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糾纏四年天頌苑居民力阻房署賣短樁居屋

2012-11-01  NM
 
 

 

為穩定樓價,特首梁振英提出明年初出售餘下八百多個居屋貨尾單位,主要來自天水圍北的短樁居屋天頌苑;不過,天頌苑的短樁樓雖然已經過補樁,但原來房署仍遺下七千多萬元的管理費債項,一班天頌苑居民決心趁房署賣樓前入稟追討,居屋出售計劃隨時觸礁。

自被揭發短樁問題後,天頌苑L及K座由九九年至今一直丟空,至○八年,兩幢短樁樓才再獲發滿意紙;不過天頌苑居民代表莫炎熙向本刊透露,原來在九九年至○八年期間,房署一直未有向屋苑的管理公司「新昌物業管理」繳交管理費。

據莫炎熙透露,房署在九九至○八年間,估計合共欠交五千萬元管理費,加上多年利息,合共大約七千萬元。房署一直無交管理費,皆因署方一直堅持兩幢短樁樓未入伙,並無業主,所以不用交管理費;不過,本刊翻查文件發現,房署在過去多年來,一直都是以業主身份授權官員在業主大會代表K座和L座單位投票。在業主大會上,由業主表決的項目包羅萬有,既包括大廈維修,甚至包括投票選擇管理公司等,而根據法例及大廈公契,任何業主均須負擔管理支出。

據了解,新昌每兩年經業主大會投票續約,莫稱,新昌強調房署代表並沒有在續約一事投票,但以私隱為由拒向他披露更多有關授權票數分布的資料,故他無法得知房署有否在利益衝突下投票給新昌。新昌未趕及在本刊截稿前回覆。

房署想和解

莫炎熙指,房署欠交管理費,而新昌在多年來又不作追討,變相令屋苑的管理基金收入減少。就這個問題,莫四年前已開始追討。「我出信問咗幾次房署有咩法理依據可以唔交管理費,佢哋都唔答。一○年八月,我哋同房署喺調解中心調解,但根本冇傾過各自嘅理據,先係調解員同房署傾咗大半日,然後調解員又同我哋傾咗兩個鐘,之後先至由政府提出用一千萬和解。」當年,政府更曾準備出售天頌苑貨尾單位,但在發售前卻以可能有官司為由宣布撤回。去年經新民黨葉劉淑儀和田北辰介入後,房署才出動副署長李國榮與居民開會,但兩次會面都沒有結果,房署更質疑莫炎熙的代表性。

誓要打官司

莫炎熙形容未來三個月是關鍵時期,房署可能會想方設法令天頌苑業委會接納一千萬元的和解方案,所以他向房署提出在十一月的業主大會加插議程,由居民成立追討委員會。最終手段,則是在政府出售天頌苑貨尾時打官司。「我要打官司,唔係要阻止政府賣樓,而係要政府搞番清楚欠交管理費問題,同埋要保障新業主唔會因為買咗呢個短樁樓,將來可能要俾無數嘅維修費,短樁嘅責任導致樓宇有問題,應該由房署承擔番。」莫炎熙說。面對可能與居民對簿公堂,房署回覆本刊時表示,若將來有人就管理費爭議提出訴訟,房署會以買方名義接管有關訴訟,當買家以相同條款轉讓單位,下一手業主同樣受保障。熟悉樓宇事宜的律師馬華潤表示,不清楚為何房署一方面說未入伙,另一方面卻又行使業主權限,他稱原則上業主要交管理費,但房署這個案要看具體案情才能定斷。至於房署答應為買家承擔管理費訴訟引起的損失及代辦訴訟程序,馬華潤和公民黨立法會議員、資深大律師湯家驊均認為這方法可保障到買家,但買家要留意協議的具體寫法,包括房署是否承擔所有律師費,還有有關條款是否可以繼承到下一手買家,否則要再轉手會遇到困難。

樓宇輕微傾斜

買家除了要冒風險購入可能因官司而被釘契的單位外,還要留意樓宇安全問題。協助天頌苑居民的新民黨區議員黃卓健指,該兩幢短樁樓與旁邊的樓宇比較下,仍有輕微傾斜。「居民好擔心兩幢樓嘅情況,將來如果因為樓宇質素問題出現意外,係咪應該由房署承擔番責任呢?」建築測量師何鉅業認為,政府有需要長期監察該兩幢樓宇情況。他又指,由於這兩幢樓宇已空置十四年,買家購入時須做好幾項驗樓工作,包括檢查水喉有否滲漏、窗框有否生鏽、電線膠有否出現溶蝕等問題。房屋署回覆本刊查詢時表示,天頌苑K及L座的樓宇內部修繕工程在○八年十一月完工及獲樓宇落成證明書,因此在該日起繳交管理費,因落成後才使用屋苑共同資源,故落成後才繳交是合法合理和公平。

短 樁 居 屋

前特首董建華在回歸後提出八萬五政策,大增居屋及公屋供應,但一九九九年八月,升降機公司在天頌苑L座安裝升降機槽時,發現升降機運作不順,其後天頌苑項目顧問建築師發現天頌苑十五座樓宇中,K座及L座出現地基不平均沉降情況,房署隨即委聘工程師調查,發現八十支樁柱中,共有三十支樁柱較已打樁柱的記錄長度為短,從而揭發短樁案。其後,兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判囚。立法會經調查後,認為前房屋局局長黃星華、王䓪鳴及苗學禮需要承擔責任。

 

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天頌苑小業主追房委會七千萬雞蛋碎高牆

2014-08-14  NM
 
 

 

糾纏六年的天水圍天頌苑管理費爭議,上週三房委會放棄上訴後終於畫上句號,令選擇在土地審裁處自行申辯的小業主莫炎熙,有望為屋苑六千住戶討回七千萬元管理費。高官的欺壓、街坊的嘲諷、家人的冷漠,年近六旬的莫炎熙如今身心俱疲,他卻「感激」運輸及房屋局局長張炳良一番凌辱小市民的說話,令他下定決心與房委會對簿公堂,成就了「雞蛋粉碎高牆」的奇蹟。他呼籲其他受到強權壓迫的小業主,不要甘心繼續做「俯首白羊」,而是「決不退讓」。

單挑房委會、拗贏資深大狀莫樹聯,莫炎熙以房委會違反《建築物管理條例》及大廈公契條款,要求房委會支付交樓前的支出,以及負責未售出物業的管理開支,得到土地審裁處法官裁定勝訴。房委會須繳付的具體金額,有待本月二十八日再開庭釐清。

靠法理戰勝大律師

沒有代表律師、選擇自行出庭的莫炎熙形容,今次是法理的勝利:「如果你話要用我嚟同莫樹聯相比,根本係踩低咗佢。我完全唔係佢嘅層次。佢哋輸,係輸喺法理上面,唔係輸喺我手上,亦唔係輸喺莫樹聯嘅才智上。」有朋友讚他打敗莫樹聯「好叻」,他並不認同。今年三月「兩莫」交鋒,「開庭前,莫樹聯一入嚟,佢就打開文件,之後望一望我就話:『莫生,我又係姓莫。』跟住佢伸手同我握手,我覺得佢好有風度。」三小時的訴訟過程裡,其中半小時是大律師盤問小業主,「好奇怪,當時唔識驚,我真真正正喺法庭面對佢,我就已經驚無可驚,但我覺得佢俾唔到壓力我,可能因為佢問啲好皮毛嘅問題。」對於土審落敗後房委會立即認輸,放棄上訴,莫炎熙批評對方根本心存僥倖,因為房屋署有大量律師,沒可能不知道法理不在己方。「房委會貪婪,其實發現短樁(樓)可以分契,法官都講佢哋有足夠時間分契,但佢哋無做,因為分契佢要孭起曬(空置單位管理費),可能涉及數以億元計,佢哋想天頌苑居民同一般市民一樣怕事,明明蝕底咗唔敢出聲,無膽量挑戰政府。」不過,房委會今次估計錯誤了。

拒接受五百萬賠償

這一個小業主自辯打贏官司的奇蹟,要由○八年五月二十三日說起。當日天頌苑業委會向房委會發出律師信,要求對方負擔屋苑空置單位的管理費。翌年房委會向各業主發放文件,說明業委會將開會決定是否接受房委會五百萬元賠償協議,這份文件促使莫炎熙加入追討行列。「房委會附帶一大堆我認為係無恥嘅條款,我哋收取佢嗰五百幾萬元之後,要答應放棄所有追討有關管理費事宜,包括唔可以追討房委會所有承建商、承建商僱員、管理公司,所有問題都免責。如果兩幢短樁樓出現問題,我哋都無得追。」原本沉默的小業主莫炎熙即時組織居民反對,數月後業主大會推翻了賠償協議。不過,莫炎熙和當時業委會其餘成員,只有短暫的合作關係,主因是雙方對接納房委會的賠償條件存在分歧,部分業主傾向接受房委會其後加碼的千多萬元補償。兩派人馬各自為戰,莫炎熙甚至一度被房屋署質疑其代表性。至一○年中業委會和房屋署召開調解會議,莫炎熙代表業委會提出理據,當時一名高官不吭一聲,便推開椅子離開會場,他形容這是欺凌行為。「你身為一個高官,帶領一班人同我哋談判,係咪應該聽對方講嘢,係咪唔應該我一開始講就離場,直至我講完嘢先返來!」經記者再三追問,他才道出對方是房屋署助理署長梁世智。

房署欲反告小業主

除了擺官威,房委會原來更曾準備反告小業主,本刊取得一份房委會機密文件,發現早於一○年十月十五日資助房屋小組一次會議,房屋署臨場建議房委會控告天頌苑業委會成員,藉此恫嚇小業主放棄興訟。然而,多名小組委員提出反對,本身是地產發展商高層的委員更直指此舉「以大欺小」,最終小組拒絕採納方案。調解失敗,加上曾蔭權政府考慮無限期停售天頌苑貨尾單位,令追討工作陷於膠著狀態,但身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良,前年八月三十日宣佈推售天頌苑貨尾的一番話,卻令莫炎熙立定心腸跟房委會對簿公堂。「張炳良話房委會已經同業委會傾完,無乜可以再傾,只有循法律途徑解決。佢講到自己好無辜、好有法理,但實際佢咁講法,令我哋小業主變咗刁民,佢根本係凌辱我!」

土審處入稟門檻低

由於追討期間,莫炎熙經常跟房委會書信往來,對方拋出很多法例條文,解釋不用繳交管理費的理據,例如屋苑「完工紙」未出就毋須繳交,迫使他不斷研究大廈公契及建築物條例引證反擊。「久而久之,我咪對啲條文熟悉。」他漸漸對打官司產生信心,去年初終於決定申請法律援助入稟高院。然而,由於莫炎熙只代表屋苑六千零八十分之一業權,法援署拒絕其申請,大大打擊小業主的鬥志,「當時業委會都貼出通告,宣佈放棄追討。」但他不甘心就此放棄,去年中偶然從互聯網搜尋關於管理費的官司,發現一宗官司在土地審裁處審結,港鐵轄下東涌海堤灣畔兩名小業主促大業主補交管理費,「呢宗官司啟發我,原來唔一定上高等法院,可以經過門檻較低嘅土審處解決。」不用聘請大狀,只須數百元手續費用,終令追討工作出現另一線曙光。

熟讀土審三十案例

由於律師費用高昂,他決定親自上陣。不過,若打輸官司,莫炎熙個人須背上龐大的訟費,故此他熟讀土審處案例,誓言戰勝房委會。「我睇曬土審廿幾三十個關於管理費的案例,連續兩晚無瞓過,我怕輸咗要俾對方嘅訴訟費,淨係對方大狀都可能要過百萬,我賣樓都唔掂。」雖然單拖上庭,但幾名義務律師均有向他提供法律意見,「之前管理公司聘請律師提供意見,加上工聯會、新民黨都有義務律師幫手,自己亦有一個律師行的『師爺』朋友教路,所以我作出一啲決定前,都會問佢哋睇法,如果三個有兩個贊同,我就會付諸實行。」今天的莫炎熙是打贏官司的屋苑英雄,過去卻曾備受千夫所指。「屋苑有好多唔同聲音,有啲支持我,但更多係冷嘲熱諷,話我傻仔,『邊度告得入?』有啲反對派更話我搞『彎』談判,話我追唔到,連房署原本俾嗰千幾萬都無埋。」他更承認,妻子及子女都不支持他的追討行動,「佢哋話追得雞碎咁多,呢幾年搞咁多嘢都係倒貼。」

壓力大食十三種藥

入稟土審處後,莫炎熙的心理壓力不斷增加,每晚睡覺都會扎醒幾次。本來體重逾一百八十磅的他,五年內驟減二十多磅,身體負荷不了,現時每日須服食十三種包括心臟、糖尿及降血壓藥,打官司期間更曾入急症室求醫。「有一次去完土審離開,由樓梯落樓時,覺得心口好似被石頭壓住,感到翳悶,搭車返屋企後覺得暈眩、少許休克。當時太太攙扶我落樓,再搭的士去博愛醫院急症室,嗰次要留醫三日。」賠上健康、犧牲和家人的相處時間,但莫炎熙不言後悔,更叮囑小業主勿輕言放棄。「如果任由高官、政府部門、大財團,因為我哋害怕、嫌麻煩而輕易放過佢哋,佢哋會不斷去蠶食我哋嘅血汗錢。」他發現不少屋苑均發生跟天頌苑相似的問題,但沒有小業主站出來,亦沒有人支持,令很多大財團、政府部門得以剝削基層市民。「我覺得最重要係相信自己、相信法律。」成功追討七千萬管理費,只是小業主贏得的一場小戰役,天頌苑短樁樓的責任問題,才是小業主跟房委會的最大戰爭。莫炎熙表示,希望可以交棒由年輕一代跟進,因恐怕自己熬不下去,「要睇我自己健康,能夠捱得到當然我會繼續,但如果瞓喺張床,起身都起唔到,小便都唔得,點去自辯?」

高院民事案半數人自辯

近年不論高等法院、區域法院無律師代表的民事訴訟人均持續增加,根據司法機構過去非正式統計,單是高院審理的民事個案,大約一半訴訟人選擇無律師代表。法律界估計,這些人因律師費高昂、申請不到法援及不信任律師,因而選擇自辯。大律師陸偉雄指出,每一位訴訟人都有申辯的權利,自辯是他們的選擇,「但同時可能會被控方、對方盤問,不是講自己一套便成。」他稱,不論什麼國籍、操何國方言,甚至是否患有精神病,都享有自辯的權利,「基本上各級法院都會容許,不會剝奪有關權利。我過去也見過蒙古、孟加拉及非洲個別冷門國家(訴訟人),法院都安排適當的翻譯。」政府○三年底成立無律師代表訴訟人資源中心,為已經或準備在高院或區院進行民事訴訟、但無代表律師者提供支援,惟只限於法律程序事宜,中心職員不可向當事人提供任何法律意見,也不會評論案件。(中心電話:2825 9586、網址:http://rcul.judiciary.gov.hk)

 
天頌 頌苑 小業主 小業 房委會 房委 七千 千萬 雞蛋 高牆
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房會欠業委會管理費爭拗未息 天頌苑售貨尾面臨釘契

1 : GS(14)@2010-12-21 21:54:24

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=14788397

【本報訊】房屋委員會不理天水圍小業主反對,強行在明年中重新推出天頌苑 825個受短樁問題影響的居屋單位,天頌苑業主委員會批評房委會此舉是「霸王硬上弓」,認為房委會必須向屋苑管理基金清還 7,100萬元管理費才可賣樓。業委會表明會向土地註冊處申請將該批單位「釘契」,阻止房委會賣樓。
記者:馮永堅
天頌苑業委會本周日( 19日)召開業主大會,否決接納房委會向屋苑管理基金注資 1,100萬元和解的建議。據了解,房委會最快明年 6月重新推出天頌苑所有剩餘單位。消息人士表示,房委會付出 1,100萬元和解費已是極限,沒有加碼空間;至於日後會以甚麼形式出售該批單位,消息人士估計很大機會沿用過去申請居屋的方法,即以申請及攪珠決定買家的先後次序,以維持公平性。消息人士指,房委會有法律顧問跟進業主釘契問題,賣樓時會有適當安排。
短樁事件觸發天頌苑業委會委員莫炎熙批評,房委會未解決管理費糾紛就重推該批單位是不負責任:「佢哋(房委會)講咩,我哋管唔到,但就可以阻止佢哋賣樓。」他指出,業委會早在 08年已向房委會發律師信,要求清還因短樁事件而遲遲未賣出的逾 800個單位共 7,100萬元管理費;如房委會一意孤行賣樓,業委會不排除以房委會拖欠管理費為由,申請釘契。
該批單位原定今年 6月出售,但由於管理費爭拗,房委會推出前一刻抽起。中原地產研究部聯席董事黃良昇稱,房委會一向參考區內私樓呎價及單位折舊等因素,再以市價七折定出居屋售價,以嘉湖山莊為例,今年中平均呎價為 2,500元,至上月升至 2,800元,估計到明年中會維持在 2,800元水平,意味市民明年購入居屋的呎價可能較今年高。
天頌苑 K、 L座於 1999年被揭發有短樁問題,房委會 11年來未有出售有關單位,並引發管理費爭議。業委會堅持房委會應於公契生效當日起,為兩幢樓共 825個單位繳交管理費,估計至今金額達 7,100萬元。
天頌苑短樁居屋資料地點:天水圍天榮路 3號
落成日期: 1999年至 2001年
受影響幢數: K及 L座受管理費糾紛影響,房委會今年 6月抽起不賣
受影響單位數目: 825個
實用面積:約 40至 60平方米(約 430至 646平方呎)

資料來源:《蘋果》資料室
2 : GS(14)@2010-12-21 21:54:39

釘契樓也可買賣
2010年12月21日


【本報訊】天頌苑業委會及部份業主計劃向土地註冊處申請「釘契」,以阻止被指拖欠管理費的房委會賣樓。有律師及地產代理表示,釘契樓並非不可買賣,只要買家肯承受釘契的所有風險,被釘契的單位一樣可以照常買賣。
買家須承受風險

釘契分多種,有因僭建物而被釘契,也有因與物業有關的欠款而被釘契。中原地產研究部聯席董事黃良昇指,買家只要清楚被釘契單位的風險,而又肯承受這些風險,就可買入被釘契的單位,「被釘契嘅單位,售價一定會比市場平一截,如果唔係唔會吸引到買家」。
律師黃國桐稱,買家因未必知道買入被釘契單位後實際有多大風險,故一般不會買入這類單位。如買家驗證樓契時發現有釘契項目,除非業主清還欠債解除註契,否則可打退堂鼓不買。
房會 會欠 欠業 委會 管理費 管理 爭拗 拗未 未息 天頌 頌苑 售貨 面臨 釘契
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付天頌苑管理費 房會被令28日內計好金額

1 : GS(14)@2014-08-29 11:29:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140829/news/ec_ghb1.htm\r\n\r\n【明報專訊】天水圍居屋天頌苑K座及L座因短樁問題,一度空置逾10年,天頌苑業主代表莫炎熙早前向土地審裁處興訟,要求房委會繳交在該10年期間的大廈管理費,上月獲判勝訴;但房委會以莫炎熙一個業主不能代表整個屋苑為由,至今未評估要繳付的管理費金額。土地審裁處昨限令房委會要於28日內計算好要繳付的金額。案件排期至11月7日過堂,11月18及19日再審訊。\r\n \r\n\r\n土審處:訴訟毋須所有業主同意\r\n \r\n房委會發言人說將研究及跟進土審處就計算管理費金額程序作出的指示,但因土審處仍需開庭審理,現階段不宜評論詳情。\r\n \r\n土審處原定昨裁定房委會需要繳付的管理費金額,但房委會早前提出質疑,指莫炎熙是以個人名義入稟,並無代表全體業主,其他業主要追討管理費需重新提出訴訟。土審處庭上指出,莫無任何義務要徵求所有業主同意才能興訟,要求房委會要於28日內計算好一個全部業主同意的管理費金額。\r\n \r\n莫炎熙稱,兩座大廈在該10年期間管理費已達4500萬元,按大廈公契及同類案例,連同計算利息,估計房委會涉及要賠償的管理費約7100萬元。他批評房委會拖延賠償管理費的做法「無賴」,「房委會沒有就上月裁決提出上訴,但又不計算管理費金額,每拖延一個月都要繳交利息,完全是浪費公帑」。他要求房委會盡快計算金額,避免再拖延。元朗區議員黃卓健指事件已困擾業主一段長時間,認為房委會應盡快解決事件,作出合理賠償。
付天 天頌 頌苑 管理費 管理 房會 會被 被令 28 日內 內計 計好 金額
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天頌苑空置逾10年 房會賠管理費7100萬

1 : GS(14)@2014-12-10 18:31:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_ghc1.htm

【明報專訊】天水圍居屋天頌苑兩座樓宇近15年前捲入短樁風波,空置逾10 年,小業主莫炎熙不滿房委會在該段期間作為業權擁有者,卻沒分擔管理費,去年在土地審裁處興訟「單挑」房委會勝訴。審裁處早前聆訊評核金額,昨頒下判辭,裁定房委會無權引用《時效條例》減低金額,須支付管理費連利息共逾7100萬元。


土地審裁處暫委法官陳玲玲於今年7月,裁定房委會須支付相關座數自1999年12月起計的管理費,房委會其後在評定金額的聆訊中引用《時效條例》,指不應被要求繳付超過12年前、即2001年10月以前近兩年的管理費。惟法官指房委會當初在狀書中並沒提出以此作抗辯理由,故不接納相關理據,裁定房委會須支付至今年8月所欠的4500萬元管理費及利息逾2600萬元。

【案件編號:LDBM256/13】
天頌 頌苑 空置 10 房會 會賠 管理費 管理 7100
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天頌苑未補價3房戶售355萬破頂

1 : GS(14)@2016-09-27 07:02:50

【明報專訊】除嘉湖山莊外,天水圍同區其他居屋、私樓均錄高價成交。消息稱,天頌苑錄得綠表3房歷史新高價,上述為屋苑L座高層2室,以355萬元(未補價)售出,成交價打破上周錄得的F座高層5室以350萬元(未補價)成交,再創該屋苑未補價市場的新高紀錄。祥益地產營業經理黃肇雯表示,上述天頌苑單位實用650方呎,實呎5462元;原業主2013年以208.7萬元(未補價)購入,持貨滿3年沽出,帳面賺逾146萬元或七成。

天晉兩房業主反價4% 實呎逾1.4萬

另栢慧豪園亦錄今年呎價新高。祥益地產營業主任謝利官稱,屋苑2座極高層D室,屬實用498方呎兩房戶,以480萬元成交,實呎9639元。上述單位打破7月錄得的5座高層B室、以實呎9139元售出紀錄,創屋苑今年分層戶呎價新高;原業主2012年以360萬元購入,帳面賺120萬元或33%。

將軍澳天晉亦有單位做價創今年同類新高。中原高級分行經理伍錦基稱,屋苑繼日前錄得三房戶以1260萬元高價成交後,第6座低層E室實用538方呎兩房戶,原業主6月叫價730萬元,加價30萬元或4%後,以760萬元沽出,實呎14126元,創同類戶今年新高售價;原業主2011年以442萬元買入單位,帳面賺逾317萬元或72%。

尚御中層戶2650萬易手 帳面蝕383萬

市場消息稱,九龍塘尚御1座中層B室,實用1355方呎,以2650萬元連車位易手、實呎19557元;據悉,唐姓投資客原業主2010年以2915.6萬元購入單位、並以118萬元購入車位,帳面蝕逾383萬元或近13%。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6351&issue=20160926
天頌 頌苑 苑未 未補 補價 房戶 355 萬破 破頂
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天頌苑呎價升51%

1 : GS(14)@2016-09-27 07:11:40

【本報訊】私樓樓價癲,居屋樓價更癲。曾涉短樁案的天水圍天頌苑呎價9個月內急升51%,最新綠表呎價造5,462元,創屋苑新高,媲美房委會以市價六折發售的新蒲崗景泰苑平均呎價5,658元。祥益地產黃肇雯表示,天水圍居屋天頌苑呎價連環破頂,屋苑L座高層5室,實用650方呎,綠表成交價350萬元,呎價5,354元,原本打破8月份屋苑綠表呎價最高的紀錄5,182元。其後同座高層2室,實用650方呎,以綠表價355萬元成交,呎價5,462元,呎價再創新高,成為屋苑綠表最貴呎價。比較今年1月份,屋苑高層三房戶綠表呎價3,616元,呎價9個月內急升51%。資料顯示,天頌苑1999年被揭發短樁,涉事大廈之一正為上述創新高的L座,房委會當年花2.5億元加固和修復,2009年才重推單位。此外,大埔居屋景雅苑綠表呎價也破頂,為A座高層5室,實用554方呎,剛以綠表價380萬元成交,呎價6,859元,呎價創屋苑綠表呎價新高,打破屋苑7月份一個中層戶所造呎價6,602元的紀錄。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160926/19781951
天頌 頌苑 苑呎 呎價 價升 51%
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八號波下用家無睇樓購嘉湖2房 新界西北旺 天頌苑未補價戶破頂

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:31

【明報專訊】颱風襲港,過去兩天風球警告信號持續生效,昨更一度懸掛八號風球。不過,部分買家於狂風暴雨下依然入市,其中新界西北最旺,天水圍嘉湖山莊有買家在無睇樓下,以386萬元承接連約單位自用,同區天頌苑更有3房戶以約363萬元沽,締造屋苑未補地價新高紀錄。

明報記者 方可兒

樓價接續上升,部分買家加快入市步伐,新界西北多個屋苑於颱風下錄得成交。美聯聯席區域經理梁啟文表示,嘉湖山莊翠湖居6座中層F室,實用449方呎(建築573方呎),兩房間隔,現有租客居住,雖不可睇樓,但可交吉成交。單位昨日獲區內用家於八號風球下,以386萬元購入,實呎8597元(建呎6736元)。原業主於1997年11月以256.8萬元購入,帳面獲利129.2萬元或五成。

天頌苑成交價 高舊紀錄3%

此外,同區天頌苑更錄破頂成交。祥益地產營業經理黃肇雯表示,天頌苑A座高層2室,實用650方呎(建築829方呎),昨日凌晨以362.8萬元(未補地價)獲區內用家購入,實呎5582元(建呎4377元),成交價創屋苑新高。原業主於2007年以78萬元(未補地價)購入,帳面獲利284.8萬元或3.7倍。

資料顯示,屋苑對上最高紀錄於今年9月創下,另一伙實用同為650方呎的大單位以350萬元(未補地價)易手、實呎5385元,上述最新成交將舊紀錄推高近13萬元或逾3%。

尚悅實呎逾萬元沽

另市場消息表示,元朗尚悅1座高層D室,實用425方呎(建築576方呎),同於昨天以433.8萬元成交,實呎10,207元(建呎7531元)。原業主於2013年以416萬元購入,持貨3年剛過額印期沽出,帳面微賺17.8萬元或4%,連使費計料平手離場。

將軍澳昨錄逾3宗二手成交

此外,將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及城中駅等紛紛於颱風下「開齋」,區內昨單日至少錄3宗成交。

美聯高級分區營業經理林振聲表示,蔚藍灣畔7座中層F室,實用508方呎(建築678方呎),以660萬元獲得區內換樓客承接,實呎12,992元(建呎9735元)。

原業主於2008年以320萬元購入,帳面獲利340萬元或逾1倍。

港鐵通車前買家870萬入市海逸

另隨着港鐵黃埔站明將通車,紅磡海逸豪園有買家於惡劣天氣入市。市場消息稱,海逸豪園9座高層F室,實用538方呎(建築681方呎),屬2房間隔,以870萬元於風球下簽約成交,實呎16171元(建呎12775元)。原業主於2010年以520萬元購入,帳面獲利350萬元或67%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4495&issue=20161022
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天水圍天頌苑雙破頂 3房400萬成交

1 : GS(14)@2017-05-01 11:32:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3440&issue=20170501



【明報專訊】樓市熾熱,私樓價格高企,不少準買家轉投居屋買賣市場,令其做價亦連環破頂。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,天水圍天頌苑H座高層2室,實用面積650方呎,3房間隔,獲九龍區一名綠表客以400萬元(未補地價)承接,實呎6154元,成交價及呎價均創屋苑居二市場的歷史新高。

據了解,原業主於2001年以95.7萬元(未補地價)購入,持貨15年多,現轉手帳面獲利304.3萬元,單位升值逾3倍。同類單位於上月的售價為391萬元(未補地價),當時的成交價已破頂,相隔不足一個月再度創歷史新高。

兆軒苑2房358萬沽

屯門居屋兆軒苑385方呎2房戶於不足兩個月亦內再度破頂。祥益地產營業董事胡志偉表示,兆軒苑B座高層14室,以358萬元(已補地價)易手,以單位實用面積385方呎計算,實呎9299元,成交價創屋苑新高。對上一宗同類型單位於今年3月成交,當時成交價為334.8萬元(已補地價),當時為破頂成交。原業主於2009年以76萬元(已補地價)購入,持貨9年,帳面獲利282萬元或3.7倍。

北角摩天大廈兩月3破頂

私樓物業做價亦連環破頂。世紀21日昇執行董事黃文龍表示,北角天后廟道摩天大廈低層A室,以3435萬元易手,以單位實用面積1806方呎計,實呎高見19,020元,成交價及呎價是今年第三度創屋苑歷史新高。項目於今年2月首度破頂,當時一個中層B室以3300萬元易手,及後至上月初,一個低層C室單位以3370萬元沽出,成交價再創新高,而是次成交單位是2個月內第三度破頂。

原業主於1972年以22.5萬元購入單位,持貨45年,帳面大賺3412.5萬元,單位升值152倍。
天水圍 天水 天頌 頌苑 苑雙 雙破 破頂 400 成交
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天頌苑綠表首錄4球成交

1 : GS(14)@2017-05-01 11:40:56

■天水圍天頌苑3房戶綠表售400萬元,創新高價。 資料圖片



【本報訊】入場門檻相對私樓低的居屋,近期陸續錄破頂成交。天水圍天頌苑綠表首登「4球」大關,過去兩月兩度破頂。馬鞍山居屋錦英苑一個兩房單位,創下自由市場成交呎價1.1萬元新高紀錄。樓價不斷攀升,偏遠至天水圍居屋天頌苑一樣破頂,祥益地產黃肇雯表示,天頌苑H座高層2室,實用面積650方呎,三房兩廳,為該居屋最大面積戶型。一名來自九龍的外區綠表客,見樓價節節上升,遂追落後轉戰新界西北區,最終以400萬元購入上述單位,實用呎價6,154元,打破屋苑銀碼及呎價歷史紀錄。原業主2001年斥95.7萬元於綠表市場購入,是次沽售,持貨16年,賬面賺「3球」。


錦英苑呎價1.1萬新高

同類單位上月也錄成交,J座中層2室,同是650方呎3房戶,成交價391萬元,呎價6,015元,已經是新高紀錄,相隔不足一個月再度破頂。同區天盛苑P座高層2室,同屬650方呎,綠表價425萬元,呎價6,538元。交投不算活躍的馬鞍山錦英苑,世紀21奇豐物業程子健表示,K座中層8室,實用面積401方呎,兩房單位,上車客以自由市場價448萬元承接,實用面積呎價11,172元,創該屋苑呎價新高。原業主於2007年3月以自由市場價88萬元買入單位,持貨10年賬面獲利360萬元,升值逾4倍。


牽晴間3年賺44%

粉嶺牽晴間11座低層F室,兩房戶,實用401方呎,連一個357方呎平台,獲買家560萬元購入,呎價13,965元,破盡屋苑成交呎價紀錄。原業主2014年才以388萬元買入,3年升44%,賺172萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170501/20007120
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借47厘息貸款 天頌苑淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-12-10 23:01:38

■天水圍居屋天頌苑


【本報訊】近年樓市興起「加按潮」,未補地價居屋頻頻按爆煲。天水圍短樁居屋天頌苑有業主三度向私人財務公司借貸,利息高近47厘,貼近法定私人貸款利息上限,終淪銀主盤。

貼近法定私貸利息上限

加按未補價居屋屬違法,但部份財困業主不惜挺而走險,將物業抵押予私人財務公司。消息指,天水圍天頌苑K座高層4室,實用506方呎,由兩人聯名持有,2013年9月向房屋署以約165萬元買入,呎價3,261元,獲匯豐銀行提供約135萬元按揭上會。至2015年7月至2016年7月期間,業主三度向財務公司借貸,包括惠利財務、亞馨信貸及宇田控股,合共借貸72萬元,每次借10萬至45萬元。其中一筆17萬元貸款,每月利息3.9厘,年息高達46.8厘,貼近法定私人貸款利息上限。較目前正常按揭利率約2.15厘,高出21倍。另外兩筆借貸,利息同為30厘。上址業主買入單位短短四年,現已淪為銀主盤,現於居二市場開價329萬元,自由市場開價488萬元。天頌苑1999年落成,其中L及K座曾發生短樁案,房署於2013年重售部份貨尾,上述銀主盤業主便於此時買入。另外,將軍澳南豐廣場現千萬銀主貨,消息指2座高層B室,實用821方呎,銀主開價1,060萬元挑戰屋苑新高。青衣海欣花園6座高層G室銀主盤,叫價638萬元。富誠林栢榮稱,牛池灣海港花園2座高層A室三房戶以654萬元易手,呎價10,882元,樓價創屋苑新高。沙田第一城16座低層G室兩房戶,實用327方呎,以528萬元沽出,創同類分層戶新高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171206/20236291
47 厘息 貸款 天頌 頌苑 苑淪 淪銀 銀主 主盤
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天頌苑低層兩房 綠表叫420萬

1 : GS(14)@2018-01-07 16:10:59

【本報訊】天水圍天頌苑樓齡18年,頌碧閣E座低層08室實用面積650方呎,原則三房套房,改兩房套房間隔,由於位於低層,居二叫價420萬元,較市價440萬元低4.5%,呎價6,461元。綠表買家最高享九成半按揭,最長25年還款期,即首期只需21萬元,月供約17,205元。


■業主打通一面牆,增加大廳空間感。

■廚房擺放各類家電後仍然鬆動。

■主人房設於走廊盡頭,空間偌大。



祥益袁靜指,業主於2007年逆市執平貨,買入價僅65萬元,比一手業主用85萬元買入平足廿萬,單位樓價十年大幅升近六倍,若成功以叫價售出,業主即勁賺355萬元。袁氏指,由於早前實施了公屋富戶政策,屋苑近期有不少公屋租戶入市,外區客比例升至近一半。她指,白居二政策亦帶動屋苑樓價,4年間平均升近一倍。屋苑現時有約50個放盤,但可睇樓的不足5個。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180101/20261532
天頌 頌苑 低層 兩房 綠表 表叫 420
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