去幾年,本 地受惠於內地旅客大增,市民收入及消費力上升,零售市道一片好景。零售業總銷貨價值由2005年的2,000億元,倍增至去年的4,000億元。同期零售 及餐飲業的就業人數,由41萬人上升至48萬人,增長17%,增加了七萬個就業機會。零售業增長強勁,但同期零售業總樓面面積只由952萬平方米上升至 1,079萬平方米,六年增幅只得13%,即每年平均只得2%的增幅。零售業樓宇供應的增長遠遠追不上本地零售業的擴展,租金又怎會不大幅上升?故此,若 要紓緩租金上升壓力,政府必須積極增加零售業樓宇供應,而不是透過回購領匯去遏止租金上升。現時領匯佔全港零售物業樓面不過一成左右,根本難以壟斷市場, 操控租金。即使政府要求領匯賤價出租物業,亦不能保證享受廉租的租戶會降低價格,回饋消費者。筆者年多前購入領匯股份,準備每年收取股息。萬料不到在政客 鼓吹回購領匯的聲音中,領匯股價不斷上升,至今升了三成多,股價已脫離領匯每股約28元的資產淨值。由此可見,鼓吹回購領匯去遏止加租的人,其實不一定幫 助到住在公屋的消費者,反而益了領匯租戶和持有領匯股份的投資者,結果適得其反。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

回購 領匯 誰人 得益 本利
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存稿系列(3): 領匯(0823)的尋味時光

好像是幾個月前的一日,我在領匯(823)其中一家潮州食店和家人吃晚餐,突然有一個人拿一疊東西送來,後來望櫃檯發現是一本叫做《領匯的尋味時光》的小書本,當時我以為免費就多取了一兩本,但是細看那宣傳單張,原來需要光顧50塊錢才能取得。
順手翻這本小書來看看,結果愈看愈有趣味。這本小書,由壹傳媒(282)的飲食男女編寫的,主要是說一些公屋飲食店舖幾十年來的變遷。總的來說,都是一些失敗,成功,又失敗的故事,對我來說看來又真的很有感觸。
我覺得這些老闆在經營一盤生意的時候,可能賺錢只是其中一個目的,實際上更重要是希望顧客稱心滿意。如果經濟上能夠支持,只要老客還在,情感上也得到滿足,他們還會去繼續經營,直至支持不住為止,這就是大部分老店還在的原因。
但領匯卻為了滿足基金短線催谷業績的要求,把老商戶趕走,換作新的連鎖店,使商場變了冷冰冰,所以變得很沉悶,很單調,總感覺好像那本小書一樣,推銷的只是機械式的情感。最後,在Facebook 上的網友亦不屑於他們一方面排擠,一方面美化的所為,於是對此計劃抵制,最終領匯抵受不住壓力,取消了這個活動。正如在近期以《大廚小傳》的方式再賣呢條橋,結果反應也頗為熱烈,那些小冊子我遲了一點換也換不到,如果有網友知道呢兒能看這本東西的內容,請告訴我。
至於裝修後的領匯,正如《大廚小傳》的故事一樣,確實使人的消費增加,使他們能夠支付的更高的租金,從而使盈利增長很快,而領匯的管理層也交到數,成功獲得基金投資者的信任,使單位價格上升。以其現時價格來說,息率低於3%,其實對比其他房託,確實較為偏低。
至於為甚麼很多人都是買它呢,可能買它資產提升計劃能成功。就這計來看,其實只是利用翻新時機,趕走了部分舊商戶,換上高租金的連鎖店。但是屋村的人收入有限,加上除了幾個皇牌商場可塑性較強,大部分都屬規模較小,且位置較為偏遠,很難吸引他區的顧客光臨,故租戶又未必支持到這樣高的租金,何況大部分因為新鮮感而光顧,新鮮感一過就很快回歸平穩,導致部分商戶不能支持租金而倒閉,或導致租金收入降低。
從上所述,在未來加租空間有限的情況下,為擴張規模提高單位價格,於是轉向收購其他商場及工業大廈,並把之改裝。前商場持有人房委會眼見其殺雞取卵的行為引起部分社會人士不滿,故應不會再售出商場,需轉向收購私營商場。不過,小型的收購對領匯起不了大作用,而大型商場及全幢工業大廈大部分由長期投資者持有,投資經驗均較領匯豐富,就算他們肯出售,作價應反映了其潛力,增值空間應不大。
但領匯財務健康,借貸成本較其他地產企業低,或許可能透過此方式增加利潤,從而增加可分派收益,但是這方式又會提高領匯財務風險,形成兩難局面,所以我總認為領匯不能走得太遠。雖然如此,但也有政府為取得控制權重新購回部分股權的潛在增利好因素,雖則近期立法會已否決,但不排除會捲土重來,又比其他私人的房託來看,它給投資者的信心是較大的,應該有溢價,不過我認為溢價實在太高了。
存稿 系列 領匯 0823 尋味 時光
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領匯回報跌穿三厘半 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/935522/index

第101期月供匯控以$74.4購入53股,第63期月供領匯以$36.55購入108股,第55期月供中人壽以$23.3購入169股。

第102期月供匯控以$74購入53股,第64期月供領匯以$40.73584購入96股,第56期月供中人壽以$22.4購入176股。

近幾個月,月供供款都在上升,很難說服投資者現在是在熊市。事實上,恆指在2009年5月由谷底重上16000點之後,已經3年半在16000點至25000點上落。由2007年歷史高位至今已經5年。如果認為現在是熊市,意思等於認為香港已經沒落,正如二十年前的日本,永不超生。

現時恆指比年頭升了約3000點,升幅超過15%,無論是價值投資還是日日低買高賣,回報少於15%的話,以後唔好再笑人買盈富基金無出息。

自金融海嘯之後,一直等待的通脹,沒有肆虐全球,但以防禦通脹的組合,還是表現不俗,人民幣幾乎每一至兩季進行階級式上升,領匯及永利控股比年頭都有五成以上增長,組合跑贏通賬。2013年還是將防禦通脹放在首要目標,跟2011及2012年不同,在低息環境下,資金要求的回報有下降跡象,領匯是個好指標,以往好一段時間,領匯股價都在四厘回報左右,個多月前,不用多少天已降至三厘半,有些人解釋為政府私有化領匯,這與客觀事實不符!香港政府搞郵輪碼頭要十年,搞西九隨時要二十年,搞私有化領匯起碼要50年!而且,現在沒有競爭能力的小店也早已結業,私有化領匯要花一大筆錢,之後減租收少一筆錢,最後發覺受惠的大多是連鎖集團。無論如何,領匯的回報已開始失去吸引力,還有一個月時間,要好好地想一想2013的步署。

經過幾個月IPO一片冷清,終於等到人保,除賭業股外,中國金融保險業屬自動認購行業,今年只抽海通證券及人保,ClearBook內股票將增至37隻。


領匯 回報 跌穿 穿三 三厘 厘半 hiking
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領匯(823) - 已更新 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2013/05/823.html
今天收到網友F的一封電郵

Dear Mr. Ng,

 According to your lazy people method ofchecking the stocks monthly

if its price is < 10monthly MovingAverage => sell it

If its price > 10 monthly MovingAverage  => keep it


Now 領匯(823) is lower thanthe 10 Monthly Moving Average.

However according to XXX, 823 is the goalkeeper.


I got quite some amount of 823, althoughgot it at low price.

Should I now sell it according to your lazypeople method?

If so, what other asset can be the goalkeeper after selling 823?

Looking for your advice.


網友F


答覆如下:

小弟慣早睡,抱歉只能簡單地回答。

今天在看前公牛、湖人領隊Phil Jackson的新書Eleven Rings: The Soul of Success。裏面有個故事,可能會對你有幫助。有人聽了幾個小時佛經,覺得很煩,便問禪師:「佛經好複雜,聽極都唔明。能否用一句說話,將佛理說清楚?」禪師笑曰:「當然可以。Thing changes(世事無常)。」



如果讀過達利奧的文章,資產類別的本質,無所謂好與不好,一切視乎經濟增長和通脹預期的變化。例如:低通脹、低增長,大利債券(可參考這篇文章)。又例如低通脹持續,但增長優於預期,股票便會跑贏債券。



領匯跟其他REITs,本質比較上近乎債券及抗通脹債券(TIPS)之間,在低通脹、經濟增長乏力時,股價表現最好。過去幾年經濟不振,通脹也不高,解釋了爲甚麼用「倒後鏡選股法」時,領匯必定是鐵膽。但「知否世事常變,變幻原是永恆」?

近來美國經濟增長勢頭很好,美國經濟變成了低通脹、上升增長,這是股票的特快地,股票回報好,沽債買股便自會成爲主流,把債息推高(債價跌,債息會升),這對REITs便很不利。爲甚麼?要先解釋一個概念。

現在美國30年國庫債券的息率,是3.27%,正統(管理幾百億那種)的基金經理的思考模式會是:持有REITs,風險會比美債爲高(美債是近乎無風險的投資產品),回報一定要比美債高,才合理。究竟要高幾多才合理,無一定準則,我初初買陽光房地產(435)時,有7.5%息率,(據記憶)比美債高近4個百分點,當然後來兩者的息率差距越來越窄,那是後話。

圖: 美國30年國債息率 (資料來源按此)




我們先假設市場覺得持有領匯,回報要高過30年美債1個百分點,才算合理。例如美債是3%息率,領匯的「合理」息率便應該是4%。如果美債大跌,息率跌到比方說4%,那麼領匯「合理」的息率便是5%。股價自然會跌到吐血。

[更新]下圖是本地REITS息率減10年美債息率的變化,平均而言,本地REITS的息率,高10年美債3.5個百分點。現時兩者息差僅2%,值博率非常一般:

資料來源: Morgan Stanley

明白了當中的原理,便能應對。如果你認爲美國無可能經濟復甦,回到低通脹、低增長的局面,美債、REITs自然會復活;如果美國經濟,如小弟此時此刻的估計(隨時更改),必能東山再起,美債、REITs必定會大幅黯然失色。

至於之前寫過的十月線系統,原先的back test,是針對資產類別(asset classes),而不是個股來做,對於判斷領匯的股價,應無直接關係。但話分兩頭,美國長債ETF(TLT)早已跌破十月線。


(戰友道奇搭爹:(i)原則上不反對嘗試back-test十月線操作領匯,有何發現請告知;(ii)十月線系統月底收爐才定奪,中途(包括月底前的一天)不理會;(iii)如果之後真的按十月線糸統沽了領匯,請務必忍到某月升穿十月線,才按計劃買回,不要不要不要低一個幾毫又手痕,自作主張撈底。一個系統跟一下唔跟一下,可能大鑊過盲炒。搭爹完畢。)

上述的分析是學院派style。下面的分析是實戰派style

買領匯,單求息,應不及iBond。香港通脹到年底應該是4.5%,絕對高過領匯息率。

如果搏賺息又賺價,我會買高息的工業股。個人認爲(請自行判斷)

(出口導向型)高息工業股=現金牛+免費的美國消費復甦認購期權

 美國不復甦,袋6-8%息,起碼多過REITs一大截。萬一美國復甦,業績改善,估值提升,獲利空間可以很大。(我覺得是)輸糖贏廠的setup

忘記什麼守門員、排陣理論吧(理論分析要等N集後的「注碼定輸贏」外傳才能講到)。一隻股票,不會因為你給它一個身份,例如叫他做守門員,就會變成百毒不侵的...兩年前的排陣,前鋒叫做兗州煤業(1171)、保利協鑫(3800),當時兗州煤2X元,保利協鑫3.X元,搏的是日本地震後,大利煤業、新能源。結局當然很悽美…

P..S. 不過我可能有很大的bias,因爲我TATA出沽空了很多債的ETF。這點你要留意。祝你好運。

[更新]最後是Morgan Stanley做了一個矩陣,展示了美國10年債息和領匯跟美債息率差距,理論上如何影響領匯的合理值。如果美息升到2.5%,而息差維持在2個百分點,領匯的合理值為35元



下圖是美國10年債息近年的變化:



吳瑞麟
領匯 823 更新 名人堂 名人
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領匯發水自肥隱瞞資產

2013-11-14  NM
 
 

 

領匯上市近八年股價翻三番,市場預期週三公布中期業績持續增長。然而,造就九百億市值的,其實是偷步擴建商場、逃避向政府補地價等四大招數。本刊透過曾在領匯工作的「深喉」取得有關上市前的評估資料,對照領匯今年三月底的財政評估報告,發現單是近年已完成及正進行資產提升的三十六個商場,共有一半、即十八個室內樓面增加,發水比率介乎百分之三點七至廿四點二,累計增加二十三萬平方呎額外室內樓面,以一萬元呎價計算,保守估值達二十三億元。

領匯以隱藏性發水樓面面積,搶奪更多租金收入,但政府漏招在先,縱容了領匯管理層吸血自肥大業;惟一旦政府收緊監管力度,領匯發水樓面恐打回原形,或須繳付龐大補地價。關注領匯的民間組織表明,領匯隱瞞大幅發水及跟政府拉鋸等股價敏感資料,損害小股民及公眾利益,計劃向證監會投訴。偷天換地

「中庭以前係俾街坊同啲細路玩、休息,而家長年累月租俾人賣嘢,NGO昔日可以借用嚟舉辦活動,領匯接手初期都可以借,而家傾都無得傾,連聖公會都無面俾!」一名在東涌富東廣場二樓社福機構工作的陳先生(化名),憶述過去十六年領匯的變臉過程。富東廣場自二○○九年完成資產提升工程後,店鋪增加六成至約五十間,由傳統屋邨小店變為主打街外客的飲食購物熱點。

富東:霸佔通道開鋪

最令陳先生不滿的,是昔日從港鐵東涌站行人天橋直入商場一樓後,行人通道一向有落地玻璃窗,讓逛商場者眺望綠色山巒景色,如今卻被多間電訊商鋪取代。「商場門口通道比以前細咗三分一,二樓平台原本有座椅提供,而家就鎖咗佢,因為領匯要擴建鋪位,將冷氣機通風設施擺晒喺上面,咁根本係霸佔公共空間。」記者現場所見,商場翻新後環境比以前舒適,但昔日的傳統小店已被多間大型連鎖店取代,屋邨鋪情懷蕩然無存。近年領匯商場被踢爆發水的例子俯拾皆是,富東廣場只是其一,最離譜的赤柱廣場被揭發後,有關店鋪至今仍繼續經營,位於黃大仙廟旁邊的龍翔廣場發水兩成,至今依然無事。而且,領匯正替其他商場進行發水工程,完全視政府如無物。被不少沙田居民視為童年回憶的沙角商場天井和花圃,如今布滿混凝土、工字鐵及鐵管,令沙田區議員楊倩紅大惑不解:「好奇怪,點解領匯可以無限發水?二樓上面露天空間話做酒樓,將原本二樓個間鋪搬上嚟,我好懷疑領匯有無申請,但佢哋話攞咗批文囉!」

富東廣場大發水

通往東涌站行人天橋

中庭

沙角:停車場變街市

沙角邨街市經翻新後,記者本週一到現場觀察,發現行人通道加建約十個鋪位,比前收窄一半;街市伸延至原有停車場範圍,部分車位改建成約十個士多房,向商戶以每月數千元出租。停車場部分車位被圍板覆蓋,未知完工後會否仍用作泊車;記者亦發現,數個車位頂部天花有來自上層商場新建築物,並佔用其大部分空間,不可能再泊車,估計是商場新增設扶手電梯的機房位置。曾在領匯工作的深喉透露,領匯取用非零售樓面作商鋪用途,一般應在其他地方騰出相若面積填補,否則須向地政總署申請。本刊十月十一日向地政總署查詢富東廣場商業樓面是否超出地契規定上限,但一個月後,截至本週二仍無回應。

弄虛作假

投放四億二千六百萬元翻新的樂富廣場,商鋪由約一百一十間增至約二百間。領匯年報卻顯示,室內樓面反比上市前減少。服務街坊逾三十年的樂富廣場商會主席馬麗媚(人稱七嫂)說,不少公共空間被挪用增加商鋪,「當然幾多用來發水就唔知,我無統計,但肯定公眾可用嘅空間係細咗囉!」令人懷疑領匯為了逃避繳付補地價,未在年報提供準確資料。

長發:提交失實資料

青衣長發廣場亦被政府揭發懷疑提供失實資料,此商場去年一月被揭發水,地政總署上月回應本刊查詢時稱,領匯已提交總樓面面積詳細計算資料,但當分區地政處經實地核對圖則後,發現「資料與現場情況有差異」,故要求領匯提交補充資料作覆檢及跟進,由此顯示領匯原先資料根本無反映實況。

據了解,長發廣場正門出口兩旁花槽、原為小販擺賣的巴士站連接通道改建為商鋪及美食城,都被當局視為違規佔用公共空間和非零售樓面部分,有可能被要求清拆還原。記者曾到現場採訪,恰巧碰到美食城老闆林永章視察業務,他表示不擔心店鋪被拆卸還原,「呢啲手續嘢我唔理佢喇,總之佢租俾我,我就照做喇!到時真係唔開得,咪唔使交租囉,租約未到期咪領匯賠償囉。」除了發水資料和現況不啓合外,領匯估值報告數據不少亦似是而非,如同樣正進行資產提升的屯門安定及友愛商場,前者室內樓面一向維持約十萬平方呎,最新報告卻大幅減至只有四萬七千六百多平方呎;毗連友愛商場不減反增,面積比上市前增加近三千五百平方呎。記者曾到兩商場觀察,發現翻新工程以同一項目形式進行,並分批翻新,正在裝修範圍圍板同時寫上「安定友愛」字樣。

樂富:面積明減實加

領匯深喉指,領匯向來聲稱零售物業內部樓面約一千一百萬平方呎,近年卻改為「一千一百萬平方呎以上」,不排除在評估報告中部分商場「忽然瘦身」,其實是不想「大肚腩」現形:「樂富中心做咗好多年提升工程,但佢嘅室內樓面只係少咗啲啲,而且工程完成咗兩年,點解一直唔見增加樓面後嘅最新數字?好似安定咁,忽然唔見一大截,又係乜嘢原因?」

赤柱:違規兩年未改

知情人士透露,領匯已委聘顧問公司和相關政府部門商討,經過接近兩年仍無進展。本刊過去一個月連番向地政總署查詢赤柱廣場事件最新情況,所得回應內容,跟去年二月時任發展局局長林鄭月娥回應立法會的一模一樣,「分區地政處根據領匯已提交的文件作出跟進,包括徵詢法律意見。現階段不宜公開討論詳情,以免影響地政處日後可能採取的行動。」諮詢法律意見花了二十個月,任由領匯每日照用發水面積搵錢。

暗度陳倉

領匯三十六個商場納入資產提升項目,大灑累計幾十億元資金發水,令外界及投資者將焦點集中在它們身上。原來部分非一線或樓齡較舊的屋邨商場,領匯發水發得更狠。

葵盛:暗暗發水五成

以葵盛東商場為例,上市前只有約七萬二千平方呎,增至十一萬平方呎,增幅百分之五十四;樓齡達三十五年的順利商場,亦增加一萬七千七百平方呎,升至二十一萬四千七百平方呎,增幅約百分之九,名副其實禾稈冚珍珠;華明商場等偏遠地區商場,亦發水逾一萬三千平方呎。領匯對在招股書提及須承擔責任,最初嚴格遵守,變為「無跟進當無件事」。領匯深喉透露,招股書第117頁列出管理人承諾「所有翻新及裝修提升工程將須取得必要之建築及規劃批准」;以及附錄六第6段,「香港房委會毋須強制遵守,且獲豁免受《建築物條例》,相關法例和適用於私人建築物之作業守則所規限。這些豁免不能引伸至領匯……在完成分拆出售後,領匯將須遵守《建築物條例》和適用於私人建築物之其他法規。因此,如建議對該等物業進行任何改建和加建,須向屋宇署提交設計圖則,以在開展此類工程前取得批准和許可」,有關內容清楚展示領匯不享有房委會的豁免權。「蘇慶和主政年代,千叮萬囑伙記唔可以發水,一呎都唔得,凡係工程都要入則攞批准,上市初期我哋同好多部門開會傾,但係蘇生走咗之後,領匯再無跟規矩去做。」

吸血團隊愈掠愈勁

領匯連年勁賺,行政總裁王國龍率領的吸血團隊功不可沒,豐厚酬勞更成為推動的火車頭。本刊翻閱領匯年報發現,王自二○一○年五月出任行政總裁後,酬金持續增加,由二○一○至一一年度約一千六百三十萬元,躍升至上年度三千二百九十五萬元,佔員工成本三億二千六百萬的約一成。由於董事及高級管理層的酬金,都與公司表現掛鈎,而公司表現根據經營收入淨額衡量,故務須賺到盡。王國龍加入領匯後,透過長期獎勵計劃獲得逾一百四十二萬個獎勵基金單位,其中逾八十九萬二千多個已售出;而他過去三年,更在市場再增持九萬個基金單位。

眼淚團結員工

五十一歲的王國龍,先後在摩根大通證券投資銀行及星展銀行亞洲融資等機構任職,二○○九年一月出任領匯首席財務總監及執行董事。他任職摩根大通期間,更曾協助政府把盈富基金及港鐵上市。近年銳意改善公司形象的王國龍,上任初期致力爭取下屬支持,主要依賴眼淚攻勢。有已離職的領匯員工稱,王早期和中高層開會時,不時會淚眼盈眶,要求各人齊心搞好業務和形象,但領匯中人最難忘員工大會一幕。「當日喺九龍展貿中心開全體大會,佢聲淚俱下,話希望大家幫手,為公司表現盡力做,想我哋好好支持佢。」王出任CEO約一年半後,開始以鐵腕管治,未能配合者須「被辭職」。「公司流行朝十一晚四,即係如果被炒,一定過唔到上晝十一點或下晝四點,有時甚至有security戙喺度,睇你執嘢同送你出門口。」

拖延時間

拖字訣是領匯多年來常用伎倆。過去被揭發商場僭建、停車場改建或拖欠應繳公帑,領匯一直施以拖延處理,直至接到最後通牒始就範。赤柱廣場前年年底被揭發違規發水,及至去年初多個商場亦紛紛被踢爆後,領匯拖得就拖,赤柱廣場早已斷正,被政府確認無預先向地政總署申請,領匯竟以跟不同部門計算方法有異抗辯,反指領匯購入赤柱廣場前,房屋署未計算商業樓面面積;又指未知已改建的商場是否受影響,擺出一副受害者姿態,堅拒不進行還原工程或補地價。

領匯人事變動頻仍,董事及管理層可謂面目全非,其中工程部門人員,更是貨如輪轉,「好似赤柱廣場咁,負責項目嘅發展總監謝少祥突然離職,好多人估計係代罪羔羊,公司高層要搵人孭鑊。」領匯深喉道。

房署放生領匯

領匯瘋狂發水未被制止,房屋署獨立審查組應負一定責任。本刊為查證領匯商場翻新前後的發水情況,早在十月上旬已要求購買及查閱多個商場設計圖則,最終兩週後才可往獨立審查組位於龍翔廣場的辦事處購買。所謂最新圖則,是九至十年前的舊有圖則,其中富東廣場的為○四年三月,天耀廣場更是○三年十一月。令人難以信服的,是富東廣場○八年展開提升工程,○九年四月完成。獨立審查組回覆本刊查詢時,曾指富東「有部分工程是屬於豁免審批工程」,「不會顯示在批准圖則上」,但既然是「部分」,即亦有一些須審批,但經過四年半時間,房屋署仍交不出一份最新的圖則。

急於上市漏招

領匯深喉指,多個發水商場違規曝光近兩年,政府遲遲不採取執法行動,估計涉及法律觀點爭拗,當局甚至處於下風,「當年急於上市,有幾十個未做妥地契商場要攞去賣,好似樂富、赤柱、慈雲山呢啲商場先最值錢,當時政府為賣方提供擔保,保證未做好地契,都確保權益唔受損,但呢個做法可能被領匯利用,因為可以話未有地契,所以咪無標準去計,如果俾佢拗贏,發水樓面變合法,第日可能仲發大啲,最慘仲唔使俾番錢!」領匯發水無王管,房屋署獨立審查組不主動徹查,反而左閃右避。本刊向其提出查詢,直接問及富東廣場是否「涉嫌違反地契規定,透過資產提升工程擴建內部商業樓面面積(Internal Floor Area,簡稱IFA)」,但審查組回應稱:「加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積(Gross Floor Area,簡稱GFA)。」答咗等於無答(各部門問題見表)。

領匯答非所問

本刊週一曾向領匯查詢赤柱廣場、長發廣場等違規發水事宜進展,以及上市以來累計發水得來的樓面資料,領匯週二書面回覆時無正面回應,只謂「有關商場是在符合地契對總樓面面積上限及樓面用途的前提下,調整內部間隔」。至於違反地契規定發水,領匯解讀為與地政總署出現「技術層面意見或理解分歧」,指希望和該署尋求雙方滿意方案。證監會則表示,不評論個別事件,但根據房地產投資信託基金守則,基金管理人須披露股價敏感資料;守則第十章列明,「重大爭議或與承辦商或任何人士出現爭議」屬須披露資料。土地監察主席李永達指出,領匯商場違規發水,肯定影響股價表現。「領匯年報每年會交代商場面積,證監會應該去查詢公布嘅資料是否準確,如果日後發水樓面要交番出嚟,市民買咗股票會跌,呢啲肯定涉及股價敏感資料。」公民黨立法會議員梁家傑表示,不滿政府遲遲未對多個商場偷步擴建問題採取行動:「政府要開誠布公講,究竟係上市前度錯尺,比領匯成功過咗一戙,定係領匯去霸地?或者有無諗過霸咗啲地,會唔會影響衞生同消防安全?政府要出嚟講清楚,如果係走火通道窄咗,到時有事邊個負責先?」

領匯高層助選CY鬆章

領匯瘋狂吸血有恃無恐,特首梁振英和領匯千絲萬縷的關係,可能是關鍵所在。○五年底領匯上市後,旋即遭「兒童基金」(The Children's Investment Fund Management,簡稱TCI)大手吸納,成功搶佔大股東地位。據悉,當時領匯行政總裁蘇慶和曾向時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚求助,惜官方表明絕不介入,及後與蘇稔熟的梁振英卻伸出援手,嘗試為領匯尋求「白武士」,據稱是拉攏中資背景機構入股,惟最終未能成事。及至去年豬狼對決,當時梁振英指若政府無法回購領匯,應在附近另闢商場或購物點,提供廉價商品,去年六月他以候任特首身份出席地區論壇,改口聲稱願考慮回購領匯。不過,梁班子上任不久,立即轉口風表明決不回購領匯,至於說好了的增建購物點,亦如多項競選承諾般煙消雲散。為何梁振英對領匯的「熱情」轉淡?部分政圈中人估計和政治酬庸有關。前年十一月二十七日,梁振英宣布參選,當日領匯主席蘇兆明竟然和蘇慶和同時現身,令不少人感意外。有梁營中人估計,蘇兆明應是由前港英政府布政司鍾逸傑居中拉線挺梁,但領匯犯眾憎,故大會未安排他上台。 當日梁振英被視為陪跑分子,蘇兆明現身造勢大會,已算是較具分量的工商金融界代表,梁當選後對領匯的態度出現一百八十度轉變,不排除是最大的賞賜。事實上,官場內亦一直流傳,凡涉領匯「麻煩嘢」,一去到局長及司長層面,便會無影無蹤。

領匯 發水 自肥 隱瞞 資產
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涉估值失實領匯大話冚大話

2013-11-21  NM
 
 

 

上期《壹週刊》揭露領匯商場發水自肥,領匯高層上週三舉行中期業績記者會,不單封殺本刊記者進一步質詢,更以獨立測量師一般不會把裝修地方納入室內樓面面積並進行估值,用作反駁本刊指控。然而,本刊從王氏有關言論再發現領匯企圖以大話冚大話,所謂估值只計算可出租面積,其實不是測量界的常規,更涉及發放失實資料。有跟進領匯違規發水的立法會議員認為,領匯「篤數」是暗中以發水面積穀高股價,稍後會向證監會投訴,要求徹查領匯涉嫌發放假資料。

領匯行政總裁王國龍在記者會回應傳媒質詢時,再三強調估值師只能估算可出租面積:「報導提到有啲物業,不嬲好似咁嘅樣,點解有時大咗有時細。技術上嚟講,做一個估值嘅時候,一個估值師只會去估可以出租嘅地方,所以當有啲物業裝修期間,佢唔可以出租,因為裝修緊,所以嗰個物業IFA(室內樓面面積)會少咗,出租地方裝修緊唔租得咪少咗,裝修完之後可以出租,數目咪會大番。呢個喺地產行業其實係一個常規,因為估值師只可估可出租樓面面積。」

記者提問遭封殺

本刊記者即場發現王氏的回應跟估值報告數據存在矛盾,曾多番舉手提問被拒,記者會期間及完結後,領匯一直封殺記者發問的機會。如何引證領匯以謊言掩飾謊言?記者翻查近年領匯估值報告,發現若估值師只為出租樓面估值,部分正進行或已完成提升工程的商場,會出現異乎尋常的估值結果。以屯門安定商場為例,二○一一至一二年度室內樓面為十萬零二千多方呎,估值五億零六百多萬元,但上年度面積減至四萬七千六百多方呎,估值卻增至六億八千八百多萬,每方呎價由四千九百多元,急升至一萬四千四百多元,增幅達一點九倍。另一個去年第三季動工的黃大仙彩雲商場,上年度室內樓面減少百分之八,降至十五萬三千多方呎,估值反由七億二千三百多萬升至八億七千五百萬。今年二月完工的何文田愛民商場,二○一一至一二年度室內樓面為十四萬多平方呎,比對上一年減三成一,但估值由六億八千八百多萬升至七億六千一百多萬,完全無受呎數縮減影響。

不計裝修非常規

中原測量師行執行董事張競達回應稱,商場估值包括裝修的地方,呎數減、估值反升,除非是價格急漲。「估價道理好簡單,係呎數乘呎價,如果呎數細咗,但呎價會唔會有機會升咗,要視乎少咗幾多呎,同埋其間租金、樓價升咗幾多,呢個要計過先知。如果呎數少一半,即是樓價要升一倍,先等同上一年一樣,但樓價有冇升一倍,你可以自己睇嚇囉!」香港測量師學會前任會長、曾任九鐵物業總監的林濬亦稱,商場裝修部分亦會估值的:「我當年喺九鐵做好多個商場,商場嘅價值係咁多就咁多,我幾時拎去裝修、成日有啲空……(你會唔會裝修緊嘅面積就唔去估值?)梗係唔會,佢哋係睇成個場,同埋人哋肯出幾多錢買你,你如果拎出去拍賣,你有啲地方做緊裝修,拍賣官會唔會因為咁減價?裝修係你business一部分。」那麼估價師只為可出租地方估值是否屬常規?張競達未曾聽聞有關做法;林濬更坦言,王的講法非行內常規,「正常嘅行內常規,當運作一個business,無論business係乜,有時會空置、有時會無租收、有時會裝修或者修葺,但係講成個場價值,你係會計埋呢啲。」領匯週一回應本刊查詢時,指估值報告列出的室內樓面和估值結果無直接關係,發言人一方面表示,王國龍提及內部樓面只是估值日的可出租面積;另一方面卻稱物業部分地方進行工程,致室內樓面減少,物業估值亦未必下降,但無交代為何不在報告一併交代兩項面積數字,以及樓面減少、估值反升的不尋常情況。

議員投訴證監會

立法會議員李卓人估計,領匯刻意隱瞞商場發水自肥,相信是要谷高股價,爭取最大利益,「佢哋要去搏懵,因為推高股值,佢哋分多啲花紅。」他批評,梁振英政府縱容領匯違規發水,不排除存在官商勾結,令整體監管制度崩潰。「乜都唔做,如果佢啱,你咪解釋;但你而家唔追究又唔解畫。證監會對佢造數又唔去調查,擺明縱容搏懵、鬆手算數。」他表明會向監證會投訴,並會要求地政總署向立法會交代。

估值 失實 領匯 大話
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領匯資產大賤賣

 
2015-01-22  NM

 

領匯大加租,無良!領匯剝削員工,無良!領匯將商場面積大擴建,無良中的無良!無良的極致,是去年領匯開始將旗下資產,分批售予炒家,炒家再拆細售。去年五及九月,領匯出售九個商場連車位,其中六個都賣給炒家林子峰。林子峰一個轉身,持貨不足七個月,即拆售車位,即時回本兼賺突。此舉領匯不單止賤賣資產,原來在招標過程亦毫不透明。當日領匯出售商場時,放風為免炒賣,不邀請外資基金及發展商入標,但另一邊廂明益炒家,連取標書也需要審核,甚至無解釋下拒絕。

本刊最近收到讀者兩封電郵文件,內容顯示一個有意入標領匯商場的投資者,向負責銷售的獨家代理、第一太平戴維斯,要求查看標書。但負責的經紀,先以電郵回覆表示,其要求已被領匯拒絕。繼而在翌日的電郵再補充,指不知道領匯拒絕的原因,業主有他們的決定權,並相信他們有內部指引,但不會告知代理。查看兩封電郵的時間,是去年九月五及六日。根據領匯就這次招標發出的通告,招標於八月二十二日開始,於九月二十五日才截標,並於同月三十日公布結果。該讀者被拒絕的日子,仍然在招標期間,他並表示未表露身份及背景之前,已被經紀斷然拒絕。

次次林子峰中標

去年五月十二日,領匯突然發出澄清通告,表示有報導指他們擬透過私人招標出售物業,故作出澄清,並透露出售的是旗下五個商場。然而該通告又指,五月十五日截標,這距離領匯發出通告確認招標的日期,只是相差三天!結果除了深水寶熙苑流標,其他如香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商鋪與停車場,及藍田興田商場,都由炒家林子峰中標,而葵興商場則由「小巴大王」馬亞木中標。至去年八月,領匯作第二次私人招標,雖然招標時間充足,有一個月,但五個商場中,同樣由林子峰奪得其中三個:屯門兆麟商場、上水天平商場及將軍澳翠林商場。記者翻查公司註冊處資料,中標公司皆為BVI,董事俱是林子峰,不排除他夥拍財團。

過程不透明

記者向多個曾入標的投資者查詢,均表示入標過程不透明。就算只是拿取標書,領匯亦有權拒絕。其中曾入標的投資者黎永滔指,最初只是想找經紀取標書,已被「大起底」,「要審查過先可以及入標。佢要知道真正入標人,要知公司背景,係咪真係有實力,先會俾你搵律師去睇標書,買家仲要簽保密條款。」曾於○五年大力反對領匯上市的前立法會議員鄭經翰,原來亦與朋友合資去投標。由於身份敏感,他由朋友出面,但一樣過不到取標書這一關,「我都『使橫手』搵人幫我入標,原來要審核過先可以投標。你想拎標書,先要俾CV佢睇,要睇你有冇投資經驗。」而他朋友因無投資經驗而被拒。有二十多年物業買賣經驗的執業律師鍾卓成,形容情況罕見,「無聽過話唔俾人拎標書、唔俾人入標喎,你唔鍾意個人,咪唔睇佢份標書囉,無必要唔俾人入標。」不過他承認私人公司招標沒有既定做法,外人亦無權干預。第一太平戴維斯就本刊查詢作出解釋,要審批才取得標書,是因標書涉及租金表,「我會睇買家有冇能力去買,好多租客、或者隔籬商場的租客都唔係買,只係想睇資料,咁我就唔會俾。」但其實如亞視般睇標書要放低「銀兩」,便可杜絕大部分無謂人,故第一太平的解說未算充分。

炒家擺明愛摸貨

至於領匯,則回覆指私人招標的程序正常,要審核投資者身份,皆因要找出真正買家;領匯又解釋,代理有積極向該投資者溝通,並仔細查閱其公司的業務狀況,惟對其背景有保留才拒絕。不過,他們承認從沒有向對方解釋被拒原因,並指是行規。雖然領匯拒絕向記者透露審批過程及中標準則,但記者翻查記錄,發現領匯招標期間,曾向傳媒及部分投資者放風,指為免外資基金及發展商為圖利推高租金,或者持貨兩、三年就沽貨套現,影響民生及商戶,故不接受他們入標。怎料招標結果出來,卻一口氣賣了六個商場給資深炒家林子峰,並急急於七個月後拆車位圖利,領匯簡直是自打嘴巴。林子峰於一一年開始活躍於地產市道,尤其「場」;原本他經營皮鞋生意起家,是連鎖鞋店Union的老闆。他一一年開始涉足地產,投資青暉道等中價物業,又與多名炒家合作。去年一月,他以一億四千多萬,購入元朗又一新城商場,緊接即成一百四十九間鋪,並以每間一百萬元放售,勁賺二億多。去年四月,又以五千多萬買入深水SoHo WEST,改建成八十個服務式辦公室拆售,一小時沽清,又賺近億元。去年八月,林子峰又摸出皇后大道西地鋪連一樓單位,持貨不足一個月賺近二千萬元,是名副其實的短炒王。這些戰績,都在領匯招標前或招標期間發生。既然領匯強調看重買家身份,又焉有不知之理?而據知兩次招標,皆有二十份入標標書,到最後竟由炒家投得。

賣車位送商場

林子峰在持貨不足七個月內,就將買入的東熹苑停車場拆售,每個叫價八十至一百萬元,開售一小時即被掃清,最貴一個賣得一百二十萬元。林子峰轉手套現逾一億元,彌補買入商場的價錢之餘,更賺多二千七百萬元,變相領匯免費送商場。食髓知味,林子峰將於本週五,再拆售興田商場一百個車位,售價五十九萬至八十五萬元,同樣首年有四釐保證回報。為谷高叫價,林子峰已將停車場翻新,由以前殘舊的泥黃色,髹上醒神的橙色,更浮誇地命名為「藍天新城」。經紀指,興田停車場長期爆滿,等候名單至少五十個,今次定價原來已算便宜,日後拆售第二批車位肯定再加價,「每日都收十幾二十張飛,全港收五百張飛,你係入就早,可能隨時截飛。」

試水溫大拆場

鄭經翰認為,林子峰可能是早知車位可以拆售,「林子峰賣車位咁好賺,點解領匯唔自己賣呀?唔好講私相授受、利益輸送呢陰謀論,如果我係領匯股東,我會質疑領匯係咪低估價值先?係咪損害股東利益呀?」他又憂慮,領匯是想藉炒家拆售車位去試水溫,「領匯拆會引起好大回響,咁咪由炒家去拆,睇得唔得,得咪之後自己拆囉。」事實上,部分房委員旗下商場可以拆售。執業律師鍾卓成指,只要地契上沒有寫明不可拆售,領匯的商場鋪位就可以拆。去年領匯出售的商場中,東熹苑和寶熙苑商場便是可以拆售鋪位。而林子峰拆售東熹苑車位時,除了該屋苑居民反對之外,社會並沒有太大反應,議員多次表示要求政府回購,但都不了了之。鄭經翰擔心,這會助長領匯之後拆售商場,「一個鋪二百呎,你十萬蚊一呎都大把人買!」知情人士透露,林子峰拆售車位後,便會向商場加租埋手,並力尋找新租戶,「佢諗住將商場重新包裝,以休閒同飲食為主,安排穿梭巴士車人上去買。」他又指,對方準備先找大型連鎖店如百佳、惠康試水溫,「睇佢肯俾幾多租,反應好咪換晒客,反應唔好咪留番舊客囉,租金夾到幾多得幾多。」

苦主湧現

在這次大拆售的受害者,便一定是租客莫屬。在林子峰拆售的東熹苑停車場內,有私家車的玻璃門貼上「領匯無能,炒家無良」標語,大罵領匯與炒家焗車主用高價買車位,該屋苑居民馮先生表示:「領匯將車位賣俾林子峰,令原本唔呢度住居民都可以買到,咁咪炒起個價。我而家租二千六蚊一個月,如果之後車位加租,我就要逼住賣車啦,冇辦法!」而來到興田商場內的街市,發現九成檔口已經關門,據之前在場內賣肉類食品的雯女解釋:「點會有人度擺檔呀!租金好貴,六千元一個月,前年加近三成租金,最慘係老人家要行去其他街市買菜,要行十五分鐘先到,斜路出面又多車,好危險o架!」現時,雯女在該商場轉開室內裝修,對於下年要續約加租的問題,她表示擔憂說:「先收支平衡,如果新買家加租就好難做落去咯!」

領匯三年速變發展商

領匯自○五年上市以來,既引入連鎖店、趕走小商戶,又外判保安,另將商場面積擴展,將商場空間搾到盡。這三年更加進取,極速變身發展商。

領匯速變地產商

領匯出售九個商場,套現近三十億元,並陸續有來。多年來領匯踢走商戶、大幅加租,已為人詬病。而真正令領匯有本質上改變的,是近年的多番舉動。去年八月,證監會批准REITs可以擴大投資範圍至投資發展中物業、及投資REITs的股票等金融產品。領匯除了購入多個私人發展商商場,又於去年九月投標港鐵在大圍站的鐵路物業發展,與其他地產商看齊。而另一方面,領匯亦透過修改契約,不斷擴大投資範圍。一三年底,領匯和內房龍頭萬科(2202)簽訂戰略合作意向書,有意進軍內地零售市場。去年初召開特別股東大會,股東通過擴大投資地域至珠江三角洲後,年底就收購萬科在深圳萬科廣場的八成權益。以上種種改變,徹底將領匯由一間專營本地公屋商場及停車場的管理公司,變成另一個地產霸權。既坐擁有過百個收租物業,又投資物業,更進軍內地市場。「領匯係全港最大地產基金,旗下商場佔香港零售面積逾百分之二十,仲霸權過任何霸權。由物業管理人,變成發展商,意義已經變質,我都唔知政府搞乜。」鄭經翰說。

盧婆婆出山臭罵

鄭經翰認為現在大鬧領匯不顧民生,已經太遲。○四年曾反對領匯上市的盧少蘭婆婆,至今對領匯仍恨之入骨。當年她代表公屋居民入稟高等法院,「睇死」領匯立心不良,又爆粗大罵領匯和高官,曾說過「幾大就幾大、燒賣就燒賣」,及「搵董建華敲老虎頭」!上週五,記者去到盧婆婆住所,七十八歲的她聽到領匯再忍不住破口大罵:「領匯衰格!(人)陰功咯!我之前都話領匯衰,人話我阻人發達,現在就辛苦我!」說到以前阻止領匯上市時,盧婆婆表示:「大家有眼睇,我住公屋,又冇發達,領匯就發啦!點解人唔信我呢?」 今日領匯總資產市值由當年三百多億,變成今日過千億,每年賺超過五十億元。股價截至本週二已五十二元。領匯最大股東是基金公司,政府當年賤賣資產,最大得益者還是金融大鱷。

領匯 資產 賤賣
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領匯疲弱, 樓市警號 Consilient_Lollapalooza

來源: http://blog.frankyfan.com/2015/04/blog-post_28.html

很多朋友最近都看好股市, 紛紛在談論買什麼.

我對升得急的股票, 通常都不會衝入去, 除非我本身好熟, 覺得正路. 股價大升, 可以引來追續股票的人, 更可以引來食糊或蟹的沽壓. 入得去, 預左要頂得順之後個沽壓, 否則高追回調, 很容易進退失據, 加上心理因素, 短炒變長渣. "上次是這樣, 今次又是這樣".

升市中, 除了買會升的股, 我有興趣的, 是找尋準備沽空的對象. 如果我全部資金看多, 始終風險較高. 無往不復, 升跌是循環的, 如果升市都表現平平的股票, 跌市則可能大散了.

最近我看到了領匯這股王, 在這升浪中, 竟然還能在50天線之下, 十分疲弱. 無他, 佢既沒有中國概念, 又對加息敏感. 同埋, 升市買領匯? 傻的嗎?

中國昨天說要減入口稅, 加上之上開放外遊限制, 香港零售沒有反水貨行動, 也面臨巨大的壓力. 這看似是結構性的問題, 香港在2015是"走頭無路之年". 沒有工業, 沒有零售. 要靠地產及金融, 但大家心知, 有幾多就業是地產金融提供呢?

講返領匯, 比較大的問題係對息口敏感, 從而可能產生投資者結構的改變. 如果領匯由增長股, 變成有經營壓力, 對息口敏感的話, 增長型投資者的離去, 可以造成領匯的估值大幅下調到, 便宜水平. 同樣的事情, 己在賭股中發生.

我一直視領匯為香港樓市的風向計, 或者說買領匯好過買樓, 因為流通量高, 交易成本低, 玩泡沫最重要是走得切. 年輕人借廿年錢, 加問家人再借, 去恐慌性撲進樓市, 成王敗寇, 其實真的比較賭得大. 最大問題年輕人不知自己在賭得咁大, 甚至不知在因為賭性而做"投資", 以為樓 =投資, 冇得輸, 而投資=不怕輸.  領匯則比較簡單, 基本上跟香港樓市都有著近似的基本因素. 我賭, 我寧願賭領匯. 現在領匯疲弱, 如果讀者還看好樓市, 或許現在是領匯好的進場點也說不定.

我認為領匯的走勢值得密切留意, 事關聰明資金對息口的消息十分靈通, 如果領匯出現大跌, 香港樓市成交蒸發, 出現熊市唔出奇. 這是很大膽的假說, 錯的機會很高, 讀者應自行分析~




領匯 疲弱 樓市 警號 Consilient_Lollapalooza
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領匯獨領風騷 林本利

領匯獨領風騷 百年洋行和黃(13)在今年五月二十六日作最後買賣,併入長和(1)後,在六月三日除牌,同日由長和分拆的長實地產(1113)以介紹形式上市,並自動成為藍籌股。 自從今年一月,長實和黃宣布世紀重組計劃後,兩隻股票的股價在過去四個多月大幅攀升三成多,市場人士說是反映兩間公司之前的折讓。完成重組後,長和及長實地產的市值遠高於之前的長實及和黃,市值由折讓變成溢價,真佩服李氏家族點石成金的能力。若然公司重組真的可以釋放價值,而不是作為炒作的藉口,相信日後將有更多地產公司大搞合併和分拆。未完成重組前,長和市值已是一眾地產股之冠。過去五年(由二○一○年五月二十六日至二○一五年五月二十六日),長和的總回報(包括股息)為120%,每年複式回報17%,遠高於同期恒指(未計股息)及中原指數(未計租金)的升幅。但查實過去五年,收租地產股領匯(823)的表現拋離長和一大截,總回報高達182%,每年複式回報23%,可算獨領風騷。筆者在一○年中決定入市認購領匯,除了貪其派高息,業務增長穩定外,亦由於過去住過公共房屋(包括徙置區、廉租屋和居屋),知道房委會管理商場和鋪位缺乏效率,管理員得過且過,故此相信領匯能夠提升營運效率和資產價值。試看看由食環署管理的街市大廈,即使位處市區優質靚地,卻人流稀少,門可羅雀,攤檔大量空置,或者用作貨倉,浪費寶貴土地資源。去年十二月領匯被納入恒指成分股,一度令股價升上50元以上,則明顯偏高。之後股價從高位(53.65元)回落一成多,反而覺得十分合理。雖然美國息口向上,對收息股有一定影響,但領匯開始收購和發展私人商場,甚至衝出香港,相信這些都有助公司業務發展,增加派息,值得繼續中長線持有。 林本利 前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展。http://www.livingword.edu.hk
領匯 匯獨 獨領 風騷 本利
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領匯房地產信託基金的價值 奇偉鳥

http://xueqiu.com/8225097180/22533745
香港上市的房地產信託基金(REITs)有多支,他們的物業組合多以辦公樓為主,輔以小部份零售物業。其中,領匯(港股823)別樹一幟,零售物業佔收益75%,停車位佔收益23%,教育╱福利、辦事處佔收益2% ,沒有辦公樓收益。

領匯於2005年上市。上市前,那些物業的業權歸屬香港政府轄下的房屋委員會,這個部門的其中一種職能是管理香港大部份的公共房屋(類以內地經適房)、屋村內的零售物業及停車位。這些零售物業及停車位的租金是不容易定出公平值的。

各位都應親身到過一些川流不息的商場,看到與其一馬路之隔的零售店舖水靜鵝飛。什至同一商場,不同位置的鋪租實應有很大的差別。

房 屋委員會的公務員與租戶訂定續租的談判,往往處於下風,這是因為政府加租常被指責為提高租戶的經營成本,傳導致產品及服務須加價,最後加重區內窮人的開 支。數十年來,租金加幅遠少於私人市場。且零售物業及停車位不論位置,只按面積大小用同一單位面積租金來計算,那個租金水平,即使位置最差的租戶都是被訂 得過低的。

各位只知道領匯接手這些零售物業及停車位後,不斷大幅加租,七年後的今天,究竟還有沒有加租餘地。我的答案是有,不只有,空間還很多。

根據香港差餉物業估價署網上公開資料,私人零售業樓宇平均每月租金超過100元/平方英呎。領匯截止9月30日的半年中報數據,商舖平均每月租金37.5元/平方英呎。街市╱熟食檔位平均每月租金67.3元/平方英呎。

此外,我認為領匯的收租物業特別矜貴。他幾乎壟斷所屬屋村的零售物業與停車位。假如物業位置交通方便及管理完善,還可吸引區外人仕在工餘及假日到領匯商場消費。

假如在市郊多建住宅及辦公樓,是會直接減輕中心區有關物業的租金加幅。但在市郊多建零售物業與停車位,對減輕中心區有關物業的租金加幅,作用有限。

我們曾見很多上市公司(包括百年老店)的業績令投資者預期大相逕庭。但領匯的租金收入,現水平不易大減,未來業績確定性極高,這就解釋了為何領匯的股息率在3釐多,仍有人買這支股票。
領匯 房地產 房地 信託 基金 價值 奇偉
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食環惡法害人 領匯瘋狂打壓

1 : GS(14)@2011-04-17 15:46:02

邊個惡D呢?
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110417&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=15174501&cat_id=7355444
領了綜援,吸口氣都無法理直氣壯,日曬雨淋,討口飯都受千夫所指。在巿容整潔的大都會中,賣雞蛋仔是十惡不赦、當擦鞋匠會影響巿容,當區區也是一式一樣的商場連鎖店,惟有小販們,在木頭車、走鬼、被控與重生間,悄悄對抗地產霸權,可不可以重發小販牌,讓他們有尊嚴地討生計。記者:雷子樂、張嘉雯
2 : 鱷不群(1248)@2011-04-17 16:38:53

又唔好將一切推落地產霸權,領匯做得翻新天橋,應該是天橋業主,不讓小販霸佔地方做生意也很正常,就算有小販牌當然也要趕你走啦
3 : GS(14)@2011-04-17 17:06:11

其實我常常去那邊,他們真是賣得好離譜,半條路都畀他們霸晒,窄的地方最多可能讓三至四個人拆開咁過...
4 : skycity(2352)@2011-04-17 17:06:56

2樓提及
又唔好將一切推落地產霸權,領匯做得翻新天橋,應該是天橋業主,不讓小販霸佔地方做生意也很正常,就算有小販牌當然也要趕你走啦


講到領匯給我的印象就係瘋狂加借,迫d交唔起租的舊租戶走.
我屋企樓下就有兩間做著10幾年的頂唔住拾著.
5 : GS(14)@2011-04-17 17:08:09

4樓提及
2樓提及
又唔好將一切推落地產霸權,領匯做得翻新天橋,應該是天橋業主,不讓小販霸佔地方做生意也很正常,就算有小販牌當然也要趕你走啦


講到領匯給我的印象就係瘋狂加借,迫d交唔起租的舊租戶走.
我屋企樓下就有兩間做著10幾年的頂唔住拾著.


我那邊的鋪頭變得好悶,好單一,我真是唔想入去行
6 : 鱷不群(1248)@2011-04-17 18:46:55

4樓提及
2樓提及
又唔好將一切推落地產霸權,領匯做得翻新天橋,應該是天橋業主,不讓小販霸佔地方做生意也很正常,就算有小販牌當然也要趕你走啦


講到領匯給我的印象就係瘋狂加借,迫d交唔起租的舊租戶走.
我屋企樓下就有兩間做著10幾年的頂唔住拾著.

加租就加啦,公屋是給予公屋居民的福利,但我不認同領匯應該成為小商戶的福利,點解要平租給他們?以我個人經驗,到領匯商場買東西一向不比私營商場平,平租給小商戶太不公平。我阿媽就很清楚,到那商場街市買東西是因為近,要平的就一定走出去,有師奶更會坐車跨區買餸。可能每個商場情況不同,那個領匯商場因地點關係人流甚多,97年前甚至有金鋪進駐。
7 : 亞力士(1473)@2011-04-17 22:32:06

又係班既得利益, 君不見食環署d街市幾百蚊比人租黎做貨倉. 而且政府政策係現有租戶, 有優先續租權, 你肯交租, 冇人趕你走, 咁仲唔係霸權?
8 : 鱷不群(1248)@2011-04-17 22:48:52

7樓提及
又係班既得利益, 君不見食環署d街市幾百蚊比人租黎做貨倉. 而且政府政策係現有租戶, 有優先續租權, 你肯交租, 冇人趕你走, 咁仲唔係霸權?

時勢不同了,強佔別人地方做生意,反指被人瘋狂打壓,還惡過地產霸權
9 : 龍生(798)@2011-04-18 00:41:06

真係...有法不依, 仲要大聲夾惡, 真係時勢不同了
10 : GS(14)@2011-04-18 21:12:50

8樓提及
7樓提及
又係班既得利益, 君不見食環署d街市幾百蚊比人租黎做貨倉. 而且政府政策係現有租戶, 有優先續租權, 你肯交租, 冇人趕你走, 咁仲唔係霸權?

時勢不同了,強佔別人地方做生意,反指被人瘋狂打壓,還惡過地產霸權


這些就是發窮惡
食環 環惡 惡法 害人 領匯 瘋狂 打壓
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