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盈利易升難跌股份 王雅媛

2009-05-05  HKHeadline






最近有朋友提到澳科控股(2300)這隻股票,我也把它的年報看了一遍。

集團是國內捲煙包裝的龍頭廠商,市場佔有率在一成八左右,第二大的則是在內地A股上市的公司,市場佔有率在百分之七左右,再減去另外幾大廠商的市佔率,剩下的六成半的市佔率中,零零散散的充斥着很多小廠商,行業集中度不高。

首先我們要明白為何市場會那麼分散,主要原因是,這個行業非常具有區域性。如果要把那些紙從一個地方運去全國每個煙草生產商,運費相比起產品價格來看會超高,非常不化算,因此很多地區性的煙草生產商都是從附近的捲煙包裝公司購入捲紙,導致了市場非常分散。

中央想淘汰那些小型捲煙包裝公司,因此政治傾斜於龍頭公司。龍頭公司可以做的便是不停以收購及整合的方式,來擴充生意,增加自己的市場佔有率。在行業增長 力方面,國內煙草行業的自然增長主要由兩個相反的力來決定。一個是內地人口自然增長,自然地,吸煙的人會愈來愈多。但另一方面,社會愈文明,便愈講究健康 及生活質素等,這些原因又都會抑制吸煙人口的增長。

不過,我認為澳科控股的盈利是易升難跌的。吸煙的人,對於煙的味道的敏感度非常高,只要他們食開的那種煙的味道有些微改變,他們都會知道。因此,對於煙草 生產商來說,他們並不會那麼隨便改動捲煙包裝公司。另外,有人問究竟這個行業是高門檻還是低門檻?試想想,當你燒一根煙的時候,你不但吸了尼古丁,其實你 還吸了那捲紙入肺。因此,其實製造捲煙紙是有一定的要求。

現在問題是究竟一間這樣的龍頭公司值多少錢?○八年市盈率為十倍,說便宜又有你的理由,說貴又有你的理由。所以炒這類股票,其實等於炒市場氣氛。市場氣氛 好的話,龍頭股當然至少值十五倍市盈率左右,股價自然升。市場氣氛差的話,市盈率做到八、九倍也算是合理。此刻澳科的市值是超過五十億的,十分合乎基金的 口味,且看看有沒有基金趁大市氣氛好,把它當作落後股去炒。

王雅媛為持牌人士,並沒有持有以上股票



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兩岸三地:利之所在房價難跌 因念

2011-4-13  AD




 

兒時,老媽每天 下達不同的命令,限制筆者不准做這、不准做那。筆者就這樣天天花腦筋,跟大人鬥法,沒完沒了。回想,推動力是小孩的好玩,天生沒得改。看現在中國房地產, 限貸、限購,最近限價,不就是老媽的「國家版」,就是要你聽話。發展商、地方政府、個別炒家,同樣天性難改,至於他們的推動力,就是利益,所以鬥法,天天 上演。

部門邊說調控邊鬥快發財

近日新建住房價格控制目標「截止報名」,全國175個城市榜上已經留名,這個非一般的行政目 標,破例以降為優,優者即是會受到中央「祝福」。北京市在天子腳下,成為「示範單位」是必然的事。可惜,惟獨京城定出有個「降」字的目標,其他174個城 市,仍統一口徑:增幅在某範圍之內。即使同樣講調控,但大家的方向與力度顯然不同。

中央意旨,在地方落實,從來都有差異,這次差異表面化的原因,只是各方保護自己利益的另一實例。要知道,現在地方政府與一眾既得利益者,在公在私都同坐一條船,不是甚麼秘密,要向上頭和部份「刁民」交代,只好留待將來。

作 為平民百姓,手中沒權,但有「小康之富」,對着口中不斷重複說調控的政府部門,心知肚明大家只是鬥快發財。不論是公務員從國家獲得住房補貼後投入房地產, 分得一屋兩房,抑或是打工仔辛苦累積首期買進人生第一樓,房價未來的發展,應上多於落吧。基於這份信心,除了上述175個城市以外的地區,正好提供發財機 會。

今周北京舉行的春季房展,依然人頭湧湧,二三線沒有限價的城市樓盤,一樣受到熱烈歡迎,如此推斷,難怪房地產板塊漲完又跌,跌完又漲。

無他,總要有數交,其他的誰能管。


yanlim.lim@gmail.com


兩岸 三地 利之 所在 房價 難跌 因念
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鐵礦石擴產價難跌

2013-10-14  NCW
 
 

 

沒有人懷疑鐵礦石供應增長快於需求,但仍在發揮作用的中國因素決定了鐵礦石只是從高額利潤回歸均值◎ 本刊記者 蒲俊 張伯玲 文pujun.blog.caixin.com|zhangboling.blog.caixin.com 鐵礦石的價格走勢讓悲觀人士多少有些意外,以至於國際銀行都在越來越多地參與鐵礦石貿易。

「澳大利亞第三大鐵礦石出口商FMG 現在將鐵礦石賣給銀行,具體的操作就是銀行給 FMG 融資,FMG 給 銀行一定量的長協,價格低於市場價。 」一家年產千萬噸的河北鋼鐵企業鐵礦石採購總經理告訴財新記者, 「給銀行的量不會太大,銀行有很多鋼廠客戶、貿易商客戶,幾百萬噸還是能賣出去的。 」數位熟悉鐵礦石貿易的人士也向財新記者證實,不少國外銀行都在參與鐵礦石貿易,主要是銀行幫助企業融資,例如南非標準銀行主要購買的是非洲礦。而一些美國銀行則由於政府對於大宗商品交易的限制未能參與其中。這一趨勢已經持續數年,不過尚未成為主流模式。兩個月前,一家鐵礦石交易平台的市場人士轉至渣打銀行從事鐵礦石相關銀行產品的銷售。

這展示了銀行業的一種偏好。不過,對於鐵礦石未來的價格和供需,市場看法並不一致。今年8月中旬,普氏指數62% 品位鐵礦石價格曾達到142.5 美元 / 噸的高點,之後隨著澳大利亞和巴西出貨量的增加,鐵礦石價格有所回落,10月9日,普氏指數62% 鐵礦石價格為132美元 / 噸。9月下旬,摩根士丹利(Morgan Stanley)的一份分析報告預計,今年四季度和明年一季度鐵礦石均價分別為125美元 / 噸和120美元 / 噸。

花旗集團(Citigroup)則是短期看跌,認為今年四季度由於海運市場供應量的預期增加,看跌均價至115美元 /噸。麥格理證券甚至認為,受中國鋼廠補充庫存等因素支撐,鐵礦石價格可能會在四季度達到每噸150美元-160美元。

今年8月末,力拓(Rio Tinto)年產2.9億噸鐵礦石擴展項目開始發貨,這是西澳最大、全球第二的鐵礦石項目。

礦山擴產相關的供應側風險再次引發關注。沒有人懷疑鐵礦石供應增長快於需求,但現狀更多的還是是動態平衡。

西澳擴產正酣

就在力拓實現2.9億噸產能後的十多天后,其鐵礦石部門首席執行官何彥樞 (Andrew Harding)接受了財新記者專訪。他幾乎迴避了所有對價格和供需進行預測的問題。 「現在如果你從長期角度去看鐵礦石市場,供需之間自己會取得平衡,未來的某個時點一定會發生,但要說具體是什麼時候是不可能的任務。 」他說, 「我們只能保證低成本,為客戶提供產品,滿足需求,這是我們能做的事情。 」到達2.9億噸後,力拓的下一步是3.6億噸,這一階段擴張的基礎設施建設已經開始,何彥樞預計將在2015年上半年實現。為了這兩個階段的產能增長,力拓在2010年和2012年分別批准了31 億和34億美元的資本支出。

必和必拓在西澳的擴產主要來自Jimblebar項目,今年12月出產後,必和必拓的年產能將達到2.2億噸,項目完成時點略早於2011年項目批準時的預期。

一家大型礦山的人士今年早些時候曾向財新記者表示,未來三年,幾乎所有傳統和新興礦山仍都將投入資金擴產,主流低成本礦山的產品會進入市場,現在已經到了供應增長大於需求增長的時候。

2009年,FMG 推出了野心勃勃的擴產計劃——將產能提升至1.55億噸。

儘管在去年三季度,由於市況不佳,該計劃曾有所收縮,隨著 Kings 礦區4000 萬噸的完成,FMG 稱這一目標將在今年12月實現。FMG 是上一輪超級繁榮週期帶來的擴產熱潮的一個縮影,2008 年開始第一船鐵礦石出貨,2010財年出貨4000萬噸,2011財年是5750萬噸,2013財年就達到了8090萬噸。

力拓對自己的擴產計劃曾解釋說,先於時間表並低於預算的完成擴產,能夠創造更大的價值。但並不是所有的項目都能順利實現。按照力拓的統計,計劃2008年 -2010年間完成的擴產項目合計超過6億噸,而在2010年四季度完成的只有約2億噸;宣佈將在2010年 -2014 年完成的約8億噸產能,到今年二季度完成的也只有2億噸。

導致擴產進程低於預期的因素,既包括項目融資來源的減少,也包括審批過程的拖延、在偏遠地區的工作難度等。

力拓與中鋁等合作的幾內亞西芒杜項目原計劃在2015年開始產出,但近期有消息傳出,該項目可能將在2018年才能夠投產。何彥樞也向財新記者表示,這一在建項目還有很多討論正在進行。

世界第一大鐵礦石生產和出口商巴西淡水河谷在本輪擴產中相對沉寂,其鐵礦石及戰略部門執行董事馬定思 (JoséCarlos Martins)10月7日在巴西表示,卡拉加斯(Carajas)擴建項目計劃在2016年開始運營,將新增9000萬噸產能,佔2013年淡水河谷預期產能的三分之一,更長遠的計劃是2018年在 Serra Sul 項目完成後,產能將較現在增長50%至4.5億噸。

供應側壓力

儘管今年鐵礦石價格沒有出現去年9月大幅跳水至90美元 / 噸以下的局面,但掉期市場給出了2015年 -2016年100美元 / 噸 -110美元 / 噸的價格,仍反映出了中長期的悲觀預期。

比起盈利情況不佳的鋼鐵行業,投資在過去數年和目前仍然更加傾向上游,供應增長超過需求增長。馬定思認為這種供應增長速度減少了未來對價格的支撐,最早到2018年,全球鐵礦石產能將比需求高出5%-6%,他預期2020年全球供應能夠達到16億噸,消費量在15 億噸。不過他認為鐵礦石價格仍將維持在100美元 /噸以上。

「供應超出需求5% 仍可認為偏緊。 」他解釋說,如果一個港口或者礦出了問題,比如天氣變化,就又會進入供應短缺的情況, 「因此新增供應將減少價格的波動,並不會出現之前那樣的峰值」 。

中國因素也是國際鐵礦石市場的一個關鍵性變量。2012年中國粗鋼產量增長3.1%,至7.17億噸,創下歷史新高,對鐵礦石的需求量在10.5億噸左右,同比增長3.7%。今年1月 -6月,全國累計生產粗鋼3.9億噸,同比增長7.4%,相當於年產粗鋼7.86億噸,再創歷史最高水平。礦山對中國需求的預期差別不大:儘管增長速度有所放緩,但仍將在一個更大的基數上保持增長。何彥樞向財新記者表示,中國的鋼鐵需求未來十餘年年增長率將維持在3%-4%,頂點要到2030年左右才會出現。

另一方面,雄心勃勃的產能擴張和實際產量是兩回事。聯合鋼鐵網鐵礦石高級分析師張佳賓向財新記者分析,產能在時點上逐步釋放,給市場帶來的壓力有限,而印度礦的減少趨勢明顯,國內粗鋼產量也在維持增長, 「目前仍是鐵礦石從高額利潤回歸均值的過程」 。

供需平衡甚至過剩的時點可能不會如買方期待中來的那麼早。不過,礦山為了應對可能的壓力,已經開始在銷售策略上進行一些調整。 「我們一年的進口礦在1500萬噸左右,今年長協在400 萬噸左右,明年有所增加,達到900萬噸。 FMG增加了1倍,力拓也將近1倍。 」前述鋼鐵企業採購負責人表示。他的另一個觀察是,由於產量的增加,以前三大礦山的壟斷聯盟,也逐漸會由於各自的利益而單獨行動。

有分析人士認為,礦山通過後台的「協議礦」保證出貨量,也能夠避免新增產量進入招標渠道拉低價格。

成本仍是關鍵

成本仍是礦山生存的關鍵。談到實現更低成本的方法,何彥樞表示,需要在所有環節進行努力。 「不只是在管理層,而是每一個人,在礦山運營、鐵路運營、港口等各個環節更有效率。 」他說。

9月初,力拓首席執行官山姆 · 威爾士(Sam Walsh)曾表示,西澳皮爾巴拉鐵礦的現金成本將從2012年的47美元/噸降至2020年35.5美元 /噸。在技術創 新和提高效率方面,力拓的舉措包括無人駕駛列車、遠程運營採礦中心以及一些新鑽探技術等。

10月3日,必和必拓營銷及技術總裁韓慕睿(Mike Henry)在澳大利亞國家資源與能源會議的演講上也強調,必和必拓現在的努力集中在降低運營成本以及提高生產效率,2013財年已經降低了27億美元的可控現金成本。

一位熟悉礦山的投行人士分析,FMG 要降低成本,產能擴至1.55億噸是必須邁過的檻,而兩拓這樣成本更低的生產商,則能夠通過擴產從成本曲線末端的供應者那裡奪取更多市場份額。

對於澳大利亞礦業界,一個可能的好消息是,新政府可能會對之前工黨政府推行的礦業資源租賃稅和碳稅進行調整。中國五礦資源CEO、澳大利亞人米安卓(Andrew Michelmore)告訴財 新記者,這兩項政策已經再次被提交審查。礦業界認為這兩項政策的變化應該 帶來更多確定性與合理性。米安卓對這 一問題的解決持樂觀態度: 「政府必須釋 放清晰的信息——澳大利亞仍是一個好的投資目的地。 」他同時也是澳大利亞礦業理事會主席。

韓慕睿亦在前述會議上呼籲,政府應該在保護未來投資方面發揮作用,特別是稅收以及行業相關政策上;稅收政策應該致力於更具有競爭性,更可持續的改革,並且使整個系統更有效率,更具有國際競爭力。


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疫情加囤積 價格易漲難跌?急著增加供給 小心端午豬價失控

2014-03-24  TCW
 
 

 

小豬下痢疫情肆虐,國內豬隻在端午節前就面臨供應不足,預期心理導致豬價大漲。專家認為,平抑豬價措施應留待端午節再出手,避免屆時豬價失控。

撰文‧周岐原

今年前兩月,台灣消費者物價指數(CPI)平均年增率只有○.三九%,但是三月上旬,豬價一口氣大漲一○%,連帶使物價蠢蠢欲動。豬價何時降溫,成為全民關注的民生議題。儘管農委會主委陳保基宣稱,要在兩週內讓豬價合理化,降至每公斤七十至七十五元,但由於豬隻飼養週期較長,至中秋節前,民眾可能都要忍受高於以往的豬肉價格。

當各地傳出豬肉偷竊案,《今週刊》比對歷年資料發現,今年豬價走勢確實令人吃不消。往年,豬價以春節、端午、中秋三節為價格高峰,春節過後,豬價便緩緩下跌。然而今年豬價持續上漲,成為二○○八年以來最高的一年,更在三月四日創下每公斤八十三.一七元歷史新高。

疫情肆虐 六月起供應不足回顧○六年,中國曾因為藍耳病疫情,加上玉米等飼料價格上漲,導致小豬長大的數量嚴重不足,讓豬價狂飆、拉高通貨膨脹,被戲稱為「豬通膨」。如今,台灣豬價何以爆出驚人漲幅?原因也是來自一種疾病:豬下痢(PED)。

去年五月,首先在美國愛荷華州發現的豬下痢,現已蔓延全美二十七州,到了去年底,連台灣也被波及。

台糖畜殖部發言人李宗勳指出,往年國內也曾出現類似疫情,但這次流行的是新病毒株,台糖旗下十九座養豬場,就有十四座出現疫情。屏科大獸醫學院院長鍾文彬指出,此次小豬染病死亡率相當高,「日齡七天以內小豬,死亡率幾乎百分之百。」豬隻從出生到上市銷售,大約需要七個月飼養,以去年十一月至今年一月間,全台共有數萬頭小豬感染下痢死亡估算,養豬協會理事長楊冠章分析:「端午節前後,小豬不足對價格的影響,就會浮上枱面,六、七、八月的豬肉供應,可能比較困難,到九月以後才會正常。」楊冠章進一步指出:「兩個禮拜以內的小豬都死光光。我們從未遇過這個狀況,現在的處理方式也是史無前例,大家都在摸索。」因此對陳保基的指令,他語帶保留:「主委的意思是兩個禮拜以內(達成降價),就努力看看吧!」預期漲價 下游已開始囤積值得注意的是,豬肉供應缺口尚未正式出現,為何漲勢提前在年初就出現?消基會祕書長雷立芬直指:「有商人在囤積(豬肉)。」雷立芬解釋,和往年相比,市場每頭豬重量略增,供給量未銳減,顯示是下游廠商預期漲價、提前買肉,帶動價格上揚。她坦言:「現在(豬價)還不到反映下痢疫情的時候,不論由台糖增加供給,或是進口豬肉,還是會被下游囤積起來,並沒有真的調節到市場,應該把囤積的人先找出來。」由清明節到端午節,祭祀、包肉粽等需求即將湧現,雷立芬認為,台糖增加供給或進口豬肉等措施,應該延後,才能有效抑制漲勢,避免豬價在端午節進一步失控。

數字會說話,觀察自○八年以來,每年元旦至三月十五日間的豬隻交易平均數,今年的二.四九萬頭,並不是最低數字,今年的數量,甚至比一二年、○八年同期還要多。

既然供給暫無短缺,是不是在需求端有業者囤積豬肉?另一業者低調回應:「預期後面會缺豬,到時候,一定是以溫體豬肉優先(供應消費者),冷凍廠商預先準備,也是無可厚非啦。」說明漲價來自下游囤積的傳言,似乎不是空穴來風。

目前台灣進口的豬肉來自美國、加拿大、丹麥、荷蘭,佔消費量約八%。增加進口能否緩解國內豬價?答案是未必。因為在美國,小豬下痢疫情肆虐,同樣刺激豬價大漲。

以四月將到期的芝加哥瘦肉豬期貨為例,價格已漲到每磅一一九美分(相當於每公斤新台幣七十八.六元),如果加計海運來台的運費,此時進口美國豬肉,成本並不比國內豬肉來得低廉;還有瘦肉精檢疫等敏感的政治問題待解,恐引爆更大爭議,因此增加進口,實在稱不上理想的替代方案。

從去年十一月,豬隻下痢疫情爆發以來,豬價幾乎一路上漲,直到最近打破歷史紀錄;政府當局既未提早因應,現在又倉促擬以增加供應的作法應對,更有可能資源錯置,把未來需求高峰期可用來壓抑豬價的供應量,提早投入下游囤積商人的冷凍櫃裡。

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美股易漲難跌

來源: http://xueqiu.com/6246827362/30739440

上周的大部分時間里,俄羅斯和烏克蘭局勢左右了歐美主要股市。俄羅斯輕而易舉地從烏克蘭手中奪走克里米亞之後,在同屬烏克蘭東部的頓涅茨克遇到了烏克蘭的阻擊,尤其是俄羅斯支持的頓涅茨克當地“親俄”武裝誤打下了馬航客機之後,烏克蘭趁機加大了攻勢,並在上周包圍了頓涅茨克市。烏克蘭下一步拿下頓涅茨克可以說是輕而易舉,但是會造成較大流血。俄羅斯更是在烏克蘭邊境大規模集結部隊,進行“演習”,大有烏克蘭一旦攻擊頓涅茨克市,俄羅斯就會正式入侵烏克蘭之意。歐洲股市在烏克蘭局勢不斷惡化的影響下不斷下跌。德國股市在過去8天里,下跌了7天。上周下跌2%。過去一個月,德國股市下跌了整整10%。今年以來的漲幅也從5%,變為-6%。歐洲其它國家的股市表現也類似。上周葡萄牙股市下跌7.5%(今年下跌14%),西班牙下跌4%(今年仍上漲2%),意大利下跌5.7%(今年仍上漲1%),希臘甚至下跌10%(今年下跌10%)。

美股表現相對要好很多。標普500指數上周小幅上漲0.3%。從最高點下跌僅有3%,表現大大好於其它主要發達國家市場。周五,俄羅斯國防部長宣布烏克蘭邊境演習結束,烏克蘭局勢似乎有所好轉,美股市場立刻上漲超過1.1%,為過去五個月以來表現最好的一天。本來我預期本輪美股調整至少會從高點下跌5%,周五突乎其來的大漲確實出乎意料。

烏克蘭局勢看來有所好轉。烏克蘭將頓涅茨克市圍而不打,不給普京過分刺激。而頓涅茨克市的鬧分裂的親俄分子內部也在分裂。從5月以來自稱為頓涅茨克市親俄政府總理的Alexander Borodai(俄羅斯公民)在烏克蘭合圍頓涅茨克之後宣布辭職。另外俄羅斯的“演習”於周五結束。這一切都顯示事態正在一步步地向好的方向發展。烏克蘭在近期就頓涅茨克問題達成某種“和平”協議的可能性在不斷地增大。

自2011年4季度以來,美國標普500指數一直以幾乎直線的趨勢上行。這期間,每過2-3個月,就會有超過5%的回撤調整。而調整的原因幾乎無一例外都是宏觀因素,而不是公司財報或股票估值因素。2012年標普500指數有兩次回撤的幅度有些大,達到10%,主要是歐債危機導致。而歐債危機結束之後,歷經美債上限、聯邦政府關門、財政懸崖、塞浦路斯金融危機、美聯儲退出QE3等等多次“危機”,美股每次回撤最大不過6%左右。

美國現在為何易漲難跌?我認為有如下幾個原因:

1. 美國經濟正在處於上行的中段。失業率仍然在6.2%位置,距離失業率為4%的經濟過熱區尚遠。而隱性失業率更高。通貨膨脹還是處於2%以下,距離通貨膨脹4%的經濟過熱區尚遠。

2. 美國經濟沒有過熱,各類資產(包括房地產和商品)也都沒有泡沫。美國房地產市場複蘇遠遠落後於大市。現在的一手房開工率不及高點(2006年)時的一半。全美平均房價距離高點時下跌20%以上。資產負債表遠沒有修複完畢。而其它的商品價格,諸如石油、煤炭、農產品、貴金屬和工業金屬價格也比最高點時大多下跌1/3以上。

3. 美股的估值並不算貴。現在標普500動態市盈率為16.2倍,比2011年的12倍(1990年現有記錄以來最低點)要高不少。但是自1990年以來,標普500平均動態市盈率為18倍。標普500指數的市盈率在90年代的前期和後期曾經長時間大大超過20倍,在2000一度接近30倍之高。美國股市現在沒有普遍的泡沫。

4. 在80年代,標普500指數上漲了2倍。90年代,標普500指數上漲了3倍。這之後,自2000年中至2013年中,在長達13年里,標普500指數只是走了一個完整的“W”形。股指沒有動過,而估值下跌了一半。

我並不認為美股本輪調整已經結束。如果烏克蘭局勢繼續惡化,或者其它宏觀事件發酵,美股都有可能會接著轉頭向下,超過5%的回撤有可能。但是美股上漲的邏輯非常清晰,這個趨勢仍然會持續2兩年。摧毀美股上升的條件有幾個,一是經濟過熱,失業率大降,通脹上漲到近4%;二是資產(主要是房地產)泡沫重現;三是股市估值達到近20倍;四是新興市場硬著陸。美聯儲升息不屬於這個範疇內,因為美聯儲升息一定是這四個條件中的前兩個出現造成的。這四個條件任意一個都有可能壓垮美國股市。但是現在看來,這四個條件或者說是壓垮美國股市的“稻草”遠遠沒有出現的跡象,美股仍將繼續易漲難跌。
美股 股易 易漲 漲難 難跌
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美股美元難跌,其它市場則難說

巴黎:

10/11 香港時間,筆者在美股開市時出文:

https://xueqiu.com/1613446717/77323767

$百勝中國(YUMC)$  筆者幾天前寫這文時,是以希拉利必做總統的背後假設https://xueqiu.com/1613446717/77222854 其中談到百勝中國$百勝中國(YUMC)$ 的最新財報盈利預估,當時是用35%的企業所得稅: 因為本年第3季中國部銷售同比上升,但YTD則下跌,於是筆者估算全年的銷售,license fee和上年也應該是差不多,所以全年的稅前盈利會是:  

 1 樂觀1099M-269M=830M 2 平均1001M-269M=732M。  

 35%除稅後盈利則會是1)539M和2)476M  民主黨喜歡高企業稅,所以筆者沒有調整已經固有的稅率。不過Donald Trump在網站說他的未來稅策: 

Business Tax The Trump Plan will lower the business tax rate from 35 percent to 15 percent, and elimeliminate the corporate alternative minimum tax. This rate is available to all businesses, both small and large , that want to retain the profits within the business. It will provide a deemed repatriation of corporate profits held offshore at a one-time tax rate of 10 percent. 

筆者不太懂海外盈利匯回美國的稅則,固以較高那個15%企業所得稅重新計算: 

除稅後盈利會由原來扣35%所得稅的1)539M和2)476M 跳升至

扣15%所得稅後的1)705M和2)622M。

那麽以410M股數現價26.5=市值10865M計算, 百勝中國PE是15.4倍或17.5倍, 

百勝中國如是,其它大部分美國掛牌公司也如是。

筆者相信有很多海外股票資金,或本國和海外的債券資金也會調回到美國股票市場。因為由稅制更改引致的”增長“張會開始。未來筆者的策略會是: 每一次港股上升都會減持,並會加大美股的比重。

交易方面:
筆者已經賣出曼山都,永明,匯賢產業信託,繼續加碼近期非常喜愛的百勝中國。




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樓市把脈:有便宜錢 樓價就難跌?

1 : GS(14)@2012-08-25 17:35:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120825/16634149
近年有一論調,就是全球經濟不振,因此利率會持續低水平,不只兩、三年,更可能是十年以上,繼而令資產尤其房地產升值。
資金流非唯一因素
這論調不無道理,低利率可代表銀紙多,亦即資金流量大,通常會令資產價格上揚。但若說成定律似的,如借貸按揭利率便宜,樓價必升之類,就有商榷餘地。為何?因為:
( A)已有現成實例證明不是定律,近年的美國息口低至近零,就算是30年定息按揭也只是三釐半,但樓價仍低迷,若樓價與利率必成反比(即利率越低樓價越高),現應回到金融海嘯前價位。日本的息口已平足一代人,但經濟仍未見起色,整體樓價仍低迷。
( B)資金流量雖是現階段主導因素,但不是唯一因素,人口結構、就業率、施政政策及供應量也得考慮,因素影響力輕重可隨著環境改變。
( C)樓價不會跌到零(除非遇上真正大災難,又或變成死城等),但也不會升到與天比高,03年可開玩笑說,倘若樓價續跌,07年啲樓便要免費送的了,這當然不會實現。同樣地樓價不會無止境的升,最多說那「止境」非常高。
( D)資產價格是可以 collapse on its own weight,這並不常見,但不代表不可能。就如要一幢樓宇突然倒下,通常要有巨大天災或人禍(如恐怖襲擊)配合,但若用戶不理樓宇能承受之重量,就算結構安全,超過設計的重量時一樣會塌下。
事實上樓價是一種「相對」的價格。
鍾維傑
2 : coffee(1392)@2012-08-27 11:08:05

事實上,任何價格都是相對價格
3 : GS(14)@2012-08-27 11:08:27

2樓提及
事實上,任何價格都是相對價格


可否多解釋?
4 : coffee(1392)@2012-08-27 12:58:14

3樓提及
2樓提及
事實上,任何價格都是相對價格


可否多解釋?


任何一個成交價格都是反映買賣雙方對價值的看法,而此看法受多種因素影響

因為眾多巿埸參與者對價值的不同看法和不同的timing,所以成交價格係不斷變動和相對的
樓市 把脈 便宜 樓價 就難 難跌
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樓神之子趙朗:樓價難跌 上車趁早

1 : GS(14)@2015-06-17 12:43:05

2015-05-23 IM




長和(00001)執行董事趙國雄的兒子趙朗,貴為樓神之子,年僅28歲已擔任里昂證券房地產基金投資董事。這位「小樓神」近年動作多多,先在拆售「羅素街8號」成績一鳴驚人,今年更將耀華街38號重新包裝為銀座式商廈再招租。他接受本刊專訪時直言,看好銀座式商廈發展前景,其升值潛力有待釋放。他更多角度拆解樓市現況,預期今年樓價將穩中有升,且勸喻投資者上車趁早,因愈遲買愈貴。

趙朗原是讀財富管理出身,志願是做私人銀行家,可惜2009年畢業時,私人銀行行業不景氣,裁員情況嚴重,機緣巧合之下便投身房地產基金這一行。

說起趙朗的成名之作,不得不提「羅素街8號」。里昂去年底以約18億元購入銅鑼灣羅素街8號全幢,他就「拍板」把服務式住宅改成銀座式商廈並拆售,結果短短兩個月就賣個滿堂紅,為基金大賺16億元。其後他由房地產基金投資經理升級為董事,一躍成為地產界紅人,更有「羅素街狼人」的美譽。

銀座式商廈成新趨勢

趙朗一舉成名後,事隔一年又有新舉動,里昂以16億元買入耀華街38號全幢,並改裝為銀座式商廈「Zing!」,其中15層樓面正招租。

他稱目前反應不俗,低層舖位已全部租出,中高層舖位的租約亦談得七七八八。他直言希望引入新概念,除傳統零售業外,更有新派行業,如修甲、健身、水療美容等,或者新興活動「密室逃脫」等,針對年青人、專業人士等消費群,集吃喝玩樂、購物消閒於一身。

據政府統計處早前發表最新零售業銷貨額數字,3月零售業總銷貨價值為384億元,較去年同月下跌2.9%;首季零售業總銷貨價值亦較去年下跌2.3%。盡管零售數據疲弱,本地零售業現淡風,趙朗仍看好銀座式商廈發展,「銀座式商廈不是主打賣商品,而是賣零售服務。政府公布的零售數字,沒有包含銀座式商廈佔比最大的餐飲業、美容服務,因此零售數字差不代表銀座式商廈前景黯淡。近幾年香港經濟好轉,失業率又低,對銀座式商廈前景應該有幫助。」

核心區商廈需求強勁

然而,銀座式商廈升值潛力仍未被發掘,「銀座式商廈位於傳統核心商業地段,租金不算便宜,但跟地舖或是商場租金相比低很多。以銅鑼灣為例,二綫地舖呎租約150至300元,廣場鋪例如銅鑼灣的食通天,呎租起碼100元以上。而銀座式商廈呎租約50至60元,未來上升空間很大。」他預計,銀座式商廈租金在3至5年可有雙位數升幅,因此將陸續物色核心地段的商廈,並翻新成銀座式商廈,以供拆售或放租。

除了銀座式商廈,他亦看好核心商業區的寫字樓租金及售價。根據香港置業工商舖資料研究部數據顯示,4月市場錄得180宗商廈註冊,按月微增10%;同期註冊金額約36.4億元,按月微升8%。當中五大核心商業區更錄70宗商廈註冊,按月激增75%,創近26個月新高。

核心區商廈需求愈見殷切,不乏用家追捧。他解釋,滬港通開通後,中資金融機構相繼進駐傳統核心商業區,帶旺整體商廈銷情。「中資機構多數買商廈自用,而不是租。就算是租,其租金佔營運成本相當少,即使在2007年,租金佔比兩成,聽上來好像很多,但在整盤生意上佔比只是很小。」

多角度拆解樓市現況

五一黃金周期間,本地樓市火熱,新盤銷售創9年高。趙朗認為,主要有三大原因,「第一,過去一年香港登記結婚的註冊宗數達4萬至5萬宗,有一定剛性住屋需求;第二是金管局收緊中細價物業按揭成數,吸引更多買家轉投一手市場;第三,發展商已適應一手市場條例,更積極推新盤。」

市場焦點落在一手樓市上,令二手樓市偏淡。不過,他認為一手樓盤主要吸引用家,二手樓主則吸引投資客。一手樓市火熱,並不意味二手樓市吸引力大減。「投資者買樓偏好二手樓,貪其屋苑設施成熟,租盤較少,放租有穩定回報。但買一手樓,須等待入伙後再放租,租盤可能超過100多個,難有穩定租金回報。」

另外,近日大額豪宅成交頻現,尤以一手豪宅為甚,「去年大額豪宅交投量基數較低,現時可能是市場追落後;發展商予一手豪宅很多稅務優惠,減低了買樓成本,吸引更多買家買大額豪宅;加上環球股市暢旺,推動資金流入豪宅市場;再者,『物以罕為貴』,香港可供發展豪宅的土地有限,豪宅之所以賣得貴,是因為罕有,且難再有新供應。」

細價樓近日成投亦不俗,他表示,細價樓涉及的印花稅較少,以投資角度而言比大價樓吸引。「買幾個細價盤的印花稅,都不及一個大價盤的多,故投資者可能會選擇買幾個細價單位收租。」

加息料難阻樓價升勢

樓價高企,政府早前更出辣招,收緊按揭,將非住宅物業按揭與入息比率降至4成。惟趙朗相信,即使辣招再現,今年樓市亦將平穩增長。除非發生重大事故,如1997年的金融風暴、2008年金融海嘯等,否則樓市易升難跌。「樓市一向依賴經濟,目前香港經濟穩健,失業率維持低水平,人人有工開,又有人工加,自然有錢買樓。加上環球央行正在量化寬鬆,市面很多資金,只要資金鏈不斷,樓價好難會跌。」

他分析,樓市走勢有其周期,「經濟有周期,樓市都有周期。樓價是以波浪型發展,而這個波浪會永遠向上。現時覺得樓價貴,但到下一個浪,即5至7年後,回看今時今日又不覺得貴。正如有人覺得2007年樓價貴,但跟目前相比,其實又不是那麼貴。」

現代年輕人常埋怨上車難,身為年輕人的他,認為儲夠錢就應該入市,因愈遲買樓只會愈貴。「若單位用作自住,就不需要擔心樓價高低,更不要以甚麼見頂訊號去評估樓市,只要量力而為、有持貨能力,承受到經濟周期轉變,就甚麼時候都可入市。相反若不斷探索樓價何時下跌,反而失去上車機會。」

市場普遍相信,美國加息令本港樓價面臨壓力,但趙朗表示,市場早已消化美國加息預期,故對樓價影響有限。「以上一個加息周期為例,即2004年至2007年,當時樓價未受息口拖累,不跌反升。美國加息問題已困擾市場一段時間,早已反映在現時樓價。待加息不明朗因素消化後,對樓價反而有幫助。」

趙朗 Profile

現職:

里昂證券房地產基金投資董事

事業:

2010年加入里昂前,曾任職永鼎顧問有限公司基金投資

學歷:

美國南加州大學工商管理學士

新加坡管理大學財富管理碩士

「Zing!」集吃喝玩樂於一身

「Zing!」坐落於銅鑼灣的核心地段,全天候24小時開放。商廈樓高30層,其中7層為零售服務舖位,其他全為食肆,意向呎租由50元起。目標客以本地年輕專業人士為主,租戶有健身室、特色食肆、潮流商舖及美容中心等。

?建築面積由2,959至3,416平方呎不等

?中高層單位可飽覽270度維港海景及都會景觀

?部分單位更設平台,可俯瞰跑馬地馬場壯麗景致

資料來源:Zing!網頁

iKnowledge:銀座式商廈

時下消費模式的改變,加上核心消費區舖租急升,令「樓上鋪」消費成為大趨勢,造就銀座式商廈興起。銀座式商廈主要租戶包括美容中心、特色食肆、潮流商店以及醫療服務,大多集中於旺角、尖沙咀、銅鑼灣等旺區,並可分為高端飲食及綜合式的銀座商廈,前者如尖沙咀厚福街H8;後者如銅鑼灣金朝陽中心、旺角銀城廣場等。

近年一些中高檔甚至米芝蓮星級食肆,都相繼進駐銀座式商廈,原因是其商廈設計、格局、環境,跟中高檔餐廳非常配合,加上核心消費區的街舖長期面對租金壓力,令她們選擇搬上樓上開業。「樓上鋪」成為新趨勢,吸引到很多業主不惜大灑金錢將旗下物業改建成銀座式商廈。
樓神 之子 趙朗 樓價 難跌 上車 趁早
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林少陽﹕美股大選前 易升難跌

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:17

【明報專訊】上周四,特朗普(Donald Trump)正式接受美國共和黨提名成為總統候選人,如無意外,本周民主黨將於黨代表大會提名希拉里(Hillary Clinton),她將與特朗普競逐下屆總統寶座。過往美國有不成文的規例,就是在美國總統大選期間,美國聯儲局傾向不改變其利率政策。雖然最近美國就業數據再次回升,12月美國加息的概率再次回升,但是至今為止,市場普遍預期今年底前加息的機會率低於一半。在全球低息之下,預期將有利美國大選前環球金融市場的表現。

事實上,自1922年起至今,過去22次美國總統選舉由黨代表大會(上周四)至選舉當日(11月8日)止,美股錄得升幅的機會率逾70%,標普500指數期內平均升幅達到4.94%。

美股作為全球股市龍頭,其穩固上揚的表現,將有利其他周邊股市的表現。年初至今,港股仍然大幅落後美歐股市,以至絕大部分的亞洲新興市場。即使最近港股已累計了不小的升幅,預期港股在經過一輪消化獲利貨之後,或有較大的機會,在美國大選之前,維持反覆向上的局面。

標指表現 可預測誰入主白宮

不過,大市究竟能否在大選之後,仍然保持目前的升勢,現在仍然是言之尚早。屆時投資者或須留意美國大選結果的預測。一般相信,如果由民主黨的希拉里接任,將有助美國以至全球政局平穩發展;假如是共和黨的特朗普取代民主黨的奧巴馬做了新一屆的美國總統,屆時或可能再次引發環球市場另一場的走資潮。

彭博最近做了一個統計,認為標普500指數於未來三個月的表現,將有助推測下任總統的人選。假如期間美股持續攀升,並屢創新高,則繼任總統的人選很可能來自執政黨,過去88年的統計結果顯示,命中率高達86%。換言之,未來3個月美股若節節上升,或預示希拉里上台的機會較大。假如未來3個月美股反覆,或市場正在押注,白宮即將易主。

上述兩個統計結果,由於取樣基礎只得22個,未必有太可靠。何况,影響美國大選結果的,又何止股市(以及背後隱含的民生)表現一環?奧巴馬代表的民主黨已連續兩屆出任美國總統。除非今屆的共和黨候選人民望特別低,否則的話,在兩位候選人民望旗鼓相當的情况下,選民較傾向進行政黨輪替。

民粹主義成風 特朗普借勢崛起

換言之,無論今屆大選前3個月美股的表現如何,選民在求變之心的驅使下,不排除會以非民生的政治考慮,為下任總統投下信心的一票。近年,全球掀起一股民粹主義的旋風。今年較早前,菲律賓便選擇了民粹主義色彩濃厚的民主黨—人民力量的候選人杜特爾特(Rodrigo Duterte)取代阿基諾三世繼任總統。杜特爾特過往曾多次說過帶有攻擊或歧視意味的笑話引發巨大爭議,其作風與美國的特朗普頗為相似。雖然特朗普暫時在美國的賭博網站暫時以大比數落後於希拉里,但未到最後一刻,下屆美國總統候選人將仍然是今年全球最大的政治及經濟變數。但在11月8日之前,投資者應該暫且可以繼續享受此刻的歡樂時光。

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味.投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6279&issue=20160725
少陽 美股 大選 易升 升難 難跌
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資金出境未寬 內地樓市難跌 盧志威

1 : GS(14)@2016-10-05 05:18:20

[table=100%][td=3,1][table=100%]2016-10-04 HJ

[td=3,1]

由於內地樓市的炒風遠比香港強勁,幾個升幅較高的城市,樓價年初至今的升幅已超過四成,所以全國多個地區在國慶期間,紛紛出台限購令及提升首付比率等措施,期望可遏制樓價。

看過一篇文章,指北京樓價現在升至每平方米4.54萬元人民幣,100平方米的單位價值454萬,如果換算到國外可買到甚麼?包括曾經有英國人在西班牙農村西北部一個田園地區,買下了一處名為阿魯納達的村莊,只花費了4.5萬歐元,即是買到8個村莊!

此外,在愛爾蘭能買3個島、峇厘島能買6套別墅、美國能買4架私人飛機(每架17萬美元)、智利能買下一個大莊園,澳洲能買農場等,這都顯示中國人如果能把錢帶到海外,絕對能買起整個地球。

內地樓價肯定有泡沫

現時內地的樓價肯定存在泡沫,只是經過去年人民幣貶值潮後,外管局緊緊鎖住外匯儲備,正常途徑很難將錢匯到海外投資,至令增發的貨幣只能在中國境內流轉,無處可逃之下,唯有走去買樓,尤其是經驗來看,應該有九成股民在A股是輸錢。

單靠限購令、提升首付比率,猶如A股以漲停版限制短期升幅,每次開閘容許交易都會再次急升,直至動能耗盡才回軟,所以目前的所謂樓市調控措施,除了延遲升幅之外,已經起不到作用,除非人民幣真正國際化,令境內資金沽內地樓換其他資產,否則看不到理由泡沫會突然爆破。

盧志威(逢周二見報)豐盛資產管理組合交易經理


[table=100%][td=3,1][table=100%]資金出境未寬 內地樓市難跌
[td=3,1]

由於內地樓市的炒風遠比香港強勁,幾個升幅較高的城市,樓價年初至今的升幅已超過四成,所以全國多個地區在國慶期間,紛紛出台限購令及提升首付比率等措施,期望可遏制樓價。

看過一篇文章,指北京樓價現在升至每平方米4.54萬元人民幣,100平方米的單位價值454萬,如果換算到國外可買到甚麼?包括曾經有英國人在西班牙農村西北部一個田園地區,買下了一處名為阿魯納達的村莊,只花費了4.5萬歐元,即是買到8個村莊!

此外,在愛爾蘭能買3個島、峇厘島能買6套別墅、美國能買4架私人飛機(每架17萬美元)、智利能買下一個大莊園,澳洲能買農場等,這都顯示中國人如果能把錢帶到海外,絕對能買起整個地球。

內地樓價肯定有泡沫

現時內地的樓價肯定存在泡沫,只是經過去年人民幣貶值潮後,外管局緊緊鎖住外匯儲備,正常途徑很難將錢匯到海外投資,至令增發的貨幣只能在中國境內流轉,無處可逃之下,唯有走去買樓,尤其是經驗來看,應該有九成股民在A股是輸錢。

單靠限購令、提升首付比率,猶如A股以漲停版限制短期升幅,每次開閘容許交易都會再次急升,直至動能耗盡才回軟,所以目前的所謂樓市調控措施,除了延遲升幅之外,已經起不到作用,除非人民幣真正國際化,令境內資金沽內地樓換其他資產,否則看不到理由泡沫會突然爆破。

盧志威(逢周二見報)豐盛資產管理組合交易經理


資金 出境 未寬 內地 樓市 難跌 盧誌 誌威
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陳德豪﹕資金離開債巿 股巿易升難跌

1 : GS(14)@2017-01-11 04:41:00

【明報專訊】港股1月份算是開了個好的頭,暫時指數上升得不算多,細心觀察不同板塊,慢慢發現有更多的Leading sectors(領先的板塊)出現。

微觀有時更反映市場方向

筆者會花不少的時間觀察不同的板塊及個股的趨勢。多年以前筆者分析大市趨勢,着重研究指數在量化(Quant)的角度以及技術(TA)層面分析。經過了那麼多年,有時候對着指數的圖表,也會沒有方向、找不着頭緒的時候。 微觀板塊的分析時常幫助我解決這個困難,板塊勢頭的變動,有時候更能反映出市場的方向。筆者一直以來較看好的鋼鐵板塊就是一個例子,經過近期的調整,又重拾升勢,反映指數會隨着愈來愈多走近的板塊帶動上升。

美元轉弱 信號正面

為什麼會說1月的走勢開得好?整個金融市場在1月起了一個很正面的變化,就是美元轉弱回調。在去年11月特朗普大選勝出後,美元一直走強,美股上升,金價大跌,資金流出新興市場,港股也在近月有較明顯的調整。然而,筆者一直深信全球的流動性仍然氾濫,除了歐日央行繼續QE外,以往數年,在資產配置的角度上,輕鬆地把資金配置在不同的國債差不多是一個no-brainer的trade,基於種種原因,歐美的國債價格不斷上升,債息下跌,跌至一個低無可低的水平。

歐美債息跌至低無可低

2015年新的加息周期啟動,加息預期改變;特朗普勝出更改變了通脹的預期,所以,美債息不可能無止境地維持在低位,巨量資金離開債市,能選擇的投資工具就變得更有限,所以可見一段時間或在泡沫形成之前,全球股票也會是易升難跌。港股在經過調整以後,會再度成為資金選擇的地方。

太平基業證券投資總監 facebook.com/ethanchanth

[陳德豪 對冲博弈]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6897&issue=20170111
陳德 資金 離開 債巿 股巿 巿易 易升 升難 難跌
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老樓周記:今年樓市易升難跌

1 : GS(14)@2017-01-21 03:34:53

四位宣佈參加下屆特首選舉的人士,似乎沒有一個膽敢提出實質樓市政綱,亦明白了這個是難以短暫解決的燙手山芋的社會議題,處理不好便會出現很大市場迴響,頂多重提加快覓地及提供不同資助房屋推售步伐以解燃眉之急。既然四位候選人未有一個真正面對這問題,上任後便需要聯同新財爺在下屆一齊解決。四位參選人包括林鄭月娥、曾俊華、葉劉淑儀和胡國興,主要環繞如何照顧民生和作為中港橋樑解決兩者融合問題,至於未來樓價愛理又好難理。過去三任特首似乎認真對付樓市時也得不到好效果,第一任特首董建華卻好心做壞事,每年八萬五住宅供應間接令樓價下挫七成;第二任特首曾蔭權限制土地供應則令樓價飆升,一發不可收拾;作為樓市專家的第三任特首梁振英則不斷加辣但出現反效果,難改變由一個極端走向另一個極端的最差效果。去到這個階段,升又死、跌又死,好難取悅兩方面市民的期望,老樓周初與一位從事超過30年測量師的老友閒談,指特區政府寧願選擇升不望跌,由於大跌會與200多萬小業主為敵,跌兩成都會俾人鬧;跌五成全港小業主即刻上街,所以仍只會用招數減少升幅來等待下一次環球大跌市的來臨,自然跌才不會引起市民反感。換句話說,今年樓價升的機會多過跌。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170120/19902473
老樓 周記 今年 樓市 易升 升難 難跌
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專家:樓價難跌 租金企硬

1 : GS(14)@2017-05-21 00:56:25

【本報訊】金管局關注樓市過熱,昨突出招加強銀行風險管理,市場認為招數對影響樓價作用不大,但會加強銀行業風險管理。適逢昨市場錄一名內地客,以一筆過全數1,229.59萬元,購入鴨脷洲一手樓倚南特色戶。


內地客一筆過逾千萬入市

儘管政府再加辣,一手市場仍錄內地客付重稅入市。富臨行傅錦燕表示,一名內地買家昨斥1,229.59萬元購入倚南3樓D室特色戶,實用面積509方呎,另設325方呎花園,實用呎價24,157元。買家首度來港置業,因應倚南具鐵路效應,睇樓一日即決定入市,毋須承造按揭,一筆過支付樓價,須另付368.8萬元辣稅。對於金管局3招,資深分析員林一鳴認為,3招對維護銀行體系是可理解,但若對於打壓樓價,則完全無影響,亦非金管局工作重點。他認為,收緊按揭後買樓收租的人已少之又少,招數引伸出來的副作用,反而是租金;因為新加入「收租佬」行列人士越來越少,門檻亦提高,已有樓出租的業主,租金必定硬淨。長實執行董事趙國雄表示,如陳德霖所言,金管局這次措施是減低持有多個物業人士的按揭上限,以及關注非本地主要收入人士的按揭貸款,加強銀行業的風險管理。目前本港經濟穩定,銀根充裕,樓市買家主要是自用人士,置業安居的需求很大,料新措施對樓市不會有影響。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170520/20027204
專家 樓價 難跌 租金 企硬
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【搵食啫】財經前主播「土炮式」拍片「我覺得樓市好難跌!」

1 : GS(14)@2017-12-18 04:44:38

有新聞主播高調轉型,亦有人低調實幹。胡國威跑地產新聞出身,在有線電視主持樓盤節目十載時間,兩個月前毅然捨棄主播光環,寧在臉書建立自己的一片天,零贊助下自家製作樓市資訊影片,談上車貼士、談新盤配套、談裝修驗樓,總之「關樓事」便無所不談,告別電視台孤注一擲。

遇上樽頸 寧棄安穩「一腳踢」

有時走在街上,路人一句「我好鍾意睇你節目」,便是阿威的工作動力來源,但在同一工作範疇累積了一定經驗,難免會遇上樽頸。主持《樓盤傳真》近十三年時間,「談分手」不容易,正因公司三月時曾出現財政危機,令他重新思索自己的前路。「做咗十幾年,好似都係為咗一樣嘢去打拼,淨係為咗個節目去打拼。」阿威發覺應該為自己打拼。以前打工尋求安穩,現在開專頁是否為了追夢?「類似囉,餓唔死嘅情況之下。」他期望把專頁營運成討論樓市話題的平台,成為有質素的內容提供者(content provider)。開專頁兩個月,共生產約三十條影片,由採訪、編審、後期製作全部「一腳踢」,上至新盤配套、下至樓按計算,就連詹濟南主動幫他拍攝驗樓。在沒有落廣告boost post的情況下,專頁已有二千幾百個讚好。

「咬老底」低成本製作吸like

「開page前一晚其實係好驚,因為驚無人like,自己又唔係咩出名嘅人。」跳出comfort zone,胡國威並非最怕「無錢開飯」,為了全心全意營運自己的平台,他推掉全職的工作機會,甘心以「咬老底」方式用最少的成本支撐,拍攝及後期工具簡單如一部手機、電腦以及普通的剪片程式,跟以前電視台製作規模大不同,才知道一切絕非理所當然,「依家確實沒有資金支持,唯有用不差的質素來維持」,加上他一直認為內容對讀者更重要。胡國威早在2006年第一次置業,間接地因為工作捉緊了上車機會,「咁啱有次拍攝關於上車盤,仲要係一百萬以內嘅上車盤,代理介紹完,咦!幾啱喎。」不過面對現時癲價的樓市,他認為很難有大跌機會,因為業主持貨能力強,直言換轉他自己今天要「上車」,都是困難處處。繼續選擇講樓,因為他指「樓市易學難精,而且只要關於樓嘅貼文,原來好多人鍾意睇」。近年新盤除了面積越劏越細,不同的供款計劃亦令人頭昏腦脹,「我哋一路睇,都會覺得好頭痛,嘩,點㗎真係,我哋都要計一輪先計到,更遑論小市民!」因此他認為樓市資訊仍然很有市場,亦笑言香港人很精明,買樓前必定「諗過度過」。

唔靠發展商 拒做樓市KOL

開專頁提供內容看似簡單,但具體的生意模式是如何?「好多人問我有咩business model,我根本冇去諗。」阿威認為不一定要靠發展商的廣告來營運,「當你嘅平台有一定瀏覽量,建立了知名度,我覺得就有嘢返。」同時他相信只要自己說話有理據,發展商不會認為被刻意針對。世間沒有不勞而獲,努力創新的同時,家人一句「你可以唔使俾家用住」已是最大的鼓勵。他更笑言自己「無料做KOL」,相信在這個範疇不會有競爭力,反而靠不斷搜集資料,甚至別人眼中沉悶的工作更適合他,但問到如今前路充滿不確定性會否後悔,「依家30多歲都唔試,再過幾年40歲更不會試!」



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171216/20246149
搵食 財經 前主 主播 土炮 拍片 覺得 樓市 好難 難跌
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瑞銀:內地需求殷切 港樓難跌 「拆息升兩厘也不會壓垮樓價」

1 : GS(14)@2018-02-01 10:38:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2415&issue=20180201
【明報專訊】今年以來本港股樓齊鳴,恒指及樓價指數均創出歷史新高,此情况除了在1997年7月回歸初期曾出現外,是過去20年難得一遇,究竟形勢能否持續?抑或股樓經過急升後已出現泡沫?本欄訪問了曾成功預測資產泡沫爆破的專家分析後市。瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele指出,隨着通往內地的跨境基建即將啟用,本港日後料將實施一地兩檢,通關更加方便,此舉將吸引更多內地人來港置業,殷切的需求為本港樓價帶來上升動力。該行亞太區投資主管陳敏蘭則補充,由於目前港樓基本因素理想,即使未來一年本港按揭利率上升兩厘,也難壓垮樓價。

港股今年延續去年的強勢,恒指在1月17日已突破2007年的前歷史高位31,958點,其後亦屢創新高,全月勁升近一成;而期內住宅樓價破紀錄成交湧現,發展商高價搶地,例如華懋以31.1億元、呎價1.2萬元投得觀塘安達臣道住宅地。

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港股除了近日向好外,在2015年第二季亦曾經歷「大時代」,恒指在當年4月初的幾個交易日內便勁升近3000點,其後2個多月在高位徘徊,最高報28,588點,中、小型股份則輪流炒上,當時市場普遍看好後市。惟Haefele在當年6月9日見報的專訪中預測,隨着美國加息預期升溫,料環球資金由新興市場流走,故他予包括港股在內的新興市場股市「減持」評級。結果美國加息陰霾在其後8個月一直困擾新興市場股市,恒指期內便曾大跌逾10,000點,在2016年2月12日跌至18,278點始見底。

港樓美股日債未見泡沫

Haefele早前來港出席「瑞銀財富透視」活動期間再次接受訪問,目前他對環球股市看法樂觀,「由於環球經濟向好,2018年股市料繼續有好表現,雖然升幅很可能不及2017年」。陳敏蘭補充,該行在全球股市中尤其看好中國股市,當中包括在本港上市的中資股。

有分析認為,由於環球央行在2008年金融海嘯後接力以量寬(QE)印錢救市,在資金氾濫的情况下,目前美國股市、日本國債及本港樓市估值均遠高於歷史平均水平,形成泡沫。惟由於美國聯儲局於2015年底已開始加息,去年第四季亦啟動縮表,正逐步收緊貨幣政策,可能令上述三大泡沫爆破,或至少令這些高昂的資產價格出現調整。

但Haefele不同意上述觀點,他相信目前不論美股、港樓或日債均不存在泡沫。美股方面,瑞銀財富管理美洲首席投資總監Mike Ryan解釋,美國目前通脹率低,而在特朗普稅改將令當地企業今年盈利顯著改善,可望支持更高估值。日債方面,Haefele分析,雖然其孳息率接近零,反映債價高企,但其原因是本土需求強勁所致。

至於港樓,他分析,連接本港及內地的跨境基建(如港珠澳大橋及廣深港高鐵)即將啟用,日後本港個別口岸更可能實施一地兩檢,此舉令通關更加方便,肯定會吸引更多內地人來港置業,殷切的需求很自然為本港樓價帶來上升動力。

跨境基建吸引內地人來港置業

值得注意的是, 根據稅務局最新數據,向非本地客及公司客徵收的買家印花稅(BSD),去年12月錄得13.17億元,除按月升23.3%外,更是2015年1月以來新高,成交達534宗,按月增51宗或約11%;由於該月本港一二手註冊總量僅5471宗,故BSD佔該月總成交宗數的比例高達一成。

券商分析,上述數據反映內地人佔港樓成交比例已增至近一成,由於內地人來港買樓須同時繳付BSD及從價印花稅各15%,稅務成本高達30%,他們購入物業後除非出現財務困難,否則便會長線持有,令有關供應變相在市場消失一段長時間,使港樓供應更緊絀。

基本因素穩健 按息仍偏低

事實上,內地資金近年大舉湧入本港樓市掃貨,已將樓價推升至遠離港人購買力所能負擔的水平。研究機構Demographia上周發表的報告便顯示,去年第三季本港私人住宅樓價中位數相對家庭年收入中位數的比率達19.4倍,屬歷史高位,並且連續8年成為全球樓價最難負擔的城市。

陳敏蘭分析,本港樓價為全球眾多城市中最難負擔並不只是今年的現象,這是需要面對的現實;至於息口上升是否可以壓抑樓價,她表示,美國聯儲局去年3次加息共0.75厘,令1個月港元銀行同業拆息(HIBOR)也跟隨美息上升,而本港按揭貸款利率大部分與1個月HIBOR掛鈎,即使本港銀行沒有調高最優惠利率(P),按揭市場其實早已開始加息,惟有關利率現時普遍於2.15厘封頂,仍屬歷史偏低水平。她認為,由於目前港樓基本因素理想,即使未來一年本港按揭利率再上升兩厘,估計也不會壓垮樓價。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-02-01 10:42:39

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3788&issue=20180201
【明報專訊】環球股市急升,很多投資者擔心其估值過高,股市恐掉頭回落,但瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele認為,投資者更應該擔心的是「上升風險」(upside risk,即低配股市或持貨不足的投資者將錯失賺錢機會)。

Mark Haefele解釋,特朗普減稅措施對美國經濟影響正面,因為隨着企業稅率由35%大幅下調至20%,企業盈利顯著改善,部分盈利可用來投資或增加員工薪酬,例如沃爾瑪加薪發花紅,逾百萬員工受惠,此舉利好當地消費市道。

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企業盈利改善 員工可加薪

根據Haefele的觀點,特朗普的稅改措施可望帶動美國經濟向好,其他國家亦會仿效,令全球出現競爭式減稅,此舉利好全球經濟,故即使環球央行日後跟隨美國聯儲局加息縮表,減稅料可接力成為推動全球經濟增長的第二波動力,因此他看好環球股市。

[名人樓市論壇]
瑞銀 內地 需求 殷切 港樓 樓難 難跌 拆息 升兩 兩厘 厘也 不會 壓垮 樓價
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真心真話:樓價難跌「黃金比例」

1 : GS(14)@2018-02-04 23:38:53

根據運輸及房屋局的數據,未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約9.7萬伙,再看清楚內容,我苦笑了!2017年一手買賣成交宗數1.86萬伙,落成量1.78萬伙,但施工量只有1.7萬伙。即是說,單看2017年的供應量結構是:成交吸納量>落成量>施工量!這個「黃金比例」是地產霸權的賺錢保證,只要這比例不變,就算增加幾多供應,樓價都可以越賣越高!很早前已說過,政策要與市場力量角力,其實是一場博弈,市場不單止會閃和避,甚至會「還拖」!過去幾年,建屋量和落成量也會就成交量的多少而相應調節,令市場上繼續出現供不應求局面(最起碼不會出現供過於求的局面),相信單靠增加區區兩、三成供應量就可解決樓市問題的市民,儍豬豬呀!實際點,了解問題然後一起去解決吧,造成以上黃金比例的原因,分別是:(1)大批供應量受阻,保護綠化地?不能發展新市鎮?社區負擔重不准發展?以上反對你有無份呀?(2)行政程序繁複,發展樓花要經過繁複程序及多個部門審批,如果政府將其一站式簡化效率提升,得益的其實一定是市民。(3)高官怕風險,怕決策錯誤要承擔風險,於是不做不會錯,不改也不會錯,於是行政上救火永遠遲過火勢蔓延!又怎會實際有效管理到建屋量、落成量多於市場吸納量呢?汪敦敬
mailto:lawrance@manyw.com本欄逢周三刊出



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真心 真話 樓價 難跌 黃金 比例
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財經評論:美元「弱」煲 港結餘難跌

1 : GS(14)@2018-02-04 23:55:44

立場偏鴿既聯儲局主席耶倫,周四零晨主持任內最後一次會議,告別言論前會否「放鷹」或釋出新方向,市場似乎不太寄望,反而美財長姆欽日前爆響口,話弱美元有利經濟論更加吸睛,總統特朗普雖補鑊「我要強美元」,惟國情咨文一發表又引發美匯急跌人仔飆升,明眼人都睇得出美元弱過藥煲,即使稍後走穩,全年亦屬穩中偏淡。美匯美息變化,關乎全球資金流向,本港實施聯匯影響就更直接,本地銀行體系總結餘現接近千八億元,金管局越示警市場低估利率回升風險,大銀行越示意結餘龐大資金充裕,無迫切加息壓力;倘美元假強真弱,本港結餘大降機會亦更渺茫,結餘不縮息升幅度有限。有分析認為,2005年該局設立強弱雙邊兌換保證價後,港匯從未觸及7.85,3年後發生金融海嘯,至今十載,港匯大部份時間處偏強位置累積了數千億元流入資金,市場從冇預計過美元長期零厘,加上新監管規定又大幅削減銀行套息坐盤意慾,像去年初美匯指數升穿103,港息仍不見跟升太多。美元一向是花旗國操控全球經濟的殺手鐧,當然今時唔同往日,要像上世紀八十年代中,5大工業國財長及央行行長,在紐約廣場飯店密會後簽訂《廣場協議》(Plaza Accord),聯手干預匯市令美元兌日圓馬克等主要貨幣有序貶值,解決老美巨額貿赤,現在好難舊調重彈。不過,美國政府久不久就身痕,對匯率政策進行周期性調整,偏弱美元有利刺激出口,跨國美企海外獲利兌回美元入賬時又可揼大條數。倘市場認同弱美元才是底牌,適逢中國經濟今年又堅實增長,流入亞洲新興市場及大中華區資金將陸續有來。記者:劉美儀



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財經 評論 美元 結餘 難跌
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財經專題:銀行界:定按首年息率難跌

1 : GS(14)@2018-02-13 00:56:59

■華僑永亨零售銀行處主管黃循球。黃偉傑攝


踏入新一年,銀行伺機搶攻按揭,息升亦令新批貸款的定按佔比趨增(12月份為5.5%),有銀行接連推首年定按息率1.68厘吸客;但業界認為,優惠只屬年初同業爭生意放一輪煙花競爭,隨着美國加息及資金成本上漲,銀行不易鎖死平價長錢,故首年定按息率難跌,首季後或會掉頭向上,惟今年按揭貸款增長繼續樂觀。

華僑永亨:次季息率或上調

在中型銀行之中,按揭取態積極的華僑永亨,其零售銀行處主管黃循球接受專訪時表示,去年該行新批按揭貸款中,定按佔比已逾一成,但該行無意降低首年定按最優惠1.7厘的息率,又謂綜合比較其計劃已具吸引力。他估計3月底美國很可能加息,到首季末或次季初,市場首年定按息率有機會「上返去1.8厘水平」;因資金成本貴,銀行難覓長期平錢,該行暫無計劃推兩年定按。中原地產報告以新造按揭數量計,1月份華僑永亨排名第7。他說今年策略期望新造按揭排名「維持到6、7位市佔率」,按息「係其中夠競爭力嘅一間銀行」,該行亦會力拓息差較闊的海外按揭業務。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認同,年初銀行會更積極吸納新客,目前首年定按息率最低見1.68厘,「相信冇咩水平可減」,未來銀行或於息率以外增加競爭力,如縮短罰息期或加長定按年期等。


工銀東亞首年低見1.68厘

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓說,銀行定按計劃基本上「蝕頭賺尾」,利潤有限,但礙於市場競爭,首年定按息率或仍有5至10點子調整空間,長遠走勢則看升。繼渣打香港為首置客提供定按優惠後,工銀亞洲、東亞銀行(023)亦推新造定按首年1.68厘,目前華僑永亨首年定按最低為1.7厘。
H按方面,華僑永亨息率為H+1.3厘,黃循球指「H+1.27、1.28厘係好個別例子」,相信H按市場全線降至此水平機會不大。由於H按有最優惠利率(P)封頂保障,即使定按佔比上升,他說未來一兩年「H按始終係主流」,預期今年中P有機會調升。大新銀行(2356)產品部總經理及主管鄧子健謂,該行於2013年曾推定按,當時客戶反應不俗,但始終並非如H按般成為主流,暫時會留意市況再決定是否重推,年內按息水平應維持上揚趨勢。


金管局公佈去年未償還按揭貸款增長7.8%,黃循球指華僑永亨增長與市場相若,今年新落成樓宇較去年多,睇好樓按貸款前景,相信「今年我哋都可以做到7%以上」。記者:劉美儀 陳洛嘉



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財經 專題 銀行 定按 按首 年息 率難 難跌
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知己知彼:香港樓市易升難跌

1 : GS(14)@2018-02-13 03:47:30

美國股市在過去的「黑色星期五」急插,周一承接跌勢再挫逾千點,跌幅高達4.6%,創2011年8月以來最大單日百分比跌幅,引爆全球小股災。美國股市連續急跌兩個交易日,翌日反彈567點,來到周三反覆偏軟,但跌勢已暫緩。市場人士認為,今次美股急挫的最大原因是美國1月非農就業數據太好,令市場預期加息步伐加快,10年期美債孳息率升穿2.8厘,來到4年高位,全球資產價格將調整,首當其充的當然是流動性較高的股市及新興的加密貨幣市場,全球樓市亦將下行。不過亦有好友指,不能將今次跌市當作是轉勢訊號,美匯指數以及金價都未見大幅上升,反映避險潮未成氣候。香港人對於全球資產價格將調整一說,提出一個好問題,「全球資產」包括香港樓市嗎?股市好淡爭持,不過樓市仍一面向好,新盤開售,依然叫好叫座。中原4大整體指數齊升4周,過去3周連續破頂。筆者認為,港樓難似港股般急挫,料今年升勢將來到尾聲,或有機會緩步下挫半成。資金不會大量流出香港樓市,就算債息吸引,但租金回報率不再是香港人買樓的原因,更多的人炒樓志在資產增值,又或者真正有住屋需要。只要樓價稍稍下跌,用家就會瘋狂入市,樓價易升難跌。風吹知



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180209/20300435
知己 知彼 香港 樓市 易升 升難 難跌
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美加息預期升溫 港匯10年新低 分析:借勢炒作 難跌穿7.83關口

1 : GS(14)@2018-03-01 08:09:40

【明報專訊】美國聯儲局主席鮑威爾在上任後首次國會聽證會上對加息立場偏鷹,市場對聯儲局今年加息4次的預期升溫。消息刺激美國10年債息再升穿2.9厘,吸引資金進行套息交易。港匯昨日一度跌至7.8298,創下2007年8月以來新低。分析認為,港元下跌屬短期借勢炒作,跌穿7.83關口不容易,視乎港元拆息能否回升。

明報記者 歐陽偉昉

前晚鮑威爾聽證會後港匯已經開始波動,至香港開市後下跌20點子(1元等於1萬點子)至7.828以上,進入歐洲交易時段後進一步下跌,不過晚上已回升至前日的水平。截至晚上9時,港匯報7.8267,跌9點子。

昨晚回升至7.8267 跌9點子

新城晉峰金融集團國際業務總監文錦輝表示,港元拆息未有上升,與美元存在息差,吸引大筆資金套息獲利。他認為昨日港匯下跌是借助鮑威爾的鷹派言論,料只屬短期炒作,港元不會大幅下跌,因為香港銀行體系「水浸」,而且金管局會在港元跌至弱方保證前進行干預,一向少有資金炒作港元。

新城晉峰:港銀水浸難大跌

踏入2018年後,港元拆息(HIBOR)開始回落,昨拆息整體變幅不大,對市動變動最敏感的隔夜拆息上升28點子(1厘等如100點子)至0.426厘,反映銀行間拆借息率的1個月隱含拆息亦升至0.97厘。港美息差微跌至0.92厘,但仍為2008年5月以來高位。

上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,港元月底需求已過帶動港元拆息回落,息差拉闊致港匯下跌。他認為港元隱含利率上升,對拆息有拉升壓力,而且現時息差距離並非尋常水平,料港元拆息應會上升收窄息差。

去年8月港元曾升近7.828水平,金管局額外增發外匯基金票據400億元吸收銀行資金,港匯即上升,及後在9月亦再增發400億元。林俊泓表示,市場開始有增發的傳聞,但認為今次金管局增發外匯基金票據機會不大,因為金管局指增發票據與港匯走勢無關,是為解決市場需求,而現時票據息率低,銀行並未出現額外的需求。

永隆:現時套息風險偏高

自實施強弱方保證以來,港元未曾跌穿7.83水平,永隆銀行司庫蕭啟洪表示,現時從息差得到的收益,與港元回升至7.8的幅度相若,再進行套息交易的風險已偏高,因此近月港元匯率跌至7.83前便行人止步,未來會否跌穿視乎美國加息速度,和市場操作令息差會否再拉闊。林俊泓認為,2008年息差比現時闊亦未跌穿7.83,以現時息差考慮應不會跌穿。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1977&issue=20180301
加息 預期 升溫 港匯 10 新低 分析 借勢 炒作 難跌 跌穿 7.83 關口
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