住在新北市的陳太太，因為考慮家 中小孩未來的學區問題，一直有在大安區買房的計畫。前陣子，奢侈稅衝擊房市，陳太太認為該是進場買屋的好時機，向幾家房仲表明需求：三十坪，三房，總價預 算約二至三千萬。但是，幾週下來，收到的訊息卻都是一、二十坪的小兩房，她充滿困惑：「難道三千萬在台北市中心已經買不到三房了？」

房價高 漲已經是全民共識，但一般人沒注意到的是，這普遍漲價當中，背後隱含著是房市越來越分眾，房價也走向越來越極端化的現象。

根據內政部營建署 「不動產價格e點通」網站提供的台北市所有建物平均買賣契約總價統計，以十分位來看，二○○九年第一季平均總價為一千二百一十八萬元，第十分位為四百六十 五萬元，第九十分位則為二千二百萬元，是第十分位的四‧七三倍；而今年第一季的平均總價是一千七百三十九萬，第十分位為五百八十三萬元，第九十分位則為其 五‧六六倍，三千三百萬元。

中間價位交易冷清漲幅過高，投資客惜售

兩年多來，從四‧七三倍躍升為五‧六六倍，這意味著，除了 房價直直漲以外，另一個值得關注的問題也浮上檯面：房價越走越兩極，極端化現象正逐漸確立。

再舉個例，不過三年前，如果你有一千萬元預算， 在台北市大約可以排到五十分位，也就是說，幾乎有一半的房子是你買得起的，但是從今年第一季起，第四十分位的均價已突破一千萬元，現在，即使你有一千萬， 整個台北市有六○％以上的房子你都買不起。

這個情況在總價格帶的另一端一樣明顯，過去只要有三千萬元，台北市九○％以上的房子你都買得起， 去年第四季開始，第九十分位的均價正式躍上三千萬元，今年第一季繼續漲到三千三百萬元，一路上揚，很難再見到回頭趨勢。

房市走向兩極化、房 價高漲且錢越來越薄，中間價位的房子漲價速度高於低總價房，綜合以上原因導致的結果就是，中間價位房子「消失」，換屋族即將面臨一個艱困的局面。

前 述的陳太太即是一例。

「二千五到三千五（萬元的房子），高不成、低不就，有錢人看不上，一般人買不起，這就是房價高漲的後遺症。」淡江大學 產業經濟系副教授莊孟翰指出，三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選，但房價不斷上漲，一般上班族賺錢速度根本追不上，即使坪數沒變，仍然買不 起。

小坪數意外變搶手千萬出頭，首購易入手

他表示，因單價越高的房子漲越多，換屋族原持有較低總價的房子，漲幅不如中高總價 房，絕對金額的差距更大，這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出，房價漲到此階段，除非買方可接受更舊的房子，或換到郊區，否則是 「換不回了」。

房市中價位的需求端因為價格和預期落差太大而減少，而供給面也出現問題，就中古屋而言，賣方因為都更題材而惜售，而新屋部 分，以三千萬的金額來看，幾乎設計不出產品，「因為有此能力的人，也很難接受十幾二十坪的小房子，」信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮說。

另 一個中間價位房子「消失」的原因，則和奢侈稅有關，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，這是投資客喜歡的價格帶，因為加價空間大，而奢侈稅的確打擊到短 期投資客，「現在投資客不接手，不倒貨，成交變冷清是正常。」

「投資客手上握的都是好的，剩的中價位比較難賣，業務員乾脆不推。」台灣房屋 不動產研究中心執行長邱太煊說，這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣，「秒殺、單價創新高，時有所聞。」

黃 增福也指出，尤其後奢侈稅時代，房價、客群兩極化更是明顯，舉例來說，目前捷運沿線、二十幾坪的房子最受歡迎，而這也是首購族最喜歡也最適合的產品，「搭 上百年結婚潮，新婚夫妻加上父母幫忙出資，造成一千五百萬以下的小坪數房子，十分搶手。」

豪宅市場熱度不減每坪單價，再創新高峰

而 M型的另一端，豪宅市場的熱度則絲毫未減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說，豪宅完全不受奢侈稅影響，他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空 屋釋出，「主要還是供需問題，供給少，供不應求，即使加價一五％，對富豪來說也不算什麼。」

根據永慶豪宅事業部統計，今年第二季北市總價六 千萬以上的豪宅交易量，較第一季成長超過五成，交易量創下歷史新高，而平均成交單價則高達一百零八萬元，同樣刷新了歷史的新高紀錄。統計自○八年第一季至 今，頂級豪宅價格漲幅已經超過七成。

黃增福指出，像帝寶、勤美璞真等指標性豪宅，每坪成交單價皆已突破兩百萬，這是過去難以想像的景象，而 以目前市場狀況來看，資金行情、兩岸開放交流等，豪宅價格只會再攀升。

整體而言，台北市的房價將走向更極端分眾化，小坪數、低總價房因為市 場剛性需求強，首購容易入手，加上轉手性較好，成為房市熱門產品；豪宅則因需求遠超過供給，市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族，則成了最苦悶的一群 人。

對五十九歲的李哲豪來說，命運一 點都不好玩！為了擺脫貧窮，他努力工作、兼差，但錯誤的投資卻讓他幾乎賠光積蓄。

六年前他被迫退休，為金錢焦慮不已，直到悟出賺錢的道理。

他 運用三個投資理財的致富錦囊，五年內，用一千萬元滾出上億元身價。

撰文‧謝富旭、林心怡

五十三歲(六年前)時 自某家企管公司退休的李哲豪(化名)，在旁人眼中是生活過得還不錯的人。他在台北市木柵區擁有二戶國宅(一戶自住、一戶出租)，在新北市新店區的巷弄間還 有一家租給7-ELEVEn的店面，以及在坪林山區還擁有一片農莊。即使如此，潛心學佛多年的他，還是被金錢折磨得焦慮不已！

當時已坐擁土 地與房地產資產的李哲豪，金錢的焦慮來自三個方面。

第一、除了土地資產，他身邊的現金所剩無幾，靠著當老師的妻子每月約六萬元薪資以及約四 萬元租金，總計十萬元的收入，要養活一大家子的人。包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名在念書的子女。因此，每月十萬元的收入仍顯得捉襟見肘。

「富 同學」點醒 翻轉窮忙命運第二個焦慮則是，他在坪林投資的土地，原本是想蓋一座休閒農莊。幾年下來，包括購置土地、裝潢等，已經砸下約一千萬元，而休閒農莊生意一直沒 有起色。因此，不但一千萬元的本錢回收希望越來越渺茫，每年還得支出一筆維修費用。

第三個焦慮也是最令他輾轉難眠的難題：腦性麻痺女兒的未 來。李哲豪眼看女兒一天天長大，他與妻子卻一天天衰老，女兒下半輩子的照顧問題始終無法讓他與妻子放下心來。雖然他已經打算將一戶國宅留給女兒，問題是國 宅位於半山腰上，從捷運站到家裡還有一段吃力的上坡路，夜晚路途又漆黑。而以他當時的財力狀況，要為女兒預備一戶更適合的房子似乎希望渺茫！

五 年前某天，李哲豪帶著妻子到一位大學同學家作客，這位身價逾三億元「富同學」的一席話，震懾了正在徬徨無助的他。接下來，他照著同學的建議，為自己的資產 狀況做了詳細的「健檢」，並對資產進行「活化」，加上適當地舉債投資，只不過五年的時間，李哲豪從一個焦慮的中產窮忙族，成為身價億元的富翁。如今，他一 年坐領四百萬元現金股息，還是新北市新板特區一戶市值約二六○○萬元的「輕豪宅」的主人。

這五年來，李哲豪到底想通了什麼事？做了些什麼 事？使他的窮忙命運翻轉過來。以下是他首次對媒體分享致富心法的內心告白：我出生於苗栗縣鄉下，父親除了務農還得做工，靠他一人的收入要扛起一家八口生 計。五位兄弟姊妹裡就屬我最會念書，所以家裡集中所有的資源放在我身上。兄弟姊妹們大多讀到國中就出社會賺錢，供我讀書。我也很爭氣地考上第一志願台大商 學系，光耀門楣。

畢業後，我先到某家貿易公司上班，然後到機械產業，從小辦事員一路升到管理階層。在我職涯的最後幾年，被某外商企管公司延 攬成為顧問，老外老闆對員工很大方，給我一年超過三百萬元的年薪，直到這家企管公司縮編。六年前，也就是在我五十三歲時，我被迫退休。

瘋賺 錢 高階白領下班做「土水」二十幾年的職場生涯，我存下了不少錢。不但我的薪資高人一等，我的妻子是老師，收入也相當穩定。即使如此，可能是小時候家裡太窮的 關係，我非常地節儉。雖然收入不錯，我從未帶妻兒上過館子，即使要慶祝什麼事，我們一家大小都是吃路邊攤。我記得，有一次公司舉辦員工聚餐，餐後竟要向每 位員工收五百元，讓我心疼好久。當時我心中還一直嘀咕：「早知道是員工要出錢就不來了！」不單是節流，我也積極地開源。白天穿西裝打領帶在大公司上班，下 班後常常到親戚開的工廠幫忙，不論是工廠的作業員或是水電工作，只要有錢，任何粗重的活我都願意做。你一定不敢相信，台大商學系畢業的我，嘛ㄟ做「土 水」(泥水工)哩！

我不到四十歲就開始為退休後的生活打算，把省下來的錢全部用來買房地產。我不僅一口氣花了八百萬元在台北市木柵區買了兩 戶國宅，又在新北市新店區的巷子內以一二○○萬元的代價買了一家店面，而且順利地租給7-ELEVEn，月租三萬元。

不單想當包租公，我更 希望退休後能擁有一座休閒農莊，不但營業有收入，還同時可以退休養老。抱著這樣的美夢，二十年前我在新北市坪林山區買了一塊山坡地進行開墾，蓋起民宿，前 前後後總計投入了一千多萬元。

所以，原本白天在大公司上班，晚上常常兼差做工的我，周末時還得跑去山上經營民宿，搞得我人仰馬翻。很多人看 我的外表好像七十歲以上的阿公，事實上我還未滿六十歲，我的外表之所以這麼蒼老，就是因為年輕時操勞過度導致。

忙於賺錢的我，因為忽略照顧 家人，最後讓我付出慘痛的代價。我的妻子，是我的大學同學，因為身體本來就不好，又因為腳疾而行動不方便。她懷孕時，我因為太過忙碌無法陪她去做產檢，就 連生產的時候也不在她身邊。如果那時我多關心妻子一點，早點發現胎位不正，選擇剖腹產，或許女兒就不會腦性麻痺??。

我對妻子與女兒一直深 感自責，我記得，就讀國中的女兒有一次對我說：「爸爸，我在學校好孤單！」一想到這裡，我的罪惡感就與日俱增。我也不斷地告訴自己，一定要盡最大的力量， 照顧她的生活，給她一個最溫暖舒適的家來彌補她。

儘管我與妻子的收入尚可，但是腦性麻痺女兒龐大的醫療復健支出仍讓我們備感壓力。女兒每周 一定要做一次按摩，否則她的雙腿會日漸萎縮，而一次按摩復健就要花七百元。從國小開始，我們就給她請家教，直到她大學還是如此。因為腦性麻痺的小孩手會顫 抖根本無法做筆記，口齒不清使發問也頗困難。更重要的是，幫女兒請家教不僅可加強她的課業，也等於為她找到一位最好的朋友，讓她不那麼孤單。不過，這一切 一切都是龐大的開銷。

那時候我的休閒農莊也一直處於燒錢階段。我無暇管農莊，便把它交給父母親經營，但經營民宿農莊遠比我預料的要複雜很 多，根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是，眼看投入的一千多萬元回收遙遙無期，而且每年維修還要再花一筆錢，原本讓我寄以厚望的生意，竟成了尾大不掉 的賠錢貨。

打擊接踵而來 喜遇好友檢視財務狀況六年前，我任職的企管顧問公司縮編，我成為優退名單的一員，更是讓我的人生跌到了谷底。當時五十三歲的我，找工作已非常困難，於是專 心經營農莊。這個時候，父母親的健康開始惡化，媽媽定期要洗腎，爸爸中風後還患了阿茲海默症（又稱老人癡呆症）。這種情況，我實在不敢再對年久失修的農莊 硬體設施再加碼投資，所以經營上也一直毫無起色。

當時，家裡就靠著妻子當老師的薪水、出租的國宅、租給7-ELEVEn的店面，維持著所有 開銷。問題是，兩位還在讀書的兒女以及兩位生病的老人開銷實在太大了。外人看我好像資產滿厚實的，其實五十三歲的我已經開始在吃老本了，儲蓄逐漸地流失， 我對我的未來，不，我的未來一點也不重要，應該是我對我兒女的未來感到憂心忡忡。

五年前，即二○○六年，我的一位台大商學系的好友傅先生， 原本移民國外，決定回國定居。我與妻子跟傅先生都是大學時很要好的朋友。一到他們家裡，我的妻子可能太久沒見到老同學，心情相當激動，大家在聊天時，妻子 竟把這幾年我們的處境向老同學一古腦兒地和盤托出，還難過地當場掉下淚來。妻子說，我們夫妻倆辛苦了大半輩子，生活條件卻越來越差，連一個普通家庭的水準 也比不上，還提到我們夫妻長期為錢失和、吵架。

當時的我覺得很沒面子，然而，好友傅先生似乎嫌我不夠痛苦般地還補了我一槍：「你是沒日沒夜 地拚命工作拚到快吊點滴，我是輕輕鬆鬆地賺錢，也賺到快吊點滴！」老同學的一句話，雖令我極為難堪，卻是我上半輩子窮忙人生的最貼切注腳，因為我內心也時 常在吶喊：「老天爺啊！你到底有沒有長眼珠子，像我這樣努力勤勞節儉的人，竟讓我終其一生都在為金錢奔波煩惱，甚至痛苦不堪！」我沒好氣地看著同學反問 他：「我已經五十四歲了，也沒有工作，還有機會翻身嗎？」他請我將自己的財務狀況仔細跟他說清楚，他聽完後，沉吟了一會兒：「明天你再來找我，我送你三個 錦囊妙計，如果你決心夠的話，一定能翻身。」隔天，我懷著忐忑不安的心再度拜訪老同學住的豪宅。前一天大家都只在客廳與飯廳聊天，這是我第一次走進他的書 房，傅先生則稱它為「戰情室」。走進他的「戰情室」時不禁讓我瞠目結舌，因為這位在大學時期功課平平還不時蹺課的同學，藏書宛如一座小型圖書館。

首 先是一排排整套金庸、古龍、梁羽生所著的武俠小說映入我眼簾，但是除了武俠小說外，其他清一色皆是財經與投資書籍，有不少還是英文書。桌上則堆滿了財經雜 誌、股市四季報與企業年報等刊物。傅先生打趣地說：「過去十幾年退休生活，都是在練功，每天至少『練』足八小時以上。武俠小說的『降龍十八掌』，一招也沒 練成，但投資理財的功力倒是已達爐火純青的地步！」點出三大缺陷 提出三個錦囊妙計傅先生為我進行了詳細的財務「健診」，點出了我投資理財的三大缺陷。第一，資產高度集中在房地產、變現性太差，會影響投資理財的靈活性； 其次，租金收入每月僅四萬元，等於每年四十八萬元，以目前出租的房地產(一戶國宅及一家店面)市價保守估計約二千萬元計算，投資報酬率僅有二．四％，這還 未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去；第三，當時我手上市價約六十多萬元的歌林、三陽等股票，基本面與配息不穩定，根本不適合像我這樣的退休者投資。

傅 先生的分析論點，我完全同意，但問題是，我已是退休之人，不但沒有收入，家裡還有老小要照顧，我不知道是否還有改變的能力與本錢，於是進一步向老同學請教 對策。

他說對策的確有，但命運還是掌握在自己手中，以同學的立場，他只能提供建言，無法提供任何實質的幫助。我請他不必顧忌，我會充分尊重 他的建議，後果自己完全承擔。於是，他為我提出了三個日後改變我財富命運的致富錦囊。

第一條錦囊妙計「五力搬錢法」：傅先生說，窮忙族最大 的理財盲點在於，只知道用勞力賺錢。殊不知，如果善用「五力」，財富累積上就可以達到事半功倍的效果。這五力即是：勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。而已 經退休的我，顯然已經氣力(勞力)不足，靠腦力(專業)也一時很難找到工作，所以只有靠眼力(投資眼光)、財力(用錢賺錢)以及耐力(等待)這後三力才有 翻身的可能。

掌握理財原則後 積極請教、辛勤研究第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略：大部分的人痛恨負債，除非不得已，不然不輕易向銀行借貸。但傅先生說，在當前低利率的時 代，理財腦袋也要跟著變通，如果你能找到每年穩定六％以上報酬率的投資標的，用房地產向銀行借二％的利息又何妨，這等於是用錢來賺錢。

第三 條錦囊妙計「三不一沒有」：不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保，以及沒有胡亂捐錢，是我守住僅存一千多萬元資產的最高指導原則。

除 了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」，傅先生大方且無私地與我分享他多年來花費極大苦心研究的投資心得。那一天的建言如雷貫耳，當晚上床休息時，仍如耳鳴 般令我徹夜難眠，但我整個心情卻是極為興奮雀躍！

於是我開始向傅先生借相關的財經書籍「練功」，遇到不懂的地方也會密集向傅先生請教與討 論。不久之後，我培養出一套選股的邏輯，那就是選擇具有寡占地位、穩健獲利的傳產股，其次就是三至五年每年穩健配息、現金殖利率高達六％以上，財務體質 佳，籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。

第三，就是挑選手上握有賺錢金雞母，或者龐大值錢土地資產的好公司，更有加分的效果， 像是我的核心持股上海商銀，以及目前衛星持股之一的新光保全，都符合這樣的投資邏輯。

還記得當時練功一陣子後，我做了一件人生中最大膽也最 重要的決定：用我與妻子名下所有的房地產向銀行抵押，總共借出一七○○萬元。並以二十八元的價位，買進六百張上海商銀。

做這項決定時，我妻 子是同意我的，但我的大舅子卻心急如焚地跑來質疑我：「如果上海商銀倒閉了，你豈不是將一無所有？」我回答他，上海商銀是我精挑細選的股票，它的財務體質 可說是台灣的銀行中最穩健的，如果上海商銀真的倒了，我們的金融體系也會崩潰，到時候擔心的不是個人財產的問題，而是社會整體危機的問題！

落 實資產活化策略 找到核心持股標的當時我買上海商銀前，就曾做過一番研究發現，這家公司持有香港上海商銀的股權高達五七．六％，加上上海商銀在香港擁有四十幾家分行，光是 潛在的房地產資產，規模至少八百億港幣左右；此外，上海商銀的逾放比低，僅二％左右，且呆帳覆蓋率高達六五○％，代表了這家銀行不但獲利能力好，財務體質 相當健全，是值得長線投資的好標的。

我還記得買進上海商銀之後半年，配發二．四五元(二○○七年，現金股利一．四五元，股票股利一元)的股 利，就足以支付銀行貸款的利息。

隔年配發二．三五元(○八年，現金一．三五元，股票股利一元)，金融海嘯後配發一．五元(現金股利一．一 元，股票股利○．四元)，一○年，現金增資四一％時配發二．五元(全部現金)，到今年配發三元(一一年，全部現金)。每年高股息的複利效應，五年下來，上 海商銀的股利、現增認股以及股價增值(現已漲至近四十元)竟讓我累積了五九四○萬元的資產(編按：李哲豪出示上海商銀持股證明顯示，目前持股已達一四八五 張)。

○八年我進一步落實傅先生教的資產活化策略，把出租給7-ELEVEn的店面賣掉(因租金年報酬率僅有二．四％)，總計二五○○萬 元， 一口氣還清銀行的一七○○萬元貸款。剩餘的八百萬元，陸續投入現金殖利率六％以上，我稱之為衛星持股的上市櫃公司股票。

事實上在此之 前，我就一直把上海商銀的現金股利陸續投入我的「衛星持股」。以○七年來說，我就領到八十七萬元的現金股息(六百張乘以一四五○元)，扣除一七○○萬元的 銀行借款利息約三十萬元，我等於每年還多賺了五十七萬元。以今年而言，上海商銀配三元，我領到三三○萬元現金股息(一千一百張計算)。

資產 淨值逾億元 只為替家人帶來幸福這幾年下來，這筆「借二買六」策略多賺出來的錢，陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票。如果目前市值五九四○萬元 的上海商銀是我的核心持股，這些股票就是我的衛星持股，這五年多下來，我的衛星持股部位迄今已高達一八○○多萬元。

而目前持續看好的標的， 除了我的核心持股上海商銀之外，還有新光保全。這家公司不但產業市占率名列前茅，每年還可以穩健配息，現金殖利率平均有六％至七％，加上新保旗下持有的新 光三越百貨股份，高達二萬八千多張，若以持股成本十．五元來看，新保目前持有新光三越的潛在利益至少有八億至十億元，無疑是持有一檔賺錢的金雞母；一旦未 來新光三越掛牌上市，新保的潛在投資收益不容小覷。而我從新保成本價二十五元多持有至今，也已累積了四八○張，長線來看，我仍會伺機加碼。

此 外，○九年，我看到新北市新板特區中，有一戶新成屋的環境很適合我女兒，於是我又賣了手上一戶出租國宅(賣出價八百萬元)，以每坪三十九萬元買下一戶三十 八坪的房子(當時市價約一五○○萬元)。這戶新板特區的房子，目前已漲到每坪接近七十萬元，市值至少二六○○萬元。不過，增值不是重點，重點是，這間房子 不僅鄰近四鐵共構的板橋車站，未來還規畫興建百貨公司、愛買超市以及一家大型的威秀影城。一想到我女兒未來大學畢業後，就可以入住，不僅交通方便，生活機 能也極為便利，日後回家，不必再忍受吃力而且漆黑的上坡路，我就覺得很欣慰。

今年對我是很值得紀念的一年，我算一算手上的房地產與股票，扣 除房貸後，資產總淨值已經正式超過一億元大關，而且每年穩定地領取約四百萬元的現金股息。六年前，我根本無法想像有朝一日我會成為「億萬富翁」，如今，我 真的辦到了。我很感謝老同學傅先生給我在投資理財上的啟發與指導。

事實上，即使有億元身價，我的生活與六年前沒什麼兩樣，我吃素多年，菜都 是自己種的，甚至自己吃不完還分送親友。現在一天花不到一百元，再多財富對我而言，並沒有實質上的用處。然而，這筆財富卻可以為我的妻子、兒女以及父親 (母親已過世)帶來更大的安全感與舒適生活，使我多年來最大的煩惱與牽掛，終於可以放下了。

李哲豪

出 生：1952年

現職：專業投資人

經歷：機械廠主管、企管公司高階主管、經營休閒農場

學歷：台灣 大學商學系

股市操作金額：7000多萬元

理財貴人傳授李哲豪的

三個致富錦囊

窮 腦袋：

負債是洪水猛獸，儘管利率再怎麼低，也最好不要欠銀行錢。

富腦袋：「借二買六法」

善用理 財型房貸的投資工具，可加快財富累積腳步。比如說，目前房貸平均利率約2%，而每年穩定提供6%以上的殖利率卻比比皆是，可善用這個套利空間。

窮 腦袋：

努力工作勤儉刻苦，聚沙成塔也能致富。投機行為是萬惡淵藪。

富腦袋：「五力搬錢法」

賺錢 的方法應五力並重，即勞力、腦力、眼力、財力與耐心。除了勞力與專業（腦力），殊不知，善用判斷力、用錢賺錢以及找到投資標的後耐心等待收割，也能達到財 富累積事半功倍的效果。

窮腦袋：

買青菜蘿蔔的小錢精打細算貨比三家，股票及房地產等大錢投資卻粗心大意。

富 腦袋：「三不一沒有」守富法不亂投資、不隨便借錢給別人（救急不救窮）、不幫人作保，以及不胡亂捐錢這三不一沒有是守護財富的不二法門。

李 哲豪實踐三個致富錦囊的過程

第一階段

2006年之前

從年薪300萬元的企管顧問退休，前大半輩 子克勤克儉，擁有2戶國宅、1家店面，扣除房貸後，淨資產約1500多萬元。因家有二老及二小要養，財務壓力沉重。

第二階段

2006 年9月

從銀行搬錢，

重壓好股票

用手上的不動產向銀行借貸1700萬元，買進上海商銀達600張，並搭配投資穩 健配息，具寡占地位的高現金殖利率概念股累積財富。

第三階段

2008至2009年

資 產活化再升級

賣掉新店的店面，獲2500萬元。還清1700萬元銀行貸款，加碼買進殖利率6%以上的衛星持股。

2009年又 賣掉一戶國宅，以每坪39萬元買進新板特區輕豪宅，打算留給女兒。

第四階段

2011年

股 房雙賺滾出

上億元身價

上海商銀經多年配股、現增，至今已達1485張，目前持有規模約5940萬元。衛星持股 方面，市值高達1800萬元，加上新板特區每坪上漲至70萬元且附車位的2600萬元輕豪宅，以及目前自住的一戶國宅及農莊，總資產規模上億元。

李 哲豪年領400萬元現金股息——持股配股配息表 單位：元2008 2009 2010 2011 11/15

收盤價

現金 股票 現金 股票 現金 現金

核心持股

上海商銀 1.35 1.00 1.1 0.4 2.50 3.00 40.20

衛 星持股

新 保 1.80 0.20 1.0 0 1.60 1.70 25.95 高林股 0.20 1.30 0.7 0 0.70 1.80 22.95 中聯資 2.40 0.30 2.7 0 2.80 2.50 40.40 永 記 2.00 0.12 1.8 0 2.50 2.50 43.00 橋 椿 2.00 0 1.1 0 2.32 3.50 29.00 精 誠 1.00 0 0 0 1.99 2.05 32.30

製表：陳兆芬

李哲豪花５年累積上億身價持有資產類別 持有標的 資產市值未上市股票 上海商銀(1485張×市價約40元計算) 約5940萬元上市櫃股票 新保、高林股、中聯資、永記、橋椿 約1800萬元自住房地產 新板特區輕豪宅 約2600萬元身價粗估 約1億347萬元

日本民眾擔憂「實質薪資沒漲，物價卻漲」，加速降級型的消費，即使中國觀光客「爆買」日本貨，但刺激經濟的效果僅限於大都市，且消費金額出現減少跡象，日本消費似乎只是海市蜃樓，並未真正復甦。

譯者•江裕真

日本某流通業者的幹部用「海市蜃樓」來形容目前日本的消費動向。雖然關於個人消費的各項指標開始呈現復甦趨勢，相關業界的第一線人員，臉上卻看不到喜悅的樣子，「消費真的復甦了嗎？」有些從業人員覺得很無感。為何消費會出現這種有如海市蜃樓般、捉摸不定的現象呢？

上班族撙節 銀髮成主力根據總務省六月下旬發表的五月家庭調查，兩人以上家庭的消費支出，比前一年同期成長四．八％。這是暌違一年兩個月以來，較前年同月成長。

然而，去年五月的消費支出，由於消費稅調高的影響而大幅下滑；會有四．八％的成長，其實是因前年同期數字太低。扣除物價上漲後的實質薪資，也依然低迷，可支配所得改善有限。另外，日圓貶值導致食品價格創有史以來最高，也是影響消費動向的因素。

日本實際消費動向難解，也和消費結構劇變有關。UBS證券資深分析師青木大樹關注的是，占家庭消費近五成的六十歲以上族群，「上班族薪資約七成會用於消 費，但老人家的年金卻是百分之百用於消費。銀髮族對消費的影響力變高。」仍在工作的人反倒因為擔心物價上漲，多半傾向於抑制消費。

另一結構性因素是「都會與非都會」。摩根士丹利MUFG證券的分析師篠崎真紀說，「住在都會區的，多半是消費的主力、三十六至四十五歲的第二次嬰兒潮居 民。再加上中國觀光客會在都會購買昂貴商品，因此會發生通膨現象。相對地，非都會區在產業空洞化影響下，總需求無法提振，所以會繼續通縮下去。」折扣商店 唐吉訶德的動向也是一個觀察重點。善於調度倒店貨或流通在外庫存的該企業，最近擴大這方面商品的調度額。「這恐怕和以非都會區為主的企業破產或流通在外庫 存變多有關。現在愈來愈像小泉純一郎執政時，迷你泡沫結束後二○○六年左右的狀況。」另外在外食產業，個人消費趨勢出現明顯轉變。自一四年一月起，家庭餐 廳產業的銷售額，一直都呈現比前一年同期成長的趨勢。尤其搶眼的是去年秋天股票重新上市的雲雀集團，其主力牌「Gusto」由於點餐數增加、高單價菜色的 銷售成長，一四年度的既有店面營收比前年度成長一．七％，今年一至五月的累計也創下四．八％的成長。

雲雀集團社長谷真表示，「由於消費意願提升，牛排等高單價商品的需求變高了。」設在郊區的家庭餐廳現在成為銀髮族休憩的場所，經常座無虛席。

消費線分析師關注的是，價位相對較高的樂雅樂，既有店面的營收較前年度衰退。「過去會到百貨公司的餐廳或到樂雅樂消費的顧客，現在移往較便宜的Gusto；原本去Gusto的顧客，則跑到更便宜的薩利亞。」薩利亞的既有店面業績也是呈漲勢。

降級消費 超商威脅速食業外食顧客正在降級消費，移往商品單價較便宜的店家。民眾對於「實質薪資沒漲，物價卻漲」的擔憂，加速降級型的消費。再補充一點，也可能從中產階級跌落到「隱性社會底層」的家庭，變得比過去還多。

顧客掉得最嚴重的，當屬速食店與居酒屋。日本麥當勞除了去年七月的過期雞肉問題，今年一月又爆出食品混雜異物，嚴重打擊業績，一口氣加快顧客遠離的速度。 但顧客也沒流到其他速食店，牛丼大廠松屋食品社長綠川源治說，「全國有五萬家便利商店，牛丼店卻不到五千家。便利商店的商品品質很高，威脅到速食業者。」 兩者都有很多「單人顧客」，雙方上演搶人大戰。

以和民為代表的綜合型居酒屋也是人氣低迷，「由於勞動人口減少，大家覺得要喝酒就去專業的居酒屋喝。」和民社長清水邦晃說。

家電量販店的問題也很大，過去家電因類別與使用頻率的不同，會有五到十年的換購期，這原本是很大的商機，卻因三次特殊需求被打亂。一是○九年五月至一一年 三月實施的「環保點數制度」，購買高節能的空調或冰箱，就有點數可交換商品券；二是自類比播映轉為數位播映的換機潮；三是消費稅漲至八％前的搶購潮。

但山田電機等以非都會區為主的業者更慘。都會區的淀橋相機或必酷相機都還有外國觀光客的爆買潮可維持營收，非都會區店面就沒那麼幸運。想解讀日本消費趨勢，必須密切注意這些結構性問題的發展。

觀察消費動向的4 個關鍵詞

1.海市蜃樓

似乎近在眼前，卻沒有實際效益。

2.都會通膨、郊區通縮

通膨感只有在都會地區比較強，非都會區則苦於人口減少，消費力衰退。

3.降級消費

在家庭餐廳尤其如此，消費從單價較高的樂雅樂轉向較低的Gusto。

4.隱性社會底層增加

郊區一些家庭由中產跌至「隱性社會底層」的水準。

這是一個只有富豪玩得起的暴利遊戲！去年全國只有２％的家庭出售土地； 但若只看最有錢萬分之一家戶，65.5％都有賣地賺錢，平均每戶頂級富豪賺進7626萬元。

兩周前我在《今周刊》發表不同財富組投資土地的年報酬率，發現最富有的萬分之一是六％，而中位數投資者只有四．三％。這區區每年一．七個百分點的獲利率差距，一般人可能覺得「不怎麼樣」；但是這樣的獲利差滾利數十年下來，其累積數字就堪稱驚人。

也許一般讀者要看絕對金額（而非百分比），才會比較有感覺。以下，我們就來看看絕對金額。全台灣在民國一○二年約有六百萬申報納稅戶，其中只有二％的家庭當年有土地出售紀錄，也才有土地增值所得。

全國平均來看，每戶當年的土地交易所得，只有不到四萬元。同年，全國家戶的平均綜合所得（包括薪資、股利、利息、執行業務等）為六十二萬餘元，因此平均家庭土地增值所得占綜合所得的比率很小，大概只有六．三％。

但是最有錢的萬分之一家庭（大約六百戶），他們的情況呢？統計資料顯示，這最有錢萬分之一家戶中，一○二年有出售土地的比率竟然高達六五．五％，幾乎是三分之二富有家戶都有賣地賺錢。這種「普遍」的土地交易情況，與全國平均二％的低比率，真有天壤之別。

那麼有錢的萬分之一家戶，每年靠土地交易賺多少錢呢？平均每戶七六二六萬元！同年，他們的綜合所得平均為一億五百萬元，故其土地交易所得與綜合所得的比率，達七成二，遠大於平均家庭的二％。請讀者注意：每戶逾七千六百萬元的土地交易所得，其實是用公告現值算的。如果公告現值只有市價一半，那麼土地交易所得的實際數字其實要翻一倍。以比率來看，就是同組家庭綜合所得的一四四％。

為什麼有錢人這麼喜歡投資土地賺錢呢？原因大概有二：其一，普通人其實也想買賣土地賺錢，但買不起信義區、大安區豪宅，只有有錢人買得起。其二，土地增值是分離課稅，稅率在二○％至三○％之間，再加上公告現值折半的扭曲，實質稅率只有一○％至一五％，遠低於其他綜合所得的最高邊際稅率四○％至四五％。這麼好康的漏洞，有錢人當然不會放過。

撰文 / 朱敬一