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上車換樓(39):按揭ABC(1):按揭成數限制 按計劃

http://notcomment.com/wp/?p=23267

不少人提起近年樓市成交量回落,都會說是港府三辣招的影響;即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意,其實金管局對按揭成數的限制,對成交量回落的影響,亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起,本地銀行可以提供的按揭成數上限,一般為樓價7成。一個作價一億元的物業,便可作為抵押品,於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起,金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」;逐漸收窄,至2011年6月,調整至現時的限制:

樓價按揭成數上限最高貸款額
1000萬元以上50%不適用
700萬元至1000萬元60%500萬元
700萬元以下70%420萬元

 

另一方面,透過按揭保險,住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地,按保的適用範圍亦已收窄,由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保:調整至現時的限制:

樓價按保成數上限最高貸款額
400萬元以下90%360萬元
400萬元以上至450萬元80-90%360萬元
450萬元以上至600萬元80%420萬元

 

簡單來說,現時透過按保,400萬元以下物業最高可借9成按揭,600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保,只有樓價600萬元以下物業,才可借足7成按揭。

按揭成數收緊,效果便是購買600萬元以上物業的買家,需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外;即使有足夠現金支付較高首期的買家,其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平,除了印花稅之外,按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

 

王永偉

按計劃執行董事

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央行鬆綁房貸成數 銀行授信仍然「心驚驚」

2016-04-04  TWM

中央銀行三月二十四日宣布降息半碼,此利率決策符合市場預期;但令人意外的是,央行並加碼放寬房市選擇性信用管制措施,除高價住宅(豪宅)貸款規範外,其餘雙北市購屋貸款、甚至連第三戶以上(投資客)限貸六成都刪除。

消息一出,各界立刻解讀為房市利多,但在第一線,無論銀行或房仲業者,皆以「隔靴搔癢」形容央行決策對房市的推升效應。

自一○年起,央行持續祭出打房手段,緊縮特定地區第二屋貸款成數至六成,如今雖然解禁,但銀行業者坦白表示,「房貸仍然不會太過寬鬆。」業者指出,由於房價下跌風險已非管制前的情況所能比擬,解禁之後,「條件好的首購族雖可貸到八成房貸,但一般還是會以七成為上限。」另一方面,央行連續下調利率,「讓賣方持有成本減輕,更不願意降價求售。」一來一往,反倒可能讓房市成交量更形萎縮。

房市何時回溫?答案未知,但顯然央行的放寬措施,還不算是業者期盼已久的春燕。

撰文 / 梁任瑋

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=191620

經絡劉圓圓:高成數按揭佔比料升至三成

1 : GS(14)@2016-03-07 22:47:01

http://property.mpfinance.com/cf ... 60307/paa01/lab.txt


【明報專訊】在去年中股災拖累樓市下,多個發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭,以刺激新盤銷情。據經絡按揭數據,上月份市場上共有558宗樓花按揭,當中有121宗是由發展商承造,佔整體約21%,該公司估計,今年內有關比例有機會升至約三成水平。另該公司又稱,由於預期今年樓價會下調一成,預期在樓市高峰期購入之物業中,會有約1200宗淪為負資產。

上月急升至21%

據經絡按揭綜合土地註冊處資料,自去年9月有發展商透過財務公司推出高成數按揭以來,由發展商承造樓花按揭的宗數及按揭均有上升趨勢(只計算選用即供付款計劃),如去年11月,1182宗樓花按揭中,28宗由發展商承造,且全部來自九建(0034)紅磡環海.東岸。

不過,至上月份,在整體558宗樓花按揭中,就有121宗是由發展商承造,佔整體21.68%之餘,所涉及的新盤亦有6個,反映發展商承造樓花按揭的情況轉趨普遍。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓接受訪問時稱,由於發展商今年將積極推盤,預期發展商承造樓花按揭的比例,年內有機會上升至約三成的水平。

事實上,在金管局收緊細價樓按揭措施一年後,本港住宅整體按揭成數比例已由去年下半年的低位48.7%,回升至今年一月的50.7%。劉圓圓指,該公司客戶於去年8月至今年1月所購入單位中,就有6.3%的客戶是採用9成或以上的高成數按揭。

樓價跌一成 負資產或增1200宗

據美聯物業及土地註冊處資料,去年8月一、二手共有4030宗住宅註冊(反映7月樓市高峰期數據),而當時的整體平均實呎為10,970元;不過,由於樓價已在短短數月急速下跌,今年1月整體平均實呎已下調至10,029元計,累跌8.6%。她估計,單是該月易手的單位中,就為市場增加約250宗負資產;另去年8月至今年1月,住宅買賣註冊量亦有18,883宗,該行估計今年樓價將下跌一成,故負資產數字將增加1200宗。雖然劉估計,上述新增負資產個案,或有部分會於年內淪為銀主盤,但兩者卻無必然關係。

明報記者 林尚民
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297078

瑞信:高成數按揭 反映買家質素差

1 : GS(14)@2016-05-25 05:16:20

http://property.mpfinance.com/cf ... 0525/paa01/laa2.txt


【明報專訊】金融管理局總裁陳德霖日前開腔,明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險,表示關注,大行瑞信發表報告跟進指,包括嘉里建設(0683)等提供進取的按揭計劃吸客,未必可以持續,卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商,並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為,發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷,若碰到買方出現還款問題,則受制於承造一手按揭方面如何處置,處境較被動。

避投資高庫存財務狀况弱發展商

瑞信的報告指,最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃,已售出38個單位,其按揭計劃更獲九成買家採用,但是該行認為,該等進取的按揭計劃未必能夠持久,同時買家的質素亦轉差。會德豐(0020)旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季,15個發展項目共建有7290個住宅單位,按年增加12%,聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計,其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加,因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商,並且給予嘉里及恒基地產(0012)差於大市評級,但是在市場出現調整後,其會較為喜好長實地產(1113),給予優於大市評級,並且給予新鴻基地產(0016)及新世界(0017)中性評級。

德銀則指,即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情,散貨情况仍然不算理想,就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳,會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。

長實財仔應收款按年飈5倍

事實上,發展商成立財務公司為買方提供融資,由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance,便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示,該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元,比2014年度大增5.28倍。

倘買方無力供款 提供二按方被動

立信德豪審計服務董事林鴻恩指出,發展商最近透過旗下財務公司,為買家提供二按促銷及實現銷售,但是若然買方欠缺財務能力完成供款,致其購入的單位變成銀主盤,發展商的財務公司,則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產,才能夠取回資金,因此相對會較為被動。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=301439

金管局研出招 壓高成數按揭 促銀行收緊發展商貸款 石禮謙批「堅離地」

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:22

【明報專訊】自去年以來,多家發展商推出高成數按揭貸款吸引買家,甚至出現「借凸」樓價的計劃。金管局副總裁阮國恒昨日撰文表示,金管局雖然不監管發展商,但認為有關發展值得關注,他強調當局一直與銀行溝通,並研究是否需要推出合適措施,以加強銀行向發展商提供融資的有關風險管理。中銀香港(2388)表示,對於涉及地產商的貸款,會了解貸款用途,表明不可用於融資小業主按揭。

明報記者 廖毅然、劉詠怡、林尚民

根據經絡按揭轉介的數據,發展商提供的樓花按揭宗數,佔整體樓花按揭的比例,由去年底只有單位數字,至今年初一度升至逾20%(見圖),雖然近月回落至5至6%,但仍較去年水平高。

阮國恒昨日亦表示,留意到個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長,由於銀行有向部分發展商提供融資,因此發展商向買家提供高成數按揭,會間接增加銀行的潛在信貸風險。他強調當局一直與銀行研究,加強管理銀行向承做高成數按揭的發展商提供融資。

中銀:向發展商表明貸款不能用於按揭

對於金管局擬透過銀行管理發展商按揭業務,地產界意見多傾向反對。合和實業(0054)主席胡應湘承認,發展商此舉有負資產風險,但做生意自然有風險,况且發展商只是想幫買家置業。立法會地產及建造界議員石禮謙更直指金管局言論「離地」,他認為是由於現時二手樓市况差,發展商才推出計劃鼓勵買家換樓,跟炒樓無關。

不過,中銀香港率先表態響應金管局號召,中銀香港發言人表示,會貫徹審慎的授信政策,分析客戶的還款能力和信貸風險水平,因此對於涉及地產發展商的貸款,該行會了解貸款用途,並表明有關貸款不可用於融資小業主按揭,定期重檢地產商的情况。該行並表示,一向遵從監管機構對住宅按揭貸款的監管要求,如有新措施推出會配合。恒生銀行(0011)發言人亦表示,密切留意並遵守監管機構的指引,並強調該行設有既定程序及機制,以審批客戶貸款申請及監察貸款用途。

銀行業:難監控營運資金用途

中原按揭董事總經理王美鳳估計,金管局可能要求銀行向發展商放貸時,留意資金用途,或者列明貸款不可用於按揭業務,但由於發展商資金實力雄厚,金管局難以像管理財務

有銀行業人士便表示,無論是銀團貸款或一般的公司貸款,所謂列明貸款用途,大多是概括地寫「一般營運資金」,由於發展商多是上市公司,資金來源不限於銀行貸款,資金到手後發展商用在何處,根本難以監控。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2970&issue=20160621
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302280

按揭成數愈高 愈易變負資產

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:22

【明報專訊】金管局表態關注發展商高成數按揭,主要憂慮買家急於「上車」,沒留意按揭成數愈高,愈易變成負資產的危機。近期更「便利」換樓客的樓換樓式「借凸」按揭計劃,不但同樣易變負資產,最壞情况下,連同原先抵押的物業亦可能被賠上。

阮國恒:準買家宜有心理準備

金管局副總裁阮國恒呼籲準買家小心自我評估,想想是否有心理準備,當樓價下跌時變為負資產。事實上,現時新一代可能並不了解「負資產」,以一層400萬元物業為例,假設業主以九成按揭購買,樓價若下跌逾一成(即多於40萬元),業主手持物業價值將低於貸款額,即變負資產。倘若有發展商提供高達95%樓價的按揭計劃,只要樓價下跌逾5%,買家即可能加入負資產大軍。

斷供負資產物業 銀行有權收樓

變成負資產到底有何影響?一般而言,銀行有權向買家追收差價,以上述例子而言,倘若樓價跌40萬元,買家以95%按揭承做物業變成負資產,銀行有權追收20萬元差價,一旦斷供,銀行更可收樓變成銀主盤,雖然業界人士表示這種做法罕見,但銀行絕對有權執行。

為吸引買家買樓,現時發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門,除高成樓按揭外,加附帶不同「玩法」,例如總貸款額可超過新樓樓價,或者首兩、三年免息免供,甚至壓力測試、入息證明全免,優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易。

樓換樓按揭 或輸兩層樓

不過,這類「優惠」除了要面對負資產風險外,阮國恒亦表明,由於需要向發展商抵押現有物業取得貸款,如果不能在優惠期內上會,利息費用大增,一旦樓市逆轉,買家未能在過渡期內出售原有物業套現,更要承受兩所物業同時跌價的風險。最壞情况下,新購物業變成負資產,買家無力支付差價或斷供,用於抵押的物業亦有可能被發展商沒收。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4952&issue=20160621
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302282

環海.東岸掀高成數按揭瘋潮

1 : GS(14)@2016-06-21 07:25:38

【本報訊】自去年中起,樓市轉弱,發展商為求散貨爭相透過旗下財仔為買家提供高成數樓按,不分劏房盤抑或豪宅盤,按揭成數普遍由樓價80%起跳,最瘋癲的更「借到凸」、成數高達樓價120%,遠高於正常情況下銀行承造的水平。瘋狂借錢的風潮去年8月由紅磡「劏房之城」環海.東岸帶起,發展商九建(034)旗下財仔為買家提供樓價95%按揭,吸引上車客狂搶,約個半月即售出超過逾860伙。往後不斷有發展商加入,更衍生出多種超短期樓按,被傳媒喻為「奪命按揭」。例如嘉里(683)旗下屯門滿名山上月推出「供息不供本」樓價80%一按,首年免息供之餘,更免入息審查及壓力測試,不過樓按年期只有五年,未來樓價波動難以預計,五年過後買家要再向銀行承造正常樓按或會出現困難。至上月新地(016)錦田北鄉郊新盤Park Yoho更推出「借到凸」貸款計劃,針對擁有物業買家提供抵押舊樓可承造新樓高達120%按揭。如今長實(1113)、會德豐(020)等大型發展商旗下樓盤均有提供高成數按揭予買家選擇,戶型涵蓋劏房細戶至千萬豪宅。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663066
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302326

金管局憂高成數按揭風險 研加強銀行風險管理 石禮謙:堅離地

1 : GS(14)@2016-06-21 07:25:40

■新地為Park Yoho買家提供120%超高成數按揭,引發金管局「關注」。 資料圖片



【本報訊】新地(016)為元朗Park Yoho買家提供貸款額達樓價120%超高成數按揭,引發金管局首次在專欄《匯思》評論高成數按揭做法及表達「關注」。該局將研究是否推措施,就銀行向承造高按揭成數的發展商提供融資時加強風險管理。惟業界相信屬提醒居多,因金管局出招空間有限。記者:劉美儀 陳家雄 陳東陽


對於金管局關注發展商提供高成數按揭,代表地產及建造界的立法會議員石禮謙昨於地產建設商會周年酒會上僅回應:「堅離地。」當記者追問是指金管局還是發展商「堅離地」,石禮謙沒回應。


■金管局副總裁 阮國恒

合和:助市民置業

而合和(054)主席兼地產建設商會副主席胡應湘則指,發展商推出高成數按揭是希望助市民置業。被問及發展商亦會因高成數按揭而承擔樓價波動風險,胡應湘回應「做親生意梗係有風險㗎喇,人哋請你食飯,你都可能哽死」,亦不擔心金管局出招。金管局副總裁阮國恒昨以「地產發展商高成數按揭貸款」為題撰文,指注意近期地產商推出不同形式按揭計劃促銷樓盤,包括高達樓價九成半的按揭貸款,讓買家抵押現有物業,令「總貸款額甚至超過新樓的樓價」。雖然該局並無點名Park Yoho,但描述的優惠全屬該樓盤的按揭安排。金管局發言人回應說,不評論個別樓盤情況。



阮國恒在文中呼籲,上述優惠的買家毋須通過壓力測試或提供入息證明,但業主應考慮倘樓價下跌、免息免供優惠結束後供款額上升等問題。他指該局雖不監管發展商,但銀行向部份發展商提供融資,而發展商又向置業者提供按揭,此舉會否間接增加銀行信貸風險,值得關注。去年底,因不少發展商透過旗下財務公司提供高成數按揭,該局正式向銀行收集有否向放債人或參與地產借貸的財務公司提供信貸等資料。







富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明認為,地產商高成數按揭做法不會對銀行構成影響,對於提供信貸予參與地產借貸的財仔,他說「好多銀行已無乜呢類生意」,而業界向地產商提供的是一般借貸融資,屬正常生意往來,本港大發展商差不多與所有銀行均有此業務關係。他同意業主若選用高成數按揭,一旦樓市下調「變負資產的機會好大」,故該局發出呼籲提醒確有需要,但不覺得銀行按揭資產有轉差風險,「有排都去唔到銀行(一按貸款受損)」。另一零售銀行主管相信,金管局文章是止於提示,具體上「無咩可以做」,屬「無牙老虎」的呼籲。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663050
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302331

金管局向銀行 查地產商貸款市場料出招「隔山」遏高成數按揭

1 : GS(14)@2016-08-09 06:55:45

■金管局對高成數按揭或牽涉銀行融資風險表關注。圖為金管局總裁陳德霖。 資料圖片



【本報訊】針對地產商頻推高成數按揭貸款促銷新盤,金管局雖非直接監管發展商,但對高成數按揭或牽涉銀行融資風險,仍口誅筆伐表關注。消息指該局正透過專項問卷形式,查詢活躍於地產商貸款的本地及外資銀行,涉及各地產公司的未償還貸款金額規模,當局要業界代為「收料」,了解當中有多少資金,被地產商用作提供高成數按揭「彈藥」。記者:劉美儀 陳家雄 周家誠


若銀行提供的融資,對地產商總股本佔比水平偏高,金管局不排除會出招管理。




銀行需周內交回問卷

據悉,由於問卷內容有觸及銀行現時就有關貸款、計算資本要求時所採用的風險加權資產(RWA)權重(Weighting)水平,故業界估計,金管局或考慮對被界定為高風險的地產貸款,透過提高借款銀行的權重要求,藉此增加銀行資本成本,再推高貸款息率,從以達「隔山打牛」、曲線壓抑地產商高成數按揭活動。運用調高大行RWA權重的策略,從而達到收緊按揭、使樓市降溫的效果,金管局於2013年亦曾在新造按揭貸款上使用過 。上述問卷調查約於7月初發出,銀行需於本周內填妥並交回金管局。金管局發言人表示,雖然該局不監管發展商,但一直有留意其提供高成數按揭情況,如果他們提供的高成數按揭數額繼續迅速增長,銀行借貸予有關發展商所面對的潛在信貸風險,亦會相應增加。該局指會與銀行業界保持溝通,需要時進一步收集資料,研究有否需要及將如何加強銀行的風險管理,以維持銀行體系穩定。一大型銀行主管認為,該局明顯無法直接監控地產商高成數按揭,故惟有透過銀行入手,收集風險授信資料及出招理據,無論屬地產項目融資、公司一般營運資金借貸,以銀團、小型俱樂部或雙邊貸款形式,均要申報。但他指出,地產商籌組借貸用作一般營運資金,用途無得識認,借款人提取資金後有否轉移支持旗下財務公司參與按揭,更無必要向銀行交待,故可婉拒提交。



遏地產商「高按」恐難奏效

有銀行主管舉例指,難得悉地產商所運用資金來自哪一種融資手段,例如部份可能來自海外融資,或是本地發債,而這些當局未有權力監管。而即使地產商部份資金來自本地銀行貸款,要核實這筆資金是否落入地產商旗下財務公司,亦是高難度動作。另一大行稱,因地產商貸款違約率往績紀錄極低,故採用內評法計算資本的大行,相關貸款的RWA風險權重水平亦遠較細行為低,可低至20%到60%,採取標準法計算的中小行,有關權重一刀切為100%。即使金管局真的出招、調高銀行對地產商貸款的RWA權重,能否真的可達「隔山打牛」之效,目前亦難預計,因地產商自身財力雄厚,大可以「自己錢」借出按揭,難遏止有關活動。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727165
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中原美聯伙財仔 提供高成數按揭

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】近日各大代理紛紛伙拍財務公司提供高成數按揭,其中中原伙香港金融信貸合作,推出九成按揭保險計劃。香港金融信貸董事梅玉芳稱,該公司推出九成按揭保險計劃,800萬元以下物業,最高可做九成按揭,1200萬元或以下物業最高可做八成按揭,有關計劃年期最長30年,息口低至P減2厘(P現為5.25厘)。另一個計劃更不限樓價、不限物業種類,最高可承造八成按揭,有關計劃免壓力測試,息口為P減1厘(P現為5.25厘),還款期同為30年。

樓價800萬最高可借九成

另外,利嘉閣按揭代理與合作的財務公司亦推出「高成數上車好EASY按揭計劃」,與中原計劃相若,該計劃無論一二手物業皆適用。至於經絡按揭亦伙拍多間財務公司,為美聯客戶推出全新計劃,樓價800萬元或以下按揭成數九成,1200萬元或以下則為八成,並無金額上限,按息約P(P現為5.25厘)。易提款財務業務營運經理李秀嫻稱,該公司以往承造之按揭,最高成數為六至七成,因公司看好本港樓市,故提高按揭成數上限。經絡按揭市場總監劉圓圓則表示,H按會成主流,短期有機會做到H+1厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4804&issue=20160929
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