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以不變的核心價值順應時代變遷 老店長青100年的祕密

2011-1-17  TWM




創業雖艱,守成更不易。企業要能稱得上「百年企業」是多麼困難的一件事,在台灣的百年老店,幾乎都是地方性傳統店鋪,且不外是代代傳承的家業。

這些清末民初就創立的店面,隨著時代變遷,如何屹立不搖?

撰文‧黃筱雯

根據經濟部中小企業處年度白皮書最新統計,全台一百二十三萬家中小企業中,僅五分之一經營超過二十年,「二十年」可說是企業邁入長青的第一道關卡,但許多 僅擁有單一店面的在地企業,卻跨過了五個二十年,成為屹立不搖的百年企業,他們是如何做到的?一家企業是否可以延續百年,其實和產業別有很大相關。在台 灣,一家擁有百年歷史的老店,通常有兩種歷程,一是經過清末、日治時代與民國初年三個時期;另一個是從民國元年開始成立。這兩種歷程都橫跨了日治時代與光 復兩段政治變動,因此要能不受政治波動而存活,基本上有三種類型產業。

穩定的家庭關係是根本

台大國際企業系教授鄭義隆解釋,一種是清末日治時期的獨占事業,如糖業、樟腦、茶葉等大宗貨物,這種民生用品不會因時代變動而失去市場;另一種是食品業, 民以食為天,不論日子如何動盪,吃,永遠是生活的一環,因此也不會受政治影響。最後一種是工藝品,如鐵具、農具、模具等,這些與當時農業環境息息相關的工 具,因為其必要性而存留;但是現在環境變遷,經濟不再以農業為主,需求減少,工匠流失,百年工藝店面屈指可數。

這些產業剛好不易受外部政治、經濟環境變動所影響,具有先天優勢,但是企業內部的世代交棒與在堅持核心理念下的趨勢應變能力,才是成就百年企業的重要關鍵。

企業的生命是由經營者所賦予的,因此人的因素是決定性的一環。鄭義隆用了四個字形容百年企業的最大原因:子孝孫賢。「百年的時間,通常是歷經三代到五代, 要五世齊昌才能成就一個百年,子孫願不願意接班是最重要的問題。」鄭義隆舉例,今年剛滿一甲子的鬍鬚張已經過三代傳承,像玉珍齋、舊振南餅店這種超過百年 的店鋪,早已超過四、五代接手。

另一位台大國企系教授吳青松也認為,穩定的家庭關係是關鍵,「通常台灣的百年老店都是家族傳承,若內部不和、無法溝通,老店生命就無法延續。」相較於國外 許多超過百年的大企業,已由家族傳承轉為專業經理人,台灣百年企業仍舊以家族接班為主,一來子承父業觀念較深,二來精神傳承與管理也較為方便。丸莊醬油董 事長莊英堯曾說過,許多尖銳問題如果不是兒子向他提出,專業經理人可能永遠不會讓他知道,家族和諧關係的重要也可見一斑。

「人和問題之後,天時地利是接下來的考驗。」鄭義隆說,「一府二鹿三艋舺」,這句話清楚的描述台灣的發展過程,在最早開發的府城台南、彰化鹿港,是全台擁 有最多百年老店的地區。台灣百年企業多為單一店面,且在地深耕,因此地理位置也是一個重要因素;例如郭元益,發源地剛好就是現在台北市士林商圈,因此當士 林開始蓬勃發展時,也一併帶動郭元益成長;基隆李鵠餅店,位於基隆港灣,日治時期基隆港開港,附近商業活動頻繁,李鵠餅店也因此躥起。

懂得彈性調整才是王道?

行業不變,但隨著時代,商品與服務內容必須有所改變,無法應變終將淘汰。許多台北市迪化街上中藥行,因為西醫普遍,生意大不如前,歇業者比比皆是;台南市傳統布街,也因為購布做衣人數銳減,一一熄燈。

懂得彈性因應,才是百年老店找回第二春的祕密。百年王德傳茶莊,一度因為經營不善歇業,第四代王雅鈴改用精品方式經營傳統茶葉,不僅為王德傳改頭換面,更 與頂新集團合作推出飲品,現在更成為頂新關係企業。高雄三和瓦廠成立觀光工廠,結合人文讓凋零的瓦業起死回生;新莊翁裕美麥芽糖認為現在市場對產品外觀要 求甚高,毅然以PP罐取代傳統鐵罐,設計新式外包裝,透過羿方食品行打進連鎖通路市場,並與農會合作外銷國外,現在年營業額可達數百萬元以上,成績斐然; 但這一作法最初也得不到長輩認同。

吳青松說明,許多新生代接班人出國深造回來,擁有全新視野想一展身手,但老一代的觀念仍舊保守,新舊觀念衝擊,如果無法找到平衡點,企業生命就算不死也是凋零。

即使經營之道須配合時代更動,但根本的傳統精神不滅,才是令老店屹立不搖的原因。「客戶也是世代,百年老店的名氣靠的是族群累積。」吳青松歸納,一個企業 的精神如果能得到客戶認同,這個信任感會一代接一代的傳下去,「雖然企業需要順應時代不斷做出改變,但最核心的概念是不變的。」所有的改變全是繞著這個不 變的核心而衍生,這也是百年老店得以長青的真正關鍵。

不論是半百還是百年,一家企業要成功地走幾十個年頭,很不容易,在老店的光環下,最令人敬佩的,還是人們為老店招牌所付出的汗水與努力。

繼續傳承!

全台23家知名百年老店一覽

永泰興

成立年:1886

招牌:蜜餞

玉珍齋

成立年:1877

招牌:奶油酥餅

新復珍

成立年:1898

招牌:竹塹餅

百年油飯

成立年:1900

招牌:油飯

翁裕美

成立年:1901

招牌:麥芽糖

店名 成立年 招牌商品

施美玉 1756 香

振味珍 1808 肉包

嶢陽茶行 1842 茶葉

王德傳 1862 茶葉

郭合記 1869 刀

乾元參藥行 1875 中藥材

店名 成立年 招牌商品

郭元益 1876 中式喜餅李鵠餅店 1882 鳳梨酥三和瓦廠 1885 磚瓦源利軒 1888 黑糖糕佐藤糊紙店 1890 紙藝舊振南 1890 綠豆椪

店名 成立年 招牌商品

犁 記 1894 台式月餅度小月 1895 擔仔麵

金樹山 1896 珠寶

老雪花齋 1900 雪花餅郭家筆墨 1908 筆墨丸莊醬油 1909 醬油


不變 核心 價值 順應 時代 變遷 老店 長青 100 年的 的祕 祕密
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順應數字化生存

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=2207
在一切都在數字化的傳播環境下,一個有點憂傷的事實是平面媒體市場在萎縮。但數字化不但沒有蠶食到行業雜誌,而且為它們提供了更多的市場機會。近日,美國 Training雜誌的主席、出版人Mike Murrell與《第一財經週刊》記者李會娜分享了行業雜誌的新生存方式以及人力資源培訓市場的新趨勢。

 

C=CBNweekly
M=Mike Murrell

 

  美國Training雜誌目前隸屬於Lakewood Media集團旗下,是一家擁有49年歷史的專業培訓與發展類刊物,著重於培訓類、管理類、人力資源類三大方面的探討與研究。Mike Murrell在2011年成為該雜誌的主席和出版人,在加入Training雜誌以前,Mike Murrell是Sales & Marketing Management出版團隊的負責人。他在定製出版和相關的企業刊物領域也有豐富的經驗,曾為Caterpillar, Goodyear 和Steelcase公司做過出版物。

 

 

  C: 在整個平面媒體市場不景氣的情況下,行業雜誌是否面臨著更大的市場挑戰?


  M: 大眾媒體的收入來源主要是廣告,發行量是他們永遠都在擔憂的問題。它是一種B2C(Business to Customer)的商業模式,這些經營者現在確實日子有些難過。但同樣是做信息傳播的行業雜誌的商業模式是B2B(Business to Business),它們的客戶是企業或者公司,而非作為個體的消費者,所以,內容對於他們來說,並不是最重要的,而是在專業領所能夠發揮出的平台價值和 影響力。


  相對來說,行業性雜誌比較小眾,但它的客戶相對穩定,粘度比較高,因為都是一個圈子的,所以它具有「社區化」效應。雜誌其實只是一個基礎,是用來和企 業客戶交流的一個工具,廣告收入基本上是很小很小的一部分。且絕大多數的行業雜誌都會以雜誌為載體,延伸出各種產品,最主要的就是會議或者論壇,比如 Training雜誌,在1977年便開始推出Training Conference Expo,它是付費的,除此之外,還會吸引到一些贊助商,這個會議目前佔到我們營收來源的40%。付費會員和不斷衍生的數字化產品,比如在線認證課程、網 絡研討會等也是我們營收來源的一部分。


  C: Training一直都在關注人力資源培訓這個領域,那麼這個市場的最新趨勢是什麼?


  M: 一個最明顯的趨勢是Gamification(遊戲化),這得感謝數字化。iPhone、iPad等移動智能終端的流行,讓人力資源培訓的方式不再那麼枯 燥、單調,而是更友好、更容易。以遊戲的方式,把嚴肅的事情娛樂化,但同時又給人帶來價值。技術改變了這一切。


  以前,你所能接觸到的培訓方式大概也就是在一個封閉的空間中,像個學生一樣聽課,最多也就是看看視頻。現在,你可以以玩家的身份開始一場職業培訓,只 有在學習了一些內容之後,你才能進入下一關,去獲得更多的知識和信息,比如說你只有在懂得了營銷技巧後,你才能去學習財務和管理方面的知識。在這個過程 中,你可以參與更多的互動,也會更投入,你甚至會忘記你是在經歷一場培訓。但這實質上並不是一個真正的遊戲,Gamification的核心在於讓你通過 做一些事去獲得一些東西,它的目的在於傳播知識,用新的技術,以新的方式。


  C: 你如何看待人力資源培訓這個行業的市場前景?


  M: 毋庸置疑地會繼續增長。全球化一方面帶來了信息的共享和文化的融合,另一方面帶來了人才在全球市場的流動。比如說中國、巴西等新興市場對歐美等發達國家的 人才吸引力越來越大,跨國企業越來越講求本地化的經營理念,員工當然也要具備這種思維,「本地經驗」正在成為一種新的職場競爭力。這也是我們為什麼要跟 Act Group合作把這些培訓資源引進中國的原因。在任何時候,人們都想要找到一份好工作。而人才,對於任何一家公司來說,都是最寶貴的資源。


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呼和浩特正式發文取消限購 稱「順應市場需求」

http://www.infzm.com/content/101925

一波三折:呼市正式發文取消限購

6日20日,呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時,不再要求提供住房套數查詢證明,產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。不過,上述文件於6月25日下午被呼市以「打印錯誤」為由從官網上撤掉。

當時市場預計,呼市此舉很可能是類似於瀋陽的「一日遊」,原因是觸碰了取消限購這條敏感紅線。

不過,在26日晚間,呼和浩特房地產開發監督管理處發表「更正聲明」稱:將第七項第二行括號內「含二套住房」改為「含二手住房」,並重新發佈了該文件。

儘管全文迴避了「取消限購」幾個字,但不再對購房人的房屋套數進行查詢,意味著徹底放開限購。至此,呼和浩特放開限購,成全國首個正式發文確定放開限購的城市。

華夏時報消息,某市國土局人士表示,他從呼和浩特房管局瞭解到的情況是,呼市收回文件是媒體報導後反響過大,住建部表示不允許,可後來又反覆溝通,住建部也知道呼和浩特樓市存在的問題,最終只能默認放行。

公開資料顯示,呼和浩特市有9個旗縣區,總人口300萬,市區人口流動人口在200萬左右,常住人口僅為150萬左右。

據上海易居房地產研究院研究快報統計,2013年35個大中城市商品住宅現貨的庫存去化週期中,呼和浩特存銷比數值為37,在35個城市中名列榜首。

上海易居房地產研究員嚴躍進向南方週末網表示,呼和浩特土地廉價,當地企業和個人將靠自然資源的開發積累的大量財富投入土地市場,從而加大了該市的樓盤投資規模。但城市的人口導入速度慢,導致庫存容易積壓。

「在呼和浩特產業結構比較單一的情況下,樓市庫存去化管道阻塞,很大程度上影響了房企的資金周轉和城市財政收支平衡,所以政府救市是市場發展的必然趨勢。」嚴躍進強調。

地方政府的救市小動作

自2010年實施限購令以來,我國已有40多個城市施行樓市限購。如今呼和浩特市的取消限購文件發佈,讓很多人質疑是否違反了國家相關部門對樓市的限購政策。

對此,呼和浩特市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼向人民網回應:呼市出台的文件完全符合政策要求,國家相關部門對房產限購的文件第一次註明限購時限為一年,以後的文件中沒有強調時限,只是要求各地根據市場行情進行調控。

冀罕鋼認為,如今呼和浩特的房地產市場,已進入理性發展狀態,不會出現搶購和炒作房價的問題。為此,政府取消限購是順應市場需求,及時進行了政策引導。

法制晚報消息,亞太城市房地產研究院統計得出,今年4月份以來,儘管實施舉措各不相同,但拋出各種「救市」政策的城市已增至30個,其中18個是通過半公開或全公開的方式,另有多地否認或叫停了調整。南方週末根據公開媒體資料整理了2014年「明裡暗裡」救市的城市情況。

經濟學家宋清輝接受南方週末網採訪時表示,呼和浩特發文取消限購,將引發骨牌效應。地方政府限購鬆綁在加速推進,可能使國家建立起的樓市調控努力付諸東流。放開限購會導致中央權威衰減和投機越發肆無忌憚,不利於樓市秩序的穩定。目前,國家對限購政策的調整處於如臨薄冰狀態。

嚴躍進認為,在目前限購鬆綁的情況下,要防止各類投資投機因素繼續活躍起來的風險。尤其若鼓勵外地人進行置業,某種程度上會讓此前蟄伏的投機型購房者進入。必須注意對鬆綁政策的操作規則進行細化,比如鼓勵外地有實業經營的企業家進入呼和浩特,通過購房等行為,實現庫存去化的同時進行實體產業導入。

前述法制晚報消息,中原地產首席分析師張大偉認為,今年「兩會」提出的「針對不同城市情況分類調控」將成為今年中央政府對樓市取態的最好註解。雖然有了「因地制宜」的自主權,但並不意味著調控政策可隨意放開,庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。

張大偉指出,很多類似呼和浩特的城市為了整體經濟發展,「破限」的需求非常迫切,除一線城市和人口超1000萬的城市外,預計30個以上的城市將在年內取消限購。

2014年全國各大城市樓市政策調整一覽 (韻珊/圖)

呼和 浩特 正式 發文 取消 限購 順應 市場 需求
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高盛悄然順應新趨勢 擴張歐洲私人銀行業務

來源: http://wallstreetcn.com/node/98121

高盛悄然進軍歐洲私人銀行領域,將向富有的歐洲客戶提供貸款。 英國《金融時報》報道稱,這家美國老牌投行本月悄然啟動一支歐洲貸款部門,計劃為歐洲客戶提供私人財富管理服務。這意味著,高盛將與其他歐洲私人銀行展開直接且激烈的競爭。 實際上,並非高盛一家垂涎歐洲私人銀行領域。瞄準超級富豪貸款市場已經成為當前不斷增長的新趨勢,瑞銀和瑞士信貸都在探索該領域。私人銀行業務被視為低風險領域,並提供了穩定的收益流,還能幫助留住客戶。 受制於愈加嚴格的監管規則和不斷變化的市場環境,包括摩根士丹利之類的部分國際大型投行都在限制交易業務,而擴張財富管理、零售和貸款業務。 高盛目前已經在為美國富有的客戶提供私人財富管理服務。不過,該行在歐洲對客戶僅提供有限的證券類保證金貸款,目標客戶主要為來自歐洲、中東和非洲地區的富豪級客戶,總人數約為1700名。 未來三年,高盛將啟動總額為50億美元的歐洲貸款業務,包括用於各種目的的大部分抵押貸款,比如流動性工具、多元化投資組合、稅款或遊艇等奢侈品。 高盛歐洲區私人財富管理部門負責人Christopher French表示: 富有的客戶希望獲得資金杠桿。他們是高質量貸款人,貸款價值比(loan-to-value ratios)非常低。 貸款價值比是指抵押貸款與資產估值比例。與其他貸款風險評估比率類似,貸款價值比並不能成為銀行在評估抵押貸款時的唯一全面的標準。 但Christopher French補充道,當前的歐洲私人銀行業務僅限於存量客戶,並非針對新客戶。過去一年,高盛為歐洲富豪客戶管理的資產總額已經上漲15%,截止今年3月底,該領域資產規模已高達300億美元。
高盛 悄然 順應 趨勢 擴張 歐洲 私人 銀行 業務
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清理失效文件 順應簡政放權

大道至簡。隨著全面深化改革和經濟體制市場化不斷推進,政府與市場在經濟社會中擔任的角色逐步轉變。本屆政府執政以來,一直將簡政放權奉若圭臬,國務院各部門除了將行政審批事項多番削減外,對一些過期、失效的政策文件,也逐步開始清理。

在6月15日召開國務院常務會議上,李克強總理宣布失效506件與現行法律法規不一致、不利於辦事創業、不適應經濟社會發展需要的政策性文件。緊接著,經李克強總理簽批,國務院日前即印發《關於宣布失效一批國務院文件的決定》(下稱《決定》)。

《決定》指出,對不符合現行法律法規或沒有法律法規依據,不適應經濟發展需要、嚴重束縛企業生產經營和管理活動,設立的審批事項已取消或下放,或不同文件對同一事項重複要求、規定不一致等文件宣布失效。旨在推動簡政放權、放管結合、優化服務改革向縱深發展,營造實施創新驅動發展戰略、推動大眾創業萬眾創新的良好環境,促進新經濟、新動能成長。

清理文件工作的序幕由2010年4月國務院辦公廳發布《關於做好規章清理工作有關問題的通知》拉開,歷時五年共清理489件。而此次清理的506件政策性文件較上一次覆蓋面更廣、更多面全面、更符合現實需求,將繼續釋放更多改革紅利。

文因時而異。事物都處在永不停息變化發展之中,都有其產生、發展和滅亡的歷史。這些被清理的文件,是特定時期針對具體問題做出相關規定,能夠適應當時的歷史環境,對當時的發展也發揮過積極作用,但是經過一段時間的運行,隨著社會經濟發展,這些文件已經不再適應發展需求。此番及時清理,目的在免於因政策、法規的矛盾沖突影響發展進程、束縛發展腳步。

因此,全面清理失效政策文件,是持續推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,建設法治政府的重要舉措,對更大發揮市場機制作用,營造實施創新驅動發展戰略,推動大眾創業、萬眾創新的良好環境,促進新經濟、新動能成長,具有重要意義。

與此同時,部分失效的政策性文件,與現行政策偶有向左之處,或者在某些利益和權欲中“急流不勇退”,這也可能導致尋租空間。正如李克強總理所說:“咱們一些地方和部門,明明發了新文件,卻仍拿以前的舊文件來‘糊弄’企業和老百姓,‘卡’人家。”也就是說,必須正視這種現象存在,堅決查處把廢止舊文件當作權力“把著不放”的問題,才能真正推進簡政放權、放管結合、優化服務改革。

此外,國務院層面的失效政策文件清理了,地方政府也不應懈怠,畢竟,各地方政府的時效性政策文件與企業和民眾關系更近。因此,各地應響應國務院層面號召,及時全面清理失效性政策文件,積極成為經濟發展的助推器。

《決定》亦要求,各地區各部門要做好政策銜接,完善事中事後監管,防止出現“空檔”。要加大工作力度,繼續抓緊清理和廢止不符合現行法律法規或沒有法律法規依據,不利於穩增長、促改革、調結構、惠民生的政策文件,堅決破除對企業和群眾幹事創業的各種束縛,進一步激發市場活力和社會創造力,促進經濟社會持續健康發展。

清理 失效 文件 順應 簡政 放權
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視點丨順應特朗普政策 福特取消在墨西哥建廠計劃

汽車生產商福特於周二宣布,將取消投資16億美元在墨西哥建廠的計劃,轉而斥資7億美元擴大在美國密歇根州的現有工廠,專註於制造電動汽車。據悉,福特的新計劃將會給當地帶來700個工作崗位。

外界猜測此舉可能與當選總統特朗普有關。此前特朗普批評福特在墨西哥建廠的計劃,並多次強調要將生產重心在美國本土。對此,馬克·菲爾茲在周二的發布會上稱,“福特是一家全球汽車制造商,但福特的根在美國”,並表示撤銷建廠是在綜合考慮多種因素後作出的“正確的商業決策”。此外,馬克在接受CBS的采訪中表示,取消建廠是考慮到小型轎車在北美市場的需求下降。

而就在福特宣布取消建廠的幾個小時前,特朗普將矛頭指向福特的競爭對手通用汽車,批評通用將旗下一些汽車品牌的生產放在墨西哥,並在政府未征收相應稅費的情況下在美國出售。

視點 順應 特朗普 特朗 政策 福特 取消 墨西哥 建廠 計劃
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順應“租售並舉”大潮 碧桂園BIG+公寓搶灘租賃市場制高點

日前,碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發行,成為市場關註的一大熱點。這是該集團涉足長租公寓運營以來所開展的首次資本運作,100億元的計劃發行規模也是截至目前國內租賃住房領域最大規模的證券化產品,受到主流投資機構的青睞,國有銀行、商業銀行、城商行、券商等機構均表現出強烈的認購意願。

BIG+碧家國際社區品牌發布

較早之前,億翰智庫評出的一季度全國長租公寓品牌指數 TOP20 榜單顯示,碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區的品牌價值躍居行業第二,超過在此領域布局更早的萬科、旭輝等同行。 種種跡象顯示,碧桂園長租公寓業務在僅僅一年之後已然脫穎而出,受到資本市場的高度認可,更顯露出碧桂園希冀在“租售並舉”的時代大潮中搶占先機的戰略意圖。

租賃房的時代風口

在國內房地產存量時代來臨之際,租賃型住房當仁不讓地站上了最受矚目的風口,而國家高層的政策指引,是推動租賃住房走向前臺的關鍵因素。 資料顯示,我國從 2013 年首次提出建立“房地產長效機制”以來,“租購並舉”逐漸成為新房地產時代的指導思想,建立健康可持續的房地產租賃市場成為房地產行業重要目標。此後,政府從 2015 年初開始制定一系列的政策,鼓勵支持租賃市場的發展,至2017 年 10 月,中央 12 次發文,明確租賃市場方向,促進行業快速前進,監管行業平穩有序發展。自此,租賃型住房的市場前景和空間逐步為傳統開發商所挖掘和重視。 2015 年開始,長租公寓從早期的星星之火形成燎原之勢,背景多元的參與者相繼涉足該領域,其中便包括國內知名的房地產開發商萬科、龍湖等,以及房地產中介機構世聯、鏈家等。截至目前,全國共有近百家集中式長租公寓品牌,門店遍布全國35個城市,門店數量集中在20~40家。 眾多資本的布局並非單純對於政策的盲從,而是因為大家已經看到了隱藏在租賃型住房里巨大的商機。有研究數據顯示,我國擁有13.7 億人口,租賃人口目前為1.68 億。從國際經驗上看,美國擁有3 億人口,租賃人口約為1 億;日本擁有1.2 億人口,租賃人口約為3400 萬。 發達國家的租賃人口占比在30%左右,而目前我國租賃人口占比僅為12%,因此,行業內普遍認為,我國租賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數占比數據看,美國、日本、德國等發達國家的占比均超 35%,我國目前僅為 19%,租賃房屋套數的增長會是未來趨勢之一。 事實上,這一趨勢在許多城市正在得到證實。58集團房產數據研究院披露的數據顯示,2017 年全國租房需求較 2016 年增長57%,第四季度租房需求較2016 年同比增長71%。其中一線城市2017 年租房需求量占全國總需求量的13%。 新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12 城的租房需求量占全國需求量的20%,與2016 年相比上漲 43%,漲幅超過一線城市。新一線城市因其經濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發展,吸引越來越多的人群在此安家。 隨著租房需求量的上升,全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數據顯示, 2017年全國年度人均月租金價格同比上漲 16.7%。 2017年全年數據顯示,6~7月為租金的最高點,這與大量高校學生畢業釋放了一大部分的租房需求有關,需求增加帶動租金價格上漲。 更為關鍵的是,從租賃型行業的機構化滲透率來看,目前我國行業機構化滲透率不足5%,一線城市如北京的機構化滲透率約為10%,上海的機構化滲透率不足8%。然而國際經驗上看,美國由機構持有或管理的房源占比約為30%,日本這一比例高達83%。有關專家認為,伴隨著我國消費升級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善,個人持有租賃房源占比將降低,規模化專業機構的崛起將是大勢所趨。而這也是眾多資本和機構在過去幾年不斷加大租賃型公寓投入的重要原因。

碧桂園後發先至

在眾多涉足租賃型公寓的房地產開發商中,碧桂園並非最早進入的,但其動作卻十分迅猛。2017年12月20日,碧桂園發布長租品牌“BIG+碧家國際社區”,為都市青年提供高質量的租住產品和配套服務。與此同時,該集團提出了三年發展100萬間租賃房的宏大目標。

BIG+碧家國際社區體驗館

在談及這一戰略布局的初衷時,碧桂園集團董事局主席楊國強曾表示:“‘十九大’提出‘租購並舉’,這是很好的政策。我年輕的時候很貧困,曾借住在我做老師的哥哥的幾平方米的房子里面,並且住了很多年。” 碧桂園商管中心相關負責人表示:在消費升級的大背景下,碧桂園將發力商業地產,計劃布局購物中心、社區商業、長租公寓、文旅、辦公等板塊,為全齡層人民提供綜合、全面、美好的生活體驗。“長租公寓業務除了承擔更多的社會責任,也同時為裝修業務、教育集團、金融產品等全產業鏈發展帶來廣泛的協同效應,對地產增量開發向存量運營的轉型發展起到了支撐作用,拉動家電、家具等實體經濟,為國家經濟發展做出貢獻,承載著更長遠的戰略方向和意圖。”該負責人表示。 正是基於長租公寓在社會責任和經濟效益的雙重價值,碧桂園果斷地邁開了自己的探索之路,並已初見成效。據悉,碧桂園集團旗下長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區,定位為“城市夢想充電站”,打造“BIG+寓樂圈,讓生活更bigger”,讓年輕人“激活新我”。碧桂園以強大BIG+生態圈重新定義長租公寓標準,目前已聯合居住、物業、金融、商娛、健康等領域200個行業500家供應商,共同打造BIG+寓樂圈,並提供跨區域、跨業態的多元“寓樂”體驗,為都市青年提供更好的居住產品和服務,提升他們的幸福感,提供更加美好的租住生活體驗。 更為難能可貴的是,碧桂園長租公寓還將探索為年輕租客提供就業服務,打造創新創業生態,一方面借助碧桂園正在發展的科技小鎮等產城融合項目,將長租社區與創新創業基地有機結合,通過關聯產業創造就業機會和創業平臺,另一方面發揚碧桂園非公黨建優勢,加強長租社群,尤其青年群體中的黨建團建工作,從思想高度促進雙創發展。碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜披露,碧桂園已經在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長租公寓的項目,目前,上海、武漢、深圳、廈門、廣州等地10余家門店已開門迎客。 以年輕人口占比較高的深圳為例,4月14日碧家國際社區深圳西鄉公園店開業,另在5月中旬有四個項目陸續開業入市。據介紹,深圳各門店均實現“小空間全功能”,均配置品牌家私家電,租客可盡享拎包入住的便捷舒適生活。與此同時,5月5日BIG+碧家國際社區即將在東莞正式揭幕。值得一提的是,這是業內首次與小米有品戰略合作,房間將標配米家空調伴侶、米家智能家庭禮品裝等智能家居產品,公共區域則分別根據共享廚房、健身區、影音區、遊戲區、前臺等各功能空間定位,提供小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、飛智黑武士X8pro遊戲手柄、體脂秤、智能健身器等,為租戶提供豐富的智能、時尚、年輕的智能家居體驗。

“長租城市”構想

正如前文所提及,長租公寓作為最新的風口行業得到眾多資本的關註,僅房地產開發商就有數十家企業規劃了這一業務。與同行所不同的是,碧桂園在布局的同時,對這個新的業態有著更多且更為大膽的思索。比如,其提出了獨一無二的“長租城市”構想,便足以對傳統觀念形成很大的沖擊。

BIG+碧家國際社區廣州門店

簡單來說,把針對細分客群的長租公寓品牌有機組合在一起,加上社區商業及生活配套,就形成了我們的‘長租社區’。長租社區作為居住組團,再加上大產業、辦公、大商業、大配套,就構成了‘長租城市’。” 碧桂園長租經營管理部相關負責人介紹,“長租城市”是該集團結合新時代消費升級需求,在全球範圍內首次提出的概念。從概念上看,“長租城市”與市面上傳統單點分散式的公寓模式相比,形成了可整合全業態的產品體系,可容納大規模人口入住,為單身青年、已婚夫婦、小太陽家庭、企業等提供不同類型產品。操作模式上,則以房屋租賃REITs為資金來源,打造擁有公寓、產業、文旅、商業、辦公等全套體系的全業態租賃城市,但是這個城市過去它是可以賣的,未來它可能是用來租的。 對於長租城市與商業之間的相得益彰,碧桂園商管中心相關負責人十分樂觀地表示:未來的商業會與“長租城市”的發展強強聯合,“長租城市”可為商業輸送更多的消費需求,商業是“長租城市”完美的增值配套,二者融合一體,為人民美好生活提供完整的閉環體驗。

金融與品牌加持

無論三年100萬間租賃房目標,還是打造“長租城市”構想,碧桂園的計劃都格外宏大。行業人士普遍認為,雖然租賃房運營是微利行業,但若房源達到20萬間或以上,巨大的規模效應就會顯現出來,從而使其經濟效應隨之增加。毫無疑問,碧桂園參與租賃房的動力除了積極響應國家政策承擔社會責任外,在很大程度上看出了這一規模效應背後的經濟效應。 碧桂園集團總裁莫斌表示:“雖然長租目前處於微利狀態,但能盡到社會責任,我們很高興。同時,碧桂園是前十強房企里面唯一一家產業鏈全覆蓋的,我們的核心競爭力是品質好、速度快、成本低以及資源組合優勢。作為上市公司,我們在盡社會責任的同時,會對股東負責,把盈利空間進一步擴大。”能夠讓莫斌對此項業務的開展充滿底氣,離不開碧桂園強大的品牌優勢、執行能力和在金融機構中獲得的支持度。“金融機構對我們也非常支持,建設銀行給我們長租業務200億元授信,中信銀行給我們提供300億元長租住宅保障性基金。資金問題解決了,相信國家政策會給做長租的企業更多利好,在盈利方面和持續性方面有更多發展。” 莫斌透露。 資料顯示,2017年11月16日,碧桂園作為33家房企之一,與建行廣東省分行簽署住房租賃戰略合作協議,建行將向簽約企業和租戶發放總額2000億元住房租賃經營發展資金和個人租房貸款。2017年12月5日,碧桂園上海區域與建行上海分行簽署戰略合作協議,建行上海分行向碧桂園上海區域提供200億授信額度,重點用於長租公寓建設運營。2018年2月8日,中國銀行廣東省分行與包括碧桂園在內的“廣東資信20強”房企簽署租賃住房金融支持戰略協議,共同推動廣東租賃住房市場建設…… 今年2月,由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過,產品規模達100億元。這是國內首單達到百億級規模的同類產品,亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品,有助於推動租賃住房、快速、專業化、規模化發展。 在業內看來,此次產品獲批,是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。

順應 租售 並舉 大潮 碧桂 桂園 BIG 公寓 搶灘 租賃 市場 制高點
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社論:順應納入MSCI加速A股改革

6月1日,A股將正式納入MSCI新興市場指數。按照預定的方案,MSCI(明晟)將分兩步將233只中國A股股票納入MSCI新興市場指數,第一步定於5月31日A股收盤後實施。

令人欣慰的是,A股經過數年努力終於被MSCI接納。納入MSCI將為A股引進大量資金,有利於改善投資者結構,並打破當前頗為被動的存量博弈格局。所以從MSCI一年之前宣布將A股納入,就被市場視為利好。

納入MSCI同樣是中國資本市場對外開放的重要一步,因此除資金外,境外機構投資者的投資理念、估值方法和市場觀點,也能成為改變A股投資者結構和成熟度的轉折點。不過壓力也不容忽視,因為當A股逐漸與世界接軌時,既面臨境外投資者的擔憂,也有自身改革的壓力。

從此前三次被MSCI拒之門外的理由來看,主要有“資本管制”、“收益權分配”、“停牌的任意性帶來的流動性風險”、“境外設立A股衍生產品限制”等。MSCI全球指數研究部主管在納入A股後亦稱,進一步納入須以A股的準入狀況與國際水平接軌更加密切為依據,包括久經市場考驗的互聯互通機制、股票停牌狀況的不斷改善以及對創建指數掛鉤投資產品限制的進一步放寬。

以隨意停牌問題為例,為A股長期以來的諸多亂象之一。通常,上市公司遇到籌劃事項、媒體質疑乃至市場行情不佳,均可找“借口”停牌,2015年股市巨幅波動時一度出現數百家公司同時停牌的“盛況”。顯然,這與境外投資者對於流動性的要求相悖,好在經過這兩年證監會和交易所的多番整治,停牌問題已大為改善。5月29日,MSCI董事長兼首席執行官亨利·費爾南德茲亦公開表示,高度評價證監會、交易所等不同監管機構做出的努力和工作。

在某種程度上而言,這就是一項有效的倒逼。或者說,MSCI因素的出現,實際上給中國資本市場註入了來自外部的改革動力。類似的情況也曾經出現,早年A股引進了QFII(合格的境外機構投資者)制度時,QFII一度水土不服,交易過程中甚至出現摩擦,後來監管層對資本市場的一些制度進行了改革,其中包括外資始終無法理解的股權分置問題。當然股改更多還是源於市場本身的需求,但QFII進入形成的倒逼效應,也是不可忽視的因素。

未來A股如何適應日益開放的趨勢,不妨參考MSCI的要求以及境外投資者的偏好。很明顯,海外長期大型配置型資金不會來充當“韭菜”,外資選股一般遵循的原則是:高流動性、資產結構健康、盈利能力強及分紅比例不低等。

如前所述,影響流動性的停牌因素已經得到改善,一直以來不太關註分紅的A股上市公司,近年在監管層的壓力下亦有所改變。至於上市公司杠桿率偏高,這個長期且普遍存在的問題,近期因債務違約頻發引發不小風波。

過去一個多月,A股出現了四家上市公司債務到期不能按期足額償付,高杠桿率經營無疑是主要原因,也讓A股上市公司債務杠桿偏高問題備受關註。從2018年一季報來看,630家上市公司負債率超過60%,其中18家上市公司的負債率超過100%。這些公司多數經營者或大股東風險意識淡薄,較少會從經營中產生的現金流去還本付息,而是選擇缺錢就借,讓債務越滾越大,一旦出現經營不善,違約隨即爆發。而且,在剛性兌付打破的背景下,債務杠桿率過高問題急需化解。

因此,納入MSCI後,中國資本市場需要進行既符合自身發展趨勢,又能對接國際新規則的系列改革,以便更好地讓A股與國際接軌,切實提升上市公司治理水平。

社論 順應 納入 MSCI 加速 改革
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以不變的核心價值順應時代變遷 老店長青100年的祕密

1 : GS(14)@2011-01-23 19:05:38

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不變 核心 價值 順應 時代 變遷 老店 長青 100 年的 的祕 祕密
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郭基泓:研發手機應用程式順應潮流

1 : GS(14)@2018-02-12 06:59:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0072&issue=20180212


【明報專訊】新地(0016)早前推出集團首個綜合商場手機應用程式、「新地商場」綜合手機應用程式後,集團執行董事郭基泓(圖中)表示,上述綜合手機應用程式投資總額約2000萬,將策略性地分階段推出不同資訊和功能,首階段涵蓋旗下11個商場,計劃下半年整合集團26個主要商場;此外,新綜合手機App至今下載量突破16萬,目標未來一至兩年內希望超過50萬。

另適逢農曆新年、情人節兩大節日將臨,新地旗下觀塘apm,為「新地商場」綜合手機應用程式,加推一系列新春情人節禮遇,而apm昨日就舉行綜合手機應用程式情人節獻禮啟動儀式,由郭基泓、新鴻基地產(中國)執行董事馮秀炎(圖左)、歌手胡鴻鈞(圖右)主持。郭表示,隨着科技發展,手機應用程式應用趨廣泛,集團是因應用家的期望和需要,而開發上述綜合手機應用程式。
郭基 基泓 研發 手機 應用 程式 順應 潮流
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