財經CAREFREE - 順叔 信佢就托(上) (2011年11月21日)
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GS(14)@2011-11-21 22:56:57http://www.am730.com.hk/article.php?article=82079
按: 我同作者傾過，他話畀轉載。
今期開電訊盈科(008)。
香港廣府話充滿活力，一句歌詞，一個社會事件，可以形成廣泛流傳的俗語用字，例如「唔使問阿桂」的「阿桂」，其實姓「李」，叫「李世桂」，係光緒年間廣州一位千總，大貪官，最後被整肅拘審時，轟動廣州亦大快人心，歌仔「問阿桂」唱通廣州港九新界。「唔使問阿桂」，意思就係話，某啲衰嘢，肯定係做慣衰嘢的人所做的；掉轉頭用又得，某人如果紀錄不良個底太花，做任何動作，雖然大家唔係咁明，「唔使問阿桂」，都係衰嘢。
「信佢就托」呢一句俗語，如果引用「社會事件」去推敲的話，出處好可能係幾十年前的銀行爆煲事件，純粹靠估的話，好可能出現在二十幾年前「海外信託銀行」，甚至再遠少少的「廣東信託銀行」爆煲之後。你「信」佢，佢「托」你啲錢走，呢個「托」字，廣東粗口亦有「托這個」及「托那兒」用法，所以「信你就托」使用起上嚟，「留白」之處，亦有谷住度氣同時加強語氣之妙用。
由幾十年前香港兩間「信託」銀行，到97年亞洲金融風暴後的「廣東國際信托投資」，投資者最痛苦的集體爆煲回憶，都深深烙上「信託」兩個大字(「託」定「托」，還請高人指點)。中國今日幾十間「信托公司」，亦是銀行體系以外最重的影子銀行，透過銷售理財產品向民間集資，大打金融擦邊球，所以「信佢就托」呢句俗語，可謂充滿街坊智慧。
作為「財經茄哩啡」，順叔每次聽到「信託」兩個字，就會頭痛，因為唔熟、唔識、唔明。電盈最新一個動作，將公司旗下最重要資產，以「商業信託」形式分拆，複雜到無倫，「單位」、「普通股」加「優先股」，可以收息又冇管理權，分拆後股權結構同埋違約風險分布，望到個圖就頭痛。
長和系老闆李嘉誠，又或者麾下某幾位財金高手，同香港金融監管機構近年多番交手，幾次都選擇將資產搬去新加坡，將港交所(388)或證監會一軍，例如隻置富產業信託(778)，就係先幫襯新加坡，香港監管機構先嗱嗱聲搞房地產信託基金(REIT)，和記黃埔(013)將碼頭「托」去新加坡，香港又嗱嗱聲俾商業信託掛牌上市，電盈分拆隻股份於是可以留在香港，否則架構更加複雜。面對複雜的問題，有兩種處理方法，一係咬緊牙關逐頁揭，一係乜都唔理，複雜問題簡單化，用最街坊常識，諗吓幾條大數拍埋一齊之後，合唔合理。
電盈今次分拆出嚟的信託單位HKTT(6823)，由「香港電訊信託」及「香港電訊有限公司」聯合發行，其實即係電盈旗下電視業務以外的電訊資產，亦即係當年盈科數碼動力，蛇吞象式併購回來的香港電訊資產，包括固網及流動電訊業務。
當年呢嘢，市值超過2,000億元，今日條蛇，將隻象嘔番出嚟，以分拆胃口兼估值下限286億元計，11年時間，市值蒸發2,000億元，以一隻股票計，諗唔到香港金融市上面，仲有邊間公司，對股東財富破壞力更大，唔怪得電盈大小股東，包括早幾年先落搭都仲未返家鄉的中國聯通(762)，當年以網通身份成為策略投資者，關係都搞得麻麻，大股東幾乎每一個動作，尤其是系內幾次私有化動作，都係因為擺脫唔到小股東的指責而失敗收場。
十年人事，電盈主席李澤楷，已經由一個三十出頭的年輕金融才俊，變成不惑之年的一名中年男子，「8號仔」亦已經變成為「老八」。李澤楷當年空手入白刃蛇吞香港電訊，斷估唔會滿足於呢個香港股民最慘痛集體回憶，就是自己一生人的事業高峰。
下回再續，睇睇電盈呢隻「老八」，同埋即將出世的「老八個仔」，又有乜景。
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財經CAREFREE - 順叔 財經CSI(上) (2011年11月23日)
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GS(14)@2011-11-23 23:03:11http://www.am730.com.hk/article.php?article=82563
今期冇力諗新題目，翻叮一下隻資本策略地產(497)，昨日啱啱出中期業績，都叫做新鮮熱辣。
先睇大數，至9月底半年，資本策略未經審核純利，勁升超過10倍，賺13幾億銀，如權益總額當係「資產淨值」的話，膨脹30%至55億元，昨日收市，市值近18億元，市帳率0.3倍，折讓近七成，當下半年冇賺冇蝕，市盈率1.38倍，如果只計算行使價低於市價的認股權，攤薄後每股盈利15.5仙，相對昨日收市價21.8仙，市盈率都係1.4倍，分別不大。
聽落好筍，唔知全港九芬佬盲咗，定係冇人敢掂。
可能唔怕生壞命，最怕改錯名，上市公司都係，資本策略個名，英文係「CSI」，04年未賣殼前，叫「Capital Strategy Investment」，之後招牌變咗縮寫，咁就捉蟲，因為「CSI」3個英文字，深入電視迷心，「Crime Scene Investigation」呢套劇，美國都拍咗幾百集，嚟到香港，由大宋提刑官做到香港差佬法證科，由歐陽震華做到柴九，翻醃十劑八劑都仲未悶，問你死未。
好死唔死，資本策略主席鍾楚義，又係當年策劃電訊盈科(008)蛇吞香港電訊，呢場香港金融史上最催淚苦情財經大戲的幕後監製，玩資本耍策略多年，套現電盈股份發達後，04年買隻殼又叫「資本策略」，就算新加咗「地產」兩個字，但之前路過軌跡寸草不生，確叫人難忘！
既然係咁，順叔都扮吓法證，仔細鑑鑑呢隻嘢。
首先睇睇本帳簿，唔知係乜東東，例如「可供出售投資」等項目，唔算太多，亦冇產生「或然負債」及「衍生工具」，「證券經紀所持現金」(可能係孖展)本來超過1億銀，有啲擔心，但最新帳目已經降至2,500萬元，睇落冇乜問題。
資本策略最大資產，叫做「持作出售物業」，即係早幾年買落的物業，雖然有部分係有租金收入的商業地產，但當係流動資產，講明隨時會賣出街套現，咁做法，以財經茄哩啡有限會計知識，會當佢係最大賣點，唔會因為「投資物業公平值變化」，每年所出現的波動，影響咗資產值能見度。
三、四線地產股，資產值折讓例牌好大，例如市值規模相若的金朝陽(878)，最新市值近25億元，至6月底權益總額91億元，折讓超過七成，仲深過資本策略，但係「投資物業」已經入帳近100億元，過去幾年加多幾多水份，就冇咁容易還原。資本策略物業資產，以成本價入帳，加上營運歷史得幾年貨仔，每一單重要物業買賣，都容易追查到價錢，單單講磚頭部分，應該冇乜大問題。
資本策略在財政年度上半年，溢價連息贖回近1億元明年到期的可換股票據，蝕大約1,600萬元，反映鍾楚義唔係好想股權點樣被溝淡，間公司現在坐住約22億元現金，約26億元銀行貸款，接近一半5年後先到期，總括嚟講，資本策略本帳簿算幾乾淨易睇，如果未來一兩年，有融資需要時，有銀行肯借錢或發債，而唔係透過可換股債、批股供股等有攤薄效應的方法，可以加分。
跟住到損益表，資本策略上半年純利勁升10倍，因為期內沽咗唔少磚頭出街，租金收入大約1億元，暫時可以唔理，分拆寫字樓物業出售，包括尖沙咀模漢大廈，同埋灣仔國衛中心6層寫字樓，賣呢兩嘢，經營溢利已經十幾億元；住宅項目，08年在藍塘道買咗棟舊樓華群軒，11個單位，唔使3億銀，係咁意包裝下變成The Hampton，依家賣咗兩個單位，已經收返1.7億元。
鑑證到呢度，好似幾靚仔，冇乜特別，下回再續再鑑，睇睇係唔係可以幫襯鍾楚義，俾錢佢幫小股東炒樓。
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財經CAREFREE - 順叔 買樓自由行(上) (2011年12月12日)
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GS(14)@2011-12-12 23:13:22http://www.am730.com.hk/article.php?article=85088
假設閣下有意在一、兩年內買樓的話，今天要做的，除咗儲錢及等樓價下跌外，應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻，開始了解這一個市場。
首先，香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統，其實相當好使好用，幾乎市區每一棟住宅物業每一個單位，在甚麼時候以甚麼價錢成交，都有紀錄，利用系統的地圖順藤摸瓜，又可以查到物業座向及附近配套，以及潛在規劃變化，首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統，仲有Google的衞星地圖，百利無一害。
除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇，其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始，目標地區固然要睇，得閒無事的話，亦無妨過海望兩眼，穿街過巷尋幽探秘，在香港「睇樓自由行」，肯定有益過行商場，分分鐘會有「意外收穫」，例如發現舊街舊店美食小吃，某棟「驚喜」樓宇冇單位放售，唔緊要，可以等，有機會就去望望。
個個經紀都要開飯，但唔係人人都想呃你，做得長的地產經紀，有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀，建立好關係，在不同地區插幾個「線眼」，睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」，再等合適時機及「有緣」的單位出手。
出色的經紀見得人多，同客仔講兩句嘢，已經知道對家有幾多斤両，同地產經紀打交道，各師各法人夾人緣，唔好扮大支嘢，更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外)，讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要，保持有碗話碗的溝通，甚至講明目前只係睇樓唔會出手，亦無不可。
樓市暢旺的時候，尤其係天時暑熱，唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到，不過，最適合置業的樓市低潮期，往往就係地產經紀最「得閒」的時候，在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告，總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥，兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖，可見樓市仍未真正進入調整期，近日唔少傳言，話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施，肯定吹水多過吹風。
總括嚟講，買樓對好多人嚟講，有需要而且太重要，但亦有太多人，對物業投資太陌生，買樓前最好做定準備，包括先了解所涉及的各個環節及手續，如果財務「自由」有限的話，為自己騰出做決定的空間及時間，更加重要。
財經CAREFREE - 順叔 買樓自由行(中) (2011年12月13日)
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GS(14)@2011-12-13 22:20:29http://www.am730.com.hk/article.php?article=85114
第一，點解買樓要排隊。
全地球任何消費品牌，除咗被自由行遊客淹沒的香港名店，打開門做生意，冇話要客仔排隊，就算到今日，香港住宅樓盤開售，總會見到新聞，售樓處人龍幾長幾長，要顧客排隊等幾粒鐘，要你等，又冇凳俾你坐，梗企幾粒鐘，好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞先算係熱賣(冇誇張，屢次發生)，所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大，無他，因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象，同埋一個「超高壓」環境，都唔知有幾多首次置業人士，因為咁被鑒生煲熟。
第二，點解買樓貨不對辦唔可以退貨。
閣下去買電腦電器，一萬幾千蚊的消費，冇三兩年保養，你都唔會去幫襯，絕大部分非易腐貨物，仲有有壞七日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」，亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」，所以在二手市場，買賣雙方都要搵律師做代表，保護自己權益，在買賣合約訂明雙方權責，買新樓的話，賣方係地產大孖沙，養住一大班大狀兼律師，100條買賣條款，隨時99.9條為咗保護地產商利益，有幾多個置業人士，買新樓時，會自己請個律師，同地產商法律代表，逐項條款講數？
銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品，都要錄晒音，講到「清楚明白」為止，新股上市都要整份招股文件，被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多)，新樓交易涉及金額更加龐大，但置業人士權益 ，從來冇受政府保護，上市公司陳述誤導或失實，散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴，買新樓貨不對辦，甚或被誤導，收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大有出入，唔通去消費者委員會投訴？咪玩啦。
第三，點解買樓大多數都唔可以睇現貨。
呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫，都會試吓著上身係咪？閣下網上購物淘寶，都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪？
一個單位，日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣，點解大拿拿幾百萬元買層樓，冇得睇實物，只係參觀吓是是但但的「示範單位」，望兩吓本花呢花綠的「樓書」，就夠膽扑鎚？
順叔夠膽寫包單，西九龍一眾所謂「豪宅」，就算係一手樓，所有所謂「特色單位」，即係最高幾層，億億聲嗰幾件貨，甚至絕大部分分層單位，有「豪客」想落搭的話，肯定有「現樓」睇；絕大部分樓盤，去到預售階段，其實亦可以安排買家參觀，發展商唔肯開放「現樓」，絕非不能，實不願矣。
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