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前四月“萬恒保”銷售額排前三 房企在二線城市陷機會與利潤難題
來源: http://www.yicai.com/news/5009374.html繼各大機構紛紛對房企今年一季度成績作出統計後，一份今年前四個月的房企業績排名也在這個“五一”前出爐。億翰智庫日前發布的《2016年1-4月中國典型房企銷售業績排行榜TOP150》顯示，今年1至4月，萬科(02202.HK)以銷售金額1102.4億元高居榜首，恒大(03333.HK)以900億元位居其次，保利(600048.SH)650億元排第三，綠地集團以626.2億元排名第四。正在縮減地產業務占比、向文化旅遊及金融轉型的萬達集團跌出前十，以223.5億元銷售額位列第12，居綠城中國之後。
房地產市場整體回溫，一些城市去化加快，資金壓力疏解，為房企繼續規模發展提供了前提;與此同時，城市之間的分化仍然明顯，一線城市和二線重點城市樓市回溫明顯，市場機會較大，但這些城市高昂的地價又對房企的利潤率提出了挑戰。第一財經記者綜合房企財報與機構的數據分析發現，規模靠前的龍頭房企仍然守住了強者恒強的規律，維持了銷售金額較快增長的局面，但在機會與風險並存的行業邏輯下，這些“排頭兵”們也同樣面臨著毛利率下滑的壓力。
千億級房企業績同比增八成
進入2016年，房地產行業政策面“去庫存”不變，市場成交明顯改觀，一線和熱點二線城市表現不俗，房企集中度進一步提升，千億級房企呈現“強者恒強”的趨勢。根據億翰智庫的統計數據，今年1~4月，各房企銷售業績均有不同程度的提升，千億規模房企業績同比增幅達81%，繼續保持快速增長態勢。以萬科為例，僅4月單月，其銷售金額就達350億元，環比增長16.7%，同比增長近一倍，穩超第二名百億元。
在銷售面積方面，恒大則以1093.2萬平方米超過碧桂園和萬科。除此之外，前4月房企的業績門檻值也穩步上升，同比增加均超50%。TOP10已達到275億元，同比增加67%;TOP30的業績門檻值破百億，同比增長87%，增長速度較為穩定;TOP50的門檻值也出現近一倍的增幅。
集中度提高的趨勢，在克而瑞3月底發布的一季度房企銷售里也曾得到印證。克而瑞統計的今年一季度百強房企數據顯示，2016年開年樓市成交活躍，房企銷售快速增長，行業集中度進一步上升，各梯隊金額集中度同比出現大幅上升，房企金額集中度增加了10.35個百分點，如TOP10房企為23.39%，較去年增加3.57個百分點，TOP20房企集中度為31.03%，同比增加5.05個百分點；TOP50房企增加7.84個百分點至43.18%，TOP100房企則從43.06%上升至53.46%，大幅增加了10.35個百分點。以3月為例，TOP10房企中有五家銷售金額超過200億元，三家超過100億元。
今年以來，排名靠前房企的格局也發生了一些改變。克而瑞統計發現，萬達由於戰略轉變，一季度銷售金額157億元，同比減少6%，跌出了前十；而金地則表現搶眼，銷售金額達195億元，首次進入TOP10。萬科依舊保持榜首位置，一季度銷售金額725億元，同比增加57%。恒大、碧桂園、保利的銷售金額和去年同期相比均出現了翻倍，綠地和中海則分別實現了同比79%和47%的增長。
二線機會與利潤難題
2016年一季度，在房地產市場傳統淡季下，各城市供應量則同環比均下滑，部分城市供不應求矛盾突出；成交量雖較上年末大幅下滑，但在政策寬松之下，顯著高於去年同期，其中一線和熱點二線城市表現搶眼，三、四線中沿海城市或區域中心城市成交較好。經歷了2014年的低迷、2015年下半年的回溫、2016年春節前後的上漲之後，2016年的樓市下半場，是不是一曲未完待續的歡樂頌歌，對於開發商而言，還充滿變數。
龍頭房企在二線城市面臨機會與利潤難題
在市場分化的大背景下，開發商選擇在什麽樣的城市拿地，如何給項目項目，顯得尤為關鍵。根據克而瑞的統計，2015年7月至2016年3月，14家標桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元，合計新增土地建築面積1.04億平方米，均價5494元/平方米。其中，龍頭房企投資力度最大，新增土地建面明顯高於其他兩類房企，布局城市數量亦最為廣泛，如萬科共在41個城市拿下了184幅地塊，綠地和保利地塊則均分布在24個城市。大型房企中，融創和龍湖分別新增了27和21幅地塊，而遠洋僅在北京、南京和重慶三個城市有斬獲，為標桿房企中最少。總結來看，一線城市中北京投資門檻最高，廣州受冷遇，而二線城市分化最為嚴重，是當前標桿房企的投資熱點，標桿房企新增土地建築面積較大的城市是依次是成都、武漢、杭州、鄭州，新增土地金額較大的依次是杭州、南京、天津、武漢。
成交回溫、庫存壓力仍然存在且布局庫存嚴重，在這樣一個機會與風險並存的分化市場，開發商一方面要在一線城市和二線重點城市挖掘機會，另一方面要在地價高企的現實下拼盡全力保持規模和利潤率同時提升，這也不是件容易的事情。
來自中原地產研究部日前的一份統計報告顯示，從已經公布2016年一季度報的滬深地產50家上市公司看，一季度的總營業收入達到了1401.14億元，同比漲幅高達51.3%。但受成本上升因素影響，上市房企的凈利率卻“不增反降”。50家房企平均凈利率為6.2%，相比2015年同期的9%左右呈現了非常明顯的下調。記者梳理財報發現，萬科今年一季度毛利率同比有所下降，同比下降2.4個百分點至23.1%。萬科董秘朱旭稱，毛利率下降，也是一季度萬科凈利潤增速慢於營業收入的原因之一。另根據年報數據，綠地控股2015年實現房地產業務收入996億元,同比下降11%；毛利率24%,同比下降0.5個百分點。
穆迪投資者服務公司4月下旬提供給第一財經的分析報告，對中國開發商今年的表現作出了估計。根據截至2015年12月31日的年度財務數據，穆迪預計，該機構評級的多家中國房地產開發商2016年的信用質量仍將保持疲弱。穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢認為，由於土地成本上升及開發商減少三四線城市的庫存導致利潤率收縮，2015年多家受評中國開發商的財務指標有所削弱。他還指出，為了支持增長及利用國內較低的融資成本，開發商的債務水平也在提高，利潤率壓力是2016年開發商信用質量面臨的一個主要挑戰。穆迪在報告中稱，穆迪受評開發商的加權平均毛利潤率從2014年的29.6%降至2015年的27.3%，預計未來12~18個月開發商的毛利潤率仍將承受壓力。同時報告也提到，近期中國大中城市房價上漲可能會在一定程度上緩解這種壓力。克而瑞地產研究中心分析師朱一鳴建議，龍頭房企一方面應該深耕好北上廣深等一線城市，另外一方面這些房企普遍重點投資了成都、武漢等成交量大的城市，當前應當在剩余的二線城市中發掘地價低、市場好的“潛力股”。
關於城市選擇與區域策略，綠地控股集團董事長張玉良參加2016年中國發展高層論壇時接受包括本報在內的媒體采訪時稱，2013年以來，綠地在三、四線的城市投資比例很低，有70%~80%的項目主要是在一線城市和省會城市。他說，從綠地集團現有的項目來看，50%以上在一線城市和二線城市，比如蘇州、武漢、鄭州、濟南、合肥、南昌等，原因是“這些城市里增長比較快的地區比較多”。而從萬科一季報看來，今年一季度萬科創新高的752.4億元銷售金額中，上海超過了100億元，深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。
區域存款比拼 廣東北京江蘇排前三
“金融機構各項存款余額”，或稱“資金總量”，是一個地區經濟運行的結果之一，也是經濟運行的動力之源。在中國，城市資金總量反映的不僅是自身GDP的數量，也跟該地區的區域輻射力有關。
《第一財經日報》記者通過研究各省份過去10年來資金存量的變化發現，廣東、北京的資金存量遙遙領先。相比10年前，資金存量增長最快的省份大多是西部地區，而山西、遼寧、黑龍江等能源重化省份則增長最為緩慢。
存款前三為粵、京、蘇
數據顯示，有4個省份的資金存量超過了10萬億元，為廣東、北京、江蘇和上海。其中第一經濟大省廣東超過了16萬億元，位居各省份榜首。
廣東省擁有廣州和深圳兩座一線城市，去年深圳的資金存量達到57779億元，在城市中僅次於京滬；廣州的資金存量達到42843億元，在城市中位居第四。廣深兩座城市資金存量之和達100622億元，略高於上海。
這樣的格局大抵符合區域經濟發展格局，即北有北京、東有上海，而南邊的中心則相對平攤到這兩座城市上。
作為強一線城市，北京和上海均是名副其實的全國中心城市，兩城的資金總量均在10萬億元以上。北京市統計局的數據顯示，年末全市金融機構(含外資)本外幣存款余額128573億元，比年初增加15248.7 億元，在省份中僅次於廣東，高居全國第二。
第二經濟大省江蘇則以11.1萬億的資金存量位居第三。其中江蘇三大城市南京、蘇州和無錫的資金存量分別為26471億、25231億和13181億，三城之和達到了64883億元，占全省近六成。
在廣東、北京、江蘇和上海之後，排名第5的浙江也正在接近10萬億大關。去年浙江資金存量達到了9萬多億，值得註意的是，同樣作為沿海發達省份，浙江的GDP總量不到山東的七成，人口只有山東的56%，資金存量卻比排在第6的山東多出1萬多億元，主要原因在於浙江的產業結構以民營經濟為主，民間財富更為雄厚，資本市場更為活躍；而山東則以重化工業和農業為主，資金流量相對較小。
西部人口大省四川則位列山東之後，資金存量達到6萬億元，名列全國第7。雖然四川離山東差距較大，但也領先後面的河北、河南不少。目前河北、河南的資金存量均在4.8萬億元左右，與排名第10的遼寧差距非常小。
在榜尾方面，資金存量在2萬億元以下的有9個省份，其中海南、青海、寧夏和西藏的資金存量均低於1萬億元。
表1 ： 2015年各省份資金存量
西部省份增長最快
從增速來看，過去10年來，資金存量增速超過400%的省份共有14個，超過450%的省份有9個，主要集中在中西部地區，其中西藏、青海和貴州高居前三。
西藏過去10 年的資金增幅達到了704.6%，在各省份中位居第一；青海則為608.6%，位居第二。這兩個省份的10年增速之所以最高，一方面是因過去10年國家繼續實施西部大開發，投入較大；另一方面，這兩省份的經濟體量本身就較小，在投入增加的情況下，增速也顯得較快。
貴州、重慶和四川這三個西南省份的增速高居前列，也與國家加大西部開發有關，如四川，在汶川地震後投資較為集中。另一個重要方面是，這三個省份的產業布局和調整做得較好，產業結構均衡，吸引了珠三角、長三角大量企業尤其是電子巨頭轉移落地。制造業方面的裝備制造、高新技術發展不錯，因此經濟增速也保持較快增長。
與之情況相似的還有安徽、江西和湖北、湖南這些長江中遊省份，相比東北、華北、西北等地過於依賴能源和重化等傳統產業、產業結構老化的不同，長江中上遊地區的產業結構更為豐富，能源與經濟體系的構建比較完備，受能源價格下行的沖擊也較小。隨著交通運輸條件的改善，長江中上遊地區到長三角和珠三角大大方便了，這些地方也是2008 年之後沿海產業向中西部轉移的重點布局地區。
表2:2005年至2015年各省資金存量增速
多原因致部分城市增幅慢
增速後十位的省份主要由兩部分構成，一部分是廣東、浙江、北京、上海這些沿海發達省份，在土地、人力成本不斷上升後，這些省份的不少產業紛紛轉移到中西部以及東南亞等地區。
此外，自2008年金融危機之後，這些省份也在主動進行產業轉型和升級，在這個過程中，增速也自然降緩。例如北京、上海增速較慢，主要是這兩地主動進行結構調整的結果。尤其是這兩個超一線城市人口已超2000萬，出現人口、交通、生態方面的“大城市病”，為了從病根上破解這些問題，京滬相繼提出人口控制和產業疏解的政策。
另一部分則是山西、遼寧、黑龍江這些重化工業省份。黑龍江在過去10 年的資金存量增速為242.5%，位列倒數第一；遼寧增速也只有299%，為倒數第二；山西只有300.5%；此外吉林10年增速也只有327%，位居倒數第五。
這些能源重化省份的資金增長緩慢，主要原因是，在經濟新常態下，能源經濟下行，以能源原材料工業為主的地區受到較大沖擊。此外，這些地方以國有經濟為主，市場化程度不高，產業轉型結構調整的難度也更大。
而從各省份資金存量的排名來看，2005年至2015年期間有不少省份的名次發生了較大變化。在前10名中，除了江蘇資金總量超越上海上升為第3 外，另外一大變化是遼寧和四川互換了名次，2005 年排名第7的遼寧退居第10，2005年位居第10的四川上升至第7。
在10名之外，名次變化較大的省份還有，山西從第13下降至第17，黑龍江從第16下降至22位。與之相對應的是，部分省份上升比較明顯，其中安徽從第18 位上升至第14 位，重慶從第20位上升至第16，貴州從第27位上升至第23位。
最後需要說明的是，此次在數據采集上，貴州、江西和內蒙古三省份只有人民幣存款余額的數據，但由於這三個省份屬於內陸省份，外幣存款余額較小，因此在此采用該數據。
表3:2005年至2015年各省資金存量位次變化情況
人社部公布各地最低工資標準 上海深圳天津排前三（附表）
13日從人社部網站獲悉，人社部勞動關系司今日公布了全國各地31個省、直轄市和自治區以及廣東省深圳市，共32個統計單位的月最低工資和小時最低工資標準。其中上海、深圳、天津三個地方的月最低工資標準最高，上海的月最低工資標準為2190元。
根據人社部公布的情況，32個統計地區月最低工資標準超過2000元的只有上海和深圳兩市，分別為2190元和2030元。月最低工資排行前5的地區為上海、深圳、天津(1950元)、廣東(1895元)和北京(1890元)。
從小時最低工資看，北京市自2016年9月1日起上調最低工資標準，將小時最低工資標準上調至21元，為全國最高。海南省的小時最低工資標準最低，為12.6元。
從公布的各地區最低工資的執行時間看，今年僅有上海、天津、北京、江蘇、山東、河北、遼寧、重慶、海南9個地方上調了最低工資標準。其中執行時間最早的是重慶市，自2016年1月1日起就上調了最低工資標準。而青海省目前仍然執行的是2014年的最低工資標準，月最低工資1270元，為全國最低。
根據國家《最低工資規定》，最低工資標準每兩年至少調整一次。但今年調整的省份數明顯少於往年。上調最低工資標準的省份，2015年達到24個，2014年有19個。
此外，有的省份還明確提出凍結最低工資標準的增長。《廣東省供給側結構性改革降成本行動計劃(2016-2018年)》中明確規定，建立與經濟發展水平相適應的最低工資標準調整機制，2016年、2017年最低工資標準暫按2015年5月發布的標準執行，並適當降低最低工資標準增幅，原則上不超過當地同期城鎮單位就業人員平均工資增長幅度。
附：
全國各地區月最低工資標準情況（截止2016年12月）
哪個城市白領賺錢最多？北上深排前三
智聯招聘27日發布的2016年冬季企業招聘薪酬排行顯示，北京、上海、深圳排在前三位，廣州位列第四。從招聘薪酬絕對數來說，北京、上海大幅領先於深圳、廣州，其中，廣州招聘月薪低於北京近2000元。本季度在最受求職者歡迎的十大城市中，成都取代廣州成為第四大受歡迎城市。
這份名為《2016年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》稱，2016年冬季北京的企業平均招聘薪酬為9835元（稅前，下同），位居第一。上海、深圳、廣州的冬季企業平均招聘薪酬分別為9720元、8640元和7853元。
從薪酬的分布情況來看，北京地區招聘月薪稅前8000元以上的職位占總量的46.2%，這也是北京地區的整體平均薪酬水平排名全國第一位的主要原因。
就全國範圍而言，全國34個主要城市的平均招聘薪酬為稅前7606元，相對上一季度全國7531元的平均招聘薪酬，變動不大。企業招聘薪酬水平進入全國前十的城市，基本為長三角、珠三角城市群。
通過分析在線職位的招聘薪酬可以發現，薪酬在4001-6000元之間的職位數量仍然是最多的，占職位總量的31.8%，其次是薪酬在8000元以上的高薪職位，占職位總量的28.1%。薪酬在4000元以內的職位數量相對較少，不到總量的兩成。
在招聘薪酬排名前十的行業中，專業服務/咨詢(財會/法律/人力資源等)以10599元的水平繼續保持第一，絕對值相對上一季度有所下降。基金/證券/期貨/投資業行業的平均招聘薪酬略有增長，以9333元排名第二位。跨領域經營的平均招聘薪酬下降為9117元，排位沒有變化。銀行業的平均招聘薪酬漲幅也較大，從上一季度的第10名上升為本季度的第5名。
從不同職業的招聘薪酬數據來看，高級管理的招聘薪酬以18940元平均招聘月薪穩居第一名，IT管理/項目、銷售管理、證券/期貨/投資管理/服務分列2~4位。
智聯招聘2016年冬季在線數據顯示，除了上市公司和國企以外，其他性質企業的平均招聘薪酬均有小幅度的上漲，但薪酬的相對排位順序沒有發生變化。
合資企業的招聘薪酬最高，為8340元，其次是外商獨資企業，平均招聘薪酬為7887元，再次為民營企業，平均招聘薪酬為7646元，上市公司緊隨其後為7547元。國企和事業單位的招聘薪酬相對最低，分別為7324元和7308元。由此可見，合資企業和外資企業的招聘薪酬仍然具有較強的競爭力。
智聯招聘通過監測全國34個主要城市的在線招聘數據發現，截至12月底，2016年冬季求職期全國人才供需競爭指數（供需競爭指數=收到的簡歷投遞量/發布的職位數量）為40.3，這意味著在全國範圍內平均41人競爭一個崗位。
通過與前三個季度的數據對比可以發現，2016年冬季的競爭指數略有回升，但與上半年的情況相比，競爭激烈程度相對較為緩和，這主要是因為受到年終獎等因素的影響，冬季求職期並非是招聘旺季，全國的招聘需求和簡歷投遞數量均有所降低，但簡歷量的降幅遠低於職位量的降幅。
分城市來看，與北京招聘薪酬居全國首位的同時，競爭指數也穩居第一。在智聯招聘監測的全國34個主要城市中，2016年冬季求職期北京競爭指數為93.5，相對秋季競爭指數的絕對值78.5上升幅度非常大，而且競爭指數絕對值幾乎達到排名第二的成都的2倍。這主要是因為冬季求職期，大部分地區的招聘需求和簡歷投遞都有所降低，但北京地區的簡歷投遞數量卻在持續上升。
在一線城市當中，無論是薪酬水平還是求職數，廣州都略遜一籌，廣州的競爭指數排名跌落前10，主要是因為簡歷數量的降幅明顯超過招聘需求的降幅。
在2016年冬季求職期全國招聘需求最高的十大城市榜單中，排名前七的城市沒有發生變動，一線城市依舊占據前四的位置，武漢和杭州的排序有所上升。和秋季求職期相比，招聘需求最高的十大城市中，僅有杭州在冬季求職期的招聘需求有所增加。
在2016年冬季求職期全國簡歷投遞數量最高的城市榜單中，成都取代廣州位列第四，其余城市的排序與招聘需求城市榜單基本一致，說明人才需求越高的城市對人才的吸引力也相對更高。與秋季求職期相比，最受求職者歡迎的十大城市中，僅有北京、西安、杭州在冬季求職期的簡歷投遞數量有所增加。
這份《報告》指出：從已公布的年底宏觀經濟數據來看，2016年我國的經濟增速保持了企穩的發展趨勢，就業市場也呈現出部分回暖的跡象，全國職位總量環比處於持續增長的狀態。雖然受到去產能政策以及部分產業轉型的影響，導致職位的競爭指數總體上高於2015年，但從發展趨勢來看，競爭指數沒有出現較大波動，勞動力市場依舊處於比較健康的狀態。
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