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房地產“泡沫”樣本——溫州棄房破千 涉64億壞賬

來源: http://wallstreetcn.com/node/105450

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溫州似乎總會成為中國的“金融問題樣本”。房價連跌34個月；“棄房”數量1107套，涉及不良貸款64億元。這些數字讓溫州成了中國房地產市場風險先知先覺的代名詞，也成為了房地產整改的前線。（更多精彩財經資訊，請到各大應用商店下載華爾街見聞App）

從限購大省到救市大省的轉變，讓敏感的人嗅出了溫州樓市的危險。2013年8月以來，溫州”棄房"數量呈大幅增長趨勢。據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州"棄房"數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元。

“棄房"主要有四類情況：

一是按揭貸款”棄房"數量增長較快；

二是商品房抵押貸款中的”棄房"數量快速增長；

三是單套”棄房"平均所涉貸款金額上漲；

四是”棄房"數量集中於"抵押加擔保"貸款。

據溫州銀監部門分析，"棄房"一是因外部經濟不景氣，貸款人自身經營困難；二是資金鏈和擔保鏈的風險持續發酵，部分企業深陷泥潭。

7月29日，溫州市住建委召開新聞發布會，正式放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。過去一年里，溫州多次呼籲分類調控，建議限購松綁或取消。至此，浙江省內限購松綁的城市已達5個。

據《財經國家周刊》引述溫州市市長陳金彪表示，溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯系特別緊密，突出表現為”三個高"：一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%，高出全國平均水平8個百分點；二是房地產抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水平29個百分點，因房價下降、授信貸款萎縮等相關問題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實體企業涉及房地產的比重高，在1806億元的房地產融資中，溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。

房價的持續回落或瞬間大幅下滑，對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統造成了巨大的沖擊。由於房地產抵押貸款比重過高，隨著房價一路走低，抵押品價值大幅縮水，導致銀行授信萎縮，由此放大了金融風險。

陳金彪還表示：

溫商群體對經濟變化和市場反應特別靈敏，對經濟運行中的問題也會先一步發現。溫州風險要早於浙江1-6個月，浙江又要早於全國1-6個月。

這是否意味著，溫州如今的困境將成為全國各大城市今後的命運？

目前尚無更多數據顯示"棄房斷供"成為全國普遍現象，但監管部門早已作出預警。

銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，”部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險須高度關註。"

如果"棄房"現象逐步蔓延，將導致溫州乃至全國的信用環境進一步趨向惡化。


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上水中心3房破頂 內地客772萬購入

1 : GS(14)@2016-08-13 12:30:35

【明報專訊】除中資機構頻頻入市，近日市場亦錄內地客入市個案。毗鄰上水港鐵站的上水中心有3房戶，獲內地客以屋苑破頂價承接，做價達772萬元。美聯高級營業經理陳兆華表示，屋苑6座中層E室，實用面積623方呎（建築面積780方呎），3房1套間隔，望開揚公園景，以772萬元獲內地買家承接，實呎12,392元（建呎9897元），成交價創屋苑歷史新高。

付174萬辣稅入市

由於屋苑同類單位放盤不多，該買家支付約174萬元雙辣稅入市。原業主於2008年以約358萬元購入，轉手帳面獲利414萬元或1.16倍。

另東涌區本月交投轉旺，8月已錄19宗成交，已佔上月全月約22宗86%，其中藍天海岸更有鳳凰樓層2房實呎高逾1.1萬元，創屋苑今年新高。市場消息稱，藍天海岸5座位於鳳凰樓層的2房單位，實用面積388方呎（建築面積555方呎），以438萬元成交，實呎11,289元（建呎7892元），呎價創屋苑今年新高。原業主於2011年323萬元購入，帳面獲利115萬元或36%。

藍天領都錄今年新高價成交

另將軍澳日出康城領都有3房單位以創屋苑今年同類新高價沽出。中原高級分行經理伍錦基表示，領都3座高層左翼A室，實用面積677方呎（建築面積906方呎），以666萬元成交，實呎9838元（建呎7351元），成交價創屋苑今年3房新高。上述單位原業主2009年442萬元購入，帳面獲利224萬元或五成。

Kadoorie Hill實蝕690萬沽

土地註冊處資料顯示，太子道西Kadoorie Hill 低層D室，實用面積1102方呎，上月以2000萬元售出，實呎18,149元，原業主於2013年9月一手新例後購入，當時作價2365.5萬元，事隔不足三年，帳面蝕約365.5萬元，若連同額印稅、釐印費及代理佣金等使費計算，估計實蝕近690萬元或近三成，料成該屋苑蝕讓金額及虧損幅度最大的二手成交。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5317&issue=20160812
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無懼美加息 買家666萬購富榮3房破頂

1 : GS(14)@2017-06-16 09:07:50

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5378&issue=20170616
【明報專訊】雖然美國落實加息四分之一厘，但無阻買家入市。家天下黎振傑稱，旺角居屋富榮花園5座低層H室，屬實用592方呎3房戶，業主於綠表市場開價680萬元，新近以666萬元獲承接，成交價創屋苑居二市場新高，實呎11,250元；據悉，原業主1998年以215萬元購入（未補價），帳面賺451萬元或兩倍。

第一城連天台戶 實呎逾1.6萬

中原分區營業經理胡耀祖表示，沙田第一城新錄一宗九七貨成交，單位為18座頂層連天台特色戶，實用面積484方呎，屬3房間隔，以780萬元易手，實呎16,116元，成交呎價創屋苑同類戶型新高，新買家為用家；胡續稱，買家於美加息前入市，原業主於1997年以380萬元購入，持貨20年，帳面獲利400萬元離場，單位期內升值1倍。

另中原分行經理黃啟立表示，粉嶺逸峰1座高層實用639方呎C室，屬標準3房戶，以812萬元易手，實呎12,707元，成交價創屋苑同類戶型新高；原業主2013年以578萬元一手購入，帳面賺234萬元或40%。

天巒2380萬沽 7年實蝕900萬

不過，個別豪宅業主卻要蝕讓見血離場。中原資深分區聯席董事龍智峰表示，上水天巒洛卡諾大道單號屋，實用1816方呎，新近以2380萬元易手，實呎13,106元，新買家為用家。原業主2010年以3167萬元買入上址，持貨7年，轉手帳面已蝕787萬元，估計連釐印和雜項開支，實蝕逾900萬元離場。

何文田豪宅傲名出現銀主盤後，環亞物業董事總經理曾傑俊表示，同區耀爵臺10樓一伙實用982方呎的銀主盤，本月27日拍賣，開價待定。土地註冊處顯示，該單位曾錄得16次按揭紀錄，相關單位2015年5月以2285.9萬元售出。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=335632

綠表客638萬購寶盈3房破頂

1 : GS(14)@2017-11-12 16:51:46

【明報專訊】施政報告公布後，加上公屋新富戶政策實施，令過去一個月公屋及居屋屢錄新高價成交，其中將軍澳寶盈花園剛獲綠表客以破頂價入市。利嘉閣市務經理黃嘉仁表示，寶盈花園2座中層A室，實用面積591方呎（建築面積693方呎），3房間隔，業主開價650萬元，經議價後減價12萬元，以綠表價638萬元沽出，但仍創屋苑綠表市場新高價，實呎10,795元（建呎9206元）。原業主2007年12月以180.5萬元未補地價購入，帳面獲利457.5萬元或逾2.5倍。

景盛苑未補價290萬 22年升3倍

另世紀21奇豐分行助理經理陳寶華表示，粉嶺景盛苑A座高層14室，實用面積435方呎，2房間隔，亦獲綠表客以290萬元承接，實呎6667元，原業主1995年11月以68.2萬元購入（未補地價），帳面獲利221.8萬元或近3.3倍。

灝景灣九七貨 20年升八成

此外，青衣灝景灣亦錄九七貨勁賺個案。美聯分行營業經理詹皓泰表示，灝景灣2座中層E室，3房連套房間隔，實用面積658方呎（建築面積806方呎），獲區內換樓客以945萬元承接，實呎14,362元（建呎11,725元）。原業主1997年6月527.1萬元購入，帳面獲利約417.9萬元或79%。

比墅銀主盤2100萬成交 實呎不足萬元

不過，大埔比華利山別墅有銀主盤以低於市價成交。世紀21灝天地產董事盧嘉麟表示，比華利山別墅3期富匯半島萊茵道雙號屋銀主盤，實用面積2140方呎，以2100萬元沽出，實呎9813元，較市價低約15%。盧稱，買家為外區換樓客，土地註冊處顯示，單位原業主2011年6月以約2437萬元購入，是次成交價較買入價低約14%。

另市傳由老牌家族持有的中半山堅尼地道62號康德居，剛獲買家全幢購入，物業設兩伙分層戶及5複式單位，總實用面積11,263方呎。業主意向價5億元放售，若落實以此售價售出，實呎約4.43萬元。此外，大潭陽明山莊6座高層43室，以6550萬元售出，實用2167方呎，實呎3.02萬元，原業主1996年以3300萬元購入，帳面獲利3250萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2064&issue=20171111
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344023

淘大連天台2房破頂 實呎逼1.7萬

1 : GS(14)@2017-11-16 12:42:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2520&issue=20171116

【明報專訊】細單位可謂有價有市，無論市區或新界區，主打細戶的屋苑同錄高價買賣，如九龍灣淘大花園一個連天台2房戶，最新就以實呎16,615元售出。此外，大埔美豐花園一個實用不足300方呎單位，則以呎價15,027元易手，兩者呎價均創該屋苑新高。

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市場消息指，淘大花園L座高層連天台單位，實用322方呎，2房間隔，最新以535萬元易手，實呎16,615元，呎價創屋苑歷史新高。原業主於1993年以173.5萬元購入，帳面獲利361.5萬元，賺幅近2.1倍。另消息指，大埔美豐花園B座極高層2室，實用296方呎（建築379方呎），2房間隔，最新以444.8萬元易手，實呎15,027元（建呎11,736元），呎價創屋苑歷史新高。原業主2008年以119萬元購入，帳面獲利325.8萬元，賺幅達2.73倍。

逸瓏灣1586萬沽 額印鬆綁賺五成

此外，大埔逸瓏灣錄額印鬆綁貨易手獲利個案。中原豪宅分行經理霍栢雄表示，逸瓏灣10座中層D室，實用面積1084方呎，3房連套房及儲物房間隔，以1586.8萬元易手，實呎14,638元。新買家為區內用家，原業主則於2014年以1053萬元購入，持貨約3年，是次轉手帳面獲利約533.8萬元，單位升值51%。

天晉1768萬沽 3年升近五成

香港置業分行首席分區董事唐文廸表示，將軍澳天晉3A期5B座中層B室，屬3房套連士多房間隔，少海景，實用面積約956方呎，以約1768萬元易手，實呎18,494元。原業主於2014年9月以約1194萬元購入上址，3年額印鬆綁後轉手，帳面獲利約574萬元，期內升值約48%。

尚悅508萬沽 3年升14%

另方面，利嘉閣助理分區經理黃永全透露，元朗尚悅1座高層H室成交，單位實用424方呎（建築575方呎），屬2房標準戶，原業主最初開價520萬元，經議價後減價約12萬元或2.3%，終以508萬元易手，實呎11,981元（建呎8,835元）。據悉，原業主在2014年8月，以約456.9萬元購入上述單位，持貨3年額印鬆綁即轉手，帳面獲利約51.1萬元或14%。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344257

天晉1房破700萬將軍澳新高 奧運站柏景灣2房撲千萬

1 : GS(14)@2017-11-24 11:07:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4002&issue=20171124

【明報專訊】近月受新盤晉海熱賣帶動，將軍澳樓價升勢凌厲，不論私樓及資助房屋均錄破頂成交，其中天晉IIIA期有1房單位，成交價首破700萬元，實呎逼近2萬元，無論成交價及呎價均創將軍澳1房新高。此外，長沙灣地王誕生後，西九一帶交投活躍，奧運站柏景灣最新錄高層2房戶以近千萬元易手，創區內2房新高。

明報記者 謝穎怡

將軍澳二手再錄新高價成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳天晉IIIA期3B座中層D室，實用面積355方呎，1房間隔，以703萬元易手，實呎19,803元，望開揚樓景，不但創屋苑1房戶售價及呎價新高，更貴絕將軍澳1房單位。原業主2014年以542.1萬元購入，持貨3年，額印鬆綁後沽出，帳面獲利160.9萬元或約三成。資料顯示，區內目前1房至3房戶新高成交均由天晉系列創下，2房及3房最高紀錄分別已突破900萬及2000萬元。

天晉1房實呎逼2萬

奧運站柏景灣同樣錄新高價成交，刷新區內2房紀錄。利嘉閣分行高級分區經理鄭運就表示，柏景灣8座高層G室，實用面積466方呎（建築面積645方呎），2房間隔，以985萬元沽出，創區內2房成交價新高，實呎21,137元（建呎15,271元）。原業主2013年1月以約800萬元買入，持貨4年多帳面獲利約185萬元或23%。

另外，港島東龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月價量齊升，暫錄得25宗成交，超越上月全月約20宗水平，平均實呎高達18,560元，暫為屋苑按月平均呎價新高。

太古城平均實呎18560元破頂

中原分區營業經理王秀芬表示，太古城最新成交為春櫻閣中層D室，實用面積922方呎（建築面積1029方呎），3房套間隔，可望單邊開揚景觀及少部分海景，以1580萬元易手，實呎17,137元。

據悉，買家屬於用家，原業主1990年5月183萬元買入，持貨27年，帳面獲利1397萬元或7.6倍。

河畔凶宅月租7800元 兩年升15%

1997年被揭發歡場屠夫案的沙田河畔花園凶案現場單位，最新月租7800元，較兩年前舊租升15%，單位位於D座中層5室，實用面積269方呎。市場消息指，單位於2015年11月以6800元租出，呎租25元，較當時市價低約兩成，兩年租約期於本月屆滿，近日以7800元租出，呎租近29元，雖然較目前同類正常單位市值租金約1.2萬元低35%，但較兩年前舊租升約15%。該凶宅現由投資者持有，2012年7月以150萬元購入，租金回報約6.2厘。
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將軍澳新盤帶動 首都4房破千萬

1 : GS(14)@2018-01-24 09:50:36

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3117&issue=20180124


圖1之1








【明報專訊】受惠於會德豐（0020）將軍澳MONTEREY，有頂層特色戶以破盡全區新高價售出的消息，將軍澳同區二手樓價即時有反應；日出康城首都就有4房戶成交價首破千萬元關口，另個別二手盤業主亦出現反價，當中將軍澳中心有高層放盤即日反價近一成。

市場消息指，日出康城首都3座左翼低層B室，實用面積840方呎，屬4房間隔，以1010萬元易手，實呎12,024元，成交價創屋苑歷來新高；原業主2008年3月以674萬元一手買入單位，帳面獲利336萬元，持貨10年賺幅近五成。

MONTEREY高價成交 將中業主反價

與此同時，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，區內出現3宗反價放盤；其中將軍澳中心3座高層實用面積680方呎C室，叫價由1100萬元，增加100萬元至1200萬元，最新實呎約1.76萬元，加幅9%為最多。

另東涌樓價繼續追落後，區內指標屋苑映灣園相隔一周再錄千萬成交。美聯分行助理區域經理方吉和稱，映灣園16座高層H室，屬實用面積927方呎3房戶，新近以1100萬元成交，實呎11,866元，成交價創屋苑新高，較上周另一伙3房戶、以1015萬元成交的舊紀錄，再高85萬元或8.3%；原業主2007年以418萬元買入，持貨逾10年，帳面獲利682萬元，物業升值1.63倍。

映灣園3房售1100萬破頂

個別居屋亦錄「跳價」成交。美聯高級營業經理陳少鴻稱，馬鞍山居屋錦禧苑C座高層4室，實用面積554方呎，以660萬元（已補地價）易手，實呎11,913元，除成交價創屋苑新高外、呎價亦屬屋苑次高紀錄。據悉，同類單位上月曾以590萬元易手，意味是次成交價一個月內貴70萬元或12%；上述原業主2014年5月以395萬元（已補地價）買入，持貨近4年，帳面獲利265萬元或67%。

錦禧苑1個月賣貴12%

另利嘉閣高級分區經理鄭運就透露，奧運站君匯港1座中層D室，屬實用面積516方呎2房戶，以1020萬元成交，實呎19,767元，成交價及呎價創屋苑兩房戶新高，較對上一宗同類單位，去年中以880萬元成交，高出16%；原業主2013年1月以746萬元買入，帳面賺274萬元或37%。
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施政報告後 嘉湖標準3房破700萬

1 : GS(14)@2018-10-11 15:54:11

https://news.mingpao.com/pns/dai ... 00004/1539196853343
【明報專訊】樓市好淡爭持，《施政報告》出爐後十大屋苑即錄成交，個別買家以破頂價入市，天水圍嘉湖山莊分層標準戶做價首破700萬元關口。美聯分行聯席區域經理張子健表示，嘉湖山莊翠湖居3座中高層A室，實用636方呎（建築815方呎），單位附全新裝修，加上向南享公園景，獲首置客以738萬元承接，做價創屋苑分層標準戶新高，實呎11,604元（建呎9055元）。原業主2013年11月以約399.8萬元購入，帳面獲利約338.2萬元或85%。

本月暫12宗成交 追近上月全月

事實上，由於部分業主議價幅度增加，嘉湖山莊本月首10日暫錄約12宗成交，表現已追近上月全月約14宗水平。不過另一邊廂，《施政報告》公布後，東涌映灣園2房成交價卻跌穿700萬元，創屋苑同類做價近半年新低。美聯營業經理陳贊強表示，映灣園1座中層F室，實用470方呎，2房間隔，以613萬元易手，實呎13,043元。同類單位相近成交價於4月時錄得，當時3座中層C室以599萬元易手、實呎1.2萬元，換言之，新成交單位做價回落到近半年前水平。新買家為外籍投資者，已有香港永久居民身分，購入單位作收租之用，以現時市值月租約1.5萬元計，料可享近3厘回報。原業主2008年198萬元買入，帳面獲利415萬元或2倍。

公司客付1960萬辣稅購柏巒

此外，元朗唐人新村洋房柏巒首錄二手成交，新買家支付近2000萬元辣稅入市。市場消息指，柏巒一幢單號屋，實用3844方呎，日前零議價以4900萬元易手，實呎12,747元。原業主2017年3月以4616.8萬買入，持貨僅約1年半，帳面獲利283.2萬元或6%。可留意的是，由於單位購入未滿3年，是次由新買家支付10%額外印花稅SSD、即約490萬元；另新買家是次以公司名義買入，亦要支付30%買家印花稅BSD、即約1470萬元，上述兩項稅款合共斥約1960萬元。
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